In deze regels wordt verstaan onder:

het uitwerkingsplan 'Franeker - Rietbuurt fase 2 (Eiland 2 en 3)' met identificatienummer NL.IMRO.1949.UPFRARIETBFASE2B-VAS1 van de gemeente Waadhoeke;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroep zoals opgenomen in Bijlage 1, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen die dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen met een zekere mate van onderlinge verbondenheid die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend door de bewoner en de aan de bedrijvigheid bij woningen gebonden medewerkers;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden, externe veiligheid en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

een bijbehorend bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
3. c. voor het bouwen van bouwwerken in, op of over het water: het Normaal Amsterdams Peil minus 0,52 m;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, of een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is;

een in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, dat zich in het algemeen kenmerkt door:

1. a. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. b. een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling;
3. c. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde kamerverhuur;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen als goten van dakkapellen niet meegerekend;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand vanaf enig punt van een (hoofd)gebouw tot de zijdelingse perceelgrens;

de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen, trappenhuizen, gangen en overige dienstruimten.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. waterlopen en waterpartijen;
7. g. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

10. j. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen, woonstraten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water;

met de daarbij behorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing en de inrichting van de in lid 4.1 mogelijk gemaakte functies ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie.

met inachtname van het in Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen beeldkwaliteitsplan.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 4.2.1 sub b. in die zin dat ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - afwijkingsgebied 1' het aantal woningen wordt vergroot tot ten hoogste 23, mits dit in overeenstemming is met een woningbouwprogramma dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft;
2. b. het bepaalde in lid 4.2.1 sub b. in die zin dat ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - afwijkingsgebied 2' het aantal woningen wordt vergroot tot ten hoogste 13, mits dit in overeenstemming is met een woningbouwprogramma dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft;
3. c. het bepaalde in lid 4.2.1 sub e. en toestaan dat de afstand van een hoofdgebouw c.q. een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelgrens wordt verkleind;
4. d. het bepaalde in lid 4.2.2 sub a. en toestaan dat een bijbehorend bouwwerk minder dan 3,00 m achter, dan wel vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw wordt gebouwd.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
2. b. het gebruik van gedeelten van een woning, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken bij de woning, voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
   2. 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane grond vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op een perceel;
   3. 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
   4. 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt, dan wel de parkeerdruk in de naaste omgeving als gevolg van de activiteit onevenredig toeneemt;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel.

Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.5, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en de bestemmingen in deze regels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie en de verkeersveiligheid, kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlaktematen, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, in die zin dat de maximum bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m.
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 30,00 m.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020, of het meeste actuele gemeentelijke parkeerbeleid zoals deze geldt ten tijde van de aanvraag, bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die ruimte. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
   3. 3. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in sub a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het sub a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in sub a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het uitwerkingsplanFraneker - Rietbuurt fase 2 (Eiland 2 en 3)

van de gemeente Waadhoeke.

In het zuiden van Franeker wordt de nieuwe woonwijk Alvestêdewyk gefaseerd gerealiseerd. Deze wijk bestaat uit de Rietbuurt aan de westzijde en Lanenbuurt aan de oostzijde. Op 7 juni 2007 is hiervoor het bestemmingsplan Woongebied Franeker - Zuid vastgesteld (na een uitspraak van de Raad van State) en op 20 januari 2009 door de provincie goedgekeurd. De tweede fase van de Rietbuurt is hierin met een uit te werken woonbestemming opgenomen. De afgelopen jaren zijn de Lanenbuurt, de eerste fase van de Rietbuurt gerealiseerd en is een start gemaakt met de invulling van eiland 1 en 4 van de tweede fase van de Rietbuurt. Daarom wordt nu de volgende stap genomen om de tweede fase van de Rietbuurt planologisch af te ronden.

De tweede fase van de Rietbuurt bestaat uit vier schiereilanden aan het open water. Onlangs is voor het zuidelijke Eiland 1 en noordelijke Eiland 4 een uitwerkingsplan vastgesteld voor in totaal 51 woningen. Voor de tussenliggende Eilanden 2 en 3 is een inrichtingsplan opgesteld, dat past binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. Om de woningbouw op Eiland 2 en Eiland 3 juridisch planologisch mogelijk te maken is dit uitwerkingsplan opgesteld.

Het plangebied omvat de twee middelste locaties / eilanden in de noordwestelijke rand van de Alvestêdewyk. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de uit te werken woonbestemmingen uit het bestemmingsplan Woongebied Franeker - Zuid.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Woongebied Franeker - Zuid (gedeeltelijk goedgekeurd op 29 januari 2008) voor het plangebied. De eilanden hebben de bestemming 'Uit te werken woondoeleinden'. Per eiland is een maximum aantal wooneenheden opgenomen.

Verder liggen over het plangebied enkele gebiedsaanduidingen. Het gaat om de geluidzone industrie, waar voorwaarden gelden ten aanzien van een hoge geluidbelasting als gevolg van de bedrijven op het bedrijventerrein Franeker - Zuid. Ook ligt er een straalpad over Eiland 3, waar ter bescherming van de communicatie tussen twee antennes, een beperking in bouwhoogte geldt. Het gaat om maximaal 35 meter.

Figuur 1.2 geeft een uitsnede van het geldende bestemmingsplan en het plangebied van Eiland 2 en 3 weer.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Woongebied Franeker - Zuid

Het bestemmingsplan schrijft burgemeester en wethouders voor om het plan uit te werken binnen een aantal regels. Per eiland mogen bij recht niet meer dan het aangegeven aantal woningen worden gebouwd. In totaal mogen er niet meer dan 640 woningen in de wijk worden gebouwd. Er moet afstemming plaatsvinden met het gemeentelijk door de provincie geaccordeerde woonplan. Voor de grondgebonden woningen geldt een maximum bouwhoogte van 10 meter. De goothoogte is nader te bepalen, op basis van de uitwerking. Voor de woningen geldt een maximum oppervlakte van 200 m². De regels van dit uitwerkingsplan zijn afgestemd op de uitwerkingsregels.

De toelichting is als volgt opgezet: na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3geeft een beschrijving van het, voor het plan relevante, beleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de planologische en milieutechnische aspecten die betrekking hebben op dit uitwerkingsplan. In hoofdstuk 5 is de planologisch juridische opzet van het plan behandeld. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan komen aan bod in hoofdstuk 6.

Dit uitwerkingsplan heeft betrekking op een deel van de woningbouwontwikkeling Rietbuurt Fase 2. Separaat hiervan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor alle Eilanden, dat tevens een uitgebreide beschrijving geeft van de achtergrond, huidige situatie, gewenste invulling en beoogde ruimtelijke kwaliteit. Dit beeldkwaliteitsplan is voor Eiland 2 en Eiland 3 geactualiseerd en opgenomen in Bijlage 1. Dit beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 6 juni 2024. In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven.

Het plangebied maakt deel uit van een woonwijk in ontwikkeling. De hoofdopzet van de wijk is na de gedeeltelijke goedkeuring van het bestemmingsplan in 2008 al aangelegd. Voor de Rietbuurt gaat dit om zes schiereilanden in de Friese boezem. De zuidelijk gelegen eilanden zijn in fase 1 al ingevuld met woningbouw. Voor fase 2 liggen de eilanden al 14 jaar braak. Tegen de oevers van de eilanden is walbeschoeiing aangebracht.

Op de reeds ingevulde delen van de Alvestêdewyk wordt het ruimtelijk beeld bepaald door woningbouw opgebouwd uit één of twee bouwlagen met een kap. De opzet is in de Lanenbuurt compacter dan in de Rietbuurt. In deze laatste staan vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen. In de Lanenbuurt zijn ook enkele rijwoningen gebouwd.

De wijk wordt voor autoverkeer via de Stimpelpost ontsloten op de Tzummerweg. Er is aan de noordzijde een calamiteitenontsluiting via de Parallelweg aanwezig. Voor fietsverkeer en voetgangers is er een onderdoorgang onder het spoor, ter hoogte van de Stationsweg.

In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van het plangebied en de directe omgeving.

Figuur 2.1 Luchtfoto bestaande situatie (bron: Google Maps)

In overleg tussen gemeente Waadhoeke en de ontwikkelaar is een stedenbouwkundige invulling voor de eilanden in Rietbuurt fase 2 tot stand gekomen. De indeling van Eiland 2 en 3 borduurt voort op de indeling van Eiland 1. In het volgende figuur is de stedenbouwkundige opzet weergegeven.

Figuur 2.2 Stedenbouwkundige opzet (bron: Studio DWP)

Op Eiland 2 zijn 23 woningen geprojecteerd, op Eiland 3 zijn dit 13 woningen. Het betreffen allemaal vrijstaande of halfvrijstaande woningen waarbij er een mogelijkheid bestaat om de woningen levensloopbestendig te bouwen. Met dit aantal woningen wordt dezelfde dichtheid gecreëerd als op Eiland 1 het geval is. Op basis van de uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan zijn er echter op de Eilanden 2 en 3 bij recht respectievelijk 20 en 12 woningen mogelijk. De resterende woningen kunnen op basis van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid onder voorwaarden worden gerealiseerd die de uitwerkingsregels en dit uitwerkingsplan biedt. Zie hiervoor ook paragraaf 5.2.

Net als bij de reeds ingevulde eilanden ten zuiden van het plangebied is gekozen voor een straat die centraal over het eiland loopt, met aan weerszijden woningen die allemaal aan het water liggen. Aan de voorkant van zowel Eiland 2 als 3 komen vier woningen die qua oriëntatie zijn gekanteld en zijn gericht op de Arumer Feart. Net als bij Eiland 1 is ervoor gekozen de straat niet tot aan het water door te trekken tot een ontmoetingsplein, maar juist een meer besloten plein te maken en op de kop van het eiland een aantal woningen te plaatsen. In combinatie met meer groen wordt hiermee een meer geborgen en dorps straatbeeld bereikt. Parkeren moet geheel op eigen terrein worden opgelost, waarbij wordt uitgegaan van een parkeernorm van 1,8 auto's per woning, plus 0,3 per woning voor bezoek. Op iedere oprit kunnen minimaal 2 auto's worden geparkeerd. Dit betekent dat in voorkomende gevallen een bezoeker van een woning in de openbare ruimte moet parkeren. Het straatprofiel wordt zo ontworpen dat langsparkeren mogelijk is, maar niet zichtbaar gestimuleerd. In tegenstelling tot Eiland 1 is het voor Eiland 2 en zeker voor Eiland 3 niet nodig om een 'slinger' in het straatprofiel op te nemen als snelheidsremmer. Eventueel kan voor Eiland 2 worden overwogen om centraal in het gebied een verkeersdrempel aan te leggen.

Qua woningtype wordt net als op Eiland 1 de strikte scheiding tussen twee lagen met kap aan de zijde van de Horsa / de Arumer Feart en één laag met kap op het eiland losgelaten. Wel geldt voor de woningen aan de Arumer Feart dat deze twee lagen met kap moeten worden, om te passen in bestaande beeld van de Horsa. Dit geldt ook qua kleur, materiaal en architectuur.

Het beeldkwaliteitsplan geeft wel duidelijk richting aan het type hoofdvorm. Van belang is dat er variatie is tussen de diverse mogelijkheden in hoofdvormen en kapvormen, en dat er een afwisselend straatbeeld ontstaat. Om te voorkomen dat er geschil ontstaat over de mogelijkheden die het uitwerkingsplan biedt en kwaliteiten die het beeldkwaliteitsplan nastreeft, is in de regels een koppeling gemaakt die de gemeente de mogelijkheid biedt om nadere eisen te stellen aan de hoofdvorm, teneinde het wensbeeld te realiseren.

Het plan wordt ingepast in de bestaande stedenbouwkundige structuur van de Alvestêdewyk. De regels van dit uitwerkingsplan zijn afgestemd op de regels van het geldende bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan is afgestemd op de stedenbouwkundige uitgangspunten van de wijk, waarmee een zeker mate van eenheid is gewaarborgd. Wel is het plan uitdrukkelijk gericht op het creëren van een passende variatie in de wijk. Dit wordt uitgebreid beschreven in het beeldkwaliteitsplan in Bijlage 1.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De "treden van de ladder” worden in artikel 3.1.6 lid 2 Bro als volgt omschreven: "De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het ruimtelijke plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De behoefte aan het invullen van de fase 2 Rietbuurt rust op twee pijlers. Ten eerste blijkt uit het marktonderzoek dat aan de gemeentelijke woonvisie vooraf is gegaan, dat er nog woningbehoefte in de regio is. Daarbij wordt specifiek benoemd dat er vraag is naar ruime gezinswoningen in de grote kernen. Op deze vraag speelt het plan in.

De tweede pijler is de behoefte voor het afronden van een woonwijk die al sinds 2009 in aanbouw is. Dit is een behoefte van zowel gemeente, ontwikkelaars als de huidige bewoners van de wijk en geeft vooral richting aan waarom de evidente behoefte aan goede woningen juist op deze plek moet worden opgevangen.

Vanuit de rijksbegrippen voor bestaand stedelijk gebied valt het plangebied binnen het bestaand stedelijk gebied. Ondanks de ligging van het plangebied in een uitbreidingswijk, wordt voldaan aan de tweede trede van de ladder.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heeft het Rijk de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving geformuleerd. De NOVI is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en sorteert voor op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De NOVI ziet op de inrichting en de kwaliteiten van Nederland en heeft daardoor een hoog abstractieniveau. Het bevat geen concreet beleid voor het woongebied van de Rietbuurt.

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Dit wordt gedaan door middel van het opstellen van een provinciale structuurvisie waarin het ruimtelijk beleid wordt geschetst. De Verordening Romte Fryslân 2014 vertaalt deze visie naar regels.

Het plangebied ligt volgens de kaart van de provinciale verordening binnen 'bestaand bebouwd gebied'. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen primair binnen dit gebied ontwikkeld te worden. Daar is in dit geval met de ontwikkeling van deze woningen sprake van. Overigens wordt de ontwikkeling van de Alvestêdewyk wel als een uitbreiding van stedelijk gebied gezien, waar geen ruimte is voor bijvoorbeeld plafondloos bouwen.

In de Verordening Romte is met betrekking tot woningbouwontwikkelingen in artikel 3.1.1. opgenomen dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten. Dit is ook een voorwaarde in de uitwerkingsregels. Hierop gaat de volgende paragraaf op in.

Woonvisie Waadhoeke 2020-2030

In de Woonvisie Waadhoeke 2020-2030 is het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen en woningbouw geformuleerd. De hoofdlijnen van de woonvisie gelden voor een periode van 10 jaar. Deze is bedoeld om projecten in gang te zetten die bijdragen aan het lange termijn doel. Jaarlijks actualiseert de gemeente de uitvoeringsagenda en wordt overwogen of de woonvisie aangepast dient te worden.

De woonvisie is gebaseerd op een regionaal woningmarktonderzoek waarin cijfers en kennis over het wonen van organisaties als makelaars, corporaties, huurdersorganisaties en zorgpartijen bijeen zijn gebracht.

Aan het woningbouwprogramma ligt het woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân van KAW (17 juli 2019) ten grondslag. Uit het woningmarktonderzoek komt naar voren dat de gemeente Waadhoeke drie grote(re) uitbreidingslocaties heeft; te weten in Franeker (Alvestêdewyk), Dronryp en St.-Annaparochie. Op deze drie locaties voorziet het toevoegen van woningen aan de huidige woningvoorraad, gezien de combinatie ligging én woningmarkt, in een actuele behoefte.

Toetsing

De Alvestêdewyk is aangemerkt als dé nieuwbouwlocatie van Franeker én de gemeente. Hier biedt de gemeente plek aan woningen met ruimte in en om het huis. Dit zijn doorgaans twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen, maar er is ook ruimte voor levensloopbestendige woningen. Voor dit plan geldt dat de woningaantallen vastliggen in de uitwerkingsregels, waarbij er maximaal 640 woningen in Franeker Zuid kunnen worden gebouwd. Er wordt invulling gegeven aan het voorgestelde kwalitatieve aanbod, namelijk met name ruim opgezette kavels met (levensloopbestendige) vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen. Van deze 640 woningen kunnen bij recht 32 in het plangebied worden ontwikkeld, op basis van een afwijkingsmogelijkheid die voortkomt uit het moeder-bestemmingsplan zijn hier per eiland meer woningen (het beoogde aantal van 36) mogelijk, mits het totale aantal in Franeker Zuid niet hoger wordt dan 640.

De woningen passen daarmee qua aantal en kwaliteit in het woningbouwprogramma van de gemeente.

Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025

De Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025 bevat de hoofdlijnen voor de voorgenomen ontwikkeling van de stad Franeker en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat daarnaast in op de wijze waarop de gemeenteraad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkelingen te realiseren dan wel te faciliteren.

In de structuurvisie is opgenomen dat Franeker een grote diversiteit aan woonmilieus heeft te bieden. De ruimtelijke opgave in Franeker betreft het behouden en creëren van een zo aantrekkelijk mogelijk woon- en leefklimaat door het aanbieden van een brede diversiteit aan woonmilieus. Hierbij is het uitgangspunt dat herstructurering voorop staat en inbreiding voor uitbreiding gaat.

Toetsing

In dit geval gaat het om afronden van een uitbreidingswijk, die al is bestemd voor het ontwikkelen van woningen. De fase 2 van Rietbuurt is in de structuurvisie ook aangewezen voor het uitbreiden van wonen. Daarmee wordt aangesloten op de bestaande woonfunctie in de omgeving en de visie die de gemeente voor dit gebied heeft. Het voornemen is in overeenstemming met de Structuurvisie Stad Franeker.

Nota Parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag.

Voor wonen zijn parkeernormen bepaald. Voor Franeker Zuid gelden de normen voor 'rest bebouwde kom', die uitgaan van 2,1 parkeerplaats per gezinswoning. Hiervan is 0,3 parkeerplaats voor bezoekers. De parkeervraag moet bij voorkeur op eigen terrein worden opgelost.

Toetsing

De parkeernormen zijn als uitgangspunt voor het plan gehanteerd. Hierin is minimaal ruimte voor 2 parkeerplaatsen per woning, bij de grotere kavels zijn per woning ook meer parkeerplaatsen mogelijk. Zoals in paragraaf 2.3 ook is aangegeven, zijn er in de straten ook mogelijkheden voor langsparkeren. In het plangebied is voldoende ruimte om de parkeervraag te faciliteren. Bij de bouwaanvraag moet op basis van het concrete initiatief aangetoond worden dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan. In het uitwerkingsplan is hier een regeling voor opgenomen om dit te borgen (artikel 10). Deze regeling is afgestemd op de standaardregeling van de gemeente Waadhoeke.

Beoordelingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Waardering omgeving

Voor het beoordelen van de mate van hinder die aanvaardbaar is ter plaatse van hindergevoelige functies wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonomgeving' en een 'gemengd gebied'. Voor woningen in een rustige woonomgeving geldt een strengere norm voor de beoordeling van een goed woon- en leefklimaat dan in een gemengde omgeving.

Het plangebied van dit uitwerkingsplan ligt in een woonomgeving, maar wel in de geluidzones van een industrieterrein en een spoorlijn. Hier wordt een woonmilieu zonder functiemenging gerealiseerd. Voor de woningen wordt daarom in beginsel uitgegaan van een woonklimaat in een rustige woonomgeving.

Gezoneerd industrieterrein

Het industrieterrein Franeker Zuid betreft een gezoneerd industrieterrein met een geluidzone. Dit betekent dat op het bedrijventerrein zogenaamde 'grote lawaaimakers' gevestigd mogen worden. Rondom dergelijke bedrijventerreinen geldt een geluidzone. De geluidzone bepaalt hoeveel geluid de bedrijven op het industrieterrein gezamenlijk mogen produceren. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de akoestische aspecten van de geluidzone.

Relevante bedrijven

Ten noorden van het plangebied liggen bedrijfspercelen op het bedrijventerrein. De relevante bedrijfskavels op dit terrein bevinden zich direct aan de overzijde van de spoorlijn. Deze zijn geregeld in de beheersverordening Franeker - Bedrijventerrein Zuid en Alvestêdewyk, waar het daarvoor geldende bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuid in is verwerkt. Hier is de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' in opgenomen, waar bedrijven uit milieucategorie 3 mogelijk zijn en een specifieke regeling in is opgenomen voor het papierrecycling- en verpakkingenbedrijf aan de Zuidelijk Industrieweg. Dit is een bedrijf uit milieucategorie 4.1, met een richtafstand van 200 meter. Geur en geluid zijn bepalende aspecten. Voor het overige gaat het om bedrijven uit milieucategorie 3, met een richtafstand van 100 meter, waarbij geluid veelal bepalend is. Het aspect geluid is geregeld in de geluidzone. Direct ten noorden van het plangebied is op het bedrijventerrein vooral detailhandel aanwezig, die in de geldende regeling met een bestemming voor (perifere) detailhandelsdoeleinden is geregeld. Dit zijn bedrijven uit maximaal milieucategorie 2, met een richtafstand van 30 meter.

De betreffende bedrijven liggen allemaal op minimaal 100 meter afstand vanaf de beoogde woningbouw. De detailhandel ligt op minimaal 70 meter afstand. Alleen voor het papierrecycling- en verpakkingenbedrijf wordt niet voldaan aan de richtafstand. Qua geluid is de hinder van de bedrijven geregeld via de geluidzone. Dit aspect is in de volgende paragraaf behandeld. Alleen qua geur is er nog een aandachtspunt. Hiervoor wordt verwezen naar de onderbouwing in het geldende bestemmingsplan, waarin is gemotiveerd dat vanwege tussenliggende woningen, de bedrijfsvoering van de bedrijven niet wordt belemmerd. Eiland 3 ligt op ongeveer 80 meter afstand van het papierrecycling- en verpakkingenbedrijf. Gezien de aanwezigheid van bestaande gevoelige functies in de nabijheid van het bedrijf wordt verondersteld dat die functies bepalend zijn voor de geuremissie van het bedrijf. Daarmee is het voldoende aannemelijk dat op 80 meter vanaf het bedrijf geen onevenredige geurhinder ontstaat. Bovendien hebben de gronden in het geldende bestemmingsplan ook al een woonbestemming.

Conclusie

De voorgestelde woningbouw is goed afgestemd op de bedrijven in de omgeving. Daardoor is een goed woon- en leefklimaat te garanderen. Bedrijven worden ook niet onevenredig belemmerd in hun bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Er is zodoende sprake van een verantwoorde milieuzonering. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op de geluidaspecten als gevolg van geluidzone industrielawaai op grond van de Wet geluidhinder.

Beoordelingskader

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor dit uitwerkingsplan zijn de geluidzones van de spoorweg en die van het industrieterrein Franeker Zuid relevant. In moeder-bestemmingsplan Woongebied Franeker Zuid is ten aanzien van wegverkeerslawaai onderzoek (zie Bijlage 3) gedaan naar de omliggende zoneplichtige wegen zoals de Tzummerweg. Voor de woningen in het plangebied is destijds geconcludeerd dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Nader onderzoek naar de geluidsbelasting afkomstig van deze weg hoeft dan ook niet plaats te vinden.

Spoorweglawaai

Het plangebied ligt in de geluidzone van de spoorweg Leeuwarden - Harlingen. In het kader van het moeder-bestemmingsplan Woongebied Franeker Zuid is hier onderzoek (zie Bijlage2) naar gedaan en is gebleken dat alle bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied buiten de geluidcontouren van de spoorweg zijn geprojecteerd. Van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van het spoorweglawaai was derhalve geen sprake.

In dit kader van dit uitwerkingsplan is op basis van het geluidproductieplafond een model gemaakt, waarmee de geluidbelasting op de woonpercelen van Eiland 1, 2, 3 en 4 in beeld is gebracht. De berekende geluidbelasting is per bouwlaag weergegeven in figuur 4.1. Voor spoorweglawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Dit is het groene gebied in de figuur.

Figuur 4.1 Berekende geluidbelasting spoorweglawaai

Geconcludeerd wordt dat op alle uit te werken eilanden in fase 2 Rietbuurt wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai. De conclusie hiervan is en blijft onveranderd ten opzichte van die van het moeder-bestemmingsplan. Hiermee is in voldoende mate aangetoond dat in het plangebied sprake is van een goed akoestisch klimaat.

Industrielawaai

Op het industrieterrein Franeker Zuid zijn geluidszoneringsplichtige bedrijven toegestaan. Rondom dit bedrijventerrein is een geluidzone voor industrielawaai van kracht (artikel 53 Wgh). Dit betekent dat op de vastgestelde zonegrens het totale geluidsniveau, vanwege alle op het industrieterrein gelegen bedrijven tezamen, de grenswaarde van 50 dB(A)-etmaalwaarde niet mag overschrijden. Daarnaast gelden ook maximale toegestane grenswaarden voor woningen die buiten de grens van het bedrijventerrein, maar binnen de geluidzone daarvan zijn gelegen. Deze maximale waarden bepalen de geluidruimte voor bedrijven op het bedrijventerrein.

Binnen de geluidzone rondom het bedrijventerrein kunnen nieuwe gebouwen die worden aangemerkt als geluidsgevoelige objecten alleen gebouwd worden wanneer de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van dit gebouw niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde (50 dB(A)), dan wel de maximale grenswaarde van 55 dB(A).

In het kader van het moeder-bestemmingsplan Woongebied Franeker Zuid is hier onderzoek naar gedaan en zijn op 8 mei 2007 hogere waarden door Gedeputeerde Staten van Fryslân verleend.

De woningen binnen het plangebied kunnen dan ook gerealiseerd worden binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder en hiervoor zijn in het verleden hogere waarden verleend.

Conclusie

Op voorhand wordt geconcludeerd dat geluidhinder als gevolg van industrie en spoor de woningbouw niet in de weg staan. Ter plaatse van de nieuwe woningen is sprake van een goed woonklimaat en de bedrijven worden niet in hun geluidruimte belemmerd door de hogere waarden die in het verleden zijn verleend.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Het plangebied heeft een zeer lage ecologische potentie. Het zijn braakliggende gronden die periodiek worden gemaaid. De kavels liggen bovendien in een gebied dat wordt ontwikkeld. De oevers zijn voorzien van walbeschoeiing en vormen daarmee niet een potentieel habitat.

Gelet op de lage ecologische potentie is het niet noodzakelijk om ecologisch onderzoek uit te voeren.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden liggen op 8 kilometer afstand. Gebieden dit gevoelig zijn voor stikstofdepositie liggen op 15 kilometer afstand, in de Waddenzee. Die gebieden zijn niet overbelast. Voor deze ontwikkeling is desondanks beoordeeld of deze significante effecten heeft voor de stikstofdepositie binnen daarvoor gevoelige Natura 2000-gebieden. Met het programma AERIUS Calculator (versie 5 oktober 2023) is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming.

De geplande ontwikkeling zou echter kunnen leiden tot een toename in stikstofdepositie. Met behulp van de AERIUS calculator is voor dit plan de stikstofdepositie berekend van zowel de aanlegfase als de gebruiksfase. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden niet boven 0,00 mol N/ha/jaar uit komt. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. Hiermee is aangetoond dat het project, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden, de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg.

Op grond van het Bro moet in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening worden gehouden met de aanwezige bodemkwaliteit in het plangebied.

In het kader van de ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 5. Geconcludeerd kan worden dat op basis van de onderzoeksresultaten de onderzochte locatie niet geheel vrij is van verontreinigingen, maar dat desondanks de woonfunctie uitvoerbaar is. In het geldende bestemmingsplan hebben de gronden ook al een woonbestemming en zijn deze geschikt bevonden voor de woonfunctie.

Indien er in de toekomst tijdens graafwerkzaamheden grond vrijkomt geldt, dat deze zonder voorwaarden op het terrein zelf kan worden hergebruikt. Indien de grond afgevoerd moet worden, zal rekening gehouden moeten worden met de richtlijnen van het Besluit bodemkwaliteit.

Vanuit 'bodem' zijn er geen belemmeringen voor de woonfunctie in het plangebied.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het plan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Watertoetsproces

In het verleden is een watertoets uitgevoerd voor de ontwikkeling van de Alvestêdewyk. Er is een watersysteem gerealiseerd dat zodanig is gedimensioneerd dat er geen wateroverlast optreedt. Voor dit uitwerkingsplan moet opnieuw naar de wateraspecten worden gekeken. In dit kader is het plan aangemeld bij het Wetterskip via de digitale watertoets (aanvraagnummer 00014604). Hieruit blijkt dat de normale procedure doorlopen moet worden. Dit is met de digitale watertoets in gang gezet.

Veilig

Voor dit aspect is vooral het beschermen tegen overstromingsrisico's van belang. Er wordt onderscheidt gemaakt tussen verschillende peilgebieden, waarbij vooral een verschil is in polderpeil en het gebied dat vrij voor het boezemwater ligt. Tussen deze peilgebieden zijn regionale keringen aanwezig. In het kader van de ontwikkeling van de Alvestêdewyk is een deel van het gebied voor de boezem gebracht. Het gaat om de Rietbuurt. De kering tussen de boezem en de polder ligt ter hoogte van de Horsa. Het plangebied van dit uitwerkingsplan ligt buiten beschermingszone van de kering.

Er moet rekening worden gehouden met een mogelijk fluctuerend waterpeil van de boezem. In dit geval zijn de gronden al op voldoende hoogte gebracht.

Voldoende

Klimaatadaptie

In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten.

Voor dit plan geldt dat water direct afgevoerd kan worden naar de boezem. Dit leidt niet tot wateroverlast. Wateroverlast wordt verder voorkomen door woningen en wegen op voldoende hoogte te realiseren.

Compensatie waterberging

Door een toename aan verharding kan hemelwater versneld afvoeren, waardoor de druk op de waterberging toeneemt. Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat een toename van verharding wordt gecompenseerd in de vorm van nieuwe waterberging. Voor de boezem geldt een compensatienorm van 5%, voor het polderpeil is dit 10%. Te dempen watergangen moeten voor 100% worden gecompenseerd.

In dit geval wordt uitvoering gegeven aan een plan waarvoor reeds watercompensatie is gerealiseerd. Het uitwerkingsplan kan niet los worden gezien van de totale gebiedsontwikkeling, waarin grote oppervlakken water zijn geïntroduceerd. Binnen het plangebied is watercompensatie niet reëel.

Drooglegging

In relatie tot het waterpeil adviseert het Wetterskip om bij bebouwing zonder kruipruimte een drooglegging van 0,70 meter aan te houden en bij bebouwing met kruipruimte een drooglegging van 1,10 meter. Daarmee wordt het opdrijven van verharding voorkomen. De ontwikkelaar is niet voornemens bebouwing met kruipruimten te bouwen.

De boezem heeft een streefpeil van -0,52 m NAP. Het werkelijke peil is als gevolg van opstuwing en weersomstandigheden niet altijd gelijk aan het streefpeil. Omdat het gebied vrij voor de boezem ligt wordt het niet door een waterkering beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Daarom moet rekening worden gehouden met het maatgevende boezempeil. Dit peil, behorend bij een situatie met een kans van voorkomen van 1/100 per jaar, mag tot 1 meter voor de gevel voorkomen.

Bij de uitwerking van de plannen is hier rekening mee gehouden. Er is ook rekening gehouden met bodemdaling. In de eerste fase zijn de woningen op een hoger peil uitgezet vanwege deze bodemdaling. De grond ligt op een hoogte van ongeveer 0,3 m NAP. Hiermee wordt voldaan aan de droogleggingsnorm van het streefpeil + 0,70 m drooglegging.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Voor de afvoer van afvalwater en regenwater wordt het voorkeursbeleid van het Wetterskip gevolgd. Onder de wegen in het plangebied komt een vrijvervalriool, waarmee het vuilwater van de woningen wordt afgevoerd. Het regenwater wordt ingezameld en afgevoerd via een regenwaterriool naar het open water. Hiertoe komen langs de hoofdweg molgoten en straatkolken te liggen.

Waterkwaliteit

De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Conclusie

Op deze wijze is in het plan voldoende rekening gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Wetterskip Fryslân zal op basis van de aanvraag van de digitale watertoets nog een definitief wateradvies uitbrengen. Dit wordt in een volgende versie van het uitwerkingsplan verwerkt.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorische objecten. Wel maakt het plangebied deel uit van een oude kweldervlakte, gevormd door getij-afzettingen, die als agrarische gronden door middel van kleinschalige blokverkaveling in cultuur is gebracht. Met de stedenbouwkundige opzet is rekening gehouden met de verkavelingsrichting. De ontwikkeling in dit uitwerkingsplan vindt plaats binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur van de wijk. Hierdoor wordt geen afbreuk gedaan aan de structuren in de omgeving. De te bouwen woningen zijn afgestemd op de kenmerken van de omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur qua functie en volume. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Voor archeologische resten in de bodem is de Erfgoedwet van toepassing. Deze wet regelt onder andere dat in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening gehouden wordt met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

In een brief van 8 augustus 2002 geven Gedeputeerde Staten van Fryslân aan dat in het ontwikkelingsgebied Franeker - Zuid hoogstwaarschijnlijk geen archeologische waarden in het geding zijn. Nader archeologisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Ditzelfde blijkt ook uit het FAMKE, de kaart met archeologische verwachtingswaarden van de Provincie Fryslân. Mochten tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister (in de praktijk de gemeente als Bevoegd Gezag). Eventuele vondsten dienen gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld voor wetenschappelijk onderzoek.

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Dit geldt onder ander voor een woningbouwproject met minder dan 1.500 woningen. Dergelijke projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden en dragen 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging. In voorliggend plan worden de ontwikkeling van minder dan 1.500 woningen mogelijk gemaakt waardoor het project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Bovendien blijkt uit de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland dat de lucht in Franeker schoon is en worden geen grenswaarden overschreden. De huidige en toekomstige waarden liggen ver onder de grenswaarden. Het omgevingsaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit uitwerkingsplan.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen. De woningen die met dit plan worden gerealiseerd vallen in de categorie kwetsbare objecten. In het kader van het aspect externe veiligheid is daarom de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt het volgende:

Risicobronnen

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied niet binnen de invloedsgebied van risicovolle inrichtingen valt. Ook zijn er geen (spoor)wegen in de omgeving van het plangebied die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Wel zijn er buisleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op circa 400 meter ten zuiden van het plangebied. Het invloedsgebied van deze buisleiding overlapt de planlocatie niet, waardoor deze buisleiding de beoogde ontwikkeling niet belemmert. Het invloedsgebied bedraagt namelijk 95 meter.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt voor dit uitwerkingsplan dan ook geen beperkingen en aanvullend onderzoek kan achterwege blijven.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel is een straalpad aanwezig waar planologisch rekening mee gehouden moet worden. Hiervoor is een regeling getroffen in het uitwerkingsplan in de vorm van een beschermingszone door middel van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad'.

Het plangebied ligt op circa 40 meter van de spoorlijn Leeuwarden-Harlingen en op circa 350 meter van het station van Franeker. In algemene zin geldt dat door het rijden van treinen over de spoorlijn trillingen kunnen worden opgewekt, die zich voortbewegen door de bodem en vervolgens gebouwfunderingen kunnen aanstoten en in trilling kunnen brengen. Deze trillingen bewegen zich voort in de gebouwconstructie.

Eventuele (objectiveerbare) trillinghinder is afhankelijk van de optredende trillingssterkten en de mate van voorkomen (hoe vaak is een trilling voelbaar). In Nederland bestaan op dit moment geen wettelijke regelingen en normen, die duidelijke grenswaarden met een beoordelingssysteem voor trillingen geven. Sinds 1993 is er wel de meet- en beoordelingsrichtlijn van de SBR 'Trillingen deel B - Hinder voor personen in gebouwen', waarin streefwaarden worden gegeven, waarbij redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er geen hinder optreedt. De SBR-publicatie is in 2002 geactualiseerd. Vanwege de toenemende aandacht voor trillingen en trillinghinder langs spoorlijnen (met name waar veelvuldig goederentreinen rijden) is er sinds mei 2019 ook de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen' (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat). In de Handreiking worden twee afstandscriteria aangegeven ten aanzien van de beoordeling van het aspect trillingen. Vindt een plan of project plaats binnen een afstand van 100 meter van een spoorlijn, dan wordt geadviseerd een quickscan trillinghinder uit te voeren op basis van paragraaf 10.1 van de Handreiking. Vindt een plan of project plaats binnen 250 meter afstand van een spoorlijn, dan moet worden beoordeeld in hoeverre klachten, bodemopbouw en/ of het treinbeeld aanleiding geven voor het doen van nader onderzoek.

Voor het plangebied is de situatie ten aanzien van spoortrillingen beoordeeld op basis van een quickscan zoals beschreven in paragraaf 10.1 van de Handreiking, waarin tevens is aangegeven dat bij voorkeur ook aandacht wordt besteed aan eventuele ontwikkelingen aan de bron (wijzigingen aan het spoor, wijzigingen in treintypen et cetera). In de Handreiking staan de volgende informatiebronnen genoemd die gebruikt kunnen worden voor een quickscan: bodemgesteldheid en opbouw, ligging waterpartijen, treinbeeld, locatie ES-lassen, wissels en overgangsconstructies, locatie bebouwing en type bebouwing en eventuele toekomstige wijzigingen aan het spoor.

Wat betreft de bodemgesteldheid geldt dat in Franeker overwegend sprake is van kleigrond, waarin de overdracht van trillingen over het algemeen minder goed is in vergelijking met veen en zand (gunstig). Wat het treinbeeld betreft: op basis van het Geluidregister Spoor rijden er per etmaal circa 77 rekeneenheden over het spoor, wat neer komt op 30-40 treinen per etmaal. Dit is relatief weinig en er rijden geen goederentreinen over dit traject die langer zijn dan personentreinen en meer trillinghinder veroorzaken. Een toename van het treinverkeer op deze regionale spoorlijn wordt niet verwacht. Vanwege de ligging nabij het station is de rijsnelheid laag omdat alle treinen bij dit station stoppen, wat ook een gunstig effect heeft voor het opwekken van bodemtrillingen.

Hoewel de nieuwe bebouwing/bouwvlakken op relatief korte afstand van het spoor komen te liggen, is het op grond van bovenstaande niet aannemelijk dat hinder vanwege spoortrillingen zal optreden. Ook blijkt uit de RIVM-publicatie 'Wonen langs het spoor- Gezondheidseffecten trillingen van treinen' (RIVM rapport 2014-0096) dat het optreden van trillingshinder vooral gerelateerd is aan het rijden van goederentreinen. Op de spoorlijn Leeuwarden-Harlingen v.v. rijden geen goederentreinen. Tenslotte dient te worden opgemerkt dat op andere locaties langs de spoorlijn in Franeker bestaande woningen ook op korte afstand zijn gelegen, bijvoorbeeld de woningen aan de Parallelweg en de Tzummerweg (vanaf circa 20 meter afstand). Deze locaties liggen in oostelijke richting. Er zijn geen klachten bekend ten aanzien van trillingshinder afkomstig van deze locaties.

Tenslotte kan worden opgemerkt dat alleen woningen met houten vloerconstructies of een fundering op staal op korte afstand van het spoor van het spoor gevoelig zijn voor trillingshinder. Hier is in het plangebied geen sprake van, in het gehele woongebied Franeker - Zuid zijn de woningen niet op een dergelijke wijze gefundeerd.

Gezien de bovengenoemde overeenkomsten kan worden gesteld dat een nader aanvullend onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht en dat in het kader van bovengenoemde Handreiking deze quickscan toereikend is voor het aspect trillingen. Ten aanzien van trillingen zijn geen belemmeringen te verwachten.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

• Voor de ontwerp-uitwerkingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 36 wooneenheden. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Hiervoor is een aanmeldingsnotitie opgesteld, op basis waarvan het college van B&W heeft vastgesteld dat er geen MER nodig is. De aanmeldingsnotitie is opgenomen in Bijlage 6.

Het uitwerkingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Er is voor gekozen het plan volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 op te stellen. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het uitwerkingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit uitwerkingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het uitwerkingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Er is in dit uitwerkingsplan, net zoals in het uitwerkingsplan voor Eiland 1 en 4, voor gekozen af te stappen van het onderscheid tussen 'Wonen - 1', voor één bouwlaag met kap en 'Wonen - 2', voor twee bouwlagen met kap. In de plaats daarvan is er de bestemming 'Wonen' voor grondgebonden woningen. Overal kunnen woningen met een goothoogte van 6,5 en een bouwhoogte van 10 meter worden gebouwd. Wel is er in de nadere eisen een koppeling gelegd met het beeldkwaliteitsplan, zodat de gemeente kan blijven sturen op een afwisselend bebouwingsbeeld. Dit geeft flexibiliteit en waarborgt de gewenste kwaliteit.

Overeenkomstig de uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan zijn op Eiland 2 20 woningen bij recht toegestaan en op Eiland 3 12 woningen. Om het beoogde initiatief mogelijk te maken en een zelfde bebouwingsdichtheid als op Eiland 1 te creëren, is er op Eiland 2 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om maximaal 23 woningen te realiseren en op Eiland 3 13 woningen. Zie hiervoor de afwijkingsmogelijkheden in artikel 4.4. Een belangrijke voorwaarde is dat de woningaantallen in overeenstemming moeten zijn met een woningbouwprogramma dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

De gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden zijn verder afgestemd op het geldende bestemmingsplan en de standaarden van de gemeente. Dit geldt ook voor de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' en de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie' en 'vrijwaringszone - straalpad'.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een uitwerkingsplan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een initiatief van de ontwikkelaar Franeker Zuid C.V. Deze partij heeft de voorgaande delen van Franeker Zuid ook ontwikkeld en hieruit is gebleken dat dit financieel haalbaar was. De kosten voor de uitvoering van het plan worden door hen gedragen. Hierbij geldt dat in 2020 de gronden van tweede fase Rietbuurt aan Kuin Vastgoedontwikkeling B.V zijn verkocht. Deze partij draagt na levering de rol van ontwikkelaar. Deze ontwikkelaars beschikken over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen en de kavels tegen marktconforme prijzen aan te bieden. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit uitwerkingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit uitwerkingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de ontwikkelaar de Exploitatieovereenkomst Franeker-Zuid d.d. 11-01-2006 gesloten. Hierin is onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeente heeft daarom besloten bij de vaststelling van het plan geen grondexploitatieplan vast te stellen.

De resultaten uit de ruimtelijke procedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit uitwerkingsplan.

Participatie

In het voortraject van Eiland 1 en 4 is het beeldkwaliteitsplan afgestemd met de Brede Wijkvertegenwoordiging (BWV), van de Alvestêdewyk. In dit beeldkwaliteitsplan was ook rekening gehouden met de invulling van Eiland 2 en 3. Het uitwerkingsplan vormt een juridisch-planologisch kader dat de ontwikkeling zoals beschreven in het beeldkwaliteitsplan vastlegt. Er kan daarmee worden besproken van een breed gedragen plan.

Vooroverleg

Het uitwerkingsplan is op 27 juli 2023 voor overleg naar diverse instanties toegestuurd. Van de volgende organisaties is een reactie ontvangen:

1. 1. Gasunie;
2. 2. Brandweer Fryslân;
3. 3. Provinsje Fryslân;
4. 4. Wetterskip Fryslân.

De ontvangen reacties zijn als Bijlage 7 bij de toelichting van dit plan opgenomen. De Gasunie heeft geen opmerkingen op het plan. Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De overige organisaties hebben een inhoudelijke reactie gegeven. Deze reacties worden hierna samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

Brandweer Fryslân

Brandweer Fryslân heeft geen bezwaar tegen de bestemmingswijziging. Wel voorzien zij in het plangebied een knel-/aandachtpunt met betrekking tot de opkomsttijd, de bereikbaarheid en de bluswatervoorziening. De brandweer adviseert daarom om:

1. 1. De toekomstige bewoners op de hoogte te brengen van de overschrijving van de opkomsttijd, zodat een realistische verwachting van de inzet van de brandweer ontstaat;
2. 2. De weg naar de eilanden toe aan het einde te ontsluiten aan De Rie, zodat deze weg vanaf twee kanten bereikbaar wordt;
3. 3. De breedte van de doodlopende wegen op de eilanden 5 meter te laten;
4. 4. De ruimte zodanig in te richten dat het fout parkeren ontmoedigd wordt en de weg niet belemmerd wordt voor de brandweer;
5. 5. Brandkranen aan te leggen met een minimale capaciteit van 500 liter per minuut op een maximale afstand van 100 meter van elke woning.

Gemeentelijke reactie:

Het uitwerkingsplan staat de uitvoering van de adviezen niet in de weg maar kan deze niet borgen. Bij de nadere uitwerking van de plannen zal, waar mogelijk, rekening gehouden worden met de adviezen.

Provinsje Fryslân

De provinsje adviseert te kijken naar de mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen.

Gemeentelijke reactie:

Bij de uitvoering van het plan wordt bekeken in hoeverre natuurinclusief bouwen en de inrichting van het openbaar gebied in het kader van natuurinclusief tot de mogelijkheden behoort.

Wetterskip Fryslân

Het Wetterskip vraag aandacht voor de volgende punten:

1. 1. Uit de waterparagraaf en de regels is niet duidelijk hoe rekening gehouden wordt met het aspect waterveiligheid voor de aanleghoogte van de woningen en toegangswegen. Verzocht wordt dit punt verder uit te breiden en te borgen in de waterparagraaf en de regels van het plan;
2. 2. Geadviseerd wordt om voor het bepalen van de aanleghoogte rekening te houden met de bodemdalingen en klimaatverandering;
3. 3. Het is niet duidelijk hoe en door wie het beheer en onderhoud van de waterpartijen uitvoert;
4. 4. Bij de aanleg van de infrastructuur zoals riolering en overige nutsvoorzieningen wordt aandacht gevraagd voor aanleg en locatiekeuze bij eventuele overstromingen vanuit de boezem.

Verzocht wordt om deze punten op te nemen in het onderdeel 'Water'.

Gemeentelijke reactie:

Het uitwerkingsplan staat de uitvoering van de adviezen niet in de weg maar kan deze niet borgen. Bij de nadere uitwerking van de plannen zal, waar mogelijk, rekening gehouden worden met de adviezen. Ten aanzien van de aanleghoogtes wordt aansluiting gezocht bij de keuzes die eerder zijn gemaakt in Franeker Zuid en ook voor de andere eilanden zijn toegepast.

Ontwerp uitwerkingsplan

Vervolgens is het ontwerp uitwerkingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode werd aan een ieder de mogelijkheid geboden om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Daarna heeft het college het uitwerkingsplan op 24 juni 2024 vastgesteld. Hierbij is als ambtshalve wijziging op verzoek van provincie Fryslân het stikstofonderzoek in Bijlage 4 geactualiseerd en de door de gemeenteraad vastgestelde versie van het beeldkwaliteitsplan in Bijlage 1 opgenomen. Vervolgens wordt het vastgestelde plan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Uiteindelijk is tegen de vaststelling van het uitwerkingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

LIJST VAN TOEGESTANE BEROEPEN EN BEDRIJVEN BIJ WONINGEN

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz.

individuele praktijk dierenarts

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd

Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

architect

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

Overige dienstverlening

kappersbedrijf

schoonheidssalon

Onderwijs

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

dan wel met voorgenoemde bedrijvigheid naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid.