het wijzigingsplan Franeker - Zevenhuizen 14 met identificatienummer NL.IMRO.1949.WPFraZevenhuizen14-VAS1 van de gemeente Waadhoeke.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

De begrippen, voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost, zoals vastgesteld op 25 april 2019 door de raad van de gemeente Waadhoeke, zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de bestemming 'Wonen - 1', voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost, zoals vastgesteld op 25 april 2019 door de raad van de gemeente Waadhoeke, zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' van het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost, zoals vastgesteld op 25 april 2019 door de raad van de gemeente Waadhoeke, zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' van het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost, zoals vastgesteld op 25 april 2019 door de raad van de gemeente Waadhoeke, zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - vaarweg' van het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost, zoals vastgesteld op 25 april 2019 door de raad van de gemeente Waadhoeke, zijn van overeenkomstige toepassing.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020, of het meeste actuele gemeentelijke parkeerbeleid zoals deze geldt ten tijde van de aanvraag, bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Voor de overgangsregels wordt verwezen naar het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost, zoals vastgesteld op 25 april 2019 door de raad van de gemeente Waadhoeke. Deze overgangsregels zijn van overeenkomstige toepassing.

Deze regels worden aangehaald als

Regels van het wijzigingsplan Franeker - Zevenhuizen 14 van de gemeente Waadhoeke.

Behorende bij het besluit van 14 maart 2023.

Op het perceel Zevenhuizen 14 te Franeker staat een woning die in de huidige situatie alleen gebruikt mag worden als bedrijfswoning ten behoeve van het naastgelegen schildersbedrijf. De initiatiefnemer wil dit pand in gebruik nemen als reguliere woning, zonder functionele connectie met het bedrijf.

De huidige bestemming betreft volgens het geldende bestemmingsplan Franeker Noord en Oost 'Gemengd - 2'. Er is echter een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in dit bestemmingsplan waarbij de huidige bestemming kan worden omgezet naar een reguliere woonbestemming. Om deze wijziging juridisch-planologisch mogelijk te maken is het opstellen van een wijzigingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in het oosten van de bebouwde kom van Franeker. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost, vastgesteld op 25 april 2019 door de gemeente Waadhoeke. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Franeker Noord en Oost

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Gemengd - 2'. Er geldt een functieaanduiding voor een 'bedrijf tot en met categorie 3.2'. De voormalige bedrijfswoning is geregeld met een functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Verder zijn in het plangebied gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie', 'vrijwaringszone - straalpad' en 'vrijwaringszone - vaarweg' van toepassing.

Ter plaatse van de bestemming 'Gemengd - 2' zijn de gronden bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van bedrijven uit milieucategorieën 1, 2, 3.1 en 3.2. Bedrijfswoningen en reguliere woningen zijn alleen toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'bedrijfswoning' en 'wonen'. Het plangebied is ter plekke van de woning voorzien van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Verder zijn de bijbehorende wegen, straten en paden, parkeer-, groen- en nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, erven en terreinen en overige gebouwen, geen gebouwen zijnde toegestaan. Een gebouw of overkapping moet binnen een bouwvlak worden gebouwd.

De bouwhoogte van een gebouw of overkapping mag 10 meter bedragen. Voor (bedrijfs)woningen geldt de volgende maatvoering:

• een oppervlakte van maximaal 150 m²;
• een maximale goothoogte van 5,50 meter;
• een maximale bouwhoogte van 8 meter;
• een dakhelling van maximaal 60 graden.

Binnen de aanduiding 'geluidzone - industrie' geldt de regel dat het bouwen van gebouwen, of de uitbreiding van een gebouw, die wordt aangemerkt als een geluidsgevoelig object alleen kan worden gebouwd als de geluidsbelasting vanwege het nabijgelegen industrieterrein van de gevels van dit gebouw niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Binnen de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' zijn tenslotte de gronden bestemd voor het beschermen van een straalverbinding. Op deze gronden geldt de regel dat ter plaatse van deze aanduiding de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 27 meter.

Binnen de aanduiding 'vrijwaringszone - vaarweg' zijn de gronden mede bestemd voor het beschermen van een veilig en doelmatig functioneren van vaarwegen. Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, anders dan bouwwerken ten behoeve van het doelmatig en veilig functioneren van de vaarweg. Tevens mogen geen overkappingen worden gebouwd. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte maximaal 2 meter mag zijn.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het wijzigingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit wijzigingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

Het plangebied bevindt zich aan de Zevenhuizen 14 te Franeker. In de huidige situatie staat hier een voormalige bedrijfswoning. Deze woning bestaat uit één bouwlaag met een zadelkap. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie opgenomen.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

Het plangebied ligt in het oosten van Franeker, tussen de Alde Trekfeart en het Van Harinxmakanaal in, aan de Zevenhuizen, die ten westen overgaat in de Van Harinxmaweg. In dit gebied is een menging van functies aanwezig. Het gaat om lichtere bedrijfsfuncties en (bedrijfs)woningen. De gemeente is voornemens om het gebied te transformeren van een bedrijfsgebied naar een woongebied van grote, groene kavels met hoogwaardige woningen. Dit heeft met name al gestalte gekregen in het desbetreffende gebied bij de Zevenhuizen ten noorden van het plangebied. Ten noorden van de Alde Trekfeart is een woonwijk aanwezig met hoofdzakelijk woningen. Ten oosten van de watergangen begint het buitengebied. Ten zuiden van het Van Harinxmakanaal ligt het gezoneerde bedrijventerrein Oost.

In de voorgenomen situatie zal de bedrijfswoning die in de huidige situatie al aanwezig is op het perceel een woonbestemming toegekend krijgen. Het betreft de woonbestemming 'Wonen - 1'. Er zullen hierbij geen fysieke veranderingen worden aangebracht aan het pand.

Ruimtelijke inpassing

Het pand zal in de voorgenomen situatie gelijk blijven aan de huidige situatie. Daarom worden er op het gebied van ruimtelijke inpassing geen negatieve effecten verwacht.

Verkeer en parkeren

Gezien dat de woning in de voorgenomen situatie nog steeds eenzelfde (woon)functie zal hebben in aan de huidige situatie, wordt er geen verschil in verkeersgeneratie of parkeerbehoefte verwacht. Op eigen terrein zijn voldoende mogelijkheden om te parkeren.

Conclusie

De voorgenomen situatie zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren.

Om de voorgenomen situatie juridisch-planologisch te kunnen regelen wordt gebruikt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 42 onder sub c van het geldende bestemmingsplan Franeker Noord en Oost. In deze wijzigingsbevoegdheid is opgenomen dat:

De bestemming 'Bedrijf', 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Gemengd - 2', 'Horeca', 'Kantoor' of ' Maatschappelijk' kan worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 1', 'Wonen - 2', 'Wonen - Woongebouw', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en/of 'Groen'.

In dit geval wordt van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik gemaakt om de bestemming 'Gemengd - 2' te wijzigen in 'Wonen-1'. Om toepassing te geven aan de wijzigingsbevoegdheid dient te worden voldaan aan een aantal criteria. Onderstaand is de toetsing opgenomen:

Na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden dienen de regels van de artikelen 28, 29, 33, 26 en/of '15'van toepassing zijn.
In de regels van dit wijzigingsplan zijn de regels van artikel 28 'Wonen - 1' van overeenkomstige toepassing verklaard.

Er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ontwikkelingsmogelijkheden van functies in de omgeving.
Hier is geen sprake van. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.1.

De geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten mag niet hoger z.al zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde.
De onderbouwing aan dit criterium is gegeven in paragraaf 4.4.

Deze wijzigingsbevoegdheid dient primair te worden toegepast voor hergebruik van de bestaande gebouwen. Indien een woonfunctie in de bestaande bebouwing redelijkerwijs niet mogelijk is, mag herinvulling plaatsvinden.

Er wordt een bestaande bedrijfswoning hergebruikt voor reguliere woning.

De aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
Dit is nader onderbouwd in paragraaf 3.3.

Uit de voorgaande toetsing wordt geconcludeerd dat aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
2. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
3. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. IN de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De voorgenomen bestemmingswijziging in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en draagt bij aan de opgave om de regio sterker en leefbaarder te maken.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

De bestemmingswijziging vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Omdat er geen nieuwe woningen worden gerealiseerd, is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Het wijzigingsplan is in overeenstemming met het Rijksbeleid.

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld.

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

1. 1. zuinig ruimtegebruik;
2. 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
3. 3. koppelen van ambities;
4. 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

5. 5. rolbewust;
6. 6. decentraal wat kan;
7. 7. ja, mits;
8. 8. aansluiting zoeken;
9. 9. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

1. 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
2. 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
3. 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
4. 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De opgave Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar bestaat onder meer uit het grootschalig opknappen van bestaande bebouwing en het aanbod aan woningen afstemmen op de bevolking. De provincie stimuleert dit. Daarnaast zet de provincie in op zorgvuldig ruimtegebruik en gaat inbreiding boven uitbreiding. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, wordt pas naar uitbreiding gekeken. De provincie voert periodiek prognoses uit naar de behoefte aan woningbouw en ondersteund gemeenten met het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De voorgenomen bestemmingswijziging is niet in strijd met de omgevingsvisie van provincie Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Het plangebied maakt wat betreft de woonpercelen deel uit van bestaand stedelijk gebied als gedefinieerd in de Verordening Romte. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied.

Met betrekking tot het thema wonen, gelden vanuit de verordening de volgende regels:

• Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
• In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een woningbouwproject bevatten dat niet is opgenomen in een woonplan, indien:
  1. 1. het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen bevat dan wel, voor zover gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, niet meer dan 11 woningen bevat, en
  2. 2. in de plantoelichting is gemotiveerd dat en hoe overschrijding van het woningbouwprogramma kan worden voorkomen door uitwisseling of fasering van projecten.

De voorgenomen situatie betreft echter niet de realisatie van een nieuwe woning, maar de verandering van bestemming van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. De voorgenomen situatie is dus niet in strijd met de verordening.

Woonvisie Waadhoeke 2020-2030

In de Woonvisie Waadhoeke 2020-2030 is het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen en woningbouw geformuleerd. De hoofdlijnen van de woonvisie gelden voor een periode van 10 jaar. Deze is bedoeld om projecten in gang te zetten die bijdragen aan het lange termijn doel. Jaarlijks actualiseert de gemeente de uitvoeringsagenda en wordt overwogen of de woonvisie aangepast dient te worden.

De woonvisie is gebaseerd op een regionaal woningmarktonderzoek waarin cijfers en kennis over het wonen van organisaties als makelaars, corporaties, huurdersorganisaties en zorgpartijen bijeen zijn gebracht.

Tot 2025 is er nog groei van het aantal huishoudens te verwachten van enkele tientallen wonen. Lokaal verschilt dit: in kernen waar de bereikbaarheid en het voorzieningenniveau bovengemiddeld is, is vaak genoeg instroom van elders om nog groei te mogen verwachten. Elders zullen minder courante woningen steeds vaker overtollig raken. Eerst vooral in de sociale huurvoorraad, daarna ook in de koopvoorraad. Per kern is in de woonvisie de woningbehoefte bekeken. In Franeker is volgens het marktonderzoek dat ten grondslag aan de woonvisie ligt, ruimte voor een extra toevoeging van 55 tot 75 woningen tot 2030. Er is ruimte voor meer binnenstedelijke plannen, gemengd grondgebonden en gestapeld, huur en koop, herinvulling van panden, plekken of vervanging van woningen.

Alhoewel het project in het plangebied niet concreet is genoemd, voldoet het project in kwalitatieve zin aan het beleid van de woonvisie.

Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025

De Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025 bevat de hoofdlijnen voor de voorgenomen ontwikkeling van de stad Franeker en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat daarnaast in op de wijze waarop de gemeenteraad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkelingen te realiseren dan wel te faciliteren.

In de structuurvisie is opgenomen dat Franeker een grote diversiteit aan woonmilieus heeft te bieden. De ruimtelijke opgave in Franeker betreft het behouden en creëren van een zo aantrekkelijk mogelijk woon- en leefklimaat door het aanbieden van een brede diversiteit aan woonmilieus. Hierbij is het uitgangspunt dat herstructurering voorop staat en inbreiding voor uitbreiding gaat.

Toetsing

In dit geval gaat het om de herbestemming van perceel dat in de eerste instantie is bedoeld voor een bedrijfsfunctie naar een reguliere woonfunctie. Daarmee wordt aangesloten op de visie die de gemeente voor dit gebied heeft. Het voornemen is in overeenstemming met de Structuurvisie Stad Franeker.

Visie Franeker Zevenhuizen

In de Structuurvisie 2015-2025 is eerder benoemd dat de gemeente voornemens is om het gebied rond de Zevenhuizen te transformeren. De gemeente heeft de wens voor Zevenhuizen om een woongebied van grote, groene kavels met hoogwaardige woningen te realiseren. De openbare ruimte zal haar eenvoudige karakter behouden met weinig openbaar groen. De kavels moeten hierdoor zo groot mogelijk worden gehouden. De tuinen zorgen voor een aantrekkelijke uitstraling naar de wegen, maar ook naar het water. Nieuwe woonfuncties worden toegestaan, zo lang het om vrijstaande gebouwen gaat die op groene kavels worden gepositioneerd. Als tussenvariant worden kleine vormen van bedrijvigheid toegestaan als onderdeel van hoogwaardige woningen. Nieuwbouw mag gepositioneerd worden bij het water met het uitzicht hierop gericht, maar gerichtheid op de weg is ook nodig.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Visie Franeker Zevenhuizen.

Nota Parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

Uit de toetsing in paragraaf 2.2 blijkt dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan. De Nota Parkeernormen is vertaald in de regels van dit wijzigingsplan.

Welstandsnota

De gemeente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota die op 1 juli 2021 is vastgesteld. Voor het plangebied geldt het welstandsregime 'Van Harinxmaweg - Zevenhuizen Franeker'. Dit welstandsregime is reeds afgestemd op de voorgenomen transformatie naar een hoogwaardig woongebied. Woningen dienen te worden gekenmerkt door een hoge architectonische kwaliteit, dus geen 'standaard' woningen/cataloguswoningen. Indien er sprake is van een bouwplan in het plangebied dan dient hieraan voldaan te worden.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Het plangebied maakt deel uit van een gemengd gebied waar zowel bedrijfsfuncties als de woonfunctie voorkomt. De gemeente is voornemens om het proces te faciliteren om dit gebied te transformeren naar een woongebied, waar slechts in beperkte vorm bedrijvigheid voorkomt. Omdat sprake is van een gemengd gebied kan bij de richtafstanden uit de VNG-brochure één stap terug worden gedaan.

Ten westen van het plangebied is een schildersbedrijf aanwezig en ten oosten van het plangebied een opslagloods van een schepenbedrijf. Beide bedrijven vallen onder milieucategorie 3.1, waarvoor in gemengd gebied een richtafstand van 30 meter geldt. Voor beide bedrijven geldt dat binnen deze richtafstand al bestaande woningen aanwezig zijn. Deze woningen zijn maatgevend en dus zorgen de woningen in het plangebied hier niet voor een belemmering in de bedrijfsvoering. Bovendien vinden de verkeersbewegingen van en naar het schildersbedrijf aan de westzijde van het pand plaats, waar de entree en de schilderswinkel zich bevinden. Omdat de Zevenhuizen een doodlopende straat is, gaan alle verkeersbewegingen van en naar het schildersbedrijf niet langs het plangebied maar in oostwaartse richting. De schoorsteen van de installaties ten behoeve van het schildersbedrijf is ook gesitueerd aan de westzijde van het pand. Voor de opslagloods ten oosten van het plangebied geldt dat de werkzaamheden elders uitgevoerd worden. Aan de noordkant van de Zevenhuizen heeft recentelijk een transformatie plaatsgevonden van de bedrijfs- naar de woonfunctie. In het gebied zijn verder geen bedrijven actief.

Omdat in de omliggende woningen een aanvaardbaar woonklimaat is gegarandeerd ten tijde van realisatie, en deze woningen maatgevend zijn voor omliggende bedrijven, kan ervan worden uit gegaan dat ter plaatse van het plangebied geen onevenredige bedrijfshinder wordt ervaren. Tevens is het pand in de huidige situatie ook al in gebruik als woning, waardoor kan worden uitgegaan van een goed woonklimaat wat betreft milieuzonering.

Voor de bedrijven op bedrijventerrein Oost is een geluidzone van toepassing die in paragraaf 4.4 is gemotiveerd.

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekkingen tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 8,5 kilometer afstand tot het plangebied. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied verandert in het fysieke aspect niets, waardoor kan worden uitgegaan dat er geen toegevoegde stikstofdepositie zal plaatsvinden.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied ligt op meer dan 8 kilometer afstand tot het plangebied. In het plangebied vindt slechts een bestemmingswijziging plaats. Hierbij zal geen aanlegfase plaatsvinden en zal de gebruiksfase niet veranderen. Een stikstofonderzoek is daarom ook niet nodig.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

Er vinden geen sloop-, kap- en dempingswerkzaamheden plaats binnen het plangebied. Het bestaande pand zal slechts een bestemmingswijziging ondergaan. Op voorhand kan daarom worden ingeschat dat er geen beschermde soorten zullen worden aangetast. Gezien er fysiek gezien geen verandering binnen het plangebied plaatsvindt zal soortenbescherming geen belemmering vormen tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

De gronden zijn in de huidige situatie bestemd voor gemengde doeleinden. Ter plaatse zit in de huidige situatie een bedrijfswoning. Hier zijn dus geen bodemverontreinigende activiteiten uitgevoerd en het plangebied is nooit voor bedrijfsmatige activiteiten in gebruik geweest. Tevens kan in de huidige situatie ook gewoond worden op het perceel. Om die reden wordt op voorhand aangenomen dat de bodem van voldoende kwaliteit is voor de voorgenomen woonbestemming.

Toetsingskader

Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet in principe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Industrielawaai

Gezoneerde industrieterreinen in de Wgh hebben een vaste geluidzone die wordt vastgelegd door middel van een bestemmingsplan. Buiten de geluidszone wordt de voorkeurswaarde van 50 dB(A) niet overschreden. De maximale ontheffingswaarde binnen de geluidszone bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde voor nieuwe situaties. In tegenstelling tot weg- en railverkeer wordt voor industrielawaai niet getoetst aan de L_den waarde maar aan de etmaalwaarde.

Toetsing

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt aan de straat Zevenhuizen. Hier geldt een maximaal toegestane snelheid van 50 km/uur waardoor de weg een geluidzone heeft. Echter betreft het plangebied in de huidige situatie een bedrijfswoning waarvan alleen de bestemming zal worden gewijzigd. Gezien in de huidige situatie een woning staat die in de toekomstige situatie ook een woning zal betreffen hoeft niet aan de Wgh getoetst te worden. Voor de Wgh is het een bestaande situatie.

Industrielawaai

Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzone voor industrielawaai ten gevolge van bedrijfsactiviteiten op bedrijventerrein Oost. Net zoals bij wegverkeerslawaai geldt ook voor industrielawaai de woning in het plangebied als bestaande situatie. Daarom hoeft niet te worden getoetst aan de Wgh.

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân. De uitkomst van deze toets is dat er geen waterschapsbelang is. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten niet van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 1.

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

In het plangebied wordt geen nieuwe woning mogelijk gemaakt, maar een bestaande bedrijfswoning krijgt de bestemming voor regulier wonen. Hierbij wordt dus niet bijgedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bovendien is de luchtkwaliteit in Franeker goed en zijn er geen overschrijdingen van de grenswaarden voor NO₂ en fijnstof PM₁₀.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, ruimtelijke plannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Conform de steentijd-bronstijd advieskaart is geen onderzoek noodzakelijk, ongeacht de grootte van de ontwikkeling. Conform de ijzertijd-middeleeuwen advieskaart valt het plangebied binnen het gebied 'karterend onderzoek 1', waar voor ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Toetsing

In dit geval wordt de bestaande bedrijfswoning herbestemd als reguliere woning. Er zijn geen bodemingrepen beoogd. De oppervlakte van het plangebied is weliswaar groter dan 500 m², maar ten opzichte van de geldende bestemming 'Gemengd - 2' nemen de bebouwingsmogelijkheden aanzienlijk af. In de geldende bestemming 'Gemengd - 2' is een bouwvlak opgenomen van circa 750 m² waarbinnen bebouwing is toegestaan. Het nieuwe bouwvlak in het wijzigingsplan binnen de bestemming 'Wonen - 1' heeft een oppervlakte van circa 200 m². Per saldo zijn er door de bestemmingswijziging minder bodemingrepen mogelijk. Ook zijn de gronden in dit gebied bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein in het verleden al geroerd en is het wijzigingsplan nodig voor een functiewijziging van bedrijfswoning naar reguliere woning zonder dat er bouwwerkzaamheden en/of bodemingrepen zijn beoogd. In het geldende bestemmingsplan 'Franeker - Noord en Oost' is in het gehele bedrijventerreingebied Vijfhuizen/Zevenhuizen geen beschermende regeling opgenomen voor archeologie. Om deze reden kan in het wijzigingsplan geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' worden opgenomen in het plangebied. De wijzigingsbevoegdheid biedt de juridische mogelijkheid hier niet voor. Bij een volgende actualiseringsslag van het geldende bestemmingsplan zullen de noodzakelijke archeologische regelingen worden opgenomen.

De gemeente ziet op basis van het voorgaande geen aanleiding om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren. Indien er een vergunningsaanvraag wordt ingediend die de 500 m² overschrijdt, dan zal de gemeente conform het provinciale beleid om een archeologisch onderzoek vragen.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of er sprake is van cultuurhistorische waarden binnen het plangebied is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat geen sprake is van specifieke cultuurhistorische waarden binnen het plangebied.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid risiovolle inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen. Verder bevinden zich geen transportroutes die worden gebruikt voor vervoer van gevaarlijke stoffen in de buurt van het plangebied. Daarnaast ligt de dichtstbijzijnde buisleiding op circa 1000 meter van het plangebied. Het invloedsgebied van deze buisleiding reikt niet verder dan 100 meter. Deze heeft geen invloed op het plangebied.

Er is geen sprake van belemmeringen voor de ontwikkeling in het plangebied door risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen. Ook wordt in het plangebied geen risicovolle inrichting mogelijk gemaakt. Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling daarom niet in de weg.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect kabels en leidingen vormt daarmee geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Toetsing

In dit geval is er geen sprake van een fysieke ingreep maar een juridisch-planologische ingreep, namelijk de bestemmingswijziging van een bedrijfswoning naar regulier wonen. Daarmee is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in het kader van het Besluit m.e.r. Het is daarom dan ook niet noodzakelijk om een vormvrije m.e.r.-notitie op te stellen.

Verbeelding

Een bijbehorende verbeelding maakt deel uit van dit wijzigingsplan. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost.

Op de verbeelding zijn de gronden als 'Wonen - 1' bestemd. Ook gelden net als in het geldende bestemmingsplan de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie', 'vrijwaringszone - straalpad' en 'vrijwaringszone - vaarweg'.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Franeker Noord en Oost zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan betreft in dit geval de hiervoor genoemde bestemming en gebiedsaanduidingen.

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wijzigingsplan eerst voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. De binnengekomen reacties zijn door de gemeente beantwoord. Het resultaat hiervan is in bijlage 2 opgenomen.

Ontwerpfase en zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan is vervolgens gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze zes weken was een ieder in de gelegenheid gesteld zijn/haar zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan kenbaar te maken.

Vaststelling

Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpwijzigingsplan zijn geen zienswijzen ingediend. Het wijzigingsplan is vervolgens op 14 maart 2023 door het college vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het wijzigingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid om beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het wijzigingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval is er geen sprake van een bouwplan, waarin het afsluiten van een overeenkomst in het kader van de grondexploitatieregeling niet nodig is.

Tussen gemeente en initiatiefnemer wel een overeenkomst gesloten waar onder andere het planschadeverhaal is overeengekomen. Op grond hiervan is de economische uitvoerbaarheid geborgd.