het wijzigingsplan Oudebildtzijl - Bedrijventerrein Van Egmondstraat (noordkant) met identificatienummer NL.IMRO.1949.WPOudvEgmondstr-VAS1 van de gemeente Waadhoeke.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

De begrippen, voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het bestemmingsplan Oudebildtzijl, zoals onherroepelijk vastgesteld op 26 maart 2009 door de raad van de voormalige gemeente het Bildt, zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de bestemming 'Bedrijventerrein', voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het bestemmingsplan Oudebildtzijl, zoals vastgesteld op 26 maart 2009 door de raad van de voormalige gemeente het Bildt, zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de bestemming 'Groen', voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het bestemmingsplan Oudebildtzijl, zoals vastgesteld op 26 maart 2009 door de raad van de voormalige gemeente het Bildt, zijn van overeenkomstige toepassing.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de Nota Parkeernormen Gemeente Waadhoeke november 2020, of het meeste actuele gemeentelijke parkeerbeleid zoals deze geldt ten tijde van de aanvraag, bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die ruimte. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
   3. 3. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Voor de overgangsregels wordt verwezen naar het bestemmingsplan Oudebildtzijl, dat onherroepelijk is vastgesteld op 26 maart 2009 door de voormalige gemeente Het Bildt.

Deze regels worden aangehaald als

Regels van het wijzigingsplan Oudebildtzijl - Bedrijventerrein Van Egmondstraat (noordkant) van de gemeente Waadhoeke.

Behorende bij het besluit van 20 februari 2024.

In het recente verleden (halverwege de jaren 2000) is aan de zuidoostkant van Oudebildtzijl aan de Van Egmondstraat ruimte gecreëerd voor een bedrijventerrein voor lokale ondernemers. Destijds is de infrastructuur hiervoor ook al gerealiseerd. Tot op heden heeft één bedrijf zich in het gebied gevestigd. Het voornemen is om het gebied aan de noordkant van dit bedrijf verder te ontwikkelen met de realisatie van een loods met ruimte voor twee bedrijven.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Oudebildtzijl omdat ter plaatse van het plangebied de enkelbestemming 'Agrarisch' geldt. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen kan, onder voorwaarden, gebruik worden gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid in het geldende plan. Daarvoor dient een wijzigingsplan te worden opgesteld. Het voorliggende plan voorziet hierin.

Het plangebied betreft een agrarisch perceel aan de westkant van de Van Egmondstraat 36. De ligging van het plangebied is opgenomen in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Oudebildtzijl, dat onherroepelijk is vastgesteld op 26 maart 2009 door de voormalige gemeente Het Bildt (nu gemeente Waadhoeke). Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van de deelgebieden is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Oudebildtzijl

In het geldende bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Agrarisch'. Daarnaast geldt voor het plangebied de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'.

De gronden bestemd als 'Agrarisch' zijn bestemd voor cultuurgrond, groenvoorzieningen, sloten, bermen en beplanting en paden waarbij het behoud van de cultuurhistorische waarden van het gebied wordt nagestreefd. Tevens zijn de gronden bestemd voor de daarbijbehorende bouwwerken, geen bouwwerken zijnde. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Wijzigingsbevoegdheid

Ter plaatse van het plangebied is een gebiedsaanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied 1" opgenomen, wat de mogelijkheid biedt voor de burgemeester en wethouders om de bestemming "Agrarisch" te wijzigen in de bestemming "Bedrijventerrein", al dan niet in combinatie met de bestemmingen "Groen", "Verkeer" en/of "Water". Hierbij dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. 1. deze wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1';
2. 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid geldt zijn voor de betreffende gronden de regels van respectievelijk de artikelen 7, 9, 15 en 16 van het bestemmingsplan Oudebildtzijl van toepassing;
3. 3. er vindt een goede landschappelijke inpassing van de bebouwing plaats;
4. 4. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast, indien er sprake is van een concrete aanvraag, en:
   1. a. er maximaal 4 bedrijven gevestigd mogen worden;
   2. b. de bedrijven die zich willen vestigen naar de aard en schaal passend zijn bij het dorp Oudebildtzijl;
   3. c. er in ieder geval een optiecontract ligt;
   4. d. er sprake is van lokale bedrijvigheid.

De toetsing aan de wijzigingscriteria is opgenomen in paragraaf 3.3.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het wijzigingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit wijzigingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling wordt met dit plan op een goede manier ingepast in de bestaande situatie. Een beschrijving van de bestaande situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de omgeving wordt ook behandeld.

Het plangebied is in de bestaande situatie ingericht als agrarisch perceel en bestaat uit grasland. Aan de noord- en westzijde wordt het plangebied begrensd door een hoogopstaande groensingel. Ten zuiden en oosten van het plangebied liggen bedrijfspercelen. De oostzijde wordt begrensd door de Van Egmondstraat. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de bestaande situatie van het plangebied opgenomen.

Figuur 2.1 Luchtfoto bestaande situatie plangebied

Er is sprake van twee lokale bedrijven die zich in een op het perceel te bouwen loods willen vestigen. Hiertoe zijn reeds optiecontracten opgesteld. Het betreft een bedrijf in elektrotechniek (voornamelijk opslag) en een bedrijf in prefabricatie van installatietechniek. De loods zal een totaal oppervlakte hebben van circa 1.000 m2 (47,95 bij 20,95 meter) op een perceel van circa 2.040 m2. De goot- en bouwhoogte van de loods staat nog niet vast, maar zal - in aansluiting op de reeds bestaande planologische regeling aan de zuidkant van het perceel - respectievelijk maximaal 6 en 10 meter mogen bedragen. Aan de zuidkant komt het bouwvlak op 5,7 meter afstand te liggen tot de zijdelingse perceelsgrens.

Een groot deel van het resterende plangebied zal worden bestraat. De groene afscheiding aan de noord- en westzijde blijft behouden. Aan de noordzijde wordt daartoe een groenbestemming opgenomen, ter afscherming richting de omliggende (woon)percelen. Aan de straatkant zal voor de voorzijde van de loods sprake zijn van een groene invulling. In figuur 2.2 is een situatieschets van de beoogde ontwikkeling opgenomen.

Figuur 2.2 Situatieschets beoogde ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling sluit functioneel aan op het zuidelijk gelegen bedrijfsperceel. Hier geldt een milieucategorie 3.1 in de achterkant van de loods, waarin het bedrijf in prefabricatie van installatietechniek komt. Ook wordt qua verschijningsvorm aangesloten op het zuidelijk gelegen perceel, waarbij een gelijkwaardige schaal en goot- en bouwhoogte wordt aangehouden. Aan de noord- en ook westzijde van het perceel wordt de groene afscheiding behouden. Deze blijft in gemeentelijk eigendom en onderhoud. Aan de noordzijde wordt daartoe een groenbestemming opgenomen. Aan de straatkant zal voor de voorzijde van de loods sprake zijn van een groene invulling. Op deze wijze wordt het voornemen op goede wijze landschappelijk ingepast. Door het bedrijf in milieucategorie 3.1 aan de achterkant van de loods te plaatsen en hierdoor meer ruimte tussen dit bedrijf en de noordoostelijk gelegen woningen te plaatsen wordt voldaan aan de richtafstanden en kan een goed woon- en leefklimaat ter hoogte van de woningen worden verzekerd. In paragraaf 4.1 wordt hier verder op ingegaan.

In het plangebied wordt een loods gerealiseerd met een bruto vloeroppervlakte van circa 1.000 m². Het plangebied wordt ontsloten via een ontsluitingsweg aan de Van Egmondstraat. Via deze weg kan de Oudebildtdijk worden bereikt. Dit betreft de doorgaande weg in Oudebildtzijl waarmee ook naburige kernen kunnen worden bereikt. Daarmee is deze locatie op goede wijze ontsloten.

De verkeersgeneratie als gevolg van de realisatie van de loods met de daarin beoogde twee bedrijven met een oppervlakte van circa 1.000 m² bedraagt op basis van de kengetallen van het CROW 74 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Hierbij is uitgegaan van een ligging in de 'rest bebouwde kom' en een 'niet stedelijke' stedelijkheidsgraad en voor de helft van de oppervlakte van een arbeidsintensief/bezoekersextensief bedrijf (industrie, laboratorium, werkplaats) en voor de helft naar een arbeidsextensief/bezoekersextensief bedrijf. Dit aandeel verkeer gaat op in het huidige verkeersbeeld. De verkeersbewegingen als gevolg van de bedrijven zullen daarom niet leiden tot belemmeringen in de verkeerssituatie, omdat wordt aangenomen dat de bestaande infrastructuur over ruim voldoende capaciteit beschikt om dit aantal probleemloos te kunnen opvangen.

Op basis van de Nota Parkeernormen van gemeente Waadhoeke geldt een parkeerbehoefte van 18 parkeerplaatsen voor het totale bedrijfsgebouw. Hierbij, eveneens als bij de berekening van de verkeersgeneratie, is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' en de ligging 'rest bebouwde kom. Voor het perceel geldt dat er voldoende ruimte is voor parkeren rondom de beoogde loods. Hier kan worden voldaan aan de parkeernorm. Hierbij wordt wel aangetekend dat de te verwachten parkeerbehoefte - gelet op de zich te vestigen bedrijvigheid - beduidend lager zal liggen dan de geldende parkeernorm.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

5. 5. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
6. 6. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
7. 7. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
8. 8. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI en draagt bij aan de opgave om de regio sterker en leefbaarder te maken.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. In paragrafen 3.2 en 3.3 wordt gemotiveerd dat er een concrete behoefte is aan de te realiseren loods met daarin twee lokale bedrijven, en dat deze goed moet worden ingepast. Daarmee wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

Het wijzigingsplan is in overeenstemming met het Rijksbeleid.

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld.

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

1. 1. zuinig ruimtegebruik;
2. 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
3. 3. koppelen van ambities;
4. 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

5. 5. rolbewust;
6. 6. decentraal wat kan;
7. 7. ja, mits;
8. 8. aansluiting zoeken;
9. 9. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

1. 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
2. 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
3. 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
4. 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De opgave Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar bestaat onder meer uit het stimuleren van nieuwe economische impulsen. Met dit plan wordt een beoogd bedrijventerrein van verdere invulling voorzien, waarbij een nieuwe economische impuls voor lokale bedrijvigheid wordt gestimuleerd. Deze zal in bestaand bebouwd gebied worden gerealiseerd, waarbij geen nieuw beslag wordt gedaan op de ruimte. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Het plangebied maakt deel uit van het bestaand stedelijk gebied zoals gedefinieerd in de Verordening Romte. De beoogde ontwikkeling van het realiseren van bedrijven wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied.

Met betrekking tot het thema 'werken', gelden vanuit de verordening de volgende regels:

1. 1. Een ruimtelijk plan kan een nieuw bedrijfsterrein of uitbreiding van een bestaand bedrijfsterrein bevatten, indien dit wat betreft oppervlakte en invulling van bedrijfstypen in overeenstemming is met een bedrijventerreinenplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
2. 2. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een nieuw bedrijfsterrein of uitbreiding van een bestaand bedrijfsterrein bevatten voor een of enkele bedrijven, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. a. er is sprake van een directe, concrete behoefte van bedrijven die naar aard en schaal passen bij aard en schaal van de overige kern, de bedrijfsconcentratiekern, het regionaal of het stedelijk centrum;
   2. b. aangetoond is dat de behoefte waarin wordt voorzien niet inpasbaar is op een bestaand bedrijfsterrein of een in ontwikkeling zijnde bedrijfsterrein in de regio;
   3. c. het totale ruimtebeslag van deze bedrijven staat in een redelijke verhouding tot de schaal van de kern;
   4. d. gewaarborgd is dat de bedrijven goed worden ingepast wat betreft milieu, ontsluiting en landschap.
3. 3. In een ruimtelijk plan voor een overige kern zijn niet toegestaan:
   1. a. een kantoor met een groter vloeroppervlakte dan 600 m²;
   2. b. een bedrijf in de milieucategorieën 3.1, 3.2, 4.1, 4.2, 5.1, 5.2, 5.3 of 6;
   3. c. een bedrijf met een kavelomvang groter dan 2.500 m²;
   4. d. een voorziening met een bovenlokaal, regionaal of bovenregionaal verzorgingsgebied.
4. 4. Van bovenstaande regel kan ten behoeve van een incidenteel kantoor, bedrijf, of voorziening worden afgeweken, mits in de plantoelichting is onderbouwd dat aard en schaal van de functie aansluiten bij de aard en schaal van de overige kern.

In het geval van de boogde ontwikkeling is er sprake van een directe, concrete behoefte van bedrijven die naar aard en schaal passen bij aard en schaal van de kern van Oudebildtzijl, zoals is besproken in 1.3. Het bedrijfsperceel wordt gerealiseerd op een daarvoor bedoeld bedrijventerrein. Voor de achterkant van het bedrijfsperceel wordt gekozen voor een aanduiding voor toegestane bedrijvigheid tot en met categorie 3.1. De wijzigingsbevoegdheid voorziet hierin. Het bedrijf in prefabricatie van installatietechniek valt binnen deze categorisering. Gelet op de grootte van het totale perceel en de beoogde planopzet qua bedrijvigheid, zal sprake zijn van aansluiting bij de aard en schaal van het dorp Oudebildtzijl. De ruimte in de loods waar bedrijvigheid tot en met categorie 3.1. wordt toegestaan is dermate beperkt, dat een ongewenste ontwikkeling met te zware bedrijvigheid voor het dorp niet realistisch is. Zoals reeds is aangegeven betreft het hier de verdere invulling van een beoogd bedrijventerrein bij het dorp Oudebildtzijl. Hierdoor is sprake van zuinig ruimtegebruik. Het totale ruimtebeslag van deze bedrijven staat in een redelijke verhouding tot de schaal van de kern. Zoals benoemd in paragraaf 2.2 past de ontwikkeling qua landschappelijke inpassing en ontsluiting goed in de omgeving. Hoofdstuk 4 zal ingaan op de inpassing wat betreft milieu. Daarmee is het plan in overeenstemming met het gestelde in de Verordening Romte Fryslân.

Bestemmingsplan Oudebildtzijl

Op 26 maart 2009 is het bestemmingsplan Oudebildtzijl onherroepelijk vastgesteld door de voormalige gemeente het Bildt (nu Waadhoeke). In dit bestemmingsplan is een wijzigingsregel opgenomen die ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' geldt.

De regel maakt het mogelijk voor de burgemeester en wethouders om, mits geen onevenredige afbreuk wordt afgedaan aan de in bijlage 3 aangegeven de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermd dorpsgezicht, de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de bestemming 'Tuin' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 1', mits:
   1. 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' ter plaatse van een verstoring in een (aaneengesloten) straatwand, met als doel de verstoring in de straatwand op te heffen;
   2. 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de regels van artikel 17 van overeenkomstige toepassing zijn;
2. b. de bestemming 'Agrarisch' wordt gewijzigd in de bestemming 'Bedrijventerrein' al dan niet in combinatie met de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijf' en/of 'Water', mits:
   1. 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1';
   2. 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de regels van respectievelijk de artikelen 7, 9, 15 en 16 van overeenkomstige toepassing zijn;
   3. 3. een goede landschappelijke inpassing van de bebouwing zal plaatsvinden;
   4. 4. de wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast, indien sprake is van een concrete aanvraag, en:
      • er maximaal 4 bedrijven gevestigd mogen worden;
      • de bedrijven die zich willen vestigen naar de aard en schaal passend zijn bij het dorp Oudebildtzijl;
      • er in ieder geval een optiecontract ligt;
      • er sprake is van lokale bedrijvigheid;
3. c. de bestemmingen 'Bedrijf', 'Detailhandel', 'Horeca' of 'Maatschappelijk wordt gewijzigd in de bestemmingen 'Wonen -1' of 'Wonen - 2' in combinatie met de bestemming 'Tuin', mits;
   1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de regels van respectievelijk artikel 17, 18 of 13 van overeenkomstige toepassing zijn;
   2. 2. de woonfunctie geen onevenredige afbreuk doet aan de ontwikkelingsmogelijkheden van functies in de omgeving, met name niet aan die van naburige agrarische bedrijven;
   3. 3. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Toetsing

Het plangebied betreft een locatie waarvoor de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1 geldt. Hierbij zullen na toepassing de artikelen 7 en 9 van het bestemmingsplan Oudebildtzijl van toepassing zijn. Tevens wordt de groene afscheiding aan de noordzijde van het plangebied behouden. Op deze manier wordt de landschappelijke inpassing ten opzichte van de woningen aan de noordzijde behouden. In de te realiseren loods worden twee bedrijven gevestigd. Gezien de grootte van het perceel en de wijze waarop het wordt ingevuld zal hier geen sprake zijn van bedrijven die niet naar de aard en schaal passend zijn bij het dorp Oudebildtzijl. Ook liggen er al twee optiecontracten voor bedrijven die zich willen vestigen. Dit zijn lokale ondernemers. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Nota Parkeernormen

Op 8 december 2020 is door Burgemeester en Wethouders de Nota Parkeernormen vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke parkeernorm de gemeente hanteert voor verschillende gebieden en functies. Daarnaast is aangegeven op welke manier de parkeervraag aan de hand van de normen moet worden berekend en welke eisen worden gesteld aan de invulling van de parkeervraag. In beginsel wordt de parkeervraag op eigen terrein opgelost maar onder bepaalde omstandigheden kan hiervan af worden geweken. Benutting van de bestaande openbare parkeercapaciteit is dan een optie. Deze nota geeft aan welke mogelijkheden er zijn en onder welke voorwaarden.

Uit de toetsing in paragraaf 2.2 blijkt dat aan de Nota Parkeernormen wordt voldaan. In het wijzigingsplan is hier een regeling voor opgenomen om dit te borgen.

Welstandsnota

De gemeente heeft haar welstandsbeleid vastgelegd in de Welstandsnota die op 12 december 2019 is vastgesteld en laatstelijk is gewijzigd op 3 maart 2022. Hierin is opgenomen dat de gebouwen met de voorgevel zijn georiënteerd op de openbare weg. De hoofdvorm van een bedrijfsloods dient relatief eenvoudig te zijn. Het gebouw is kantig opgezet. Moderne materialen zijn mogelijk. Er wordt gestreefd naar zorgvuldig materiaalgebruik in aansluiting op de omgeving. Opvallend kleurgebruik dient te worden voorkomen. De detaillering dient eenvoudig te zijn en glanzende materialen zijn niet toegestaan. De welstandscommissie zal beoordelen of het voorgenomen ontwerp voldoet aan de gemeentelijke welstandsnota.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

In de omgeving van het plangebied komen verschillende functies voor, waaronder (agrarische) bedrijfs, maatschappelijke, sport- en woonfuncties die allemaal via de Van Egmondstraat worden ontsloten. Om deze reden kan gesproken worden van een gemengd gebied, waarbij kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Ten noorden van het plangebied ligt een aantal woonbestemmingen op een afstand van circa 20 meter tot de grens van de beoogde bestemming 'Bedrijventerrein'. Feitelijk staat de dichtstbijzijnde woning op nog wat grotere afstand, te weten circa 25 meter. Voor het bedrijf aan de straatkant van de loods geldt een milieucategorie 2, waarbij in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter geldt. Hier wordt aan voldaan. Voor het bedrijf aan de achterkant van de loods geldt een milieucategorie 3.1, waarbij in gemengd gebied een richtafstand van 30 meter geldt. Dit deel van de loods ligt op een grotere afstand dan 30 meter vanaf de dichtstbijzijnde woning.

Het milieu- en omgevingsaspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekkingen tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 3 kilometer afstand tot het plangebied. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied wordt een agrarisch grasland getransformeerd naar een bedrijf. Hierbij zal het aantal vervoersbewegingen slechts in kleine schaal toenemen. Daarom kan redelijkerwijs gesteld worden dat de ontwikkeling in het plangebied geen significante gevolgen heeft voor omringende beschermde natuurgebieden.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied ligt op meer dan 6,5 kilometer afstand tot het plangebied. In het kader van dit plan is een stikstofberekening uitgevoerd. De resultaten zijn opgenomen als bijlage 1. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen sprake is van significante stikstofdepositie als gevolg van de aanleg- en gebruiksfase.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

De locatie is in de huidige situatie onbebouwd en reeds bouwrijp gemaakt. Het plangebied bevat daarmee geen habitatspecifieke eigenschappen die interessant zijn voor beschermde soorten. Verder worden er geen bomen gekapt, sloten gegraven en/of gedempt en/of sloopwerkzaamheden uitgevoerd. Om deze reden wordt onderzoek niet als noodzakelijk geacht.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

In het kader van dit wijzigingsplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is opgenomen als bijlage 2. Uit het onderzoek is gebleken dat er geen aanleiding is tot het uitvoeren van nader onderzoek bodemonderzoek en er dus geen belemmering is voor de voorgenomen plannen.

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet in principe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft geen geluidhindergevoelig object. Om deze reden is het niet noodzakelijk een akoestisch onderzoek uit te voeren.

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Dit plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân. De uitkomst van deze toets is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 3.

Waterkwantiteit

In de huidige situatie zijn beide delen van het plangebied vrijwel volledig onverhard. Voor het plangebied komt de toekomstige verhardingsoppervlakte uit op circa 2.040 m2. Bij de aanleg van dit beoogde bedrijventerrein is al rekening gehouden met watercompensatie. De rond het plangebied aanwezige watergangen zijn destijds hiertoe gerealiseerd en/of verbreed. Echter, het benodigde percentage voor watercompensatie was destijds lager (9% van de beoogde te verharden oppervlakte van het gebied) dan tegenwoordig bij ruimtelijke ontwikkelingen vaak nodig is (10% van de beoogde te verharden oppervlakte). Daartoe wordt direct nabij het plangebied een bestaande sloot verbreed. Op deze wijze wordt voldaan aan de hedendaagse norm en is sprake van voldoende watercompensatie, zowel voor de beoogde ontwikkeling als het bedrijventerrein in z'n geheel.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt voor de vuilwaterafvoer aangesloten op de bestaande riolering. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden.

In dit geval is er geen sprake van beschermingszones waar rekening mee gehouden dient te worden.

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

In het plangebied wordt een loods met een bruto vloeroppervlakte van circa 1.000 m2 gerealiseerd. Deze ontwikkeling leidt tot een verkeersgeneratie van circa 74 voertuigbewegingen per etmaal. Deze voertuigbewegingen zijn met een ruime marge naar boven toe ingevoerd in de NIBM-tool (zie figuur 4.1). Hieruit blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate is en daarom geen nader onderzoek nodig is.

Figuur 4.1 Uitsnede NIBM-tool

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, ruimtelijke plannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Toetsing

Voor het plangebied geldt volgens beide kaarten dat er geen archeologische onderzoeken noodzakelijk zijn. Tevens gelden er geen archeologische dubbelbestemmingen in het plangebied op basis van het geldende bestemmingsplan. Wegens het ontbreken van archeologische (verwachtings)waarden is dan ook geen onderzoek noodzakelijk.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK). Hieruit komt naar voren dat rondom het plangebied ooit een historisch pad heeft gelegen in de vorm van een 'onverharde reed'. Los van het feit dat dit historische pad inmiddels niet meer bestaat, loopt de contour ervan precies rondom de daadwerkelijk te realiseren bedrijfslocatie. Een herstel van dit voormalige pad ligt gelet op de hedendaagse inrichting van het gebied niet voor de hand, maar wordt door de beoogde ontwikkeling ook niet onmogelijk gemaakt.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

Voor dit plan is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit komt naar voren dat er geen sprake is van risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes in de omgeving van beide deelgebieden die invloed hebben op de voorgenomen ontwikkelingen. Daarmee is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect kabels en leidingen vormt daarmee geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het wijzigingsplan plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Toetsing

In dit geval is slechts sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling. Hierbij wordt een loods voor twee bedrijven gerealiseerd. Het is daarom dan ook niet noodzakelijk om een vormvrije m.e.r.-notitie op te stellen.

Verbeelding

Een bijbehorende verbeelding maakt deel uit van dit wijzigingsplan. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Oudebildtzijl.

Op de gronden zijn de als 'Bedrijventerrein' en 'Groen' bestemd. Op het bestemmingsvlak 'Bedrijventerrein' zijn twee functieaanduidingen opgenomen waarbij 'bedrijven tot en met categorie 2' en 'bedrijven tot en met categorie 3.1' zijn aangeduid. De voorgenomen bebouwing past binnen deze regeling.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Oudebildtzijl zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan betreft in dit geval die van de bestemming 'Bedrijventerrein' en 'Groen'. Aanvullend hierop zijn ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan en ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan.

De initiatiefnemers van het project hebben de omliggende bedrijven en de omwonenden geïnformeerd over het initiatief. Op deze manier zijn zij op de hoogte gebracht over de aanstaande ontwikkeling.

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wijzigingsplan eerst voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. Van provincie Fryslân en Brandweer Fryslân is een schriftelijke reactie ontvangen. Met Wetterskip Fryslân is telefonisch contact geweest. De twee schriftelijke reacties zijn opgenomen in bijlage 4 van de toelichting.

De provincie verzoekt de paragraaf Cultuurhistorie in de toelichting aan te vullen met relevante informatie uit de Cultuurhistorische Kaart (CHK). Paragraaf 4.8 van de toelichting is hiertoe aangepast. Voorts adviseert de provincie om de mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen mee te nemen bij de planvorming. De initiatiefnemers zullen ervan op de hoogte worden gebracht om bij de realisatie van de bedrijfslocatie de mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen te verkennen en waar mogelijk toe te passen.

Brandweer Fryslân geeft aan dat de ontwikkeling geen nadelige gevolgen heeft op de basisbrandweerzorg of externe veiligheid en ziet verder geen aanleiding voor het geven van een repressief advies.

Wetterskip Fryslân heeft telefonisch gereageerd. Geconstateerd is dat de watercompensatie zoals die bij de oorspronkelijke realisatie van het gebied is gerealiseerd niet meer voldoet aan de hedendaagse norm. Het benodigde percentage voor watercompensatie was destijds lager (9% van de beoogde te verharden oppervlakte) dan tegenwoordig bij ruimtelijke ontwikkelingen vaak nodig is (10% van de beoogde te verharden oppervlakte). Daartoe wordt direct nabij het plangebied een bestaande sloot verbreed. Op deze wijze wordt voldaan aan de hedendaagse norm en is sprake van voldoende watercompensatie, zowel voor de beoogde ontwikkeling als het bedrijventerrein in z'n geheel.

Ontwerpfase en zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan wordt vervolgens gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze zes weken is een ieder in de gelegenheid gesteld zijn/haar zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan kenbaar te maken.

Vaststelling

Het wijzigingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, door het college vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het wijzigingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden die ook een zienswijze hebben ingediend om beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het wijzigingsplan vormt het toetsingskader voor een gemeente. De gemeente heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De grondeigenaar en initiatiefnemer betreft in het geval van de beoogde ontwikkeling de gemeente. Om deze reden dient geen grondexploitatieplan opgezet te worden.