het bestemmingsplan 'Raadhuisplein 1-3, Asperen' met identificatienummer NL.IMRO.1960.AspRaadhuispl13-VSG1 van de gemeente West Betuwe;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot een aan huis gebonden beroep, gericht op consumentenverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang zodanig is, dat de activiteit in een woning en de bijbehorende gebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Onder een huisgebonden bedrijf wordt onder meer verstaan de exploitatie van een theetuin/terras en een bed&breakfast/kamerverhuur voor verblijfsrecreatieve doeleinden;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een geometrisch bepaald vlak waarop een aanduiding betrekking heeft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

bebouwing aanwezig ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan;

gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

een gebonden parkeerplaats betreft een privé-parkeerplaats gereserveerd voor gebruik van een bijbehorende woning;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een persoon die alleen woont en alleen in het dagelijks onderhoud voorziet hetzij meerdere personen die samen in een woonruimte wonen en samen in hun dagelijks onderhoud voorzien;

een fijnmazige structuur voor waterinfiltratie met een zuiverende werking;

de gemiddelde hoogte van het (afgewerkte) terrein ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;

onder het niveau van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein;

een ongebonden parkeerplaats betreft een openbare parkeerplaats en nadrukkelijk géén privé-parkeerplaats gereserveerd voor gebruik van een bijbehorende woning;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden ;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een escortbedrijf, een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;

een werk al of niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan;

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwperceel, voor zover gelegen binnen een bouwvlak, uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de kortste afstand tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

Voor gebouwen:

1. a. in niet geaccidenteerd terrein: de kruin van de weg waarlangs het gebouw wordt ontsloten;
2. b. in geaccidenteerd terrein en voorzover het gebouw is gelegen binnen een afstand van 3 meter van het openbaar gebied, geldt het volgende:

1. 1. voor het deel van het gebouw dat is gesitueerd binnen een afstand van 13 m vanaf de grens met het openbaar gebied: de kruin van de weg waarlangs het gebouw wordt ontsloten;
2. 2. voor het deel van het gebouw dat is gesitueerd op een afstand groter dan 13 m vanaf de grens met het openbaar gebied: het hoogste punt van het aan het gebouw aansluitende, bestaande afgewerkte terrein;

Voor andere bouwwerken:

3. c. de gemiddelde hoogte van het aansluitende terrein.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis of bedrijf aan huis zoals opgenomen milieucategorie 1 van de Lijst van bedrijven, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de begane grond van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep- en/of bedrijf aan huis, met een maximum van 100 m²;
2. b. kantoren;
3. c. groenvoorzieningen en beplanting;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;

een en ander met de daarbij behorende voorzieningen.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen,
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeervoorzieningen' zijn ten minste 28 gebonden parkeerplaatsen én ten minste 8 ongebonden parkeerplaatsen toegestaan;
5. e. bermen en beplanting;
6. f. straatmeubilair;
7. g. (voorzieningen voor) ambulante detailhandel;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. geluidswerende voorzieningen;
10. j. groen;
11. k. waterhuishoudkundige voorzieningen.

een en ander met de daarbij behorende voorzieningen.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 ten aanzien van de gestelde maximale bouwhoogte en maximale oppervlakte voor bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits:

1. a. de bouwhoogte niet meer dan 4 m zal bedragen;
2. b. de verkeersveiligheid in het gebied niet in het gedrang komt;
3. c. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

De voor 'Wonen - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in gestapelde woningen;

met de daarbij behorende:

2. b. tuinen en erven;
3. c. perceelsontsluitingen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van (te verwachten) archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van (te verwachten) archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van (te verwachten) archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering.

De voor 'Waterstaat - Waterlopen' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het onderhoud en instandhouding van waterlopen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse gebouwen geldt dat alleen ondergronds mag worden gebouwd waar bovengrondse gebouwen aanwezig zijn, met dien verstande dat:

1. a. ondergronds bouwen niet is toegestaan onder vrijstaande bijbehorende bouwwerken;
2. b. de verticale diepte maximaal 5 m mag bedragen.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, bij omgevingsvergunning in geringe mate afwijken van het bepaalde in dit plan, voor:

1. a. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsbepalingen toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning in geringe mate afwijken van de plaats en richting van de grenzen van bouwvlakken indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie, mits daardoor geen belangen van derden onevenredig worden geschaad.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan ten behoeve van het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken ten openbare nutte, het openbaar vervoer of het wegverkeer, zoals gemaalgebouwtjes, transformatorhuisjes, reduceerstations, c.a.i.-kastjes, abri's e.d., met dien verstande dat:

1. a. de bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 25 m²;
2. b. de goothoogte van deze gebouwen niet meer mag bedragen dan 3 m;
3. c. de bouwhoogte van deze gebouwen niet meer mag bedragen dan 4 m.

1. a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de regionale waterkering;
2. b. Ter plaatse van gronden met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk' mag niet worden gebouwd;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van lid 16.1. met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen
   2. 2. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van lid 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

Lid 16.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 16.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 16.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 16.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Raadhuisplein 1-3, Asperen.

Sinds de fusering van de gemeenten Neerijnen, Geldermalsen en Lingewaal tot de gemeente West Betuwe in 1 januari 2019, staat het gemeentehuis van de voormalige gemeente Lingewaal aan het Raadhuisplein 1-3 in Asperen leeg. Initiatiefnemer heeft het pand in Asperen gekocht met het voornemen om een herontwikkeling te laten plaatsvinden en hiermee een nieuwe bestemming te geven aan het voormalige gemeentehuis. Hierbij wordt een bestemmingswijziging beoogd van de huidige maatschappelijke bestemming naar een gesplitste bestemming, waarbij de aanbouw herontwikkeld wordt naar een appartementencomplex voor maximaal 28 appartementen en de historische villa naar een locatie waarin zowel een kantoorfunctie of woonfunctie (maximaal 2 appartemeten) mogelijk is.

Zoals hiervoor beschreven rust momenteel nog in de geldende beheersverordening 'Beheersverordening Kern Asperen' een maatschappelijke bestemming op het plangebied. Het mogelijk maken van een woon- of kantoorfunctie binnen deze bestemming is niet mogelijk. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Deze toelichting voorziet in een ruimtelijke onderbouwing bij deze herziening, waarbij aangetoond wordt dat met uitvoering van het planvoornemen recht gedaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening met betrekking tot relevante beleids-, milieu- en omgevingsaspecten.

Het plangebied is de locatie van het voormalige gemeentehuis van Lingewaal, gelegen aan het Raadhuisplein 1-3 in Asperen. Kadastraal is de locatie bekend als perceel 2344, sectie A, kadastrale gemeente Asperen. Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 3.985 m².

Begrenzing plangebied

De geldende regeling voor het plangebied is opgenomen in de 'Beheersverordening Kern Asperen' (vastgesteld op 13 april 2017). In dit bestemmingsplan is voor de gebouwen de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen. Voor beide gebouwen is een bouwvlak opgenomen, waarbij in het nieuwere oostelijk gebouw (Raadhuisplein 3) een hoogtescheidingslijn is opgenomen. Het noordelijk deel van dit bouwvlak kent een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter, het zuidelijk gebouw een goothoogte van 10 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Ook de westelijke villa kent een goot- en bouwhoogte van 10 meter. Daarnaast is voor de parkeervoorzieningen op de locatie de bestemming 'Verkeer - Verblijf' geldend.

Daarnaast zijn binnen het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waterkering' en 'Winterbed' geldend.

Uitsnede verbeelding 'Beheersverordening Kern Asperen' ter hoogte van het plangebied

In het voorliggend bestemmingsplan wordt na dit inleidende hoofdstuk in Hoofdstuk 2 het plangebied nader toegelicht. In Hoofdstuk 3 wordt het planvoornemen beschreven. Hierna gaat Hoofdstuk 4 in op het beleid van de verschillende overheden dat van toepassing is op de planlocatie. In Hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst aan de relevante milieu- en omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 6 wordt de juridische regeling beschreven. Tenslotte komen in Hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan de orde.

Het te herontwikkelen gebouw is het gemeentehuis van de voormalige gemeente Lingewaal. Voordat de gemeente Lingewaal met de gemeenten Neerijnen en Geldermalsen in 2019 opging in de fusiegemeente West Betuwe, was het stadje Asperen (waarin het plangebied zich bevindt) de noordelijkste kern van deze Betuwe-gemeente. Andere kernen in deze voormalige gemeente waren het nabijgelegen Heukelum, Spijk, Vuren en Herwijnen.

Asperen ligt als kern op de provinciale grens tussen Gelderland en Utrecht. Deze grens wordt ter hoogte van Asperen bepaald door het stroomgebied van de Linge. Aan de overzijde van de Linge ligt de middelgrote kern Leerdam (gemeente Vijfheerenlanden). Asperen is verbonden met Leerdam door de N848 ten westen van Asperen. De belangrijkste ontsluitingsroute van Asperen, de Heukelumseweg, ontsluit op deze N848 en is tevens de doorgaande weg naar Heukelum.

Asperen kent stedenbouwkundig grofweg twee onderdelen: de historische kern, ontstaan in de Middeleeuwen langs in de uiterwaarden van de Linge, en de latere stedenbouwkundige ontwikkeling, ontstaan langs de Leerdamseweg en Heukelumseweg. Het voormalig gemeentehuis is gelegen aan de noordzijde van de historische kern, grenzend aan behouden groen rondom de Zuider Lingedijk.

Ligging plangebied in de bredere omgeving

De kern Asperen kent een rijke historie. De ligging bij de Linge heeft er voor gezorgd dat er vermoedelijk in de Romeinse tijd al sprake was van een nederzetting op de huidige locatie van Asperen. Dit vermoeden wordt bevestigd door archeologische vondsten uit de Romeinse tijd in Asperen. De kern is onlosmakelijk verbonden met het Fort bij Asperen, een fort dat onderdeel was van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en deel uitmaakt van het UNESCO erfgoed. Sinds 1984 is dit fort voor het publiek opengesteld en worden er culturele activiteiten georganiseerd.

Ontwikkeling kern Asperen (bron: TopoTijdreis)

De contouren van de historische kern van Asperen zijn sinds de Middeleeuwen nagenoeg intact gebleven, ontstaan als lintbebouwing langs de Zuider Lingedijk en verder ontwikkeld in de uiterwaarden van de Linge. Omstreeks 1314 kreeg de kern Asperen stadsrechten.

Lange tijd bleven de contouren van de historische kern van Asperen intact. Rond de jaren '70 van de 20e eeuw werd er echter uitgebreid in westelijke richting, langs de Heukelumseweg en de Leerdamseweg. Nog steeds vindt deze uitbreiding aan deze zijde (gestaag) plaats. Hierdoor zijn in Asperen twee stedenbouwkundige structuren ontstaan. Centraal gelegen tussen deze kernen zijn het voormalige gemeentehuis aan het Raadhuisplein (planlocatie), de begraafplaats en één van de twee kerken die de kern rijk is.

Ten noorden van de historische kern was vroeger een steenoven gevestigd. Deze locatie is in de jaren '70 herontwikkeld tot het bedrijventerrein 'de Oven' met daarop middelgrote bedrijven zoals een meubelfabriek en een autohandelaar.

Het plangebied betreft het voormalige gemeentehuis van de gemeente Lingewaal. Dit gemeentehuis bestaat uit twee gebouwen, die met elkaar geschakeld zijn via een loopbrug. Raadhuisplein 1 is het adres van de oude bestuursvilla, die uitkijkt op de groenstructuur ten westen van het plangebied. Dit cultuurhistorisch waardevol gebouw is goed zichtbaar vanaf de Leerdamseweg en is een markant gebouw binnen de kern van Asperen. In 1989 is aan de achterzijde van deze villa aanbouw gerealiseerd van het gemeentehuis.

Luchtfoto van het voormalige gemeentehuis aan het Raadhuisplein 1-3 in Asperen (Bron: GeoObeliekViewer)

Het gebouw kent twee toegangswegen. De meest opvallende van deze twee is de entree aan het Raadhuisplein ten zuiden van het plangebied. Deze is georiënteerd op de as van de Voorstraat en bestaat uit een duidelijk gemarkeerde entree met hek en standbeeld. De laan Raadhuisplein is een smalle klinkerweg, waarlangs geparkeerd kan worden. Ook op het plein aan de voorzijde kan geparkeerd worden. De andere toegangsweg voert door de wijk ten oosten van het plangebied, via de Vrouwe Elburgstraat. Deze weg ontsluit naar de parkeergelegenheid aan de oostzijde van het plangebied.

De directe omgeving van het plangebied is sterk gevarieerd. Het plangebied aan de westzijde grenst aan een groenstructuur die de nieuwe ontwikkeling van Asperen aan de westzijde scheidt van het bedrijventerrein 'de Oven'. Deze groenstructuur is geënt op de oude dijkstructuur waarop Asperen ontstaan is. In dit groenterrein is ook een speeltuin gelegen. Ten zuidoosten van het plangebied ligt de historische kern van Asperen. Stedenbouwkundig is deze kern rechtlijnig opgebouwd, met als belangrijkste wegen de Voorstraat, Middelweg en Achterstraat. Deze orthogonale structuur wordt omlijst door de oude en historische stadswallen van Asperen.

Aangezicht historische villa vanaf de doorgaande Leerdamseweg (bron: Google StreetView)

Plein voor de entree van de historische villa (bron: Google StreetView)

Het planvoornemen bestaat uit de transformatie van het voormalige gemeentehuis tot een woon- en werklocatie. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de twee verschillende gebouwen die het plangebied omvat: Raadhuisplein 1 en Raadhuisplein 3.

Raadhuisplein1

Het gebouw Raadhuisplein 1 is de historische stadsvilla, die bereikbaar is via de cultuurhistorisch waardevolle laan vanaf het Raadhuisplein ten zuiden van het gemeentehuis. De aanblik van dit gebouw blijft in de nieuwe situatie behouden. Wel wordt de functie van dit pand aangepast, in lijn met de functiewijziging van het gebouw Raadhuisplein 3. Met dit bestemmingsplan wordt een gemengde bestemming toegekend aan dit gebouw, omdat er momenteel nog onduidelijkheid is over de functie van dit gebouw. Hiermee wordt de ruimte gereserveerd om een of twee appartementen te realiseren in het gebouw (bijvoorbeeld beneden- en bovenbewoning), maar ook een kantoorfunctie zonder baliefunctie wordt mogelijk met het bestemmingsplan. Hiermee wordt flexibiliteit geborgd voor deze villa, maar blijft deze qua aanblik en functie behouden voor de kern Asperen.

Raadhuisplein 3

Raadhuisplein 3 betreft de aanbouw bij de historische villa. Op deze locatie wordt een transformatie beoogd van de voormalige maatschappelijke functie als gemeentehuis (van de voormalige gemeente Lingewaal) naar een woonfunctie. Dit voornemen betekent dat er voornamelijk inpandige verbouwing plaats zal vinden binnen dit gebouw.

Op het bouwvlak van dit gebouw vindt een verhoging plaats van de bouwhoogte. Hiermee wordt ruimte geboden om op het gebouw aanvullende bouwlagen toe te voegen. Uitgangspunt voor het verhogen van de bouwhoogte is dat de aanbouw onder geen geding hoger wordt dan de historische villa Raadhuisplein 1. Hiermee is de aanbouw niet zichtbaar in de zichtlijn vanaf de Leerdamseweg.

Het gebouw staat deels op de helling van de dijk. Hier is tijdens de bouw van het gemeentehuis destijds constructief al rekening mee gehouden. Bij de ophoging van het gebouw wordt de huidige inspringing aan bouwhoogtes gerespecteerd. Hierdoor zijn op het noordoostelijk bouwblok van het gebouw in totaal vier verdiepingen aan appartementen mogelijk. De laatste bouwlaag wordt inspringend gerealiseerd, wat de mogelijkheid biedt voor een aanvullend loftgebouw.

Het deel van het gebouw dat op de dijk staat, bestaat daarmee uit drie bouwlagen. De afzonderlijke bouwblokken worden in het midden gescheiden door een glazen trappenhuis, dat de verschillende bouwblokken met elkaar verbindt. In totaal worden er er maximaal 28 appartementen gerealiseerd, die aangeboden worden in het starters- en senioren huur/koop segment.

Stedenbouwkundige opzet

Er worden met het voornemen maximaal 30 appartementen mogelijk gemaakt, waarvan 28 in de aanbouw en maximaal 2 in de historische villa. Op de verschillende verdiepingen van de locatie worden de volgende appartementen beoogd (aantal, doelgroep en een indicatieve oppervlakte):

Van de bovenstaande appartemnten zullen er 19 in het huursegment worden weggezet (63%) en 11 in het koopsegment (37%). Hiermee wordt een mooie balans aan huur/koop gecreëerd binnen het voornemen in lijn met de wensen in de Woonvisie West-Betuwe (4.4.2)

Het klimaat verandert merkbaar en raakt alle facetten van de leefomgeving. De provincie Gelderland streeft er naar om in 2050 goed voorbereid en toegerust te zijn op de gevolgen van klimaatverandering. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het daarom van belang om de risico's van klimaatverandering zoveel als mogelijk te voorkomen of te beperken. Door middel van bewuste keuzes in het constructieproces of de inrichting van de buitenruimte kan dit gerealiseerd worden.

Overzicht klimaatadaptieve maatregelen

Op en aan het gebouw worden verschillende maatregelen getroffen om het voornemen klimaatadaptiever te maken. Aan de gevel van het gebouw worden verschillende muren van een groenraster voorzien. Hierdoor is het mogelijk om klimop of andere beplanting tegen de muren te zetten, wat zorgt voor natuurlijke zonwering en koeling van het gebouw. Op het gebouw zelf wordt langs de dakrand een beplantingsstrook aangeplant. Hiermee krijgt het gebouw een groene uitstraling, en is er sprake van aanvullende zonwering voor de bovenste verdieping aan appartementen. Verder kan hierdoor bij piekneerslagen meer water geborgen worden en vertraagd afgevoerd worden naar de bodem.

Het plan kan bovendien hemelwaterneutraal ontwikkeld worden. De vier parkeerplaatsen die aanvullend gerealiseerd worden aan de noordoostzijde worden gerealiseerd als halfverharding. Om de kleine toename aan verhard oppervlak die hierbij toch ontstaat te compenseren wordt eenzelfde strook aan parkeerplaatsen ten zuiden hiervan geherprofileerd tot halfverharding (zie Bijlage 7)

Op basis van het geldende bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling niet toegestaan. De bestemming 'Maatschappelijk' staat het gebruik van de gebouwen als woningen en/of kantoorruimte niet toe. Ook wordt met het realiseren van nieuwe bouwlagen op de aanbouw de bouwhoogte in het geldend bestemmingsplan overschreden. Een afwijking van het geldend bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. In navolgende hoofdstukken wordt het planvoornemen getoetst aan de geldende beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau en geldende milieu- en omgevingsaspecten.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die naar verwachting per 1 januari 2023 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

1. 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstigbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

5. 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
6. 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
7. 7. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locatie bevindt zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. De ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd.

De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden.

Het planvoornemen voorziet in een nieuwe bestemming voor het leegstaande gemeentehuis van de voormalige gemeente Lingewaal. Door dit bestaande pand te herbestemmen naar een woon-/kantoorfunctie, wordt invulling gegeven aan de wens van het Rijk om binnenstedelijk te voorzien in deze functies. Het realiseren van starters- en seniorenappartementen in het nu leegstaande gemeentehuis zorgt voor doorstroming op de woningmarkt en het toekomstbestendig houden van de middelkleine kern Asperen. Gelet hierop ligt het voornemen in lijn met de uitgangspunten van de NOVI.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening.

Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

De voorgenomen ontwikkeling ligt naast Natura 2000- en NNN-gebied (ten noorden van het gebied). De gronden aan de overzijde van de Linge ten opzichte van de kern Asperen (oostzijde) behoren tot de Nieuwe Hollandse Waterlinie, een erfgoed van uitzonderlijke universele waarde. Het Fort bij Asperen, gelegen nabij de kern, is één van de forten behorend bij deze Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Op de ligging van het plangebied aangrenzend aan Natura 2000- en NNN-gebied wordt verder ingegaan in par. 5.7.1. Het voornemen is van dusdanige geringe omvang en ver genoeg gelegen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, dat gesteld kan worden dat deze geen belemmeringen oplevert voor de uitvoerbaarheid van het voornemen. Gelet op bovenstaande, kan geconcludeerd dat er geen Rijksbelangen geschaad worden met uitvoering van het planvoornemen.

In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de 'motivering duurzame verstedelijking' (voormalige ladder) opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken.

De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen), te voorkomen en hergebruik te stimuleren.

Per 1 juli 2017 zijn een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Het begrip stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

Wanneer er sprake is van ontwikkeling binnen stedelijk gebied, dient de Laddertoets te worden uitgevoerd voor een woningbouwlocatie wanneer er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden, aangezien er dan 'in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Met het voornemen om maximaal 30 appartementen te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking dient daarom onderbouwd te worden wat het ruimtelijk verzorgingsgebied is van de ontwikkeling en of er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Uit paragrafen 4.3.1 en 4.4.2 blijkt dat er voldoende behoefte is om in de kern van Asperen woningen te realiseren. Uit de Woonvisie West-Betuwe 2020-2030 blijkt dat deze behoefte voor woningen voornamelijk uit een regionale behoefte voortkomt, maar dat de gemeente ook een aantrekkingskracht kent vanuit de Randstad. De woningen die gerealiseerd worden zullen voornamelijk voorzien in het doorstromen van ouderen en een directe woonbehoefte voor starters binnen de kern van Asperen of daarbuiten. Met het realiseren van de appartementen wordt de kern Asperen bovendien toekomstbestendig gehouden. Het plan voldoet daarmee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

De Nationale Woon- en Bouwagenda is vastgesteld in maart 2022 en vormt het overheidsperspectief op de woonsector in Nederland. In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.

Door oorzaken zoals de demografische ontwikkelingen, het gebrek aan regie, financiële omstandigheden en gebrek aan bouwcapaciteit is er behoefte aan een ambitieuze doelstelling van 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan tenminste 2/3e betaalbaar moet zijn. Ook is er de wens dat de helft van deze woningen sociale huurwoningen zijn.

Verdeling nieuw te realiseren woningen naar segment.

Met het voornemen wordt recht gedaan aan deze verdeling tussen betaalbare en overige woningen. Met het voornemen wordt echter geen sociale huur mogelijk gemaakt. De woningbouwplannen op de locatie Raadhuisplein 1-3 waren al in voorbereiding voor vaststelling van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Toch liggen de plannen grotendeels in lijn met hetgeen besloten is in de Nationale Woon- en Bouwagenda. Ook wordt in par. 4.3.1 en 4.4.2 toegelicht dat het woningbouwprogramma in lijn ligt met de uitgangspunten van regionaal en gemeentelijk woonbeleid. Gelet hierop ligt het voornemen voldoende in lijn met de Nationale Woon- en Bouwagenda.

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is vastgesteld op 19 december 2018 en bevat thematische visieschetsen. Deze schetsen zijn niet bedoeld als plankaart of ontwikkelkaart maar zijn wel een grove schets van in het oog springende bestaande en nieuwe initiatieven, kansen, mogelijkheden en ontwikkelingen die wij op dit moment zien uit het perspectief van de Omgevingsvisie. Ze dienen hiermee voor de provincie als onderlegger om met haar partners het gesprek te voeren over de thema's, vraagstukken en oplossingsrichtingen, zowel op de schaal van Gelderland als op regionale en lokale schaal.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende kwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke.

Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt voor de provincie. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan het benutten van bestaande gebouwen en concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wil de provincie nadenken over uitbreiding aan de randen van steden of dorpen.

Woonwensen veranderen door de tijd en met de leeftijd. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen.

Met het planvoornemen worden het oude gemeentehuis hergebruikt als locatie voor appartementen en (eventueel) kantoorruimte. Hiermee wordt gebruik gemaakt van een inbreidingslocatie om de woningvoorraad binnen Asperen te vernieuwen. Gelet op het voorgaande ligt de ontwikkeling in lijn met hetgeen beschreven is in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

De Omgevingsverordening Gelderland is door Provinciale staten vastgesteld op 24 september 2014 en voor het laatst geactualiseerd op 1 februari 2022. De Omgevingsverordening is één van de instrumenten die de provincie Gelderland gebruikt om haar ambities te realiseren. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet tot nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De Omgevingsverordening is daarentegen gericht op de regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. Dit betekent ook dat vrijwel alle regels omtrent de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening.

Het plangebied is niet direct gelegen binnen invloedssferen van de Omgevingsverordening Gelderland. Wel ligt het plan in de nabijheid van de volgende invloedsferen, die mogelijke invloedsferen kunnen hebben op het plangebied:

• Gelders Natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone (Thema: natuur)
• Nieuwe Hollandse Waterlinie (Thema: cultuurhistorie)

Hieronder is de nabije ligging van deze zoneringen met betrekking tot de uitvoerbaarheid van het voornemen kort toegelicht:

Gelders Natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone

De gronden ten noorden van het plangebied maken deel uit van het Gelders Natuurnetwerk of de Groene ontwikkelingszone. Ontwikkelingen op deze gronden brengen op basis van de Omgevingsverordening Gelderland aanvullende eisen met zich mee, gericht op behoud en ontwikkeling van natuur. Met de uitvoering van het voornemen zal het bestaande areaal in zijn huidige staat intact blijven. Op de ligging van deze gronden nabij het plangebied wordt verder ingegaan in par. 5.7.1.

Nieuwe Hollandse Waterlinie

Het buitengebied rondom Asperen maakt deel uit van de zoneringen voor de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De Omgevingsverordening Gelderland stelt regels voor ontwikkelingen binnen de gronden behorend bij de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Met het voornemen wordt niet ontwikkeld binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

De Omgevingsverordening Gelderland levert gezien bovenstaande beschrijven, en gelet op de passendheid van het voornemen binnen regionaal en gemeentelijk woonbeleid, geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

In de regio Rivierenland is de afgelopen jaren actief samengewerkt op het beleidsveld wonen. Hieruit voort vloeit de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030, de opvolger van de 'Woonagenda regio Rivierenland: Samen werken aan wonen' uit 2015. Deze Regionale Woonagenda is een gezamenlijk product van de gemeenten Buren, Culemborg, Maasdriel, Neder-Betuwe, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal en Zaltbommel en vormt de schakel tussen provinciaal en gemeentelijk beleid betreffende wonen.

De regio Rivierenland kent een aantrekkingskracht op woningzoekenden door haar centrale ligging en goede verbinding met de rest van het land. Ook dankt de regio haar aantrekkingskracht door haar afwisseling aan woonmilieus met veel groen, ruimte en een relatief betaalbare woningvoorraad ten opzichte van omliggende steden. Om deze reden kent de regio een verstedelijkingsopgave, die op basis van provinciaal beleid zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen dient te worden.

Voor de regio Rivierenland is voor de gemeenten een bandbreedte vastgesteld voor het woningbouwprogramma voor de periode 2020-2030. Deze bandbreedte is voor de gemeente West Betuwe vastgesteld op een ondergrens van 1.150 woningen en een bovengrens van 2.200 woningen. Deze bovengrens houdt rekening met het inlopen van het bestaande woningtekort.

Lokaal gezien wil de gemeente inzetten op een woningaanbod dat aansluit bij de behoefte van inwoners van alle 26 kernen, waartoe ook Asperen behoort. Het behouden van vitale en leefbare dorpen is daarbij een belangrijk thema. De gemeente wil haar kernen behouden, waar jong en oud naar tevredenheid kunnen wonen. Daarbij is het van belang om een balans te vinden tussen enerzijds het behoud van het eigen karakter van een kern, en anderzijds het bouwen van extra woningen die ook woningzoekenden van buiten de regio aantrekken en daarmee en bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid.

In de gemeente West Betuwe wordt een sterke ontwikkeling voorzien in het aantal 75-plus huishoudens, met een toename van 56%. Hierdoor neemt de vraag sterk toe naar geschikte woningen voor senioren. Naast deze vraag voor seniorenwoningen, ligt er voor de gemeente West Betuwe ook een opgave om de grote voorraad aan kleine kernen die de gemeente rijk is, levensvatbaar en toekomstbestendig te houden. Belangrijk hierbij is om ook starters betaalbare appartementen te bieden binnen de kern waarin zij opgegroeid zijn en willen blijven wonen.

De realisatie van appartementen gericht op starters en senioren speelt op deze vraag in. In 4.4.2 wordt verder ingegaan op de wenselijkheid van het planvoornemen binnen geldend gemeentelijk beleid, wat een voortvloeisel is van deze regionale afspraken. Gelet hierop ligt het planvoornemen in lijn met de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030.

De Omgevingsvisie West Betuwe is op 22 februari 2022 vastgesteld. Met deze omgevingsvisie wil de gemeente vooruit blikken naar het West Betuwe van 2040. Hiermee worden de visies van de gemeenten Geldermalsen, Neerijnen en Lingewaal samengevoegd en doorgetrokken tot 2040.

In de Omgevingsvisie West Betuwe wordt aangegeven waar de gemeente op in wil zetten en hoe ze daar op hoofdlijnen uitvoering aan wil geven. De omgevingsvisie geeft hiermee richting aan toekomstige ontwikkelingen, initiatieven en beleid. Daarnaast zoekt de gemeente met de omgevingsvisie actief de verbinding en afwegingen in het licht van ruimtelijke opgaven die het gemeentegebied overstijgen (in de regio en in de provincie).

Uitsnede Omgevingsvisie West Betuwe met ligging plangebied bij pijl

De kern Asperen wordt in de Omgevingsvisie West Betuwe aangemerkt als de categorie 'wat kleinere kern'. Dit houdt in dat Asperen, net zoals de andere kleinere kernen, fungeert als klein dorpssteunpunt waarbij ingezet wordt op een kleine supermarkt met betrekking tot het voorzieningenniveau. In bovenstaande afbeelding is zichtbaar dat in Asperen (kleinschalige) woningbouw in de kern zeker mogelijk is. Ook het realiseren van eventuele kantoorruimte in de historische villa sluit aan bij de wens van de gemeente om de kleinere kernen levensvatbaar te houden. Gelet hierop ligt het plan in lijn met de Omgevingsvisie West Betuwe en stuit het voornemen niet op verdere belemmeringen.

De gemeente West Betuwe is in 1 januari 2019 ontstaan uit de fusie van de voormalige gemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen. Door deze samenvoeging was er de behoefte voor een geharmoniseerd en geactualiseerde woonvisie. Hieruit is de Woonvisie West Betuwe 2020-2030 voortgevloeid. De doelstelling van deze woonvisie is een toekomstbestendige woningmarkt, waarin ruimte is voor alle doelgroepen zodat de gemeente een leefbare, maar ook groene gemeente zal zijn en blijven. Deze doelstelling is daarbij vertaald in een viertal leidende principes:

1. 1. Beschermen van de unieke landschappelijke kwaliteiten en het dorpse karakter van West Betuwe en haar 26 kernen;
2. 2. Voor elke inwoner is een passende woning haalbaar en betaalbaar;
3. 3. Ieder kan gezond en veilig wonen
4. 4. Woningbouw is mogelijk in elke kern, passend bij de aard en schaal van de kern. Extra groei krijgt de ruimte in de A2-corridor.

In vergelijking met de 25 andere kernen van de gemeente West-Betuwe, groeit Asperen als kern minder hard dan het gemeentelijk gemiddelde. Asperen is tevens de kern in West-Betuwe met de laagste WOZ-waarde. Duidelijk is dat, gezien de landelijke ontwikkelingen en de ontwikkelingen in de gemeente zelf, dat West-Betuwe voldoende sociale huur en goedkope koopwoningen wil stimuleren. In de woningbouwpgrammeringen wordt daarom versneld en aanvullende ruimte opgenomen voor middenhuur. Met het voornemen worden maximaal 30 appartementen gerealiseerd, voornamelijk in het goedkope en midden huur en koopsegment. Er worden minimaal 2 en maximaal 4 duurdere koopappartementen gerealiseerd. Hiermee ontstaat er een heterogeen aanbod aan woningen, zowel op basis van prijsklasse als type woningaanbod.

De gemeente West Betuwe wil zoveel als mogelijk gebruik maken van inbreidingslocaties. Het voormalig gemeentehuis in Asperen is zo'n inbreidingslocatie, waarbij in een relatief kleine kern als Asperen zonder een nieuw grootschalig bouwproject snel nieuwe appartementen mogelijk gemaakt worden. Hiermee kan gesteld worden dat het voornemen om het voormalig gemeentehuis hiervoor in te zetten, zeker past binnen de wensen van de gemeente in de Woonvisie West-Betuwe 2020-2030.

Vanuit milieuoogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand heeft als doel bijvoorbeeld om ter plaatse van een 'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit.

In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Gelet op de (mogelijke) oprichting van een kantoorfunctie (hinderveroorzakend) en appartementen (hindergevoelig), dient het aspect bedrijven- en milieuzonering beide kanten op beschouwd te worden.

De systematiek van bedrijven- en milieuzonering geldt voor het gebiedstype 'rustige woonwijk'. In gevallen waarbij onderbouwd kan worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk' maar van een 'gemengd gebied', kunnen de richtafstanden binnen de systematiek van bedrijven- en milieuzonering gemotiveerd één stap verkleind worden.

In het geval van de locatie Raadhuisplein 1-3 Asperen kan er, gezien de ligging van het bedrijventerrein 'De Oven' en de ligging nabij grotere ontsluitingsroutes van de kern Asperen, gesteld worden dat er sprake is van een gemengd gebied. In dit geval mogen richtafstanden met één stap verkleind worden.

Oprichting van hindergevoelige objecten

Met het planvoornemen worden maximaal 30 appartementen beoogd in de oostelijke aanbouw. De oprichting van nieuwe hindergevoelige objecten kan bedrijven in de omgeving belemmeren in de bedrijfsvoering. Dichtstbijzijnde cluster aan bedrijvigheid is het bedrijventerrein 'De Oven', gelegen ten noordoosten van het plangebied. Gerealiseerd op de oude locatie van een steenovenfabriek is er een mix van autobedrijven en meubelfabrieken op dit terrein gevestigd. Dichtstbijzijnde bedrijf is gevestigd aan de Industrieweg 5 en betreft een meubelfabriek. Dit bedrijf kan gecategoriseerd worden als bedrijfstype 'Meubelfabrieken' conform de SBI-systematiek, met een maximale richtafstand van 100 meter voor geluid (milieucategorie 3.2). Gelet op de ligging binnen gemengd gebied, mag deze richtafstand verkleind worden tot 50 meter (milieucategorie 3.1). Het bedrijf is op ca. 22 meter van het plangebied gelegen. Hiermee is het plangebied binnen de milieuzonering van het bedrijventerrein 'de Oven' gelegen. Een nader onderzoek naar akoestiek is wenselijk. In par. 5.2 is aandacht besteed aan het aspect geluid en wordt een onderzoek aangehaald dat in het kader van de verkoop van het pand is uitgevoerd.

Oprichting van hinderveroorzakende objecten

Met het planvoornemen wordt de optie geboden om in de historische villa een kantoorfunctie op te richten. Hierdoor maakt het bestemmingsplan na inwerkingtreding een hinderveroorzakende functie in de historische villa mogelijk. Een kantoor zonder baliefunctie kan aangemerkt worden als SBI-categorie 'Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren)', milieucategorie 1 met een maximale richtafstand van 10 meter voor geluid. Gelet op de ligging binnen gemengd gebied, mag deze zonering in de context van bedrijven- en milieuzonering verwaarloosd worden.

Conclusie

Gelet op bovenstaande dient aandacht besteed te worden aan het toetsen van nieuwe hindergevoelige objecten binnen de kaders van het bestemmingsplan. In de navolgende paragrafen worden individuele milieu- en omgevingsaspecten getoetst. Gelet hierop levert het aspect bedrijven- en milieuzonering geen verdere belemmeringen op voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenaamde 'geluidgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale belasting. Met het voornemen worden maximaal 30 geluidsgevoelige objecten gerealiseerd.

In het kader van de herontwikkeling van het gebouw dat voormalig in gebruik was als gemeentehuis, heeft de gemeente West-Betuwe de Omgevingsdienst Rivierenland opdracht gegeven voor het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in het kader van de verkoop van het gebouw. Hierbij is gekeken naar de ligging van het bedrijventerrein 'De Oven' en de mogelijke geluidhinder die dit bedrijventerrein kan veroorzaken op geplande geluidsgevoelige objecten binnen het plangebied. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van spoorwegen die mogelijke hinder kunnen veroorzaken. Het akoestisch advies van de Omgevingsdienst Rivierenland (van 30 augustus 2021) is bijgevoegd als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Uit het onderzoek van de Omgevingsdienst wordt geconcludeerd dat in principe op de locatie van het plangebied een woonfunctie mogelijk is. De geluidskwaliteit kan op basis van de GES-score als 'vrij matig' worden gekwalificeerd. Uitgaande van een geluidsbelasting van maximaal 55 db(A) en een geluidwering van 20 dB(A) kan in principe aan een maximale binnenwaarde van 35 db(A) worden voldaan. Dit wordt verder versterkt door onderstaand kaartje, waarin zichtbaar is dat aan de voorkeusgrenswaarde van 48 dB voldaan wordt. In de bouwaanvraag zal hier nog verdere aandacht aan besteed worden.

Ligging wegen ten opzichte van Raadhuisplein 1 en 3 en toetsing voorkeursgrenswaarde

Het plangebied is verder niet gelegen in de nabijheid van overige gezoneerde industrieterreinen en/of spoorwegen Gelet hierop levert het aspect geluid in beginsel geen belemmeringen op voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Met de Wet geurhinder en veehouderij geldt één toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderij in de gehele gemeente. Voor niet vergunningsverplichte veehouderijen en overige agrarische niet-vergunningsplichtige bedrijven is het Activiteitenbesluit het toetsingskader.

De Wet geurhinder en veehouderij bevat normen en afstanden die bedrijven moeten aanhouden ten opzichte van geurgevoelige objecten. Daarnaast geeft de Wet geurhinder en veehouderij gemeenten de beleidsvrijheid om maatwerk te leveren dat is afgestemd op de ruimtelijke en milieuhygiënische feiten en omstandigheden in een concreet gebied en de gewenste (toekomstige) ruimtelijk inrichting.

Er worden met het planvoornemen maximaal 30 geurgevoelige objecten toegevoegd. In de omgeving van de locatie ligt een aantal veehouderijen en een rioolwaterzuiveringsinstallatie (op ongeveer 150 meter van het plangebied). Om ter plekke van het plangebied een goed woon- en leefklimaat met betrekking tot aspect geur te garanderen, is door Pouderoyen Tonnaer op 26 juli 2021 een geuronderzoek uitgevoerd (projectnr. P190799.001), bijgevoegd als Bijlage 2 bij deze toelichting. Uit dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er ter plekke van het plangebied niet sprake is van een overschrijding van de wettelijke geurnormen. Het aspect geur vormt geen belemmeringen voor het herbestemmen van het voormalige gemeentehuis naar een geurgevoelige bestemming.

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijk besluit voor het toelaten van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden getoetst aan risiconormen en veiligheidsafstanden. Dit is met name relevant op korte afstand van risicobronnen. Indien een (beperkt) kwetsbaar object wordt toegelaten binnen het invloedsgebied van een belangrijke risicobron, moet ook het groepsrisico worden verantwoord. Bovendien is het van belang om af te wegen in hoeverre nieuwe risicobronnen binnen een plangebied worden toegestaan.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van specifieke risicovolle inrichtingen, relevante transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of relevante buisleidingen. Toetsingskaders zijn het "Besluit externe veiligheid inrichtingen" (Bevi), het "Besluit externe veiligheid transportroutes" (Bevt) en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Daarnaast zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een inrichting die valt onder het Bevi, moeten worden aangehouden. Tenslotte zijn in de beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente ambities opgenomen over het al dan niet toelaten van risicovolle activiteiten.

Bevt (Besluit externe veiligheid transportroutes)

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van transportroutes waarop risicovolle stoffen vervoerd worden. Wel ligt het plangebied net binnen het grote invloedsgebied van de Betuweroute voor een toxisch scenario (ca. 3,8 km afstand). In het kader van het omgevingsveligheidsbeleid, dat gaat gelden na de inwerkingtreding van de Omgevingswet (2023), wordt namelijk waarschijnlijk voor het gifwolkaandachtsgebied een afkapgrens gehanteerd van 1500 meter. Uitgangspunt voor dit nieuwe beleid is dat personen, op een afstand van 1500 meter of meer van een transportroute, in gebouwen voldoende zijn beschermd tegen een gifwolk. Een nadere verantwoording van de ligging van het plangebied binnen de zonering voor een toxisch scenario wordt dan ook niet als noodzakelijk geacht.

Bevb (Besluit externe veiligheid buisleidingen)

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van buisleidingen die een mogelijk risico vormen voor het plangebied.

Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen)

In de nabijheid van het planvoornemen geen inrichtingen die vallen onder het Bevi. Dichtstbijzijnde risicovolle inrichting is gelegen op ca. 250 meter ten zuiden van het plangebied. Dit is ruim buiten de gestelde richtafstanden.

Uitsnede Risicokaart plangebied met de buisleiding (rood gestreept) en transportroute (groen) (bron: Risicokaart)

Conclusie

Gelet op bovenstaande uitsnede van de risicokaart, kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen vormt voor het planvoornemen. Een nadere onderbouwing van het plaatsgebonden of groepsrisico is niet aan de orde.

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet.

Met het planvoornemen wordt geen aanbouw aan de bestaande panden beoogd. Er wordt niet in de bestaande grond geroerd, met uitzondering van het plaatsen van een klein bijgebouw waarin geen permanent verblijf mogelijk wordt. Door NIPA milieutechniek b.v. is op 9 november 2021 een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd, bijgevoegd als Bijlage 3 bij deze toelichting. Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat zowel de vaste bodem als het grondwater in lichte mate zijn verontreinigd met de onderzochte parameters. In de bodem zijn bijmengingen waargenomen die kunnen duiden op een eventuele verontreiniging met asbest. Vanwege de spreiding van locaties waar deze verontreinigingen zijn plaatsgevonden, wordt geen noemenswaardige verontreiniging van asbest verwacht. Op basis van het onderzoek zijn voor het voorgenomen gebruik geen zwaarwegende milieu-hygiënische bezwaren aan te voeren. Gelet hierop levert het aspect bodem geen belemmeringen op voor de uitvoerbaarheid van het voornemen.

In hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna ook: Wm), zijn de belangrijkste bepalingen inzake de luchtkwaliteit opgenomen. Dit hoofdstuk staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Het doel van titel 5.2 Wm is om de mens te beschermen tegen de negatieve gevolgen van luchtverontreiniging op hun gezondheid. In de wet- en regelgeving zijn de richtlijnen uit de Europese regelgeving opgenomen, waaraan voorgenomen ontwikkelingen dienen te voldoen.

Wanneer een project aangeduid kan worden als 'Niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging (NIBM), vormen de luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid van een bestuursorgaan ex artikel 5.16 Wm. In het besluit NIBM wordt gesteld dat een project NIBM is wanneer een activiteit maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde bijdraagt aan de concentraties fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 µg/m³ voor zowel PM10 als NO2.

In de regeling NIBM is (onder andere) aangegeven dat een plan tot 1500 woningen bij één ontsluitingsweg niet in betekenende mate bijdraagt aan de toename van de concentratie fijnstof en stikstofdioxide in de lucht. Uit 5.10 blijkt dat er met het planvoornemen juist een afname van het aantal verkeersbewegingen verwacht wordt ten opzichte van de uitgangssituatie als gemeentehuis. Hiermee kan gesteld worden dat het voornemen een positief effect heeft op de luchtkwaliteit voor omliggende gevoelige objecten.

NSL Monitoringstool

Naast het feit dat het planvoornemen niet mag voorzien in een significante verslechtering van de luchtkwaliteit, dient ook inzichtelijk gemaakt te worden dat ter plekke van het plangebied er geen sprake is van een onacceptabel woon- en leefklimaat met betrekking tot luchtkwaliteit. Om een indicatie te geven van de luchtkwaliteit ter plekke van het plangebied, is de kaart van de NSL Monitoringstool gebruikt. In de Europese richtlijn luchtkwaliteit (2008/50/EB) is voor PM10 een maximaal aantal normoverschrijdingsdagen (> 50 µg/m³) van 35 dagen per jaar gehanteerd. Uit de NSL Kaart blijkt dat op Rekenpunt 232512 er sprake is van ca. 6 normoverschrijdingsdagen per jaar. Dit is ruim lager dan het maximum dat gesteld is in de Europese richtlijn luchtkwaliteit, en naar verwachting is de luchtkwaliteit ter plekke van het plangebied nog beter (gezien de ligging van het rekenpunt langs de Rijksweg A2).

Uitsnede kaart NSL Monitoringstool met tabel rekenpunt 232512

In de paragraaf natuur wordt toegelicht of wijzigingen binnen het plangebied mogelijk kunnen leiden tot overtreding van de natuurwetgeving. Dit wordt gedaan aan de hand van de bespreking van bescherming van gebieden en de bescherming van soorten.

Het plangebied is niet gelegen binnen beschermd natuurgebied (Gelders Natuurnetwerk, Natura 2000). Dichtstbijzijnd gebied beschermd door het Gelders Natuurnetwerk ligt aangrenzend en betreffen de GNN-gebieden van de uiterwaarden van de Linge. Dit natuurgebied is ook onderdeel van Natura 2000 (Lingegebied & Diefdijk-Zuid). Om aan te tonen dat er geen verstoring plaatsvindt door geluid, licht en/of trillingen is een voortoets uitgevoerd, bijgevoegd als Bijlage 5 bij dee toelichting.

Natura 2000

Door de realisatie en in gebruik name van het planvoornemen is er een toename aan stikstofemissie in het plangebied. Als een project significant negatief effecten kan veroorzaken op stikstofgevoelige habitattypen en soorten in een Natura 2000-gebied als gevolg van stikstofdepositie is een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming vereist.

Na de inwerkingtreding van de Wet stikstofreductie en natuurherstel op 1 juli 2021 is voor woningbouwprojecten een partiële vrijstelling vastgesteld. Dit betekent dat bij woningbouwprojecten de tijdelijke emissiefase van stikstof niet meegenomen hoeft te worden in de berekening van stikstofdepositie op omliggende beschermde Natura 2000-gebieden. De sloopfase (sloop van bestaande gebouwen) en realisatiefase (bouw van de nieuwe woningen) worden daarom niet meegenomen in de berekening. De gebruiksfase (vaste emissies na ingebruikname van het project) zijn wel doorgerekend.

Berekeningen van stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden zijn mogelijk met de AERIUS-calculator. Deze calculator maakt het mogelijk om punt-, lijn- en vlakbronnen in te tekenen waarover een bepaalde stikstofemissie bepaald wordt. Uitgangspunt voor vergunningsverlening is hierbij dat er geen vergunningverlening noodzakelijk is als er niet sprake is van significante stikstofdepositie (<0,01 mol/ha/jaar).

Betreffende de gebruiksfase zijn niet alleen de verkeersbewegingen behorend bij het planvoornemen van belang voor de berekening. De nieuw te realiseren woningen in de aanbouw worden gasloos gerealiseerd, maar de gasfunctie bij de villa blijft behouden. De verkeersbewegingen moeten berekend worden van het plangebied tot het punt waarop logischerwijs gesteld kan worden dat ze opgaan in het heersende verkeersbeeld. In de AERIUS-berekening is uitgegaan van een lijnbron die via de Vrouwe Elburgstraat ontsluit naar de Nieuwstraat, die een doorgaande weg vormt door de kern Asperen. Uit de AERIUS-berekening, bijgevoegd bij de voortoets (Bijlage 5) bij deze toelichting, blijkt dat er geen significante stikstofdepositie (>0,00 mol/ha/jaar) op omliggende Natura 2000-gebieden is. Hiermee is het plan niet vergunningplichtig op de Wet natuurbescherming met betrekking tot stikstof.

Ligging plangebied ten opzichte van beschermde Natura 2000-gebieden (Bron: AERIUS Calculator)

Gelders Natuurnetwerk

Het plangebied grenst aan gronden behorend bij het Gelders Natuurnetwerk. Deze gronden maken deel uit van de Groene Ontwikkelingszone. Met het planvoornemen wordt er geen herbegrenzing noodzakelijk geacht van gronden behorend bij het Gelders Natuurnetwerk. In de voortoets, bijgevoegd als Bijlage 5, is tevens aangetoond dat er met betrekking tot habitats op deze gronden er geen sprake is van verstoring.

Naast dat er onderbouwd moet worden dat het planvoornemen geen negatieve effecten op beschermde natuurgebieden veroorzaakt, is het aspect soortenbescherming ook relevant voor natuurbescherming. Aangetoond dient te worden dat er geen habitats aangetast worden van soorten beschermd door de Wet natuurbescherming.

Met betrekking tot het aspect soortenbescherming is door Bureau Blijerveld een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. De rapportage van deze quickscan is bijgevoegd als Bijlage 4 van deze toelichting (d.d. 13 september 2022). Uit de rapportage blijkt dat er met het voornemen geen habitats van soorten aangetast worden die beschermd worden door de Wet natuurbescherming. Hoewel er vleermuizen aangetroffen zijn, worden er geen bouwwerkzaamheden beoogd op plekken waar vleermuizen kunnen verblijven. Gelet hierop levert het aspect soortenbescherming geen belemmeringen op voor de uitvoerhaarheid van het voornemen.

Met betrekking tot de aspecten natuurbescherming en soortenbescherming worden geen strijdigheden met de Wet natuurbescherming verwacht. Het planvoornemen leidt niet tot negatieve effecten ten gevolge van stikstof op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden, en er worden geen habitats van beschermde soorten aangetast. Het aspect natuurbescherming levert geen belemmering op voor de uitvoer van het planvoornemen.

In Europees verband is als wettelijk toetsingskader het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

In de Erfgoedwet is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

De gemeente West Betuwe heeft op 28 januari 2021 door onderzoekbureau RAAP een archeologische beleidskaart laten opstellen, waarbij alle locaties met (mogelijke) archeologische waarden en verwachtingen zijn meegenomen voor zowel de boven- als ondergrond. Het plangebied is gelegen binnen 'Waarde - Archeologie 3', (historische dorpskern, oude woongerond en overige terreinen van archeologisch belang en 'Waarde - Archeologie 4' (hoge verwachte dichtheid). Op gronden behorend bij 'Waarde - Archeologie 3' geldt een verplichting voor een verkennend archeologisch onderzoek bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld en groter dan 100 m². Voor gronden behorend bij 'Waarde - Archeologie 4' geldt ook een verplichting voor verkennend onderzoek bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld, maar daarbij wordt de mogelijke ontwikkeling wel vergroot naar 500 m².

Uitsnede van de Archeologische beleidskaart in de omgeving van het plangebied

Met het voornemen worden geen ingrepen gedaan die de genoemde archeologische drempelwaarden overschrijden. In de regeling van dit bestemmingsplan wordt de oppervlakte van het mogelijke bijgebouw bij de historische villa dusdanig beperkt dat deze niet de drempelwaarden overschrijdt. Het plan betreft verder enkel de (inpandige) functieverandering van het oude gemeentehuis, waarbij de ruimte gereserveerd wordt om in de hoogte uit te breiden. Gelet hierop levert het aspect archeologie geen belemmeringen op voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Per 1 september 2017 is de Erfgoedwet in werking getreden. In een bestemmingsplan dient op grond van het Bro artikel 3.1.6 een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, rekening is gehouden. Ook de facetten historische bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Erfgoedbeleid gemeente West Betuwe

Het erfgoedbeleid van de gemeente West Betuwe is geactualiseerd en geharmnoiseerd op 28 september 2021. Met de nieuwe beleidsnota wordt het erfgoedbeleid van de fusiegemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen opnieuw vormgegeven. Doel van de beleidsnota is afstemming zoeken in het bestaande erfgoedbeleid en dit beleid geschikt maken voor de invoering van de Omgevingswet. Met betrekking tot bouwkunst en stedenbouw wordt voor het hernieuwde erfgoedbeleid van West Betuwe het volgende beoogd:

• Behoud van waardevol gebouwd erfgoed koppelen aan ruimere mogelijkheden voor gebruik;
• Bescherming, minimaal: behoud van de huidige gemeentelijke monumentenlijst, daarnaast opnemen van de zeer waardevolle panden in het omgevingsplan;
• Bescherming, minimaal: opnemen van de zeer waardevolle ensembles in het omgevingsplan;
• Optioneel, geen dekking in huidige begroting: aanwijzen van nader te kiezen aantal nieuwe gemeentelijke monumenten (uit de lijst met zeer waardevolle panden), en daarnaast het opnemen van de waardevolle panden in het omgevingsplan;
• Optioneel, geen dekking in huidige begroting: aanwijzen van nader te kiezen aantal gemeentelijke beschermde gezichten (uit de lijst met zeer waardevolle ensembles), en daarnaast het opnemen van de waardevolle ensembles in het omgevingsplan.

Cultuurhistorische waarden in het plangebied

De cultuurhistorische waarde van het gebied direct ten noorden en westen van de villa is vooral gelegen in het feit dat hier vroeger een een kasteel stond, ten tijde van de ontwikkeling van de kern Asperen in de middeleeuwen, kasteel Waddestein. Dit kasteel is in 1672 verwoest door Franse troepen. De restanten van Waddestein worden vervolgens tot de fundamenten afgebroken, waarna in 1893 op de plaats van het oude kasteel een huis gebouwd wordt. Dit huis is het adres Raadhuisplein 1. De toenmalige heer van de Baronie S.A. Suter heeft het ‘kasteel’ in de vorm van een vrijstaande villa in 1893 gebouwd, in de eclectische vormentaal van die tijd.

Uitsnede erfgoedkaart gemeente West-Betuwe met ligging plangebied

Het gebouw Raadhuisplein 1 is een gemeentelijk monument. Aan deze villa worden geen uiterlijke ingrepen gedaan. Inpandig zullen de bestaande structuren van het gebouw zoveel als mogelijk gerespecteerd worden, los van de mogelijke invulling als kantoor of woning. Ook kan gesteld worden dat het gebied ten noorden en westen van het planvoornemen (de historische dijkstructuur met bijbehorend groen) cultuurhistorisch waardevol geacht wordt. Ook de zichtlijn vanaf de Leerdamseweg over het groen heen naar de historische villa is een waardevolle zichtlijn in de kern Asperen. Met het planvoornemen wordt ingezet op het behoud en de waardering van de historische villa Raadhuisplein 1. Door de functie te wijzigen van maatschappelijk naar een kantoor- of woonfunctie wordt de villa behouden voor de kern Asperen. Ook worden er met het planvoornemen enkel ingrepen gedaan aan de aanbouw bij de villa (Raadhuisplein 3, een aanbouw gerealiseerd in 1989. De loopbrug, die later aangelegd is bij de realisatie van de aanbouw aan het Raadhuisplein 3, zal met het voornemen gesloopt worden. Er worden geen verdere ingrepen gedaan in de buitenruimte die mogelijke cultuurhistorische waarden van het gebied kunnen verstoren. Gelet hierop levert het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

Voor een goede infrastructurele inpassing van het planvoornemen is het belangrijk de toekomstige verkeerskundige situatie in beeld te brengen. Relevant is de nieuwe verkeersgeneratie waarin het planvoornemen voorziet en de benodigde parkeervoorzieningen. Om inzicht te krijgen in de nieuwe situatie met betrekking tot verkeersgeneratie en parkeervoorzieningen is een 'Memo verkeer en parkeren' opgesteld, toegevoegd als Bijlage 6 bij deze toelichting.

Verkeer

Met betrekking tot verkeer is de verkeersgeneratie en ontsluiting van deze verkeersgeneratie van belang. Vergeleken met de ingebruikname als gemeentehuis, kan logischerwijs gesteld worden dat er in de nieuwe situatie sprake is van een afname van het aantal verkeersbewegingen. Uitgaande van een ligging in niet stedelijk gebied, rest bebouwde kom, kan op basis van CROW-kengetallen de volgende berekening gemaakt worden voor de verkeersgeneratie in de oude en de toekomstige situatie.

Functie als gemeentehuis (2.530 m² bvo): 17,7 * 25,3 = 448 mvt/etmaal (kantoor met baliefunctie)

Functie als appartementencomplex (28 appartementen) en kantoor zonder baliefunctie (bvo 355 m²): 4,5 * 30 + 9,6 * 3,55 = 169 mvt/etmaal

Hiermee neemt netto de verkeersgeneratie op de locatie af met ca. 279 mvt/etmaal. Hierdoor wordt een forse winst op verkeersdruk geboekt ten opzichte van de verkeerssituatie tijdens het gebruik als gemeentehuis. Met het voornemen blijft uitsluitend de inrit via het Raadhuisplein behouden. Er wordt er een fysieke scheiding (knip) in verkeersstromen aangebracht tussen de Vrouwe Elburgstraat en het Raadhuisplein, waarbij het Raadhuisplein gehandhaafd blijft als hoofdontsluiting van de gebouwen. Door de scheiding van verkeersstromen kan de Vrouwe Elburgstraat niet meer als ontsluitingsweg gebruikt worden voor verkeer afkomstig vanuit het plangebied.

Parkeren

Op 30 juni 2020 heeft de gemeenteraad van West Betuwe het Paraplubestemmingsplan Parkeren 2019 vastgesteld en het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk in werking getreden. Dit bestemmingsplan legt voor de hele gemeente het parkeerbeleid juridisch-planologisch vast. Bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen moet het Paraplubestemmingsplan Parkeren 2019 als juridisch-planologisch kader worden meegenomen. Concreet betekent dit dat de planregels en bijbehorende toelichting in elk nieuw plan moeten worden doorvertaald.

In Bijlage 7 is een schets opgenomen van de op te richten parkeervoorzieningen op het perceel. Op deze inrichtingstekening is te zien dat er ten westen van de locatie Raadhuisplein 3 voorzien kan worden in 28 parkeerplaatsen. Hiermee kan voldaan worden aan de wens van de gemeente om per appartement een eigen parkeerplaats te realiseren. Deze parkeerplaats is door het aanbrengen van een fysieke scheiding (knip) tussen het plangebied en de Vrouwe Elburgstraat uitsluitend te bereiken is via het Raadhuisplein. Aan de kant van de villa kan, eveneens ontsloten via het Raadhuisplein, voorzien worden in totaal 10 parkeerplaatsen, waarmee voldaan kan worden aan de parkeernormering voor gebruik als kantoorruimte.

Naast deze parkeerplaatsen is er tussen de locaties Raadhuisplein 1 en Raadhuisplein 3 nog ruimte voor 8 parkeerplaatsen, die ook ontsloten worden op het Raadhuisplein. Deze parkeerplaatsen kunnen gebruikt worden als overloopparkeerplaatsen voor de appartementen in Raadhuisplein 3. Overloop voor de locatie Raadhuisplein 1 is in te vullen langs de ontsluitingsroute Raadhuisplein.

Conclusie

Met het voornemen worden zowel infrastructureel als parkeertechnisch de locaties Raadhuisplein 1 en 3 van elkaar gescheiden. Parkeervoorzieningen van de villa zijn bereikbaar via de toegangslaan Raadhuisplein, terwijl de parkeerplaatsen van de aanbouw, waarin de realisatie van 28 appartementen voorgenomen wordt, ontsloten worden via de Vrouwe Elburgstraat. Hiermee wordt verkeersafwikkeling gescheiden geregeld, waarmee verkeersdrukte gespreid kan worden. Gelet hierop zijn er geen belemmeringen te verwachten met betrekking tot de aspecten verkeer en parkeren.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding.

De waterparagraaf geeft een beschrijving van de beleidsuitgangspunten, waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied, (motivatie van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties daarvan. Indien aan de orde, is tevens het advies van het waterschap in de waterparagraaf verwerkt.

Bodemopbouw en grondwater

Het plangebied is gelegen op de oude dijkstructuur waarlangs de kern Asperen is ontstaan. Voor het plangebied is, gezien de stedelijke ligging, in de BRO-kaart geen bodemclassificatie opgenomen. Rondom de kern Asperen liggen karakteristieke bodemtypen behorend bij het oeverwallen-gebied, zoals poldervaaggronden en nesvaaggronden (Rn/Ro) en overslaggronden (AO).

Gezien de stedelijke ligging zijn van het plangebied ook geen gegevens met betrekking tot grondwaterstand beschikbaar. Dichtsbijzijnde gegevens ten noorden van het plangebied (vergelijkbaar gezien de ligging op de winterdijk), laten een GHG zien van ca. 60 cm - N.A.P. en een GLG van 106 cm - N.A.P. De ligging op de dijk betekent ook dat het maaiveld van het westen van plangebied hoger ligt dan de oostzijde en de omgeving, op een hoogte van ca. 4,7 m + N.A.P. De oostzijde van het plangebied ligt op ca. 2,6 m + N.A.P.

Oppervlaktewater

Het plangebied is gelegen aan twee watergangen met een beschermde status in de Legger Wateren van het Waterschap Rivierenland. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een A-watergang/primair waterstaatswerk. Aan de zuidzijde grenst het plangebied ook aan een C-waterloop. Het gebied ten noorden van het plangebied is in de Legger Wateren ook aangeduid als 'Beschermingszone Water'

Uitsnede Legger Wateren Waterschap Rivierenland (met rood omlijnd het plangebied)

Waterkeringen

Het plangebied is gedeeltelijk gelegen op de winterdijk die door de kern Asperen heen loopt. Dit betreft een regionale kering (de Zuider-Lingedijk). Voor dit dijkprofiel is een beschermingszone opgenomen, die over de aanbouw aan de oostzijde strekt.

Uitsnede Legger Waterkeringen Waterschap Rivierenland (met rood omlijnd het plangebied)

Hemelwater

Momenteel is er op het plangebied sprake van verharding. Hemelwater wordt in de huidige situatie doelmatig afgevoerd naar omliggend oppervlaktewater en het riool.

Vuilwater

Het afvalwater wordt op doelmatige wijze afgevoerd via de riolering. Het water wordt opgevangen en aangesloten op de bestaande rioolleiding onder de Mierasstraat en Hondelinkstraat.

Natuurwaarden

Het plangebied is niet gelegen binnen beschermde natuurgebieden (Natura 2000, NNN) of binnen hydrologische beschermingszones. Ten noorden grenst het plangebied wel aan Natura 2000- en NNN-gebied (zie 5.7.1)

Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Versterken, verbinden, vergroenen'

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden, vergroenen’ beschrijft wat het waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerplan zijn de kaders voor het waterbeheer gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van het waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.

Het waterschap hanteert een eenmalige vrijstelling van compensatieplicht voor een toename aan verharding van 1.500 m² in het buitengebied en 500 m² in het stedelijk gebied. Eenmalg betekent dat deze enkel gebruikt kan worden wanneer hier nog niet eerder van gebruik gemaakt is. Het planvoornemen voorziet in een minieme toename aan verharding door de aanleg van een aantal parkeervakken, die ruim binnen de eenmalige vrijstelling van compensatieplicht valt. Hiermee valt de toename aan verharding binnen de eenmalige vrijstelling van compensatieplicht; het plan past daarmee binnen het Waterbeheerprogramma 2022-2027.

Keur waterkeringen en wateren

In de Keur waterkeringen en wateren (Waterschap Rivierenland) staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Verordening hemel- en grondwater

Met deze verordening, op 21 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van gemeente West Betuwe, wil de gemeente wateroverlast voorkomen en op basis van deze verordening is het voor nieuwe verhardingen in de toekomst noodzakelijk om regenwater dat op daken, stoepjes en inritten valt voortaan op eigen terrein op te vangen. Bij eventuele aanvullende verhardingen zal dan ook aan deze verordening getoetst worden.

Wateroverlast

Inrichting en beheer van het waterhuishoudkundig systeem op de locatie dient te zijn gericht op het voorkomen van wateroverlast voor wegen en bebouwing en het voorkomen van schade aan de volksgezondheid door bijvoorbeeld vochtige kruipruimten, stilstaand water en onveilige oevers.

Ter plaatse ligt de grondwaterstand voldoende diep onder het maaiveld. Hiermee is er afdoende ontwateringsdiepte, waarmee aan de normen met betrekking tot drooglegging kan worden voldaan.

Afkoppeling en waterberging

Op basis van het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen dient te worden voorkomen dat door bebouwing en verharding een versnelde waterafvoer plaatsvindt. De gemeente streeft naar het vasthouden van gebiedseigen water door benutting van de natuurlijke bergingscapaciteit van bodem en oppervlaktewater. Met het planvoornemen wordt geen aanvullende verharding gerealiseerd. Hierop gelet kan het planvoornemen hydrologisch neutraal gerealiseerd worden.

Transport van schoon hemelwater via de riolering moet worden vermeden. Het hemelwater dient zoveel mogelijk te worden afgekoppeld van het rioleringsstelsel en op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit niet mogelijk is kan in overleg met het waterschap worden bekeken in hoeverre vertraagde afvoer naar het oppervlakte water mogelijk is. In de huidige situatie is er sprake van hemelwaterafvoer op oppervlaktewater ten noorden van het plangebied. Met uitvoering van het planvoornemen blijft dit het uitgangspunt.

De opbouw van het voormalig gemeentehuis wordt gerealiseerd met beplanting langs de dakrand. Deze beplanting kan een significante hoeveelheid hemelwater afvoeren en vertraagd afvoeren naar nabijgelegen oppervlaktewater. Hiermee wordt door vertraagde afvoer een positieve bijdrage geleverd aan de waterhuishoudkundige situatie binnen het plangebied.

Beslisboom afkoppelen en compensatie 'Samen door één Buis'

Met het voornemen wordt geen verharding toegevoegd op het terrein. Er worden op het terrein vier aanvullende parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen worden halfverhard gerealiseerd (grasbetontegels). Om deze aanvullende verharding te compenseren, zal ten zuiden van deze parkeerplaatsen eenzelfde strook parkeerplaatsen halfverhard gerealiseerd worden; hierdoor wordt qua verharding quitte gespeeld op het terrein (zie hiervoor Bijlage 7). Op basis van voorgaande en bovenstaande beslisboom uit de rapportage 'Samen door één Buis' van het Waterschap Rivierenland kan er gesteld worden dat er geen directe compensatie vereist is en geen hydraulische toetsing noodzakeijk is.

Afvoer schoon- en vuilwater

In het kader van het bevorderen van het duurzaam omgaan met water is het beleid van de gemeente en het waterschap erop gericht om schoon hemelwater af te koppelen van het gemengde rioolstelsel (of niet aan te koppelen). Hemelwater dat van de daken af stroomt is aan te merken als schoon. Verontreiniging van hemelwater afkomstig van daken dient primair te worden voorkomen door toepassing van niet-uitlogende materialen (zoals bv lood, koper en zink). Zuivering van dit water is daarmee dan ook niet noodzakelijk.

Het (schone) hemelwater van het appartementencomplex en verhardingen zal worden afgekoppeld en niet op de riolering worden aangesloten, maar in de bodem worden geïnfiltreerd. Van belang is dat zo min mogelijk vervuilende stoffen worden toegevoegd aan het grond- en oppervlaktewatersysteem. Alleen schoon hemelwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. Vuilwater zal doelmatig afgevoerd worden op het rioolsysteem.

Ligging binnen waterkering

Gezien 5.11.2, ligt het plangebied binnen het profiel van de Zuider-Lingedijk, een regionale waterkering zoals opgenomen in de Legger Waterkeringen van het Waterschap Rivierenland. De ontwikkeling van bouwwerken in en op een regionale waterkering en bijbehorende beschermingszone is geregeld in beleidsregel 5.18b van de Keur. Het waterschap wil in principe geen nieuwe permanente bouwwerken toestaan in waterkeringen. De reden van dit verbod is dat bij een volgende dijkversterking deze ruimte van groot belang is om dijkversterking te kunnen uitvoeren.

Nieuw bouwen in de beschermingszone kan alleen als bij de bouwhoogte rekening gehouden wordt met de ruimte die nodig is voor toekomstige dijkversterking. Waterschap Rivierenland zal per geval op basis van de specifieke omstandigheden overwegen welke voorwaarden gesteld moeten worden. Hierbij worden zowel de constructie van de waterkering als de constructie en de functie van het bouwwerk beoordeeld.

Een uitbreiding in de hoogte van het gebouw vindt plaats in het oostelijk gebouw (Raadhuisplein 3). Met de verhoging van de bouwhoogte wordt een uitbreiding mogelijk gemaakt van meer dan 100 m³. Met het waterschap is overlegd dat er met een (maatschappelijke) onderbouwing afgeweken kan worden van beleidsregel 5.18b sub 13. Het voornemen om het gebouw Raadhuisplein 3 te verhogen verslechtert de situatie ter plekke van het plangebied niet; er is hier namelijk al sprake van bebouwing en er is sprake van flinke overhoogte. In de toekomst verwacht het Waterschap Rivierenland op deze locatie geen versterkingen uit te gaan voeren. De loopbrug tussen de gebouwen wordt bovendien gesloopt, wat het bouwvolume boven de waterkering verkleind. Tenslotte wordt met het voornemen voorzien in een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in Nederland.

De verhoging wordt beoogd binnen dit oostelijk gebouw, dat gedeeltelijk binnen de beschermingszone van de waterkering valt. De villa (Raadhuisplein 1), blijft met het planvoornemen behouden; hierin vindt hooguit inpandige verbouwing plaats.

Watertoets

Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd en bijgevoegd als bijlage bij deze onderbouwing. De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl).

Het Waterschap Rivierenland wordt betrokken bij de verdere bestemmingsplanprocedure. Voor de volledigheid is het advies dat voortvloeit uit de digitale watertoets opgenomen als Bijlage 8 bij deze toelichting. Uit deze digitale watertoets blijkt dat de normale procedure voor uitvoering van het planvoornemen doorlopen kan worden.

Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de waterhuishouding in beginsel geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Voor de ligging binnen de waterkering zal vroegtijdig afstemming plaatsvinden met het waterschap.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan 'Raadhuisplein 1-3, Asperen' zijn opgebouwd conform de door de SVBP2012 voorgeschreven systematiek en zijn gebaseerd op de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Beheersverordening kern Asperen'. De regels omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen' waarin is toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin is aangegeven hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk betreft een nadere verklaring van de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven. De regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk)

De gehanteerde bestemmingen zijn in paragraaf 5.3 kort toegelicht.

3. Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regelingen, waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden, opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming.

4. Overgangs- en slotregels

Binnen de overgangsbepalingen is geregeld dat bouwwerken en plannen die (legaal) bestaan op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, maar die in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen worden herbouwd mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel is de officiële naam van het bestemmingsplan genoemd. Deze naam moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

Gemengd: Ter plekke van de historische villa is de bestemming 'Gemengd' opgenomen. Binnen deze bestemming is het zowel mogelijk om woningen op te richten, als een kantoorfunctie (zonder baliefunctie)

Wonen - 4: Ter plekke van de aanbouw (Raadhuisplein 1), wordt de bestemming 'Wonen - 4' opgenomen, met de functieaanduiding 'gestapeld' op het bouwvlak. Ook worden bouwhoogtes van respectievelijk 8 en 11 meter opgenomen en een maatvoering voor maximaal 30 appartementen.

Verkeer - Verblijfsgebied: De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' wordt conserverend overgenomen uit het geldend bestemmingsplan 'Beheersverordening Kern Asperen'. Binnen deze bestemming worden de benodigde parkeerplaatsen gerealiseerd.

Waarde - Archeologie 2: De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' wordt overgenomen uit de archeologische beleidskaart van de gemeente West-Betuwe voor het oostelijk deel van het plangebied.

Waarde - Archeologie 3: De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' wordt overgenomen uit de archeologische beleidskaart van de gemeente West-Betuwe voor het oostelijk deel van het plangebied.

Waarde - Archeologie 4: De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' wordt overgenomen uit de archeologische beleidskaart van de gemeente West-Betuwe voor het westelijk deel van het plangebied.

Waterstaat - Waterkering: De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' wordt overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Beheersverordening Kern Asperen'

Waterstaat - Waterlopen: De dubbelbestsemming 'Waterstaat - Waterlopen' wordt overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Beheersverordening Kern Asperen'

Naast het toetsen van het planvoornemen aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij wordt gekeken naar de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Bij voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke/anterieure overeenkomst met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

De gronden en gebouwen zijn reeds in bezit van initiatiefnemer. Het voornemen betreft voornamelijk een functiewijziging van de gebouwen, waarbij enkel bouwingrepen plaatsvinden op de locatie Raadhuisplein 1.

Het planvoornemen betreft de herontwikkeling van het voormalige gemeentehuis van de gemeente Lingewaal. Deze herontwikkeling zorgt voor een nieuwe bestemming voor zowel de historische villa als de aanbouw bij de villa, waarmee leegstand in de kern Asperen wordt voorkomen. Hiermee is het plan in beginsel een positieve ontwikkeling voor de kern Asperen, waarbij bestaande gebouwen met een maatschappelijke functie hergebruikt worden om de voldoen aan de behoefte aan woningen.

De gemeente brengt dit bestemmingsplan als ontwerp naar buiten. Voorafgaand aan d Aan de hand van het bestemmingsplan zullen aanvullende gesprekken met omwonenden en andere afzonderlijke belanghebbenden gevoerd worden.

Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande recht doen aan een goede ruimtelijke ordening, als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Hiermee wordt, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare nieuwe invulling van het plangebied bereikt.