Karnheuvelsestraat 1 Est en Neerijnense Mark 8 Neerijnen

Bestemmingsplan - Gemeente West Betuwe

Vastgesteld op 26-02-2021 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het bestemmingsplan Karnheuvelsestraat 1 Est en Neerijnense Mark 8 Neerijnen met identificatienummer NL.IMRO.1960.ESTkarnheuvelsestr-VGS1 van de Gemeente West Betuwe;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aanbouw

een aan een hoofdgebouw gebouwd, dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aan-huis-gebonden bedrijf

een ambachtelijk, handels-technisch, constructietechnisch of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf in milieucategorie 1 of 2, al dan niet met ondergeschikte productiegebonden detailhandel;

1.7 aan-huis-gebonden beroep

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat, in een woonruimte wordt uitgeoefend, inclusief ondergeschikte productiegebonden detailhandel;

1.8 afhankelijke woonruimte

een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht;

1.9 ambachtelijk bedrijf

een bedrijf, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen - alsook in verband hiermee en als nevenactiviteit van ondergeschikt belang - het verkopen en/of leveren van goederen;

1.10 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

1.11 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.12 bebouwingspercentage

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

1.13 bed & breakfast

en voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt, als ondergeschikte toeristisch-recreatieve activiteit. Onder een bed & breakfast-voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid;

1.14 bedrijf/niet agrarisch bedrijf

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

1.15 bedrijfsgebouw

een gebouw dat geschikt is voor bedrijfsmatige activiteiten, waaronder ook maatschappelijke- en sportgerelateerde activiteiten worden gerekend, niet zijnde kassen;

1.16 bedrijfswoning

een woonruimte in of bij een gebouw of op een terrein kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1.17 bestaand

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

1.18 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.19 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.20 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

1.21 bijgebouw

een niet voor bewoning bestemd op zichzelf staand gebouw dat zowel bouwkundig als functioneel ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en ten dienste staat van het hoofdgebouw;

1.22 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.23 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd, zulks met uitsluiting van een kelder en een zolder voor zover die gelet op de bouwtechnische eisen in het Bouwbesluit onbruikbaar zijn geworden;

1.24 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.25 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.26 bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.27 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of bewaren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf wordt hieronder niet begrepen;

1.28 evenement

alle tot vermaak en recreatie bedoelde tijdelijke al dan niet periodiek terugkerende activiteiten op of aan de openbare weg, dan wel voor publiek toegankelijk, zoals feesten, markten, braderieën, sportwedstrijden, voorstellingen, optochten en dergelijke;

1.29 gebouw

een bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.30 hoofdgebouw

een of meerdere panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is;

1.31 inrichting

elke door de mens bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht;

1.32 maaiveld

de bovenkant van het aansluitende afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden;

1.33 mantelzorg

het anders dan bedrijfsmatig bieden van zorg aan een of meer leden van een huishouding, die hulpbehoevend is of zijn op het fysieke, psychische en/of sociale vlak;

1.34 opslag, buitenopslag

buitenopslag van goederen die een regelmatige verplaatsing behoeve vanwege productie en/of handel voor het eigen bedrijf;

1.35 overkapping

een bouwwerk zonder eigen wanden dat aan maximaal één zijde een gesloten wand kent;

1.36 perceelsgrens

de grens van een bouwperceel;

1.37 seksinrichting

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; onder een hiervoor bedoelde inrichting worden in elk geval verstaan: een bordeel, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar;

1.38 voorgevelrooilijn

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

1.39 woonruimte

een besloten ruimte, die al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd is voor de bewoning door één huishouden.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

2.2 bebouwd oppervlak van een bouwperceel:

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

2.3 bebouwingspercentage:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

2.4 bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil verticaal tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren;

2.6 goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.8 oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 peil:

voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 0,20 m;
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 0,20 m.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

grondgebonden agrarische bedrijven;
hobbymatige grondgebonden agrarische activiteiten;
de instandhouding van de openheid van het gebied ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - open landschap';
een plattelandswoning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - plattelandswoning';
aan-huisgebonden-beroepen en bedrijven;
kleinschalig kamperen;
de huisvesting van seizoensarbeiders;
bed and breakfast;
dagrecreatie;
tuinen, erven en verhardingen;
parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
nutsvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
evenementen.

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

het bepaalde in artikel 3.2.1 sub a voor het bouwen van hulpgebouwen ten behoeve van hobbymatige grondgebonden agrarische activiteiten onder de volgende voorwaarden:
1. het aantal hulpgebouwen mag niet meer bedragen dan één per hectare;
2. de afstand van het hulpgebouw tot bouwvlakken van derden mag niet minder bedragen dan 30 m;
3. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 20 m2;
4. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 2,5 m
5. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 m;
6. er sprake is van een landschappelijk inpassing.
het bepaalde in artikel 3.2.1 sub a voor het bouwen van hulpgebouwen buiten het bouwvlak onder de volgende voorwaarden:
1. het aantal hulpgebouwen mag niet meer bedragen dan één per hectare;
2. de afstand van het hulpgebouw tot bouwvlakken van derden mag niet minder bedragen dan 30 m;
3. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 20 m2;
4. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 2,5 m
5. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4 m;
6. er sprake is van een landschappelijk inpassing.
het bepaalde in artikel 3.2.2 sub a voor het bouwen van veldschuren buiten het bouwvlak onder de volgende voorwaarden:
1. het aantal veldschuren mag niet meer bedragen dan één per hectare;
2. de afstand van het hulpgebouw de veldschuur tot bouwvlakken van derden mag niet minder bedragen dan 30 m;
3. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 40 m²;
4. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 m;
5. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m;
6. er sprake is van een landschappelijk inpassing.
het bepaalde in artikel 3.2.2 sub d voor een goothoogte tot maximaal 7,5 m, onder de volgende voorwaarde:
1. De afwijking dient noodzakelijk te zijn voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering en/of -ontwikkeling van het bedrijf. Vooraf dient hieromtrent advies ingewonnen te worden bij een ter zake deskundige.
het bepaalde in artikel 3.2.5 ten behoeve van de bouwhoogte van torensilo's, installaties en nergievoorzieningen tot maximaal 15 m.
het bepaalde in artikel 3.2.6 ten behoeve van de bouw van paardenbakken aansluitend aan het bouwvlak onder de volgende voorwaarden:
1. de afstand van de paardenbak tot de bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 40 m;
2. de afstand van de paardenbak tot woningen van derden mag niet minder bedragen dan 40 m;
3. lichtmasten zijn niet toegestaan;
4. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen ten behoeve van paardenbakken mag niet meer bedragen dan 1,5 m.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

3.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4 Bedrijf

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 van de staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in bijlage 1;
ter plaatse van de aanduiding:
1. ‘specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf’: is een transportbedrijf toegestaan;
2. 'bedrijfswoning uitgesloten': is een bedrijfswoning uitgesloten;
bijbehorende voorzieningen en opslag;
tuinen, erven en verhardingen;
parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
nutsvoorzieningen in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.4 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1, mits:

het bedrijf voor wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk kan worden gesteld met een bedrijf genoemd in de categorieën 1 of 2 van de staat van bedrijfsactiviteiten;
geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Artikel 5 Groen

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

groenvoorzieningen;
fiets- en voetpaden;
verhardingen voor in- en uitritten en ontsluitingswegen ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
nutsvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige doeleinden;
landschappelijke inpassing ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing'.

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 6 Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
aan-huis-verbonden beroepen;
tuinen, erven en verhardingen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

6.2 Bouwregels

6.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor:

van het bepaalde in artikel 6.2.2 sub b voor bouwen van een aanbouw, bijgebouw of overkapping tot op minder dan 3 m van de voorgevel van het hoofdgebouw dan wel geheel of gedeeltelijk vóór de voorgevel van het hoofdgebouw, met dien verstande dat:
1. de aanbouw en/of het bijgebouw of de overkapping wat betreft de situering en afmetingen past in de stedenbouwkundige opzet van het gebied;
2. door de bouw van het aanbouw en/of bijgebouw of de overkapping geen onevenredige gronden aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Dit betekent onder andere dat de bezonning van het uitzicht van de naastgelegen percelen niet onevenredig mogen worden geschaad;
3. de aanbouw en/of bijgebouw of de overkapping is verbonden met het hoofdgebouw aan de voorgevel respectievelijk zijgevel dan wel met de voorgevel respectievelijk de zijgevel van het hoofdgebouw één geheel vormt;
4. de oppervlakte van de aanbouw en/of bijgebouw of de overkapping ten hoogste 20 m² bedraagt;
5. de goothoogte van de aanbouw en/of bijgebouw of de overkapping ten hoogste 2,75 m bedraagt;
6. het gedeelte van het gebouw dat voor de ’gevellijn’ wordt gebouwd (geheel of nagenoeg geheel) gesloten wanden mag hebben;
7. de afstand tot de weg, indien de bouwgrens overschreden wordt, minimaal 3 m bedraagt;
van het bepaalde in artikel 6.2.2 sub e voor een goothoogte tot maximaal 5 m, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
1. er mag geen tweede bouwlaag ontstaan;
2. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en gebouwen mogen niet onevenredig worden aangetast;
van het bepaalde in artikel 6.2.2 sub c voor het vergroten van de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen tot maximaal:
1. 55 m², indien het bouwperceel kleiner is van 160 m²;
2. 35% van de oppervlakte van het bouwperceel, indien het bouwperceel een oppervlakte heeft van meer dan 160 m² en minder dan 240 m²;
3. 75 m², indien het bouwperceel groter is dan 240 m²;
4. 90 m², indien het bouwperceel groter is dan 1.500 m²;
van het bepaalde in artikel 6.2.2 sub g voor een afstand van en vrijstaande bijgebouw tot het hoofdgebouw tot minder dan 3 m, met dien verstande dat de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en gebouwen niet onevenredig worden aangetast.

6.4 Specifieke gebruiksregels

6.5 Afwijken van de gebruiksregels

6.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen terreinen zijn, naast andere bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

7.2 Bouwregels

Op deze terreinen mogen ten behoeve van de in artikel 7.1 bedoelde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
In aanvulling op het bepaalde onder a mogen bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen worden gebouwd, indien:
1. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
2. de totale bodemingreep kleiner is dan 250 m² en de verstoring minder diep dan 50 cm is.

7.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.2 voor bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen.
De afwijking wordt verleend, indien op basis van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat:
1. de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
2. op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn.
Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een afwijking als bedoeld in sub a, wint zij schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden verbonden aan de omgevingsvergunning.
Indien een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend is het ten tijde van de bouwwerkzaamheden aan de gemeente Neerijnen of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Het is verboden op of in deze gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
1. grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm en over een oppervlakte groter dan 250 m², waartoe worden gerekend het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage, met uitzondering van het vervangen van een bestaande drainage;
2. het verlagen van het waterpeil;
3. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
4. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
5. het werken met opsporingsapparatuur (waaronder vallen metaaldetectoren, grondradar en andere detectieapparatuur) gevolgd door het opgraven van archeologische vondsten en relicten.
De werken of werkzaamheden, waarvoor het verbod van sub a geldt, zijn slechts toelaatbaar, indien mede op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
Het verbod, zoals in sub a bedoeld, is niet van toepassing, indien:
1. het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
2. het gaat om gronden die (vergund) geroerd zijn en op gronden die binnen 5 m van bestaande funderingen zijn gelegen;
3. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
4. de werken en werkzaamheden:
  - reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
  - mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingsvergunning;
5. de werken en werkzaamheden op aanvullend of definitief archeologisch onderzoek zijn gericht.
Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in sub a, wint zij schriftelijk advies in bij de archeologische deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.
In geval van omgevingsvergunningverlening is het aan de gemeente Neerijnen of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van het uit te voeren werk.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 3

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen terreinen zijn, naast andere bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

8.2 Bouwregels

Op deze terreinen mogen ten behoeve van de in artikel 8.1 bedoelde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
In aanvulling op het bepaalde onder a mogen bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen worden gebouwd, indien:
1. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
2. de totale bodemingreep kleiner is dan 5.000 m² en de verstoring minder diep dan 50 cm is.

8.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 8.2 voor bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen.
De afwijking wordt verleend, indien op basis van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat:
1. de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad;
2. op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn.
Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een afwijking als bedoeld in sub a, wint zij schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden verbonden aan de omgevingsvergunning.
Indien een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend is het ten tijde van de bouwwerkzaamheden aan de gemeente Neerijnen of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen.

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Het is verboden op of in deze gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
1. grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm en over een oppervlakte groter dan 5.000 m², waartoe worden gerekend het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage, met uitzondering van het vervangen van een bestaande drainage;
2. het verlagen van het waterpeil;
3. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
4. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
5. het werken met opsporingsapparatuur (waaronder vallen metaaldetectoren, grondradar en andere detectieapparatuur) gevolgd door het opgraven van archeologische vondsten en relicten.
De werken of werkzaamheden, waarvoor het verbod van sub a geldt, zijn slechts toelaatbaar, indien mede op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
Het verbod, zoals in sub a bedoeld, is niet van toepassing, indien:
1. het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
2. het gaat om gronden die (vergund) geroerd zijn en op gronden die binnen 5 m van bestaande funderingen zijn gelegen;
3. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
4. de werken en werkzaamheden:
  - reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
  - mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingsvergunning;
5. de werken en werkzaamheden op aanvullend of definitief archeologisch onderzoek zijn gericht.
Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in sub a, wint zij schriftelijk advies in bij de archeologische deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.
In geval van omgevingsvergunningverlening is het aan de gemeente Neerijnen of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van het uit te voeren werk.

Artikel 9 Waarde - Archeologie 4

9.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden dienen alleen bij projecten in het kader van de Tracéwet en projecten met een bodemingreep/ verstorende werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 10.000 m² te worden onderzocht op eventuele archeologisch waardevolle resten.

3 Algemene Regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 11 Algemene Bouwregels

11.1 Maatvoering

In die gevallen dat de goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud, horizontale dan wel verticale diepte en/of de afstand tot enige aanduiding van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud, horizontale dan wel verticale diepte en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

11.2 Bebouwingspercentages

In die gevallen dat een bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met een verleende vergunning tot stand is gekomen, op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels zijn voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Artikel 12 Algemene Gebruiksregels

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
het gebruik van bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte.

12.1 Algemeen

In die gevallen dat het bestaande gebruik, dat in overeenstemming met een verleende vergunning tot stand is gekomen, op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedraagt dan in de gebruiksregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt dat gebruik in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

12.2 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
het gebruik van bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte;
het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden en bebouwing als opslag- of bergplaats van gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken goederen, voorwerpen of materialen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het gebruiken, laten gebruiken of in gebruik geven van gronden voor het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Artikel 13 Algemene Aanduidingsregels

13.1 Overige zone - oeverwal - stroomrug

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - oeverwal - stroomrug' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke elementen van de rivieroeverwallen en stroomruggen.

Artikel 14 Algemene Afwijkingsregels

14.1 Algemene afwijkingen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

van de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de inhoud van een (bedrijfs)woning, tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages.
van deze regels en toestaan dat de afstand van gebouwen tot de as van de weg niet minder mag bedragen dan 10 m, met dien verstande dat:
1. de afwijking stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar is;
2. er geen onevenredige hinder ontstaat voor omliggende functies;
van deze regels en toestaan dat de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens met derden niet minder mag bedragen dan 2 m, met dien verstande dat:
1. de afwijking stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar is;
2. er geen onevenredige hinder ontstaat voor omliggende functies;
van deze regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft.
van deze regels en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.
van deze regels ten behoeve van de overschrijding van de voorgevellijn of voorgevelrooilijn voor de bouw van een luifel aan de voorgevel van een hoofdgebouw, geen woning zijnde, met dien verstande dat:
1. de overschrijding van de voorgevellijn of voorgevelrooilijn niet meer mag bedragen dan 2 m;
2. de bouwhoogte van de luifel niet meer mag bedragen dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw;
3. er geen bezwaren bestaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid;
van deze regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat:
1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 40 m;
2. ten behoeve van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot niet meer dan 50 m;
3. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Artikel 15 Algemene Wijzigingsregels

15.1 Wijziging 'Waarde - Archeologie'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door:

de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en/of 'Waarde - Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Artikel 16 Overige Regels

16.1 Verwijzing naar andere wettelijke regelingen

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 17 Overgangsrecht

17.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

17.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 18 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Karnheuvelsestraat 1 Est en Neerijnense Mark 8 Neerijnen

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Karnheuvelsestraat 1 te Est is momenteel een glastuinbouwbedrijf gelegen. In verband met verschillende stedelijke ontwikkelingen ziet de huidige eigenaar geen toekomst meer in de exploitatie van het bedrijf. Door buro SRO is een planologische verkenning verricht voor de mogelijkheden op de locatie. Geconcludeerd wordt dat een andere vorm van bedrijvigheid wel passend is op deze locatie.

Aan de Neerijnense Mark 8 is het Transportbedrijf Timmer (T.A.D.) gevestigd op een agrarisch perceel. Voor dit bedrijf geldt tevens dat de locatie een duurzame en structurele bedrijfsvoering in de weg staat. Het bedrijf is op zoek naar een nieuwe locatie.

Het voornemen bestaat om het transportbedrijf te verplaatsen naar de Karnheuvelsestraat 1. Met de verplaatsing worden twee ongewenste situaties opgelost. De verplaatsing van het transportbedrijf naar het perceel aan de Karnheuvelsestraat 1 te Est zorgt ervoor dat de vervallen glastuinbouwkassen worden gesloopt en een meer passende functie op de locatie terugkomt. Op de locatie aan de Neerijnense Mark 8 zal het bedrijf, dat momenteel wordt gedoogd en niet passend is in de omgeving, verdwijnen en wordt het agrarische karakter herstelt.

De planologische verkenning is verwerkt in een principeverzoek. De voormalige gemeente Neerijnen geeft aan positief tegenover het initiatief te staan. De beoogde verplaatsing van het bedrijf is echter niet passend binnen het vigerend bestemmingsplan. Middels voorliggende bestemmingsplanherziening wordt de hervestiging van het bedrijf aan de Karnheuvelstraat planologisch mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan betreft twee locaties. Het bestaande transportbedrijf is gevestigd aan de Neerijnense Mark 8, circa 1 kilometer ten westen van de kern Est. Het glastuinbouwbedrijf is gelegen aan de Karnheuvelsestraat 1, aan de rand van de kern Est.

Het plangebied is ten noorden van de kernen Waardenburg, Neerijnen en Opijnen en ten zuiden van de A15 gelegen. De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

^{Globale ligging plangebied, Neerijnense Mark in rode kader, Karnheuvelsestraat in blauwe kader}

^{Globale begrenzing deelgebied Neerijnense Mark, rode omkadering}

^{Globale begrenzing deelgebied Karnheuvelstraat, blauwe omkadering}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017' (vastgesteld op 6 juli 2017). De navolgende afbeeldingen geven een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weer:

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017' (deelgebied Neerijnense Mark)}

In het bestemmingsplan heeft het perceel aan de Neerijnense Mark 8 de bestemming ‘Agrarisch’ met de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van agrarisch – persoonsgebonden overgangsrecht 2’ en ‘specifieke vorm van agrarisch – plattelandswoning’. Daarnaast is het perceel aangeduid met de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie 2 en Waarde – Archeologie 4. Tenslotte valt het perceel onder de gebiedsaanduidingen overige zone – overwal-stroomrug en overige zone - open landschap. Binnen de bestemming ‘Agrarisch’ is één bedrijfswoning toegestaan.

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Neerijnen, veegplan 2017' (plangebied is rood omkaderd)}

In het bestemmingsplan heeft het perceel aan de Karnheuvelsestraat de bestemming ‘Agrarisch’ met de functieaanduiding glastuinbouw. Daarnaast is het perceel aangeduid met de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie 2, Waarde – Archeologie 3 en Waarde – Archeologie 4. Tenslotte valt het perceel onder de gebiedsaanduiding overige zone – overwal - stroomrug. Binnen de bestemming ‘Agrarisch’ is één bedrijfswoning toegestaan.

Initiatiefnemer is voornemens het Transportbedrijf Timmer te verplaatsen naar het perceel aan de Karnheuvelsestraat 1. Het bedrijf zal het zuidelijk deel van het perceel in beslag gaan nemen. Het noordelijke deel van het perceel krijgt eveneens een bedrijfsbestemming waarbinnen de bestaande bedrijfshal en bedrijfswoning mogelijk blijven. De vestiging van een transportbedrijf is niet passend binnen geldende agrarische bestemming. Het initiatief is daarmee in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Een partiële herziening van het bestemmingsplan dient te worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Op het perceel aan de Neerijnense Mark 8 te Est zal de ‘specifieke vorm van agrarisch – persoonsgebonden overgangsrecht 2’ verdwijnen als gevolg van de verplaatsing van het transportbedrijf. Hierdoor is het straks niet meer mogelijk hier een dergelijk bedrijf uit te baten en/of op te richten. De bestemming ‘Agrarisch’ en de overige functieaanduidingen, zoals plattelandswoning, blijven behouden.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale, en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Omdat bij de locatie aan de Neerijnense Mark 8 enkel de tijdelijke bevoegdheid voor het exploiteren van een transportbedrijf verdwijnt, wordt hier niet tot nauwelijks op ingegaan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2 Initiatief

2.1 Context

Aan de Karnheuvelsestraat 1 te Est is momenteel een glastuinbouwbedrijf gelegen. Het glastuinbouwbedrijf sluit aan op de Kern Est. In de huidige situatie is op locatie circa 8.000 m² glas, circa 200 m² bedrijfsbebouwing en een bedrijfswoning aanwezig. Het bedrijf heeft een omvang van bijna 25.000 m².

Met de aanleg van Het Nieuwe Achterom in 2008/2009 aan de oostzijde van de kern Est is het bedrijf buiten het landelijk gebied komen te liggen en is het onderdeel uit gaan maken van het ‘stedelijke gebied’ van Est. Aan de oostzijde van Het Nieuwe Achterom is grootschalige glastuinbouw aanwezig. In de omgevingsvisie van de gemeente is het gebied aangewezen als zoeklocatie voor werken. Aan deze zoeklocatie is aan de zuidzijde reeds invulling gegeven door de bestaande bakkerij te vergroten. Aan de noordzijde is het gebied aangewezen als zoeklocatie voor wonen. Ook hiervoor loopt een planontwikkeling.

Het glastuinbouwbedrijf aan de Karnheuvelstraat 1 kan de benodigde schaalsprong, om ook in de toekomst een duurzame bedrijfsvoering uit te oefenen, gezien de fysieke beperkingen niet meer maken. In de jaren 2006 e.v. is het bedrijf gehinderd in haar bedrijfsvoering door het vestigen van een voorkeursrecht. De onzekerheid, die dit voorkeursrecht met zich meebracht, heeft in die jaren investeringen in het bedrijf in de weg gestaan. De huidige eigenaar ziet dan ook geen toekomst meer in de exploitatie van het bedrijf. Bedrijfsopvolging is door deze omstandigheden onmogelijk. Dit alles is maakt dat het tijd is te kijken naar een nieuwe invulling van het gebied.

Met de verplaatsing van Transportbedrijf Timmer (T.A.D.) naar het perceel aan de Karnheuvelsestraat 1 te Est worden twee ongewenste situaties opgelost. Enerzijds wordt door de sloop van de kassen een glastuinbouwbedrijf buiten de ‘glastuinbouw-zone’ opgeheven, en anderzijds wordt ter plaatse van het perceel aan de Neerijnense Mark 8 een eind gemaakt aan de gedoogsituatie (persoonsgebonden overgangsrecht) voor de stalling van vrachtwagens.

2.2 Huidige Situatie

Locatie Karnheuvelsestraat

Het bedrijf aan de Karnheuvelstraat maakte tot circa 2009 onlosmakelijk onderdeel uit van het glastuinbouwgebied zoals dat aan de oostzijde van de kern Est is gelegen. Met de aanleg van Het Nieuwe Achterom is het bedrijf in zekere zin binnen het stedelijk gebied van de kern Est komen te liggen. Zowel aan de zuid- (Het Banketbakhuis bv) als westzijde (aannemersbedrijf) is in aansluiting op het glastuinbouwbedrijf een niet-agrarisch bedrijf gevestigd.

^{Locatie aan de Karnheuvelsestraat, omgeving en infrastructuur (bron: Buro SRO)}

Aan de oostzijde van het perceel aan de Karnheuvelstraat is Het Nieuwe Achterom gelegen. Deze weg sluit aan op de Randweg Est. De Randweg sluit vervolgens aan op de A15. Daarmee zijn de aanwezige glastuinbouwbedrijven en de niet-agrarische bedrijven aangesloten op het rijkswegennet zonder dat zwaar transport door de kern van Est hoeft te rijden. Het Nieuwe Achterom kent een maximum snelheid van 60 km/u. Op basis van de Wet geluidhinder

hoort bij een weg met 2 rijstroken een onderzoeksgebied van 250 meter. Binnen deze zone kan zich geluidhinder als gevolg van het wegverkeer voordoen. De ligging van de locatie binnen de invloedssfeer van omliggende bedrijven en Het Nieuwe Achterom heeft tot gevolg dat zogenaamde gevoelige bestemmingen, zoals bijvoorbeeld woningen, scholen of maatschappelijke functies, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet of nauwelijks inpasbaar zijn zonder de omliggende bedrijvigheid te hinderen in de bedrijfsvoering. In aansluiting op de bestaande bedrijvigheid is een verdere versterking van deze ‘bedrijven-zone’ een logische, maar ook ruimtelijk te verantwoorden keuze.

Locatie Neerijnense Mark

Aan de Neerijnense Mark 8 is het Transportbedrijf Timmer (T.A.D.) gevestigd op een agrarisch perceel. TAD is een internationaal transportbedrijf en is gespecialiseerd in containertransport door heel Europa. Planologisch is de huidige bedrijfslocatie middels een overgangsrechtelijke gedoogbepaling geregeld. De locatie en de planologische situatie staan een duurzame en structurele bedrijfsvoering in de weg.

De ligging van het bedrijf is niet gunstig, de afstand tot aan de oprit van de A15 bij Est is 3,6 km. De route die gereden moet worden via Neerijnense Mark is minder geschikt voor vrachtverkeer, vanwege het vele fiets- en landbouwverkeer. Bovendien loopt de route door de kern van Est. Bij het bedrijf bestaat dan ook de wens te verplaatsen naar een passende locatie binnen de gemeente Neerijnen.

Verplaatsing naar het regionale bedrijventerrein op ca 2 km van Est is onderzocht door de initiatiefnemer. Na vele jaren proberen is het financieel niet haalbaar gebleken zich daar te vestigingen aangezien Timmer alleen internationale ritten maakt. Voor een belangrijk deel worden de bedrijfsgronden enkel en alleen gebruikt voor het parkeren van vrachtwagens. Anders dan bij gangbare transportbedrijven vindt op locatie nagenoeg geen op- of overslag plaats. De grondprijs van een 'reguliere' bedrijventerreinen zijn veelal gebaseerd op het uitgangspunt dat het bebouwingspercentage varieert tussen de 60% en 70%. Op deze locatie wordt nog geen 20% van de totale kavel bebouwd. Gezien de specifieke bedrijfsvoering van Timmer is een bedrijfsverplaatsing naar een regulier bedrijventerrein voor het bedrijf niet haalbaar en bedrijfseconomisch weinig duurzaam.

2.3 Toekomstige Situatie

Karnheuvelsestraat 1

In de nieuwe situatie worden de aanwezige glastuinbouwkassen aan de Karnheuvelsestraat 1 gesloopt. Het transportbedrijf Timmer zal het zuidelijk deel van het perceel in gebruik gaan nemen. Deze zuidelijke gronden krijgen met dit bestemmingsplan al direct een bedrijfsbestemming t.b.v het transportbedrijf. Met de verplaatsing is nog niet de volledige locatie aan de Karnheuvelsestraat ‘vol'. Aan de noordzijde resteren gronden die nog niet direct verkocht zijn aan het transportbedrijf. Deze gronden aan de noordzijde krijgen vooralsnog de woonbestemming. Transportbedrijf Timmer heeft in de aankoop van de gronden een recht van eerste koop bedongen op de overige gronden. Indien de huidige eigenaar deze noordelijke gronden verkoopt kan Timmer deze in eigendom verkrijgen en na wijziging, middels een opgenomen wijzigingsbepaling in dit plan, de gronden aanwenden als bedrijfsgronden behorende bij het transportbedrijf. Dit is in lijn met de Omgevingsvisie Neerijnen 2020.

Het bestaande bedrijfsgebouw en bedrijfswoning, behorende bij het voormalige kastuinbouwbedrijf, worden gehandhaafd en krijgen een woonbestemming.

De nieuwe bedrijfsbebouwing t.b.v. het transportbedrijf in het zuidelijke deel van het plangebied bestaat uit een bedrijfshal met kantoor. De bedrijfsbebouwing mag in totaal maximaal 2.500 m². Deze oppervlakte aan bebouwing sluit aan bij het gemiddelde bebouwingspercentage van de omliggende bedrijfskavels en sluit aan bij de (toekomstige) behoefte van transportbedrijf Timmer. Momenteel heeft het bedrijf 11 vrachtwagens. In de de toekomst wordt slechts een beperkte groei verwacht. Dit volgt uit het karakter van het bedrijf, een echt familiebedrijf, en de specialisatie in internationaal transport. Het beoogde perceel en bebouwing biedt in meer dan voldoende mate een duurzaam toekomstperspectief voor het bedrijf van Timmer. Binnen de planperiode wordt een verdere noodzaak tot uitbreiding niet voorzien.

Het maximale bebouwingspercentage is, ten opzichte van reguliere bedrijventerreinen, relatief laag. De prijs voor verwerving van de gronden is hierop afgestemd. De vraagprijs van gronden op bestaande bedrijventerreinen zijn in de regel hoger. Dit omdat op deze gronden veelal meer bebouwing is toegestaan. Dit maakt dat de beoogde kavel voor het transportbedrijf zeer aantrekkelijk is. Ander groot voordeel is dat de beoogde bedrijfskavel goed ontsloten is. Via Het Nieuwe Achterom is de randweg en vervolgens de A15 prima bereikbaar. Voordeel daarbij is dat men niet langs woonbebouwing komt.

Aan de oostzijde van het perceel is voorzien in een nieuwe watergang waarmee wordt voorzien in de noodzakelijke watercompensatie en een nieuwe inrit tot het perceel. Het onderstaande inrichtingsplan geeft een eerste indicatie van de inrichting van het gebied. De beoogde waterpartij en groensingel aan de oost- en westzijde is middels een specifieke gebruiksbepaling geborgd in het bestemmingsplan.

^{Nieuwe situatie terreininrichting Karnheuvelsestraat 1 Est}

De vestiging van het transportbedrijf op de nieuwe locatie is passend in de Structuurvisie Neerijnen 2020, waar het gebied is aangewezen als ‘bedrijven-zone’ van Est. Omdat het een verplaatsing betreft van een bestaand bedrijf binnen de gemeentegrenzen is de voorgenomen hervestiging tevens in overeenstemming met het provinciaal en regionaal beleid. toelichting hoofdstuk 3 gaat nader in op relevant beleid.

De ligging van de locatie en de ontsluiting op het regionale wegennet zijn met name voor het transportbedrijf ideaal. Op de nieuwe locatie ligt het bedrijf aan Het Nieuwe Achterom welke een goede verbinding vormt naar de A15 die op een afstand van op 1,1 km ligt.

Neerijnense Mark 8

Daarnaast zorgt de verplaatsing van het transportbedrijf ervoor dat het zwaar transport dat het bedrijf genereert niet meer vanaf het perceel Neerijnense Mark 8 door de kern van Est hoeft te rijden. Een bijkomend positief effect van de verplaatsing van het bedrijf is dat er tevens een eind komt aan de gedoogsituatie (persoonsgebonden overgangsrecht) op het perceel aan de Neerijnense Mark 8 te Est om de gronden en of gebouwen op het perceel te gebruiken voor de stalling van maximaal 3 vrachtwagens. In de nieuwe situatie blijft op deze locatie de agrarische bestemming behouden met de plattelandswoning.

De verplaatsing van het bedrijf leidt zowel op de oude als de nieuwe locatie tot een gewenste situatie.

3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

Planspecifiek

Dit bestemmingsplan maakt een uitbreiding van het bestemmingsvlak 'Bedrijf' mogelijk. Daarbij is geen sprake van nationale belangen. De SVIR is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.

Planspecifiek

Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet direct van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ Bij een stedelijke ontwikkeling is er sprake van een nieuw beslag op de ruimte. Dat is in beginsel het geval als er meer bebouwing mogelijk wordt gemaakt dan in het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. In beginsel wordt het toevoegen van een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m² niet als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. In het onderhavige geval staat het geldende bestemmingsplan bebouwing toe binnen het bouwvlak. Bovendien is reeds bebouwing aanwezig in het plangebied. De glastuinbouwkassen zijn in een vervallen staat en worden gesloopt. De nieuwe bedrijfsbebouwing komt hiervoor in de plaats en mag maximaal 2.500 m²bedragen, waarmee hoeveelheid bedrijfsbebouwing wordt verminderd ten opzichte van de huidige situatie en aalsluit bij de bebouwingsdichtheid van omliggende bedrijfspercelen. De herontwikkeling wordt daardoor niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling.

Daarnaast geldt bij een ruimtelijke besluit dat wanneer een planologische functiewijziging plaatsvindt, in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro voorziet, tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het onderhavige geval wordt een nieuwe bedrijfshal met kantoor gerealiseerd met een gereduceerde oppervlakte ten opzichte van de bestaande glastuinbouwkassen (circo 7.800 m²). De planologische functiewijziging naar een transportbedrijf met kantoor is, vergeleken met het geldende bestemmingplan, naar aard en omvang beperkt. Gezien de beperkte omvang van het bedrijfspand voorziet het plan niet in een bedrijventerrein of andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling geen stedelijke ontwikkeling is.

Conclusie

Er dient geconcludeerd te worden dat het voorgenomen plan in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

De Gelderse omgevingsvisie is een integrale visie, niet alleen op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook voor waterkwaliteit en veiligheid, bereikbaarheid, economische ontwikkeling, natuur en milieu, inclusief de sociale gevolgen daarvan. Het Actualisatieplan Omgevingsvisie (december 2017) is vastgesteld op 13 december 2017. Op 1 januari 2018 is de geconsolideerde versie in werking getreden.

De omgevingsvisie is de vervanger van het streekplan en enkele andere structuurvisies. Om flexibeler in te spelen op de veranderende behoeften en de regionale verschillen is de omgevingsvisie via co-creatie tot stand gekomen.

De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

een duurzame economische structuur;
het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Vanuit de invalshoeken Dynamisch, Divers en Mooi Gelderland zijn ambities opgenomen om de doelen in de praktijk waar te maken. De strategie van de provincie om deze doelen te bereiken wordt gevoed door het besef dat stad en land elkaar nodig hebben. De provincie gaat daarom voor:

sterke steden, van belang voor toekomstige aantrekkingskracht, waar kennis zich samenbalt en waar veel jongeren naar toe trekken, waar ook nu al de meeste mensen wonen en werken;
een vitaal platteland, waar mensen inspelen op grote veranderingen, waar inwoners zich actief inzetten voor hun gezamenlijke toekomst, een platteland met een eigen economische kracht en een grote natuurlijke en landschappelijke waarde, waar kwaliteit en vitaliteit samen op gaan.

Planspecifiek

In de visie heeft de provincie regio’s opgenomen waarvoor een verdiepingsslag is weergegeven. Est is gelegen in het Rivierengebied. In de Omgevingsvisie staat beschreven dat het Rivierenland wordt gekenmerkt door groen open gebied, omzoomd door rivieren. Binnen het Rivierenland is er ruimte voor dynamiek en ontwikkeling. Van belang is daarbij de balans tussen het koesteren, vernieuwen en benutten van de ruimte. Behouden wat de moeite waard is en tegelijkertijd actief en creatief werken aan het verder ontwikkelen van het gebied, met als pijlers:

Logistiek;
Agrobusiness;
Vrijetijdseconomie;
Vitaal Platteland.

De pijlers Logistiek en Agrobusiness zijn relevant voor voorliggende ontwikkeling.

Logistiek

De provincie wilt graag de centrale ligging van de regio benutten. Hierbij zet zij in op het ontwikkelen van een hoogwaardig logistiek voorzieningenniveau en bereikbaarheid. Ook de versterking van de logistieke sector is een speerpunt. Het behouden en faciliteren van een transportbedrijf is in lijn met de provinciale visie. Door het bedrijf te behouden binnen de gemeente kan het bedrijf een rol blijven spelen voor de omliggende glastuinbouwbedrijven evenals de overige bedrijven ten oosten van de kern Est. Door de verplaatsing van het transportbedrijf naar de randweg Het Nieuwe Achterom is de bereikbaarheid van het bedrijf sterk verbeterd, met name door de directe aansluiting op de A15.

Agrobusiness

De regio Rivierenland staat traditioneel bekend als de fruitregio van Nederland. Het economisch beleid van de regio is erop gericht fruit en andere teelten zoals paddenstoelen- en laanboomteelt te versterken. De ambitie van de regio Rivierenland is om tot de top-5 van Europese tuinbouwregio´s voor fruit te behoren, door voortdurende innovaties, productontwikkeling en het vergroten van concurrentiekracht door kwaliteit en efficiëntie in de hele keten van het cluster. Door het transportbedrijf te behouden in de nabijheid van naastgelegen glastuinbouwbedrijven kan het bedrijf een bijdrage leveren aan de efficiëntie van de Agrobusiness-keten.

Themakaarten

De omgevingsvisie kent verschillende themakaarten. Uit de themakaart Ruimtelijk beleid is te herleiden dat het plangebied op eenzelfde wijze wordt beschouwd als de westelijk gelegen woonkern. De onderstaande afbeelding maakt dit inzichtelijk.

^{uitsnede Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, themakaart Ruimtelijk beleid (bron:ruimtelijke plannen)}

Geconcludeerd wordt dat met de beoogde verplaatsing van het transportbedrijf wordt aangesloten bij de ambities voor het gebied. Transportiebedrijven betreffen een belangrijke schakel in de agrobusiness. Met de verplaatsing kan het transportbedrijf de benodigde uitbreiding mogelijk maken, wat aansluit bij de ambitie om tot de top-5 van Europese tuinbouwregio's te behoren.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 is de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Gelderland. Het Actualisatieplan Omgevingsverordening (december 2017) is vastgesteld op 13 december 2017 en in december 2018 is de geconsolideerde versie in werking getreden.

De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen hiervan of gebiedsgerichte thema's. De onderwerpen die in de verordening aan de orde komen en waarvoor regels opgenomen zijn, zijn: wonen, bedrijvigheid, glastuinbouw, veehouderij, grond- en drinkwater, natuur en landschap, energie, gebruik gesloten stortplaatsen, grondwaterbescherming met het oog op de waterwinning, bodem, geluidhinder, vaarwegen, regionaal waterplan, handelingen in watersystemen, wegen, vervoer gevaarlijke stoffen en luchtvaart.

Planspecifiek

In de Omgevingsverordening is de beoogde locatie aan de Karnheuvelsestraat aangewezen als ‘Overig glastuinbouw’, art. 2.4.7. en 'Tijdelijk verbod glastuinbouw', art. 2.4.8. Voor bedrijven binnen deze gebieden is eenmalig een uitbreiding met 20% glas mogelijk. Dit zou betekenen dat het bedrijf uit kan groeien tot maximaal 9.600 m² aan glas. Dit is ver onder de gemiddelde omvang van een glastuinbouwbedrijf (circa 2,43 ha in 2016). Geconcludeerd wordt dat een uitbreiding van de kassen aan de Karnheuvelsestraat 1 een ongewenste ontwikkeling betreft binnen het beleid van de omgevingsverordening. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de omgevingsverordening.

^{Uitsnede omgevingsverordening, globaal deelgebied Karnheuvlsestraat 1 binnen blauwe kader}

De omgevingsverordening kent verschillende deelkaarten. Op het plangebied van dit bestemmingsplan zijn de regels voor landbouw niet van toepassing. Vanuit de Omgevingsverordening geldt eenzelfde regiem als voor de kern Est. De onderstaande uitsnede maakt dit inzichtelijk.

^{Uitsnede omgevingsverordening,themakaart regels Landbouw (bron:planoview.nl)}

In het kader van het vooroverleg met de provincie Gelderland is aangegeven dat artikel 2.12 van de verordening van toepassing is. Artikel 2.12 laat nieuwe bedrijvigheid in het buitengebied toe indien het functieverandering betreft en het Regionaal programma werklocaties hierover afspraken bevat. In het verlengde daarvan is aangegeven door de provincie dat een advies van het Regionaal Acquisitie Platform Rivierenland (verder: RAP) vereist is.

Het RAP heeft op 15 april 2020 advies uitgebracht. In het advies is door het RAP aangegeven dat alleen een positief advies op deze verplaatsing kan worden afgegeven indien ergens anders in de gemeente West Betuwe een bedrijventerrein van 1,1 ha hiertegen wordt ingeruild. Anders past het niet in het huidige aanbod zoals verwoord in het Regionaal programma werklocaties.

Op 14 juli 2020 heeft het college van de gemeente West Betuwe ertoe besloten dat het zuidelijke deel van de locatie Waardenburg-West voorlopig niet ontwikkeld wordt. Op korte termijn bestaan er geen plannen om de bestaande agrarische gronden (nu boomgaard) om te zetten naar een bedrijfsbestemming. Voor dit zuidelijke deel is in het geldende bestemmingsplan 'Waardenburg-West' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen de agrarische bestemming om te kunnen zetten naar een niet agrarische bedrijfsbestemming. Voor het gebied Waardenburg-West was door de voormalige gemeente Neerijnen een ruimtelijke ontwikkelvisie opgesteld (gebiedsvisie Boomgaard). Deze visie is opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan 'Waardenburg-West' en planologisch doorvertaald naar de planregels. Zowel met het RAP als met de provincie Gelderland is overleg geweest met de uitruil van deze locaties. Beide instanties kunnen instemmen met de beoogde uitruil.

Indien op termijn toch de behoefte bestaat de zuidelijke gronden van Waardenburg-West toch als bedrijventerrein in ontwikkeling te nemen kunnen deze gronden in 2023 opnieuw aangemeld worden in het kader van Regionaal programma werklocaties. Omdat deze mogelijkheid opengehouden wordt is een aanpassing van het bestemmingsplan 'Waardenburg-West' niet nodig.

De locatie Waardenburg-West is als locatie voor Transportbedrijf Timmer geen volwaardig alternatief als vestigingslocatie. Dit heeft hoofdzakelijk met de ontsluiting van het gebied te maken. De Achterweg is op dit gedeelte een doorlopende smalle weg waar passeren niet of lastig mogelijk. Hierbij speelt mee dat langs de Achterweg ook geparkeerd wordt waarmee het wegprofiel nog smaller is. Daarnaast is ook de weg niet berekend op zware vrachtwagens. De onderstaande foto geeft een impressie van de Achterweg.

^{Achterweg Waardenburg}

In de visie van de gemeente is voor de locatie Waardenburg-West ingezet op kleinschalige bedrijvigheid. Dit is mede ingegeven door de ontsluiting maar ook de ligging van het gebied aan de Waalbandijk. Bedrijven in een kleine korrel zijn ruimtelijk hier inpasbaar. Een transportbedrijf acht de gemeente West Betuwe hier ruimtelijk en landschappelijk niet goed inpasbaar. De maximale kavelomvang die de gemeente West Betuwe op deze locatie inpasbaar acht bedraagt 2.500 m². De gewenste bedrijfsomvang van Timmer gaat dit ruim te boven.

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Structuurvisie Neerijnen 2020

Zowel vanwege de wettelijke verplichting om over een structuurvisie te beschikken, als vanwege beleidsinhoudelijke motieven, is de ‘Structuurvisie Neerijnen 2020’ opgesteld. Een belangrijke opgave voor de structuurvisie is om een goede afstemming te verkrijgen tussen de documenten over verschillende beleidsvelden en ruimtelijke vraagstukken en vervolgens een doorvertaling te maken naar het gemeentelijke schaalniveau. Een tweede opgave is het nader concretiseren van de zoekzones voor landschapsversterking uit het Streekplan Gelderland 2005.

Planspecifiek

In de Structuurvisie Neerijnen 2020 is opgenomen dat aan de oostkant van Est twee zoekzones liggen voor werken. Hier kan de uitbreiding van bestaande bedrijven een plaats krijgen. Daarnaast is het mogelijk om hier enkele uit de kern Est te verplaatsen bedrijfjes met een lokale functie te vestigen. De verplaatsing van het transportbedrijf naar deze zoekzone is geheel in lijn met de Structuurvisie Neerijnen. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de structuurvisie.

^{Uitsnede structuurvisie, plangebied binnen blauwe kader}

Onderhavig bestemmingsplan is het 3^e bestemmingsplan waarmee uitwerking wordt gegeven aan deze structuurvisie. Al eerder is het bestemmingsplan 'Ruimte voor ruimte glastuinbouw Est-Tuil-Haaften-Heesselt' in procedure gebracht en het bestemmingsplan 'Kern Est, herziening Het nieuwe Achterom 11'.

De beoogde bedrijfslocatie is door de toenmalige gemeente Neerijnen niet ingebracht in het kader van het Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB). Om invulling te geven aan deze bedrijfsbestemming is daarom een advies nodig van het Regionaal Acquisitie Platform Rivierenland. In paragraaf 3.2.2 is hierop reeds ingegaan.

4 Onderzoek

Een bestemmingsplan dient voorzien te zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit houdt in dat verschillende ruimtelijke en milieutechnische aspecten onderzocht moeten worden. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt in het kader van een goede ruimtelijke ordening op de verschillende aspecten ingegaan. Daarbij moet gedacht worden aan de aspecten bedrijven en milieuzonering, lucht, ecologie, externe veiligheid, geluid en water.

Neerijnense Mark 8

Omdat met voorliggend bestemmingsplan aan de Neerijnense Mark 8 enkel de tijdelijke bevoegdheid voor het exploiteren van een transportbedrijf verdwijnt, wordt hier in dit hoofdstuk niet op ingegaan. Over het algemeen geldt dat het verwijderen van het transportbedrijf zorgt voor een verbetering van de situatie ter plaatse. Voorts wordt de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - plattelandswoning' gehandhaafd, waardoor er geen beperkingen zijn voor eventuele toekomstige agrarische bedrijven op en om het perceel. Een plattelandswoning betreft in dit kader geen milieugevoelig object.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarden van een oppervlakte van 100 hectare of meer of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in hoofdstuk 4. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit m.e.r.. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

Op basis van deze plantoelichting welke gezien kan worden als aanmeldingsnotitie kan geconcludeerd worden dat een m.e.r.-beoordeling niet vereist is. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

4.2 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij herinrichtingssituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een gevoeliger bodemgebruik inhoudt. In het kader van de zorgplicht kan bij gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik een bodemonderzoek echter ook noodzakelijk zijn.

Planspecifiek

De beoogde functiewijziging van 'Agrarisch' naar 'Bedrijf' op het zuidelijke gedeelte van perceel E655 is geen wijziging naar een gevoeliger bodemgebruik. De beoogde functiewijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen' op het

noordelijke gedeelte van perceel E655 is wel een wijziging naar een gevoeliger bodemgebruik.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is derhalve een bodemonderzoek inclusief asbest uitgevoerd op de locatie, als aanvulling op een in 2007 verricht bodemonderzoek: "Actualisatie-bodemonderzoek incl. asbest Karnheuvelsestraat 1 Est", Linge Milieu B.V., projectnr. 18-2082A, 14 augustus 2018.

In de onderzoeksrapportage wordt geconstateerd dat de bodem ter plaatse bestaat uit siltige klei, overgaand in zand op 1.0 á 2.0 m-mv. In een beperkt aantal boringen zijn sporen van baksteenpuin en wat kooltjes waargenomen. In de boven- en ondergrond van de locatie aan de Karnheuvelsestraat zijn cadmium, kobalt, nikkel en zink licht verhoogd. De grond waarin sporen van baksteen en kool zijn waargenomen wijkt wat betreft samenstelling niet af. Van de bestrijdingsmiddelen zijn DDD, DDE en DDT in licht verhoogde gehaltes in de toplaag van de bodem aangetroffen.

Asbestverdachte materialen zoals plaatjes of scherven zijn nergens aangetroffen. Zowel visueel als analytisch is asbest niet aantoonbaar in de grond rond het frame van de kas. Het grondwater ten slotte is licht verontreinigd met barium. Dit metaal wordt landelijk verhoogd aangetroffen. Verder is olie verhoogd in het grondwater op de locatie van de voormalige tank. Aanbevolen wordt de olieverontreiniging aan de voorzijde van het perceel te zijner tijd te saneren.

Er kan geconcludeerd worden dat er geen overwegende belemmeringen zijn voor de realisatie van de bestemmingswijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen' op het noordelijke deel van perceel E655, conform de perceelssplitsingstekening. Het is niet uitgesloten dat voor een omgevingsvergunning Aanleg of Bouwen op de locatie nog wel bodemonderzoek moet plaatsvinden

4.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM_2,5. De grenswaarde voor PM_2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM₁₀ niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM_2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling kan, gelet op de omvang van de ontwikkeling, gezien worden als een NIBM-project: de ontwikkeling heeft niet in betekenende mate invloed op de verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het uitvoeren van de plannen op deze locatie.

Tevens blijkt uit raadpleging van de Atlas Leefomgeving dat de luchtkwaliteit wat betreft NO₂ en PM₁₀ in en om het plangebied in het jaar 2016 ruimschoots aan de norm van 40 µg/m³ voldoen. Wat betreft de concentratie PM_2,5 wordt ook ruimschoots aan de norm van 25 µg/m³ voldaan.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (een bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

De bestaande bedrijfswoning is in het geldende bestemmingsplan al toegestaan. Er wordt geen woning of ander geluidgevoelig object in het kader van artikel 1 van de Wgh mogelijk gemaakt. Daarnaast maakt het voorliggende bestemmingsplan geen (openbare) wegen of spoorwegen mogelijk. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is dan ook niet aan de orde.

Er dient geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect geluid en het plan uitvoerbaar is.

4.5 Bedrijven En Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) wordt onderscheid gemaakt in richtafstanden voor de omgevingstypen 'gemengd gebied' en 'rustige woonwijk en rustig buitengebied'. Vanwege de mix aan bedrijven, glastuinbouw en woningen is de omgeving rond de Karnheuvelsestraat 1 te beschouwen als gemengd gebied. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verminderd, met uitzondering van het aspect gevaar.

Voor de locatie aan de Karnheuvelstraat wordt voorgesteld om een goederenwegvervoerbedrijf toe te laten met categorie 3.2. Uitgaande van een ‘gebied met menging van functies’ bedraagt de richtafstand 50 meter. De navolgende afbeelding maakt inzichtelijk dat zich binnen een zone van 50 meter rondom het terrein geen gevoelige objecten bevinden.

^{Zone 50 meter rondom plangebied aan de Karnheuvelsestraat}

Zoals zichtbaar op voorgaande afbeelding schampt de 50 meterzone voor het aspect geluid rond het toekomstige transportbedrijf het bouwvlak van het woonperceel aan Karnheuvelsestraat 12. De woning behoudt aan de achterzijde een geluidsluwe gevel en een geluidsluwe buitenruimte. Gezien de richtafstand nagenoeg wordt gehaald kan worden aangenomen dat er ter plaatse van die woning een goed woon- en leefklimaat behouden blijft. Hierbij kan worden meegewogen dat de nieuwe bedrijfskavel ontsloten wordt aan de oostzijde van het perceel, waarbij nu het glastuinbouwbedrijf ontsloten is aan de noordzijde op de Karnheuvelstraat. Per saldo zal er naar verwachting een verbetering ontstaan van het woon- en leefklimaat.

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit bedrijven en milieuzonering.

4.6 Externe Veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Planspecifiek

Een bedrijfsgebouw is een beperkt kwetsbaar object. De beoogde vestiging van een transportbedrijf en sloop van een kassencomplex (die zelf niet wordt beschouwd als een risicobron) leidt niet tot meer personeel. De bestemming van de bestaande bedrijfswoning verandert niet.

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het aspect externe veiligheid relevant is voor het plangebied vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute en het spoor Meteren-Utrecht en door de nabijgelegen hogedruk aardgasleiding van de Gasunie (A-555).

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de genoemde transportroutes, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten een veiligheidszone, een plasbrandaandachtsgebied en de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 meter zones). Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in dergelijke gevallen worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroute(s)
de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt)
kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval op de Betuweroute of op het spoor Meteren-Utrecht

Bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische vloeistoffen of gassen vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Verantwoording groepsrisico Besluit externe veiligheid buisleidingen {Bevb}

Op grond van art. 12 van het Bevb moet voor het groepsrisico in dit geval worden ingegaan op:

de personendichtheid binnen het invloedsgebied;
de hoogte van het groepsrisico;
de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval in verband met een calamiteit met de leiding;
de mogelijkheden voor de zelfredzaamheid met betrekking tot (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied.

De betreffende bedrijfswoning in het plangebied ligt op circa 560 meter van de leiding en buiten het 1 % letaliteit gebied . Een gedeelte van het bedrijfsgebouw licht binnen het 1 % letaliteit gebied. Hier kan de stralingsbelasting als gevolg van een calamiteit met de leiding ruim meer dan 15 kW/m2 bedragen. Boven 15 kW/m2 is voor een normaal gebouw brandoverslag ook bij kortdurende aanstraling waarschijnlijk. Tussen 15 en 10 kW/m2 is dit afhankelijk van de tijdsduur van de aanstraling. Beneden 10 kW/m2 is brandoverslag onwaarschijnlijk. Doordat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen toename van het risico zal plaatsvinden ten opzichte van de bestaande situatie is er geen reden om de ontwikkeling tegen te houden.

Personendichtheid en hoogte groepsrisico

Vanwege de afstand tot de risicobron zal een toename van de personendichtheden in het invloedsgebied van de aardgasleiding niet significant doorwerken in de rekenkundige hoogte van het groepsrisico. De beschouwing van het groepsrisico en de verantwoording daarvan is om deze reden volledig kwalitatief uitgevoerd.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Calamiteiten met hogedruk aardgastransportleidingen doen zich alleen voor als een leiding beschadigd raakt en gas ontsnapt. Een fakkelbrand is daarbij het maatgevende scenario. Bestrijding van deze gasontsnapping door de hulpdiensten is niet mogelijk. Hiervoor is het noodzakelijk dat de leidingbeheerder de leiding inblokt (afsluit). Na dit inblokken zal echter nog geruime tijd gas vrij blijven komen. Bij ontsteking leidt dit tot een fakkelbrand. De inzet van de hulpdiensten zal dan gericht zijn op het voorkomen en bestrijden van secundaire branden. Gezien de omvang van het te verwachten effectgebied zal over het algemeen de inzet van een brandweercompagnie (ongeveer honderd man brandweerpersoneel en bijbehorend materieel) noodzakelijk zijn. Volgens de landelijke richtlijn vergt het formeren van een brandweercompagnie 45 minuten. Gezien de hoeveelheid personeel, materieel en de omvang van het te verwachten effectgebied dienen de bereikbaarheid en de blus/koelwatervoorzieningen vooral op wijkniveau te worden beoordeeld. Hoewel dit locatiespecifiek is, zijn hier op voorhand geen grote problemen bekend of te verwachten. Het grote aantal slachtoffers dat bij incidenten met hogedruk aardgastransportleidingen kan vallen, zal de capaciteit van de geneeskundige hulpverlening in veel gevallen te boven gaan. Het plangebied bevindt zich echter op een zodanige afstand dat gevolgen voor mensen, die in een gebouw verblijven, beperkt zijn.

Mogelijkheden voor zelfredzaamheid

Aangezien het plangebied ruim buiten het 100% letaliteitsgebied ligt, is de hittestraling dusdanig beperkt dat de mensen binnen de woning afdoende beschermd zijn. Binnen schuilen is dus de beste optie voor zelfredding. Verder dient in geval van een calamiteit tijdig te worden gewaarschuwd. Dit gebeurt normaliter door het in werking stellen van het WAS (Waarschuwings- en alarmsysteem). Een fakkelbrand is echter ook zichtbaar, hoorbaar en de hittestraling is duidelijk voelbaar voor aanwezigen, waardoor de effectieve strategie voor zelfredzaamheid door aanwezigen juist kan worden ingeschat. Op termijn zal dit WAS worden vervangen door NL-alert.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid is alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute, over het spoor Meteren - Den Bosch en door een hogedruk aardgasleiding. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er in het plangebied voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid bij een zwaar ongeval op deze transportroute of bij een calamiteit met de hogedruk aardgasleiding. Het restrisico bestaat uit de zeer kleine kans dat dodelijke slachtoffers kunnen vallen binnen het beoogde plangebied vanwege een fakkelbrand als gevolg van een breuk van de nabijgelegen hogedruk aardgasleiding. Mede omdat het aantal personen in het plangebied niet toeneemt en de aanwezige personen beschermd zijn in een gebouw, wordt het restrisico door het bevoegd gezag geaccepteerd. In het kader van het aspect externe veiligheid hoeven geen nadere eisen aan het plan te worden gesteld.

4.7 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.7.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Daarnaast zullen het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) de komende jaren richtinggevend worden voor het regionale waterbeheer in Nederland.

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet wordt elke zes jaar een Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is het rijksplan voor het waterbeleid in Nederland. Op 22 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016-2021 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit Nationaal Waterplan zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

In het NBW hebben rijk, provincies, waterschappen en gemeenten afgesproken dat in 2015 het watersysteem op orde moet zijn en blijven. Water moet weer de ruimte krijgen en is medesturend voor het ruimtelijk beleid. Als een van de eerste stappen is afgesproken dat de waterschappen in beeld brengen hoeveel waterberging er nodig is om aan de zogenaamde werknormen te kunnen voldoen. Voor stedelijk gebied houdt dit bijvoorbeeld in, dat de hoeveelheid wateroppervlak die nodig is om te zorgen dat bij neerslag het waterpeil maar eens in de 100 jaar tot aan het maaiveld kan stijgen.

Kaderrichtlijn Water (KRW)

De KRW is een Europese richtlijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De KRW maakt het mogelijk om verontreiniging van oppervlaktewater en grondwater internationaal aan te pakken. De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan de gestelde waterkwaliteitseisen die afhankelijk zijn van onder meer het type water. De KRW is inmiddels geïmplementeerd in Nederlandse regelgeving door middel van de Waterwet. De Waterwet geeft op nationaal niveau onder andere invulling aan de KRW. De KRW is daarmee indirect van toepassing op onderhavig plan.

4.7.2 Waterschap Rivierenland

Het waterbeheer voor de gemeente Neerijnen is in handen van het Waterschap Rivierenland. Het speerpunt van het beleid van het Waterschap Rivierenland is 'duurzaam en klimaatbewust'. Om een duurzaam en klimaatbewust waterbeheer te kunnen realiseren, beschikt het waterschap over een klimaatneutraal kantoor, koopt men duurzaam materiaal in, levert het duurzaam terreinbeheer en duurzame energiemaatregelen. Het Waterschap Rivierenland is het eerste waterschap in Nederland dat is toegetreden tot het klimaatverbond. Dit instituut verenigt Nederlandse overheidsorganisaties die daadkrachtig werken aan het verankeren van een beter klimaatbeleid en de uitvoering ervan op lokaal niveau. Het lidmaatschap moet zorgen voor nieuwe inspiratie voor de ingeslagen weg van duurzaamheid.

In het kader van de speerpunten van het beleid is het waterschap verantwoordelijk voor, en werkt het voortvarend aan, een duurzaam waterbeheer voor een veilig en leefbaar Rivierenland. Hierbij heeft het een visie die bestaat uit een missie, een aantal kernwaarden en een toekomstbeeld. De kerntaak is het waterbeheer in Rivierenland. Wederom is het aspect veiligheid een belangrijk onderdeel. Het uitvoeren van de taken doet het waterschap door middel van het inzetten van technische middelen en bijzondere capaciteiten, te weten: dijkbeheer, muskusrattenbestrijding, beheer van watersystemen, waterzuivering, vaarwegenbeheer en grondwaterbeheer. Het waterschap draagt de verantwoordelijkheid bij het inzetten van de middelen en beschikt over de noodzakelijke kennis om tot een juiste inzet te komen.

Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 'Koers houden, kansen benutten'

Het waterschap heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 'Koers houden, kansen benutten'. Met dit programma blijft het waterschap op koers om het rivierengebied veilig te houden tegen overstromingen, om voldoende en schoon water te hebben en om het afvalwater effectief te zuiveren. Het waterbeheerprogramma beschrijft wat het waterschap in de planperiode wil bereiken en hoe men dat wil doen. Voor kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen in het stedelijk gebied streeft het Waterschap minimaal naar het stand-still beginsel. Dit houdt in dat door bouwplannen de waterhuishouding niet mag verslechteren, bij eventuele verhardingen dient hiervoor dan ook gecompenseerd te worden in de vorm van open water. Als vuistregel kan gehanteerd worden dat voor 1 ha verharding ter compensatie 2.180 m² = 436 m³ open water moet worden gerealiseerd. Er is eenmalig een vrijstelling van 500 m² (stedelijk gebied) en 1.500 m² (landelijk gebied) toename van verhard oppervlak mogelijk bij kleinschalige particuliere initiatieven.

4.7.3 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

Planspecifiek

Watercompensatie

Een toename aan verharding van meer dan 500 m² (stedelijk gebied) of 1.500 m² (landelijk gebied) dient volgens de regels van het Waterschap Rivierenland in de vorm van nieuw open water te worden gecompenseerd. Een toename aan verharding zorgt er namelijk voor dat het regenwater sneller op het oppervlaktewater zal afstromen. Het uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat er geen verslechtering van de huidige situatie mag optreden.

In de huidige situatie is er ter plaatse circa 7.800 m² aan kassen aanwezig op het perceel Karnheuvelsestraat 1 te Est. Daarnaast is er nog erfverharding aanwezig. In de nieuwe situatie mag er maximaal 55% bebouwing worden opgericht. Het bedrijfsperceel is circa 14.000 m2 groot. Aan de oostzijde van het nieuwe bedrijfsperceel wordt circa 8.800 m2 aan groen aangelegd en nieuw oppervlakte water. Indien er vanuit wordt gegaan dat de volledige bedrijfskavel wordt verhard (bebouwing en verharding) dan is er sprake van een toename van verharding van circa 6.200 m2 aan verharding (14.000 - 7.800). Om dit te compenseren is circa 930 m2 aan oppervlakte water noodzakelijk. In het voorlopig inrichtingsplan is circa 1.500 m2 aan water ingetekend. Geconcludeerd kan worden dat op locatie in voldoende mate ruimte is om te voorzien in de noodzakelijke watercompensatie. Omdat er nog geen definitief bouwplan voorhanden is en een inrichtingsplan dient de daadwerkelijke compensatie opgave nog nauwkeurig afgestemd te worden op de verharding die gerealiseerd wordt. In de planregels is hierin voorzien.

Voorts wordt aan de Neerijnense Mark 8 de huidige agrarische bestemming en plattelandswoning behouden zonder daar extra verharding voor toe te voegen. De erfverharding ten behoeve van het transportbedrijf wordt verwijderd. Watercompensatie wordt niet noodzakelijk geacht.

Watergangen

Uit raadpleging van de digitale watertoets (www.watertoets.nl) blijkt aan de oostelijke en zuidelijke grens van het plangebied aan de Karnheuvelsestraat watergangen met zonering zijn gelegen. In verband met de aanleg van een duiker ten behoeve van een ontsluiting via Het Nieuwe Achterom dient overleg plaats te vinden met het Waterschap Rivierenland.

Waterafvoer

Voor afvalwater kan worden aangesloten op de bestaande riolering. Het afvalwatersysteem wordt zodanig vormgegeven dat het regenwater kan worden afgekoppeld richting het oppervlaktewater.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is

Planspecifiek

In verband met de beoogde ontwikkeling aan de Karnheuvelsestraat 1 is ecologisch onderzoek uitgevoerd (IJzerman advies, d.d. 23 oktober 2018, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Het volgende wordt geadviseerd:

Vrijgestelde soorten kunnen mogelijkerwijs worden aangetroffen. Hiervoor hoeft in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen geen ontheffing of vergunning meer te worden aangevraagd. Het voorkomen van deze soorten wordt door de geplande ontwikkelingen niet in gevaar gebracht. Het is echter wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige individuen en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen.
Voor overige beschermde soorten is nader onderzoek niet noodzakelijk door het ontbreken van geschikte biotopen. Vaste verblijfslocaties van vleermuizen en jaarrond beschermde vogelnesten bevinden zich niet op de locatie.
Eventuele kapwerkzaamheden kunnen het beste tussen half juli en half maart (buiten het broedseizoen) worden verricht. Het verstoren van broedende vogels is verboden. Voor het verstoren van broedende vogels wordt geen ontheffing verleend. In het broedseizoen kan ook gekapt worden, alleen dient het dan onder begeleiding van een ter zake kundige te worden uitgevoerd.

Het plangebied is gelegen op circa 2,5 kilometer van het Natura 2000-gebied Rijntakken. Gezien deze afstand tot dit Natura 2000 gebied is een AERIUS berekening uitgevoerd om na te gaan of stikstof negatieve gevolgen kan hebben voor dit Natura 2000 gebied. Uit de berekening blijkt dat er geen berekenbare depositie is op het Natura 2000 gebied.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor beschermde gebieden en soorten in het kader van de Wet natuurbescherming. Het voorgenomen plan is daarmee uitvoerbaar vanuit het aspect ecologie.

4.9 Archeologie En Cultuurhistorie

4.9.1 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Gemeentelijk beleid

Met betrekking tot het aspect archeologie heeft de raad van de gemeente Neerijnen op 25 september 2008 de Archeologische waarden- en beleidskaart vastgesteld.

Planspecifiek

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de Archeologische waarden- en beleidskaart. Hieruit blijkt dat het plangebied deels is gelegen in een zone met een hoge verwachting en deels in een zone met een gemiddelde verwachtingswaarde. De archeologische waarden zijn tevens gewaarborgd binnen het vigerend bestemmingsplan middels de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie 2, 3 en 4. Voor het noordoostelijke gedeelte geldt, net als op navolgende uitsnede van de archeologische beleidskaart, een hogere archeologische verwachting (Waarde - Archeologie 2).

^{Uitsnede Archeologische waarden- en beleidskaart (plangebied in blauwe kader)}

Op 31 mei 2018 is een archeologisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied Karnheuvelsestraat 1 (ADC ArcheoProjecten, Archeologisch onderzoek Karnheuvelsestraat 1 te Est, 31 mei 2018), zie bijlagen bij toelichting bijlage 3.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat in het plangebied reeds diverse onderzoeken zijn uitgevoerd en vondsten zijn gedaan. In 1986 zijn tijdens een oppervlaktekartering aardewerkfragmenten uit de Late Middeleeuwen, evenals enkele fragmenten uit de Romeinse tijd aangetroffen. In het kader van de aanleg van de weg Het Nieuwe Achterom is direct ten oosten van het plangebied een proefsleuf aangelegd. Hierin is een restgeul van de Est stroomgordel aangetroffen met hierin botmateriaal en aardewerkfragmenten uit de IJzertijd, evenals een greppel uit de IJzertijd

of Romeinse tijd. De vondsten wezen op de nabijheid van een woonplaats uit (jn elk geval) de IJzertijd.

In 2007 zijn bij een verkennend booronderzoek vastgesteld dat er vanaf het maaiveld oeverafzettingen van de Est stroomgordel voorkomen, rustend op crevasse-, oever en komafzettingen van de Esterweg stroomgordel. Daarnaast bevinden zich er beddingafzettingen van de Est stroomgordel en zijn er restgeulafzettingen aanwezig, en zijn er fragmenten houtskool, verbrande klei en handgevormd aardewerk gevonden uit de IJzertijd en aardewerk- en baksteenfragmenten uit de Late Middeleeuwen. In 2008 is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in de directe omgeving van het plangebied. Tijdens dit onderzoek is een paalkuil en kuil uit de IJzertijd aangetroffen en stukken muurwerk uit de periode 1250-1350 aangetroffen, evenals een met puin gedichte gracht met vondstmateriaal uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Geconcludeerd is dat sprake was van een cirkelvormig eiland met een diameter van 20 m, met hieromheen een brede gracht, mogelijk een moated site oftewel een omgracht adellijk huis.

Conclusie

De diepteligging van het archeologisch niveau varieert op basis van het booronderzoek tussen 15 en 40 cm –mv. Wanneer gekeken wordt naar de hoogtes ten opzichte van het NAP zijn enkele zones te onderscheiden. Voor het grootste deel van het plangebied geldt dat het archeologisch niveau vanaf 3,2 m +NAP verwacht wordt. In een zone in het noordoosten van het plangebied wordt het archeologisch niveau vanaf 3,4 m +NAP verwacht en in een strook in het zuidwesten wordt dit niveau vanaf 3,0 m +NAP verwacht. Geadviseerd wordt om een bufferzone te hanteren van 30 cm boven dit niveau. Indien werkzaamheden uitgevoerd worden tot in deze bufferzone dient er een nieuw proefsleuvenonderzoek plaats te vinden. Vooralsnog kan in het kader van de bestemmingsplan wijziging een proefsleuvenonderzoek achterwege blijven. Bij de aanvraag Omgevingsvergunning voor het bouwen zal inzichtelijk gemaakt moeten worden dat de bufferzone in acht wordt genomen en eventuele funderingen niet de bufferzone beroeren.

4.9.2 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Gemeentelijk beleid

Op 5 februari 2014 heeft de gemeenteraad de Nota cultuurhistorisch beleid vastgesteld. Cultuurhistorie is de drager van de identiteit van de gemeente Neerijnen en daarmee de basis voor ontwikkelingen op het grondgebied van de gemeente. Het belang van de cultuurhistorie ligt met name in twee periodes:

De cultuurhistorie uit de periode 450 – 1965 heeft binnen deze beleidsterreinen de nadrukkelijke aandacht. In deze periode wordt de rivier beteugeld en krijgen de nederzettingen de definitieve plaats zoals wij die nu nog kennen. Op dat moment is het huidige grondgebruik definitief gestart.
Daarnaast heeft de periode van 52 voor Christus – 450 de aandacht. In deze periode vestigden de Betuwenaren (Batavieren), onder dwang van de Romeinen, zich in dit gebied waarmee een periode van blijvend gebruik van ons grondgebied aanving.

Planspecifiek

In of nabij het plangebied komen geen monumenten of specifieke cultuurhistorische waarden voor. Wel zal er in het kader van de aanwezige hogere archeologische verwachting onderzoek worden verricht, toelichting paragraaf 4.9.1 gaat hier op in.

4.10 Verkeer En Parkeren

4.10.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

De CROW-publicatie 317 gaat bij de ontwikkeling van een bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief (zoals een loods, opslag en transportbedrijf) in de rest bebouwde kom van weinig stedelijk gebied uit van een verkeersgeneratie van minimaal 3,9 en maximaal 5,7 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m² bvo. In de praktijk bestaan de verkeersbewegingen voornamelijk uit de 11 vrachtwagens die het transportbedrijf gebruikt voor haar bedrijfsvoering. Deze vrachtwagens vertrekken zondagmiddag naar hun bestemming elders in Europa en komen op vrijdag weer terug. Daarmee genereert het bedrijf 22 motorvoertuigbewegingen (heen en terug) per week.

Het perceel aan de Karnheuvelsestraat 1 zal worden ontsloten middels een gecombineerde ontsluiting op 'Het nieuwe Achterom'. Deze ontsluiting en Het Nieuwe Achterom, welke een goede verbinding vormt naar de A15, kunnen de verkeersintensiteit gemakkelijk verwerken en is passend bij de functie van de weg. Door de verplaatsing van het transportbedrijf naar de randweg Het Nieuwe Achterom is de bereikbaarheid van het bedrijf sterk verbeterd, met name door de directe aansluiting op de A15. Omdat de bedrijfsactiviteiten niet uitgebreid worden (zie ook toelichting paragraaf 2.3) zal het aantal verkeersbewegingen niet toenemen.

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

Planspecifiek

Het noodzakelijk parkeren wordt op eigen terrein opgelost inclusief het noodzakelijke bezoekersparkeren. Hiervoor heeft het perceel aan de Karnheuvelsestraat 1 te Est een royale omvang om dit op een adequate wijze op te lossen. Op het perceel aan de Neerijnense Mark 8 te Est zal de parkeerbehoefte naar alle waarschijnlijkheid afnemen door de verplaatsing van het transportbedrijf.

Daarmee zijn er geen belemmeringen voor het aspect parkeren.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

Bestemmingsregels

In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen.

Ook de dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels.

Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels.

Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.3 Wijze Van Bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:

Agrarisch

De bestemming Agrarisch blijft ter plaatse van de Neerijnse Mark 8 behouden. Binnen dit perceel zijn onder andere grondgebonden agrarische bedrijven en een plattelandswoning toegestaan.

Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen voor het bedrijfsperceel. Deze gronden zijn specifiek bestemd voor een transportbedrijf zoals ook opgenomen in de bedrijvenlijst. Er is geen bedrijfswoning toegestaan. Het maximaal bebouwingoppervlak is beperkt tot 2.500 m². Ten behoeve van een goede ruimtelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Daarmee wordt de aanleg en instandhouding van de groene inpassing ruimtelijk geborgd.

Wonen

Voor de bestaande bedrijfswoning en bedrijfsgebouw behorende bij het voormalige glastuinbouwbedrijf is de bestemming Wonen opgenomen. Hierbij is de regeling overeenkomstig de gemeentelijke standaard opgenomen. In aanvulling hierop is een extra wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het perceel met woonbestemming op termijn kan worden toegevoegd aan het bedrijfsperceel.

Waarde - Archeologie 2, 3 en 4

Het plangebied is voorzien van archeologische waarden en bijbehorende dubbelbestemmingen die betrekking hebben op bescherming van deze archeologische waarden.

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het project wordt op initiatief van het betreffende bedrijf gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de ontwikkeling zijn dan ook voor rekening van deze initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de bestemmingsplanprocedure zullen via de gemeentelijke legesverordening/gemeentelijke plankosten en de anterieure exploitatieovereenkomst aan de initiatiefnemer worden doorberekend.

6.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter visie gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt en ligt het bestemmingsplan na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld, dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2.2 Vooroverleg en inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 30 mei voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen inspraakreacties ontvangen.

6.2.3 Zienswijzen

In deze paragraaf of in een separate bijlage worden te zijner tijd de eventuele zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie.

KadastraleKaart.com

Karnheuvelsestraat 1 Est en Neerijnense Mark 8 Neerijnen

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

1.2 bestemmingsplan

1.3 aanbouw

1.4 aanduiding

1.5 aanduidingsgrens

1.6 aan-huis-gebonden bedrijf

1.7 aan-huis-gebonden beroep

1.8 afhankelijke woonruimte

1.9 ambachtelijk bedrijf

1.10 archeologische waarde

1.11 bebouwing

1.12 bebouwingspercentage

1.13 bed & breakfast

1.14 bedrijf/niet agrarisch bedrijf

1.15 bedrijfsgebouw

1.16 bedrijfswoning

1.17 bestaand

1.18 bestemmingsgrens

1.19 bestemmingsvlak

1.20 bijbehorend bouwwerk

1.21 bijgebouw

1.22 bouwen

1.23 bouwlaag

1.24 bouwperceel

1.25 bouwvlak

1.26 bouwwerk

1.27 detailhandel

1.28 evenement

1.29 gebouw

1.30 hoofdgebouw

1.31 inrichting

1.32 maaiveld

1.33 mantelzorg

1.34 opslag, buitenopslag

1.35 overkapping

1.36 perceelsgrens

1.37 seksinrichting

1.38 voorgevelrooilijn

1.39 woonruimte

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

2.2 bebouwd oppervlak van een bouwperceel:

2.3 bebouwingspercentage:

2.4 bouwhoogte van een bouwwerk:

2.5 breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:

2.6 goothoogte van een bouwwerk:

2.7 inhoud van een bouwwerk:

2.8 oppervlakte van een bouwwerk:

2.9 peil:

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

3.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4 Bedrijf

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.4 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 5 Groen

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 6 Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.4 Specifieke gebruiksregels

6.5 Afwijken van de gebruiksregels

6.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels