het bestemmingsplan 'Kerkstraat 25 - 27 te Geldermalsen' met identificatienummer NL.IMRO.1960.GDMKerkstr25en27-VSG1 van de gemeente West Betuwe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een gebouw dat aangebouwd is aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw én dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, met dien verstande dat een aanbouw een zelfstandige ruimte is en een uitbouw een uitbreiding is van een reeds bestaande ruimte van het hoofdgebouw;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot een aan huis gebonden beroep, gericht op consumentenverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang zodanig is, dat de activiteit in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde

de regioarcheoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie;

de aan een gebied toegekende archeologische waarde, archeologische monumenten en/of archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het gedeelte van de oppervlakte van een bouwperceel voor zover gelegen binnen het bouwvlak, dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten, met dien verstande dat bij de berekening van het bebouwingspercentage bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarvan de bebouwde oppervlakte niet meer bedraagt dan 1 m², buiten beschouwing blijven;

• bij gebruik: aanwezig op het moment van het van kracht worden van het plan;
• bij bouwwerken: aanwezig op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan. Als bestaand bouwwerk wordt ook aangemerkt een bouwwerk dat na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, waarbij de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend. Onder bestaande bouwwerken worden niet verstaan bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een al dan niet vrijstaand gebouw, niet zijnde een hoofdgebouw;

de hoek van de druiplijn, de bovenkant van de goot, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel met het hellend dakvlak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

het geheel van onzelfstandige woonruimten die bedrijfsmatig wordt verhuurd aan derden. Hiervan is sprake als een substantieel inkomen wordt verworven met de bedrijfsmatige activiteit en minimaal 60% van de oppervlakte van het hoofdgebouw(en) wordt benut ten behoeve van kamerverhuur;

een verblijfsruimte die door haar aard, indeling en inrichting kennelijk is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijk administratieve aard zonder baliefunctie;

een dak of een gedeelte daarvan, dat bestaat uit hellende dakvlakken;

een functie, gericht op gebruik van de gronden en/of opstallen voor andere doeleinden dan woondoeleinden;

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

plinten, pilasters, kozijnen, risalieten, gevelversieringen, standleidingen voor hemelwater, wanden van ventilatiekanalen en schoorstenen, gevel of kroonlijsten, overstekende daken, liftschachten, goten, luifels, balkons, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, koekoeken en hijsinrichtingen, zomede erkers en aan- of uitgebouwde entrees;

onder het niveau van aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

Voor gebouwen:

de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;

Voor andere bouwwerken:

de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ;

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving en inzake handhaving van regelingen op het gebied van de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

zelfstandig gebruik van een ruimte of gebouw als woning voor een afzonderlijk huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bestemmingsgrens en/of de lengte van het overstek ten opzichte van de buitenwerkse gevelvlakken niet meer dan 0,75 m bedraagt.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.

De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waterstaat - Waterkering’ aangewezen gronden zijn behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemmingen) mede bestemd voor:

1. a. het in stand houden, het beheer. het onderhoud en de verbetering van de waterkering;
2. b. ter plaatse van de aanduiding ‘natuur- en Iandschapswaarden‘: het behoud. versterking en ontwikkeling van Iandschapswaarden, natuur- en cultuurhistorische waarden;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken, dijksloten en andere waterstaatswerken.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken. geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken. geen gebouwen zijnde‚ bedraagt ten hoogste 2 m;
3. c. ten behoeve van de andere. voor deze gronden geldende bestemmingen) mag niet worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan in afwijking van lid 5.2 onder c beslissen - middels een omgevingsvergunning - met inachtneming van het volgende:

1. a. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
2. b. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder;
3. c. voor zover ter plaatse van de aanduiding ‘natuur- en landschapswaarden’: de bescherming van larndschapswaarden, natuur- en cultuurhístorische waarden worden niet onevenredig geschaad en vooral wordt schriftelijk advies ingewonnen bij het betreffende bevoegd gezag.

De voor 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het beheer en het onderhoud van de watergangen en retentievoorzieningen met de bijbehorende voorzieningen, zoals bermen, schouwpaden en beschoeiing;
2. b. bescherming, het instandhouden en het beheer en het onderhoud van de waterkering;
3. c. behoud, beheer en herstel van cultuurhistorische waarden;

één en ander met inachtneming van de Keur van het Waterschap.

Op de gronden als bedoeld in artikel 6.1 zijn uitsluitend toegestaan gebouwen en andere bouwwerken die ten dienste staan van de bestemming met een bouwhoogte van maximaal 2 m.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2 voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en) mits het belang van de in 6.1 genoemde bestemmingen in voldoende mate is gewaarborgd. Hieromtrent wordt de beheerder van de betreffende voorziening gehoord.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken:

1. a. van vrijstaande bijgebouwen voor het zelfstandig bewonen;
2. b. van aan-, uit- of bijgebouwen als afhankelijke woonruimte;
3. c. van de gronden voor seksinrichtingen.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de voorgeschreven minimum en maximum maten met niet meer dan 10%, voor zover daarvoor in deze regels geen bijzondere bevoegdheden om af te wijken middels omgevingsvergunning zijn opgenomen.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning in geringe mate afwijken van de plaats en richting van de grenzen van bouwvlakken indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situaties, mits daardoor geen belangen van derden onevenredig worden geschaad.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan ten behoeve van het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken ten openbare nutte, het openbaar vervoer of het wegverkeer, zoals gemaalgebouwtjes, transformatorhuisjes, reduceerstations, c.a.i.-kastjes, abri's e.d., met dien verstande dat:

1. a. de bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 25 m²;
2. b. de goothoogte van deze gebouwen niet meer mag bedragen dan 3 m;
3. c. de bouwhoogte van deze gebouwen niet meer mag bedragen dan 6 m.

1. a. Ter plaatse van de gebìedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk -1' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, onderhoud en instandhoudingen van de primaire waterkering;
2. b. Ter plaatse van gronden met de gebìedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk -1' mag niet worden gebouwd;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van lid 10.2 onder b, met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
   2. 2. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Kerkstraat 25 - 27 te Geldermalsen.

Het perceel aan de Kerkstraat 25-27 in Geldermalsen ligt al geruime tijd braak. Initiatiefnemer heeft de gemeente verzocht medewerking te verlenen t.b.v. een commerciële functie op de begane grond en één appartement op de verdieping(en).

Op 22 maart 2018 heeft de voormalige gemeente Geldermalsen aangegeven in principe onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan dit plan. Het plan is vervolgens opgenomen in het woningbouwprogramma.

Om de nieuwbouw te kunnen realiseren is dit bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied is gelegen aan de Kerkstraat, in het centrum van Geldermalsen.

Het plangebied is gelegen tussen Kerkstraat 23 en Kerkstraat 29 in Geldermalsen.

Aan de achterzijde zijn appartementen aanwezig. Aan de voorzijde bevindt zich aan de oostzijde 'Centrum - of Suitbertuskerk' (15e eeuw) en aan de westzijde een doorgang naar een supermarkt (Albert Heijn). Verder zijn er in de Kerkstraat o.a. een bloemenzaak, een wereldwinkel, een speelgoedwinkel, kledingzaken enz. aanwezig.

Foto met links de kerk (bron: google earth)

Foto plangebied met aan de achterzijde de appartementen (bron: google earth)

Foto met links de speelgoedzaak/ sportzaak en rechts de doorgang naar de supermarkt (Albert Heijn) de AH (bron: google earth)

Kadastrale gegevens

Kadastrale kaart met globale plangrens

Kadastraal gemeente : Geldermalsen

Sectie : G

Nummers : 281.

Het perceel heeft een oppervlakte van circa 500 m².

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Centrum 2013', zoals op 24 september 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van voormalige gemeente Geldermalsen.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Centrum - 2', de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', specifieke bouwaanduiding 'hoofdgebouw', de functieaanduiding 'archeologische waarden' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'.

Binnen de bestemming 'centrum - 2' zijn detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en horecabedrijven in categorie 1 toegestaan. Woningen zijn alleen toegestaan als ze op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het geldende plan al aanwezig waren. Dit is voor het onderhavig plangebied niet het geval. Om dit mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

Hetbestemmingsplan "Kerkstraat 25 - 27 te Geldermalsen" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding, schaal 1 : 1.000 tekening nummer:NL.IMRO.1960.GDMKerkstr25en27-VSG1;
• regels;
• toelichting.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven.

In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin nader wordt ingegaan op:

• de planbeschrijving;
• het beleid;
• de planologische- en milieuaspecten;
• toelichting op de regels;
• uitvoerbaarheid.

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de voorgenomen plannen. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheid van het gebied. Hoofdstuk 4 geeft een samenvatting van deze onderzoeken. Hoofdstuk 5 gaat in op de bijbehorende planologisch-juridische regeling en hoofdstuk 6 gaat tot slot in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Op de locatie heeft tot circa 2010 een karakteristiek vrijstaand woonhuis gestaan met een schuur van circa 150 m² voor de aardappelhandel. Het bouwjaar dateert van omstreeks eind 19e eeuw. Vanwege de slechte staat is het gebouw in het verleden gesloopt.

Foto van het voormalige pand

De ontwikkelingslocatie bevindt zich in het centrum van Geldermalsen, en bestaat uit gras wat regelmatig door initiatiefnemer wordt gemaaid.

Foto van het plangebied (2020)

Het nieuwe gebouw komt in het midden tussen de panden van Kerkstraat 23 en 29 en bestaat uit 2 lagen met een kap, waardoor het aansluit op de bebouwing uit de omgeving .

Indicatieve inrichtingsschets van het perceel.

Hierna volgt de indicatieve gevelindeling van het gebouw. Om rekening te houden met de privacy van de naast gelegen woningen is met het ontwerp rekening gehouden met inkijk op zowel de begane grond en de eerste verdieping een nagenoeg dichte gevel geworden.

Het metselwerk wordt uitgevoerd in een donkere steen gecombineerd met speklagen (zie navolgende afbeelding).

Het plan waarbij met de architectonische uitstraling gerefereerd wordt aan historische architectuur is door de Welstand positief gewaardeerd en naar aanleiding van het gesprek met Welstand in detail aangepast.

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, zie 4.9.1.

De woning wordt volledig volgens bouwbesluitnormen en bouwverordening uitgevoerd. De verwarming vindt plaats door middel van een warmtepomp en er wordt gebruikt gemaakt van zonnepanelen. Er wordt gestreefd naar bijna energie neutraal.

Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, alsmede in de verschillende structuurvisies. Een "doorzetting" van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Ook binnen de voormalige gemeente Geldermalsen en de huidige gemeente West Betuwe is dit het geval. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is veelal van een andere schaal en aard dan de schaal die noodzakelijk is voor het opstellen van een (kleinschalig) bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt dan ook uitsluitend ingegaan op de voor de ontwikkeling van het plangebied relevante ruimtelijk beleid.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is van kracht sinds 13 maart 2012. Deze structuurvisie vormt het integrale kader voor het rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte uit 2005.

In de Structuurvisie wordt onder meer gesteld dat een actualisatie van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid nodig was, omdat de verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit waren gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen die onder andere ontstaan omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden.

De SVIR geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vormt het kader voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Nederland heeft ruimte nodig om te leven en te bewegen, om economisch te kunnen blijven groeien en voor burgers en bedrijven om initiatief te nemen. Het Rijk kan en wil niet alles zelf doen, en geeft daarom meer ruimte aan provincies en gemeenten om in te spelen op de eigen situatie, zelf beslissingen te nemen en geven ruimte aan burgers en bedrijven voor initiatief en ontwikkeling Infrastructuur en ruimte worden door alle overheden in samenhang opgepakt.

Om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden zijn in de SVIR zijn drie hoofddoelen voor de voor de middellange termijn (2028) benoemd:

1. 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland.
2. 2. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat.
3. 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De drie rijksdoelen zijn in het SVIR uitgewerkt tot dertien (thematische) 'onderwerpen van nationaal belang'. In het SIVR worden geen beleidsuitspraken gedaan die specifiek van toepassing zijn voor de omgeving van Geldermalsen.

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het betreft de volgende nationale belangen uit de SVIR:

1. 1. Rijksvaarwegen.
2. 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam.
3. 3. Kustfundament.
4. 4. Grote Rivieren.
5. 5. Waddenzee en waddengebied.
6. 6. Defensie.
7. 7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen.
8. 8. Elektriciteitsvoorziening.
9. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen
10. 10. Ecologische hoofdstructuur.
11. 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament.
12. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) en
13. 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Er zijn met de voorgenomen ontwikkelingen geen belemmeringen vanuit de Barro.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 juli 2017 gewijzigd.

De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Voor een winkelplan dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m².

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van één appartement mogelijk en een commerciële ruimte. Het totale perceel heeft een oppervlakte van 500 m2. Zowel de woning als de commerciële ruimte zijn in omvang van dusdanige kleine schaal dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro.

Derhalve is de laddertoets niet noodzakelijk, maar uiteraard wel een motivering waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit plan zeer beperkt raakvlak met het nationale beleid. Onderhavig plan sluit wel aan op een van de voornaamste uitgangspunten van de structuurvisie. De wijziging vindt plaats binnen de bebouwde kom.

Sinds 1 maart 2019 gelden de nieuwe Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en de geactualiseerde Omgevingsverordening. Op 19 december 2018 stelden Provinciale Staten deze vast en deze is op 1 maart 2019 in werking getreden.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In de groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt er geinvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt van de provincie Gelderland. De voorkeur gaat uit naar het benutten van bestaande gebouwen, voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen.

Woonwensen veranderen door de tijd en met de leeftijd. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. De dynamiek op de woningmarkt is groot, ook als gevolg van ontwikkelingen in de Randstad. Het grootste deel van de woningen die we in 2050 in Gelderland nodig hebben, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden. Soms zijn zelfs tijdelijke woonvormen nodig willen we snel in kunnen spelen op de vraag. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. De provincie heeft zorg en aandacht voor de woonbehoeften van alle Gelderlanders. Ook zijn de meeste woningen verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Ook kijkt de provincie naar het vraagstuk van klimaatadaptatie en hoe zij wonen slimmer kunnen aanpakken. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de inwoners.

De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen om de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland: nu en in de toekomst te verbeteren.

De provincie heeft de ambitie:

• Om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. De provincie wil de bestaande bebouwde omgeving optimaal benutten met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen.
• Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas.
• Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Het onderliggende bouwplan wordt gerealiseerd binnen de bebouwde kom, is tevens geschikt voor senioren, is nabij voorzieningen gelegen en wordt zorgvuldig ingepast in haar omgeving. Het plan sluit hiermee aan op de omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

Door de provincie wordt elke paar jaar een prognose opgesteld over de toekomstige woningbehoefte. Deze prognoses zijn voor de provincie input voor afspraken met regio's over het woningbouwprogramma. Het maken van deze afspraken wordt door de provincie opgelegd via de Omgevingsverordening Gelderland.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de meest recente provinciale prognose en het regionale afsprakenkader. In paragraaf 3.4.2 wordt nader ingegaan op het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Voor de periode 2015-2025 hanteert de provincie een kwantitatieve opgave van 7.000 tot 8.600 woningen voor de Regio Rivierenland. Vanwege een extra taakstelling in de sociale sector (onder meer vanwege de huisvesting van Statushouders) en vanwege aantrekkende vraag door de aantrekkende economie lijkt er ruimte te ontstaan om de prognoses naar boven bij te stellen.

Binnen de door de provincie vastgestelde kwantitatieve opgave, dienen de gemeenten binnen Regio Rivierenland hun programma's op elkaar af te stemmen. Daarbij is ook aandacht voor de kwalitatieve opgave: de juiste woning op de juiste plaats. Voor een goede afstemming vindt periodiek ambtelijk en bestuurlijk overleg over het regionale woningbouwprogramma plaats.

Omdat er binnen de regio veel plannen voor woningbouw waren, is het regionale woningbouwprogramma erop gericht om alle plannen in de regio te inventariseren. Alle plannen worden getoetst op de planstatus, de mate van urgentie en de mate waarin het plan aansluit bij de effectieve kwalitatieve vraag. Vervolgens worden plannen ingedeeld in drie categorieën:

1. 1. Kansrijke projecten en/of korte termijn.
2. 2. Projecten met aandachtspunten en/of middellange termijn (5 tot 10 jaar).
3. 3. Harde plan capaciteit voor de langere termijn en/of reserveprojecten.

In principe is iedere gemeente verantwoordelijk voor haar eigen (kwantitatieve en kwalitatieve) deel van de regionale opgave. In geval van knelpunten, wordt op regionaal niveau overleg gevoerd over de mogelijkheden om woning aantallen of bijzondere doelgroepen her te verdelen.

De voormalige gemeente Geldermalsen heeft op 13 maart 2018 aangegeven dat de woning past binnen het 'Toetsingskader voor nieuwe woningbouwplannen'. Hiermee blijft het plan binnen de kaders die provincie en regio stellen. Aparte goedkeuring van de provincie is op dit bouwprogramma niet nodig. Dit bestemmingsplan is de uitwerking om het bouwplan mogelijk te maken.

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 'Koers houden, kansen benutten' bepalend voor het waterbeleid. Het plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en omvat alle watertaken van het waterschap, hieronder begrepen in ieder geval: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit. Het programma is vooral bedoeld voor de interne organisatie van het waterschap, maar biedt daarnaast kansen om samen met het waterschap de watertaken gezamenlijk op te pakken.

Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Gewijzigde wet- en regelgeving (voornamelijk Waterwet en Wet Milieubeheer) hebben geleid tot veranderingen in organisatie en beleid van de waterketen. Een belangrijke ontwikkeling voor de wijze van samenwerking tussen waterschap en gemeenten is het landelijke Bestuursakkoord Water 2011 (BAW). In het BAW worden de watertaken "scherper" toebedeeld aan de overheden én wordt een nieuwe impuls gegeven aan de samenwerking tussen deze overheden.

Op 31 oktober 2018 hebben de waterpartners aanvullende afspraken gemaakt op het Bestuursakkoord Water. Het gaat hierbij samengevat om de volgende onderwerpen:

1. 1. De kansen van de informatiesamenleving.
2. 2. De risico's van digitale dreigingen.
3. 3. Het succes van regionale samenwerking tussen gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven.
4. 4. Implementatie van de Omgevingswet in de waterketen.

In algemene zin kan worden gezegd dat het doel van het Bestuursakkoord Water is te blijven zorgen voor:

• de veiligheid tegen overstromingen;
• een goede kwaliteit water;
• voldoende zoet water.

Structuurvisie Gemeente Geldermalsen 2009 - 2015

In de raadsvergadering van 23 februari 2010 is de Structuurvisie Gemeente Geldermalsen 2009 - 2015: "Lekker leven langs de Linge" vastgesteld. Deze structuurvisie vormt het ruimtelijk kader voor de gemeente Geldermalsen voor de periode tot 2015, waarin ontwikkelingen en ambities voor de korte en lange termijn in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin zijn opgenomen.

De basis voor de nota ‘Lekker leven langs de Linge’ wordt gevormd door de kernkwaliteiten van de voormalige gemeente Geldermalsen. De drie kwaliteiten zijn:

• Landschapskwaliteit, als drager van ruimtelijke kwaliteit.
• Knooppuntkwaliteit, zorgt voor economische en infrastructurele ontwikkeling.
• Kernenkwaliteit: ‘eenheid in verscheidenheid’.

Ambitie

• Meer woningen geschikt voor ouderen.
• Meer meergezinswoningen (indicatie: 40%).
• Meer goedkope koopwoningen.
• Meer betaalbare meergezins-huurwoningen (indicatie: 10%).
• Meer dure huurwoningen (indicatie: 15%).
• Terugbrengen van het aandeel dure koopwoningen (indicatie: 30% van voorraad).
• Landelijk wonen in het buitengebied realiseren door functieverandering, hergebruik van gebouwen en woningsplitsing.
• Inbreiding gaat in beginsel voor uitbreiding.

Conclusie:

Aangezien er sprake is van een appartement welke geschikt zijn voor diverse doelgroepen en er tevens sprake is van inbreiding past het plan binnen de gestelde ambitie.

De gemeente West Betuwe beschikt over een vastgestelde woonvisie,

In verschillende gemeentelijke beleidsstukken is stilgestaan bij het thema wonen. Om dit te bundelen is één duidelijke woonvisie opgesteld, waarin al het beleid op het gebied van wonen is verwerkt. Daarnaast stelt de Woningwet dat een woonvisie verplicht is voor het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties. Daarom heeft de gemeente de woonvisie opgesteld. De visie is opgesteld voor de periode tot en met 2020 met een doorkijk tot 2025. Deze periode sluit aan bij de Regionale Woonagenda die voorkomt uit de provinciale Omgevingsvisie en het regionaal woningbehoefteonderzoek dat kijkt naar de periode 2015-2025.

De belangrijkste doelstellingen uit deze visie zijn:

• Voorzien in de woonbehoefte van de eigen inwoners en van de huishoudens die hier graag willen komen wonen, nu en in de toekomst.
• Zorgen dat de voormalige gemeente Geldermalsen een groene gemeente blijft.

In het kader van de regionale woonagenda heeft elke regio-gemeente een woningbouwprogramma opgesteld. Uitgangspunt was om zoveel mogelijk de gemiddelde behoefte van de laag- en middenconjunctuur aan te houden. Door kritisch naar bestaande plannen te kijken, het faseren van projecten en het hanteren van een ruimere planhorizon tot na 2025, heeft de voormalige gemeente Geldermalsen een programma opgesteld van ongeveer 950 woningen tot 2025. Gevolg is wel dat de flexibiliteit die met de systematiek van het uitvoeringsprogramma is ingevoerd, nu belemmerd wordt doordat er nauwelijks ruimte is voor nieuwe plannen en projecten.

In het regionaal onderzoek is gekeken naar de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma. Als gevolg van de huishoudensverdunning zal de toekomstige woningbouw meer gericht moeten zijn op kleinere huishoudens. Er komen minder gezinnen en meer één- en tweepersoonshuishoudens. Naast startende jongeren, zal een deel van deze kleinere huishoudens bestaan uit mensen die na een relatieverbreking een nieuwe woning zoeken en een aanzienlijk deel zal uit ouderen bestaan, die langer zelfstandig blijven wonen. In de voormalige gemeente Geldermalsen groeit het aantal 75-plussers met 115% (ter vergelijking: in de provincie met 85%). Het aantal 85-plussers groeit met 155% (provincie 112%). In 2033 zal de helft van de bevolking 50 jaar of ouder zijn

In navolgende tabel is de behoefte aan nieuwbouw nader uitgewerkt.

Uit de tabel blijkt dat er vraag blijft naar eengezinswoningen, zowel in de huur- als de koopsector.

De realisering van één appartement, (dichtbij voorzieningen), voorziet in een duidelijke behoefte.

In 2016 heeft de voormalige gemeente Geldermalsen een nieuwe Welstandsnota voor haar gehele grondgebied vastgesteld. Met deze ‘Gids voor Ruimtelijke Kwaliteit' wil de gemeente bestaande bijzondere kwaliteiten – met name de cultuurhistorische waarden en identiteit – kunnen waarborgen en anderzijds burgers meer ruimte bieden bij het realiseren van hun bouwplannen. Daarom is gekozen om de bestaande Welstandsnota uit 2007 te transformeren naar een integrale gids waarin landschaps- en monumentenbeleid zijn verweven. Ruimtelijke kwaliteit is immers meer dan alleen rood: landschap, cultuurhistorie en openbare ruimte zijn integraal met elkaar verbonden.

De Gids voor Ruimtelijke Kwaliteit vormt een toetsingskader voor kleinere plannen en vormt een stimulerend kader voor de grotere ruimtelijke opgaven. In de gids worden voor de kleine plannen criteria opgesteld met ondersteunend beeldmateriaal. De criteria zijn gericht op het realiseren van evenwichtige verhoudingen tussen volumes c.q. elementen en een verzorgd en samenhangend bebouwings- en straatbeeld.

De Gids gaat uit van zeven verschillende deelgebieden:

1. 1. Historische dorpsgebieden.
2. 2. Planmatige woonbuurten.
3. 3. Gebieden met een bijzondere functie.
4. 4. Bedrijventerreinen.
5. 5. Buitengebied/dijklinten en uiterwaarden.
6. 6. Buitengebied/oeverwallen.
7. 7. Buitengebied/komgronden.

Het plangebied (zwarte cirkel) is gelegen in deelgebied: Historische dorpsgebieden.

De ambitie voor historische dorpsgebieden is:

• Aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek op het gebied van stedenbouw, landschap en architectuur respecteren.
• Uitgangspunt is aanwezige cultuurhistorische waarden behouden.
• Dorpsentrees en dorpsranden krijgen wij wijzigingen en toevoegingen bijzondere aandacht.
• Bouwplannen worden kavelsgewijs en niet seriematig ontwikkeld en dragen bij aan dorpse karakter.
• Bij volledige herbouw van gebouwen worden stedenbouwkundige en architectonische verstoringen niet herhaald, maar hersteld om zo een bijdrage te leveren aan een aantrekkelijke woon-, of winkelgebied passend bij de eigen onderscheidende karakteristiek van het betreffende dorp.
• Bouwmassa's voegen zich binnen uitersten van de omgeving en nemen ook de beeldbepalende elementen over.

Het schetsplan is voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). De opmerkingen van de CRK zijn verwerkt in het ontwerp omgevingsvergunning.

Dit plan is passend aan c.q. niet strijdig met het gemeentelijke beleid.

Daarnaast is het plan getoetst aan de notitie 'Toetsingskader voor nieuwe woningbouwplannen', vastgesteld 28 november 2017. De gemeente heeft op 22 maart 2018 aangegeven dat het plan past binnen het op dat moment geldende toetsingskader.

Het Europees Verdrag inzake de bescherming van archeologisch erfgoed (het verdrag van Valletta, kortweg Malta genoemd) is in 1992 door twintig Europese staten, waaronder Nederland, getekend en werd in 1998 met een goedkeuringswet bekrachtigd. Vervolgens werd het verdrag op 1 september 2007 in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. Het Verdrag van Valletta (Malta) gaat uit van het in de bodem bewaren van archeologische waarden op de locatie zelf ('in situ'). De achterliggende gedachte is dat de bodem zich nog steeds als de beste bewaarplaats bewezen heeft. Een andere gedachte, die hierbij speelt, is het gegeven dat latere generaties mogelijk over betere technieken van opgraven kunnen beschikken. Malta wil verder bevorderen dat in een zo vroeg mogelijk stadium van ruimtelijke ordening al rekening wordt gehouden met archeologische waarden. Tenslotte gaat het verdrag uit van het beginsel 'de veroorzaker betaalt'. Dat wil zeggen dat degene die de bodem wil verstoren het archeologisch (voor)onderzoek en de eventuele opgraving zelf moet betalen.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Door RAAP Archeologisch Adviesbureau en Monumenten Advies Bureau (MAB) is een cultuurhistorische gebiedsbeschrijving en een cultuurhistorische inventarisatie en waardering van de gemeente Geldermalsen opgesteld.

Geldermalsen is erg rijk aan cultureel erfgoed. Op het gebied van cultuurlandschap en gebouwd erfgoed kent Geldermalsen bijzondere kwaliteiten, die sterk verbonden zijn met de landbouw en de strijd tegen en met het water. Dit heeft er onder andere toe geleid dat een groot deel van de voormalige gemeente Geldermalsen als Nationaal Landschap Riviergebied en Nationaal Landschap Nieuwe Hollandse Waterlinie is aangemerkt.

In de 11 eeuw is de Burcht van Malsen gebouwd. De burcht werd gebouwd op een omgracht terrein, dat lag tussen de huidige Herman Kuijkstraat en Achter ‘t Veer. Ten tijde van de stichting lag hier een oeverwal die extra werd verhoogd voor de bouw van de versterking. Aan de zuidkant is de gracht mogelijk gegraven. In het noorden werd het terrein begrensd door de Linge, van waaruit de gracht gevoed werd. Het burchteiland was omsloten door een tufstenen muur. De burcht is vermoedelijk tussen 1150 en 1200 gesloopt. In het noordwestelijk deel van het binnenterrein werd de huidige Nederlands Hervormde kerk gesticht. De toren dateert uit de tweede helft van de 13e eeuw. Het huidige middenschip werd in de 15e eeuw gebouwd op de plaats van een 12-eeuwse tufstenen voorganger waarvan delen in de westmuur zijn opgenomen. Van de gebouwen zijn geen bovengrondse resten meer zichtbaar. Wel is de omgrachting deels nog aanwezig.

Het huidige centrum van Geldermalsen omvat voor een groot deel de burcht van de heren van Malsen (voor het eerst eind elfde eeuw genoemd). In 1989 zijn bij de bouw van Albert Heijn resten van een tufstenen muur teruggevonden die te relateren zijn aan de burcht. Het plangebied ligt middenin de burcht.

Vermoedelijke ligging van het burchtterrein

Archeologie

De te realiseren woning zal op mortelschroefpalen gebouwd worden waardoor de verstoring aan het bodemarchief relatief beperkt blijft. Voor het bouwvlak van de woning zal echter wel een put gegraven worden met een diepte van circa 0.53 m onder het maaiveld. Hiervoor is door VUhbs een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1).

De put die zal worden gegraven voor het bouwvlak van de woning zal ongeveer 53 cm- maaiveld. Het niveau waarop de proefsleuf is aangelegd bevond zich ongeveer op 53 tot 60 cm onder maaiveld. Op dit niveau zijn resten aangetroffen die te dateren zijn in de nieuwe tijd en recentere perioden. Ophogingslagen uit de nieuwe tijd zijn aanwezig alsmede muurresten die waarschijnlijk onderdeel waren van de meest recente gebouwen die op het terrein hebben gestaan.

Op een dieper niveau zijn Middeleeuwse resten aangetroffen. Onder de ophogingslaag uit de nieuwe tijd bevindt zich een ophogingslaag uit de Middeleeuwen. Alhoewel het middeleeuwse niveau niet is bereikt tijdens het graven van de proefsleuf, is het mogelijk dat zich op een dieper niveau resten bevinden van de middeleeuwse burcht die hier gesitueerd was.

Er zijn geen aanwijzingen voor grote verstoringen van de Middeleeuwse resten. Met deze reden blijft de dubbelbestemming archeologie voor het plangebied gehandhaafd. Als het gewenst is bodemingrepen te laten plaatsvinden die dieper reiken van 0,60 m- maaiveld dan wordt archeologisch onderzoek geadviseerd.

Reactie bevoegd gezag

Namens gemeente West Betuwe is regioarcheoloog Rivierenland akkoord met het advies om het plangebied vrij te stellen bij ingrepen tot 60 cm –mv. Uit het onderzoek is gebleken dat de waardevolle archeologische resten van de burcht Malsen tot die diepte niet geschaad zullen worden. De dubbelbestemming waarde archeologie blijft gehandhaafd. Voor ontwikkelingen die vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek blijft de melding archeologische toevalsvondst (art. 5.10 Erfgoedwet) te allen tijde van kracht.

Archeologie is geen belemmering voor de realisatie van het plan. Bij het graven van de bouwput is handhaving aanwezig om handhavend op te treden indien dieper dan 60 cm wordt gegraven.

Op grond van het Bro moet in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen moeten bij voorkeur worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

In oktober 2020 is door Eco Reest een verkennend milieukundig bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2 Verkennend bodem- en asbestonderzoek).

Doel van het verkennend bodemonderzoek is een indruk te verkrijgen omtrent de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de grond en in het grondwater van het onderzoeksterrein. Dit gebeurt teneinde te bepalen of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen bestaan voor het toekomstige gebruik van de locatie (wonen en winkel).

Doel van het verkennend asbestonderzoek is om met een relatief geringe onderzoeksinspanning na te gaan of de verdenking op verontreiniging van de bodem met asbest terecht is en een indicatieve uitspraak te doen over het asbestgehalte in de bodem.

Verkennend bodemonderzoek

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de boven- en ondergrond van het overige terrein (deellocatie B) overschrijdingen van de achtergrondwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. De onderzoekshypothese met betrekking tot het overige terrein (deellocatie B), zijnde een verdachte locatie, is op basis van de resultaten van het huidige onderzoek bevestigd.

Plaatselijk (één meetpunt) overschrijden de gehalten aan koper, lood en zink de interventiewaarden. Ter plaatse is sprake van maximaal circa 5 m³ sterk met zware metalen verontreinigde grond. De ter plaatse aangetoonde grondverontreiniging met zware metalen overschrijdt niet het volumecriterium van 25 m³ sterk verontreinigde grond en is derhalve aan te merken als niet ernstig.

Met betrekking tot de voormalige ondergrondse HBO-tank (deellocatie A) is de onderzoekshypothese, zijnde een verdachte locatie, op basis van de resultaten van het huidige onderzoek verworpen.

Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming toekomstige woonbestemming van het terrein concluderen wij dat, met uitzondering van de plaatselijk aangetoonde sterke verontreiniging met zware metalen, verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn.

Behoudens de plaatselijk aangetoonde sterke verontreiniging met zware metalen, vormen de resultaten van het onderzoek geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn deze geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de toekomstige bestemming van het terrein.

Op grond van de resultaten van het huidige onderzoek wordt geadviseerd om een Plan van Aanpak voor de verwijdering van de sterke verontreiniging met zware metalen aan het bevoegd gezag (gemeente West Betuwe) voor te leggen.

Verkennend asbestonderzoek

Op basis van de onderzoeksresultaten van het asbestonderzoek blijkt dat in het geanalyseerde mengmonster van de bovengrond van de locatie geen asbest is aangetoond. De hypothese “verdachte locatie” wordt op grond van de resultaten van het huidige asbestonderzoek met betrekking tot de onderzochte locatie verworpen. Op grond van de huidige resultaten is ter plaatse geen nader asbestonderzoek noodzakelijk.

Plan van aanpak bodemsanering

In april 2021 is door Linge milieu bv een Plan van aanpak voor bodemsanering van een niet-ernstig geval van PAKverontreiniging voor het plangebied opgesteld (zie Bijlage 3). Dit plan van aanpak is op 30 april 2021 door de ODR (Omgevingsdienst Rivierenland) akkoord bevonden (zie Bijlage 4) onder de aanvullende voorwaarden:

• De start van de bodemsanering wordt uiterlijk 5 werkdagen van te voren gemeld bij de ODR (ingekomenpost@ODRivierenland.nl).
• De verontreinigde grond dient te worden afgevoerd naar een erkend verwerker. Verschillende kwaliteiten grond moeten gescheiden ontgraven worden.
• Uiterlijk vier weken na afronding van de sanering moet het evaluatieverslag bij de gemeente zijn ingediend. De ODR zal dit verslag namens de gemeente beoordelen.

In de volgende situaties moet direct contact opgenomen worden met de ODR:

• wanneer blijkt dat de verontreiniging omvangrijker is dan verwacht;
• wanneer blijkt dat alsnog bronnering nodig is;
• wanneer op een andere wijze wordt afgeweken van het Plan van Aanpak.

Het aspect bodem is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

De Watertoets is het resultaat van één van de acties uit de Startovereenkomst 'Waterbeleid 21e eeuw', die op 14 februari 2001 is ondertekend door het Rijk, het Interprovinciaal Overlegorgaan, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. In de Startovereenkomst is vastgelegd dat de Watertoets vanaf het moment van ondertekening zal worden toegepast.

De Watertoets wordt uitgevoerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - en dus ook het bestemmingsplan - een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen. De waterparagraaf omvat het advies van de waterbeheerder en een gemotiveerd besluit ten aanzien van de wateraspecten. Eventuele afwijkingen van het advies van de waterbeheerder worden gemotiveerd. Daarbij moet door de initiatiefnemer worden aangegeven hoe met die afwijking wordt omgegaan. In laatste instantie kan worden teruggegrepen op het nemen van verzachtende maatregelen of compensatie inclusief afspraken over financiering en uitvoering.

In het kader van de watertoets is overleg gevoerd en heeft afstemming plaatsgevonden met de betrokken waterbeheerders (Waterschap Rivierenland). In dit hoofdstuk is aangegeven op welke wijze dit overleg heeft plaatsgevonden en welke adviezen in het kader van dit overleg zijn gemaakt.

Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)

In 2003 sloten Rijk, Interprovinciaal Overleg, Unie van Waterschappen en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW). Dit akkoord is te beschouwen als het bestuurlijke antwoord op het rapport WB21 (Waterbeheer 21e eeuw). In het akkoord zijn maatregelen afgesproken met als doel het watersysteem in 2015 'op orde' te hebben. In het bestuursakkoord zijn taakstellende afspraken opgenomen over veiligheid en wateroverlast. Ook is een impuls gegeven aan het gebruik van de watertoets. De watertoets zorgt voor een vroegtijdige afstemming tussen ruimtelijke plannen en de waterhuishouding. In 2011 is een nieuw akkoord afgesloten door de koepels. De essentie van dit nieuwe akkoord is een doelmatig beheer en meer samenwerking tussen beheerders in de waterketen en kostenbesparingen door grotere efficiëntie en effectiviteit.

In september 2017 is 'Deltaprogramma 2018' vastgesteld. Onderdeel Ruimtelijke Adaptatie spoort gemeenten aan om klimaat kwetsbaarheden inzichtelijk te maken en ruimtelijk ontwikkelingen klimaatneutraal en waterrobuust te ontwikkelen.

Kaderrichtlijn Water (KRW)

Door de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) heeft Nederland een resultaatsverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde KRW-waterlichamen, zijn hiertoe doelen opgesteld. De (bindende) maatregelen om de doelen te bereiken zijn vastgelegd in de stroomgebiedsplannen. Voor de overige wateren geldt minimaal het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Provincie Gelderland en waterschap Rivierenland

Provinciaal beleid

In het Waterplan Gelderland 2010-2015 staat hoe de provincie wil zorgen voor voldoende schoon water én droge voeten. Het Waterplan Gelderland is de opvolger van het derde Waterhuishoudingsplan (WHP3). Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet. Het Waterplan Gelderland is tegelijk opgesteld met de water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Het Waterplan Gelderland 2010-2015 is op 11 november 2009 door Provinciale Staten vastgesteld en op 22 december 2009 in werking getreden. In het plan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaat uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provincie brede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd.

In de Provinciale milieuverordening Gelderland (PmG) zijn milieuregels opgenomen die het drinkwater moeten beschermen.

Waterschap Rivierenland

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 Koers houden, kansen benutten bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Afkoppelverordening

Conform de Waterwet moeten perceelseigenaren hemelwater op eigen terrein verwerken. Alleen als dit redelijkerwijs niet mogelijk is, wordt het hemelwater op het oppervlaktewater, de openbare hemelwatervoorziening of de openbare gemende riolering geloosd.

Berging van hemelwater op eigen terrein zal verplicht worden gesteld door het op te nemen in het bestemmingsplan en/of de omgevingsvergunning van nieuwbouwprojecten. Ditzelfde zal gebeuren voor (afkoppeling en) berging bij vergunningsplichtige ver- of herbouwprojecten. De perceelseigenaar/ initiatiefnemer dient zelf aan te tonen indien een locatie niet geschikt is om het hemelwater op eigen terrein te bergen. Is de activiteit vergunningsvrij, dan zal slechts een vrijwillig spoor worden gevolgd, waarbij we door middel van communicatie inzetten op duurzame initiatieven.

In augustus 2020 is door EDOK-RO de digitale watertoets uitgevoerd via de website www.dewatertoets.nl (zie .Bijlage 5 watertoets en Bijlage 6 Samenvatting watertoets)

Naar aanleiding hiervan wordt voor het verdere proces de accountmananger van het waterschap bij de uitwerking van de plannen betrokken. Zodat op de juiste manier rekening wordt gehouden met de gestelde uitgangspunten en adviezen van het waterschap.

Bij de omgevingsaanvraag zal worden aangetoond hoe er klimaatadaptief wordt gebouwd.

Naar aanleiding van een zienswijze van het waterschap is in juli 2022 door ADCIM de benodigde watercompensatie in beeld gebracht (zie Bijlage 7 Memo watercompensatie).

Hieruit blijkt dat de toename aan verharding onder de 500 m² grens van de compensatieplicht blijft. Hierdoor is het project vrijgesteld van waterberging. Aangegeven is dat er gebruik gemaakt dient te worden van de eenmalige vrijstelling met betrekking tot de compensatieplicht.

Aanbevolen wordt om de mogelijkheden tot het aanbrengen van een waterbergende fundering te onderzoeken, hierbij dient rekening gehouden te worden met de kern- en beschermingszones van het nabij gelegen waterstaatswerk.

Bebouwing in kern- beschermingszone

Beleidsregels omtrent bouwen in waterstaatswerk

De beleidsregels van het Waterschap Rivierenland (beheergebied waar het gehele plangebied in valt) verbiedt het gebruik van een waterkering en/of bijbehorende beschermingszone, omdat het werken in en/of nabij een waterstaatswerk negatieve invloed kan uitoefenen op het waterstaatswerk zonder vergunning. Het aanbrengen van bebouwing in een waterstaatswerk en/of bijbehorende beschermingszones wordt niet toegestaan, tenzij wordt voldaan aan alle criteria en voorschriften voor het aanbrengen van bebouwing binnen het waterstaatswerk en/of beschermingszones van een regionale kering.

Conform de beleidsregels van het waterschap is bouwen op een waterstaatswerk en/of beschermingszone toegestaan indien de nieuwbouw plaatsvindt tussen aaneengesloten bebouwing en de overige bebouwing binnen het profiel van vrije ruimte, maar buiten het leggerprofiel staat. Daarnaast mogen er geen holle ruimtes (denk aan kruipruimten) onder de bouwwerken gemaakt of aanwezig zijn, indien het bouwwerk binnen het waterstaatswerk en bijhorende beschermingszones valt.

Situering bebouwing

Het gehele gebouw is boven het legger profiel gesitueerd en de bebouwing valt zowel binnen de kern- als beschermingszone van de regionale kering.. Om een eenduidig straatbeeld te creëren is ervoor gekozen om de te realiseren bebouwing op dezelfde lijn te realiseren als de bestaande bebouwing, hierdoor is de bebouwing in de kernzone van het waterstaatswerk gesitueerd. Het vloerpeil van de nieuw te realiseren bebouwing bedraagt 6,49 m + NAP.

Het gebouw wordt gefundeerd op palen. De palen die onder de bebouwing aangebracht worden zullen echter raakvlakken hebben met het leggerprofiel. De palen bevinden zich hierdoor gedeelte in het leggerprofiel.

Conclusie

Concluderend wordt gesteld dat het gebouw in de zonering van de waterkering geplaatst wordt. Het gebouw wordt geplaatst in het bestaande lint van gebouwen, landschappelijk gezien kan dit niet naar achteren geplaatst worden. Er wordt echter buiten het leggerprofiel (met uitzondering van de paalfundering) gebleven. Er is hierdoor wel een watervergunning nodig voor de werkzaamheden.

Ter aanvulling is de initiatiefnemer voornemens bij de realisatie van de woning de hemelwaterafvoeren van de woning niet aan te sluiten op de riolering maar middels te nemen voorzieningen te infiltreren in de bodem.

Alvorens te starten met de werkzaamheden wordt een watervergunning aangevraagd bij het waterschap. Het aspect water is hierdoor geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Kader

Wettelijk kader externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving.

Voor ondergrondse buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich, als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen, vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting, als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Regionale signaleringskaart externe veiligheid

Risicovolle bedrijven

Binnen de op het perceel toegestane functies passen geen risicovolle activiteiten, zoals Bevi-activiteiten. De vestiging van een Bevi-inrichting binnen het plangebied is daarmee uitgesloten.

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting of de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege risicovolle inrichtingen.

Transport gevaarlijke stoffen

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt verder dat het aspect externe veiligheid alleen relevant is vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute en het spoor Utrecht-Meteren. Het plangebied ligt namelijk binnen het invloedsgebied van deze transportroutes, waarbij personen kunnen overlijden als rechtstreeks gevolg van een zwaar ongeval met toxische stoffen. Het plangebied ligt echter buiten de meest relevante zones voor het groepsrisico (de 200 meter zones), een plasbrandaandachtsgebied en een veiligheidszone.

Op grond van artikel 7 van het Bevt moet in dergelijke gevallen worden ingegaan op de mogelijkheden voor:

• de bestrijdbaarheid van een zwaar ongeval op deze transportroutes en
• de zelfredzaamheid met betrekking tot nog niet aanwezige (beperkt) kwetsbare objecten binnen het plangebied. Volgens artikel 9 van het Bevt moet de veiligheidsregio in de gelegenheid worden gesteld om hierover een advies uit te brengen. Veiligheidsregio Gelderland-Zuid heeft op 26 januari 2021 aangegeven dat in dit geval sprake is van een standaardsituatie, waarvoor onderstaande verantwoordingstekst kan worden gehanteerd. Relevant hierbij is ook dat het ruimtelijke besluit geen betrekking heeft op het mogelijk maken van een (nog niet aanwezig) "zeer kwetsbaar gebouw", bestemd voor verminderd zelfredzame personen.

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Buisleidingen

Uit de regionale signaleringskaart externe veiligheid blijkt dat het plangebieden niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen.

Het aspect externe veiligheid is hier alleen relevant vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Betuweroute en het spoor Utrecht-Meteren. Gelet op de hiervoor genoemde overwegingen zijn er voldoende mogelijkheden voor de zelfredzaamheid bij een zwaar ongeval op deze transportroutes. Dit betekent dat geen nadere eisen aan het plan gesteld hoeven te worden in het kader van het aspect externe veiligheid.

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen. Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

In juli 2020 is een notitie Natuur opgesteld.

Hieruit blijkt dat:

• het dichtst nabij gelegen Natura2000- gebied (Rijntakken) op circa 6 km vanaf het plangebied ligt en gezien deze afstand de stikstofdepositie 0,00 mol/ha/j zal zijn, waardoor geen nadelige milieueffecten te verwachten zijn op de omliggende Natura 2000-gebieden;
• het plangebied geen onderdeel uit maakt van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de Ecologische Hoofd Structuur kortweg EHS), in Gelderland. Omdat het NNN in Gelderland geen externe werking kent, is een verdere toetsing niet aan de orde;
• er geen beschermde flora en fauna aanwezig is.

Stikstof

Ten behoeve van de realisatie en het gebruik van de appartementen en commerciële ruimte moet de stikstofuitstoot inzichtelijk worden gemaakt.

In september 2019 is voor de locatie Herman Ku

ijkstraat 44-50 ten behoeve van 22 appartementen en de commerciële ruimte de stikstofuitstoot inzichtelijk gemaakt. Deze locatie ligt zeer nabij onderhavig plangebied en dus ook op ongeveer 6 kilometer nabij Natura 2000-gebied ‘Rijntakken’. In het betreffende Natura 2000-gebied zijn habitattypen aanwezig die gevoelig zijn voor de verzurende en vermestende werking van stikstofdepositie. Om in het kader van een mogelijke vergunningaanvraag Wet natuurbescherming te onderzoeken wat de stikstofdepositie is tijdens de bouw- en gebruiksfase is een berekening benodigd.

Uit het onderzoek voor de Herman Kuijkstraat 44-50 (SAB, projectnummer 190386), blijkt dat zowel voor de aanlegfase als voor de gebruiksfase de nu gehanteerde grenswaarde van de stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/j niet wordt overschreden. Er zijn geen belemmeringen voor het aspect stikstof voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase.

Dit plan maakt één appartement en een commerciële functie mogelijk, waardoor de stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/j niet wordt overschreden. Er zijn geen belemmeringen voor het aspect stikstof voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase.

Er is geen vergunning ten behoeve van de Wet natuurbescherming nodig.

Het aspect flora en fauna is geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan. De notitie is als Bijlage 8 toegevoegd aan dit plan.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid". In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt niet indien in dat bestemmingsplan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

Aangezien er woningen (geluidgevoelige object) in het plangebied wordt gerealiseerd, dient er akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

In kader van de bestemmingsplanwijziging is in juni 2020 door VOBRU een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor het inzichtelijk maken van de geluidbelasting ten gevolge van de verkeerswegen op de gevels van het woongebouw. Het bouwplan ligt op de grens van de geluidzone van de Rijksstraatweg en binnen de invloedssfeer van de:

• Kerkstraat 30 km/u;
• Herman Kuijkstraat 30 km/u;

De verkeerswegen met een wettelijke snelheid van 30 km/u vallen buiten het toetsingskader van de Wet geluidhinder. In kader van een goede ruimtelijke ordening is het effect van de 30 km/u verkeerswegen wel nader beschouwd.

Uit de resultaten van het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd.

Rijksstraatweg

De berekening geeft aan dat de bepaalde geluidbelasting op de gevels van het woongebouw ter plaatse van de geluidgevoelige bestemming lager is dan de voorkeurswaarde van Lden 48 dB. De hoogst optredende geluidbelasting bedraagt Lden 35 dB.

30 km/u verkeerswegen

Voor het bouwplan is gezien de afstand tot de Kerkstraat deze verkeersweg maatgevend voor de geluidbelasting. De hoogste geluidbelasting ter plaatse van de voorgevel (verdieping, geluidgevoelige bestemming) bedraagt Lden 53 dB en is hiermee 5 dB hoger dan de voorkeurswaarde van Lden 48 dB.

Het vaststellen van een hogere grenswaarde bij verkeerswegen met een maximumsnelheid van 30 km/u behoort niet tot de mogelijkheid. De geluidbelasting t.g.v. van de Herman van Kuijkstraat is lager dan de voorkeurswaarde.

Bij de geluidgevoelige bestemming (verdieping) is t.g.v. alle verkeerswegen sprake van een geluidluwe gevel.

Cumulatie

De per rekenpunt (bouwlaag) berekende cumulatieve geluidbelasting exclusief artikel 110g is weergegeven in tabel 4.2 en opgenomen in bijlage 4. De berekende gecumuleerde geluidbelasting, exclusief artikel 110g (Wgh) bedraagt maximaal Lden 58 dB.

Uitgaande van de wettelijke binnenwaarde in geluidgevoelige ruimten van Lden 33 dB en de in het bouwbesluit aangegeven minimale gevelwering van 20 dB, is de binnenwaarde gewaarborgd bij een gevelbelasting van maximaal Lden 53 dB.

Gevelwering

Aangezien het hier gaat om nieuwbouw kan zonder ingrijpende geluidreducerende maatregelen een voldoende lage binnenwaarde worden behaald, waarmee een goed woon- en leefklimaat wordt geborgd. In kader van de omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag besluiten dat dit wordt aangetoond middels gevelwering berekeningen. Bij de omgevingsaanvraag zal worden aangetoond dat wordt voldaan aan de binnenwaarde van 33 dB.

Dit aspect is geen belemmering voor de realisatie van het plan. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage9 Akoestisch onderzoek toegevoegd aan dit plan.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO₂ en PM₁₀ moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze ‘gevoelige bestemmingen’ zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen / klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van ‘gevoelige bestemmingen’ binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van één appartement en een commerciële ruimte. Dit valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. Ook de commerciële ruimtes blijven ruimschoots onder de drempelwaarde. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving, en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

Nieuwe functies kunnen milieuhinderlijk zijn voor omringende woningen dan wel bedrijven. Er dient een beoordeling plaats te vinden of de nieuwe functie wel milieuhygiënisch inpasbaar is. Er dient daarom beoordeeld te worden of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die gehinderd kunnen worden door onderhavig project of waarvan het project juist hinder ondervindt.

De (indicatieve) lijst “Bedrijven en Milieuzonering 2009”, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse gemeenten, geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. In deze publicatie worden de indicatieve richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Bij het bepalen van de richtafstanden wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• het betreft gemiddeld moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstypen ‘rustige woonwijk’ en rustig buitengebied’;
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten;
• bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten kunnen deze activiteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij de ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie.

Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn.

Het plan voorziet in de realisatie van een appartement en een kleinschalige commerciële ruimtes. De locatie is aan te merken als een 'gemengd' gebied.

Het plangebied kent, net als de omliggende centrum-bestemmingen, een korte afstand tussen burgerwoningen en bedrijfs-/commerciële activiteiten. De toegestane bedrijfsactiviteiten mogen daarom niet een te hoge milieubelasting hebben. Door de komst van het appartement worden deze bedrijven niet extra belemmert enerzijds, maar is er anderzijds sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij het appartement.

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen betreffende dit plan.

Voor het parkeren is gebruik gemaakt van de normen die de gemeente West Betuwe hanteert, welke gebaseerd zijn op de CROW-parkeernormen. Hierbij gaan we uit van centrum, matig stedelijk.

Kantoor : 1,8 parkeerplaats per 100 m² (bvo)

Appartementen > 100 m² : 1,8 parkeerplaats per woning

Dit resulteert in:

Uit bovenstaande tabel blijkt dat er minimaal 4 parkeerplaatsen nodig zijn.

Op eigen terrein worden 5 parkeerplaatsen aangelegd, zie navolgende afbeelding.

Overzicht parkeerplaatsen

Er wordt ruimschoots voldaan aan de maximale norm. Tevens is er sprake van dubbel gebruik, waardoor er ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn op eigen terrein en er wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

Uitgaande van 7 verkeersbewegingen (bron: CROW) per etmaal, vinden er 7 verkeersbewegingen per etmaal plaats. Hiervan vindt 10% plaats tijdens de spits. Dit resulteert in 1 auto per uur. De extra verkeersintensiteit is voor de omliggende wegen geen enkel probleem.

Het plangebied is gelegen in de molenbiotoop van molen 'De Bouwing'. De molen zoals wij die nu kennen is gelegen aan het Rijksstraatweg 33 te Geldermalsen, circa 375 meter zuidelijk van het plangebied. Het betreft een ronde stenen beltmolen die hier omstreeks 1848 is gebouwd. De molen is in gebruik voor het malen van graan en voor toeristische en educatieve doeleinden. Vanuit deze achtergrond wordt er dan ook regelmatig met de molen gewerkt.

De hoogte van het terrein rond de belt is licht variabel en ligt aan de noordzijde van de belt globaal tussen de 3,8 en 4,05 meter plus N.A.P.

Provinciaal beleid

De provincie Gelderland heeft in 2009 een onderzoek laten uitvoeren naar biotopen van molens in Gelderland, de “Molenbiotoopinventarisatie Gelderland 2009”, waarin ook de biotoop van De Bouwing is onderzocht en hieruit blijkt dat de molenbiotoop op dit moment als 'bedenkelijk’ is aan te merken.

Omgevingsverordening van de provincie Gelderland

In haar Omgevingsverordening heeft de provincie daarom de instructieregel opgenomen dat een bestemmingsplan voor gronden binnen een molenbiotoop geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk maakt als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt.

Windmolens met een monumentenstatus zijn een onlosmakelijk onderdeel van de regionale identiteit. Daarom streeft Gelderland naar het behoud en bescherming van molenbiotopen.

Om een monumentale molen met een vrije windvang te laten functioneren, geldt dat binnen een straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen, hoogtebeperkingen moeten worden gesteld aan het oprichten van bebouwing en beplanting. Verder dient rekening te worden gehouden met de belevingswaarde en het historisch karakter van de omgeving van de molen. Door maatwerk/compensatie wordt de belevingswaarde en het functioneren van de molen door middel van windvang niet beperkt. Met name in een bebouwde omgeving kunnen ook andere belangen in het geding zijn waarbij zekere beperkingen ten aanzien van de windvang of de belevingswaarde niet altijd zijn uit te sluiten.

Op basis van het provinciaal beleid is in het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming voor de molenbiotoop opgenomen. In het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is een onderzoek uitgevoerd naar de invloed van het bouwplan op de molenbiotoop.

Molenbiotoop

In de algemene aanduidingsregels is een vrijwaringszone – molenbiotoop opgenomen. De molenbiotoop moet bescherming bieden aan het functioneren van de molen als instrument en de landschappelijke belevingswaarde van de molen.

Volgens een bepaalde formule is te berekenen hoe de obstakelhoogte zich verhoudt tot de afstand van de molen. Anders gezegd, hoe hoog een bepaald obstakel mag zijn op een bepaalde afstand van een molen zonder teveel windbelemmering te veroorzaken.

De biotoopformule luidt als volgt:

X maximale bouwhoogte = ---- + (c*z)n

in welke formule voorstelt:

X: de afstand in meters vanaf het bouwwerk (obstakel) tot de wieken van de molen;

n = de ruwheidscoëfficiënt 140 voor open gebied 75 voor ruw gebied en 50 voor gesloten gebied;

c = 0,2 (constante in verband met een windreductie van 5%);

z = askophoogte in meters (de hoogte van het centrisch middelpunt van de molenwieken tot de begane grond van de molen).

Hx: de toelaatbare hoogte van een obstakel in meters op een afstand x uit de molen.

De toelaatbare hoogte wordt gemeten vanaf het waterpasniveau van de begane grond of het maaiveld van de molen;

X: de afstand in meters vanaf het obstakel tot de wieken van de molen;

n: de ruwheidscoëfficiënt wordt bepaald volgens de ruwheidsklassentabel van Wieringa en geeft de ruwheid van het terrein aan waarover de wind naar de molen toestroomt. In deze tabel wordt onderscheid gemaakt tussen: open, ruw en gesloten gebieden. Bij elke klasse hoort een waarde n, de ruwheidscoëfficiënt.

Bij een windreductiepercentage tot 95 zijn de waarden van de:

• 140 voor een open gebied;
• 75 voor een ruw gebied;
• 50 voor een gesloten gebied;

c: de windreductiecoëfficiënt constante = 0,2; zijnde de constante behorend bij een algemeen aanvaardbaar geachte windsnelheidsreductie tot 95%;

z: askophoogte (helft van lengte gevlucht + eventueel de hoogte van de belt, berg of stelling).

Voor de beltmolen De Bouwing geldt een ruwheidscoëfficiënt van 75. De vlucht van de molen is 23,80 m en de belthoogte bedraagt 3,60 m. De askophoogte bedraagt 15,50 m (helft van de vlucht + belthoogte) Binnen een afstand van 100 m uit de molen mogen obstakels niet hoger zijn dan de belthoogte (3,60 m).

Voor de volgende afstanden gelden de volgende hoogtematen:

Op navolgende overzichtsfoto is te zien dat de molen zich midden tussen de bebouwing van Geldermalsen bevindt. De ruimte tussen het plangebied en de molen wordt bezet door vrijstaande gebouwen met de daarbij behorende beplantingen. Juist oostelijk van de windbaan naar de molen bevindt zich nog een hertenkamp met een wat opener structuur. Dit kan worden gezien als ruw, maar dit verschil speelt door de ligging naast de windbaan een ondergeschikte rol.

Luchtfoto met molen en plangebied (rode cirkel)

Het gehele gebied tussen de molen en de Kerkstraat kan zo worden geclassificeerd als: “gesloten”.

In de molenbiotoop inventarisatie 2009 van de Provincie Gelderland is de molenbiotoop dan ook al geclassificeerd als “bedenkelijk”.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen op een afstand van 375 meter vanaf de molen. De maximum toegestane bouwhoogte bedraagt:

(375/75) + 3,10 = 8,10 meter

Het nog te realiseren gebouw wordt maximaal 11 meter hoog. Echter tussen de molen en het toekomstige gebouw staat al bebouwing met een maximum hoogte van 14 meter. De molen wordt dus naar verwachting niet gehinderd door dit plan.

Luchtfoto met nabije bebouwing tussen plangebied (rode lijn) en de molen

In augustus 2019 is door Alhof, bouwkundig adviesbureau, voor het plan Herman Kuijkstraat 44-50 een vergelijking gemaakt tussen de huidige en de geplande woningbouw m.b.t. het windregime rond de molen “De Bouwing” te Geldermalsen (zie Bijlage 10 Windhinderonderzoek) .

Uit dat rapport blijkt dat gezien de omvang van het nieuwbouwplan en de aanwezigheid van de gesloten bebouwing van Geldermalsen met bijbehorende begroeiing, en de positie van de boom juist noordelijk van de molen, de invloed van dit bouwplan op de windvang van molen “De Bouwing” fractioneel zal zijn.

De molen is dus geen belemmering voor de realisatie van het gebouw. De dubbelbestemming voor de molenbiotoop hoeft daarom niet opgenomen te worden in de regels van dit bestemmingsplan.

Duurzaam bouwen is bouwen met duurzaamheid als doel. Zowel in de ontwerpfase, de bouwfase en de gebruiksfase.

Een duurzaam gebouw moet volgens de Nederlandse rijksoverheid idealiter:

• energie besparen;
• (schaarse) materialen besparen;
• water besparen;
• een gezond binnenmilieu hebben;
• weinig hinder opleveren wat betreft licht, geluid en dergelijke;
• niet tot vervuiling leiden, zoals bijvoorbeeld CO₂-uitstoot;
• uit materialen bestaan die men kan hergebruiken.

Duurzaam bouwen is meer dan energiebesparing Duurzaam bouwen betekent dat gebouwen en andere bouwwerken ontwikkeld en gebruikt worden met respect voor mens en milieu. Het gaat bij duurzaam bouwen niet alleen om energiebesparing in huizen en gebouwen, maar bijvoorbeeld ook om: gebruik van duurzame materialen die rekening houden het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers; een gezond binnenmilieu bijvoorbeeld door goede ventilatie om vocht, schimmel en ophoping van schadelijke stoffen te voorkomen; voorkomen dat grondstoffen voor bouwmaterialen uitgeput raken.

Voor gebouwontwerpen kunnen van te voren bepaald worden welk ambitieniveau gewenst is. De te nemen maatregelen kunnen door de gemeente of ontwikkelaar zelf worden gekozen om een bepaald niveau te bereiken.

Hierna volgen enkele specificaties die betrekking hebben op duurzaamheid.

Wettelijk: Bouwbesluit 2013

De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen staan in het bouwbesluit. De volgende eisen worden gesteld bij nieuwbouw en/of verbouwingen:.

1. 1. Een minimale isolatiewaarde voor dichte uitwendige scheidingsconstructies.
2. 2. Een maximale U-waarde voor ramen (glas en kozijn) en deuren.
3. 3. Een minimale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw.
4. 4. Milieuprestatie Gebouw (MPG).

Kansen duurzaam bouwen

• Materiaalgebruik.
• Pas FSC hout toe in de kozijnen of inlands hout uit duurzaam beheerde bossen.
• Kijk naar soort isolatie.

Afval

• Denk na over de opstelplaats van de containers en de loopafstand ernaar toe.

Water

• Denk aan waterbesparende voorzieningen.

Gezondheid

• Denk goed na over het ventilatiesysteem dat bijdraagt aan een goed afgesteld gezond binnenklimaat.

Het streven van initiatiefnemer is om zoveel mogelijk te werken met BIM (Bouw Informatie Model), zodat tijdens het gehele proces vanaf de start tot en met de realisatie, met bovenstaande aspecten van duurzaam bouwen rekening wordt gehouden.

Op 1 april 2011 is het (gewijzigde) Besluit m.e.r. in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit m.e.r.

Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in lijst D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'. Daarbij zijn in het bijzonder de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EU-richtlijn van belang. Deze omstandigheden betreffen onder andere de kenmerken van de potentiële effecten en cumulatie.

Op grond van artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht moet het bevoegd gezag zijn eventuele keuze om géén m.e.r.-beoordeling uit te voeren voor een activiteit die beneden de drempelwaarde valt, motiveren in de overwegingen van het moederbesluit. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Op basis van de vormvrije m.e.r. blijkt of al dan niet een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Er is hier geen sprake van een activiteit die genoemd is in het Besluit milieueffectrapportage. Er is namelijk geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject (activiteit D.11.2), aangezien het plangebied in de kern van Geldermalsen ligt, al een centrumbestemming heeft en in het vigerende bestemmingsplan al bebouwd mag worden. Op die grond is er geen (vormvrije) m.e.r.-beoordeling nodig.

Voor het plan hoeft derhalve geen m.e.r.-(beoordelings)procedure te worden doorlopen.

Het bestemmingsplan 'Kerkstraat 25 - 27 te Geldermalsen’ heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van een kleinschalige commerciële ruimte en één appartement. Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten.

Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en planregels. De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. Voor iedere bestemming is een toegesneden bebouwingsregeling opgenomen. In het kader van de landelijke uniformering en standaardisering voldoet het plan aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Overeenkomstig de SVBP2012 zijn de regels van voorliggend bestemmingsplan onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. Hoofdstuk 3 en 4 bevatten de algemene regels respectievelijk de overgangs- en slotregels. Hierna wordt de inhoud van de regels per hoofdstuk kort toegelicht. In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn regels gegeven voor de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen, zoals die zijn aangegeven op de verbeelding. Per bestemming zijn in de bestemmingsomschrijving de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Daarnaast is per bestemming bepaald welke vormen van bebouwing zijn toegestaan. In beginsel zijn hoofdgebouwen uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken, waarbij dient te worden voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (met name de maximale goot- en/of bouwhoogte). De verschillende bestemmingen bevatten, indien nodig, specifieke gebruiksregels. Per bestemming is daarnaast bepaald in welke gevallen burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bestemmingsplan. In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels:

• de anti-dubbeltelbepaling;
• algemene gebruiksregels;
• algemene afwijkingsregels;
• specifieke gebruiksregels.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 van de regels bevat twee artikelen. In het eerste artikel is het overgangsrecht opgenomen, zoals dat ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het tweede artikel bevat de slotregel. In de slotregel is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

In het plangebied zijn verschillende bestemmingen weergegeven. Hierna wordt een nadere beschouwing gegeven van deze bestemmingen.

Centrum - 2

Deze gronden zijn bestemd voor o.a.: wonen, detailhandel, horeca, dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen op de begane grond. Er is één appartement toegestaan. De maximum goothoogte bedraagt 8 meter en de bouwhoogte maximaal 11 meter.

Waarde - Archeologie 1

De voor Waarde - Archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de aanwezige archeologische vindplaatsen. Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd. Hier kan van worden afgeweken met een omgevingsvergunning. Voor deze vergunning moet een archeologisch rapport worden opgesteld en wordt er advies ingewonnen bij een archeologisch deskundige.

Waterstaat - Waterstaatkundige functie

Binnen de waterstaatkundige doeleinden zijn gronden ter weerszijden van de waterlopen, alsmede de gronden die de dijkzone ter weerszijden van de rivierwaterkering vormen, primair bestemd voor het beheer en het onderhoud van de watergangen en retentievoorzieningen met de bijbehorende voorzieningen, zoals bermen, schouwpaden en beschoeiing, voor wateraanvoer, -afvoer en –berging, alsmede voor de bescherming, en het instandhouden en beheer en onderhoud van de waterkering, één en ander met inachtneming van de Keur van het Waterschap.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling is voorgeschreven op grond van het Besluit ruimtelijke ordening. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat grotere bouwmogelijkheden ontstaan door grond dubbel te tellen bij de toetsing aan het bestemmingsplan.

Algemene gebruiksregels

De in dit artikel verwoorde afwijkingsmogelijkheid heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Aan de hand van een afwijking kunnen onder meer geringe wijzigingen in maatvoering en in bestemmings- of bebouwingsgrenzen worden aangebracht.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de diverse bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels is een vrijwaringszone – molenbiotoop opgenomen. De molenbiotoop moet bescherming bieden aan het functioneren van de molen als instrument en de landschappelijke belevingswaarde van de molen.

Overige regels

Deze regels gaan in op de parkeernormen, zoals opgenomen in publicatie 317 "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie" van CROW.

Overgangs- en slotregels

De overgangsbepaling heeft onder andere tot doel de rechtszekerheid te verzekeren van bouwwerken, die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan gebouwd zijn of op grond van een reeds verleende of een nog te moeten afgeven omgevingsvergunning, gebouwd mogen worden en afwijken van de bebouwingsregels. Het afwijkende gebruik mag worden voortgezet of worden gewijzigd in een andere, zolang de afwijking van het bestemmingsplan maar niet vergroot wordt.

De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Het opstellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening is echter niet noodzakelijk. De kosten voor de realisatie van het plan komen ten laste van de initiatiefnemer. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten, waardoor een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan wordt in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening overleg gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Overleg buurt

Het naastgelegen object aan de Kerkstraat 23 zijn en worden regelmatig op de hoogte gehouden van het bouwplan, de buitengevel en situering. Er is door initiatiefnemer nog gekeken naar een andere situering, ook dit is met de buurman besproken, bv waarbij de in/uitrit aan elkaar grenst, maar dit zou leiden tot een minimaal aantal parkeerplekken. De overbuurman op nr 32 is ook op de hoogte gesteld van de plannen.

Verder zijn ook de buren aan de Kerkstraat 17, 19 en 21 op de hoogte gebracht van dit bouwplan.

Tevens zijn de buren aan de Kerkstraat 29 op de hoogte gebracht, zij hebben echter recent hun woning verkocht. De nieuwe (toekomstige) bewoonster is ook weer een bekende van de initiatiefneemster en ook zij is ook op de hoogte van onderhavig bouwplan.

Het notariskantoor aan de overzijde van het plangebied, aan de Kerkstraat 36 was ook op de hoogte, maar is inmiddels verhuisd, een nieuwe eigenaar is nog niet bekend, maar zodra dit bekend is, zullen ook zij op de hoogte worden gebracht.

De reacties zijn positief, men vindt de bouwwijze passen in het straatbeeld en vinden het fijn dat deze lege en open ruimte wordt opgevuld met een appartement en weer bedrijvigheid op de begane grond.

Zodra het ontwerp bestemmingsplan akkoord is, zal initiatiefnemer, alvorens het plan ter inzage gaat, nogmaals bij de direct betrokkene langsgaan, het plan laten zien en aangeven wanneer het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gaat.

Vanaf woensdag 01 december 2021 tot en met dinsdag 11 januari 2022 heeft het ontwerp bestemmingsplan ‘Kerkstraat 25 - 27 te Geldermalsen’ ter inzage gelegen in het kader van de ontwerpfase ex artikel 3.8 Wro. De terinzagelegging is gepubliceerd in het Weekblad West Betuwe en de Staatscourant op dinsdag 30 november 2021. Het ontwerp plan was digitaal te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl en Daarnaast was het bestemmingsplan analoog op verzoek in te zien bij het gemeentelijk klantencontactcentrum.

Tijdens de terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijze omtrent het ontwerp bestemmingsplan aan de raad kenbaar te maken. Hiervan heeft een belanghebbende gebruik van gemaakt. Deze zienswijzen en de ontvankelijkheidbeoordeling is opgenomen in hoofdstuk 3 van de Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen. Van de mogelijkheid om een mondelinge zienswijze in te dienen is geen gebruik gemaakt.

Naar aanleiding hiervan is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld De nota is als Bijlage 11 Notavan Zienswijzen en ambtshalve aanpassingen toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Het Vaststellingsbesluit is toegevoegd aan dit bestemmingsplan.