Overheicop 1a

Bestemmingsplan - gemeente Vijfheerenlanden

Vastgesteld op 13-11-2019 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het bestemmingsplan 'Overheicop 1a' van de Gemeente Vijfheerenlanden.

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1961.BPSWOverheicop1a-VA01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.3 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 aanduidingsgrens

grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 agrarisch bedrijf

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren, met dien verstande dat maneges, kennels en dierenasiels niet als agrarische bedrijven worden aangemerkt;

1.6 afhankelijke woonruimte

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

1.7 bebouwing

eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.8 bebouwingspercentage

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.9 bedrijf

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen.

1.10 bestaande bebouwing

bebouwing die op het tijdstip van eerste terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaat of in uitvoering is, danwel na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, waarbij de aanvraag van de vergunning voor dat tijdstip is ingediend.

1.11 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.12 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.13 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.14 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.15 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.16 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.17 carport

een overkapping in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, van één bouwlaag met maximaal een wand.

1.18 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.19 hoofdgebouw

een (deel van een) gebouw dat op een bouwperceel/ bouwvlak door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

1.20 maatschappelijk

overheidsvoorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, zorgwonen, cultuur, religie, sport, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

1.21 mantelzorg

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

1.22 niet-publiekgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten niet specifiek publiekgericht zijn, en dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

1.23 nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.24 ondergeschikt gebruik

gebruik dat in functioneel en ruimtelijk opzicht ondergeschikt is aan de ingevolge het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. Het ondergeschikt gebruik dient van beperkte functionele en/of ruimtelijke omvang te zijn, zodat de hoofdfunctie qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie herkenbaar blijft.

1.25 openbaar groen

bomen en struiken in parken en plantsoenen waar iedereen in mag.

1.26 overkapping

een bijbehorend bouwwerk voorzien van een gesloten dak.

1.27 peil

gebouwen in niet-geaccidenteerd terrein: de kruin van de weg waarlangs het gebouw wordt ontsloten.
gebouwen in geaccidenteerd terrein:
1. voor zover de voorgevel van een gebouw is gelegen binnen een afstand van 3 meter uit de grens met het openbaar gebied en tot en met een afstand van 13 meter vanaf de grens met het openbaar gebied: de kruin van de weg waarlangs het gebouw wordt ontsloten;
2. overig: het hoogste punt van het aan het gebouw aansluitende bestaande afgewerkte terrein;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende terrein.

1.28 seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.29 voorgevelrooilijn

een naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan.

1.30 waterhuishoudkundige voorzieningen

waterhuishoudkundige voorzieningen zijn voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit.

1.31 waterpeil

de hoogte (het niveau) van de waterspiegel gemeten naar NAP op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning of bestemmingswijziging. Dit kan betrekking hebben op zowel oppervlaktewater als grondwater.

1.32 wet/wettelijke regelingen

indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

1.33 woning

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

1.34 zorgbehoevende

een persoon waarvan de zorgbehoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.35 zorgwonen

een woonvorm die dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte in combinatie met medische en/of verzorgende ondersteuning, bijvoorbeeld voor personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 De goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.2 De inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.4 De oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.5 Brutovloeroppervlak

de totale vloeroppervlakte van gebouwen ten dienste van de (bedrijfs-)activiteiten, met inbegrip van daartoe behorende opslag- en overige dienstruimten.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

agrarische bedrijfsactiviteiten;
grondgebonden agrarisch grondgebruik;
bedrijfswoningen;
behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke, cultuurhistorische, aardkundige, archeologische en ecologische waarden;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, laad- en losruimte, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen stellen ten aanzien van:

de situering van de goot- en boeiboordhoogte van bijbehorende bouwwerkenen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien over een lengte van meer dan 5 m in de zijerfscheiding wordt gebouwd, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodige nadelige veranderingen teweegbrengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en in de lichttoetreding van het naastgelegen hoofdgebouw;
de situering en de afmetingen van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met de karakteristieke kleinschalige bebouwingsstructuur van de hoofdbebouwing van deze percelen, met dien verstande dat:
1. daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad;
2. de goot- of boeiboordhoogte van (delen van) gebouwen niet wordt teruggebracht tot minder dan 2,5 m.

3.4 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn door middel van een omgevingsvergunning bevoegd af te wijken van het bepaalde in artikel 3 lid 2.2 sub c. voor het toestaan van een hogere bouwhoogte, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2 m.

3.5 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

mestsilo's zijn niet toegestaan.
per bedrijf is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan;
het opslaan, storten of bergen van materialen, producten en mest is niet toegestaan, tenzij het noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik;
ter plaatse van de aanduiding 'fruitteelt uitgesloten' is het gebruik van de gronden ten behoeve fruitteelt en of een boomgaard, niet toegestaan.

Artikel 4 Bedrijf

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

kleinschalige bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 en 2 zoals opgenomen in Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, laad- en losruimte, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
alsmede voor de uitoefening van detailhandel voor zover dit een ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening tot ten hoogste 20% van het totale bruto vloeroppervlak, zoals ingevolge het voorafgaande is toegestaan.

4.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen stellen ten aanzien van:

de situering van de goot- en boeiboordhoogte van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien over een lengte van meer dan 5 m in de zijerfscheiding wordt gebouwd, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodige nadelige veranderingen teweegbrengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en in de lichttoetreding van het naastgelegen hoofdgebouw;
de situering en de afmetingen van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is in verband met de karakteristieke kleinschalige bebouwingsstructuur van de hoofdbebouwing van deze percelen, met dien verstande dat:
1. daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad;
2. de goot- of boeiboordhoogte van (delen van) gebouwen niet wordt teruggebracht tot minder dan 2,5 m.

Artikel 5 Groen

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

beplanting, plantsoenen, bermen, natuurvriendelijke oevers, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden;
bij deze bestemming behorende voorzieningen;
bouwwerken ten behoeve van de verbinding van oevers ter plaatse van openbaar groen.

5.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

5.3 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

parkeren is niet toegestaan.

5.4 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, (ondergrondse) afvalcontainers, duikers, bruggen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

6.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

6.3 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
Het gebruik van de gronden door gemotoriseerd verkeer van en naar aangrenzende bedrijfsbestemmingen.

Artikel 7 Water

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wateraanvoer, waterafvoer en waterberging;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers en bruggen.

7.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd die ten dienste staan van de bestemming en die voldoen aan de volgende regels:

7.3 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Artikel 8 Wonen

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

het wonen met niet-publiekgerichte aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

8.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

hoofdgebouwen;
bijbehorende bouwwerken;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

8.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn door middel van een omgevingsvergunning bevoegd af te wijken van het bepaalde in artikel 8 lid 2.2 en artikel 8 lid 2.3 en de bouw toestaan van ten hoogste één carport per bouwperceel, mits de hoogte niet meer bedraagt dan 3,5 meter. Geen omgevingsvergunning mag worden verleend indien niet in voldoende mate vaststaat, dat deze bouwwerken noodzakelijk zijn ten behoeve van de vergroting van de parkeercapaciteit.

8.4 Specifieke gebruiksregels

8.5 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 9 Waarde - Archeologie 1

9.1 Bestemmingsomschrijving

9.2 Bouwregels

Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten dienste van de in artikel 9 lid 1 omschreven doeleinden, tenzij:

het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; of
het nieuw te bebouwen oppervlak, in aanvulling op het bepaalde onder a, niet groter is dan:
1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1', 30 m²;
2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 2', 100 m²;
3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 3', 250 m²;

voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld.

9.3 Nadere eisen

9.4 Afwijken van de bouwregels

9.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

9.6 Wijzigingsbevoegdheid

3 Algemene Regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 11 Algemene Bouwregels

11.1 Hoogteregels

Voor de ten hoogste toelaatbare hoogte van gebouwen dienen - onverminderd hetgeen in hoofdstuk 2 van de regels is bepaald - de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven hoogten in acht genomen te worden.
De ten hoogste toelaatbare hoogten mogen uitsluitend worden overschreden door (schotel)antenne-installaties, schoorstenen, liftkokers, trappenhuizen en andere ondergeschikte bouwdelen, tenzij in hoofdstuk 2 van de regels anders is geregeld. Voor zover met de maatvoeringsaanduiding of in sub c de goothoogte is aangegeven, mag de ten hoogste toelaatbare hoogte tevens worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels en dakkapellen.
Voor het gestelde onder b geldt voor dakkapellen een maximale breedte van 4 meter.

11.2 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Voor een bouwwerk, dat krachtens een bouwvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

11.3 Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 2,5 meter bedraagt;
tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt;
andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Artikel 12 Algemene Gebruiksregels

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.
voor de gronden van dit plan gelden de parkeernormen uit de gemeentelijke beleidsnota parkeernormen Leerdam.

Artikel 13 Algemene Afwijkingsregels

13.1 Algemeen

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd -tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds kan worden afgeweken van het bestemmingsplan- door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van de bepalingen in het plan voor:

afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

13.2 Voorwaarden

De omgevingsvergunning wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken

Artikel 14 Algemene Wijzigingsregels

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 15 Algemene Procedureregels

15.1 Afwijkingsbevoegdheid

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

15.2 Wijzigingsbevoegdheid

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid ingevolge dit plan, is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

15.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 17 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Overheicop 1a'.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van ..-..-.....

..................... ....................

De voorzitter, De griffier,

..................... ....................

1 Inleiding

1.1 Aanleiding En Doelstelling

Aan de Overheicop 1a en aangrenzende gronden staan diverse bedrijfspanden. De panden zijn deels verouderd en worden gebruik voor opslag en als kringloopwinkel. De eigenaren van de gronden zijn voornemens de panden te slopen en op de locatie negen nieuwe woningen te realiseren. De achterliggende gronden met het agrarisch loonwerkersbedrijf behoren tot hetzelfde eigendom. Hierdoor is het mogelijk om de bedrijfsvoering af te stemmen op de beoogde woningbouw en behoeft het agrarisch bedrijf geen belemmering te zijn voor de woningbouw.

Het initiatief is als principeverzoek besproken met de voormalige gemeente Leerdam, nu gemeente Vijfheerenlanden. De stedenbouwkundige uitwerking is na het terugbrengen van het aantal van tien naar negen woningen en het gedeeltelijk verlagen van de goothoogte akkoord bevonden.

De woningen op de locatie zijn niet toegestaan op basis van het huidige bestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan staat enkel bedrijven toe. In overleg met de gemeente is bepaald dat een nieuw bestemmingsplan nodig is om de beoogde woningbouw op de locatie planologisch en juridisch mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hier in.

1.2 Leeswijzer

Onderhavig bestemmingsplan bestaat naast deze inleiding uit een beschrijving van het beoogde plan in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt verantwoord waarom het plan past binnen het beleid van de gemeente. In hoofdstuk 4 is de motivatie van het nut en de noodzaak van woningbouw gegeven. In hoofdstuk 5 wordt de milieutechnische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Hoofdstuk 6 bevat de juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid toegelicht.

Na de toelichting volgen de regels inclusief de bijlagen en de verbeelding van het bestemmingsplan.

2 Het Plan

2.1 Ligging Van Het Plangebied

Het plangebied bestaat uit een perceel van 8.300 m2 dat is gelegen aan de Overheicop 1a te Schoonrewoerd. Het perceel is kadastraal bekend als sectie B en nummer 1773 in de gemeente Schoonrewoerd. De Overheicop is een verbindingsweg in het dorp Schoonrewoerd naar de kleine kern Overheicop dat ten westen van Schoonrewoerd is gelegen. De Overheicop ter plaatse van het plangebied is een smalle weg met verschillende achterkantsituaties van woningen aan de noordzijde en loodsen in het plangebied die direct aan de weg staan. Door de situering van de bebouwing en de verschillende achterkantsituaties heeft het gebied een rommelig karakter. Ten zuiden van het plangebied ligt het agrarisch loonwerkersbedrijf J. den Hartog. De eigenaar van het bedrijf is één van de initiatiefnemers van voorliggend plan. Aan de oost- en westzijde van het plan zijn woningen gelegen.

Figuur 1: Uitsnede luchtfoto: plangebied in rode cirkel (bron: Google Maps)

Figuur 2: Uitsnede luchtfoto met globale plangrens (bron: Google Maps)

Figuur 3: Situatieschets plan (bron: Jongzeeuw architecten)

2.2 Beschrijving Plan

Het plan bestaat uit negen grondgebonden woningen. Er komen vier twee-onder-één-kap woning en vijf woningen in een rijtje. De woningen in het plan zijn ontworpen met een beukmaat van 6,3 meter. Een uitgangspunt bij het ontwerp is dat een levensloopbestendige woning mogelijk is. Hiermee wordt voldaan aan de lokale behoefte zoals die tijdens het ontwerp van het plan aangedragen is.

De twee-onder-één-kap woningen bestaan uit twee lagen met kap, de rijtjeswoningen uit één laag met kap. De keuze om de rijtjeswoningen te voorzien van één laag met kap volgt uit het smalle profiel langs de Overheidcop. De kaprichting van alle woningen volgt de lengterichting van de straat.

De twee-onder-één-kap woningen liggen terugliggend ten opzichte van de straat. In het voorterrein is hierdoor ruimte voor een parkeerhofje dat voorziet in parkeerplaatsen voor alle woningen in het plan. De achtertuinen van alle woningen zijn gericht op het zuidoosten en hebben en afwisselende diepte tussen de 8 en 14 meter. De rijtjeswoningen zijn aan de achterzijde ontsloten middels een achterpad dat uitkomt op het parkeerhofje. Achter de woningen ligt een watergang die de scheiding vormt met het achterliggende bedrijf en de boomgaard.

Figuur 4: Vogelvlucht impressie stedenbouwkundig plan (bron: JongZeeuw architecten)

2.3 Beeldkwaliteitsparagraaf

Het dorpslint van Schoonrewoerd heeft overwegend gevarieerde, kleinschalige bebouwing uit diverse periodes in een gegroeide en compacte structuur met als basis het individuele pand met een dorps karakter. Vrijstaande dorpsachtige woningen worden afgewisseld met korte rijen en een enkele boerderij en andere bedrijfsbebouwing. De waarde van het lint is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met kleinschalige bebouwing aan groene straten. Diverse panden langs de Dorpstraat zijn door hun vorm en positie cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument.

De rooilijn van de bebouwing volgt de weg en heeft kleine verspringingen. De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd en bestaat veelal uit één tot anderhalve laag langs de Dorpsstraat met variërende kappen. De nokrichting loopt evenwijdig aan of staat haaks op de weg. Gevels hebben in het algemeen een traditionele opbouw. Langs de Overheicop bestaat de bebouwing aan de noordrand in hoofdzaak uit achterkanten.

Impressie gevelbeeld Overheicop 1a, bron: JongZeeuwarchitecten.

Stedenbouwkundige beoordeling plan

In de oude dorpskern bevinden zich langs de Overheicop (van uit de historie) bebouwing van één laag met kap, die direct langs de straat zijn gesitueerd. Uitzondering hierop is een deel van het perceel Overheicop 1a omdat hier vroeger een boerenerf was, iets wat in de vorm/situering van de huidige bebouwing nog is te zien.

Het plan volgt deze (historische) rooilijnen en is daarmee passend in het bestaande profiel. De hoogte van twee lagen met kap van de twee-onder-één-kap-woningen wijkt af van de historie bepaalde hoogte in Schoonrewoerd, echter gezien de specifieke situatie / locatie waarbij de gevels duidelijk terugliggen ten opzichte van de weg, is deze hoogte goed denkbaar. Mede omdat de schaal van de woningen past bij de schaal van de bebouwing in het dorp.

Voor de rij van vijf woningen direct langs de Overheicop is zowel vanuit de historie als vanuit de beperkte breedte van de weg één laag met kap passend.

Door deze woninginvulling wordt uitstraling van de Overheicopseweg sterk verbeterd ten opzichte van de huidige enigszins verouderde bedrijfsbebouwing.

Onderzocht gaat worden hoe de kopwoning van de rijtjeswoning aan de westzijde van het plan verbijzonderd kan worden.

3 Beleidsmatige Onderbouwing

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie is de opvolger van de Nota Ruimte en de Nota mobiliteit. Het Rijk kiest daarin een aantal doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuur-historische waarden behouden zijn.

Voorts benoemt het Rijk 13 nationale belangen. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of project specifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan.

Planspecifiek

De ontwikkeling bevindt zich in een kleine kern in de gemeente Vijfheerenlanden maar maakt nog onderdeel uit van de Noordvleugel van de Randstad. De SVIR benoemt deze als een stedelijke regio met topsectoren.

De hierboven genoemde ambitie uit de SVIR voor het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving met behoud van natuurlijke en cultuurhistorische waarden is relevant voor het plangebied. Onderdeel van deze ambitie uit de SVIR is dat woonlocaties moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag. Daarnaast is het zo veel mogelijk benutten van locaties voor transformatie en herstructurering onderdeel van deze ambitie.

Het plangebied draagt bij aan deze ambitie door woningen te realiseren met de kwaliteit waaraan behoefte is. De woningen worden gerealiseerd op een locatie waar nu een bedrijfspanden zijn gevestigd. De locatie wordt getransformeerd naar een woningbestemming. Deze bestemming voldoet in een grotere behoefte dan de huidige.

Voorliggend plan heeft beperkt raakvlak met het Rijksbeleid maar sluit desalniettemin aan op het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ hieraan toegevoegd. Overheden dienen op grond van het gewijzigde Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren om tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling te komen. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In de nieuwe systematiek worden de huidige definities niet gewijzigd. Ten aanzien van de “treden” van de Ladder zijn er wel wijzigingen: in de nieuwe Ladder zijn de treden 1 en 2 samengevoegd en trede 3 is geschrapt, waardoor er geen sprake meer is van verschillende treden.

In artikel 1.1.1 Bro worden relevante begrippen gedefinieerd. Een woningbouwontwikkeling valt onder de definitie van stedelijke ontwikkeling als deze groter is dan 12 woningen.

De Ladder stelt dat voldaan wordt aan de Ladder als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Voorliggend plan voorziet in de behoefte aan grondgebonden woningen. In de regio Utrecht is er een schaarste aan dergelijke woningen.

Het plangebied bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied van Schoonrewoerd. Het plan, ondanks dat het onder de norm van de Bro van een stedelijke ontwikkeling valt, voldoet hiermee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal En Regionaal Beleid

3.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit

De provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM, juli 2014 en geconsolideerd in werking per 12 januari 2017) stuurt op hoofdlijnen de ruimtelijke ordening op (boven)regionaal niveau en geeft maatregelen op het gebied van mobiliteit. Het doel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat houdt in dat de provincie voorziet in een aantrekkelijke leefomgeving met goed functionerend mobiliteitsnetwerk en voldoende ruimte om te ondernemen. De VRM bevat als nieuwe sturingsfilosofie o.a. ruimte bieden aan ontwikkelingen, aansluiten bij maatschappelijke vragen en minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM is opgesteld volgens het principe van ontwikkelingsplanologie. Dit betekent dat er geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld wordt nagestreefd, maar een perspectief wordt geschetst voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in de provincie als geheel. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

beter benutten en opwaarderen van wat er is,
vergroten van de agglomeratiekracht,
verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,
bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De huidige ruimtelijke situatie, gecombineerd met de vier rode draden, vormt het vertrekpunt voor de VRM.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is de ruimtelijke impact van belang. De provincie maakt daarbij een onderscheid tussen inpassing, aanpassing en transformatie. Een voorgenomen initiatief wordt aangemerkt als ‘inpassing’ als deze aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. Dat geldt voor het onderhavige plan.

De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de schaal en aard van het landschap. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de relevante richtpunten van de provinciale kwaliteitskaart.

In de VRM werkt de provincie met 21 kaarten. De kaarten 1, 6, 9, 19, 20 en 21 hebben betrekking op de beoogde ontwikkeling. De overige kaarten zijn getoetst en hebben geen betrekking op het gebied of zijn niet voorwaardelijk voor het type kleinschalige herontwikkeling.

Daarnaast werkt de provincie met gebiedsprofielen. Dat zijn regionale uitwerkingen van de provinciale kwaliteitskaart uit de VRM. Voor het plangebied geldt het gebiedsprofiel Alblasserwaard-Vijfheerenlanden.

Het gebiedsprofiel bevat voor het plangebied geen nieuwe informatie anders dan wat reeds in de kaarten is opgenomen.

Kaart 1 Beter benutten van bebouwde ruimte

Dorpen: elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp.

Kaart 6 Beschermingscategorieën en verblijfsrecreatiegebied

Kaart 6 is van toepassing voor het open veenweidegebied vrijwel direct ten oosten van het plan-gebied, tussen Schaikseweg en de Diefdijk. Hier geldt beschermingscategorie 1: gebied met bijzondere kwaliteiten (thema’s bodem, ecologie, natuur, waterkwaliteit, ruimtelijke kwaliteit). Daarbinnen zijn ontwikkelingen mogelijk, maar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid zijn extra voorwaarden van toepassing. Gebieden met categorie 1 zijn zo bijzonder, waardevol en kwetsbaar, dat de instandhouding en mogelijk verdere ontwikkeling van de waarden die ze vertegenwoordigen voorrang heeft boven alle andere ontwikkelingen. Deze gebieden met bijzondere kwaliteit dragen in hoge mate bij aan de identiteit, beleving en biodiversiteit van Zuid-Holland. Ze leveren een substantiële bijdrage aan het toeristisch profiel en het leef- en vestigingsklimaat in de provincie. Veel gebieden in deze categorie zijn van betekenis voor recreatie en het toerisme. Het betreffende veenweidegebied valt onder cultuurhistorische kroonjuwelen (zie hieronder).

Ruimtelijke ontwikkelingen in en direct grenzend aan deze categorie gebieden zijn alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan deze kwaliteit. Het plangebied ligt net buiten beschermingscategorie 1. Omdat het om een kleinschalige inpassing(herinvulling) van een reeds bebouwd perceel gaat is er geen verandering die invloed heeft op de omschreven gebiedskwaliteiten.

kaart 9 Cultureel erfgoed en kaart 21 Laag van de beleving

Voor hetzelfde gebied als genoemd bij kaart 6, tussen Schaikseweg en de Diefdijk, gelden ook kaart 9 en 21: kroonjuweel en werelderfgoed Nieuwe Hollandse Waterlinie / Diefdijk (thema cultuurhistorie, landschap, ruimtelijke kwaliteit).

Kroonjuweel en werelderfgoed Nieuwe Hollandse Waterlinie / Diefdijk

De Nieuwe Hollandse Waterlinie strekt zich uit over de provincies Noord- en Zuid-Holland en Utrecht. Het is een oude verdedigingslinie, zodanig ontworpen en aangelegd dat water gebruikt kon worden als afweermiddel bij vijandelijke invallen. Deze verdedigingslinie functioneerde van 1815 tot 1963 en bestaat uit de volgende samenhangende onderdelen en kernkwaliteiten: inundatiegebieden en verdedigingswerken (forten, batterijen, lunetten, kazematten en groepsschuilplaatsen) in samenhang met hun omgeving, voormalige schootsvelden en verboden kringen rondom de forten, diverse waterwerken (zoals sluizen, en dijken, in het bijzonder de Diefdijk) en overige elementen als beschutte wegen, loopgraven en tankgrachten. Binnen Zuid-Holland bestaat deze linie met name uit de Diefdijk. Kenmerkend zijn de dijkwielen en forten met schootsvelden.

Richtpunten:

Behouden en versterken van de kwaliteiten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie met aandacht voor de samenhang van alle onderdelen van dit ensemble.

Bewaren van het open zicht van de polders grenzend aan de Diefdijk.

Herkenbaar houden van het profiel van de Diefdijk als historische dijk.

Kaart 19 Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Schoonrewoerd is op kaart 19 specifiek aangeduid als ‘lint’. In het dorp lopen twee bebouwingslinten richting het landelijk gebied, vanaf de Dorpsstraat richting Schaikseweg en vanaf de kerkweg richting Overheicop.

Dit betekent onder andere dat het bestaande dwarsprofiel van een lint intact wordt gehouden (ook wat betreft het wegprofiel) en dat doorzichten vanaf de weg naar het achterliggende landschap intact blijven. Nieuwe bebouwing moet aansluiten bij de huidige korrel, dat wil zeggen dat bij nieuwbouw de bestaande groot- of kleinschalige bebouwing de grootte van de nieuwbouw bepaalt. Richtpunten voor de linten zijn dat deze als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied zichtbaar blijven, dat deze hun lineaire karakter behouden, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst. In deze linten is de huidige korrelgrootte, transparantie en respect voor de historische gaafheid van een lint richtinggevend bij eventuele nieuwe ontwikkelingen. Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm.

Kaart 20 Laag van de stedelijke occupatie

Voor het plangebied geldt tevens de specifieke aanduiding als dorpsrand en als historische kern (thema ruimtelijke kwaliteit). Deze laag bestaat uit het bebouwde gebied (steden en dorpen) en de doorlopende netwerken van wegen, vaarwegen, spoor en groen. Het voortbouwen op de eigen identiteit van steden en dorpen (en het landschap) zorgt voor herkenbare en onderscheidende woon- en werkmilieus. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor het behouden of versterken van de identiteit en gebruikswaarde van stads en dorpsgebied.

Historische kernen

De historische (centra en) kernen met hun compacte bebouwingsstructuur zijn waardevolle woon- en vestigingsmilieus in Zuid-Holland en dragen bij aan de toeristische kwaliteit. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld.

Stads- en dorpsranden

De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Het provinciale richtpunt is dat ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand bijdragen aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit. Daarbij worden drie typen ‘overgangskwaliteiten’ onderscheiden: het front, het contact en de overlap (de laatste is niet van toepassing op het plangebied).

1. De kwaliteit van het front (contrast)

Een scherpe rand tussen bebouwing en land, waarbij de bebouwing en landschap ‘met het gezicht naar elkaar’ zijn gekeerd. Er zijn verschillende situaties denkbaar, waarbij landschappelijke grenzen zorgen voor een scherp contrast tussen bebouwing en landschap. Stad en buitengebied brengen hun eigen eigenschappen maximaal tot expressie.

2. Contactkwaliteit

Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. De structuur die stad en land verbindt, kan een herkenbare landschappelijke onderlegger hebben als een strandwal of rivier. In andere situaties is het kavelpatroon doorlopend. Stad en ommeland blijven beide in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend, maar worden in staat gesteld in elkaar door te dringen. Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon.

3.2.2 Verordening Ruimte

Tegelijk met de VRM heeft de provincie de Verordening Ruimte vastgesteld (2014). De verordening is het toetsingskader van de ambities neergelegd in de VRM. De Verordening stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Niet alle onderwerpen zijn geschikt voor opname in een verordening. In het algemeen lenen vooral onderwerpen met heldere criteria en/of spelregels en een zwaarwegend provinciaal belang zich hiervoor. De provincie heeft in de Verordening daarom onder meer regels opgenomen over kantoren, bedrijven, detailhandel, glastuinbouw, boom- en sierteelt, bollenteelt, ruimtelijke kwaliteit, agrarische bedrijven, waterkeringen, provinciale vaarwegen, recreatieve vaarwegen, windenergie, archeologie en molen - en landgoedbiotopen.

Planspecifiek

Om te beoordelen welke randvoorwaarden van toepassing zijn op voorliggend plan is de digitale kaart van de provinciale verordening geraadpleegd. De onderstaande onderwerpen zijn relevant voor onderstaand plan.

Ladder duurzame verstedelijking

‘Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
’

In paragraaf 3.1.1. over het rijksbeleid is reeds ingegaan op de ladder duurzame verstedelijking. Hierin is toegelicht dat een stedelijke ontwikkeling van minder dan 12 woningen niet gedefinieerd wordt als een stedelijke ontwikkeling. Desalniettemin is het plan reeds regionaal afgestemd en voldoet daarmee aan een ingeschatte behoefte en aan regionale afstemming.. Ten tweede wordt voldaan aan het vereiste van de verordening dat de ontwikkeling binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd wordt. Het plan sluit daarmee aan bij het vereiste van de Ladder duurzame verstedelijking benoemd in de verordening.

Ruimtelijke Kwaliteit

‘Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
en verder n.v.t.’

Voorliggend plan wordt ingepast in de bestaande bebouwde structuur van de kern Schoonrewoerd. Als onderdeel van het plan worden bedrijfsgebouwen gesloopt en worden negen nieuwe woningen gerealiseerd. De structuur wijzigt niet wezenlijk omdat de openbare weg, de Overheicop, niet aangepast of verlegd wordt. Aan de Overheicop staat in de bestaande als de nieuwe situatie bebouwing. Het straatbeeld van de Overheicop wijzigt wel doordat er grondgebonden woningen, voortuinen en parkeerplaatsen komen in plaats van opslagloodsen. De uitstraling zal voor dit deel van de Overheicop daardoor aanzienlijk verbeteren. In de bestaande situatie staat de bedrijfsbebouwing namelijk gedeeltelijk direct op de grens van de openbare ruimte. De Overheicop is hierdoor erg smal met aan beide kanten achterkantsituaties. Door de nieuwe bebouwingstypologie ontstaat er meer ruimte en lucht in het straatbeeld.

De structuur van de locatie en de omgeving wijzigt niet. Tevens is het plangebied geen onderdeel van een specifiek gebied met een beschermingscategorie 1 of 2, zie navolgende afbeelding. Voor dit plan zijn dan ook geen aanvullende ruimtelijke maatregelen noodzakelijk zoals beschreven in artikel 2.2.1. lid 3 van de verordening.

In artikel 2.2.1 lid 4 van de verordening wordt voorgeschreven dat een toelichting van een bestemmingsplan een beeldkwaliteitsparagraaf bevat waarin het effect van de nieuwe ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft. Een beeldkwaliteitparagraaf is opgenomen in paragraaf 2.2 van deze toelichting.

Uitsnede kaart Beschermingsgebieden ruimtelijke kwaliteit

Gezien bovenstaande leidt het plan niet tot inhoudelijke wijzigingen van provinciaal belang. De kavel blijft compact ingericht en doet geen afbreuk aan de aanwezige structuur en of waarden. De bebouwingsdichtheid neemt niet toe en de korrelgrootte (negen woningen in twee geschakelde delen) passen goed bij de schaal van de historische kern.

Vanuit de verordening vloeien dan ook geen aanvullende randvoorwaarden voort die van toepassing zijn op het plan.

3.2.3 Regionale woonvisie

De Regionale woonvisie Alblasserwaard – Vijfheerenlanden (2013) geeft een wensbeeld 2020 en stuurt aan op een intergemeentelijke samenwerking op het gebied van wonen. Daarbij is oog voor de onderlinge verschillen. Voor de woondorpen Streefkerk, Schelluinen, Leerbroek en Schoonrewoerd is uitgangspunt dat deze hun kwaliteit behouden door investeringen in particuliere woningen en de openbare ruimte. De woondorpen kenmerken zich door hechte gemeenschappen en veel huishoudens behoren tot traditionele of moderne burgerij. Zij hebben een sterk lokaal sociaal netwerk en gebruiken dat. Voorzieningen vinden ze op korte afstand in nabij gelegen voorzieningendorpen. Als er lokaal een concrete vraag naar nieuwe woningen ontstaat, is er ruimte voor vraaggerichte maat-werkplannen, vaak slechts enkele woningen, maar wel van belang voor de inwoners van een dorp.

Kwantitatieve behoefte

Tot voor kort is in de woningbouwafspraken met de provincie steeds uitgegaan van bouwen voor de eigen woningbehoefte op basis van migratiesaldo = 0. Hiervoor is een uitbreiding van de woningvoorraad nodig van ca. 4.500 woningen voor de periode 2010-2019. De huidige afspraak is: 3.500 woningen netto toevoeging als totaal voor de Regio, met als uitloop 4.500 woningen indien aangetoond wordt dat de markt daarom vraagt. Daarmee biedt de provincie op regioniveau ruim voldoende ruimte voor vraaggestuurde groei. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 350 woningen of huishoudens, wat overeenkomt met 0,7% groei per jaar.

Kwalitatieve behoefte

Investeren doet de regio overal, maar niet overal hetzelfde. Voor alle dorpen en wijken geldt dat behoud van kwaliteit in de bestaande woningen, woonomgeving en leefbaarheid urgenter is dan nieuwbouw. Het grootste deel van de woonomgeving van 2020 staat er nu ook al en de kwaliteit daarvan is grotendeels bepalend voor de totale woonkwaliteit van de regio. Dit is in de visie uitgedrukt in: 1. behoud van kwaliteit en uitstraling, 2. woonlastenbeperking en energie en 3. comfortverbetering in relatie tot zorg.

Geen van de gebieden gaat 'op slot' maar de vraag naar uitbreiding via nieuwbouw is naar verhouding het grootst in het stedelijk gebied en in dorpen met een breed pakket aan voorzieningen. Alleen vraaggerichte plannen hebben kans van slagen: het juiste product, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek, op het juiste moment.

Toetsingskader woningbouwprojecten

In de visie is een toetsingskader opgenomen voor woningbouwprojecten (blz. 175). Op blz. 19 van de visie is een kaart opgenomen waaruit blijkt dat Schoonrewoerd wordt gekenmerkt als woondorp. Voor woondorpen geldt dat een plan met meer dan 5 woningen wordt geagendeerd in het regionaal overleg voor woningontwikkelingen in Alblasserwaard – Vijfheerenlanden. In dat overleg wordt toegelicht en afgestemd of de ontwikkeling past in de regionale woonbehoefte.

Planspecifiek

Agendering in het regionaal overleg is noodzakelijk. Bij het vaststellen van de regionale woonvisie (2013) was de gemeentelijk structuurvisie (2012) reeds vigerend waarin de ontwikkeling van het plangebied Overheicop 1a reeds stond opgenomen. Het plan wordt daarmee kwantitatief geacht in overeenstemming te zijn met de regionale woonvisie en zal in het regionaal overleg vooral op het gewenste kwaliteitsniveau nader besproken en afgestemd moeten worden. Het plan is inhoudelijk akkoord bevonden en in de Monitor Regionale Woonvisie opgenomen.

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Structuurvisie Leerdam 2020

In de Structuurvisie (van de voormalige gemeente) Leerdam 2020 ‘Hart voor kwaliteit aan de Linge’ (okt. 2012) staan de hoofdlijnen van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente en onderscheiden deelgebieden (wijken, kernen, buitengebied) in onderlinge samenhang. In de structuurvisie zijn voor Schoonrewoerd uitgangspunten beschreven voor het ruimtelijk beleid ter plekke. In de structuurvisie staat dat in de kern Schoonrewoerd in het kader van de dorpsvernieuwing een aantal projecten wordt uitgewerkt, waaronder de ontwikkeling van het plangebied Overheicop 1a. Uitgangspunt bij de projecten is het waar mogelijk in stand houden van het huidige voorzieningenniveau en het inpassen van enige woningbouw en bedrijventerrein voor de lokale behoefte. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de wens om in Schoonrewoerd nog beperkte ontwikkelingen te realiseren binnen de bestaande bebouwingscontouren.

In de structuurvisie is aangegeven dat de Dorpsstraat in Schoonrewoerd cultuurhistorische waarde heeft. Dit heeft te maken met het feit dat het dorp zich oorspronkelijk langs de Dorpsstraat als lintdorp heeft ontwikkeld. De Dorpsstraat bezit karakteristieke laanbeplanting en een grote ruimtelijke en functionele diversiteit aan bebouwing. Kenmerkend voor de Dorpsstraat is de kleinschalige bebouwing die het profiel begeleid. Daarnaast is de sterke ruimtelijke geleding van de wand en de afzonderlijke kappen van de panden karakteristiek. Aan beide zijden van de Dorpsstraat zijn karakteristieke diepe kavels aanwezig. Ten noorden en zuiden van de dorpskern wordt de bebouwing minder dicht.

Uitsnede uit plankaart Structuurvisie 2020 Leerdam.

Planspecifiek

Op de structuurvisiekaart is het plangebied Overheicop 1-3 met rood omlijnd met als aanduiding potentiele ontwikkellocatie (zie pijl). De ontwikkeling is derhalve in overeenstemming met de gemeentelijke structuurvisie.

Het gebied direct ten zuiden van het plangebied heeft als kenmerkt landschappelijke waarden en is tevens aangeduid als boomgaardzone. De ontwikkeling zal plaats moeten vinden met oog voor een overgang naar deze open en agrarische waarden.

3.3.2 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan voor de locaties is het bestemmingsplan ‘Schoonrewoerd Dorp” (vastgesteld 18 mei 2015) van de voormalige gemeente Leerdam, nu gemeente Vijfheerenlanden. Voor de locatie geldt de bestemming Bedrijf. Voor de locatie geldt tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1‘. Voor de locatie is een functieaanduiding specifieke vorm van bedrijf - verkoop tweedehands goederen van kracht. Binnen het bouwvlak geldt als Maatvoering een maximum bebouwingspercentage (75%), een maximum bouwhoogte (12 meter) en een maximum goothoogte (7 meter).

Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van de bestemmingsplannen nodig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hier in.

Luchtfoto en uitsnede vigerend bestemmingsplan Schoonrewoerd Dorp, plangebied in rode kader.

3.3.3 Wlstandsnota

De gemeente hanteert bij ruimtelijke ontwikkelingen de Welstandsnota Leerdam 2013 van de voormalige gemeente Leerdam, nu gemeente Vijfheerenlanden. In deze nota is het welstandstoezicht in de gemeente geregeld. Een bouwplan moet voldoen aan de reguliere eisen van welstand. Een aanvraag omgevingsvergunning kan de gemeente voorleggen aan de welstandscommissie. De welstandscommissie beslist of het bouwplan voldoet aan de welstandseisen.

Het doel van het welstandstoezicht is om een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de (bebouwde) omgeving. Door het opstellen van welstandsbeleid kan de gemeente in alle openheid een effectief en inzichtelijk welstandstoezicht inrichten en opdrachtgevers en ontwerpers in een vroeg stadium informeren over de criteria die bij de welstandsbeoordeling een rol spelen.

Planspecifiek

Het plan voor Overheicop 1a is nog niet op architectonisch niveau uitgewerkt. De welstandstoetsing vindt plaats als onderdeel van de toetsing op de omgevingsvergunning voor het bouwen. Het is aannemelijk dat binnen de kaders van voorliggend plan een architectonische uitwerking mogelijk is dat voldoet aan het welstandsbeleid. De Welstandsnota vormt daarom op voorhand geen belemmering voor voorliggend plan.

4 Milieutechnische Onderbouwing

Een bestemmingsplan moet voorzien in een goede ruimtelijke ordening, zoals de Wro ex art 3.1 stelt. De invulling van dit vereiste is in de jurisprudentie verder gepreciseerd. Onderstaand is per woon- en omgevingsaspect beoordeeld of en wat voor een wijziging er optreedt en of een goed woon- en leefklimaat voor zowel de omgeving als het plangebied zelf gegarandeerd blijft.

4.1 Milieueffectrapportage (M.e.r.)

4.1.1 Toetsingskader

Per 1 april 2011 is het Besluit-m.e.r. gewijzigd en in lijn gebracht met de Europese richtlijn hieromtrent (nr. 85/337/EEG). Voor deze wetswijziging kon bij de vraag of er een MER moest worden gemaakt, dan wel een mer-beoordeling moest worden uitgevoerd, worden volstaan met een toets aan de activiteiten en de bijbehorende getalsmatige grenzen uit het Besluit m.e.r. (bijlage C en D). Omdat de Europese richtlijn geen getalsmatige grenzen kent voor m.e.r.-plichtige activiteiten, zijn getalsmatige grenzen uit het Besluit-m.e.r. niet meer 'hard', maar hebben deze meer een indicatieve waarde.

Concreet betekent dit dat bij de vraag of er een m.e.r. of een mer-beoordeling dan wel een plan-m.e.r. moet worden uitgevoerd, niet zonder meer kan worden uitgegaan van de getalsmatige grenzen in kolom 2 van bijlage C en D, maar dat meer in algemene zin beoordeeld moet worden of er sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen, waardoor het opstellen van een MER noodzakelijk zou zijn.

Een plan-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:

het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project)mer noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project)m.e.r. noodzakelijk is; de activiteiten in het bestemmingsplan mogelijk leiden tot significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk).

Bij een planmer gaat het om besluiten uit kolom 3 van bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Een (project- of besluit)-m.e.r. betreft een besluit op grond waarvan geen nader Besluit-m.e.r. of (beoordelings-)plichtig besluit meer nodig is. Het plan schept dus geen kader meer voor een mer-(beoordelings)plichtig besluit. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een bestemmingsplan wat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een veehouderij (met aanzienlijke milieugevolgen). Het betreft hier besluiten uit kolom 4 van bijlage C en D van het Besluit-m.e.r.

Met de wijziging van het Besluit m.e.r., die op 7 juli 2017 in werking is getreden, is het voor alle activiteiten genoemd in kolom 1 van bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage verplicht om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Het maakt daarvoor niet uit of het een activiteit onder of boven de D-drempel waarde zit. Dit geldt zowel voor besluiten uit kolom 4 als voor besluiten (plannen) uit kolom 3 (plan-m.e.r.). In geval het project onder de drempelwaarde valt is deze beoordeling vormvrij. Dit betekent dat deze beoordeling via de officiële m.e.r.-beoordelingsprocedure kan geschieden, maar in veel gevallen zal een beoordeling in de toelichting bij het plan voldoende zijn.

4.1.2 Planspecifiek

Voorliggend plan valt in categorie D11.2 “Stedelijk ontwikkelingsproject. Het plan overschrijdt de getalsmatige grenzen van het Besluit m.e.r. (kolom C en D) niet. Deze grenzen zijn:

D 11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

D 11.2

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Tabel: Categorie D11.2 met getalsmatige grenzen. (bron: bijlage D van Besluit milieueffectrapportage)

Dit betekent dat er sprake is van een vormvrije mer beoordeling. Voor voorliggend plan kan op basis van de in hoofdstuk 2 beschrijving van het plan en hoofdstuk 4 de milieutechnische uitvoerbaarheid voldoende inzicht gegeven worden in de kenmerken, plaats en de potentiele milieugevolgen van het plan.

4.2 Bedrijven En Milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Planspecifiek

Groothandel in groente en fruit

Direct ten noordoosten van het plangebied, aan de overzijde van de Overheicop aan de Kalverweg 1, is een kleinschalig bedrijf in verkoop van groente en fruit gevestigd. In het bestemmingsplan heeft deze locatie de bestemming bedrijf categorie 1 en 2 met de specifieke bedrijfsaanduiding ‘ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - verkoop aardappelen, groente en fruit' tevens voor de verkoop van aardappelen, groente en fruit;

De bedrijfscategorie 1 en 2 betekent dat een afstand van 30 meter tot gevoelige bestemmingen (wonen) aangehouden moet worden in een rustige woonwijk en 10 meter in gemengd gebied. Gezien de grote diversiteit van functies, zijnde horeca, agrarisch, wonen en bedrijven aangrenzend aan de kern van het dorp, is hier goed te verantwoorden dat er sprake is van een gemengd stedelijk gebied. De afstand van het bedrijf voor verkoop van aardappelen, groenten en fruit tot de woningen in voorliggend plan bedraagt minimaal 15 meter. Er wordt derhalve voldoende afstand tussen de twee functies aangehouden. Daarbij is in de bestaande situatie op een kleinere afstand van ca. 10 meter reeds woonbebouwing toegestaan in het bestemmingsplan.

Café/eetsalon

Op de hoek van de Overheicop met de dorpsstraat is het café/eetsalon ‘De zwaan’ gelegen. Een café en of restaurant valt volgens de VNG richtlijn categorie 1. Dit betekent dat een afstand van 10 meter tot gevoelige bestemmingen (wonen) aangehouden moet worden in een rustige woonwijk en 0 meter in gemengd gebied. De afstand van het café en de woonbestemming in het voorliggende plan bedraagt minimaal 21 meter. Er wordt voldaan aan de richtlijn, onafhankelijk van het gebiedstype, en het café vormt dan ook geen belemmering voor voorliggend plan.

Agrarisch bedrijf

Aan de west- en zuidzijde van het plangebied grenst een agrarisch bedrijf met tevens een functie-aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - groothandel en loonbedrijf’. Conform de bij het vigerende bestemmingsplan opgenomen bijlage Lijst van bedrijfsactiviteiten geldt voor een loonbedrijven met een bedrijfsoppervlak groter dan 500 m² milieucategorie 3.1, waarbij een contour van 30 meter geldt (geluid) tot omgevingstype gemengd stedelijk gebied. Gezien de grote diversiteit van functies, zijnde horeca, agrarisch, wonen en bedrijven aangrenzend aan de kern van het dorp, is hier goed te verantwoorden dat er sprake is van een gemengd stedelijk gebied. Voor voorliggend plan dient daarom een afstand van 30 meter aangehouden te worden waarbinnen geen bebouwing met een gevoelige functie is gelegen.

In voorliggend plan ligt de bedrijfsbebouwing echter op een afstand van 21,5 meter. De dichtstbijzijnde loodsen worden echter gebruikt voor opslag van derden en niet voor activiteiten van het loonwerkersbedrijf. Daarom is in overleg bepaald dat de meest dichtstbijzijnde loodsen een bedrijfsbestemming krijgen van milieucategorie maximaal 2 onder andere ten behoeve van opslag. De milieucategorie voor opslag is 2 en kent een afstand van 10 meter tot gevoelige bestemmingen in gemengd stedelijk gebied:

6312

52109

Opslaggebouwen (verhuur opslagruimte)

De schuren zullen dus, conform de feitelijke situatie, niet meer gebruikt worden door het loonwerkersbedrijf. De afstand van de opslagschuur tot de woonbestemming bedraagt 10,66 meter en voldoet daarmee aan de voorgeschreven richtafstand.

Daarnaast zijn de gronden ten noorden van de opslaghal als groen bestemd. Deze gronden zullen als onderdeel van de planuitwerking ook als zodanig ingericht worden. Hiermee wordt voorkomen dat het buitenterrein, direct grenzend aan het water en de daarachterliggende nieuwe woonbestemming niet gebruikt kan worden voor bedrijfsdoeleinden en zodoende nog geluidshinder kan veroorzaken op een afstand dichterbij dan op basis van richtlijn toegestaan.

Het loonwerkersbedrijf zelf is door de gedeeltelijke herbestemming gelegen op ca. 38 meter van de woonbebouwing in voorliggend plan.

De ontsluiting van het loonwerkersbedrijf vindt plaats aan de oostzijde direct aan de Schaikseweg en daarmee niet langs het plangebied. Om deze voorwaarde te borgen is in de planregels opgenomen dat de verkeersbestemming enkel gebruikt mag worden voor bestemmingsverkeer van de aangrenzende woonbestemmingen en niet voor bestemmingsverkeer voor aangrenzende bedrijven.

Er wordt in dit plan derhalve voldoende afstand tot het loonwerkersbedrijf, de opslaghal en de ontsluitingsweg van het loonwerkersbedrijf aangehouden.

Spuitzones

Vanuit het oogpunt van gezondheidsrisico’s als gevolg van bestrijdingsmiddelen is voorgeschreven dat de afstand tussen een boomgaard en een woning minimaal 50 meter dient te bedragen. Op de aangrenzende agrarische gronden ten zuiden van het plangebied zijn op basis van het vigerende bestemmingsplan boomgaarden toegestaan. Dit vormt een beperking voor de ontwikkeling van de woningen in het plangebied.

Eén van de initiatiefnemers van het plan is tevens eigenaar van de agrarische gronden. In overleg met deze grondeigenaar is besloten om de eerste 50 meter van de agrarische gronden aan de zuidzijde op te nemen in voorliggend bestemmingsplan, waarbij de bestemming en regels, uit het vigerende plan overgenomen worden met als enige uitzondering dat het gebruik van de gronden voor fruitteelt en of een boomgaard niet toegestaan is. Hiermee worden negatieve effecten als gevolg van drift van gewassenbestrijdingsmiddelen voorkomen.

Conclusie

Gezien bovenstaande conclusies kan gesteld worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

4.3 Geluidhinder

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt ernaar gestreefd om de geluidhinder als gevolg van spoor-, wegverkeer of industrie te beperken. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er normen gesteld tot welke maximale geluidsniveaus geluidgevoelige functie belast mogen worden. De Wgh geeft tevens aan in welke situaties middels onderzoek aangetoond moet worden of aan deze normen voldaan kan worden. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening en bijbehorende jurisprudenties zijn aanvullende onderzoek verplichtingen gesteld.

Planspecifiek

Om te bepalen of de geluidsnormen voor de negen nieuwe woningen niet overschreden worden is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 1 Akoestisch onderzoek Wet geluidhinder Overheicop te Schoonrewoerd (Referentie: PLA 17.09 28 november 2017). De conclusie van het akoestisch onderzoek luidt:

Het plan voor de bouw van 10 woningen aan de Overheicop 1 - 3 te Schoonrewoerd ligt binnen de geluidzone van de N484 en de Schaikseweg. Het wegverkeer op de beide wegen leidt niet tot een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Dit geldt ook voor de niet-gezoneerde 30 km/uur-wegen in de nabijheid van het plan. Daarmee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Een Hogere waardeprocedure is niet nodig. Het plan voldoet aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder.

In het akoestisch onderzoek is nog uitgegaan van tien woningen. In de latere definitieve planuitwerking is gekozen voor negen woningen. De rooilijnen van de bebouwing wijzigen niet, daarmee de berekende geluidbelasting op de gevels ook niet. Het onderzoek voor de tien woningen is daarom ook representatief voor het uiteindelijk voorliggende plan met negen woningen.

4.4 Flora En Fauna

Per 1 januari 2017 geldt de Wet natuurbescherming. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet. De nieuwe Wet natuurbescherming (Natuurwet) voorziet in vereenvoudigde regels ter bescherming van de natuur, in decentralisatie van bevoegdheden naar provincies en in een goede aansluiting op het omgevingsrecht. Er wordt beter aangesloten op de Europese regelgeving en er wordt een duidelijker onderscheid gemaakt tussen soorten die Europees beschermd zijn en Nationaal beschermde soorten.

Met de Wet natuurbescherming komt de bevoegdheid voor het verlenen van ontheffingen en vrijstellingen bij ruimtelijke ingrepen in principe bij de provincies te liggen. Dit is conform het bestuursakkoord natuur waarin is aangegeven dat de decentralisatie van de taken en bevoegdheden op het vlak van de natuurwetgeving haar beslag zal krijgen in de Wet natuurbescherming. Provincies nemen hiermee de taak over die tot nu toe werd uitgevoerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). Daarmee is de provincie bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en activiteiten (hierna genoemd ‘handelingen’) bij Natura 2000-gebieden (de gebiedsbeschermings-bepalingen) en dier- en plantensoorten (de soortenbeschermingsbepalingen). Alleen bij ruimtelijke ingrepen waarmee grote nationale belangen zijn gemoeid, blijft het Rijk bevoegd gezag.

Planspecifiek

Voor de locatie wijzigt de bestemming van Bedrijf naar Wonen. Bij het wijzigen van de bestemming en het transformeren van een locatie moet beoordeeld worden of er geen beschermde gebieden en of soorten benadeeld worden als gevolg van de planontwikkeling. Om dit te beoordelen is een Quickscan uitgevoerd, zie bijlage 2. De conclusie van het onderzoek luidt:

Gebiedsbescherming

Het plan is niet in of nabij een NNN gebied gelegen. Het plangebied ligt op circa 900 meter afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied. De werkzaamheden, van beperkte omvang en van tijdelijke aard, zullen slechts een lokaal effect hebben. Ook is er geen sprake van toename in verkeersintensiteit of ander gebruik ten opzichte van de uitgangssituatie. Er worden voor zover bekend geen bomen gekapt. Het onderdeel houtopstanden van de Wet Natuurbescherming is dan ook niet van toepassing.

Soortenbescherming

Een aantal van de mogelijke voorkomende soorten zijn Europees beschermde soorten (Habitat- en vogelrichtlijn), waarvoor aantasting van rust- en verblijfplaatsen een ontheffingsplicht, in het kader van de Wet natuurbescherming geldt. Op basis van verspreidingsgegevens, de aanwezige habitats en de biotoopeisen van individuele diersoorten zijn beschermde gebouw bewonende vleermuizen, gierzwaluw en huismus niet uit te sluiten binnen het plangebied. Door de sloop van de opstallen worden (mogelijk) vaste rust- en verblijfsplaatsen van deze soorten aangetast.

Op basis van het veldbezoek, de verspreidingsgegevens, de aanwezige habitattypen en biotoopeisen van de mogelijk in de omgeving voorkomende soorten worden van de overige (niet-vrijgestelde) nationaal of Europees beschermde soorten, geen vaste rust- en verblijfplaatsen verwacht binnen het plangebied. Nader onderzoek naar deze eventueel binnen het plangebied voorkomende overige beschermde soorten is dan ook niet nodig.

Gezien bovenstaand onderzoek is er dus geen sprake van benadeling voor beschermde gebieden. Voor beschermde soorten is dit voor een drietal soorten, vleermuis, gierzwaluw en huismus niet uit te sluiten. Voor deze soorten is daarom een nader onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 3. De conclusie van het nader ecologisch onderzoek luidt: ‘

Conclusies en aanbevelingen

6.1 Huismus

Wat betreft de Huismus luidt de conclusie dat er geen huismussen broeden binnen het plangebied. Er is in het plangebied geen geschikt biotoop aanwezig voor deze soort. Er zijn wel huismussen waargenomen bij de bebouwing aan de achterzijde van de Kalverweg. De aanwezige bebouwing en tuinen bieden hier wel geschikt leefgebied.

6.2 Gierzwaluw

De daken van de bebouwing met golfplaten (gebouw 1 t/m 3 en 5) zijn niet geschikt voor gierzwaluwen om te broeden. Bij de overige drie gebouwen is invliegen door een Gierzwaluw vanwege de hoogte van het gebouw of de bouwstijl niet mogelijk. Tevens zijn hier geen invliegbewegingen waargenomen. De aanwezigheid van nesten van de Gierzwaluw kan worden uitgesloten.

6.3 Vleermuizen

Met de bouwkundige inspectie kon de aanwezigheid van kraam- en zomerverblijven van vleermuizen worden uitgesloten in de aanwezige bebouwing. Voor een tweetal gebouwen was het niet mogelijk om middels de bouwkundige inspectie paarverblijven uit te sluiten. Uit het onderzoek in het najaar is gebleken dat er geen paarverblijven aanwezig zijn binnen het plangebied. De aanwezigheid van paarverblijven kan dus ook worden uitgesloten.’

Gezien bovenstaande conclusies op basis van de onderzoeksrapporten vormt het aspect flora en fauna geen belemmering voor voorliggend plan.

4.5 Bodem

Het is wettelijk geregeld (Wbb en bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen, als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Indien sprake is van een verdachte locatie dient onderzocht te worden in welke mate de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Planspecifiek

Voor de locatie wijzigt de bestemming van Bedrijf naar Wonen. Om te bepalen of de milieuhygiënische bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogd gebruik is een bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 3. De conclusie van het onderzoek luidt: ‘Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein geschikt voor de huidige en de toekomstige bestemming. Op de locatie zijn nog twee ondergrondse tanks aanwezig. Dit betreft een benzinetank bij de tankplaats en een HBO-tank onder de winkel. Geadviseerd wordt om de aanwezige ondergrondse tanks door een daartoe erkend bedrijf te laten saneren (reinigen en verwijderen) en daarbij direct de aanwezige (zintuiglijk) verontreinigde grond te laten ontgraven en afvoeren naar een erkend verwerker.’

Gezien bovenstaande conclusie vormt het aspect bodem geen belemmering voor de bestemmingswijziging naar wonen.

4.6 Luchtkwaliteit

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde	Geldig
Stikstofdioxide (NO₂)	jaargemiddelde concentratie	40 µg / m³	sinds 2015
Stikstofdioxide (NO₂)	Uurgemiddelde (mag max. 18 keer per jaar worden overschreden)	200 µg / m³
Fijn stof (PM₁₀)	jaargemiddelde concentratie	40 µg / m³	vanaf 11 juni 2011
Fijn stof (PM₁₀)	24-gemiddelde concentratie (mag max. 35 keer per jaar worden overschreden)	50 µg / m³	vanaf 11 juni 2011
Fijn stof (PM_2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg / m³	Sinds 2015

Tabel: grenswaarden maatgevende stoffen Wet luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

In het Besluit NIBM (Niet in Betekenende Mate) en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit kan het geval zijn wanneer een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀.

Planspecifiek

Een plan voldoet in de regel aan het NIBM criterium als het minder dan 1.500 woningen betreft dan wel als er sprake is van een BVO van maximaal 100.000 m². Voorliggend plan blijft ruim onder het criterium. Nader onderzoek in het kader van luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk.

Voorts is de huidige situatie ten aanzien van de luchtkwaliteit in beeld gebracht. Hiervoor is de site https://www.nsl-monitoring.nl geraadpleegd.

Concentratie stikstof, plangebied nabij pijl (bron: NSL Monitoringstool)

Concentratie PM10 fijnstof, plangebied nabij pijl (bron: NSL Monitoringstool)

Concentratie PM 2,5 fijnstof, plangebied nabij pijl (bron: NSL Monitoringstool)

De concentraties blijven op basis van de NSL monitoringstool onder de wettelijk vereiste gemiddelde concentraties. De WHO en GGD hanteren advieswaarden voor fijn stof (PM10) van 20 microgram per kuub, en 10 microgram per kuub voor PM2,5 wat lager ligt dan de wettelijke grenswaarden. Voorliggend plan is getoetst aan het wettelijk vereiste.

4.7 Externe Veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

Bij groepsrisico is niet een contour bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Bij groepsrisico wordt gewerkt met een oriëntatiewaarde en niet met een grenswaarde. Hoe meer mensen dicht op de bron zijn bij een bepaalde calamiteit, hoe groter het effect. Het Bevi stelt dat bij elk bestemmingsplan, waar een relevant groepsrisico aanwezig is dit moet worden verantwoord, ook wanneer dit onder de oriëntatiewaarde ligt. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico hoe zwaarder de verantwoording is.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Het Bevi is gericht aan het bevoegd gezag inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

Het toetsingskader voor het onderdeel transportroutes gevaarlijke stoffen is het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Dit besluit is op 1 april 2015 in werking getreden. Bepaald moet worden of binnen de invloedsfeer van deze transportassen gevoelige functies mogelijk zijn. Hierbij wordt onderscheidt gemaakt in plaatsgebonden en groepsrisico. Een onderdeel van houdt in dat voor sommige transportassen rekening worden gehouden met het Plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het PAG is het gebied tot 30 meter van de transportas waarin, bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden. Het Bevb vervangt hiermee de circulaires Zonering langs hogedruk aardgasleidingen (1984) en Zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen (1991).

Planspecifiek

Om te beoordelen of er risico’s Externe Veiligheidsrisico’s zijn, is de risicokaart van de provincie geraadpleegd. De risicokaart toont dat er geen Bevi-inrichtingen, transportroutes gevaarlijke stoffen en buisleidingen aanwezig zijn nabij het plangebied. Het plan ligt niet binnen plaatsgebonden risicocontouren van risicobronnen. Het aspect Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

Transport gevaarlijke stoffen

Er zijn geen gevaarlijke transportroutes in de directe nabijheid van het plangebied. De provinciale weg (N484) ligt op 235 m van het plangebied, ruim buiten de Risicocontour met Risicoafst. (PR 10-8) van 79 meter.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen op of nabij het plangebied. Dit aspect vormt derhalve geen belemmering voor het plan.

Uitsnede risicokaart, plangebied binnen rode ovaal (bron: IPO)

Bestrijdbaarheid van de omvang van een ramp of zwaar ongeval

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, zal de brandweer inzetten op het beperken of voorkomen van effecten. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen. Daarnaast wordt voor de nadere uitwerking van het plan in de omgevingsvergunning door de Veiligheidsregio Utrecht verwezen naar de ‘Handleiding Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid’ van de Brandweer.

Mogelijkheden tot zelfredzaamheid

Bij een calamiteit, waarbij toxische stoffen (kunnen) vrijkomen, is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij dat incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij het genoemde incidentscenario is het advies om te schuilen in een gebouw en de ramen, deuren en ventilatieopeningen te sluiten. In het plangebied zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om dit advies tijdig op te volgen.

Gezien bovenstaande conclusies zijn van uit het aspect Externe veiligheid geen aanvullende randvoorwaarden van toepassing op het plan. Het aspect Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

Bevi-inrichtingen en overige veiligheidsrisico’s

Er zijn geen Bevi of overige veiligheidsrisco’s nabij het plangebied gelegen. Aan de noordzijde van Schoonrewoerd is een lpg installatie en een bedrijf gericht op Vervaardiging van zuivelproducten (ammoniakkoelinstallaties).

4.8 Archeologie En Cultuurhistorie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als waardevol beschouwd. De Monumentenwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed grotendeels bij de gemeente. Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt binnen een door de provincie aangeduide historische dorpskern (zie paragraaf 2.2.1). Voor de ontwikkeling hoeven geen structuren zoals wegen of watergangen aangepast te worden. De omvang, verkaveling, dichtheid, korrelgrootte en ontwerpen zijn passend moeten zijn binnen de huidige bebouwingsstructuur, de dorpse maat en de identiteit van de historische dorpskern. Zie voor deze toelichting ook paragraaf 2.2 en paragraaf 3.2.2.

Diverse panden in Schoonrewoerd hebben als kenmerk Bouwaanduiding karakteristiek. Dit geldt o.a. voor het belendende pand op de hoek Overheicop - Schaikseweg en het daar tegenovergelegen pand Dorpsstraat 5 (zie ook rapport cultuurhistorie schoonrewoerd beeldbepalende panden, Stichting Dorp, Stad en Land, augustus 2014). Er staan geen monumenten of karakteristieke panden op de planlocatie.

Archeologie

Op basis van de vigerende bestemmingsplannen geldt voor de planlocatie de dubbelbestemming archeologische waarde 1. Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht indien het nieuw te bebouwen oppervlak niet groter is dan 30 m² of voor zover het werkzaamheden in de bodem betreft tot een diepte van 30 cm onder het bestaande maaiveld. De beoogde ontwikkeling voor dit plandeel voldoet daar niet aan. Er geldt daarom voorafgaand aan de werkzaamheden en onderzoek-verplichting.

Voor de planontwikkeling is daarom een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 4. De conclusie van het onderzoek luidt:

‘Indien er (mogelijk) archeologische waarden aanwezig zijn:

a) Worden deze archeologische waarden verstoord door de voorgenomen bodemingrepen? Zo ja, op welke wijze?

De mogelijke resten gerelateerd aan de historische kern van Schoonrewoerd zullen worden verstoord door de voorgenomen ontwikkeling.

b) Welke maatregelen kunnen worden genomen om voldoende rekening te houden met deze archeologische waarden?

Geadviseerd wordt om een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek dient zich met name te richten op de locaties van de nieuwbouw. Aangezien het plangebied grotendeels is bebouwd wordt geadviseerd het onderzoek te laten plaatsvinden als archeologische begeleiding bij de sloop van de huidige bebouwing en het uitgraven van de bouwput voor de nieuwbouw.’

Het aantasten van archeologische waarden kan in voorliggend plan niet uitgesloten worden. Nader onderzoek in de vorm van proefsleuven is daarom noodzakelijk. Omdat de aanwezige bebouwing in de bestaande situatie nog in gebruik is, is besloten om de proefsleuven uit te voeren als onderdeel van de werkzaamheden voor de omgevingsvergunning voor het slopen en het bouwen van de woningen. Bij de omgevingsvergunning wordt daarmee definitief beoordeeld of archeologische waarden niet aangetast worden.

4.9 Waterhuishouding

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Europees

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden. De richtlijn heeft tot doel de chemische en ecologische kwaliteit van al het oppervlakte- en grondwater in Europa te verbeteren. De richtlijn stelt daartoe eisen aan het waterbeheer in alle lidstaten. De Europese Kaderrichtlijn heeft, waar het gemeenteN betreft, consequenties voor riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid (inrichting van watergangen en oevers).

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

In de rijksnota ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21) is als kernpunt aangegeven dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaar-heid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterschap Rivierenland

Het Waterschap Rivierenland is verantwoordelijk voor en werkt aan een duurzaam waterbeheer voor

een veilig en leefbaar ‘Rivierenland’. Bij alle in- en uitbreidingsplannen adviseert en toetst het Waterschap op hydrologische effecten, waarbij het hydrologisch neutraal ontwikkelen het uitgangspunt is. Kortom, het initiatief mag niet leiden tot een verandering in de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving. Naast het beheerplan beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een watervergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels. Deze watervergunning wordt vervolgens door het waterschap verleend of geweigerd. Ook is het mogelijk dat nadere eisen worden gesteld aan de vergunningverlening.

Waterbeheerprogramma 2016-2021 'Koers houden, kansen benutten'

Het waterbeheerprogramma geeft richting aan het waterbeheer in het hele rivierengebied voor de periode 2016-2021. Met dit programma blijft het waterschap op koers om het rivierengebied veilig te houden tegen overstromingen, om voldoende en schoon water te hebben en om het afvalwater effectief te zuiveren. Bij de uitvoering van het programma wordt meebewogen met alle veranderingen en worden kansen benut die zich voordoen in de regio. Het waterbeheerprogramma beschrijft wat het waterschap in de planperiode (2016-2021) wil bereiken en hoe.

Kaderrichtlijn water (planperiode 2)

In het eerste KRW Rivierenlandplan uit 2009 heeft Waterschap Rivierenland vastgesteld aan welke eisen de waterkwaliteit in het rivierengebied moet voldoen en welke maatregelen nodig zijn om deze doelen te bereiken. Het bevat een haalbaar en betaalbaar pakket aan maatregelen

Op 26 september 2014 heeft het algemeen bestuur van Waterschap Rivierenland ingestemd met het ontwerp KRW-Rivierenlandplan 2 (2016-2021). In dit plan wordt de 1e uitvoeringsperiode (2010-2015) geëvalueerd, wordt een strategie voor de nieuwe uitvoeringsperiode beschreven en worden verdere maatregelen ter verbetering van de waterkwaliteit voorgesteld. Daarnaast wordt een prognose gegeven van de toestand van de KRW waterlichamen in 2021. Ook wordt ingegaan op onderzoek en monitoring, samenwerking met andere organisaties en de kosten van het maatregelpakket.

Hoofdzakelijk wordt ingezet op inrichting- en beheermaatregelen en het beperken van de emissies van verontreinigende stoffen. Het gaat hierbij vooral om aanleg en reconstructie van natuurvriendelijke oevers, verbreden/verdiepen van watergangen en het vispasseerbaar maken van stuwen en overige kunstwerken. Maar ook om optimalisatie van beheer en onderhoud, natuurvriendelijk beheer, baggeren, nieuwe onderzoeksmaatregelen en het beperken van emissies uit de landbouw. Eveneens worden enkele rioolwaterzuiveringsinstallaties aangepast.

Planspecifiek

Bestaand watersysteem

Uit de watertoets blijkt dat de watergang aan de zuidzijde van het plangebied een C-watergang is. Dit zijn watergangen met voornamelijk een waterbergende functie. Deze watergangen zijn van beperkt belang voor het waterbeheer en er geldt geen onderhoudsplicht. Voor het gebied Vijfheerenlanden (waar het plangebied binnen ligt) geldt dat in samenwerking met het waterschap eigenaren van aangrenzende percelen ook ‘wegsloten’ moeten baggeren. Er zijn geen waterkeringen, persleidingen, grondwaterzones of wegen van WSRL aanwezig in en rondom het plangebied

Verhard oppervlak

De bestaande situatie is volledig verhard, met uitzondering van een bestaande groenstrook langs een watergang aan de zuidzijde van het plangebied. Voor het plan is de van verharding in de toekomstige situatie zo goed mogelijk ingeschat (Hierin in ogenschouw genomen de maximale verhard opp. inclusief verharde terrassen, het parkeren op eigen terrein en tegelwerk in voortuinen.

Het bestaand verhard oppervlak van het terrein waar de woningen komen (de woonbestemming) bedraagt 3239 m²
De toekomstig verharde bestemming (woningen, parkeren en tuinverharding bedraagt 2330,5 m².

Het waterbeleid van het waterschap Rivierenland schrijft een watercompensatie in stedelijk gebied voor wanneer verhard oppervlakte toeneemt. In voorliggend plan treedt een afname van verharding op van 908,5 m². Er is derhalve geen compensatie in de vorm van bijvoorbeeld open water noodzakelijk.

Hemelwater en Vuilwater afvoer

Het hemelwater wordt naar de nabijgelegen watergang afgevoerd. Het vuilater zal, via 1 aansluiting met een inspectieput, aangesloten worden op het nabijgelegen riool.

Materialen

Bij het de nieuwbouw van de woning zullen geen uitloogbare materialen worden toegepast. Kunststof en epdm zijn daarin de oplossingen voor zink en lood.

Drooglegging

Het peilgebied VHL705 heeft peilen ZP -0,52 / WP -0,67 m NAP. De maaiveldhoogte in het plangebied is tussen +1,00 en +1,40 m NAP in. Dus er is voldoende drooglegging.

Gezien bovenstaande vormt het aspect water geen belemmering voor onderhavig plan.

4.10 Verkeer En Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

Planspecifiek

Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van de negen woningen in het plan is gebruik gemaakt van het beleidskader nota Parkeernormen Leerdam van 2009 van de voormalige gemeente Leerdam, nu gemeente Vijfheerenlanden.

Op basis van de nota is het plangebied aangewezen als ‘rest bebouwde kom’. Als uitgangspunt voor de te hanteren parkeernorm ent het gebied dat daarvoor ingericht moet worden geldt:

‘In de overige woongebieden en de omliggende dorpen wordt flexibel met de openbare ruimte omgegaan. Bij nieuwe functies wordt voor het plangebied een parkeerbalans opgesteld met maximale parkeernormen. Wanneer in de omgeving geen mogelijkheden zijn om binnen die normen het parkeren op te vangen, moet de resterende parkeercapaciteit door de initiatiefnemer worden gecompenseerd op eigen terrein.’

De aan te houden parkeernorm voor woningen in ‘rest bebouwde kom’ met een prijscategorie van € 220.000,- tot € 400.000,- (prijspeil 2009) bedraagt maximaal 1,9. In of rondom het plan moet derhalve voorzien worden in 9 x 1,9 = 17,1 parkeerplaatsen.

In de huidige openbare ruimte is gezien de smalle Overheicop geen ruimte om parkeren in de openbare ruimte op te lossen. Daarom zijn alle parkeerplaatsen op eigen terrein opgelost. In het parkeerhofje zijn 12 parkeerplaatsen ingepast. Op eigen terrein bij de twee-onder-één-kappers en naast de rijwoningen zijn nog eens 10 parkeerplaatsen ingepast. Van deze 10 parkeerplaatsen mogen van de 2 parkeerplaatsen maar 1 meegeteld worden omdat deze in de praktijk niet volledig benut worden. Dat betekent dat van de 10 parkeerplaatsen maar 5 parkeerplaatsen meegeteld mogen worden.

Door de 12 parkeerplaatsen in het hofje en de 5 op eigen terrein kan voldaan worden aan de eis ten minste 17 parkeerplaatsen zoals gesteld in de nota Parkeernormen Leerdam.

De Overheicop is een smalle maar doorgaande weg naar de kern Overheicop. De verkeersstructuur van de Overheidcop en de omliggende woningen is ruim voldoende om de verkeerstoename door de 9 woningen op te kunnen vangen.

Het aspectverkeer en parkeren vormt dan ook geen belemmering voor het plan.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Plansystematiek

Het bestemmingsplan ‘’Overheicop 3a Schoonrewoerd’ heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van woningen. Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht op het direct aangrenzende bestemmingsplan ter plaatse ‘Landelijk gebied rondom de Vecht” en bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten.

Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en planregels. De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplan-vormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. Voor iedere bestemming is een toegesneden bebouwingsregeling opgenomen. In het kader van de landelijke uniformering en standaardisering voldoet het plan aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

5.2 Opzet Van De Regels

Overeenkomstig de SVBP2012 zijn de regels van voorliggend bestemmingsplan onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. Hoofdstuk 3 en 4 bevatten de algemene regels respectievelijk de overgangs- en slotregels. Hierna wordt de inhoud van de regels per hoofdstuk kort toegelicht. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn regels gegeven voor de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen,

zoals die zijn aangegeven op de verbeelding. Per bestemming zijn in de bestemmingsomschrijving de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Daarnaast is per bestemming bepaald welke vormen van bebouwing zijn toegestaan. In beginsel zijn hoofdgebouwen uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken, waarbij dient te worden voldaan aan de voorgeschreven maatvoering (met name de maximale goot- en/of bouwhoogte).

De verschillende bestemmingen bevatten, indien nodig, specifieke gebruiksregels. Per bestemming is daarnaast bepaald in welke gevallen burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bestemmingsplan. In paragraaf 6.3 wordt nader ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat de volgende algemene regels:

de anti-dubbeltelbepaling;
algemene bouwregels;
algemene aanduidingsregels;
algemene afwijkingsregels;
algemene wijzigingsregels;
overige regels.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 van de regels bevat twee artikelen. In het eerste artikel is het overgangsrecht opgenomen, zoals dat ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het tweede artikel bevat de slotregel. In de slotregel is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

5.3 De Bestemmingen

In het plangebied zijn verschillende bestemmingen weergegeven. Hieronder wordt een nadere beschouwing gegeven van deze bestemmingen.

Artikel 3 Agrarisch

De bestemming Agrarisch is opgenomen omdat op de gronden direct ten zuiden van de nieuwe woningen planologisch een boomgaard toegestaan was. Rondom boomgaarden geldt een spuitzone van 50 meter waar geen woningbouw toegestaan is. Een zone van 50 meter aangrenzend aan de woonbestemming is opgenomen en bestemt als Agrarisch conform het vigerende beleid met als enige uitzondering dat op deze gronden geen boomgaarden zijn toegestaan. De regels van de bestemming, zijn gebaseerd op het bestemmingsplan het vigerende bestemmingsplan ‘Schoonrewoerd dorp’.

Artikel 4 Bedrijf

Een deel van het loonwerkersbedrijf, dat feitelijk gebruikt wordt voor opslag van derden, is bestemd als een algemeen bedrijf met milieucategorie 2. Door het omzetten van de bestemming is de woonfunctie naast het bedrijf mogelijk. De regels van de bestemming, zijn gebaseerd op het bestemmingsplan het vigerende bestemmingsplan ‘Schoonrewoerd dorp’.

Artikel 5 Groen

Tussen het agrarisch loonwerkersbedrijf en de woningen is een groenstrook en een bestaande watergang opgenomen. Op deze wijze wordt zowel planologisch als ruimtelijk-kwalitatief afstand gehouden tussen deze functies. De regels van de bestemming, zijn gebaseerd op het bestemmingsplan het vigerende bestemmingsplan ‘Schoonrewoerd dorp’.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

In het plangebied is de parkeerstrook aangrenzend aan de Overheicop bestemt als ’Verkeer – Verblijfsgebied’. De regels van de bestemming, zijn gebaseerd op het bestemmingsplan het vigerende bestemmingsplan ‘Schoonrewoerd dorp’.

Artikel 7 Water

Artikel 8 Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd om de nieuw beoogde woningen planologisch mogelijk te maken. De regels van de bestemming, zijn gebaseerd op het bestemmingsplan het vigerende bestemmingsplan ‘Schoonrewoerd dorp’..

Artikel 9 Waarde – Archeologie 1

Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn de gronden waar mogelijk archeologische waarden in de grond zitten aangeduid met archeologische waarde. Door middel van deze dubbelbestemming blijven de eventueel aanwezige waarden in de ondergrond afdoende beschermd.

De regels van de bestemming, zijn gebaseerd op het bestemmingsplan het vigerende bestemmingsplan ‘Schoonrewoerd dorp’.

6 Maatschappelijk En Economische Uitvoerbaarheid

Naast ruimtelijke uitvoerbaarheid wordt de beoogde ontwikkeling van het plangebied ook getoetst aan economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.1 Economische Uitvoerbaarheid

Op grond van de Grondexploitatiewet dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het vaststellen van het bestemmingsplan of ander ruimtelijk plan, tenzij de economische uitvoerbaarheid anderszins is gegarandeerd,

De procedurekosten voor het plan worden middels de gemeentelijke legeskosten op initiatiefnemer verhaald. Tevens wordt een anterieure overeenkomst en of een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het plan. Hiermee zijn kosten en risico’s verdeeld. Vanuit het plan vloeien geen overige kosten of risico’s voort die voor rekening van de gemeente zijn. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee verzekerd.

6.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.2.1 (Verslag inspraak en artikel 3.1.1 Bro overleg)

Het ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan organisaties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

6.2.2 (verslag zienswijzen)

Het plan wordt tevens gedurende de ontwerpfase in het kader van art 3.8 Wro en volgens afdeling 3.4 van de Awb ter inzage gelegd. Een ieder wordt gedurende deze periode in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan in te dienen.

Bijlagen Bij Regels - 1

Bijlage bij de Regels 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten

Bijlagen Bij Toelichting - 1

Bijlage 1 akoestisch onderzoek Wgh Overheicop te Schoonrewoerd

Bijlagen Bij Toelichting - 2

Bijlage 2 quick scan flora en fauna Overheicop 1 te Schoonrewoerd 26-2-2018

Bijlagen Bij Toelichting - 3

Bijlage 3 Rapportage Ecologisch onderzoek Overheicop 1 Schoonrewoerd_okt18

Bijlagen Bij Toelichting - 4

Bijlage 4 verkennend bodemonderzoek Overheicop 1a Schoonrewoerd

Bijlagen Bij Toelichting - 5

Bijlage 5 bureau- en inventariserend archeologisch onderzoek Overheicop 1a Schoonrewoerd

KadastraleKaart.com

Overheicop 1a

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

Artikel 2 Wijze Van Meten

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Nadere eisen

3.4 Afwijken van de bouwregels

3.5 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Bedrijf

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Nadere eisen

Artikel 5 Groen

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.4 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 7 Water

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 8 Wonen

8.1 Bestemmingsomschrijving

8.2 Bouwregels

8.3 Afwijken van de bouwregels

8.4 Specifieke gebruiksregels

8.5 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 9 Waarde - Archeologie 1

9.1 Bestemmingsomschrijving

9.2 Bouwregels

9.3 Nadere eisen

9.4 Afwijken van de bouwregels

9.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

9.6 Wijzigingsbevoegdheid

3 Algemene Regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Artikel 11 Algemene Bouwregels

11.1 Hoogteregels

11.2 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

11.3 Overschrijding bouwgrenzen

Artikel 12 Algemene Gebruiksregels

Artikel 13 Algemene Afwijkingsregels

13.1 Algemeen

13.2 Voorwaarden

Artikel 14 Algemene Wijzigingsregels

Artikel 15 Algemene Procedureregels

15.1 Afwijkingsbevoegdheid

15.2 Wijzigingsbevoegdheid

15.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

16.2 Overgangsrecht gebruik

Artikel 17 Slotregel

1 Inleiding

1.1 Aanleiding En Doelstelling

1.2 Leeswijzer

2 Het Plan

2.1 Ligging Van Het Plangebied

2.2 Beschrijving Plan

2.3 Beeldkwaliteitsparagraaf

3 Beleidsmatige Onderbouwing

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

3.2 Provinciaal En Regionaal Beleid

3.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit

3.2.2 Verordening Ruimte

3.2.3 Regionale woonvisie

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Structuurvisie Leerdam 2020

3.3.2 Vigerend bestemmingsplan

3.3.3 Wlstandsnota