het bestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag' met identificatienummer NL.IMRO.1961.bpHH1eherziening-VG02 van de gemeente Vijfheerenlanden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels in dit plan, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

de aan een gebied toegekende, of naar verwachting voorkomende, waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

Een stedenbouwkundig accent, mede om de bijzondere functie van een gebouw te accentueren;

het op de plankaart of in de regels aangegeven percentage tot waar het bouwperceel maximaal mag worden bebouwd, of wanneer dat in deze regels uitdrukkelijk is bepaald, het percentage tot waar het bouwvlak maximaal mag worden bebouwd;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen;

een bedrijf dat vanwege zijn kleinschalige omvang en geringe invloed op de omgeving kan worden uitgeoefend in een gedeelte van de gebouwen bij een woonbestemming door de gebruik(st)er van die woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, waaronder mede een bed & breakfast is begrepen;

voortbrengsel van de beeldende kunsten, kunstuiting;

een dienstverlenend of kunstzinnig beroep, dat in of bij de gebouwen bij een woonbestemming wordt uitgeoefend, door de gebruik(st)er van die woning, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een of meer bedrijfsactiviteiten;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein;

bebouwing aanwezig ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan;

gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

activiteiten ter ontspanning in de vorm van sport, spel, toerisme en educatie, waarbij overnachting uitdrukkelijk is uitgesloten;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen zoals bijvoorbeeld een kantoor, uitzendbureau, reisbureau, kapper, schoonheidssalon, fysiotherapeut, belwinkel en internetcafé, etc;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak:

1. a. waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede;
2. b. waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de door burgemeester en wethouder vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Indien er geen geldende beleidsregels aanwezig zijn, gelden de actuele CROW kencijfers. Zijn er wel beleidsregels en wijzigen deze gedurende de planperiode dan gelden de gewijzigde regels;

woningen met elkaar verbonden door middel van aan- of bijgebouwen;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning of boven een andere functie is gelegen;

gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt;

koopwoning voor starters op de koopmarkt die voldoen aan de maximale inkomensnorm die in de Nationale Hypotheek Garantie wordt gehanteerd;

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en/of kleine eetwaren, zoals het hotelbedrijf, het restaurant bedrijf, een snackbar, een café of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven;

het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en/of kleine eetwaren, zoals het hotelbedrijf, het restaurant bedrijf, een snackbar, een café of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven;

een accommodatie waarin logies wordt verstrekt en waar eventueel afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken worden verstrekt aan gasten;

persoon of groep personen die gemeenschappelijk samenleven in een onderlinge persoonlijke verbondenheid gericht op een duurzaam samenzijn waarbij sprake is van de continuïteit in de samenstelling ervan en die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen;

woonvorm waarbij een pand door meerdere personen die geen gezamenlijke huishouden vormen wordt bewoond, en waarbij sprake is van woonruimtes waarbij afzonderlijke huishoudens afhankelijk zijn van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten de woonruimte;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°;

een door de stuurgroep Hoef en Haag bindend voorgedragen team van deskundigen op het gebied van stedenbouw, welstand en landschap, welke de stedenbouwkundige en de landschappelijke vormgeving en de beeldkwaliteit in het plangebied begeleidt;

activiteiten die niet langer duren dan één dag en die zich in de openbare ruimte afspelen met als doel vermaak en ontspanning te bieden;

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen, waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf;

waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin;

educatieve, culturele, sociaal-medische en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en daarmee gelijk te stellen sectoren, met ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

het geometrisch bepaald vlak, dat (goot-)hoogtes en woningtypes scheidt;

functies die gevoelig zijn voor hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling, zoals wonen, medische zorgverlening, onderwijs, kinderopvang, verblijfsrecreatie.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

woonruimte, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte;

ruimte die voor iedereen toegankelijk is;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak;

een buitenrijbaan ten behoeve van paardrij-activiteiten met een ondergrond van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te versterken, al dan niet voorzien van een omheining;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
2. b. een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling;
3. c. een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
4. d. de cultuurhistorische samenhang van de omgeving;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

een grens van een bouwperceel;

bewoning van een woning als hoofdverblijf;

detailhandel voor niet frequente doelgerichte aankopen op perifere locaties, die door brand- en explosiegevaar en door zijn volumineuze aard en omvang en voor de dagelijkse bevoorrading moeilijk inpasbaar is in bestaande winkelgebieden zoals in de volgende branches: auto's, boten, caravans (inclusief tenten), tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair, woninginrichting waaronder meubels en dierbenodigdheden (volumineus/fouragehandel).

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

de lijst van bedrijven bevattende basisinformatie voor milieuzonering zoals de lijst is opgenomen in Staat van Bedrijfsactiviteiten deeluitmakende van deze regels;

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt;

een gebiedstypering, op basis van de meest actuele CROW publicatie, zoals vervat in Bijlage3 bij de regels 'Stedelijke zones'. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen 'centrum', 'schil/overloopgebied' en de 'rest bebouwde kom';

blokken van twee woningen, die aan één zijde een gemeenschappelijke wand hebben;

gebied bedoeld voor verblijf, waartoe in ieder geval (ontsluitings)wegen, fiets- en voetpaden, water, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen worden gerekend;

fietsen, bromfietsen, gehandicaptenvoertuigen, motorvoertuigen en wagens;

van voldoende parkeergelegenheid is sprake, indien wordt voldaan aan het gemiddelde van de CROW kencijfers zoals opgenomen in de rij 'weinig stedelijk', aanwezigheidspercentages en berekeningsaantallen zoals opgenomen in de meest actuele CROW publicatie of het gemeentelijk parkeerbeleid;

de naar de weg (eventueel voetpad) gekeerde gevel, vanwaar het gebouw hoofdzakelijk toegankelijk is; indien een gebouw met meerdere zijden aan de weg grenst, geldt de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel(-s);

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;

een werk al of niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan;

een voorziening om water tegen te houden, zoals een dijk en een dam;

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;

een gebouw, dat blijkens zijn aard en indeling dienstbaar is aan de uitoefening van de detailhandel;

het gehuisvest zijn in een woning of wooneenheid conform het begrip 'woning' of 'wooneenheid'.

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging nodig hebben.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het op de plankaart of in de regels aangegeven percentage tot waar het bouwperceel maximaal mag worden bebouwd, of wanneer dat in deze regels uitdrukkelijk is bepaald, het percentage tot waar het bouwvlak maximaal mag worden bebouwd;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de kortste afstand tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de binnenkant van de gevels en de onderkant van de daken en dakkapellen, exculsief van het betrokken gebouw deel uitmakende kelders en andere ondergronde ruimten.

Niet meegerekend worden de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de nettohoogte kleiner is dan 1,5 m;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van agrarische bedrijven, zoals bedoeld in artikel 1.6;

alsmede voor:

2. b. behoud en versterking van de landschappelijke karakteristiek door het in stand houden en versterken van het besloten en relatief kleinschalig landschap;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. extensief recreatief medegebruik;
4. d. agrarisch natuur- en landschapsbeheer;
5. e. wandel-, fiets- of ruiterpaden;
6. f. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
7. g. de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraanvoer en -afvoer, waterberging en sierwater.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
2. b. binnen het bouwvlak mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van één agrarisch bedrijf worden opgericht;
3. c. het bepaalde in lid a. is niet van toepassing voor terreinafscheidingen, tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, permanente boomteelthekken, voorzieningen van openbaar nut en kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
4. d. in aanvulling op het bepaalde in lid c. geldt dat uitsluitend terreinafscheidingen met een open constructie ten behoeve van het agrarisch grondgebruik en met een maximale bouwhoogte van 2 m buiten het bouwvlak zijn toegestaan;
5. e. buiten de agrarische bouwvlakken gelegen bestaande veldschuren mogen op hun bestaande locatie in de bestaande omvang gehandhaafd blijven; uitbreiden is niet toegestaan;
6. f. voor overige gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt het volgende:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van de bebouwing en de situering en de vorm van de bouwvlakken indien dit noodzakelijk is vanuit milieuhygiënisch, verkeerskundig, landschappelijk dan wel cultuurhistorisch oogpunt, een en ander mede gelet op de aard van de bedrijfsvoering en de ligging, alsmede de omvang van het bedrijf.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Het is niet toegestaan de in dit artikel bedoelde gronden te gebruiken voor:
   1. 1. het opslaan, storten of bergen van materialen, producten en mest, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is voor het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
   2. 2. het plaatsen van mestzakken buiten het agrarisch bouwvlak;
   3. 3. het oprichten van foliemestbassins- en platen buiten het agrarisch bouwvlak;
   4. 4. het plaatsen van lichtmasten bij paardenbakken;
   5. 5. de volgende nevenfuncties:
      • semibedrijfsgebonden windturbines met een ashoogte groter dan 20 m;
      • kinderboerderij;
      • paardenstalling (inclusief exploitatie paardenkoets);
      • survivalactiviteiten, excursiebedrijf;
      • ballonvaart;
      • boerengolf/poldersport;
      • museum/tentoonstellingsruimte.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische verwante bedrijven en niet-agrarische bedrijven vallende onder de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij de regels;

ter plaatse van de aanduiding:

2. b. 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf grond-, weg-, en waterbouw' tevens een aannemersbedrijf uit ten hoogste milieucategorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij de regels;

alsmede voor:

3. c. de gronden die zijn gelegen binnen een afstand van 5 m uit de bestemming 'Water', zonder verdere aanduiding: voor onderhoud en beheer van de aangelegen hoofdwatergang;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen, ontsluiting en laad- en losvoorzieningen;
5. e. een bedrijfswoning.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
2. b. binnen het bouwvlak mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van een bedrijf worden opgericht;
3. c. voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt het volgende:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. binnen een bouwvlak is één bedrijf toegestaan;
2. b. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
3. c. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
4. d. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
5. e. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
6. f. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan, met dien verstande dat opslag van goederen alleen is toegestaan ten dienste van de geldende bestemming;
7. g. per bedrijf is kantoorvloeroppervlakte die meer bedraagt dan 50% van de brutovloeroppervlakte niet toegestaan; kantoorvloeroppervlakte van meer dan 400 m² per bedrijf is in geen geval toegestaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van 4.1 onder a. om bedrijven toe te laten uit ten hoogste twee categorieën, behorende bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen in Bijlage 1 bij de regels, hoger dan de genoemde categorieën in 4.1 onder a., voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieën, zoals in 4.1 onder a. genoemd.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder begrepen zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten en wooneenheden;
2. b. beroep- of bedrijf-aan-huis;
3. c. maatschappelijke en culturele voorzieningen;
4. d. detailhandel, niet zijnde perifere detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
5. e. horeca in de categorie 1 en 2a van de bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten, met uitzondering van een hotel;
6. f. verblijfsgebieden en openbare ruimten;

alsmede voor:

7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven;
8. h. verkeersvoorzieningen in de vorm van woonstraten, busstroken en voet- en fietspaden;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. speelvoorzieningen;
13. m. waterlopen en waterberging;
14. n. kunstwerken;

met de daarbij behorende:

15. o. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen, water, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden en beeldende kunstwerken;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'jongeren ontmoetingsplek': een gebouw ten behoeve van een jongeren ontmoetingsplek;
3. c. bij deze bestemming behorende overige voorzieningen;

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de oppervlakte van een overkapping ten behoeve van een jongeren ontmoetingsplek bedraagt ten hoogste 30 m²;
3. c. de bouwhoogte van een overkapping ten behoeve van een jongeren ontmoetingsplek bedraagt ten hoogste 3 m;
4. d. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 5 m;
5. e. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 6,5 m;
6. f. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2 voor beeldende kunstwerken tot een bouwhoogte van ten hoogste 5 m, mits het gebruik op de aangrenzende bestemmingen daardoor niet onevenredig wordt gehinderd.

De voor 'Groen' aangewezen gronden mogen worden gebruikt voor kleinschalige evenementen met een maximum van 3 per jaar (per locatie) en een duur van ten hoogste 24 uur per evenement.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, balkons en erkers bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. parkeervoorzieningen en in- en uitritten, uitsluitend bij twee-aan-eengesloten woningen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, alsmede opstelstroken, voet- en fietspaden en parkeren met maximaal 2 x 1 rijstroken, met uitzondering van opstelstroken;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals viaducten, ecoducten, bruggen, dammen, geluidswerende voorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden met de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, nutsvoorzieningen, abri's, bermen, reclame-uitingen, water en beeldende kustwerken.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. het oppervlak voor gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen zoals trafo's, gasregelstations, abri's en zendstations bedraagt per gebouw ten hoogste 20 m²;
2. b. de bouwhoogte voor gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen zoals trafo's, gasregelstations, abri's en zendstations bedraagt ten hoogste 4 meter;
3. c. de bouwhoogte van zend- en/of ontvangstinstallaties bedraagt te hoogste 40 meter;
4. d. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals viaducten, ecoducten, voorzieningen ten behoeve van de verkeersregeling, wegverlichting, aanwijsborden en portalen geldt een maximale bouwhoogte van 20 meter.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, reclame-uitingen, water, speelvoorzieningen en beeldende kustwerken.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. de bouwhoogte van speelvoorzieningen bedraagt ten hoogste 5 m;
4. d. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals de verkeersregeling, de wegaanduiding of de verlichting bedraagt de bouwhoogte ten hoogste 6,5 m.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden mogen worden gebruikt voor kleinschalige evenementen met een maximum van 3 per jaar (per locatie) en een duur van ten hoogste 24 uur per evenement.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterlopen;
4. d. bruggen, duikers en andere kunstwerken.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen;
2. b. beroep- of bedrijf-aan-huis;

alsmede voor:

3. c. de gronden die zijn gelegen binnen een afstand van 5 m uit de bestemming 'Water', zonder verdere aanduiding: voor onderhoud en beheer van de aangelegen hoofdwatergang;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek': instandhouding en herstel van de cultuurhistorische waarden van de aanwezige beeldbepalende bebouwing;
5. e. een paardenbak;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen;

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. herbouw is alleen toegestaan indien:
   1. 1. herbouw grotendeels plaatsvindt op de bestaande fundamenten;
   2. 2. de voorgevel van de her te bouwen woning geplaatst wordt in de voorgevelrooilijn;
   3. 3. de bouwzijde (vrijstaand of aaneengebouwd) van de her te bouwen woning niet afwijkt van de bouwzijde van de oorspronkelijke woning;
2. b. woningen worden niet opgericht op gronden met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - woningen uitgesloten';
3. c. voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt het volgende:

Ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen waaronder begrepen zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten en wooneenheden;
2. b. beroep- of bedrijf-aan-huis;
3. c. erven;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en toegangswegen.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder begrepen zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten en wooneenheden;
2. b. beroep- of bedrijf-aan-huis;
3. c. detailhandel, niet zijnde perifere detailhandel;
4. d. horeca uit categorie 1 en 2a van de bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten, met uitzondering van een hotel;
5. e. verblijfsgebieden en openbare ruimten;

ter plaatse van de aanduiding:

6. f. 'overige zone - geluidscherm' een geluidscherm;

alsmede voor:

7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven;
8. h. verkeersvoorzieningen in de vorm van wijkontsluitingswegen, woonstraten, busstroken, voet- en fietspaden, met dien verstande dat wijkontsluitingswegen en busstroken niet zijn toegestaan binnen een afstand van 50 meter van bestaande woonpercelen aan de Hoevenweg en Lekdijk;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. speelvoorzieningen;
13. m. waterlopen en waterberging.

met de daarbij behorende:

14. n. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

De voor 'Gemengd - Uit de werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen- en parkvoorzieningen;
2. b. dagrecreatie;
3. c. volkstuinencomplex;

alsmede voor:

4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen;
5. e. verkeersvoorzieningen in de vorm van een ontsluitingsweg, voet- en fietspaden;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. waterlopen en waterberging;

met de daarbij behorende:

11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een rioolleiding met de daarbij behorende bouwwerken en andere werken.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 15.2.2 ten einde het bouwen van bouwwerken ten dienste van andere voorkomende bestemmingen dan bedoeld in 15.1 toe te staan, mits:

1. a. de belangen met betrekking tot de betrokken leidingen dit toelaten;
2. b. advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betrokken leiding alvorens de omgevingsvergunning wordt verleend.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische verwachting.

Op de voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in 16.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in lid b. onder sub 1. en 2. is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwplan betrekking heeft op een oppervlakte kleiner dan of gelijk aan 30 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,3 meter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Op de voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in 17.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid b. onder sub 1. en 2. is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwplan betrekking heeft op een oppervlakte kleiner dan of gelijk aan 30 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,3 meter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, indien als gevolg van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - primair bestemd voor de waterkering, bestemd voor het keren van water door dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in 18.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 9 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.1 voor het oprichten van gebouwen ten behoeve van de bestemming, waarmee de onderhavige dubbelbestemming samenvalt, mits:

1. a. het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad (de aanleg, het functioneren, het onderhoud en de instandhouding van de waterkering niet wordt belemmerd);
2. b. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering over de vraag of door de voorgenomen activiteit(en) het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad en welke voorwaarden aan de omgevingsvergunning moeten worden gesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor de opslag van (aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken) voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
5. e. bewoning van bijgebouwen anders dan ten behoeve van mantelzorg overeenkomstig de regels voor mantelzorg zoals opgenomen in het Besluit omgevingsrecht;
6. f. zelfstandige bewoning van gebouwen buiten het bouwvlak anders dan ten behoeve van mantelzorg overeenkomstig de regels voor mantelzorg zoals opgenomen in het Besluit omgevingsrecht.

Voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van woningen gelden de volgende regels:

1. a. in het plangebied moet 20% van het aantal te realiseren woningen als sociale huurwoning worden gerealiseerd;
2. b. in het plangebied moet 10% van het aantal te realiseren woningen als goedkope koopwoning worden gerealiseerd.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mag, ongeacht het bepaalde in de afzonderlijke bestemmingen, geen geluidsgevoelige bebouwing worden opgericht, tenzij:

1. a. het aantal woningen niet toeneemt;
2. b. een hogere waarde is vastgesteld en gebouwd wordt met inachtneming van die hogere waarde.

1. a. ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk - 1' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering.
2. b. ter plaatse van gronden met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk - 1' mag niet worden gebouwd.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van 22.4 lid b., met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
   2. 2. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk - 2' zijn de gronden naast de voor die gronden bestemmingen, bestemd voor buitenbeschermingszone van de primaire waterkering.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels voor het bouwen teneinde een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen toe te staan dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
5. e. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 25 m² bedraagt;
   2. 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de woonsituatie;
• de milieusituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden;

van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen teneinde een overschrijding van bestemmingsgrenzen toe te staan, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 10 meter.

Met een omgevingsvergunning afgeweken worden van het toegestane gebruik van een woning en/of wooneenheid door kamergewijze verhuur en/of woon (zorg) initiatieven met meerdere huishoudens toe te staan mits het:

1. a. past binnen de daarvoor geldende gemeentelijke beleidsregels;
2. b. past binnen de geldende bouwregels en de voor het overige geldende gebruiksbepalingen;
3. c. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
4. d. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;
5. e. door initiatiefnemer een zekerheidstelling is afgeven met betrekking tot de (plan)kosten;
6. f. de afwijking voorzien wordt van een ruimtelijke motivatie.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van 26.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 26.1 met maximaal 10%.

Artikel 26.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 26.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in 26.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Artikel 26.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag'.

De gemeente Vijfheerenlanden (sinds 2019 de gemeente Vijfheerenlanden) heeft als doel een gezonde en vitale gemeente te blijven met een aantrekkelijk voorzieningenaanbod. Om dit doel te bereiken, zijn nieuwe woningen nodig. De grote behoefte aan woningen wordt onderschreven in de Structuurvisie Vianen. De voormalige polderlocatie Hoef en Haag is aangewezen als een van de woningbouwlocaties.

De gemeente Vijfheerenlanden en de gebieds- en vastgoedontwikkelaars AM en BPD (voorheen het Bouwfonds) hebben voor Hoef en Haag al in 2013 de zogenaamde anterieure overeenkomst ondertekend. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd om de woningbouwontwikkeling Hoef en Haag mogelijk te maken. AM en BPD hebben inmiddels samen Hoef en Haag CV opgericht, het bedrijf dat Hoef en Haag verder zal ontwikkelen.

Op 25 maart 2014 is het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' vastgesteld. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader om de eerste 1.500 woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken. De reden dat het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' uit 2014 maximaal 1.500 woningen in het gebied toeliet, had te maken met het bepaalde in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Hierin was opgenomen dat in de periode tot 2028 binnen het gebied maximaal 1.500 woningen zouden mogen worden gebouwd.

In 2016 is de bouw van Hoef en Haag begonnen met als doel een nieuw duurzaam woongebied dat in fases uitgroeit tot een eigentijds dorp met een breed aanbod aan woningen en bijpassende voorzieningen. De stedenbouwkundige opzet van Hoef en Haag is geïnspireerd op de lintbebouwing en het dorpse karakter van vestingstadjes langs de Lek. Inmiddels is een deel van de woningen in het gebied reeds gerealiseerd.

Bij het uitwerken van het woongebied is gebleken dat het bestaande plangebied ruimte biedt voor meer dan 1.500 woningen. Daarnaast blijkt uit recente prognoses van de provincie dat de woningbehoefte nog meer groeit. Door veranderingen in de woningmarkt en de hieruit voortvloeiende vraag naar woningen wordt de fasering van de ontwikkeling van Hoef en Haag versneld. Hierbij is de bouw van maximaal 1.500 woningen niet meer limitatief. Dit wordt onderschreven in de Structuurvisie Vianen waarbij binnen het plangebied van Hoef en Haag meer woningen gerealiseerd mogen worden. Deze extra hoeveel woningen worden met het onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Figuur 1.1: Globale ligging van het plangebied. Bron ondergrond: Google Earth

De bouw van de woningen is gepland in het gebied Hoef en Haag, dat ligt tussen de Lekdijk, de A27, het dorp Hagestein en de Plas Everstein. In figuur 1.2 is de indicatieve begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2: Indicatieve begrenzing plangebied. Bron ondergrond: Google Earth

Hoef en Haag (2014)

Voor een deel van het plangebied is het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' van kracht (vastgesteld op 25 maart 2014). Het grootste deel van het plangebied bestaat uit de bestemming 'Woongebied'. In het zuidoosten, langs recreatieplas Everstein, is op drie bestaande woonkavels de bestemming 'Wonen' opgenomen. Het zuidelijke deel van het plangebied bestaat uit de bestemming: 'Gemengd Uit te werken'. In het westen van het plangebied is de bestemming 'Verkeer' opgenomen ten behoeve van de nieuwe ontsluitingsweg Berchmansweg. De dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1' en 'Waarde – Archeologie 2' gelden voor een deel van de gronden in het zuiden en het oosten van het plangebied. Verder zijn met name aan de randen bouwaanduidingen opgenomen. In het noorden van het bestemmingsplan Hoef en Haag is de gebiedsaanduiding: 'milieuzone – zones wet milieubeheer' opgenomen. Deze aanduiding legt restricties op de realisatie van milieugevoelige functies.

Landelijk gebied (2010)

In het noorden van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijke gebied' (vastgesteld op 14 december 2010). Ter plaatse van de grenzen van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch'. Ook is op één locatie de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. De noordelijke grens van het plangebied valt verder voor een deel binnen de gebiedsaanduiding: 'geluidzone – weg. Tevens gelden in het noorden van het plangebied de dubbelbestemmingen: 'Waarde – Archeologie – 2' en 'Waterstaat – Waterkering'.

Reparatieplan bijgebouwen

Voor het grotendeel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Repatatieplan bijgebouwen' (vastgesteld op 27 november 2018). In vijf geldende bestemmingsplannen voor het stedelijk gebied, waaronder de vigerende bestemmingsplannen 'Hoef en Haag' en 'Dorpen', is het niet verboden om bijgebouwen bij woningen te gebruiken voor bewoning. Hierdoor kunnen bijgebouwen, zoals garages of bergingen, gebruikt worden als zelfstandige woning. Zelfstandige bewoning van een bijgebouw is, met uitzondering van mantelzorgsituaties, vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt ongewenst. Met het bestemmingsplan 'Reparatieplan bijgebouwen' zijn deze geldende bestemmingsplannen zodanig aangepast, dat het gebruik van een bijgebouw als woning niet is toegestaan

Ontwerp Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren

Op 30 oktober 2020 is het ontwerpbestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren' ter inzage gelegd. Met dit paraplubestemmingsplan wordt een eenduidige regeling voor wonen in relatie tot mogelijke woonvormen vastgesteld, met als doel om meer regie te krijgen op mogelijke woonvormen welke een ruimtelijke uitstraling hebben die niet altijd pasbaar is in de omgeving.

Daarnaast heeft het paraplubestemmingsplan mede tot doel om het parkeerbeleid van de gemeente Vijfheerenlanden van toepassing te laten zijn op alle ruimtelijke plannen die plaatsvinden op het grondgebied van de gemeente Vijfheerenlanden.

De beoogde uitbreiding van Hoef en Haag past niet binnen de vigerende bestemmingsplannen. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het opstellen van een bestemmingsplan nodig.

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie van het plangebied en de planontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 is het relevante beleidskader geschetst. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de betreffende milieuaspecten aan bod. De juridische opzet van het plan, waaronder de juridische methodiek en een toelichting op de bestemmingen, wordt in hoofdstuk 5 beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Het voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch-juridisch kader voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling. Dit bestemmingsplan betreft dan ook een ontwikkelingsplan. Het doel van dit bestemmingsplan is tweeledig:

1. 1. Het consolideren van de bestaande situatie door de in de eerdere fase gerealiseerde woningen en de reeds vergunde woningen gedetailleerd vast te leggen;
2. 2. Het ontwikkelingsgebied met de nog niet gerealiseerde woningen van de 1^e fase en de nieuwe woningen in het uitbreidingsgebied globaal te bestemmen.

Onderstaand is een globale weergave van de begrenzing van de globaal te bestemmen gebieden en de gedetailleerd te bestemmen gebieden opgenomen.

Figuur 1.3: Globale opzet verbeelding, rode contour indicatieve grens plangebied.

Op 14 december 2021 heeft de gemeenteraad van Vijfheerenlanden het bestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag' gewijzigd vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit is door één partij beroep ingesteld. Een deel van de aangedragen beroepsgronden wijst op onjuistheden in het bestemmingsplan, en leidt daarmee tot de noodzaak om een herstelbesluit te nemen. Gebleken is dat in een deel van dit beroep terecht op enkele onjuistheden wordt gewezen, op grond waarvan herstel nodig is. Met dit herstelbesluit wordt beoogd zorg te dragen voor dit herstel door het besluit van 14 december 2021 tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag' op ondergeschikte onderdelen te wijzigen.

Het herstelbesluit vindt een grondslag in artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht. Op grond van dit artikel heeft het ingestelde beroep tegen het vaststellingsbesluit van rechtswege ook betrekking op een besluit tot wijziging daarvan, in dit geval derhalve het herstelbesluit. Daarmee wordt vertraging in de procedure voorkomen. Het besluit tot vaststelling van het herstelbesluit heeft betrekking op de volgende onderwerpen:

1. 1. Het wijzigen van de aanduiding van het geluidscherm ('overige zone - geluidscherm'), zodat het geluidscherm van maximaal 9 meter volledig op grond van ontwikkelende partijen kan worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Woongebied'. In het vaststellingsbesluit is per abuis het geluidscherm inclusief een voldoende brede zone voor een talud nabij dit scherm om grond van Van der Lee geprojecteerd, waarmee realisatie van het geluidscherm niet uitvoering is en de beoogde woningbouw binnen de milieuzone, met toepassing van het geluidscherm, onmogelijk was. Daarnaast is het mogelijk het scherm gefaseerd te ontwikkelen. Op dit moment heeft de loods aan de noordwestzijde van het bedrijf aan de Lekdijk 28 te Hagestein een afschermende werking, deze is ook opgenomen in het geluidonderzoek. Zekerheidshalve wordt hier een geluidscherm planologisch mogelijk gemaakt, zodat het vereiste geluidsniveau altijd kan worden gegarandeerd.
2. 2. Het uitsluiten van de afwijkingsmogelijkheid om te kunnen bouwen tot een bouwhoogte van 20 meter binnen de milieuzone - zones Wet milieubeheer (zone van 100 meter rondom het bedrijf aan de Lekdijk 28). Dit wordt gedaan door het opnemen van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijking bouwhoogte niet toegestaan' rondom het bedrijf aan de Lekdijk 28 te Hagestein. Deze aanduiding was reeds opgenomen in het bestemmingsplan '1e herziening, Hoef en Haag'. Met dit herstelbesluit wordt de aanduiding, zonder wijziging van de bijbehorende regels, op meer gronden van toepassing verklaard om een te grote hoeveelheid woningen nabij het bedrijf te voorkomen. Hiermee wordt geborgd dat het bedrijf niet onnodig ingeperkt wordt in de uitvoering van bedrijfsactiviteiten door een grote hoeveelheid woningen in de nabijheid. Tevens wordt hiermee voorkomen dat te veel bewoners van woningen hinder van de bedrijfsactiviteiten ontvangen.
3. 3. Aanpassing van het bestemmingsvlak 'Bedrijf' en het bij die bestemming behorende bouwvlak en functieaanduiding zodanig dat de loods aan de oostzijde van het perceel Lekdijk 28 te Hagestein volledig binnen het bestemmingsvlak en het bouwvlak van de bestemming 'Bedrijf' valt. Abusievelijk was een deel van de loods buiten het bestemmingsvlak geprojecteerd.
4. 4. Aanpassing van de maatvoering in artikel 13.2.2 sub b. In het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan is in artikel 13.2.2 sub b abusievelijk een bouwhoogte van 4 meter opgenomen in plaats van de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen 4,5 meter. Deze wijziging is niet opgenomen in de wijzigingennota van het vastgestelde bestemmingsplan, waarmee herleid kan worden dat er sprake is van een onjuistheid. De onjuistheid wordt met dit herstelbesluit hersteld, wat inhoudt dat de maximale bouwhoogte van 4 meter gewijzigd wordt in een bouwhoogte van 4,5 meter. Tevens is deze bepaling redactioneel aangepast om hem aan te laten sluiten op de aanhef van artikel 13.2.2.

In dit hoofdstuk is de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Allereerst wordt de historie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op het huidige gebruik en de herontwikkeling van het gebied. Delen van het plangebied die in de eerdere fases gerealiseerd zijn en/of reeds vergund zijn worden geconsolideerd in dit bestemmingsplan. Binnen deze delen worden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt In de planbeschrijving voornamelijk ingaan op het ontwikkelingsgebied.

Rond het jaar 1251 heeft in een deel van het plangebied een kasteel gestaan. Dit was waarschijnlijk een versterkt huis. Het kasteel stond destijds in de noordwesthoek van de stad Gasperden. Deze stad heeft in 1382 stadsrechten gekregen. Tijdens de Arkelse oorlogen in 1401-1412 is de stad en het kasteel veroverd en gesloopt. De naam van het gebied (Hagestein) is hierna overgegaan naar het dorpje op de stroomrug van de Lek. De heerlijkheid Hagestein gaat daarna over in het bezit van de Bisschop van Utrecht die in 1583 een nieuw kasteel laat bouwen op de plek waar het verwoeste kasteel stond. Op een kaart uit 1583 is het dorpje Hagestein te zien, met een kerk en een aantal huizen. Het terrein tussen de grachten van het kasteel is beplant met bomen. Het kasteel staat in het water en grenst aan een omgrachte voorhof. Waarschijnlijk lagen direct naast het kasteel een tuin en boomgaard. Het tweede kasteel heeft tot 1855 bestaan, in dat jaar wordt het afgebroken en wordt de binnenste gracht gedempt. De situatie is tot op heden onveranderd gebleven en is gebruikt voor agrarische activiteiten.

Figuur 2.1: Historisch kaart Hagestein

Hoef en Haag bestaat in totaal uit drie woonmilieus:

1. 1. Het Dorpshart: het ontwerp van het dorpshart stimuleert sociale contacten tussen bewoners. Hier woont men rondom de Brink: het hart van het dorp waar alle voorzieningen zijn en waar dorpsbewoners elkaar ontmoeten. De straten en hofjes zijn autoluw.
2. 2. Het Lint: in Het Lint woont men aan het water of aan een parkje. De woningen zijn van het type Hoevesteijn, waarbij kopers veel keuzemogelijkheden hebben om hun woning op maat te maken. Het Lint ligt dicht bij recreatieplas Eversteijn.
3. 3. De Erven: in De Erven speelt groen een grote rol. Een aantal boomgaarden en groene erven geven lucht en ruimte aan dit rustige deel van Hoef en Haag. De huizen in De Erven hebben schuine daken die wisselen van richting. Ook verspringen de gevels van elkaar.

De bouw van het dorp is gestart in 2016. De eerste woningen zijn in januari 2017 opgeleverd. Hieronder zijn impressies van het masterplan, de deelgebieden en de reeds gerealiseerde woningen weergegeven.

Figuur 2.2: Masterplan (rode contour: indicatieve grens plangebied.)

Figuur 2.3: Deelgebieden Hoef en Haag

Figuur 2.4: Vogelvlucht aanzicht Hoef en Haag.

Figuur 2.5: Vogelvlucht Hoef en Haag

Hoef en Haag combineert een bijzondere ligging in het rivierenlandschap met een goede bereikbaarheid in het hart van Nederland en een rijke historie. Het moet een organisch gevormd nieuw dorp worden met een sterke verbondenheid met het omliggende landschap.

Drie woonmilieus die een plek hebben gekregen in Hoef en Haag zijn gebaseerd op herkenbare typologieën uit het verleden:

• een bastide als beschermd woonmilieu met een grote diversiteit in woningtypes;
• de buitenstad, een informele woonsfeer met diepe kavels en mogelijkheden voor stadlandbouw;
• het boerenland, met typologie van boerderijen met grote erven en woonbebouwing.

De komende jaren wordt Hoef en Haag verder gefaseerd ontwikkeld. In de figuur 2.2 is een impressie van het Masterplan weergegeven.

Het Masterplan voor Hoef en Haag legt de ambities vast voor het duurzame woongebied dat de komende jaren verder gefaseerd wordt ontwikkeld. Deze ontwikkeling is gebaseerd op de vraag vanuit de markt. Er zullen woningen komen voor verschillende doelgroepen zoals: gezinnen, starters en senioren in verschillende prijsklassen. Ongeveer een derde van de woningen wordt gebouwd in de sociale huursector en goedkope koopsector.

Vanuit het dorp Hoef en Haag komen verbindingen naar de Lekdijk, de plas Everstein , het voormalige kasteelterrein en naar de Brink. Op de Brink wordt ruimte gereserveerd voor voorzieningen zoals zorg, onderwijs en kleinschalige winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen. Het kasteelterrein wordt het groene hart van Hoef en Haag.

Het nieuwe woongebied wordt zorgvuldig verbonden met Hagestein en met de stad Vianen. De verbinding zal over de Lekdijk, Hagenweg en de Lange Dreef liggen. Verder is er reeds een directe aantakking op de rotonde en aantakking naar de A27 gerealiseerd. Naast deze verbindingen worden wandel- en fietspaden aangelegd met de groene omgeving.

Om de geluidbelasting van de nieuwe woningen te beperken wordt er een geluidscherm langs de A27 gerealiseerd met een lengte van circa 1.800 meter. Daarnaast wordt A27 (tussen Houten en knooppunt Hooipolder) verbreedt en wordt de Hagesteinsebrug (over de Lek) vervangen met een fietsverbinding.

Landschappelijk raamwerk

Het landschappelijke raamwerk wordt gevormd door de (hoofd-) groen en waterstructuur (kasteelterrein, waterpartij, meander en oevers), die aansluit op de omliggende groen- en waterstructuren van Lekdijk, Eversteinse plas, Hagestein en de zone langs de A27 (zie figuur 2.6).

Figuur 2.6: Landschappelijk casco. Bron: SVP & Haver Droeze, 2012

In het gebied ligt een aantal belangrijke zichtlijnen en focuspunten die een rol spelen in de identiteit, helpen bij de oriëntatie en het gebied verankeren in de omgeving. De twee historische ontginningsrichtingen van een smalle opstrekkende verkaveling haaks op de Lekdijk en een korte blokverkaveling haaks op de oeverwal komen hierbij terug. Lange, doorlopende lijnen in de dorpskern die langzaam oplopen richting Lekdijk. En doorzichten vanaf het dorpslint op de oeverwal naar de Eversteinse plas in het oosten en de nieuwe meander in het westen.

Verbindingen met de omgeving

De plandelen van Hoef en Haag: Hart, Erven en de Lint hebben een eigen interne ontsluitingsstructuur die zo is opgezet dat het verkeer zich direct verdeelt. Hierdoor kunnen profielen veelal smal en dorps blijven en sluiten deze qua beleving aan op de Lekdijk, de Hoevenweg en Hagestein. Door heel Hoef en Haag komt een fijnmazig stelsel van voet- en fietspaden, die aansluiten op bestaande en nieuwe paden in de omgeving. Belangrijk is dat de routes naar Vianen aantrekkelijk zijn en sociaal veilig. Op drie plekken wordt Hoef en Haag aangesloten op de bestaande stad, namelijk:

• aan de noordzijde via een fietsroute over de Lekdijk;
• ter hoogte van de Hagenweg.
• via de Lange Dreef. Deze route zorgt voor een verbinding met de belangrijkste werkgebieden van Vianen, de bedrijventerreinen Gaasperwaard, De Biezen en De Hagen (zie figuur 2.7).

Figuur 2.7: Verbindingen met de omgeving, bron: SVP & Haver Droeze, 2012

Woonsferen, voorzieningen en openbare ruimte

Wonen vormt de hoofdfunctie in het gebied, verdeeld in drie woonsferen: wonen in de dorpskern, wonen achter de Lekdijk en wonen aan en achter het Lint (zie figuur 2.8). Deze woningen worden binnen het plangebied ontsloten.

Figuur 2.8: Woonsferen Hoef en Haag, bron: SVP & Haver Droeze, 2012

De Brink en het kasteelterrein vormen twee belangrijke plekken in de openbare ruimte; de Brink met een steenachtige bebouwde context van voorzieningen (waaronder ook winkels) en het kasteelterrein in een groene setting met vooral voorzieningen voor sport en ontspanning. Voor het deel rondom de Brink zijn naast woningen ook enkele grootschalige functies goed in te passen en er is ruimte voor een school en/of een zorgvoorziening.

Ontsluiting

De ontsluiting van Hoef en Haag vindt plaats via aansluiting op twee bestaande gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom van Vianen, via de Hagenweg en de Lange Dreef. Hiertoe is een oostelijke arm aan de huidige rotonde Hagenweg/afslag A27 aangelegd en is een directe verbinding met het hoofdwegennet gerealiseerd. De zuidzijde van het plangebied is aangesloten op de Lange Dreef. Via de nieuw aangelegde Berchmansweg - onderdeel van het plan - zijn de noordelijke en de zuidelijke aansluiting met elkaar verbonden. Daarnaast worden enkele woningen ontsloten via de Hoevenweg.

De twee ontsluitingswegen zijn 50 km/u-wegen en gaan in het plangebied over in erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/u. De wegen zijn/worden ontworpen op basis van de verkaveling en bijbehorende verwachte verkeersintensiteit. Uitgangspunt is dat wordt voldaan aan de richtlijnen van Duurzaam Veilig. Bij het ontwerp gaat bijzondere aandacht uit naar de bereikbaarheid van alle percelen en doorgankelijkheid van alle straten voor grotere voertuigen, waaronder die van de brandweer en afvalinzameling.

Recreatie

Het landschappelijke raamwerk en de groenstructuren dragen ook bij aan de recreatieve waarden in het gebied, samen met de vele mogelijkheden voor wandelen, fietsen, paardrijden, vissen etc. De nieuwe meander is een belangrijke recreatieve functie. Via de meander zal ook een ruiterpad worden aangelegd vanaf de manege naar de uiterwaarden van de Lek. Over de uiterwaarden lopen ook enkele recreatieve routes.

Natuur

De nieuwe meander en groene verbindingen bieden kansen voor natuur. In en langs de meander kan zich een rijk water- en oeverleven ontwikkelen, met diverse water- en oeverplanten, amfibieën en wellicht oeverzwaluwen. De groene verbindingen dwars over de oeverwal maken een verbinding met de groenstructuur rond de plas Everstein en vormen een raamwerk dat gunstig is voor vleermuizen, vogels en insecten.

In het Masterplan is per woonsfeer (wonen in de dorpskern, wonen achter de Lekdijk en wonen aan en achter het Lint) een aantal spelregels opgenomen voor de bebouwing en de openbare ruimte. Deze vormen een belangrijk kader voor de beeldkwaliteit.

Voor het deel rondom de Brink wordt uitgegaan van een compacte bebouwing in een gridachtig stratenpatroon, maar ook af en toe een grotere villa of een stadsboerderij. Hier is sprake van overwegend hoge gootlijnen, met kleine verspringingen. De westelijke rand van de wijk heeft een functie in het afschermen van het geluid van de A27 en zal daarom vrij strak en gesloten van opzet zijn. Aan de oostzijde van de nieuwe dorpskern liggen de woningen aan de meander en is er een lossere opzet.

Naarmate het dorp Hoef en Haag zich meer ontwikkelt richting de Lekdijk neemt de dichtheid geleidelijk af en worden profielen breder. De bebouwing wordt gevarieerder en hoge en lage goten wisselen elkaar af. Langs de Lek is ruimte voor een accent, bijvoorbeeld in de vorm van een bijzonder appartementengebouw.

Het deel wonen aan en achter het Lint is gelegen op de oeverwal en ademt een sfeer zoals in Hagestein. Het betreft een lintachtige, dorpse bebouwing met een losse korrel langs de hoofdstraat en daarachter af en toe een compacter buurtje. Alle woningen hebben voortuinen, groen wat in het straatbeeld een belangrijke rol speelt. Ter hoogte van het kasteelterrein is ruimte voor een bijzondere invulling die een relatie aangaat met het kasteelterrein. Ook ter plekke van de groene dwarsverbindingen tussen de meander en de plas Everstein is ruimte voor bijzondere (bebouwings-)accenten.

Hoef en Haag wordt gefaseerd ontwikkeld, afgestemd op de vraag en behoefte vanuit de markt. In het masterplan voor Hoef en Haag is rekening gehouden met de hiervoor benodigde flexibiliteit en is ervoor gezorgd dat iedere fase een kwalitatief goed afgerond eindbeeld kan opleveren. Het raamwerk van groen, water en infrastructuur verdeelt de locatie in overzichtelijke deelgebieden die in de tijd flexibel ingevuld kunnen worden. Door in iedere fase van het planproces zowel ruimte te bieden aan ontwikkelingen op de oeverwal, als binnen de meander, is er altijd een breed aanbod van verschillende woonmilieus mogelijk.

Een groot deel van de woningen in Hoef en Haag is reeds gerealiseerd of vergund. In de onderstaande figuur is de verkaveling d.d. 6 maart 2020 opgenomen. De rood gearceerde percelen betreffen de woningen die reeds zijn gerealiseerd of vergund. De overige bouwkavels betreffen de woningen waarvoor 6 maart 2020 nog geen vergunning is verleend.

Figuur 2.9: Verkaveling d.d. 6 maart 2020

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste beleidskaders van de verschillende overheden beschreven die relevant zijn voor het plangebied Hoef en Haag.

Toetsingskader

Het rijk richt zich met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Daarbij horen ook waterveiligheid en milieukwaliteit, evenals de bescherming van het werelderfgoed. De Rijksoverheid werkt samen met andere overheden aan het veilig, bereikbaar en leefbaar houden van Nederland. Dit doen zij door te investeren in betere wegen, het spoor en waterwegen. Alle investeringen hiervoor staan in het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT).

Onderzoek

De gemeente Vijfheerenlanden maakt deel uit van de MIRT-regio Utrecht. Relevante opgaven in dit gebied zijn:

1. 1. Goed laten functioneren van de draaischijf Nederland (weg, spoor en vaarweg);
2. 2. Realiseren van de waterveiligheidsopgave langs de Lek en Neder-Rijn en zoetwatervoorziening via het hoofdwatersysteem;
3. 3. Tot stand brengen en beschermen van de Ecologische Hoofdstructuur, inclusief de Natura 2000-gebieden;
4. 4. Robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV) en het accommoderen van de inzet van de regio op geothermie en warmte-koudeopslag;
5. 5. Naar verwachting is tot 2040 in de regio Utrecht nog een vraag naar ruim 100.000 woningen en dienen rond de 20.000 woningen te worden vervangen.

De ontwikkeling van Hoef en Haaf houdt rekening met het goed laten functioneren van de draaischijf van Nederland. Langs de grens van het plan met de A27 is ruimte gereserveerd voor de verbreding van deze rijksweg. Ook is ruimte gereserveerd voor een studiegebied waarin de mogelijkheden worden onderzocht voor de aanleg van een spoorbaan.

De wijze waarop in het plan wordt omgegaan met waterveiligheid en zoetwatervoorzieningen wordt beschreven in de paragrafen 3.2.1. en 4.1. In paragraaf 4.8 wordt beschreven hoe het plan omgaat met flora en fauna. Verder belemmerd het plan niet het voornemen om het hoofdenergienetwerk robuust en compleet te maken. Ook wordt het accommoderen van geothermie en warmte-koudeopslag niet belemmert. De ontwikkeling van Hoef en Haag draagt bij aan de woningbouwopgaven in de regio Utrecht.

Conclusie

Het plan past binnen de kaders van de SVIR en de MIRT.

Toetsingskader

Voor de ontwikkeling van Hoef en Haag zijn de regels vanuit de 1e aanvulling op het Barro van belang: de regels ten aanzien van Hoofdwegen en landelijke spoorwegen (Titel 2.7), Ecologische hoofdstructuur (titel 2.10) en Primaire waterkeringen buiten het kustfundament (Titel 2.11).

Onderzoek

Reservering toekomstige verbreding A27

Bij ministeriële regeling (de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening, het Rarro, d.d. 31 augustus 2012) worden ten behoeve van de mogelijke aanleg van nieuwe hoofdwegen of landelijke spoorwegen reserveringsgebieden aangewezen. Een reserveringsgebied voor de mogelijke spoorverbinding Breda-Utrecht is hierin echter nog niet opgenomen. Daarnaast worden ook reserveringsgebieden aangewezen aan één of beide zijden van de hoofdweg voor een mogelijke uitbreiding daarvan. In verband met de toekomstige verbreding van de A27 Lunetten - Hooipolder is langs de A27 ter hoogte van het plangebied een reserveringsgebied aangewezen van maximaal 38 meter aan weerszijden van de hoofdweg ten behoeve van de mogelijke verbreding per rijrichting met twee rijstroken. Dit reserveringsgebied aan de westzijde van de A27 is opgenomen met de gebiedsaanduiding 'Reserveringsgebied uitbreiding hoofdweg – 2 rijstroken.

De plannen met betrekking tot de verbreding van de A27, tussen Houten en knooppunt Hooipolder, zijn inmiddels in gang gezet. Op 20 december 2018 is het Tracébesluit voor de verbreding van de A27 ondertekend. Tegen het Tracébesluit zijn 45 beroepschriften ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak. De Raad van Staten heeft besloten dat de verbreding definitief doorgaat. De realisatie van de verbreding start in 2022.

Beschermingszone langs rivier de Lek

Met ingang van 1 oktober 2012 geldt op grond van het Barro een instructie ten aanzien van de wijze van bestemmen van de waterkering (kernzone) en de bijbehorende beschermingszone. Voor de beschermingszone geldt dat zowel de binnen beschermingszone als de buitenbeschermingszone moeten worden opgenomen. De begrenzing van deze zones wordt rechtstreeks overgenomen uit de Legger. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen de wijze van bestemmen van de kernzone en de beschermingszone. De beschermingszone moet nu opgenomen worden als 'vrijwaringszone - dijk - 1' en 'vrijwaringszone - dijk – 2'.

Conclusie

In het onderhavig plan is rekening gehouden met de reserveringen uit het Barro. Het plan is daarmee passend binnen de kaders van het Barro.

Toetsingskader

Op 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (verder: 'de ladder') als motiveringseis opgenomen. Doel van de ladder is het bereiken van een goede ruimtelijke ordening door optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Sinds 1 juli 2017 is de 'nieuwe' ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De traditionele drie opeenvolgende treden van 'de ladder' zijn hierbij komen te vervallen. De belangrijkste wijzigingen van de voorgaande regeling betreffen:

• De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt.
• De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt.
• Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht.
• Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.
• De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.

Deze wijziging heeft als doel de regeling te vereenvoudigen, waarbij de effectiviteit van het instrument behouden moet blijven. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien vereist.

Onderzoek

Op 18 maart 2009 heeft het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht de Regionale Woonvisie 2030 vastgesteld. Hierin is het woonbeleid voor de korte, middellange en lange termijn vastgelegd. Directe aanleiding was het al langer groeiende woningtekort in de regio, dat circa 30.000 woningen bedraagt.

Uit de Regionale Woonvisie komt naar voren dat wanneer de volledige woningbouwambitie wordt gerealiseerd conform Bestuur Regio Utrecht (BRU) haar volledige woningbouwambitie 2005-2030 realiseert conform de ambities in het RSP (52.500 woningen in de periode 2005-2015) en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht (41.000 woningen in de periode 2015-2030), de omvang van het woningtekort in de regio niet zal dalen, maar gelijk blijven op ruim 30.000 woningen. Dat betekent dat de BRU-doelstelling om het woningtekort omlaag te brengen tot 0% met deze woningbouwambitie niet wordt gehaald. Om het woningtekort in het BRU-gebied terug te dringen tot 0% in 2030 is een aanvullende woningbouwopgave van ruim 40.000 woningen nodig.

Locatiekeuze

In de oude structuurvisie Vianen 2015 (OD 205, 2005) is reeds opgenomen om na 2015 in oostelijke richting uit te breiden in het gebied Hoef en Haag. In oktober 2007 is al een locatiestudie uitgevoerd naar vijf alternatieve locaties. Geconstateerd is dat de locatie Hoef en Haag in de gemeente Vianen de enige locatie is waar een woningbouwprogramma kan worden gerealiseerd dat voldoet aan de opgave, zowel naar aantal woningen als naar de typologie van de woningen. De locatie is goed ontsloten per auto en heeft goede fietsverbindingen met Vianen en (via het fietspontje) Nieuwegein. De ligging nabij de A27 biedt goede kansen voor een snelle openbaar vervoersverbinding.

In de planperiode van de PRV zijn in Hoef en Haag 1.500 woningen mogelijk gemaakt. Bij het opstellen van het masterplan is reeds voorgesorteerd op de uitbreiding van Hoef en Haag binnen de uitbreidingslocatie van Hoef en Haag.

Conclusie

Het plan Hoef en Haag draagt bij aan het behalen van de woningbouwdoelstellingen zoals deze zijn omschreven in de Regionale Woonvisie. Hiermee is de ontwikkeling passend binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Op 1 januari 2019 ontstond de gemeente Vijfheerenlanden door de fusie van de gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik. Deze fusie heeft tevens geleid tot een provinciale herindeling. Voor de fusie maakten de gemeenten Leerdam en Zederik deel uit van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Vianen deel uit van de provincie Utrecht. Het provinciaal beleid van de provincie Utrecht is echter nog niet geactualiseerd op de herindeling. Voor de locatie Hoef en Haag is het beleid van de provincie Utrecht onverkort van toepassing.

Toetsingskader

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijke beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016) (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV zijn regels opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. In de herijking uit 2016 zijn de volgende drie documenten integraal opgenomen:

• Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht in de vergadering van 4 februari 2013,
• 1e partiële herziening van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht in de vergadering van 10 maart 2014,
• 2e partiële herziening van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht in de vergadering van 3 november 2014.

Daarmee is het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht per december 2016 in één document opgenomen.

In het noordoostelijke deel van de gemeente Vijfheerenlanden liggen de bebouwingskernen Everdingen, Hagestein, Vianen en Zijderveld. Voor de totale gemeente wordt in de PRS uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2.150 woningen. Hiervan kunnen 650 woningen binnen de rode contouren worden gerealiseerd, onder andere in de projecten Helsdingen, Sluiseiland en Vijfheerenlanden. Buiten de rode contouren kan op de locatie Hoef en Haag, binnen de PRS-planperiode 1.500 woningen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' uit 2014 is opgesteld om deze 1.500 woningen, buiten de rode contouren, mogelijk te maken.

Na vaststelling van het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' is de locatie Hoef en Haag toegevoegd aan het stedelijk gebied. In de onderstaande afbeelding is de nieuwe rode contour, ter hoogte van het plangebied opgenomen.

Figuur 3.1: Rode contouren Hoef en Haag (Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie)

In de PRS en bijbehorende PRV is aangegeven dat de noodzaak van woningbouwlocaties moet worden onderbouwd conform de door de provincie aangegeven voorkeursvolgorde (duurzame verstedelijkingsladder). Voorts stelt de provincie een aantal ruimtelijke algemene randvoorwaarden: aansluiting op bestaand stedelijk gebied, goede kwaliteit kernrandzone, inzicht in de mobiliteitseffecten. Daarnaast moet voor dit specifieke gebied nadrukkelijk aandacht worden besteed aan de waterveiligheid.

De overige woningen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn niet in de PRS (en de Ruimtelijke Agenda) opgenomen, omdat deze ontwikkeling zich buiten de horizon van de PRS bevindt. De realisatie van de 1.500 woningen heeft zich, tegen de verwachtingen in, in hoog tempo ontwikkeld. Voor de overige woningen, buiten de horizon van de PRS, dient hiermee eerder dan 2028 provinciale afwegingen plaats te vinden. Deze afwegingen worden in de omgevingsvisie van de provincie Utrecht in 2020/herijking van de PRS en de Ruimtelijke Agenda beoogd.

In de PRV worden een aantal provinciale belangen genoemd met een doorwerking naar de gemeenten. Deze belangen gaan in op:

• duurzame leefomgeving;
• beschermen van kwaliteiten;
• vitale steden en dorpen;
• dynamisch landelijk gebied.

Onderzoek

Woonmilieu ('s) conform beleid PRS

Wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

De uitbreiding Hoef en Haag biedt ruimte aan verschillende woonmilieus met een (compact)dorpse- en landelijke sfeer die duidelijk onderscheidend is ten opzichte van andere ontwikkelingen in de regio. Het uitgevoerde woonwensen onderzoek en de doelgroepen die daar uit voortkomen laat zien dat het programma in Hoef en Haag aansluit op de behoefte in de regio. Verder wordt ook verwezen naar paragraaf 3.1.4 (ladder voor duurzame verstedelijking) van dit plan waarin nut en noodzaak en locatiekeuze zijn onderbouwd.

Mobiliteitstoets

Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat deze voor alle verkeersvormen goed en tijdig ontsloten zijn. Een mobiliteitsscan is daarom verplicht bij elke voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. De verkeerseffecten van de ontwikkeling Hoef en Haag zijn onderzocht in een Verkeerstoets. Paragraaf 4.7 gaat het nader op in.

Natuurnetwerk Nederland

De uiterwaarden van de rivier de Lek, ten noorden van het plan- en ontwikkelingsgebied, zijn aangewezen als gebied behorend bij het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: de Ecologische Hoofdstructuur).

Figuur 3.2: Natuurnetwerk Nederland (Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie)

De relatief hooggelegen uiterwaard (gemiddeld +2,5m NAP) ten noorden van het plangebied is grotendeels in agrarisch gebruik. De akkers en weilanden hebben nauwelijks natuurwaarde. Een paar smalle stroken, tegen de rivier of tegen de dijk aan gelegen, worden minder intensief gebruikt en bevatten meer natuurwaarden. De uitbreiding van het woongebied Hoef en Haag heeft geen aantasting van de wezenlijke kenmerken of waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) tot gevolg. Het NNN-gebied noordelijk van de Lekdijk ligt immers van het plangebied gescheiden door deze dijk.

Waterveiligheid

Bij nieuwe grootschalige bouwlocaties en nieuwe kwetsbare en vitale objecten en infrastructuur is het verplicht om in de planvorming aan te geven hoe rekening gehouden wordt met randvoorwaarden vanuit waterveiligheid (overstromingsrisico's). Vanwege de lage ligging van het maaiveld, komt bij een eventuele overstroming het gebied snel onder water te staan. De binnendijkse vrijwaringszone langs de dijken moet in acht genomen worden.

In het masterplan is sprake van een meerlaagse aanpak van Waterveiligheid door beveiligen, vertragen en aandacht voor evacuatie. Deze aspecten zijn ruimtelijk geïntegreerd in het plan en dragen zodoende ook bij aan de identiteit van de wijk. Bij bebouwing op de stroomrug wordt het principe van partiële ophoging toegepast. Hoef en Haag is goed verbonden met de omgeving, waaronder de A27, waardoor er meerdere vluchtwegen zijn. De meerlaagse waterveiligheid is verder uitgewerkt in een notitie die aan de orde komt in paragraaf 4.6.1 (overstromingsrisico).

Gevoeligheid voor kwel

Bij de planvorming moet rekening worden gehouden met de verhoogde kans op kwel bij aantasting van de deklaag en de gemiddeld genomen hoge grondwaterstanden. In de berekening van de waterbalans is de verwachte optredende kwel in het plangebied meegenomen. Adviezen omtrent de vormgeving van de waterstructuur van WSRL zijn opgenomen in het Masterplan en zijn verder uitgewerkt in de Watervisie (Watervisie Hoef en Haag d.d. 21 maart 2014, Stark M. en Lenders S., Antea Group, Oosterhout). In het plangebied treedt, zeker in tijden van hoogwater op de Lek, kwel op door een hoge waterdruk in het onderliggende watervoerende pakket. De kweltoevoer in het plangebied bij hoog water op de Lek (T=10) varieert in het grootste deel van Hoef en Haag van 0,2 tot 2 mm per dag, afhankelijk van de bodemopbouw. In de normale situatie is er hooguit een zeer beperkte kwel. De eigen wateropvang wordt gerealiseerd in Hoef en Haag.

Gelijktijdig mee-ontwikkelen van de kwaliteit van de kernrandzone

Woningbouw moet in aansluiting op het stedelijk gebied plaatsvinden. Door realisatie van een nieuw dorp ontstaat een nieuwe kernrandzone. De kwaliteit daarvan moet gelijktijdig ontwikkeld worden.

Het dorp Hagestein met het kasteelterrein, de plas Everstein, de Lekdijk en de uiterwaarden vormen de natuurlijke ruimtelijke grenzen met een hoge recreatieve potentie. Deze randen hebben betekenis als uitloopgebied, voor ommetjes en recreatie en zijn van zodanige variatie en aantrekkelijkheid dat een wezenlijke bijdrage wordt geleverd aan de mogelijkheid tot recreëren in de directe woonomgeving. In het masterplan zijn voorzieningen opgenomen voor fiets-, ruiter- en wandelpaden, natuurlijke beplantingen, vissteigers en uitloopvelden, geschikt en bereikbaar voor alle inwoners van Hoef en Haag.

Aanwezige aardkundige waarden (stroomrug Hagestein)

Hooge Waard is een gebied met een herkenbare oude oeverwal en een oude rivierbedding van de Rijn. In de PRV staat aangegeven dat gemeenten in bestemmingsplannen regels dienen op te nemen ter bescherming van de aanwezige aardkundige waarden.

Binnen het plangebied van Hoef en Haag wordt vooral het volledige kasteelterrein aangemerkt als aardkundig waardevol gebied. In de groene en recreatieve ontwikkelingen voor het kasteelterrein zullen de aardkundige waarden een landschappelijk-ruimtelijke betekenis krijgen, evenals de aanwezige archeologische waarden. In paragraaf 4.3 (archeologie en cultuurhistorie) wordt nader ingegaan op de aardkundige waarden.

Duurzame gebiedsontwikkeling

De ambitie is om duurzaam te ontwikkelen. Vanzelfsprekend wordt Hoef en Haag duurzaam ontwikkeld. Hoef en Haag is de eerste nieuwe bouwlocatie in Nederland waarvan met behulp van de Gemeentelijk Praktijk Richtlijn (GPR) Stedenbouw (een aanvulling op de GPR gebouw) de duurzaamheidsambitie is bepaald. Er wordt voldaan aan de randvoorwaarden die vanuit de PRS en PRV aan de ontwikkeling van Hoef en Haag worden gesteld.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

Op 17 maart 2020 heeft de Gedeputeerde Staten de ontwerp Omgevingsverordening van de provinvie Utrecht vastgesteld. Doordat de invoeringsdatum van de Omgevingswet is uitgesteld naar 1 januari 2022, kan deze Omgevingsverordening niet inwerkingtreden. Om eerder dan pas in 2022 uitvoering te kunnen geven aan de ambities uit de omgevingsvisie heeft Gedeputeerde Staten op 4 september 2020 het ontwerp Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die naar verwachting op 1 april 2021 inwerking zal treden en een looptijd zal hebben tot 1 januari 2022. Dan treedt, als de Omgevingswet van kracht is, de omgevingsverordening inwerking. De interim omgevingsverordening vervangt bestaande verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening.

De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers.

Toetsingskader

In de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans), uitgebracht in 2009 door de NV-partijen, wordt ruimte geboden voor maximaal 5.500 woningen in dit gebied. Daarmee wordt ook voorzien in de behoefte aan hoogwaardig, landelijk wonen. Op de locaties Odijk-west en Werkhoven (Bunnik), Hoef en Haag (Vianen), Laagraven (Nieuwegein / Houten) en Eiland van Schalkwijk (Houten) kunnen in totaal ruim 3.000 woningen worden gebouwd. Voor de resterende ruimte voor 2.500 woningen zijn op dit moment geen locaties in beeld.

Onderzoek

In het Regiodocument BRU, vastgesteld door het algemeen bestuur op 15 juni 2011, zijn de mogelijkheden uitgewerkt voor woningbouw in de Kromme Rijn-/Lekzone. De ontwikkeling van Hoef en Haag is passend binnen deze ontwikkelvisie.

Conclusie

De ontwikkeling is passend binnen de kaders van de Ontwikkelvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030.

Toetsingskader

Op 18 maart 2009 heeft het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht de Regionale Woonvisie 2030 vastgesteld. Hierin is het woonbeleid voor de korte, middellange en lange termijn vastgelegd. Directe aanleiding was het al langer groeiende woningtekort in de regio, dat circa 30.000 woningen bedroeg. Als gevolg van de economische recessie dreigde dit tekort versneld toe te nemen. In 2009 was al te zien dat de verkopen van woningen sterk terugliepen waardoor de woningproductie vanaf 2010 stagneerde. Daardoor nam de doorstroming van huur naar koop af waardoor er minder sociale huurwoningen beschikbaar kwamen. Terwijl het aantal actief woningzoekenden verder steeg nam de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning toe tot acht jaar. De keuzes van de regio in de woonvisie - meer en sneller nieuw bouwen en daarbij extra aandacht voor de betaalbaarheid - zijn daarmee juist urgenter dan tevoren.

Onderzoek

Met de beoogde ontwikkeling wordt hoofdzakelijk woningbouw mogelijk gemaakt. Dit draagt bij aan de doelstellingen zoals deze zijn vastgesteld in de regionale woonvisie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de regionale woonvisie.

Toetsingskader

De gemeente Vijfheerenlanden bestaat sinds 1 januari 2019. Hierdoor is er nog geen structuurvisie voor deze gemeente. De beoogde ontwikkeling ligt in de kern Vianen. Deze voormalige gemeente heeft op 4 december 2012 een structuurvisie opgesteld met een doorkijk naar 2030. Doordat de beoogde ontwikkeling in deze kern ligt en de structuurvisie een brede doorkijk heeft is besloten om de ontwikkeling te toetsen aan de structuurvisie Vianen 2030.

De Structuurvisie Vianen 2030, vastgesteld op 4 december 2012 door de gemeenteraad van Vianen, vormt een actualisatie van de gemeentelijke 'Structuurvisie Vianen 2015' (vastgesteld op 28 april 2005) en borduurt daar in hoofdlijnen op voort. Het doel van de actualisatie van de structuurvisie is te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening en de (locatie)keuze van Hoef en Haag als woningbouwlocatie nader uit te werken en te verankeren in het ruimtelijk beleidskader van de gemeente Vianen. De visie (het wensbeeld) loopt tot 2020, met een doorkijk naar 2030.

De structuurvisie bevat doelstellingen voor de thema's bevolking en wonen, voorzieningen, bedrijventerreinen, infrastructuur en verkeer, landschap, natuur en water, recreatie, toerisme, voorzieningen en leefbaarheid. Onderstaand zijn de doelstellingen voor de thema's bevolking en wonen samengevat.

Onderzoek

Bevolking en wonen

• Vianen streeft naar het bereiken van een inwoneraantal van minimaal 21.000 om het huidige stedelijke voorzieningenniveau in stand te houden.
• De gemeentelijke groeiambitie sluit aan op de 'Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028'. Dit betekent 2.150 nieuw te bouwen woningen in de PRS-periode.

Ontwikkeling Hoef en Haag

De doelstellingen zijn uitgewerkt in een aantal ruimtelijke ontwikkelingen die zijn beoogd tot 2030. Hoef en Haag is de meest significante ontwikkeling in de gemeente tot 2030. De structuurvisie levert de onderbouwing voor het nut en de noodzaak van deze ontwikkeling.

Duurzaamheid

In 2 juli 2013 is “Herijking uitvoering duurzaamheidsbeleid Vianen” vastgesteld. Dit houdt in dat de gemeente Vianen de volgende ambitie nastreeft: Score GPR gebouw van gemiddeld 7 met minimaal een 8 voor energie. Na aanscherping van de EPC norm vanaf 2015 minimaal een 9 voor energie; Streefnorm van gemiddeld een 8 voor GPR Stedenbouw (niet verplichtend).

Ontwikkeling Hoef en Haag:

De ambitie van het duurzaamheidsbeleid, zoals benoemd in de Structuurvisie Vianen is niet meer actueel. Op 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie (Wet VET) in werking getreden. Met deze wijzigingswet worden de Elektriciteitswet 1998 en de Gaswet gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat netbeheerders niet langer wettelijk verplicht zijn om nieuwbouw voor kleinverbruikers (verbruikers met een doorlaatwaarde van ten hoogste 40 m³ per uur) aan te sluiten op het gasnet. Omdat netbeheerders slechts wettelijke taken mogen uitvoeren, komt dit in de praktijk neer op een verbod: netbeheerders mogen nieuwbouw voor kleinverbruikers vanaf 1 juli 2018 niet meer van een gasaansluiting voorzien. Via een wijziging is ook het Bouwbesluit 2012 in overeenstemming gebracht met de wijziging van Gaswet. Voor woningen en kleine bedrijven betekent dit dat vanaf 1 juli 2018 moet worden gekozen voor een andere vorm van verwarming dan aardgas. De nieuwbouwwoningen in Hoef en Haag worden gasloos gerealiseerd.

Conclusie

De ontwikkeling is passend binnen de kaders van de Structuurvisie Vianen 2030.

De gemeenteraad van de gemeente Vijfheerenlanden heeft op 16 juli 2020 de nieuwe woonvisie ‘samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ vastgesteld. Het doel van de nieuwe Woonvisie voor Vijfheerenlanden is dat het voor iedereen goed wonen is in Vijfheerenlanden en de woonwensen en woningbehoefte van al onze inwoners zoveel mogelijk binnen onze gemeentegrenzen mogelijk te maken. Het resultaat is een Woonvisie op hoofdlijnen met puntig geformuleerd waar Vijfheerenlanden naar toe wil de komende jaren op het gebied van wonen, passend binnen de ambities zoals die zijn neergelegd in de regionale samenwerkingsverbanden U16, en de netwerksamenwerking Alblasserwaard- Vijfheerenlanden.

De Woonvisie gaat uit van de volgende uitgangspunten:

• behoud en versterking van de vitaliteit heeft de prioriteit van de kleine kernen;
• bouwen voor de doorstroming binnen Vijfheerenlanden: voor ouderen en voor jongeren;
• aandacht voor lage inkomens en middeninkomens uit Vijfheerenlanden die in de knel komen;
• bouwen primair voor de eigen inwoners, ruimte voor kleine dorpsgerichte plannen, die aansluiten bij initiatieven van dorpsbewoners;
• ruimte bieden aan complementaire woningtypen: voorzien in de behoefte aan kleine woningen (tiny houses), mantelzorgwoningen, knarrenhofjes, en vrije kavels;
• focus op de verduurzaming van de bestaande voorraad, bij nieuwbouw zorgen voor energieneutraliteit;
• rekening houden met rode contour, en nieuwe regels zoals Omgevingswet, PAS en de POVI;
• aansluiting zoeken bij de strategische visie 2035.

Woningbehoefte

De komende tien jaar is in de gemeente Vijfheerenlanden, naar verwachting behoefte aan ruim 2.500 extra huishoudens/woningen. Tot 2040 komen daar nog eens circa 1.360 woningen bij. In totaal gaat het voor de periode 2020-2040 om 3.865 woningen. Woningbouw is nodig om te voorzien in de vraag die in de komende twintig jaar met nog circa 17% toeneemt, zowel vanuit de lokale vraag, als vanuit de behoefte aan woningen in de regio als geheel, zoals afgesproken in de Woondeal Utrecht en in U16-verband. Daarnaast draagt deze groei ook bij aan de vitaliteit van de kernen en voor het behoud van het voorzieningenniveau. Met de geografische ligging neemt de gemeente een prachtige plek in op het snijvlak van stad en buitengebied. Deze unieke kwaliteit wilt de gemeente behouden en waar mogelijk versterken. De ontwikkeling in Hoef en Haag wordt in de woonvisie genoemd als lopende ontwikkellocatie, met een grote toevoeging van huishoudens, die binnen tien jaar wordt afgebouwd.

In de regio Utrecht (U10) is de aanvullende woningbouwopgave berekend op circa 105.000 woningen tot 2040. Dit biedt een kans voor Vijfheerenlanden. Zowel ter versterking van de kernen en van het buitengebied. De uitbreiding van Hoef en Haag draagt bij aan de invulling van de aanvullende berekende woningbouwopgave.

Nieuwbouwbehoefte

Over de gehele gemeente wordt een percentage van tenminste 30% sociale huur- of koopwoningen gehanteerd. Voor het overige deel wordt ingezet op het voldoende bouwen voor starters en doorstromers.

Voor het totale plangebied van Hoef en Haag geldt dat minimaal 10% van de woningen worden uitgevoerd als sociale huur en minimaal 20% goedkope koopwiningen. Hiermee wordt voldaan aan de 30%.

Verduurzaming

Bij iedere woningbouwontwikkeling wordt uitgegaan van duurzaamheid. De woningen zijn energieneutraal, klimaat adaptief, zuinig met drinkwater en worden circulair gebouwd.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen moeten geluidsniveaus bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen getoetst worden aan wettelijke voorkeurswaarden. Bij wijzigingen aan wegen en gezoneerde industrieterreinen moet ook getoetst worden bij nabijgelegen bestaande geluidsgevoelige bestemmingen.

Als blijkt dat de voorkeurswaarden worden overschreden dan kan de ontwikkeling onder bepaalde voorwaarden toch doorgang vinden. In dat geval heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om hogere waarden vast te stellen.

Het doel van deze beleidsregel is om:

• de gemeentelijke uitvoering van deze bevoegdheid transparant te maken;
• duidelijke kaders te stellen voor ruimtelijke plannen en verkeersplannen;
• zorg te dragen voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in nieuwe situaties met geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden.

In deze beleidsregel zijn voorwaarden geformuleerd waarbinnen de gemeente hogere waarden toestaat. De uitvoering wordt voor een deel door de Wet geluidhinder (Wgh) opgelegd en voor een deel door de gemeente ingevuld. Paragraaf 4.2 gaat in op het aspect geluid.

De wettelijke verplichting om een goede ruimtelijke onderbouwing aan het bestemmingsplan ten grondslag te leggen, impliceert onderzoek naar verschillende sectorale aspecten. Aspecten als water, ecologie en verschillende milieuaspecten zijn onlosmakelijk verbonden met het streven naar een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. In sommige onderzoeken wordt het aantal van maximaal 1.900 woningen gehanteerd. Dit aantal betreft een worst-case scenario. Hierdoor is de scope van de onderzoeken breed genoeg en wordt een onderschatting voorkomen.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.

In de rapportage Ontwikkeling Hoef en Haag te Vianen, Waterhuishoudkundige bouwstenen (6 februari 2015, rev.03, Antea Group, pr.nr. 268189) zijn deze verschillende deelaspecten gerapporteerd.

Mede in verband met de aanvragen van de vergunningen Waterwet is bij iedere vergunning-aanvraag behoefte aan een rapportage waarin de belangrijkste principes ten aanzien van water zijn vastgelegd. Dat is het Basisplan Hoef en Haag (Antea Group, pr.nr. 268189, 22 juni 2015), dat voor fase 1 is opgesteld. Voor de waterpartij die in fase 2 wordt aangelegd, is op 13 september 2017 vergunning verleend door het waterschap Rivierenland (kenmerk: 2017025167/ 2017054208). Voor de derde fase is het Basisplan Hoef en Haag geactualiseerd in het 'Basisplan Water Fase 3' (rapportage Antea Group, pr.nr. 262246, 27 augustus 2018).

Inmiddels zijn de eerste fase van Hoef en Haag afgerond en de tweede en derde fase in ontwikkeling. Het voornemen is om in 2020 te starten met het bouwrijp maken van de vierde fase.

Door Antea Group is het rapport 'Waterhuishouding fase 4, Hoef en Haag te Vianen' d.d. 28 februari 2020 opgesteld. Dit rapport betreft de actualisatie van het Basisplan als voorbereiding van de bouw van de vierde fase. Het rapport is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Waterboekhouding

In 2015 is met de eerste fase van Hoef en Haag gestart. Hiervoor is (onder meer) een vergunning Waterwet aangevraagd en verkregen. In de loop van de tijd wordt de ontwikkeling verder uitgebreid en worden nieuwe aanvragen voor vergunninen Waterwet opgesteld. Per fase wordt geregistreerd welke waterbergingsbehoefte bestaat en hoeveel water is aangelegd.

Waterberging

In de vorige fases van Hoef en Haag zijn de benodigde waterbergingen berekend en is de eindsituatie getoetst. Omdat het eindbeeld nu definitief is, is de berekening van de eindfase (fase 4) geactualiseerd met de te voorziene oppervlakten aan verharding, groen en water. De karakteristieken van deze fasen zijn in de onderstaande tabel opgenomen.

Tabel 4.1: Karakteristieken per fase

Een belangrijk deel van de waterberging vindt plaats in de meander, die grotendeels in fase 2 is aangelegd. Zoals zichtbaar in de onderstaande tabel kan tussen het laagste flexibele peil (NAP +0,7 m) en een waterpeil van NAP +1,5 m ca. 42.000 m³ worden geborgen. Tussen NAP +1,5 m en het hoogste flexibele peil (NAP +1,0 m) is de berging relatief groot, 27.700 m³. Dit komt door de flauwe taluds in de groenzone, waar veel waterberging plaats kan vinden.

In fase 4 wordt ook nog extra oppervlaktewater gerealiseerd. Dit betreft met name het noordelijke deel van de meander en enkele waterlopen dwars door Hoef & Haag. Tevens wordt de Hoevensloot in deze fase op zijn definitieve locatie aangelegd.

De benodigde waterberging van Hoef en Haag is na afronding van fase 4 ca. 25.000 m³. De benodigde waterberging van de laatste fase van Hoef en Haag wordt opgevangen in de meander die in fase 2 gerealiseerd is.

Tabel 4.2: Waterberging bestaande meander

Waterpeilen Hoef en Haag

In de oorspronkelijke situatie stijgt het waterpeil tot NAP +1,26 m, dus met 0,32 m ten opzichte van het beginpeil van de berekening (NAP +0,95 m). In fase 4 is de peilstijging binnen de modelperiode groter, namelijk tot een peil van NAP +1,41 m. Dit is een peilstijging van 0,46 m. Voor Hoef en Haag is een gemiddelde maaiveldhoogte van ca. NAP +2,25 tot +2,5 m bepaald. Door deze ophoging van het maaiveld blijft deze peilstijging binnen de normen.

Uit de berekeningen blijkt dat er binnen Hoef en Haag hogere peilstijging optreedt dan in de oorspronkelijk situatie, maar door de ophoging blijft de peilstijging onder de normen. De waterbergingsopgave van Hoef en Haag wordt opgevangen door de reeds gerealiseerd plas-dras zones van waterpartijen.

Riolering

Voor het nieuwe woongebied wordt op dezelfde manier aangesloten op de riolering als de reeds gerealiseerde woningen. Afvalwater wordt geloosd op het vuilwaterriool en het hemelwater loost rechtstreeks op het open water.

Meer dan 1.800 woningen

Het basisplan waterhuishouding gaat uit van circa 1.800 woningen. Het voorliggend bestemmingsplan gaat echter uit van meer dan 1.800 woningen. De toename aan het verhard oppervlakte ten aanzien van 1.800 woningen is echter relatief klein. De invloed op de waterberging is dan ook niet groot c.q. te verwaarlozen. De eventuele extra waterberging is op te vangen binnen de meander binnen Hoef en Haag.

Klimaatadaptief bouwen en inrichten

Bij de uitwerking van de inrichtingsplannen is en wordt rekening gehouden met klimaatadaptief bouwen en inrichten.

• wateroverlast: opvang extreme buiten in bergingsgebied, ruime stijgingskolom;
• wateronderlast: watersysteem is afhankelijk van regenwatertoevoer en kwelwatertoevoer waardoor de aanvoer van oppervlaktewater bij langdurige droogte toch zo minimaal mogelijk is;
• waterveiligheid: primaire waterkering in de vorm van de Lekdijk zorgt voor veiligheid. Landelijke projecten in het kader van Ruimte voor de Rivier helpen bij verminderen hoogwaterstanden; locaties piping dienen te worden aangepakt – klei uit de meander kan worden gebruikt; verticaal vluchten is de beste optie als het toch fout gaat, daartoe krijgen alle woningen in Hoef en Haag een bouwpeil dat zorgt voor een droge bovenverdieping bij overstroming;
• hittestress: hoewel Hoef en Haag een landelijk woongebied is geldt ook hier dat het klimaat in het woongebied gebaat is met voldoende koel en schoon microklimaat. De stedelijke omgeving is gebaat bij groenblauwe linten. Op wijkschaalniveau vervult de meander deze rol. Juiste de combinatie van water, waterberging, groene oevers en begeleidende beplantingen zal zorgen voor onderlinge versterking van de klimaateffecten die helpen bij verdamping, afkoeling, luchtfiltering en –verversing, biodiversiteit en geluidsabsorptie. Vooral de repetitie van doorgaand gesloten bomenrijen, o.a. langs wegen en straten zullen de neerslag van fijnstof doen verminderen.

Daarnaast worden bewoners gewezen op het belang van een groene privétuin, het beperken van tuinverharding en het afkoppelen van hemelwater.

De reeds gerealiseerde waterberging biedt voldoende waterberging. De reeds gerealiseerde waterberging in de vorm van oppervlaktewater/meander wordt in dit bestemmingsplan met de bestemming 'Water' gewaarborgd. Binnen de bestemming 'Woongebied' wordt de meander voorgezet en hiermee het volume aan oppervlaktewater vermeerderd. Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Conform de Wet geluidhinder (Wgh) dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing binnen een geluidzone wegverkeerslawaai, vliegtuiglawaai en/of spoorweglawaai. Ook indien een locatie ligt binnen de geluidzone van een geluidgezoneerd industrieterrein conform de Wet geluidhinder dient een akoestisch onderzoek te worden verricht. Een uitzondering hierop geldt voor wegen in een 30 km-zone.

Door Antea Group is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit akoestisch onderzoek zijn verwerkt in de rapportage 'Akoestisch onderzoek woningbouw Hoef en Haag II' d.d. 28 juli 2021. Het rapport is opgenomen als Bijlage 2 bij de toelichting. Hierna komen de resultaten van het onderzoek aan bod. Het onderzoek richt zich enkel op de uitbreiding van de bestemming ‘Woongebied’ ten opzichte van het bestemmingsplan 'Hoef en Haag'. Binnen dit uitbreidingsgebied (Hoef en Haag II) worden maximaal 400 nieuwe woningen mogelijk gemaakt.

Rijksweg A27

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van de A27 ten hoogste 53 dB bedraagt (inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt hiermee op het bouwvlak overschreden. De maximaal toelaatbare hogere waarde van 53 dB wordt niet overschreden.

Binnen de uitbreiding zijn maximaal 400 woningen voorzien. De voorkeursgrenswaarde wordt op 100% van het westelijke bouwvlak overschreden. Dit bouwvlak betreft 2/3 van de uitbreiding wat betekent dat bij maximaal 267 woningen een hogere grenswaarde tot ten hoogste 53 dB dient te worden overwogen. Het middelste bouwvlak ligt niet binnen de geluidzone van de A27. De voorkeursgrenswaarde wordt op dit bouwvlak overschreden. Aangezien het bouwvlak zich buiten de zone bevindt, worden er geen hogere grenswaarden afgegeven. De verwachting is dat in de uiteindelijke situatie de bebouwing zorgt voor voldoende afscherming binnen het gebied. Het oostelijk bouwvlak ligt niet binnen de geluidzone van de A27. Daarnaast wordt de voorkeursgrenswaarde daar ook niet overschreden.

In de situatie voor het jaar 2030 is voor de A27 uitgegaan van het stil wegdek 2-laags ZOAB. Het toepassen van een nog stiller wegdek op de A27 is niet mogelijk vanwege technische beperkingen. Tevens zijn ter hoogte van Hoef en Haag, langs de A27 in 2020 reeds geluidschermen aangebracht. Het nog verder ophogen of verlengen van dit scherm brengt hoge kosten met zich mee. Een dergelijk hoge investering is gezien de overschrijding financieel gezien niet doelmatig.

Vanuit het Bouwbesluit dient de gevel van een nieuwbouwwoning te beschikken over een minimale geluidwering van 20 dB. Daarnaast geldt vanuit de gemeentelijke beleidsregel Hogere grenswaarden dat alle woningen dienen te beschikken over een geluidwering van de gevel die zodanig is uitgevoerd dat het resulterende binnenniveau in de woning niet meer bedraagt dan 33 dB. Er dient te worden uitgegaan van de cumulatieve geluidbelasting op de gevel.

Gezoneerde wegen

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de Hagenweg en de Lekdijk niet wordt overschreden binnen de uitbreiding.

30 km/uur wegen

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursrichtwaarde van 48 dB ten gevolge van de 30 km/uur wegen niet wordt overschreden binnen de uitbreiding.

Figuur 4.1: Geluidcontour A27 op 7,5 meter hoogte (incl. aftrek ex. art. 110g Wgh)

Om te kunnen beoordelen of het plan kan voldoen aan de voorwaarden die zijn gesteld in het gemeentelijk geluidbeleid, als in de planregels van het bestemmingsplan, is de geluidbelasting op het voorlopig stedenbouwkundig plan van 6 maart 2020 inzichtelijk gemaakt. Uit deze berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van de A27 ten hoogste 53 dB bedraagt (inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh). De maximaal toelaatbare hogere waarde van 53 dB wordt echter niet overschreden.

Volgens het gemeentelijk geluidbeleid en de planregels in het bestemmingsplan dient elke bouwlaag, met uitzondering van de kapconstructie, te beschikken over minimaal één geluidluwe gevel. Uit de rekenresultaten blijkt dat in de eindsituatie, niet alle woningen die een hogere waarde nodig hebben vanwege de A27, beschikken over een geluidluwe gevel. Op de begane grond wordt dit nog wel gehaald op alle woningen. Op de eerste verdieping wordt dit in geval van 4 woningen niet gehaald. Hiervoor dienen extra afschermende maatregelen te worden genomen of het ontwerp aangepast te worden. Indien mogelijk dient de buitenruimte van de woningen met een hogere grenswaarde, aan de geluidluwe zijde te worden gesitueerd. Aangezien de geluidbelasting niet boven de ten hoogst toelaatbare grenswaarde van 53 dB komt, zijn er geen dove gevels nodig.

In het gemeentelijk geluidbeleid is opgenomen dat voor grotere (uitbreidings)locaties met minimaal 100 nieuwe woningen met behoefte aan flexibiliteit, per type geluidsbron maximaal 15% van de nieuw te bouwen woningen een geluidniveau mag hebben dat hoger is dan de voorkeurswaarde. Voor Hoef en Haag I is deze inspanningsverplichting enkel gericht op de begane grondverdieping. In overleg met de Omgevingsdienst Regio Utrecht is overeengekomen deze regel door te zetten voor Hoef en Haag II.

Binnen Hoef en Haag II worden voor de begane grond 35 hogere waarden afgegeven (zie paragraaf 6.3). Dit betreft circa 9% van de 400 woningen die binnen de uitbreiding zijn voorzien. Hiermee wordt voldaan aan de inspanningsverplichting van maximaal 15%, waarmee de uitbreiding inpasbaar is.

Hogere grenswaarden A27

Indien maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van plangebied terug te brengen niet of beperkt mogelijk of doelmatig zijn, dient het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden hogere waarden vast te stellen voor de woningen waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden.

In tabel 4.3 zijn de hogere waarden weergegeven vanwege de A27 op basis van het bestemmingsplan (vrije veld contouren), inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Deze hogere waarden hebben enkel betrekking op het westelijk bouwvlak, binnen de geluidzone van de A27.

Tabel 4.3 Overzicht hogere grenswaarden vanwege de A27 o.b.v. vrije veld contour

Bij het vaststellen van hogere waarden dient te worden voldaan aan de gemeentelijke beleidsregel Hogere waarden van de gemeente Vijfheerenlanden. Daarnaast worden in het bestemmingsplan planregels opgenomen om een goed woon- en leefklimaat te garanderen. Om deze reden is het voorlopig stedenbouwkundig plan is beoordeeld of het kan voldoen aan deze voorwaarden.

In tabel 4.4 zijn de benodigde hogere waarden weergegeven vanwege de A27, op basis van het voorlopig stedenbouwkundig plan van 6 maart 2020, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

Tabel 4.4: Overzicht benodigde hogere grenswaarden vanwege de A27 o.b.v. stedenbouwkundig plan

Aangezien het aantal hogere waarden op basis van vrije veld contouren een zware overschatting betreft van het aantal benodigde hogere waarden binnen Hoef en Haag II, wordt aangeraden de aantallen vast te stellen op basis van het voorlopig stedenbouwkundig plan. Om nog enige flexibiliteit te behouden in de uitwerking van het plangebied, is in overleg met de Omgevingsdienst Regio Utrecht een marge van 10% aangehouden (afgrond naar vijf- en tientallen). Daarnaast is binnen het voorlopig stedenbouwkundig plan niet uitgegaan van een vierde bouwlaag (toetspunt op 10,5 meter). Het bestemmingsplan maakt dit echter niet onmogelijk. Om deze reden wordt geadviseerd om hiervoor een reservering van 10 hogere waarden op te nemen. In tabel 4.5 zijn de hogere waarden opgenomen die dienen te worden vastgesteld voor Hoef en Haag II.

Tabel 4.5: Op te nemen hogere grenswaarden Hoef en Haag II vanwege de A27.

Volgens het gemeentelijk geluidbeleid en de planregels in het bestemmingsplan dient iedere bouwlaag, met uitzondering van de kapconstructie, te beschikken over minimaal één geluidluwe gevel. Uit de rekenresultaten blijkt dat in de eindsituatie, niet alle woningen die een hogere waarde nodig hebben vanwege de A27, beschikken over een geluidluwe gevel. Op de begane grond wordt dit nog wel gehaald op alle woningen. Op de eerste verdieping wordt dit in geval van 4 woningen niet gehaald. Hiervoor dienen extra afschermende maatregelen te worden genomen of het ontwerp aangepast te worden. Een oplossingsrichting kan zijn om een afschermende en verhoogde muur op de tuingrens of aan de woning te woning te plaatsen, gevelschermen toe te passen (zogeheten ‘Hafencity-Fenster’), of een andere opstelling van de woningen waardoor zij meer afstand houden tot de weg of meer afscherming naar het achtergelegen gebied bieden.

Indien mogelijk dient de buitenruimte van deze woningen tevens aan de geluidluwe zijde te worden gesitueerd. Aangezien de geluidbelasting niet boven de ten hoogst toelaatbare grenswaarde van 53 dB komt, zijn er geen dove gevels nodig. Hiermee voldoet het voorlopig stedenbouwkundig plan aan de regels gemeentelijk geluidbeleid en het bestemmingsplan.

Cumulatie

Op het plangebied is er sprake van cumulatie ten gevolge van meerdere wegen. Hierbij is geen rekening gehouden met het nemen van bron- of overdrachtsmaatregelen. De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai bedraagt ten hoogste 55 dB (exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh). Deze hogere geluidbelasting wordt voornamelijk bereikt op de eerstelijnsbebouwing ten opzichte van de A27.

Volgens de beleidsregels Hogere waarden van de gemeente Vijfheerenlanden, dient de geluidwering van de gevel zodanig te worden uitgevoerd dat het resulterende binnenniveau in de woning niet meer bedraagt dan 33 dB, uitgaande van de gecumuleerde geluidbelasting op de gevel. Bij woningen met een gecumuleerd geluidbelasting van 53 dB of hoger, dient de gevel zwaarder te worden uitgevoerd dan de minimale geluidwering van 20 dB die wordt voorgeschreven in het Bouwbesluit. Hierdoor wordt binnen de woning een hogere akoestische leefkwaliteit gerealiseerd.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het voorliggend bestemmingsplan.

Om te bepalen welke bedrijfsactiviteiten uit oogpunt van milieuhinder kunnen worden toegestaan, kan gebruik worden gemaakt van de systematiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009). In de VNG-brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst is op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, geur en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Het doel van milieuzonering is tweeledig:

• door het toepassen van milieuzonering wordt hinder ter plaatse van woningen of andere gevoelige objecten al in het ruimtelijk spoor voorkomen;
• door het toepassen van milieuzonering wordt aan bedrijven voldoende zekerheid geboden dat zij hun activiteiten duurzaam en binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Op basis van de indicatieve afstanden zijn de bedrijven op de bedrijvenlijst in de VNG-handreiking ingedeeld in milieucategorieën die variëren van categorie 1 (indicatieve afstand van 10 meter) tot categorie 6 (indicatieve afstand van 1.500 meter). Als aan de indicatieve afstand kan worden voldaan, is een activiteit qua milieuhinder inpasbaar. Enerzijds is dan ter plaatse van omliggende milieugevoelige objecten (waaronder woningen) sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, anderzijds heeft het bedrijf voldoende zekerheid dat de bedrijfsactiviteiten binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen worden uitgeoefend.

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen. Deze wet geeft normwaarden voor een 'gemiddeld gebied' op basis waarvan een geurcontour kan worden opgesteld. In een 'gemiddeld gebied' bestaat tussen veehouderijen en geurgevoelige objecten een redelijke afstand. De geurcontour bepaalt door de omgekeerde werking de ontwikkelingsmogelijkheden van gronden nabij veehouderijen. De realisatie van een geurgevoelig object binnen die afstand dient immers te worden voorkomen met het oog op een goede ruimtelijke ordening zoals genoemd in de Handreiking bij de Wet geurhinder en veehouderij.

Op de onderstaande afbeelding zijn de functies weergegeven die in het kader van het aspect bedrijven en milieuzonering zijn onderzocht.

Figuur 4.6: Functies bedrijven en milieuzonering

Aannemer Van der Lee (Lekdijk 28)

Aan de Lekdijk 28 is het bedrijf van der Lee gevestigd. Het terrein van dit bedrijf grenst direct aan het plangebied. In het bestemmingsplan Landelijk Gebied uit 2010 is voor het bedrijf een bouwvlak opgenomen en is het bedrijf Van der Lee aangemerkt als agrarisch technisch hulpbedrijf. Op de verbeelding is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf grond-, weg- en waterbouw' opgenomen. Een groot deel van het terrein (met name het zuidelijk deel) is in gebruik voor opslag van materieel. Dit bedrijf is ingedeeld als bedrijf voorkomend in milieucategorie 3.2. Uitgegaan wordt van de bijbehorende richtafstand van 100 meter conform de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009.

Binnen deze contour zijn in het vigerend bestemmingsplan alleen milieuhindergevoelige objecten toegestaan wanneer de milieubelastende bedrijfsactiviteiten zijn verplaatst/beëindigd of zodanige technische voorzieningen worden getroffen dat de milieubelasting van de belendende bedrijvigheid voldoende is afgenomen.

Ongeacht hetgeen gesteld in de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' geldt dat Van der Lee onder het Activiteitenbesluit valt en een geluidruimte heeft die beperkt wordt tot de gevel van dichtstbijzijnde geluidsgevoelig object. Getoetst is daarom in hoeverre Van der Lee door de geprojecteerde ontwikkelingen wordt beperkt in haar bedrijfsactiviteiten. Uit de geluidberekeningen (Memo geluidcontouren inrichting Lekdijk 28 te Hagenstein d.d. 13 maart 2014, Reinders M., Antea Group, Heerenveen) is gebleken dat de relevante geluidscontouren van Van der Lee binnen de richtafstand van 100 meter liggen, derhalve wordt Van der Lee niet in bedrijfsactiviteiten beperkt. Hiermee is aangetoond dat het aannemersbedrijf met een mileuzone van 100 meter aan de geluidnormen in het Activiteitenbesluit milieubeheer kan voldoen.

In deze memo uit 2014 is aan de hand van de feitelijke bedrijfssituatie aangetoond dat het aannemersbedrijf met een milieuzone van 100 meter aan de geluidnormen in het Activiteitenbesluit milieubeheer kan voldoen. Van der Lee mag de feitelijke bedrijfsactiviteiten die voor een overschrijding van de geluidsnormen zorgen, niet uitvoeren wegens strijdigheid met het Activiteitenbesluit. Op basis van uitspraak ECLI:NL:RVS:2014:4485 van de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State (ABRvS) kan worden gesteld dat bij akoestisch onderzoek ten behoeve van een bestemmingsplan kan worden volstaan met modelmatige berekeningen aan de hand van een representatieve bedrijfssituatie. Hiermee doet de feitelijke bedrijfssituatie niet ter zake.

Gelet op het vastleggen van de in acht te nemen afstand van 100 meter tot het bouwkavel middels de aanduiding 'milieuzone - zones Wet milieubeheer', vormt het bedrijf geen belemmering voor woningbouwontwikkeling in Hoef en Haag en vormt anderzijds het bestemmingsplan geen belemmering voor de continuering van de bedrijfsvoering.

Door Antea Group is onderzoek gedaan naar de effecten van geluidreducerende maatregelen in de vorm van een scherm rondom het bedrijf, om de geluidcontouren te verkleinen. De resultaten van dit onderzoek zijn beschreven in de memo 'Geluidhinder Hoef en Haag' d.d. 5 augustus 2022. De memo is opgenomen als Bijlage 4 bij de toelichting.

Voor een tweetal locaties van het geluidscherm zijn diverse varianten van de hoogte van het scherm doorgerekend. De geluidcontouren zijn bepaald op ter hoogte van de begane grond van de woningen (op 1,5 meter hoogte), de eerste verdieping van de woningen (op 5 meter hoogte) en de tweede verdieping van de woningen (op 7,5 meter hoogte).

Door een geluidscherm of delen van een geluidscherm met een maximale hoogte van 9 meter te plaatsen kunnen binnen 100 meter van de aanduiding 'milieuzone – zones Wet milieubeheer' milieugevoelige objecten gerealiseerd worden. Op welke afstand het realiseren van milieugevoelige objecten mogelijk is, hangt af van de locatie en hoogte van het geluidscherm.

Overige agrarische bedrijven (Lekdijk 16/16a en 26, Hoevenweg 4, 6, 17 en 19)

Naast de Lekdijk 28 bevinden zich langs de Lekdijk en de Hoevenweg een aantal andere (voormalig) agrarische bedrijven. Deze bedrijven zijn reeds gestopt met het uitvoeren van de bedrijfsactiviteiten of zetten in verband met de ontwikkeling van woningbouw de bedrijfsactiviteiten stop. In voorliggend bestemmingsplan worden de (agrarische) bedrijfswoningen omgezet naar burgerwoningen.

Functiewijziging naar wonen

Bij de percelen Lekdijk 26, Hoevenweg 17 en 19 is sprake van een functiewijziging van agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning. In het kader van deze functiewijziging, dienen het woon- en leefklimaat van deze woningen ook worden beoordeeld. In de directe omgeving van deze percelen is geen sprake meer van agrarische bedrijvigheid. In de nabijheid van het perceel Lekdijk 26 bevindt zich het aannemersbedrijf ter plaatse van de Lekdijk 28. Dit bedrijf kent een richtafstand van 100 meter. De bestaande woning op het perceel Lekdijk 26 bevindt zich op een afstand van 100 meter van het aannemersbedrijf. Hiermee is, vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering, sprake van een goed woon- en leefklimaat. In de nabijheid van de percelen Hoevenweg 17 en 19 komt geen bedrijvigheid voor. De twee percelen komen in de toekomstige situatie in de woonwijk te liggen, omringd door woningen. Ter plaatse van de percelen Hoevenweg 17 en 19 is vanuit het oogpunt van bedrijven en milieuzonering sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Overige agrarische bedrijven buiten het plangebied

De percelen Lekdijk 16/16a, Hoevenweg 4 en 6 liggen echter buiten het plangebied. Hier kan, ondanks het stoppen van de bedrijfsactiviteiten, niet worden uitgesloten dat een nieuwe agrarische bedrijfsactiviteit wordt gestart. De invloed van deze agarische bedrijven op het woongebied moet inzichtelijk worden gemaakt.

Het agrarisch bouwvlak van het perceel Lekdijk 16/16a ligt op circa 100 meter afstand van het plangebied. Het agrarisch bouwvlak van het perceel Hoevenweg 4 ligt op circa 35 meter tot de dichtstbijzijnde bestaande woning en ruim 300 meter tot het woongebied, waar nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden. Het agrarisch bouwvlak van het perceel Hoevenweg 6 ligt op circa 7 meter tot de dichtstbijzijnde bestaande woning en ruim 200 meter tot het woongebied.

Op alle drie de percelen is intensieve veehouderij niet toegestaan. Het houden van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren is op deze percelen niet toegestaan. De agrarische activiteit die op deze percelen zijn toegestaan in de hoogste milieucategorie is het houden van rundvee. Voor deze bedrijfsactiviteit (milieucategorie 3.2) geldt een richtafstand van 100 meter tot een rustig buitengebied en 50 meter tot een gemengd gebied. Alle drie de percelen waar agrarische bedrijvigheid niet is uit te sluiten zijn gelegen op 100 meter of meer tot het nieuwe woongebied.

Camping Everstein (Lekdijk 34)

Op ongeveer 25 meter van het plangebied ligt camping Everstein. Dit is weergegeven in figuur 4.6. Een kampeerterrein heeft SBI-code 553 (2008) en valt onder milieucategorie 3.1. De milieuzoneringsafstand van de camping is 50 meter in verband met geluid. Deze zone valt over het plangebied waar woningen zijn geprojecteerd. Eventuele milieuhinder van een kampeerterrein wordt conform de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering 2009' veroorzaakt door de aanwezigheid van eetgelegenheden met keuken. Het bouwblok waar conform het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' gemeenschappelijke voorzieningen zijn toegestaan bevindt zich op ongeveer 250 meter afstand van het plangebied. Een eetgelegenheid/kantine kan dus geen hinder veroorzaken met de geprojecteerd woningbouw van Hoef en Haag.

Voor het terrein van camping Everstein dat wel grenst aan het plangebied, geldt dat dit uitsluitend gebruikt wordt/mag worden ten behoeve van kampeerterrein en oeverrecreatie. Op deze wijze zit er een inwaartse zonering in het bestemmingsplan 'Landelijk gebied'. Stemgeluid en stapvoets rijdend verkeer zijn hier de enige (seizoensgebonden) geluidsbronnen. De te verwachten hinder hiervan is dusdanig gering dat gezien de afstand tussen beide bestemmingsgrenzen (ca. 25 meter) gesteld kan worden dat van knelpunten geen sprake is. Voor stemgeluid geldt namelijk dat deze conform het Activiteitenbesluit niet meegenomen hoeven te worden en het stapvoets rijdend verkeer is vergelijkbaar met het autoverkeer op een woonerf. Een voldoende woon- en leefklimaat kan zodoende worden gegarandeerd, evenals een waarborg van de bedrijfsvoering van camping Everstein.

Nieuwe ontwikkelingen mogen ook geen negatieve gevolgen hebben op het verblijfsklimaat ter plaatse van de camping. Het voorliggend bestemmingsplan maakt geen bedrijvigheid mogelijk rondom camping Everstein. Ter plaatse van het perceel Hoevenweg 19 wordt de agrarische bedrijfsfunctie omgezet naar een woonfunctie. Hiermee neemt de milieuhinder in de omgeving van de camping juist af.

Hoevenweg 87

Op het perceel Hoevenweg 87 ligt de bestemming 'Agrarisch' met een bouwvlak. Op dit perceel bevindt zich geen agrarisch bedrijf, maar is sprake van schuilgelegenheid ten behoeve van hobbymatige agrarische gebruik. Het bouwvlak heeft een beperkte omvang. Het vestigen van een volwaardig agrarisch bedrijf binnen dit bouwvlak is niet haalbaar. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het agrarisch bouwvlak geen belemmering vormt voor het woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen. De nieuwe woningbouwontwikkeling vormt tevens geen belemmering voor de bedrijfsvoering ter plaatse.

Manege (Lange Dreef 21)

Grenzend aan het plangebied ligt aan de Lange Dreef een manege. De manege heeft conform het Activiteitenbesluit een vaste geurafstand van 100 meter, gemeten vanaf de rand van het bouwvlak. Daarnaast heeft een manege een richtafstand van 50 meter (mede in verband met geluid) conform de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009'.

In het vigerend bestemmingsplan is binnen een afstand van 100 meter van de manege de gebiedsaanduiding 'milieuzone – zones Wet milieubeheer' opgenomen. Op gronden aangeduid met deze aanduiding zijn geen (geur)gevoelige objecten toegestaan. Hier kan bij omgevingsvergunning van afgeweken worden indien:

• de milieubelastende bedrijvigheid op het belendende perceel in gunstige zin wordt verplaatst/beëindigd;
• een gemeentelijke geurverordening een hogere geurbelasting mogelijk maakt.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt de actueel vergunde situatie vastgelegd in gedetailleerde bestemmingen. Binnen een afstand van 100 meter van de manege worden geen nieuwe (geur)gevoelige objecten toegestaan.

De manege vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag' en vormt anderzijds het bestemmingsplan geen belemmering voor de continuering van de bedrijfsvoering van de manege.

Bestemming Gemengd – Uit te werken

In Hoef en Haag zijn op het kasteelterrein sportvelden geprojecteerd. Sportvelden hebben een richtafstand op basis van de VNG-brochure van 50 meter. Dit geldt zowel tot bestaande gevoelige objecten aan de zuidkant als tot de geprojecteerde woningbouw van Hoef en Haag.

Ten aanzien van de bestaande woningen aan de zuidkant is in het bestemmingsplan een interne zonering van 50 meter opgenomen. Hiermee worden knelpunten met de bestaande woningen voorkomen.

In de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan is gesteld dat ontwikkeling van dagrecreatie is toegestaan mits op aanvaardbare afstand van de aangrenzende woonbestemmingen, rekening houdend met de milieubelastende activiteiten van de voorzieningen. Tevens zijn sportvelden binnen 50 meter van woningen uitgesloten. Hiermee worden knelpunten met de bestaande woningen voorkomen.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij ruimtelijke ontwikkelingen. Wettelijk is bepaald dat een vergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein dat er schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Indien een bodemonderzoek uitwijst dat er in de bodem wezenlijke verontreinigingen aanwezig zijn, dienen deze gesaneerd te worden voordat het gebied daadwerkelijk in ontwikkeling kan worden genomen. Voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan is het dus van belang om inzicht te hebben in de bodemkwaliteit van het plangebied.

Historisch onderzoek Hoef en Haag

In het kader van het vigerend bestemmingsplan 'Hoef en Haag' is in 2013 door Oranjewoud een historisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het historisch onderzoek zijn verwerkt in de rapportage 'Historisch onderzoek Hoef en Haag te Vianen' d.d. september 2013.

Omdat dit onderzoek in het kader van het in reeds 2014 vastgestelde bestemmingsplan 'Hoef en Haag' is uitgevoerd, wordt hieronder enkel ingegaan op de aanbevelingen. Het betreft een gedateerd onderzoek. Het onderzoeksgebied is grotendeels al ontwikkeld c.q. in ontwikkeling. Enkele gronden van het plangebied uit het vigerend bestemmingsplan zijn nog niet ontwikkeld. Het gebruik van deze gronden is echter niet gewijzigd. Gelet hierop wordt het historisch onderzoek als voldoende geacht.

Uit het uitgevoerde (historisch) bodemonderzoek komt naar voren dat op basis van de resultaten van het vooronderzoek het plangebied als onverdacht op het voorkomen van bodemverontreiniging wordt beschouwd. Wel er is ter plaatse van Lekdijk 28 en Lekdijk 30 een verontreiniging van het grondwater met minerale oliën respectievelijk barium geconstateerd, die mogelijk tot in het ontwikkelingsgebied kan reiken. Dit betekent dat alvorens in de nabijheid van deze locatie gebouwd gaat worden er eerst nader grondwateronderzoek dient plaats te vinden.

Daarnaast is duidelijk dat voor de ontwikkeling van het gebied (veel) grond moet worden aangevoerd, om het woongebied op te hogen en zo een voldoende drooglegging te garanderen. Tot slot is uit het vooronderzoek naar explosieven naar voren gekomen dat deze in het gebied niet verwacht worden en dat vervolgonderzoek derhalve niet noodzakelijk is.

Voor een omgevingsvergunning voor de bouw van woningen en de nodige voorzieningen dient een bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Bij de opzet van het bodemonderzoek dient rekening gehouden te worden met de gedempte sloten en de overige hierboven genoemde (historische) informatie.

Verkennende bodemonderzoeken

In het kader van de aankoop van de gronden binnen Hoef en Haag zijn diverse verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te bepalen. Onderstaand zijn de onderzoeken beschreven:

• Verkennend bodemonderzoek Hoevenweg 69, zie Bijlage 5;
• Verkennend (water-)bodemonderzoek en asfaltonderzoek Perceel v. Straten, Lekdijk achter nr. 18 te Hagestein kadastraal sectie F, nr. 626, zie Bijlage 6;
• Verkennend waterbodemonderzoek t.b.v. herinrichting Hoevensloot, zie Bijlage 7;
• Verkennend asbest en (water)bodemonderzoek Hoef en Haag-perceel F56 en F404 v Straten, zie Bijlage 8 ;
• Verkennend bodemonderzoek F1511 (ged.) en F627 (ged.) te Hoef en Haag, zie Bijlage 9;
• Verkennend bodemonderzoek Fase 3.2 F61 (ged.), F1511 (ged.), F535 (ged.) te Hoef en Haag, zie Bijlage 10;
• Verkennend bodemonderzoek F535 (ged.) en F1511 (ged.) te Hoef en Haag, zie Bijlage 11;
• Verkennend asbest en (water)bodemonderzoek Hoef en Haag te Vianen (sectie F, nr. 676, 675 en 1074), zie Bijlage 12;
• Verkennend bodemonderzoek Hoevenweg, F68, zie Bijlage 13;
• Briefrapport aanvullend bodemonderzoek Hoevenweg, F68 (ged), zie Bijlage 14;
• Verkennend (water-)bodemonderzoek fase meander (sectie F, nr. 818, 1224, 68, 637, 67 (ged), zie Bijlage 15;
• Verkennend bodemonderzoek Hoevenweg F67, zie Bijlage 16;
• Verkennend (water-)bodemonderzoek F1084, zie Bijlage 17.

Bodemonderzoek naar de percelen F748 en F750 is momenteel in uitvoering. De resultaten van dit bodemonderzoek worden bij vaststelling van dit bestemmingsplan beschreven in de toelichting. Ter plaatse van de percelen Lekdijk 26 en 26a wijzigt de bestemming van 'Agrarisch' naar 'Wonen - 1'. De bodemfunctie wijzigt hiermee naar een gevoeligere functie. Bodemonderzoek op de voormalige bedrijfspercelen is hiermee noodzakelijk. Dit bodemonderzoek wordt in uitvoering gebracht. De resultaten van het bodemonderzoek worden met de vaststelling van dit bestemmingsplan toegevoegd.

Uit de bovenstaande onderzoeken blijkt dat er milieuhygiënisch gezien geen bezwaren zijn voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De gehaltes geven geen aanleiding tot nader onderzoek. De bodem is geschikt voor de beoogde woonbestemming.

Wel zijn er enkele aandachtspunten, waar bij de planrealisatie rekening mee gehouden dient te worden. Hierop wordt onderstaand ingegaan. Voor een uitgebreide beschrijving van de uitgevoerde onderzoeken wordt verwezen naar de bijlagen.

Verkennend bodemonderzoek Hoevenweg 69 (Bijlage 5)

Onder de stelconplaten die in het onderzoeksgebied liggen wordt in de zandige bovengrond tot 0,75 m -mv een lichte verhoging voor nikkel en minerale olie aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde. Deze grond wordt indicatief ingedeeld als klasse industrie. Bij hergebruik van de gronden dient deze separaat te worden gehouden van overige grond. Klasse industrie grond mag niet conform de bodemkwaliteitskaart elders in het gebied worden toegepast waar klasse aw geldt. Tevens wordt geadviseerd om de druppellijn van de schuur niet op te mengen met de overige grond op de locatie. zie onderstaande figuur voor de locatie van de stelconplaten.

Figuur 4.7 uitsnede onderzoekslocatie Verkennend bodemonderzoek Hoevenweg 69

Verkennend (water-)bodemonderzoek en asfaltonderzoek Perceel v. Straten, Lekdijk achter nr. 18 te Hagestein kadastraal sectie F, nr. 626 (Bijlage 6)

Aanbevolen wordt om de sterk puinhoudende grond ter plaatse van de dam A03/A04 en gedempte sloot annex puinpad (oa 402) om civieltechnische redenen te verwijderen voorafgaand aan de herontwikkeling van het gebied. De bovengrond ter plaatse van de boringen 303, 304 en 312 betreft indicatief klasse Industrie en kan het beste apart worden gehouden van de overige Aw/klasse Wonen grond.

Figuur 4.8: uitsnede kaart onderzoekslocatie.

Figuur 4.9: uitsnede onderzoekslocatie. Rode stippellijn: indicatief contour klasse industrie

Verkennend waterbodemonderzoek t.b.v. herinrichting Hoevensloot (Bijlage 7)

Uit het onderzoek blijkt dat het onderzochte slib per deellocatie in verschillende klasses onder te verdelen is. Op basis hiervan gelden er verspreidingsbeperkingen. Tevens zijn

In de onderliggende vaste waterbodem zijn ter plaatse van enkele deellocaties lichte verontreinigingen met nikkel en kobalt aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde. Een deel van de waterbodem valt daardoor in klasse industrie volgens het besluit bodemkwaliteit. De aangetroffen gehaltes bieden geen aanleiding voor nader onderzoek.

Verkennend asbest en (water)bodemonderzoek Hoef en Haag-perceel F56 en F404 v Straten (Bijlage 8)

Aanbevolen wordt om de sterk puinhoudende grond ter plaatse van de dammen om civieltechnische redenen te verwijderen voorafgaand aan de herontwikkeling van het gebied. De bovengrond ter plaatse van perceel F404 betreft indicatief klasse Industrie en kan het beste apart worden gehouden van de overige Aw/klasse Wonen in het gebied.

Figuur 4.10: uitsnede kaart onderzoekslocatie. Oranje cirkel: locatie dammen. Rode stippellijn: klasse industrie contour.

Verkennend bodemonderzoek Fase 3.2 F61 (ged.), F1511 (ged.), F535 (ged.) te Hoef en Haag (Bijlage 10)

De grond ter plaase van boring A310 wordt indicatief ingedeeld als klasse industrie en is niet toepasbaar op het eigen perceel. Bij grondwerkzaamheden dient de grond apart te worden afgevoerd.

Figuur 4.11: uitsnede kaart onderzoekslocatie met boring A310.

Verkennend asbest en (water)bodemonderzoek Hoef en Haag te Vianen sectie F, nr. 676, 675 en 1074 (Bijlage 12)

Aanbevolen wordt om de sterk puinhoudende grond ter plaatse van de dammen te verwijderen voorafgaand aan de herontwikkeling. De aangetroffen gehaltes geven verder geen aanleiding tot nader onderzoek.

Figuur 4.12: uitsnede kaart onderzoekslocatie, rode cirkels: locatie dammen.

Verkennend bodemonderzoek Hoevenweg 68 (Bijlage 13)

In de zandige ondergrond is een licht verhoogd minerale oliegehalte aangetoond. De herkomst van dit licht verhoogde gehalte is niet bekend en gezien het feit in de toplaag geen olie is aangetroffen niet verklaarbaar. De resultaten geven echter geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. De licht met minerale olie verontreinigde grond wordt indicatief als niet toepasbaar gekwalificeerd.

Verkennend bodemonderzoek Hoevenweg F67 (Bijlage 16)

In het algemeen is in zowel de boven- als ondergrond sprake van licht verhoogde gehaltes aan nikkel en kobalt en plaatselijk zink. Na aanvullende analyse van de bovengrond blijkt dat op de noordoostelijk helft tevens gemiddeld licht verhoogde gehaltes aan DDE worden aangetroffen. Op de zuidwestelijke helft zijn geen verhoogde gehaltes aan bestrijdingsmiddelen in de bovengrond aanwezig.

Vanwege het verschil in bodemkwaliteit tussen beide helften is het niet wenselijk de bovengrond van het noordoostelijke deel toe te passen op het zuidoostelijke deel. Wel kan binnen de begrenzing van de noordoostelijke helft bij de herinrichting met de bovengrond worden geschoven. De bovengrond van de zuidwestelijke helft, alsook de ondergrond van de hele locatie, kan worden hergebruikt binnen het gebied. Het gehele terrein kan, indien noodzakelijk, voor het bouwrijp maken worden opgehoogd met grond klasse AW.

Met inachtneming van de aanbevelingen uit de uitgevoerde bodemonderzoeken vormt het aspect bodem geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het toevoegen van woningen kan negatieve gevolgen hebben op de verkeerseffecten. Door een toename van verkeersbewegingen kunnen mogelijk knelpunten of verkeersonveilige situaties ontstaan.

De ontwikkeling van Hoef en Haag leidt tot een toename van het verkeer. Geadviseerd wordt om met de definitieve inrichting van de Hagesteinsestraat rekening te houden met een tweede opstelstrook richting de A27, waardoor relatief eenvoudig voldoende capaciteit geboden kan worden. Gedurende het vervolgproces vindt afstemming plaats over de aansluitingen op het omliggende wegennet met de betreffende wegbeheerders; Rijkswaterstaat en het Waterschap Rivierenland.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet. De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland beoordeeld te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

Ten behoeve van de uitbreiding van het plangebied is een Natuurtoets uitgevoerd door Antea Group. De resultaten van de Natuurtoets zijn opgenomen in de rapportage 'Natuurtoets Hoef en Haag' d.d. 27 februari 2020. De rapportage is opgenomen als Bijlage 21 bij de toelichting. Hierna komen de conclusies en aanbevelingen aan bod.

Beschermde gebieden

Natura 2000

In het plangebied is geen Natura 2000-gebied aanwezig. In de omgeving liggen wel Natura 2000-gebieden. Mogelijk is sprake van een invloed op deze omliggende Natura 2000 gebieden door stikstofdepositie. Om hier duidelijkheid over te geven, is een nadere analyse met behulp van Aerius Calculator (2019A) uitgevoerd. De uitgangspunten die ter grondslag van het onderzoek hebben gelegen en de resultaten van het onderzoek zijn verwerkt in de rapportage 'Onderzoek stikstofdepositie woningebouw Hoef en Haag' d.d. 14 augustus 2020. In oktober 2020 is een nieuwe versie van het verplicht te gebruiken rekenprogramma AERIUS Calculator beschikbaar gekomen waarin voor mobiele werktuigen zwaardere emissiefactoren zijn opgenomen. Herberekeningen met de nieuwste versie van het rekenprogramma laten, na aanpassing van de emissiefactoren, voor de gebruiksfase geen bijdrage hoger dan 0,00 mol/ha/jaar zien. Voor de realisatiefase wordt echter een bijdrage van 0,01 mol/ha/jaar berekend op een zestal Natura 2000-gebieden waaronder Lingegebied & Diefdijk-Zuid.

Door een uitspraak van de Raad van State (ViA15), in januari 2021, moet thans aangetoond worden dat er ook op een afstand groter dan 5 km vanaf een wegbron er geen effecten op een Natura 2000-gebied zijn. Het rekenprogramma AERIUS Calculator bracht stikstofdepositiebijdrage op een afstand van meer dan 5 km vanaf een verkeersbron niet in beeld (afkap 5 km).

Er is een eerste berekening uitgevoerd om te bezien wat dit voor de gebruiksfase bij Hoef en Haag betekent. Op een rekenpunt dat is gelegen tussen het Natura 2000-gebied Lingegebied & Liefdijk-Zuid en waarbij alle wegvakken die bij het onderzoek zijn betrokken zijn gelegen binnen een afstand van 5 km van dat rekenpunt, wordt een bijdrage van 0,06 mol/ha/jaar berekend. Het betreffende Natura 2000-gebied is gelegen op een afstand van 1,8 km van dit rekenpunt, zodat verwacht wordt dat de werkelijke bijdrage op het Natura 2000-gebied 0,04 of 0,03 mol/ha/jaar zal zijn (als er gerekend wordt met verkeersbijdragen op een grotere afstand dan 5 km vanaf een wegbron.

In de berekeningen van augustus 2020 is geen rekening gehouden met intern salderen. Er is in de huidige situatie sprake van landbouwgronden die bemest worden. Deze bemesting gaat verdwijnen (er komen woningen voor in de plaats) en dat zorgt voor een afname van de stikstofdepositie die verrekend mag worden met de toename als gevolg van de komst van de woningen (intern salderen).

In dit kader is door Antea Group een nieuwe stikstofberekening uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt in de rapportage 'Stikstofonderzoek uitbreiding Hoef en Haag te Vianen' d.d. 21 oktober 2021. De rapportage is als Bijlage 22 bij de toelichting opgenomen. Hieronder komen de uitgangspunten, resultaten en conclusies van het onderzoek aan bod.

Door de uitvoering van het bestemmingsplan worden landbouwgronden uit productie genomen. Het bemesten van deze landbouwgronden vindt na uitvoering van het plan niet meer plaats, waardoor een hoeveelheid stikstofdepositie vervalt. Het betreft 5,4 ha grasland. In het onderzoek is de hoeveelheid stikstofdepositie die vervalt berekend.

Voor nieuwe uitgevoerde AERIUS-berekening zijn ook de verkeersgeneratie van de nog te realiseren woningen en de verspreiding daarvan over het wegennet van belang. Deze zijn bepaald aan de hand van een macroscopische verkeerssimulatie in het STRAVEM model (versie 1.0) van de provincie Utrecht. Hierbij is het verschil in het verkeer tussen de plansituatie met het volledige programma en de referentiesituatie bepaald. Uit de simulatie volgen 2.593 motorvoertuigbewegingen per etmaal voor de nog te realiseren woningen. Uit de simulatie in STRAVEM volgt ook de verdeling van het verkeer over de Hagesteinstraat en het Hoevesteinse Lint. Beide ontsluitingen wikkelen uiteindelijk af op de A27.

Uit het onderzoek komt dat de hoogst berekende bijdrage aan de stikstofdepositie, die AERIUS Calculator voor de gebruiksfase weergeeft, 0,00 mol/ha/jaar op stikstofgevoelige natuur en op geprojecteerde rekenpunten bedraagt. Voor de realisatiefase wordt aangesloten bij de landelijke vrijstelling voor stikstofdepositie behorende bij bouwactiviteiten.

Op basis van bovenstaande resultaten kunnen significant negatieve gevolgen ten aanzien van stikstof op Natura 2000-gebieden worden uitgesloten. Het aspect stikstofdepositie staat nadere besluitvorming niet in de weg.

Natuurnetwerk Nederland

Er bevindt zich geen NNN binnen het plangebied. Er is van directe aantasting van de NNN dan ook geen sprake. Vanuit dit oogpunt zijn er voor NNN geen belemmeringen.

Tabel 4.6: Overzicht conclusies en vervolgstappen gebiedsbescherming.

Beschermde soorten

Uit de bureaustudie in combinatie met het terreinbezoek is gebleken dat (leefgebied van) de volgende in het kader van de Wet natuurbescherming beschermde soorten aanwezig zijn en/of mogelijk verwacht worden in het plangebied:

• Algemene broedvogels (zeer waarschijnlijk nestplaatsen);
• Amfibieën (mogelijk heikikker en rugstreeppad);
• Zoogdieren (mogelijk vleermuizen en steenmarter);
• Jaarrond beschermde nesten (mogelijk steenuil, buizerd, ooievaar, huismus, sperwer, ransuil).

In Tabel 4.7 is aangegeven welke gevolgen de aanwezigheid van (het leefgebied van) deze soorten heeft voor het voorliggende plan. Aangegeven is of er sprake is van een overtreding van de Wet Natuurbescherming en onder welke voorwaarden het plan uitvoerbaar is.

Tabel 4.7: Overzicht conclusies en vervolgstappen soortenbescherming.

Figuur 4.15: Ligging plangebied en (mogelijk) aanwezige beschermde soorten

Nader onderzoek

Door Antea Group is een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde soorten. De resultaten van het nader onderzoek zijn verwerkt in de rapportage 'Nader onderzoek Hoef en Haag' d.d. 4 november 2020. De rapportage is als Bijlage 23 bij de toelichting bijgevoegd.

Tijdens het onderzoek zijn de aanwezigheid van de bosuil, buizerd, huismus, kerkuil, steenuil, torenvalk en balktskwartieren van de gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis aangetoond. Het voornemen heeft geen significant negatieve effecten op de huismus en kerkuil, eveneens voor de gewone dwergvleermuis indien er rekening wordt gehouden met belichting na de realisatie van het voornemen.

Gezien de gunstige staat van instandhouding zijn er buiten het broedseizoen geen wettelijke verplichtingen (of ontheffing) noodzakelijk voor de bosuil. Er zijn dus geen acties noodzakelijk ten behoeve van de aanwezigheid van de bosuil in het plangebied. Optioneel is om extra nestkasten in de buurt van het plangebied te plaatsen.

Voor de torenvalk kunnen er nieuwe nestkasten in de omgeving van het plangebied worden geplaatst, met name de uiterwaarden van de Lek zijn hiervoor geschikt.

Het verlies van het nest van de buizerd hoeft niet tot significant negatieve gevolgen te leiden voor het broedpaar, ook is de landelijke staat van instandhouding positief voor deze soort. Er dient wel een omgevingsscan te worden gemaakt om in de omgeving aanwezige nesten en geschikte nestlocaties in kaart te brengen. Het ongeschikt maken van het huidige gebruikte nest moet buiten het broedseizoen plaats vinden (circa september-november). Door het geïsoleerd raken en afname van de grootte van de boomgaard is het noodzakelijk om maatregelen te nemen voor de steenuil, in de vorm van compenseren en/of verbeteren van het verlies van leefgebied en het plaatsen van extra nestkasten. Bij de ruige dwergvleermuis kunnen significant negatieve effecten op het baltskwartier niet uitgesloten worden, zodoende zijn mitigerende en compenserende nestkasten noodzakelijk.

Voor de buizerd, de steenuil en de ruige dwergvleermuis zijn een ecologisch werkprotocol, een activiteitenplan en ontheffingsaanvraag aan het bevoegd gezag noodzakelijk. Voor de steenuil dienen de werkzaamheden ook gefaseerd te worden uitgevoerd.

In de volgende tabel is een overzicht weergegeven van de te realiseren compensatie.

Tabel 4.8: Overzicht te realiseren compensatie. Voor de buizerd, steenuil en ruige dwergvleermuis zijn deze verplicht, voor de bosuil en de torenval optioneel.

Voor de buizerd en de steenuil is een activiteitenplan opgesteld. Dit activiteitenplan d.d. 10 december 2020 is als Bijlage 24 bij de toelichting bijgevoegd. Op 14 december 2020 is de ontheffingsaanvraag ingediend voor de buizerd en de steenuil.

Voor de ruige dwergvleermuis is een paarverblijfplaats in het plangebied aangetroffen. De paarverblijfplaats blijft echter intact. Verstoring van de verblijfplaats kan worden vermeden. Een ontheffing voor de ruige dwergvleermuis is hiermee niet noodzakelijk.

Beschermde houtopstanden

De houtopstanden in het plangebied vallen onder de bescherming van de Wet natuurbescherming. Het oppervlak aan verloren houtopstand dient nader bepaald te worden. Voor deze bomen geldt vervolgens een meldings- en herplantplicht. Dit houdt in dat minimaal een maand voorafgaand aan de kap een melding wordt gedaan bij het bevoegd gezag.

Belemmeringen vanwege het aspect flora en fauna voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan zijn niet uit te sluiten.Een nieuwe AERIUS-berekening wordt uitgevoerd om eventuele negatieve effecten op Natura 2000-gebieden inzichtelijk te maken. De resultaten van deze berekening worden bij vaststelling van het bestemmingsplan toegevoegd aan deze toelichting.

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit') bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd in welke gevallen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor een nieuwe ontwikkeling. Dit is het geval wanneer:

• een ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit;
• ten gevolge van een ontwikkeling de concentraties van de betreffende stoffen verbeteren of ten minste gelijk blijven;
• een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties van de betreffende stoffen in de buitenlucht;
• een ontwikkeling past binnen een vastgesteld programma (zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

Niet in betekenende mate

Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip 'niet in betekenende mate' is vastgelegd in het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'.

Besluit gevoelige bestemmingen

In aanvulling op de Wet milieubeheer en het 'Besluit niet in betekenende mate' geldt het Besluit gevoelige bestemmingen. Het Besluit gevoelige bestemmingen richt zich op de bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijnstof en stikstofdioxide: met name kinderen en ouderen. Indien een 'gevoelige bestemming' (zoals een school, kinderdagverblijf of verzorgingstehuis) wordt gerealiseerd binnen de onderzoekszone van een rijksweg (300 meter vanaf de rand van de weg) of een provinciale weg (50 meter vanaf de rand van de weg) is altijd – ook als het initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt – een toetsing aan de grenswaarden nodig. Als blijkt dat er geen sprake is van een (dreigende) overschrijding van grenswaarden, mogen de 'gevoelige objecten' worden gerealiseerd binnen de onderzoekszone.

Nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is een samenwerkingsprogramma van de Rijksoverheid en lokale overheden. NSL heeft als doel de luchtkwaliteit te bevorderen ten behoeve van de volksgezondheid. Het NSL bevat maatregelen waarmee wordt gewaarborgd dat wordt voldaan aan Europese grenswaarden, waarbij rekening wordt gehouden met de effecten van ruimtelijke ontwikkelingen waarover binnen de looptijd van het NSL (sinds 2009) een besluit wordt genomen. Om overheden inzicht te geven in de actuele luchtkwaliteit is de NSL-monitoringstool ontwikkeld.

In het kader van het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' dat vastgesteld is in 2014 heeft nader onderzoek plaatsgevonden op het gebied van luchtkwaliteit. De resultaten hiervan zijn weergegeven in het rapport 'Luchtkwaliteitonderzoek Hoef en Haag te Vianen'. In deze berekening is uitgegaan van een volledige realisatie van het plan met 1.800 woningen. Op basis van het uitgevoerde luchtkwaliteitonderzoek is geconcludeerd dat op alle in het onderzoek gehanteerde beoordelingspunten wordt voldaan aan de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer.

Omdat voorliggend bestemmingsplan meer dan 1.800 woningen mogelijk maakt, zijn de effecten op de luchtkwaliteit opnieuw beoordeeld.

Berekening achtergrondconcentraties

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) voor het jaar 2020 een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. In 2020 zijn van de in totaal maximaal 1900 woning circa 800 woningen reeds gerealiseerd/vergund. De dichtstbijzijnde maatgevende wegen zijn de A27, de af- en oprit Hagenstein, de Lange Dreef en de Tuinschouw.

Ter plaatse van één rekenpunt langs de A27 zijn de hoogte concentraties voor stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en fijnere fractie fijnstof (PM2,5) berekend. Dit rekenpunt is in figuur 4.16 rood omcirkeld. Hieronder wordt ingegaan op de berekende concentraties. De berekende concentraties van de rekenpunten (zwart omcirkeld in figuur 4.16) zijn opgenomen in tabel 4.9.

Stikstofdioxide

Ter plaatse van het rekenpunt is voor stikstofdioxide een concentratie van 25,7 µg/m³ berekend. Voor stikstofdioxide geldt een jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³.

Fijnstof

Ter plaatse van het rekenpunt is voor fijnstof een concentratie van 19,1 µg/m³ berekend. Voor fijnstof geldt een jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³ en een advieswaarde van 20 µg/m³.

Fijnere fractie fijnstof

Voor fijnere fractie fijnstof is, bij een ander rekenpunt, de hoogste concentratie van 11,4 µg/m³ berekend. Voor fijnere fractie fijnstof geldt een jaargemiddeld indicatieve grenswaarde van 20 µg/m³ en een advieswaarde van 10 µg/m³.

Figuur 4.16: Rekenpunten concentraties (NO2) en fijnstof (PM10) (NSL-monitoringstool)

Tabel 4.9: Berekende achtergrond concentraties

Berekening bijdrage op de luchtkwaliteit

Met behulp van het aantal extra verkeersbewegingen kan berekend worden wat de maximale bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit is, als gevolg van deze extra verkeersbewegingen. In het verkeersonderzoek, Bijlage 20, is het aantal extra verkeersbewegingen berekend. Deze berekening is gebaseerd op 1.900 woningen en betreft dus een worst-case berekening. Het maximum aantal extra verkeersbewegingen voor de totale ontwikkeling bedraagt 15.719.

In de volgende berekening is met behulp van de NIBM-tool berekend dat, met 0,2% aandeel vrachtverkeer, het extra verkeer van de totale ontwikkeling aan de concentratie stikstofdioxide een maximale bijdrage van 8,46 µg/m³ en aan de concentratie fijnstof een maximale bijdrage van 2,34 µg/m³ levert. Op basis hiervan kan worden gesteld dat de ontwikkeling mogelijk in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Tabel 4.10: Berekening bijdrage op de luchtkwaliteit

Door deze bijdrage bedraagt de toekomstige maximale concentratie stikstofdioxide 34.16 µg/m³ en de toekomstige maximale concentratie fijnstof 21.44 µg/m³. Overigens is de fijnere fractie fijnstof (PM2,5) niet opgenomen in de NIBM-tool. Hierdoor kan niet rechtstreeks worden aangegeven of en in hoeverre de beoogde ontwikkeling bezwaren ontmoet vanwege de fijnere fractie fijnstof. Recentelijk onderzoek heeft aangetoond dat er een verhouding bestaat tussen de concentratie fijnstof en fijnere fractie fijnstof. Ook is gebleken dat, wanneer aan de grenswaarden voor fijnstof (PM10) wordt voldaan, dan ook aan de grenswaarden voor fijnere fractie fijnstof (PM2,5) wordt voldaan.

Hiermee kan gesteld worden dat de ontwikkeling niet tot een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit leidt. Hiermee hoeft het bevoegd gezag niet nader te motiveren waarom vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Uit de berekeningen en getoonde concentraties blijkt echter wel dat de uitstoot van de nog te bouwen woningen niet voldoet aan de advieswaarden voor fijnstof en fijnere fractie fijnstof. In de NSL-monitoringstool kan ook de autonome achtergrondconcentraties in het jaar 2030 worden berekend. Zonder woningbouwontwikkeling wordt voor het jaar 2030 een concentratie fijnstof van 16,7 µg/m³ berekend. Met de bijdrage van 2,34 µg/m³ door de woningbouwontwikkeling komt de concentratie fijnstof hiermee op 19,04 µg/m³. Hiermee voldoet in de toekomst (circa vijf jaar na het afronden van de woningbouwontwikkeling) de concentratie wel aan de advieswaarde van 20 µg/m³.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit niet tot belemmering leidt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De hierna volgende leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer.

1. 1. Hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;
2. 2. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;
3. 3. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;
4. 4. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde kom;
5. 5. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken.

Aan de zuidwestzijde van het plangebied ligt ter hoogte van de aansluiting Lange Dreef - Hoefslag een leiding die ruimtelijk relevant is. Het betreft een rioolpersleiding van waterschap Rivierenland. Ten behoeve van de bescherming van deze leiding is hierlangs een vrijwaringszone opgenomen met een breedte van 4 meter die deels over het plangebied is gelegen. Voor het overige zijn in het gebied de reguliere leidingen ten behoeve van de woningen en bedrijven gelegen (water, elektra, telefoon, e.d.).

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten m.e.r-plichtig zijn en voor welke activiteiten een m.e.r-beoordeling moet worden verricht. In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage (m.e.r.) verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Als een activiteit op grond van onderdeel D m.e.r.-beoordelingsplichtig is, geldt voor een kaderstellend (bestemmings-)plan dat die activiteit mogelijk maakt, een plan-m.e.r-plicht.

Voor alle activiteiten zijn drempelwaarden opgenomen. Als een activiteit voorkomt in kolom 1 van de C- of D-lijst en de drempelwaarden uit kolom 2 worden overschreden, is een m.e.r. (onderdeel C) of een m.e.r.-beoordeling (onderdeel D) verplicht. Voor activiteiten die genoemd worden in onderdeel D, maar waarbij de drempelwaarde niet wordt overschreden, geldt de verplichting om na te gaan of tóch een m.e.r.-beoordeling (of een m.e.r.) moet worden uitgevoerd. Het bevoegd gezag moet in zo'n geval nagaan of er sprake is van omstandigheden die - ondanks dat de drempelwaarden niet worden overschreden - aanleiding geven voor het verrichten van een m.e.r.(beoordeling). De motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor de toets gelden echter geen vormvereisten, daarom wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd.`

In artikel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage is een categorie 'stedelijk ontwikkelingsproject' (D11.2) opgenomen. Op grond van het Besluit milieueffectrapportage dient voor de 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De toetsing van de voorgenomen woningbouwontwikkeling op de hierboven benoemde criteria is opgenomen in de notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling. De notitie d.d. 21 april 2021 is opgenomen als Bijlage 25 bij de toelichting. In de notitie is gemotiveerd een beslissing genomen om het al dan niet opstellen van een milieueffectrapportage. Hieronder is de conclusie van de notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen.

In het kader van de notitie is in voldoende mate inzicht gekregen in de milieugevolgen van de uitbreiding van Hoef en Haag. Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project, moet worden geconcludeerd dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van ‘belangrijke nadelige milieugevolgen’. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure of m.e.r.-procedure.

Geconcludeerd kan worden de ontwikkeling niet op belemmeringen voor de milieueffecten stuit en dat een m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk is.

Dit bestemmingsplan bevat het planologisch-juridisch instrumentarium voor de uitbreiding van Hoef en Haag. Het bestemmingsplan maakt woningbouw met bijbehorende voorzieningen mogelijk.

Het doel van het nieuwe bestemmingsplan is tweeledig:

1. 1. het consolideren van de bestaande situatie door de in de eerdere fase gerealiseerde woningen en de reeds vergunde woningen gedetailleerd vast te leggen;
2. 2. het ontwikkelgebied met de nog niet gerealiseerde woningen van de 1e fase en de nieuwe woningen in het uitbreidingsgebied globaal te bestemmen.

Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. Het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de planverbeelding met planregels. Bij ieder plan hoort een toelichting. Deze heeft als zodanig geen rechtskracht. De planregels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van de regels.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. De regels inzake de wijze van meten voorkomen interpretatieverschillen bij de toepassing van de regels over maatvoeringen.

Artikel 3 Agrarisch

Langs de randen van de het (toekomstig) woongebied bevinden zich nog enkele overwegend onbebouwde agrarische gronden. Deze gronden hebben de bestemming 'Agrarisch'.

Artikel 4 Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is gegeven aan de bedrijven die niet-agrarisch en agrarisch aanverwant zijn. In het algemeen worden bedrijven toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Bedrijven in een hogere bedrijfscategorie zijn specifiek bestemd. In het plangebied is één bedrijfsperceel aanwezig. Ter plaatse van dit bedrijfsperceel is de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - aannemersbedrijf grond-, weg-, en waterbouw' opgenomen. Een aanemersbedrijf uit ten hoogste milieucategorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is hier toegestaan. In de regels zijn de bouwregels voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, opgenomen.

Artikel 5 Gemengd

Het dorpshart van Hoef en Haag is bestemd als 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn geschakelde en/of gestapelde woningen toegestaan. Tevens zijn de bijbehorende wegen- en waterstructuur, de openbare ruimtes, de verblijfsgebieden en de bijbehorende voorzieningen binnen deze bestemming toegestaan.

De bestemming 'Gemengd' betreft een globale bestemming waarin flexibiliteit is opgenomen voor de gebiedsontwikkeling. Kenmerkend voor deze bestemming is dat de infrastructuur, de openbare ruimte en de woongebieden niet zijn vastgelegd, maar dat in de loop van de planperiode een nadere invulling mogelijk is. Wel zijn in de bestemming regels opgenomen om de rechtszekerheid van omwonenden en gebruikers van gronden rondom het plangebied te waarborgen.

Woningen mogen worden gebouwd tot maximaal drie bouwlagen (exclusief een eventuele kap) met een maximale bouwhoogte van 12 meter, kenmerkend voor een dorpse invulling. Verbijzonderingen in het plangebied door middel van hoogteaccenten zijn mogelijk, maar deze zijn niet rechtstreeks toegestaan.

In het plangebied zijn ook maatschappelijke voorzieningen voorzien zoals ondermeer een brede school, een huisartspost en kinderdagopvang. Hiervoor zijn in de bestemming maximale oppervlakten vastgelegd. In het hele plangebied is 1 brede school toegestaan. In het plangebied zijn ook voorzieningen toegestaan zoals detailhandel, supermarkten en horeca. In de regels zijn de maximale oppervlakten vastgelegd.

Verder zijn binnen deze bestemming alle bijbehorende voorzieningen mogelijk, zoals tuinen en erven, verkeersvoorzieningen, nuts-, groen-, parkeer- en speelvoorzieningen en waterlopen en waterberging. Voor de waterberging is in de regels een minimale bergingsmaat vastgelegd.

Artikel 6 Groen

De bestemming 'Groen' is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen en voet- en fietspaden.

Artikel 7 Tuin

De bestemming 'Tuin' is gelegd op de bij de woningen behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en – bij hoeksituaties – ook delen van het zijerf.

Artikel 8 Verkeer

Voor de Berchmansweg is de bestemming 'Verkeer' opgenomen.

Artikel 9 Verkeer - Verblijfsgebied

De wegen in het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemmingen zijn de daarbij passende vormen van gebruik en gebouwen en bouwwerken toegestaan.

Artikel 10 Water

Hoofdwatergangen en grootschalige waterpartijen zijn bestemd als 'Water'.

Artikel 11 Wonen - 1

Voor de bestaande woningen en bestaande voormalige bedrijfswoningen langs de Lekdijk en de Hoevenweg is de bestemming ‘Wonen - 1’ opgenomen. Deze bestemming sluit aan op de bestemming uit het aangrenzende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'.

Artikel 12 Wonen - 2

De reeds gerealiseerde en/of vergunde woningen, die met het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' mogelijk zijn gemaakt, zijn bestemd als 'Wonen - 2'. Binnen de bestemming mogen uitsluitend vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' zijn tevens meer dan twee-aaneengebouwde woningen toegestaan. Het hoofdgebouw van de woning mag uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gerealiseerd worden.

Buiten het hoofdgebouw mogen op het perceel zowel binnen als buiten het bouwvlak bijbehorende bouwwerken worden opgericht. Het oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mag per woning niet meer dan 100 m² bedragen, met dien verstande dat het maximum bebouwingspercentage in alle gevallen nooit meer dan 70% mag bedragen.

Artikel 13 Woongebied

Het nog gerealiseerde en/of vergunde deel van Hoef en Haag is bestemd als 'Woongebied'. Binnen deze bestemming zijn vrijstaande, halfvrijstaande, geschakelde en/of gestapelde woningen toegestaan. Tevens zijn de bijbehorende wegen- en waterstructuur, de openbare ruimtes, de verblijfsgebieden en de bijbehorende voorzieningen binnen deze bestemming toegestaan.

De bestemming 'Woongebied' betreft een globale bestemming waarin flexibiliteit is opgenomen voor de gebiedsontwikkeling. Kenmerkend voor deze bestemming is dat de infrastructuur, de openbare ruimte en de woongebieden niet zijn vastgelegd, maar dat in de loop van de planperiode een nadere invulling mogelijk is. Wel zijn in de bestemming regels opgenomen om de rechtszekerheid van omwonenden en gebruikers van gronden rondom het plangebied te waarborgen.

Woningen mogen worden gebouwd tot maximaal drie bouwlagen (exclusief een eventuele kap) met een maximale bouwhoogte van 12 meter, kenmerkend voor een dorpse invulling. Verbijzonderingen in het plangebied door middel van hoogteaccenten zijn mogelijk, maar deze zijn niet rechtstreeks toegestaan. In de regels zijn de maximale oppervlakten vastgelegd. Daarnaast is een geluidscherm of delen van een geluidscherm toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - geluidscherm'.

Verder zijn binnen deze bestemming alle bijbehorende voorzieningen mogelijk, zoals tuinen en erven, verkeersvoorzieningen, nuts-, groen-, parkeer- en speelvoorzieningen en waterlopen en waterberging. Voor de waterberging is in de regels een minimale bergingsmaat vastgelegd.

Op gronden met de aanduiding 'afwijking bouwhoogte niet toegestaan' is het niet toegestaan om af te wijken van de maximale bouwhoogte van 12 meter.

Artikel 14 Gemengd - Uit de werken

Voor het meest zuidelijke deel van het plangebied is de uit te werken bestemming 'Gemengd -Uit de werken' opgenomen. De exacte invulling van deze gronden is nog niet bekend, maar in de uitwerkingsregels zijn de mogelijk in te vullen functies opgenomen.

Een deel van de gronden kan worden uitgewerkt voor maatschappelijke en culturele voorzieningen, maar ook voor een kinder-/zorgboerderij, zorgwoningen en enkele sportvelden. In de uitwerkingsregels zijn maximale oppervlakten opgenomen voor de verschillende functies.

Artikel 15 Leiding - Riool

In het plangebied ligt een rioolpersleiding die planologisch relevant is. Om de belangen van deze leiding te regelen is voor de leiding inclusief de bijbehorende zakelijk rechtstrook een dubbelbestemming opgenomen. Deze bestemmingen is primair ten opzichte van de andere daar voorkomende bestemmingen.

Artikel 16 Waarde - Archeologie 1, Artikel 17 Waarde - Archeologie 2

Voor enkele delen van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen, waarmee de mogelijk voorkomende archeologische waarden worden beschermd. Op deze gronden is het in beginsel niet toegestaan om te bouwen danwel werkzaamheden in de grond te verrichten, tenzij middels archeologisch onderzoek is aangetoond dat geen sprake is van archeologische waarden, de archeologische waarden in beeld zijn gebracht danwel archeologische begeleiding van de werkzaamheden plaatsvindt. De bestemming 'Waarde - Archeologie 1 ' is opgenomen voor de nog niet onderzochte plandelen. Hier is sprake van een archeologische verwachtingswaarde. De bestemming 'Waarde - Archeologie 2 ' is opgenomen voor de gronden van waar vaststaat dat hier sprake is van archeologische waarden.

Artikel 18 Waterstaat - Waterkering

Voor de kernzone van de waterkering (Lekdijk) in het plangebied langs de Lek is deze dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming regelt het belang van de waterkering. Bouwen en/of werkzaamheden zijn uitsluitend mogelijk na instemming van het Waterschap. Van belang is dat de functie van deze kernzone voortdurend gehandhaafd blijft en dat ingrepen in deze kernzone worden voorkomen of alleen met een vergunning hiervoor plaats kunnen vinden. In de regels zijn daarom bepalingen opgenomen om deze kernzone - die op de verbeelding is aangeduid met de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' - te beschermen.

Artikel 19 Anti-dubbeltelregel

De anti dubbeltelregel voorkomt dat dezelfde gronden meerdere keren in aanmerking mogen worden genomen bij het verlenen van (verschillende) omgevingsvergunningen voor het bouwen, waardoor bebouwingsmogelijkheden onbedoeld kunnen worden verruimd. Het opnemen van deze regel is verplicht op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Artikel 20 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn regels omtrent bestaande maten en afstanden en parkeernormen opgenomen.

Artikel 21 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn regels omtrent het gebruik van gronden opgenomen. Aangegeven wordt welke gebruiken strijdig zijn met de gegeven bestemmingen. Daarnaast is opgenomen dat een minimum percentage van de woningen als sociale huur- of sociale koopwoningen moet worden gerealiseerd.

Artikel 22 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn regels opgenomen voor een milieuzone rondom een bedrijven binnen het plangebied, een geluidzone rondom het bedrijventerrein grenzend aan het plangebied, alsmede een vrijwaringszone langs de A27. Daarnaast zijn twee vrijwaringszones opgenomen voor de waterkering langs de Lek.

Artikel 23 Algemene afwijkingsregels

De algemene afwijkingsregels bevatten bevoegdheden voor het bevoegd gezag om afwijking te verlenen van de regels van het plan ten behoeve van afwijkingen van ondergeschikte aard.

Artikel 24 Algemene wijzigingsregels

De algemene wijzigingsregels bevatten bevoegdheden voor het bevoegd gezag om de bestemmingen binnen het plan gedeeltelijk te wijzigen. Daarbij het gaat het als eerste om afwijkingen van bestemmingsgrenzen in algemene zin,indien de situatie in het veld niet geheel overeenkomt met die op de verbeelding.

Artikel 26 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is van toepassing op bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of dit strijdige gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Het opnemen van deze regel is verplicht op grond van de Wro.

Artikel 27 Slotregel

De slotregel geeft aan hoe de regels van het plan worden aangehaald. De slotregel wordt gevolgd door het vaststellingsdictum.

Wanneer met een uitwerkingsplan, een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Het kostenverhaal van de beoogde uitbreiding van Hoef en Haag is in een anterieure overeenkomst tussen de gemeente Vijfheerenlanden en de initiatiefnemer Hoef en Haag C.V. gewaarborgd.

Het concept ontwerpbestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag' is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg verzonden naar de betreffende personen en instanties. Door het waterschap Rivierenland, de provincie Utrecht, de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) en de Omgevingsdienst regio Utrecht (ODrU) zijn vooroverlegreacties ingediend.

Naar aanleiding van de vooroverlegreactie van het waterschap zijn kleine wijzigingen in de toelichting aangebracht. Naar aanleiding van de vooroverlegreactie van de VRU zijn aanbevelingen ogenomen in de paragraaf externe veiligheid. De vooroverlegreactie van de provincie Utrecht heeft geleid tot enkele aanpassingen in de beschrijving van het provinciaal beleid. Naar aanleiding van de reactie van de ODrU zijn de milieuparagrafen in de toelichting aangevuld.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag' is conform de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening ter inzage gelegd. Het ontwerpwijzigingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij de mogelijkheid is geboden om zienswijzen in te dienen.

Tijdens de terinzagelegging is er drie zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn binnen de daarvoor geldende termijn ingediend, en zijn ontvankelijk verklaard. In de 'Nota beantwoording van zienswijzen' zijn de ingediende zienswijzen samengevat, zijn de zienswijzen voorzien van een beantwoording en is aangegeven of de zienswijze aanleiding heeft gegeven tot het aanpassen van het bestemmingsplan. De Nota beantwoording van zienswijzen is als Bijlage 26 bij de toelichting opgenomen. Eén zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Tevens wordt in de Nota ook ingegaan op de ambtshalve wijzigingen die zijn doorgevoerd.

Op 14 december 2021 is het bestemmingsplan 'Herstelbesluit 1e herziening, Hoef en Haag' gewijzigd vastgesteld door de raad van de gemeente Vijfheerenlanden.

Dit herstelbesluit wordt hangende de beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State genomen. Het reeds ingediende beroep tegen het op 14 december 2021 gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan heeft op grond van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht van rechtswege mede betrekking op dit herstelbesluit. Zodra het herstelbesluit genomen is, wordt dit onverwijld ter beschikking gesteld aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Omdat er geen sprake is van een wezenlijk ander bestemmingsplan hoeft er geen nieuw ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd te worden en wordt het bestemmingsplan direct ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Na vaststelling wordt het vastgestelde bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd zodat belanghebbenden die het niet eens zijn met het herstelbesluit er beroep tegen in kunnen dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.