het bestemmingsplan Oostergast - Locatie Iwema met identificatienummer NL.IMRO.1969.BPZU22INBR1-VA01 van de gemeente Westerkwartier;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de uitoefening van een beroep of het bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, consumentverzorgend, ambachtelijk of hieraan gelijk te stellen gebied dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen kan worden uitgeoefend, waarbij tevens de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijf en waaronder in ieder geval niet wordt begrepen prostitutie en detailhandel slechts voor zover dit direct verband houdt met het aan-verbonden-beroep of bedrijf.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een tijdelijke zelfstandige woonruimte in (een deel van) een gebouw binnen of buiten een bouwvlak, waarin een tweede huishouden kan worden gevestigd uit het oogpunt van mantelzorg, welke tijdelijke woonruimte qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met het woonhuis en gelegen is binnen een bestemming die wonen mogelijk maakt. Bedrijfsgebouwen of andere gebouwen die niet ten dienste staan van een woonfunctie zijn hier niet onder begrepen;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten;

1. a. bij bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van vaststelling van dit plan bestonden of in uitvoering waren dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden overeenkomstig de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of krachtens die wetten gegeven voorschriften;
2. b. ten aanzien van gebruik: het gebruik dat op het tijdstip van de vaststelling van dit plan bestond en niet in strijd was met een gebruiksverbod;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop volgens de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar volgens de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, uitstallen, verkopen en/of leveren van goederen aan personen. Tot detailhandel wordt niet gerekend het te koop aanbieden, uitstallen, verkopen en/of leveren van goederen aan bedrijven of personen die die goederen gebruiken bij de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;

een al dan niet bebouwd perceel of een gedeelte daarvan, dat direct ligt bij een gebouw en geheel of gedeeltelijk is ingericht voor het gebruik van dit gebouw, waarbij geldt dat deze inrichting niet in strijd is met het bestemmingsplan;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een gebouw;

een publieke activiteit bedoeld voor ontspanning en/of vermaak met een tijdelijk, plaatsgebonden karakter, die plaatsvindt in de openlucht of in tijdelijke onderkomens. Onder een evenement vallen activiteiten op het gebied van commercie, cultuur, religie, recreatie, sportieve, of daarmee gelijk te stellen activiteiten, zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten en festivals;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen met een zekere mate van onderlinge verbondenheid die binnen een complex van ruimte gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

een tent, een vouwwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een afdekking die een hoek met het horizontale vlak maakt van minimaal 5 graden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedoeld voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

geïndiceerde zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden van diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie;

een door feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zoals een carport, met een dak en dat niet is voorzien van een wand, bestaande wanden van gebouwen niet meegerekend;

1. a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor bouwwerken geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het direct aansluitend terrein;
4. d. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk te hanteren waterpeil (t.o.v. NAP);

een horizontale afdekking of een afdekking met die een hoek met het dakvlak maakt van maximaal 5 graden;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de stedenbouwkundige waarde van een gebied die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing. De mate van samenhang wordt bepaald door de verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, de onderlinge verhouding tussen bebouwing op het gebied van bouwhoogte en -breedte en de wijze waarop bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is zich tot elkaar verhoudt op het vlak van bouwvorm en ligging;

beplant en/of verhard deel van het erf;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de naar de weg gekeerde bouwgrens;

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende parkeergelegenheden;

het gebruik maken van een woning;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw dat één woning omvat. Een aangebouwde garage, erkers en aan- en uitbouwen worden tot een woonhuis gerekend;

de waarde van een gebied voor de woonfunctie, die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing. Bij de bepaling van de waarde wordt in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkomen of beperken van hinder;

een woning met een eigen toegang waarbij voorzieningen, zoals was- en kookgelegenheid en toilet, niet hoeven te worden gedeeld met anderen;

de grens tussen twee bouwpercelen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. plantsoenen;
2. b. groenstroken;
3. c. paden;
4. d. beplanting;
5. e. water en bermen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• de aanleg van parkeervoorzieningen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het straat- en bebouwingsbeeld,
• de woonsituatie,
• de verkeersveiligheid
• en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden,

kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.3 in die zin dat parkeervoorzieningen worden gerealiseerd tot een maximale horizontale diepte van 5,00 m gemeten uit de kant van de weg of (woon)straat en overige verhardingen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. erkers;

met daarbijbehorende:

3. c. erven en verhardingen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. water, bermen en beplanting;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. gebouwen ten behoeve van bergingen, ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'.

met de daarbijbehorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, duikers en/of dammen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. oevers, bermen en beplanting;

Bouwwerken

Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het straat- en bebouwingsbeeld,
• de woonsituatie,
• de verkeersveiligheid
• en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden,

kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 6.2 in die zin dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, mits deze niet hoger zijn dan 2,00 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;

met de daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken;
3. c. tuinen;
4. d. (fiets)paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. water;
7. g. erven en terreinen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, zodanig dat:
   1. 1. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan één derde deel van het vloeroppervlak van de gebouwen op een bouwperceel;
   2. 2. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan 30% van de grondoppervlakte van het woonhuis;
   3. 3. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan 50 m²;
   4. 4. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, geen hoofdbewoner van de woning is;
   5. 5. de woonfunctie niet in overwegende mate behouden blijft;
   6. 6. er detailhandel plaatsvindt, anders dan detailhandel die ondergeschikt is aan en verbonden aan met het aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
   7. 7. de activiteiten qua aard, omvang en uitstraling niet passen in een woonomgeving;
   8. 8. de activiteiten meldingplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, tenzij er aantoonbaar geen sprake zal zijn van overlast voor de (woon)omgeving;
   9. 9. de verkeersaantrekkende werking van het beroep of bedrijf leidt tot verkeersoverlast in de omgeving en/of vereist dat er verkeersmaatregelen genomen moeten worden;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor een bed-and-breakfast;
3. c. het gebruik van de gronden voor bedrijfsmatige activiteiten anders dan een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden.

Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 m wordt geroerd, tenzij het betreft:

1. a. bouwwerken waarvan de bestaande oppervlakte met ten hoogste 50 m² wordt uitgebreid;
2. b. bouwwerken voor archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 50 m² voor andere daar voorkomende bestemming(en).

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ wordt verwijderd, indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien in de regels is bepaald dat achter de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw moet worden gebouwd moet bij toepassing van deze regels in het geval dat er twee of meer naar de weg gekeerde gevels zijn, achter tenminste 1 van deze gevels gebouwd worden.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin anders dan voor de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
2. b. het storten van puin en afvalstoffen;
3. c. de stalling en opslag van (aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken) voer-, vaar- of vliegtuigen;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen;
5. e. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• het straat- en bebouwingsbeeld,
• de woonsituatie,
• de verkeersveiligheid
• en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden,

kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van bepaalde bestemmingen in dit bestemmingsplan:

1. a. voor het wijzigen van het beloop of het profiel van wegen en/of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. voor overschrijding van de bouw- en maatvoeringsgrenzen:

1. 1. indien een meetverschil of de situatie ter plekke daartoe aanleiding geeft;
2. 2. voor stoepen, toegangen, portieken, hellingbanen, buitentrappen, terrassen, erkers, balkons, luifels, hijsinrichtingen, lift- en trappenhuizen, koekoeken, evenals naar de aard vergelijkbare delen van bouwwerken;

3. c. van het bepaalde over de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen wordt verhoogd voor plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen;
4. d. voor het oprichten van bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals vlaggenmasten, ooievaarsnesten, gedenktekens, beeldhouwwerken en andere kunstuitingen;
5. e. voor het bouwen, uitbreiden, veranderen of vernieuwen van milieuvoorzieningen van algemeen belang, zoals rioleringen, bergbezinkbassins of centrale voorzieningen voor afvalinzameling;
6. f. voor het oprichten van bouwwerken voor openbare nutsvoorzieningen, het openbaar vervoer en het wegverkeer, zoals elektriciteitsgebouwen, gemalen, gasdrukregel- en meetstations of wachtruimtes tot een maximum oppervlakte van 25 m² (per bouwwerk);
7. g. van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages;

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 13.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 13.1 met maximaal 10%.

Lid 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Artikel 13.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplanOostergast - Locatie Iwema

van de gemeente Westerkwartier.

Behorend bij het besluit van de raad van de gemeente Westerkwartier van 8 november 2023.

Aan de Nieuwe Gast te Zuidhorn, op het historische erf 'Iwema', bestaat het voornemen om 14 woningen (rug aan rug) te realiseren. Het gaat hierbij om 14 starterswoningen. Op het perceel is momenteel het voorhuis van een voormalige boerderij aanwezig. In de huidige situatie mogen in het plangebied in totaal 6 woningen worden gebouwd.

De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Oostergast - Fase 1 en plandelen 2a, 2b en 2c. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. Om deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend plan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in de uitbreidingswijk Oostergast en specifiek aan de oostzijde van de Nieuwe Gast te Zuidhorn. In figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

Het gebied is geregeld in het bestemmingsplan Oostergast - Fase 1 en plandelen 2a, 2b en 2c, dat is vastgesteld op 26 april 2012. In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als 'Gemengd-1'. Van een dubbelbestemming is geen sprake. De verbeelding van het bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Binnen de bestemming 'Gemengd -1' zijn maximaal 6 woningen toegestaan. Per bouwvlak is maximaal één gebouw toegestaan. In de toekomstige situatie zijn 14 woningen geprojecteerd. Daarmee is sprake van een strijdigheid met het bestemmingsplan. Ook wordt het voorgestelde gebouw voor een deel buiten het bouwvlak geprojecteerd.

Figuur 1.2 Verbeelding bestemmingsplan Oostergast - Fase 1 en plandelen 2a, 2b en 2c

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld en onderbouwd. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot de uitvoerbaarheid beschreven.

Het plangebied bevindt zich ten noordoosten van de dorpskern van Zuidhorn en maakt deel uit van de uitbreidingswijk Oostergast. Het is te bereiken via de Rijksstraatweg vanuit westelijke richting, en via Het Noorderlicht vanuit oostelijke richting. Het Noorderlicht sluit aan op de N355.

Op het erf is momenteel het voorhuis van een voormalige boerderij te vinden. Het gebouw dat bij deze boerderij als schuur functioneerde is enkele jaren geleden gesloopt. Verdere bebouwing op het perceel is niet aanwezig.

In figuur 2.1 is de huidige situatie in beeld gebracht.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

Het voornemen is om het plangebied te transformeren naar een woongebied met daarin 14 woningen. Het gaat om rug aan rug woningen. Elk van deze 14 woningen krijgt een tuin. Daarnaast wordt de noordkant van het perceel gebruikt voor de aanleg van parkeervoorzieningen. Aan de noordkant zijn ook een aantal bergingen voorzien. Het gaat om gebouwen met een bouwhoogte van circa 5 meter. De oppervlakte bedraagt 140 m². De gebouwen worden voorzien van een kap met een dakhelling van 25-60 graden. Verder krijgt het plangebied een groene inrichting. In figuur 2.1 is de voorgenomen kavelindeling te zien.

Figuur 2.1 Voorgenomen kavelindeling (concept tekening, nog nader uit te werken)

Onder de voorgenomen ontwikkeling bedraagt de goothoogte maximaal 6 meter. De bouwhoogte bedraagt maximaal 11 meter.

De woningen worden in het voorgenomen plan ontsloten via de bestaande ontsluitingsweg, namelijk via de Nieuwe Gast aan de westzijde van het perceel. Via de Nieuwe Gast is vervolgens het Noorderlicht te bereiken. Deze weg sluit in oostelijke richting aan op de N355.

In het nieuwe bestemmingsplan zullen de gronden waarop het woongebouw geplaatst wordt de bestemming 'Wonen' krijgen. De bij de woningen behorende tuinen krijgen de bestemming 'Tuin', de parkachtige inrichting daarom heen zullen de bestemming 'Groen' krijgen. De buiten het plangebied gelegen gronden ten zuiden van het bestaande voorhuis hebben de bestemming 'Groen'. Deze wordt dus gehandhaafd. Daarnaast krijgen de parkeerplaats, ontsluitingsweg en bijgebouwen de bestemming 'Verkeer'. Tot slot krijgt de buitenste rand van het perceel de bestemming 'Water'.

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast in de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied.

Voor de inpassing wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. Hierbij is onder andere rekening gehouden met de bestaande landschappelijke kenmerken. Na een structuurschets in 2006 is de locatie Iwema, het perceel waarop de beoogde ontwikkelingen zullen plaatsvinden, nader uitgewerkt in een Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan 'Uitwerking deelgebied Iwema, fase 2. Zie hiervoor bijlage 1. Hierin wordt inzicht geboden in de ruimtelijke randvoorwaarden voor een nieuwe invulling van de locatie. Daarnaast is een uitwerking met scenario's van Felix (2015) (zie bijlage 2) opgesteld met daarin een uitwerking van een aantal mogelijke scenario's die inzicht geven in bebouwingsmogelijkheden op het perceel, inzicht geeft in toegang tot het perceel en parkeermogelijkheden en inzicht geeft in passende uitstraling c.q. beeldkwaliteit. Het nu voorliggende plan voor deze locatie gaat uit van nieuwbouw, waarbij ook het voorhuis van de voormalige boerderij wordt gesloopt. In het document staat dat in dat geval gestreefd moet worden om een groot volume te realiseren overeenkomstig de oorspronkelijke schaal en korrelgrootte van de agrarische bebouwing. Op deze manier blijven bebouwing en boomgaard ook in de toekomst een bijzondere plek innemen in de nieuwbouwwijk

Oostergast.

Op het perceel zijn verschillende soorten bomen en struiken te vinden. Aan de zuidzijde staan twee appelbomen en een walnotenboom. Aan de westzijde staat een kastanjeboom. Daarnaast bevindt zich bosplantsoen aan de zuidzijde van het perceel. In onderliggend plan is het voornemen om zoveel mogelijk het huidige erf te handhaven, inclusief beplanting en de boomgaard voor het voorhuis. Met de uitwerking van het stedebouwkundig plan is verder rekening gehouden met het historisch erf. Dit door de vormgeving van het huidige erf te handhaven en door het toekomstige gebouw, in boerderijvorm, ter hoogte van de oorspronkelijke boerderij te realiseren. Het bouwvolume is hierbij overeenkomstig de oorspronkelijke schaal en korrelgrootte van de agrarische bebouwing. De wijziging in ligging/positionering van het bouwvlak ten opzichte van het huidige bouwvlak zit in het feit dat het gebouw op deze wijze meer ruimte biedt voor de verkeersontsluiting en parkeerplaatsen. Daarnaast ontstaat hierdoor meer ruimte voor groen in de vorm van voortuinen bij de woningen en eveneens voor het parkje aan de zuidkant. Daarnaast sluit de ligging van het gebouw meer aan bij de gebouwen in de omgeving.

Hierdoor wordt geen afbreuk gedaan aan het oorspronkelijke karakter en is sprake van een verantwoorde ruimtelijke inpassing.

In dit hoofdstuk worden relevante planologische beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. Deze beleidskaders zijn richtinggevend voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Groningen is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
2. 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
3. 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
4. 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

1. 1. De Omgevingsagenda.
   Voor Noord-Nederland is een Omgevingsagenda opgesteld, waar Groningen onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
2. 2. De NOVI-gebieden.
   Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Deze regeling houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het voorgenomen plan maakt de realisatie van een woongebouw met 14 woningen in het plangebied mogelijk. Hierbij is sprake van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee het project binnen de reikwijdte van artikel 3.1.6 Bro komt. Om deze reden is een beschrijving van de behoefte voor deze ontwikkeling noodzakelijk. Uit het beleid van de gemeente zoals dat in paragraaf 3.3 omschreven is, blijkt dat er een behoefte is aan woningen in de omgeving van het plangebied, in het bijzonder voor senioren en starters. De beoogde realisatie van 14 woningen, voor starters, sluit aan bij deze behoefte.

Geconsolideerde Omgevingsvisie februari 2019 (Provincie Groningen)

Op 1 juni 2016 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie 2016 - 2020 vastgesteld. Sindsdien zijn hier enkele herzieningen op geweest, waarna in februari 2022 een geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie is vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie Groningen op de fysieke leefomgeving. Deze is in de plaats van het Provinciaal Omgevingsplan (POP) gekomen. Uit de Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgesteld in de provinciale Omgevingsverordening.

In de Omgevingsvisie heeft de provincie al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakvlak heeft met de fysieke leefomgeving, geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen'.

Ruimtelijke kwaliteit en stedelijk gebied

De provincie streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit voor haar grondgebied. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. De provincie acht een hoge ruimtelijke kwaliteit van belang om haar grondgebied aantrekkelijk te laten blijven om te wonen, werken en recreëren. In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk gebied en het buitengebied. Het projectgebied valt in het stedelijk gebied. De provincie wil stedelijke ontwikkelingen zo veel mogelijk laten plaatsvinden in bestand stedelijk gebied, omdat het grote contrast tussen het stedelijk gebied en het buitengebied behouden en versterkt dient te worden. Ten aanzien van het stedelijk gebied zijn gemeenten primair verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit.

In dit geval is sprake van een woningbouwplan in stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit (artikel 2.8) van het gebied wordt versterkt door het gebied in gebruik te nemen en in te richten ten behoeve van de woonfunctie. De behoefte aan de woningen is gemotiveerd aan de hand van het gemeentelijk woningbouwbeleid, opgenomen in paragraaf 3.3.

Geconsolideerde Omgevingsverordening februari 2022 (Provincie Groningen)

In de Omgevingsverordening is het beleid uit de Omgevingsvisie vertaald naar regels. Ten aanzien van woningbouw zijn in artikel 2.15.1 regels opgenomen. Hier is opgenomen dat een ruimtelijk plan alleen kan voorzien in de bouw van nieuwe woningen, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie die rekening houdt met regionale woonbehoefteprognoses die de provincie elke twee jaar uitbrengt.

In paragraaf 3.3 is het initiatief getoetst aan het gemeentelijk woonbeleid. Door hieraan te voldoen wordt tevens voldaan aan de regeling uit artikel 2.15.1 van de provinciale verordening.

Woonvisie Westerkwartier 2020-2025

De Woonvisie beschrijft het beleid op het gebied van wonen in het Westerkwartier voor de komende 5 jaar. Het beleid geeft handvatten om in te spelen op de woonopgaven die in het gebied spelen. De gemeente wil graag stimuleren, uitnodigen en kansen bieden. Dit doet zij onder andere met de woningcorporaties.

De gemeente investeert in alle kernen in woonkwaliteit. Overal creëert de gemeente bij behoefte ruimte voor nieuwbouw en verbetering van bestaande woningen. Ook lokale initiatieven op het gebied van recreatie en duurzaamheid worden verwelkomd. De gemeente zet in op een versnelde ontwikkeling van dorpen die nu al goed ontsloten zijn door trein of snelweg. Zuidhorn is één van deze dorpen.

De Woonvisie is gebaseerd op een uitgevoerde woningmarktanalyse. Hieruit blijkt dat de gemeente verder groeit. De gemeente moet, om aan de toekomstige behoeften te voldoen, in de periode 2020 t/m 2029 jaarlijks netto 175 tot 250 woningen toevoegen om de vraag te bedienen. De bovenkant van de bandbreedte is vooral relevant voor Zuidhorn. Dit heeft zowel te maken met overloop uit Groningen, als behoefte aan groei van de sociale huur voorraad.

Uit een in 2018 uitgevoerd Woonlastenonderzoek bleek dat senioren en starters zich in de risicogroep bevinden op de woningmarkt om geconfronteerd te worden met een tekort aan beschikbare woningen. Daarom geeft de gemeente in de Woonvisie aan dat zowel ruimte wordt gemaakt voor de komst van woningen in lagere prijsklassen, die geschikt zijn voor starters, als voor levensloopbestendige seniorenwoningen.

De voorgenomen 14 woningen in het plangebied passen binnen de bandbreedtes die in de Woonvisie van gemeente Westerkwartier worden genoemd. Dit is in het bijzonder het geval omdat het project specifiek gericht is op de bouw van starters- en seniorenwoningen. In de tussen gemeente en initiatiefnemers gesloten intentieovereenkomst is afgesproken dat de 14 woningen bedoeld zijn voor starters op de woningmarkt, met een VON-prijs binnen de grenzen van de voorwaarden van de Starterslening Westerkwartier (SVN Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). Daarmee is dit project in overeenstemming met gemeentelijk beleid.

In onderstaande paragrafen wordt een overzicht gegeven van de voor het nieuw op te stellen ruimtelijk plan relevante milieuaspecten. Milieuaspecten zijn een belangrijk onderdeel van de belangenafweging die ten grondslag ligt aan het ruimtelijk plan. Eventuele milieuaspecten kunnen, voorzover mogelijk en noodzakelijk, vertaald worden in de regeling van dit ruimtelijk plan.

Ontsluiting

De woningen krijgen een ontsluiting aan de Nieuwe Gast. Via deze weg is Het Noorderlicht te bereiken. Dit betreft de gebiedsontsluitingsweg van de wijk Oostergast.

Openbaar vervoer

Het plangebied ligt nabij het hoofdstation van Zuidhorn. Hier bevindt zich een treinstation en bushalte. De trein gaat richting Groningen en Leeuwarden. De bushaltes wordt aangedaan door het reguliere streekvervoer en voorziet in een verbinding met omliggende dorpen en het hoofdstation van Groningen.

Parkeren

Op 14 juni 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren Westerkwartier' vastgesteld. De beoordeling of bij nieuwe ruimtelijke initiatieven voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd vindt plaats aan de hand van beleidsregels, opgenomen in de door het college van Burgemeester en wethouders vastgestelde nota 'Parkeernormen gemeente Westerkwartier'. Deze nota met beleidsregels is als bijlage 1 bij de toelichting in het paraplu-bestemmingsplan opgenomen. Uitgaande van indeling in de zone 'Rest bebouwde kom' en de typologie 'Koop tussen/hoek' dienen tussen de 1.6 (minimum) en 2.4 (maximum) parkeerplaatsen per woning aangelegd te worden. In het plangebied is voldoende ruimte om aan de gestelde parkeernorm te voldoen.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren). Voor de verkeersgeneratie dient rekening gehouden te worden met de categorie 'Koop, huis, tussen/hoek '. De locatie ligt in 'rest bebouwde kom'.

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 115 mvt/werkdag. De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld in het drukste uur van de dag, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalwaarde wordt afgewikkeld. Op het drukste uur zullen de ontsluitende wegen een verkeerstoename van circa 12 mvt ondervinden. Deze verkeerstoename zal merkbaar zijn in de drukkere uren maar is dermate gering dat de toename naar verwachting geen negatieve gevolgen zal hebben op de omliggende ontsluitingswegen en niet zal leiden tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Conclusie

Door de ontwikkeling in het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen beperkt toe. Er zullen naar verwachting geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling. De parkeerbehoefte wordt opgevangen in het plangebied zelf. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

De woningbouw vindt plaats binnen een woongebied dat in ontwikkeling is. Op korte afstand van het plangebied is een basisschool aanwezig. Ten opzichte van de school wordt voldaan aan de richtafstand van 30 m uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Verder bevinden zich in de directe omgeving geen relevante bedrijven waar rekening mee gehouden hoeft worden.

Als gevolg van de ontwikkeling worden dus geen bedrijven in hun bedrijfsvoering beperkt en ter plaatse van de geprojecteerde woningen is sprake van een goed woonklimaat. Er is in de beoogde situatie dan ook sprake van een verantwoorde milieuzonering.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het plangebied ligt op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. Voor de ontwikkeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 8 toegevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde. Voor dit plan geldt geen vergunningplicht op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb). Dit wordt door de provincie in zijn overlegreactie bevestigd. In de berekening is ook rekening gehouden met de aanlegfase. Sinds de uitspraak van RvS (2 november 2022) is de bouwfase namelijk niet meer vrijgesteld.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Voor het project is een quickscan soortenbescherming uitgevoerd. Deze is als bijlage 5toegevoegd. Uit de QuickScan is gebleken dat er mogelijk jaarrond beschermde nesten van kerkuil, huismus en gierzwaluw, algemene broedvogels, verblijfplaatsen van boom- en gebouwbewonende vleermuizen, voortplantingswater, verblijfplaatsen van steenmarter en land/overwinteringshabitat van de Alpenwatersalamander en poelkikker en waardbomen van de grote vos binnen en rond het plangebied aanwezig zijn.

Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, dient voor jaarrond beschermde nesten van kerkuil, huismus en gierzwaluw, verblijfplaatsen van steenmarter en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen nader onderzoek te worden uitgevoerd. Wanneer er bomen met holtes gekapt worden, dient er voor boombewonende vleermuizen ook nader onderzoek te worden uitgevoerd. Wanneer de watergang en bosschage aan zuidzijde van het plangebied worden aangetast, dient er nader onderzoek plaats te vinden naar de Alpenwatersalamander, poelkikker en grote modderkruiper.

Wanneer iepenbomen, wilgenbomen en fruitbomen gekapt moeten worden, dient er tevens nader onderzoek plaats te vinden naar aanwezigheid van de grote vos. Voor algemene broedvogels dienen de mitigerende maatregelen gevolgd te worden zoals beschreven in het ecologisch onderzoek.

Natuurinclusief bouwen

Bij de realisatie van nieuwbouw wordt geadviseerd om natuurinclusief te bouwen. Natuurinclusief bouwen is een vorm van duurzaam bouwen, waarbij er meer plek voor verschillende diersoorten gerealiseerd wordt. Hierbij kan worden gedacht aan het aanbrengen van inbouwkasten in de muur of speciale dakpannen voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Nader onderzoeken

Inmiddels zijn nadere onderzoeken uitgevoerd naar onderstaande soorten:

• Huismus
• Gierzwaluw
• Kraam- en zomerverblijven vleermuizen
• Paarverblijven vleermuizen
• Kerkuil
• Steenmarter

Voor de overig mogelijk aanwezige soorten is geen nader onderzoek uitgevoerd, omdat de uitwerking van de toekomstige plannen niet voorzien in het eventueel verstoren van het leefgebied van deze soorten. Er is daarom geen nader onderzoek uitgevoerd voor de Alpenwatersalamander, poelkikker en grote modderkruiper, aangezien de watergangen rondom het plangebied niet worden aangetast en het bosschage aan zuidzijde van het plangebied behouden blijft als overwinteringshabitat voor de Alpenwatersalamander en poelkikker.

Uit de nadere onderzoeken (zie bijlage 6 en 7) is gebleken dat er een paarverblijf en zomerverblijf van gewone dwergvleermuis zijn aangetroffen in het dak van de woning. Hiervoor dient een ontheffing te worden aangevraagd bij de provincie Groningen. Van de overige soorten zijn geen verblijfplaatsen of nesten gevonden.

Voor het verstoren of vernietigen van nest- of verblijfsplaatsen van beschermde diersoorten dient een ontheffing te worden aangevraagd. Om deze ontheffing te verkrijgen, dient er in ieder geval gemitigeerd te worden voor het verlies aan nest- of verblijfsplaatsen.

Bij het aanbieden van deze mitigatie dient tevens rekening gehouden te worden met soort-specifieke eisen en aanvullende voorschriften vanuit de ontheffing. Met name de vaak verplichte gewenningsperiode kan ervoor zorgen dat het planvoornemen langer uitgesteld moet worden dan vooraf gedacht, de vertraging kan hierbij oplopen tot een jaar. Wanneer men echter de alternatieve verblijfplaatsen aanbiedt, voordat het nader onderzoek heeft plaatsgevonden, kan de gewenningsperiode alvast beginnen en kunnen de werkzaamheden mogelijk eerder worden uitgevoerd.

De ontheffing kan verkregen worden door het aanbieden van voldoende alternatieve verblijfplaatsen die een overeenkomstige functie kunnen vervullen als de aangetroffen verblijven van de vleermuis. De aangetroffen verblijven betreffen kleine verblijven, welke middels vleermuiskasten goed gecompenseerd kunnen worden en de gewone dwergvleermuis is één van de meest algemene vleermuissoorten in Nederland. Het belang van het bouwen van nieuwe starterswoningen is groot, gezien het huizentekort. Al deze factoren bij elkaar gezien kan ervanuit worden gegaan dat een ontheffing van de provincie Groningen verleend wordt. Wel dient er dus voldoende gecompenseerd te worden door middel van het ophangen van vleermuiskasten in de omgeving en dienen er in de nieuwe situatie voorzieningen voor vleermuizen ingebouwd te worden.

Door het verkrijgen van de benodigde ontheffing zullen de plannen in overeenstemming zijn met de Wet natuurbescherming.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant.

Dit bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk langs de weg Het Noorderlicht. Tot voor enige tijd was deze weg onderdeel van de provinciale N355. Sinds september 2014 is die functie komen te vervallen. De weg is, net als de andere straten in de wijk Oostergast, onder een 30 km zonering komen te vallen. Gelet daarop wordt van een zonering op grond van de Wet geluidhinder afgezien. Akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor de wegen rondom het plangebied zijn snelheidsremmende maatregelen toegepast om de verkeersveiligheid te vergroten. Door deze maatregelen wordt er over het algemeen langzaam gereden. Ten aanzien van wegverkeersgeluid worden daarom geen belemmeringen verwacht. Een hogere waarden besluit is niet nodig.

Daarnaast moet ook een binnenwaarde van 33 dB worden gegarandeerd bij de omgevingsvergunning aanvraag voor de woningen. Doordat de toekomstige woningen voldoen aan de minimale eisen ten aanzien van geluid vanuit het Bouwbesluit, zal sprake zijn van een goed binnenwaardeniveau.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Op grond van het Bro moet in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het bepalen of deze mogelijk een belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Voor de ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 9 toegevoegd. De uitkomsten van dat onderzoek geven aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek ter plaatse van sleuf 003 (0,0-0,5 m-mv), waar de onderzochte grond als 'Klasse Industrie' is gekwalificeerd. Hier is ook asbest aangetroffen. Dit onderzoek is uitgevoerd en als bijlage 10 toegevoegd. Er is geen sprake van (ernstige) bodemverontreiniging met asbest, vormen de aangetroffen verhoogde concentraties van andere stoffen geen risico voor de volksgezondheid, het milieu en/of het ecosysteem en is de bodemkwaliteit van de locatie voldoende in beeld gebracht. Vanwege de kans op het aantreffen van asbestplaatjes en verder de aanwezigheid van puin en afval wordt bij het geplande gebruik wonen met tuin geadviseerd om de leeflaag/bovengrond met bodemvreemd materiaal te vervangen door schone grond. Bij graafwerkzaamheden dient rekening te worden gehouden met verschillen in bodemkwaliteit. Grond dient voor zover mogelijk per bodemkwaliteitsklasse gescheiden te worden ontgraven en afgevoerd, of te worden hergebruikt. Deze aanbeveling wordt door de gemeente en initiatiefnemer gedeeld en in uitvoering gebracht.

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten.

Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van Waterschap Noorderzijlvest. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

Missie

Waterschap Noorderzijlvest staat voor veilig, voldoende en schoon water. Hiermee wordt een basis gecreëerd voor een gezonde en toekomstbestendige leef-, woon- en werkomgeving in Groningen en Noord-Drenthe.

Vigerend beleid

Het beleid van waterschap Noorderzijlvest is verwoord in het Waterbeheerprogramma 2022 - 2027 en in de Notitie Water en Ruimte 2013.

Veilig, voldoende en schoon water

Het waterschap ziet het zorgen voor veiligheid als één van de belangrijkste opgaven, nu en in de toekomst. In een snel veranderende omgeving als gevolg van klimatologische en demografische ontwikkelingen wil het waterschap hier invulling aan geven. Een stijgende zeespiegel en meer en heviger afwisselende perioden van regen en droogte vragen om robuuste oplossingen. Ons regionaal watersysteem is een zoveel mogelijk natuurlijk functionerend watersysteem dat klimaatbestendig, veerkrachtig en gezond is. Verder is dit watersysteem in staat om de belangen en functies die afhankelijk zijn van voldoende ecologisch gezond en schoon water zo goed mogelijk van dienst te kunnen zijn.

Aanpassingen in het waterbeheer creëren een omgeving waar mens en dier op een gezonde wijze gebruik van kunnen maken. Het watersysteem is onlosmakelijk onderdeel van de bebouwde omgeving én het landelijk gebied. Uitgangspunten van het waterschap en alle betrokkenen bij het treffen van waterhuishoudkundige maatregelen zijn:

• Het vasthouden, bergen en afvoeren van water (trits: kwantiteit)
• Het schoon houden, scheiden en zuiveren van water (trits: kwaliteit)

Borgen integrale afweging

Provincies en gemeenten zorgen voor een integrale afweging en leggen deze vast in provinciale beleidsplannen en omgevingsplannen, respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets. Uit deze digitale watertoets blijkt dat voor dit project de normale procedure gevolgd moet worden. Dit betekent dat het waterschap nauw betrokken wil zijn bij de verdere planvorming en hierover een advies gaat geven. De samenvatting van de watertoets is opgenomen in bijlage 4. Vervolgens heeft het waterschap in het kader van het vooroverleg gereageerd. Zie hiervoor bijlage 13. Waterschap Noorderzijlvest kan instemmen met dit bestemmingsplan. Qua wateraspecten zijn er geen (compenserende) maatregelen nodig. Er is voldoende oppervlaktewater aanwezig rondom het plangebied en binnen gehele uitbreidingswijk Oostergast hemelwater te kunnen bergen en afvoeren. De drooglegging van het gebied is voldoende. Vanuit dat aspect is (grond)wateroverlast niet te verwachten. Mogelijk dat drainage moet worden toegepast voor een adequate ontwatering van het plangebied c.q. de woonpercelen.

Wateradvies

Verhardingstoename

Indien de toename van het verhard oppervlak kleiner is dan 750 m² is er geen extra waterberging noodzakelijk. Een overzicht van de toekomstige verharding is weergeven in onderstaande figuur. Per saldo is sprake van een toename van circa 2.100 m². Compenserende maatregelen zijn daarom nodig. De ontwikkeling maakt deel uit van de ontwikkeling van de uitbreidingswijk Oostergast. In dit kader heeft de gemeente een wateropgave gemaakt voor de hele wijk waarbij 10% van de uitgeefbare gronden in de vorm van oppervlakte water wordt ingericht. In de uitbreidingswijk is daarmee voldoende rekening gehouden met waterberging, welke inmiddels ook al is gerealiseerd. Aanvullende waterberging voor de uitwerking van dit bestemmingsplan is dan ook niet nodig.

Wateraanvoer

De watergangen langs het plangebied hebben een eigen, hoog waterpeil van ca. -0.05 mNAP. Dat is ongeveer 0.90 m hoger dan het streefpeil van -0.93 mNAP dat het waterschap hanteert in het regionale watersysteem. Dit betekent dat er geen wateraanvoer mogelijk is, anders dan door neerslag. In droge perioden kan het waterpeil uitzakken.

Grondwater

Houdt bij nieuwe ontwikkelingen rekening met de drooglegging. Om grondwateroverlast te voorkomen kan gewerkt worden met de volgende indicatieve droogleggingsnormen.

Afvoer van riool- en hemelwater: Via een (verbeterd) gescheiden stelsel, hemelwater wordt geïnfiltreerd

Het beleid van waterschap en gemeente is dat afvalwater en schoon hemelwater gescheiden moeten worden afgevoerd. Indien de bodem geschikt is voor infiltratie, is dat een goede manier voor het afvoeren van schoon hemelwater. De initiatiefnemer dient te onderzoeken of infiltratie mogelijk is.

Afstemming met de gemeente is nodig voor het afvoeren van het afvalwater naar de riolering. In dit geval wordt een nieuwe riolering aangebracht en vervolgens aangesloten op de bestaande riolering van de gemeente. Het schone hemelwater wordt geïnfiltreerd en vervolgens op het oppervlakte water afgevoerd.

Versnelde afvoer hemelwater

Door bewuste keuzes te maken qua verhardingstype en afwatering van wegen, paden en parkeerterrein kan versnelde afvoer zo klein mogelijk gehouden worden. Afstroming naar aangrenzende onverharde terreinen, zonder goten en kolken, en waterdoorlatende verhardingen zijn daarvan voorbeelden. Het waterschap is bereid om hierover mee te denken.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Op basis van de provinciale verordening (kaart 7) ligt het plangebied in het gebied 'Glaciale ruggen'. De ruimtelijke structuur van Zuidhorn kenmerkt zich door de situering op een stuwwal met centraal De Gast. Op de overgang van de verhoging van de stuwwal naar het dijkenlandschap bevindt zich aan de oostzijde parallel aan De Gast een opeenvolging van boerderijerven. Deze boerderijerven vormen de historische ruimtelijke ruggengraat van de Oostergast. Ook in het plangebied was een voormalige boerderij aanwezig. De situatie van rond 1925 is weer geven in figuur 4.1. Het plangebied kent daarmee een historisch karakter, waardoor het behoud hiervan wenselijk is. Met de uitwerking van het stedebouwkundig plan is rekening gehouden met het historisch erf. Dit door de vormgeving van het huidige erf te handhaven en door het toekomstige gebouw, in boerderijvorm, ter hoogte van de oorspronkelijke boerderij te realiseren. Voor een nadere motivering van de gewijzigde ligging ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan wordt verwezen naar paragraaf 2.3. Het bouwvolume is hierbij overeenkomstig de oorspronkelijke schaal en korrelgrootte van de agrarische bebouwing. Hierdoor wordt geen afbreuk gedaan aan het oorspronkelijke karakter. De gemeente heeft voor de ontwikkeling van de (deel) locatie Iwema een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Figuur 4.1 Situatie rond 1925

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

In 2008 is voor Oostergast-fase 2 een archeologisch booronderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor bijlage 11. In bijlage 12 staan de locatie van de boorpunten. De locatie Iwema wordt in het rapport behandeld onder de naam: Boerderij Rijksstraatweg 9. Op deze locatie is bij het booronderzoek o.a. middeleeuws kogelpotaardewerk aangetroffen. Daaruit kan worden geconcludeerd dat de boerderij uit 1657 zeer waarschijnlijk een middeleeuwse voorganger heeft. Het advies ten aanzien van deze locatie is dan ook:

"Boerderij Rijksweg 9: planinpassing van de boerderij, zodat op het terrein binnen de grachten geen bodemverstorende ingrepen kunnen plaatsvinden. Om na te gaan welke ingrepen nog wel toegestaan zijn, is het raadzaam om hier ook een proefput te graven. Hierbij wordt de bodemopbouw gedocumenteerd en worden de eventuele beperkingen inzichtelijk. Indien dit niet mogelijk is, dan dient archeologische begeleiding van de sloop van de boerderij gecombineerd te worden met het graven van een proefsleuf om na te gaan of hier nog bouwresten van oudere boerderijen aanwezig zijn".

Om nieuwbouw op deze locatie mogelijk te maken is daarom archeologisch onderzoek noodzakelijk. Ter borging hiervan wordt in dit bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen zodat de initiatiefnemer verplicht is onderzoek te (laten) doen.

Meldingsplicht

Archeologische toevalsvondsten of waarnemingen en de locatie waar ze zijn gevonden moeten worden aangemeld. Dit is geregeld in de Erfgoedwet door middel van een meldingsplicht.

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2022) geldt in de directe omgeving van het projectgebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM₁₀) van minder dan 18 µg/m³ en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO₂) van minder dan 10 µg/m³. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m³ (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed.

Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Een plan voldoet hieraan als het een toename van minder dan 3% van de grenswaarden tot gevolg heeft. Bij woningbouwplannen van minder dan 1.500 is dit het geval.

Er worden 14 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Onderzoek

Figuur 4.2 Uitsnede risicokaart met het plangebied groen omkaderd

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt het volgende:

Risicorelevante inrichtingen

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied niet binnen de invloedszone van risicovolle inrichtingen valt.

Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg

Binnen het plangebied bevinden zich geen wegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De doorgaande provinciale wegen N355 en N980 zijn opgenomen in het provinciale basisnet. Het invloedsgebied van deze wegen wordt bepaald door de stofcategorie GF3 en bedraagt 355 meter. Het plangebied ligt op minimaal 600 meter van deze wegen en bevindt zich daarmee niet in het invloedsgebied.

Vervoer gevaarlijke stoffen over het water

Ten noorden van het plangebied bevindt zich de corridor Amsterdam – Noord-Nederland (Van Starkenborghkanaal) waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De route heeft geen PR-contour. Het invloedsgebied wordt bepaald door het vervoer van stofcategorie GT3 en bedraagt 1.070 meter. Het plangebied bevindt zich op circa 760 meter van de vaarroute en bevindt zich daarmee in het invloedsgebied. Omdat de afstand groter is dan 200 meter, hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er kan worden volstaan met een beknopte verantwoording.

Buisleidingen

Ten westen van het plangebied bevindt zich een gasleiding in beheer van de NV Nederlandse Gasunie (langs tracé van de Rijksstraatweg). Het betreft een 40 bar-leiding met een grootte van 8 inch. Er is blijkens onderzoek van het Steunpunt Externe Veiligheid (uitgevoerd in het kader van bestemmingsplan Oostergast fase 1 en plandelen 2a, 2b en 2c) geen plaatsgebonden risicocontour van 10^-6. Dit blijkt ook uit de risicokaart. De gasleiding heeft geen plaatsgebonden risicocontour, waarbinnen het bouwen van (beperkt) kwetsbare objecten moet worden tegengegaan. Het invloedsgebied is 95 meter. De dichtstbijzijnde woning bevindt zich op circa 100 meter van de gasleiding. De beoogde woningen bevinden zich hiermee niet in het invloedsgebied. In het onderzoek van het Steunpunt Externe Veiligheid is tevens een onderzoek uitgevoerd naar de risicocontouren langs de leiding. Deze contouren zijn van dermate beperkte omvang dat ze het plangebied van dit bestemmingsplan niet overlappen. De ligging van deze gasleiding belemmert het bestemmingsplan niet.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om haar taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Nieuwe Gast die aansluit op Het Noorderlicht. Deze wegen sluiten aan op het verdere wegennetwerk van Zuidhorn. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Advies veiligheidregio

De veiligheidsregio heeft in het kader van het vooroverleg gereageerd. Zie hiervoor bijlage 14. Veiligheidsregio Groningen heeft een beoordeling gedaan op de aanwezigheid van externe risicobronnen en de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid voor de planontwikkeling. Daarbij zijn ze tot de volgende conclusies gekomen:

• Op de planontwikkeling zijn geen significante externe veiligheidsrisico's van invloed;
• In relatie tot de planontwikkeling adviseren zij om op het gebied van bestrijdbaarheid (bereikbaarheid en bluswater) een adequate bluswatervoorziening te realiseren in het plangebied. De primaire bluswatervoorziening bestaat over het algemeen uit onder- of bovengrondse brandkranen, maar kan ook gerealiseerd worden met open water als dit toereikend is qua capaciteit en afstand ten opzichte van de ontwikkeling. Voor de hoeveelheid, ligging en capaciteit van de vereiste brandkranen wordt verwezen naar het document “Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid 2019”. De veiligheidsregio helpt graag mee in het concreet maken van de implementatie van de bluswatervoorzieningen.

Op basis van deze beoordeling ziet de Veiligheidsregio Groningen geen aanleiding verder inhoudelijk advies te geven ten behoeve van het voorliggende ruimtelijke besluit.

De nieuwe ontwikkeling kan in het kader van de omgevingsvergunning later nog door de Veiligheidsregio beoordeeld moeten worden op de activiteit 'Bouwen'. Deze beoordeling vindt plaats op andere veiligheidsaspecten zoals brandcompartimentering, vluchtroutes, bluswater, bereikbaarheid en overige brandpreventieve voorzieningen.

Bij de uitwerking van de concrete plannen wordt rekening gehouden met het advies van de veiligheidsregio.

Conclusie

Door de ligging nabij het Van Starkenborghkanaal bevindt de voorgenomen ontwikkeling zich in het invloedsgebied van de corridor Amsterdam – Noord-Nederland. Vanwege de afstand kan er worden volstaan met een beknopte verantwoording. Hierin is op de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied ingegaan. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechteren en wordt als aanvaardbaar gezien. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen, behalve de in paragraaf 4.10 genoemde buisleiding van de Gasunie, aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden. Wel kunnen er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool zijn. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

In en rondom het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die beperkingen opleggen voor het bestemmingsplan.

De gemeente Westerkwartier vindt het duurzaam ontwikkelen van zijn gemeente belangrijk. Het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid staat verwoord in het beleidsstuk 'Duurzaamheidsbeleid 2020-2025'. De centrale doelstelling hierin is: 'Het realiseren van een duurzame samenleving in het Westerkwartier, waarin invulling wordt gegeven aan ons deel van de (inter) nationale klimaatdoelen: 50% CO2-reductie in 2030 en volledig CO2-neutraal in 2050'.

De gemeente onderscheidt drie beleidszuilen waarop zijn hun duurzaamheidsbeleid beschrijven:

1. 1. Toekomstbestendige woonsituatie
2. 2. Klimaatvriendelijke leefomgeving
3. 3. Circulaire economie

Om haar gemeentelijke doelstellingen te halen staan in het beleidsstuk een aantal actie- en speerpunten. Dit bestemmingsplan voorziet voornamelijk in een bijdrage van speerpunt 10. Speerpunt 10 is 'Bij de (her)inrichting van gebieden en transformatie van gebieden hebben we standaard klimaatvriendelijke ontwerpprincipes toegepast.

Met de concrete uitwerking van de bouwplannen wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met klimaatvriendelijke ontwerpprincipes door zoveel mogelijk rekening te houden met een groene inrichting, duurzame materialen en het toepassen van duurzame manieren van energieopwekking/bronnen. Voor de materialen geldt dat bij de aanvraag omgevingsvergunning de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) verplicht is. De MPG is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

Het wettelijk beleid ten aanzien van energiezuinig bouwen is opgenomen in het Bouwbesluit. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen sinds 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG).

De nieuwbouw van de woningen zal volgens de huidige normen voor duurzaamheid plaatsvinden. De toekomstige woningen worden in ieder geval gasloos uitgevoerd. De woningen voldoen verder aan de BENG eisen. Verder wordt gekeken naar extra maatregelen in de vorm van bijvoorbeeld een warmtepomp met aardwarmtebron en/of zonnepanelen.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

1. 1. de kenmerken van de projecten;
2. 2. de plaats van de projecten;
3. 3. de kenmerken van de potentiële effecten.

Toetsing aan de drempelwaarden uit het Besluit mer

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D 11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen genoemd. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer is een projectmer noodzakelijk.

Met dit bestemmingsplan worden 14 woningen mogelijk gemaakt. De drempelwaarde uit het Besluit m.e.r. wordt hiermee niet overschreden. In het kader van het Besluit m.e.r. is voor de beoogde ontwikkeling dan ook geen sprake van een directe mer(beoordelings)-plicht.

Sinds 7 juli jl. is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling. Derhalve is, gelet op de formele beoordelingsplicht, een vormvrije mer-beoordeling opgesteld. Deze beoordeling is opgenomen in bijlage 3. Op basis hiervan is geconcludeerd dat de impact van het plan op het milieu gering is. Het is op basis van de mer-beoordeling niet nodig om een volledige mer-procedure te doorlopen.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Op grond van de informatie zoals genoemd in hoofdstuk 2.2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuze van bestemming weergegeven.

Het plangebied krijgt de volgende bestemmingen:

Groen

De gronden aan de oost, zuid -en westkant krijgen een groene inrichting. Daarom zijn voor deze gronden de bestemming Groen toegekend. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Tuin

De tuinen van de woningen hebben de bestemming Tuin gekregen. Als gebouwen mogen uitsluitend erkers worden gebouwd. Een erker wordt maximaal 1,50 m vanuit de aangrenzende voorgevelrooilijn gebouwd. De oppervlakte van een erker bedraagt maximaal 20 m².

Verkeer

De toekomstige ontsluiting aan de noordkant van het plangebied krijgt de bestemming Verkeer. Als gebouwen mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van bergingen worden gebouwd. Dit ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. De bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 5 meter. Een gebouw wordt afgedekt met een kap met een dakhelling van 25 - 60 graden.

Water

Rondom het plangebied is water gelegen. Deze krijgt de bestemming Water. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

Wonen

De toekomstige woningen met de daarbij behorende erven en toegangsweg krijgen de bestemming 'Wonen'. Binnen het plangebied zijn 14 woningen toegestaan. Binnen deze bestemming is de aanwezigheid van water ook mogelijk gemaakt. Voor de woningen geldt een goot- en bouwhoogte van 6 - en 11 meter.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie

Om de archeologische (verwachtings)waarden te beschermen bij toekomstige bodemingrepen, wordt voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen, waarbij voor ingrepen van 50 m² of groter archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het ruimtelijk plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De kosten voor de procedure worden verhaald via leges. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om de woningen te kunnen realiseren. Het plan is daarmee financieel haalbaar.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

De gemeente is eigenaar van de te bebouwen grond, zodat het kostenverhaal via de grondprijs plaatsvindt. Met de initiatiefnemers is inmiddels een koopovereenkomst gesloten. Het planschaderisico is afgedekt door een planschadeverhaalsovereenkomst. Verder is geen kostenverhaal van toepassing. De gemeenteraad besluit dan ook bij de vaststelling van dit bestemmingsplan om geen exploitatieplan vast te stellen.

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan de overlegpartners. Verder is de omgeving op de hoogte gebracht van de plannen. In het kader van het vooroverleg hebben de volgende partijen gereageerd:

• Waterschap Noorderzijlvest (zie bijlage 13). De reactie is in paragraaf 4.6 Water verwerkt.
• de Veiligheidsregio (zie bijlage 14). De reactie is in paragraaf 4.10 Externe veiligheid verwerkt.
• Provincie. (zie bijlage 15). De reactie is in de paragrafen 4.3 Ecologie, 4.5 Bodem en 4.8Archeologie verwerkt. Verder is de bestemming 'Waarde- Archeologie' aan de regels en de verbeelding toegevoegd.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpbestemmingsplan heeft daartoe voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn zienswijzen ingediend. In de Nota Zienswijzen en Commentaar bestemmingsplan Oostergast - locatie Iwema (bijlage 16). Geconcludeerd wordt dat de zienswijzen ongegrond zijn.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.