In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Dokkum - Hogedijken, verplaatsing Aldi met identificatienummer NL.IMRO.1970.BPDkHogedijkenAldi-VG01 van de gemeente Noardeast-Fryslân;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbijbehorende bijlagen;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw of de bedrijfswoning, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw of de oorspronkelijke bedrijfswoning;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein of perceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een kleinschalige, aan de woon- of agrarische functie ondergeschikte, kortdurende, toeristische verblijfsvoorziening, voor uitsluitend logies en ontbijt en maakt deel uit van het hoofdgebouw en/of is gevestigd in een bijbehorend bouwwerk en wordt gerund door de eigenaar van het perceel;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken, en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden: bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van dit plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van dit plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de bouwlaag op de begane grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

detailhandel met minimaal 1000 m² verkoopvloeroppervlak (BVO), die naar aard en omvang van de artikelen (volumineus, gevaar of hinder voor de omgeving) niet in het centrum van Dokkum is in te passen;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt. Indien er binnen de bestemming een bedrijfswoning mogelijk wordt gemaakt, wordt deze als hoofdgebouw (ten opzichte van de bijbehorende bouwwerken) beschouwd;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een dakafdekking onder een hoek van meer dan 5° met het horizontale vlak;

de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woning met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

voortbrengsel van de beeldende kunsten;

een gebouw ten behoeve van een nutsvoorziening, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen en telefooncellen;

een voorziening ten behoeve van milieuvoorzieningen, de telecommunicatie, de waterhuishouding, natuurbeheer en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval wordt verstaan bergbezinkbassins, centrale voorzieningen voor de afvalinzameling en zendmasten;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil;
4. d. in het geval de hoogte van het terrein op een perceel grote verschillen vertoont: de door burgemeester en wethouders bepaalde hoogte;

de grens van een bouwperceel;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een inrichting, bij welke een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een voorziening waar gelegenheid wordt geboden om te kunnen spelen, zoals een speeltuin of speelweide, een trapveld of een speelkooi of een daarmee vergelijkbare voorziening;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meer dan één zijde grenst aan een weg, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit op een afstand van 3 meter evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, daaronder niet het achtererf begrepen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Detailhandel - Supermarkt' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijfsgebouwen en overkappingen ten behoeve van grootschalige detailhandel in voedings- en genotmiddelen;

met de daarbijbehorende:

2. b. ontsluitingswegen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. tuinen, erven, terreinen en parkeervoorzieningen;
5. e. overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de milieusituatie;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van bedrijfsgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van gronden ten behoeve van opslag, voorzover het geen zij- en/of achtererf betreft.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bosschages, bebossing en beplanting;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. opritten;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. waterlopen en waterpartijen;

met daaraan ondergeschikt:

9. i. infrastructurele voorzieningen;

met de daarbijbehorende:

10. j. overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, waaronder kunstobjecten.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de sociale veiligheid;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met de daarbijbehorende:

3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. tuinen, erven en terreinen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats, de afmetingen en de nokrichting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een goede woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de ruimtelijke en cultuurhistorische waarden, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 5.2.1 sub b in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd;
2. b. het bepaalde in lid 5.2.2 sub a en b in die zin dat bijbehorende bouwwerken in het zijerfgebied worden gebouwd, met in achtneming van de volgende regels:
   1. 1. bijbehorende bouwwerken dienen te worden gebouwd achter een denkbeeldige lijn welke onder een hoek van 45° wegloopt richting het achter- of zijerfgebied. Deze lijn heeft als beginpunt de hoek welke de zijgevel van het hoofdgebouw maakt met de voorkant van het hoofdgebouw;
   2. 2. de oppervlakte van het te bebouwen zijerfgebied mag worden vermeerderd bij het bebouwingsgebied voor het bepalen van de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken;
3. c. het bepaalde in lid 5.2.2 sub b in die zin dat de oppervlakte van het bebouwingsgebied mag worden vergroot met de oppervlakte van het zijerfgebied voor het bepalen van de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel tenzij het detailhandel bij een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit betreft, in welk geval detailhandel is toegestaan die als nevenactiviteit beperkt blijft tot de verkoop van producten die een directe relatie hebben met het beroep of de activiteit of producten die binnen het beroep of de activiteit vervaardigd worden:
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien er sprake is van een milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige activiteit in het kader van de Wet milieubeheer;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, zodanig dat de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel met een maximum van 50 m².

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.5 sub d in die zin dat de bedrijfsvloeroppervlakte ten behoeve van bed and breakfast wordt vergroot tot ten hoogste 75 m², mits:

1. a. de bedrijfsvloeroppervlakte van de logiesverstrekkende functie ten hoogste 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel bedraagt;
2. b. er maximaal 2 kamers (eenheden) gerealiseerd worden;
3. c. de logiesverstrekkende functie door de (hoofd)bewoner wordt uitgeoefend;
4. d. de logiesverstrekkende functie blijkens de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneert als een zelfstandige eenheid;
5. e. de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte van een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit per bouwperceel niet meer bedraagt dan 75 m²;
6. f. het parkeren zoveel mogelijk op het eigen erf plaatsvindt. Indien parkeren op eigen erf niet mogelijk is, dient te worden aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de parkeersituatie in de omgeving.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van het bestemmingsplan, uitsluitend worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, hellingbanen, funderingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m.

1. a. Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.
2. b. In die gevallen dat bestaande situeringen, percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, bestaande inhoud en/of bestaande oppervlakten afwijken van de bouwregels, worden de bestaande situeringen en maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatieve voorzieningen, met uitzondering van de and breakfast, voorzover hiervoor de in de bestemmingen opgenomen afwijkingsprocedure voor het gebruik is gevoerd;
5. e. het gebruik van een (bedrijfs)woning voor meer dan één huishouden.

Tot een binnen de gegeven bestemmingen toegestaan gebruik wordt gerekend, het gebruik van de gronden en bouwwerken voor evenementen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de ruimtelijke en cultuurhistorische waarden, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.1 sub e in die zin dat een woning worden gebruikt voor meerdere huishoudens, met dien verstande dat deze afwijkingsbevoegdheid uitsluitend wordt verleend, indien kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de extra huishoudens.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de in de aanduidingen aangegeven maatvoeringseisen met betrekking tot goot- en bouwhoogte tot ten hoogste 20% van die maatvoeringseisen;
3. c. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, openbaar vervoer, bediening van kunstwerken, sanitaire voorzieningen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouwtje ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van een gebouwtje ten hoogste 3,00 m mag bedragen;
5. e. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
6. f. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 40,00 m;
7. g. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen in die zin dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak mag bedragen;
   2. 2. de vergroting ten hoogste 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
8. h. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. trappen, trappenhuizen en galerijen;
   2. 2. entreeportalen, luifels, veranda's en balkons;
   3. 3. overstekende daken;

mits de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m overschrijdend;

1. 1. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de bouwgrens met niet meer dan 1,00 m overschrijdend.

De in lid 9.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen uitsluitend worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. de milieusituatie;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de ruimtelijke en cultuurhistorische waarden;
5. e. de landschappelijke waarden;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 11.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.
3. c. Lid 11.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 11.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

Bestemmingsplan Dokkum - Hogedijken, verplaatsing Aldi

van de gemeente Noardeast-Fryslân.

Behorend bij het besluit van 24 juni 2020.

Het westelijk deel van het bedrijventerrein Hogedijken is in de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum (2008) aangewezen als veranderingsgebied. Voor dit deel van de Hogedijken wordt een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht, waarmee een ontwikkelingsvisie op basis van een participatietraject tot uitvoering kan worden gebracht. Een onderdeel hiervan is de verplaatsing van de supermarkt Aldi naar een locatie in aansluiting op het parkeerterrein bij Albert Heijn. Voor de gewenste ontwikkelingsrichting van de Hogedijken, met onder andere woningbouw en een clustering van publieksfuncties, is de verplaatsing namelijk een positieve ontwikkeling. Voorwaarde hiervoor is dat voor de bestaande eigenaren/gebruikers van de beoogde locatie een passend alternatief wordt geboden.

Aldi heeft een omgevingsvergunning voor de vervangende nieuwbouw van een grotere winkel op de huidige locatie. Zowel Aldi als de gemeente willen zich desondanks inzetten voor de verplaatsing. Voor Aldi wordt een strakke planning gehanteerd. Er is namelijk een dringende vraag aan een nieuwe moderne winkel, die voorziet in de hedendaagse behoefte. Daarom is vooruitlopend op het bestemmingsplan voor het gehele veranderingsgebied dit bestemmingsplan in procedure gebracht. De huidige locatie van Aldi, waarin woningbouw is voorzien, wordt herbestemd in het bestemmingsplan voor het veranderingsgebied. Uitzondering is de verplaatsing van de bestaande woning, die moet wijken. Om te voorkomen dat er in de tijdelijke situatie waarin twee supermarkten zijn bestemd een nieuwe supermarkt vestigt, wordt een voorbereidingsbesluit genomen voor de huidige locatie van Aldi.

Het plangebied omvat de percelen Hogedijken 6 en 6A en de watergang en groenstrook die hierachter ligt. Het sluit aan op het parkeerterrein dat ten zuiden van Albert Heijn ligt. Ook het meest westelijk gelegen deel van het terrein van Aldi is meegenomen. Hier wordt de vervangende woning mogelijk gemaakt. De ligging en begrenzing van het plangebied is op een topografische kaart aangegeven in figuur 1.

Figuur 1.1. De ligging van het plangebied

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad. De percelen hebben hierin de bestemmingen 'Bedrijf', waarbinnen een bedrijf met bedrijfswoning is toegestaan. De achterliggende strook heeft de bestemmingen 'Water' en 'Groen'. Het vestigen van een supermarkt is binnen deze bestemmingen niet toegestaan.

Het huidige terrein van Aldi is bestemd als 'Detailhandel - Supermarkt'. Hier is de vervangende bouw van de woning niet mogelijk.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

De Hogedijken is als bedrijventerrein een relatief nieuw ontwikkeld gebied aan de oostzijde van Dokkum. Het westelijk deel is het oudste deel, waarin verschillende transformaties hebben plaatsgevonden. Dit gebied is in het gemeentelijk beleid aangemerkt als veranderingsgebied. Er liggen hier kansen en opgaven. Op de gronden aan de noordzijde zijn relatief zwaar milieubelastende bedrijven aanwezig, waarvan verplaatsing naar de nieuwere bedrijventerreinen van Dokkum wenselijk is. Daarnaast is de infrastructuur, voor zowel autoverkeer als fietsers, niet optimaal. Dit geldt ook voor de verspreide ligging van de supermarkten. Daarnaast hebben zich functies gevestigd waarvoor geen duidelijke beleidskaders zijn.

De huidige Aldi is hier sinds 2005 gevestigd. Supermarkt Albert Heijn ligt sinds omstreeks 2010 aan een multifunctioneel parkeerterrein, waaraan diverse functies liggen. De ontsluiting van dit terrein op de belangrijkste infrastructuur (van het centrum naar de centrale as, route Strobosserweg/Bocksmeulen) is enigszins onlogisch. Deze ligt in het verlengde van de Kapellaan en ter hoogte van de Bocksmeulen. Supermarkt Aldi ligt direct aan de ontsluiting van de Hogedijken, maar weer los van het gemengde voorzieningengebied. Een luchtfoto van het westelijk deel van Hogedijken is weergegeven in figuur 2.1. Het plangebied en de twee huidige supermarkten zijn hierop aangeduid.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Om de ontwikkelingen in het veranderingsgebied Hogedijken op gang te krijgen is een participatietraject met de eigenaren en gebruikers van de gronden binnen het gebied gestart. Een onderdeel van uitkomsten is het verplaatsen van de Aldi naar een locatie aansluitend op het gemengde voorzieningengebied.

Aldi is voornemens een nieuwe, grotere winkel te bouwen. Hiervoor is reeds een vergunning verleend op de huidige locatie. Om de transformatie van de westelijk punt van het veranderingsgebied op gang te brengen is het gewenst om het terrein van Aldi hierbij te betrekken. Een invulling met woningen op deze plek kan als katalysator dienen voor de verdere transformatie. Daarnaast geeft een verbinding van Aldi op het terrein van Albert Heijn een verbetering van de ordening van het gebied, ook qua verkeersstromen.

Dit bestemmingsplan maakt, vooruitlopend op het bestemmingsplan voor het gehele veranderingsgebied, de verplaatsing van de supermarkt (Aldi) mogelijk. De bestemming van een bedrijfspand en voormalige bedrijfswoning, alsmede een deel van de watergang en groenstrook die hierlangs liggen, worden gewijzigd ten behoeve van een bestemming voor de supermarkt. Op basis van het bouwplan van Aldi wordt hier een bouwvlak op gelegd. De indicatieve inrichting van het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Voorgestelde inrichting plangebied

Bij de verplaatsing/clustering van de supermarkten raken particuliere percelen betrokken. Het gaat om de percelen tussen de huidige locatie van Aldi en Albert Heijn. Er is met de individuele eigenaren en gebruikers in dit deelgebied gesproken en gevraagd welke wensen zij hebben en welke mogelijkheden er zijn voor de transformatie. Op basis daarvan worden scenario's gemaakt en beoordeeld voor het huidige terrein van Aldi.

Op het huidige terrein van Aldi wordt woningbouw gerealiseerd. Het programma hiervoor wordt nog uitgewerkt. Voor de bewoner van de woning dit als onderdeel van deze ontwikkeling gesloopt moet worden, wordt in dit bestemmingsplan wel voorzien in een vervangende woning. Deze is geprojecteerd op het westelijk deel van het parkeerterrein van de huidige Aldi. De eigenaar heeft het voornemen om op deze plek een moderne variant van de huidige woning te bouwen. Dit bestemmingsplan biedt deze mogelijkheid. De globaal voorgestelde situatie is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Voorgestelde inrichting woonkavel

Functionele inpassing

De supermarkt kan functioneel goed worden ingepast. De supermarkt komt op het perceel van een bedrijf en (voormalige) bedrijfswoning. De supermarkt is qua ontsluiting en ligging ten opzichte van woningen goed inpasbaar op de locatie. In planologische zin heeft een supermarkt geen grotere potentie belasting voor de omgeving dan de huidige mogelijkheden voor bedrijven. Bovendien biedt de koppeling aan het terrein van Albert Heijn kansen voor het verbetering van de ruimtelijke situatie.

Aandachtspunt is dat de nieuwe woning op relatief korte afstand vanaf de bedrijven ten noorden van de Hogedijken is geprojecteerd. Op de bedrijfslocatie zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 mogelijk, maar bestaande, meer belastende bedrijven zijn nog wel mogelijk. Voor de nu voorgestelde woning zijn twee bedrijven relevant, namelijk De Scheepstimmerman en Machinehandel Bosgraaf. In paragraaf 4.2 worden de gevolgen van de ontwikkeling voor deze bedrijven en de kwaliteit van het woonklimaat ter plaatse van de nieuwe woning afgewogen. Geconcludeerd is dat de nieuwe woning functioneel en milieutechnisch inpasbaar is op de locatie.

Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit

Vanuit het oogpunt van de gemeente is een verplaatsing van Aldi gewenst om de transformatie van de westelijk punt van het veranderingsgebied op gang te brengen. Een invulling met woningen op deze plek kan als katalysator dienen voor de verdere transformatie. Belangrijk is wel dat deze herinrichting leidt tot een betere ruimtelijke ordening en ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is staat een verbetering van verkeersstructuur centraal en is ook de inpassing van de grote winkel op een kavel van beperkte omvang.

Om de ruimtelijke kwaliteitsimpuls te bereiken is in nauwe samenwerking tussen gemeente, Aldi en architectenbureau Adema een inrichtingsplan gemaakt. Het resultaat is het inrichtingsplan zoals opgenomen in figuur 2.2.

Verkeersstructuur

Aldi heeft nu een goede positie bij de entree van het bedrijventerrein. Het terrein waaraan de huidige publieksfuncties zijn gelegen, ligt verkeerstechnisch onlogisch aan het einde van de ontsluitende wegen. Voor Aldi is het van belang om aan de voorzijde te blijven. Dit is ook voor andere functies op het terrein, waaronder Albert Heijn, een belangrijke meerwaarde. De wens vanuit de gebruikers van het terrein is het creëren van een nieuwe ontsluiting van het centrale parkeerterrein direct over de Strobosser Trekfeart op de Strobosserweg. Voor deze optie is nader onderzoek naar de haalbaarheid en naar de effecten op de water- en verkeersstructuur nodig. Daarom wordt geopteerd voor een route over de zuidzijde van het terrein van Aldi. Deze aanpassing in de infrastructuur leidt tot een betere ontsluiting van het terrein op de Strobosserweg en het oplossen van een conflictsituatie met fietsers ter plaatse van de T-splitsing in de Hogedijken, ten noorden van het plangebied. Op termijn kunnen mogelijkheden worden afgewogen voor een meer directe ontsluiting van het 'publieksgebied'. Dit hangt ook samen met hoe het gebied zich ontwikkeld.

Beeldkwaliteit

Het pand van de Aldi wordt met 5,5 à 6 meter relatief laag. Aan de zijde van de entree van de Hogedijken worden het magazijn en andere ondersteunende ruimten voorgesteld. Deze krijgen een lagere en gedifferentieerde bouwhoogte, waardoor de bebouwing niet te massief overkomt vanuit de openbare ruimte. De voorzijde c.q. de publiekszijde is modern vormgegeven en richt zich nadrukkelijk op het parkeerterrein dat straks wordt gedeeld met onder andere Albert Heijn.

Enkele impressies van de nieuwbouw zijn weergegeven in figuren 2.4 en 2.5.

Figuur 2.4 Impressie nieuwbouw, vanaf centraal parkeerterrein (zuidoostzijde)

Figuur 2.5 Impressie nieuwbouw vanaf Strobosserweg (zuidwestzijde)

De nieuwe woning sluit aan op het bestaande woonperceel tussen de Hogedijken en de Strobosser Trekfeart en vormt het begin van een nieuwe woongebied. De woning wordt op ongeveer dezelfde afstand vanaf de watergang gepositioneerd als de bestaande woning. De woning krijgt een ingetogen vormgeving, die nauw verwant is aan de bestaande woning aan de Hogedijken 6. Voor het overig deel van het woongebied zijn schetsontwerpen gemaakt, maar hierin moeten nog keuzes worden gemaakt. Dit wordt op korte termijn nader uitgewerkt.

Water en groenstructuur

Het uitgangspunt is om het gebied direct langs de Strobosser Trekvaart wordt het terrein zoveel mogelijk groen te houden. Bij de vormgeving van de verkeersroute hier wordt met dit uitgangspunt rekening gehouden. Aan de westzijde van het terrein wordt ook een groene invulling voorgesteld. Om het beeld ook voor toekomstige bewoners van het gebied zo aantrekkelijk mogelijk te maken wordt hier zoveel mogelijk groenblijvende en opgaande beplanting voorgesteld. Daarmee wordt zicht op het pand van Aldi zoveel mogelijk verzacht. Tezamen met het onderbreken van de lange gevel met verschillende bouwdelen krijgt deze zijde voldoende kwaliteit.

Water is een aandachtspunt in de procedure. Een groot deel van de watergang langs de Koophandel wordt gedempt. Deze watergang heeft een belangrijke functie voor de afvoer van hemelwater uit het gebied. Daarnaast stelt Wetterskip Fryslân eisen aan de compensatie van te dempen water en de verhardingstoename. Voor de afvoer van hemelwater worden technische oplossingen genomen. De functie van de watergang wordt in principe overgenomen door een duiker die ervoor zorgt dat water uit het noordelijk gelegen gebied afgevoerd kan worden op de Strobosser Trekfeart.

In het plangebied van dit bestemmingsplan is geen ruimte om te voorzien in compenserende maatregelen. Aangezien dit bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt die deel uitmaakt van een grotere ontwikkeling, hoeft dit niet bezwaarlijk te zien. In het kader van het totale plan voor het veranderingsgebied Hogedijken worden oplossingen aangedragen voor de compensatie. Bovendien is het te dempen water onderdeel van de Friese Boezem. Binnen Dokkum is en wordt een grote overcompensatie van boezemwater gerealiseerd, vooral aan de westzijde (waaronder de Stadsdock en naastgelegen verbindingsvaart). De waterhuishouding is met dit plan niet in het geding. Paragraaf 4.4 gaat hier nader op in.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan zowel functioneel als qua inrichting en bebouwing goed op de locatie is in te passen.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het plangebied ligt in het Waddengebied, dat één van de 14 belangen is. In dit gebied worden beperking gesteld aan de bouwhoogte van bebouwing. Aangezien dit plan is gericht op het hergebruik van bestaande bebouwing, wordt geen afbreuk gedaan aan de belangen van het Waddengebied.

Duurzame verstedelijking

Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat bij ruimtelijke projecten voorzien moet worden in duurzame verstedelijking. In geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan die ontwikkeling en wanneer deze plaatsvindt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het plan omvat het verplaatsen van de mogelijkheden van een supermarkt en van een woning. Deze verplaatsing vindt plaats binnen de bebouwde kom en naar percelen die al een stedelijke bestemming hebben. Ten opzichte van de oorspronkelijk vergunde situatie wordt geen extra verkoopvloeroppervlak of extra bebouwing ten behoeve van de supermarkt mogelijk gemaakt. Het plan maakt zodoende geen nieuwe verstedelijking mogelijk als bedoeld in het Bro.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het Barro stelt geen regels voor functiewijzigingen in het Waddengebied.

Streekplan Fryslân 2007 en Verordening Romte 2014

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte'. In de Verordening Romte 2014 zijn de beleidsuitgangspunten van de provincie vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

Door veranderende wensen van de consument komt het steeds vaker voor dat detailhandel ook buiten het kernwinkelgebied of buiten de binnenstad gevestigd wordt. Dit hoeft geen probleem te zijn, zolang dit geen leegloop van het kernwinkelgebied betekend. Vanwege een aantal regionale factoren zijn de vestigingsmogelijkheden voor detailhandel buiten de centra daarom in Friesland niet wenselijk, aangezien dit een leegloop van het bestaande kernwinkelgebied zou betekenen. Om te bepalen wat wel en niet wenselijk is, is er een vestigingsbeleid ten aanzien van het bovenstaande opgesteld. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen kernen en verschillende typen detailhandel.

Voor 'perifere detailhandel' geldt specifiek beleid. Dit zijn voorzieningen die vanwege bevoorrading en de volumineuze aard van de goederen minder geschikt zijn voor vestiging in binnensteden of centra. Ook een supermarkt valt onder deze noemer. Voor het type kern waar Dokkum onder valt, is de vestiging van perifere detailhandel buiten het centrum toegestaan, mits er aangetoond wordt dat deze detailhandel binnen het centrum geen afbreuk zou doen aan de kwaliteit van het centrum, of moeilijk inpasbaar is.

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Voor dit plan zijn de volgende bepalingen relevant:

Wonen

In hoofdstuk 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De gemeente is op het moment van schrijven nog in het proces om te komen tot nieuwe afspraken met de provincie over het woningbouwprogramma. Omdat dit plan slechts een verplaatsing van de bestaande woning mogelijk maakt, is het niet nodig dit plan te toetsen aan het woningbouwprogramma.

Bundeling stedelijke functies

In de verordening is geregeld dat in het landelijk gebied in principe geen bouwmogelijkheden voor stedelijke functies, zoals het wonen, geboden mogen worden (artikel 1.1.1). Op grond van de kaarten bij de verordening ligt het plangebied in het bestaand stedelijk gebied. Er zijn dus geen belemmeringen voor het bieden van mogelijkheden voor stedelijk functies binnen het plangebied.

Detailhandel

Artikel 4.4 van de verordening gaat over detailhandel. Op grond van artikel 4.4.1 mag alleen perifere detailhandel buiten dit gebied worden toegestaan. Hieronder wordt uitsluitend begrepen:

• detailhandel in brandbare of explosiegevaarlijke stoffen;
• detailhandel in auto’s, boten, caravans en tenten, keukens, badkamers, meubelen, bouwmaterialen, landbouwwerktuigen, tuincentra, plant- en dierbenodigdheden, fietsen en autoaccessoires, en supermarkten;
• detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van industrie en ambacht in ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen.

De supermarkt sluit qua schaal en verzorgingsniveau aan bij het gebied waarin deze is gelegen. De bestaande supermarkt komt te vervallen. De nieuwe supermarkt concurreert zodoende niet met de verzorgingsfunctie van het kernwinkelgebied.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de regels van de Verordening Romte Fryslân.

Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum

In 2008 is de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum opgesteld. Deze visie is samen met de provincie en de voormalige gemeente Dantumadeel opgesteld. Dokkum is in het Streekplan aangewezen als Regiostad en is daarmee één van de zes stedelijke centra die gezamenlijk het stedelijk netwerk Fryslân vormen. De Regiostad dient haar centrale positie te versterken. Op het gebied van wonen en werken gaat het om een hoogwaardige invulling van het bundelingsgebied met wervende woonmilieus en een breed scala aan bedrijven, kleine tot middelgrote kantoren, diverse voorzieningen met een (boven)regionale uitstraling en verschillende toeristische activiteiten.

De stedelijke centra dienen aantrekkelijk te zijn voor alle groepen van de samenleving, niet alleen om er te werken maar ook om er te wonen. We streven naar levendige en tevens veilige binnensteden. De gemeente zet in op goed en betaalbaar wonen voor iedereen, zowel in bestaand bebouwd gebied als in uitleglocaties aansluitend op Dokkum. Dit vraagt om gevarieerd bouwen, en om revitalisering en het op peil houden van bestaande bebouwing en voorzieningen.

De Regiostad Dokkum en het Bundelingsgebied hebben de belangrijke taak bij te dragen aan een ruimtelijk-economische impuls voor Noordoost-Fryslân. De Centrale As en de Westelijke Rondweg zijn hiervoor essentieel. Daarnaast wordt ingezet op voldoende bedrijvenlocaties met kwaliteit en diversiteit: aantrekkelijke bedrijvenlocaties met elk een eigen signatuur, toegesneden op de vraag. De structuurvisie zet voor Dokkum in op herstructurering dan wel transformatie van bestaande verouderde bedrijventerreinen. Het westelijk deel van Hogedijken komt in aanmerking voor herstructurering.

Figuur 3.2 Visiekaart Structuurvisie Bundelingsgebied

Het westelijk deel van Hogedijken is aangemerkt als 'verandergebied'. De visie ambieert een transformatie tot een aantrekkelijk groenstedelijke woonbuurt. De wijk wordt onderdeel van een grotere stedelijke groenstructuur die van het Harddraverspark via het park en de begraafplaats van Fonteinslanden en het Tolhuispark langs de Woudvaart naar het Gaestmermar loopt. De oostelijke begrenzing van de punt wordt gevormd door een langzaam verkeersroute die het Harddraverspark verbindt met het Damwâldsterreedtsje. Het gebied is bedoeld als overloopgebied voor centrumfuncties. Twee bruggen, een over het Dokkumer Grootdiep en een over de Strobosser Trekvaart, en een stukje fietspad door Hoge Dijken maken een recreatief netwerk sluitend.

Het veranderingsgebied globaal begrenst in het verlengde van het park langs het Damwâldsterreedsje. Feitelijk komt de supermarkt daarmee binnen het veranderingsgebied te liggen. Het woongebied wordt daarmee iets kleiner dan oorspronkelijk beoogd. Daarnaast wordt een zachte overgang naar het bedrijfsgebied gearceerd door de inpassing van het gemengde gebied met supermarkten en andere publieksfuncties. Dit was ten tijde van de visie nog onvoorzien.

De verplaatsing van de supermarkt biedt kansen om de transformatie op gang te brengen en daarmee invulling te geven aan het beleid zoals verwoord in de structuurvisie. Het mogelijk maken van woningbouw op de vrijkomende locatie kan namelijk een impuls vormen voor de wijziging van het omliggende gebied. De verplaatsing van de supermarkt als onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling sluit daarmee goed aan op de beleidslijnen van de structuurvisie.

Detailhandelsstructuurvisie Dokkum en omstreken

Op 17 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Detailhandelsstructuurvisie voor het verzorgingsgebied van Dokkum vastgesteld. Ontwikkelingen in de detailhandelssector in Nederland zetten ook in Dokkum en omgeving het functioneren van winkelgebieden en het aanbod in kleine dorpen onder druk. Aan de andere kant bieden de historische kwaliteiten van de binnenstad en de toeristische potenties van de omgeving kansen voor Dokkum als een belangrijke centrumvoorziening in de regio. De gemeente beschikt niet over detailhandelsbeleid voor de voormalige gemeenten Dongeradeel en Ferwerderadiel (hierna Dokkum en omgeving). Doel van voorliggende detailhandelsvisie is het scheppen van een helder beleids- en toetsingskader. De visie geeft aan waar in de toekomst detailhandel gewenst is en waar dit beleidsmatig gestimuleerd wordt.

Ten aanzien van de supermarkten wordt benoemd dat Albert Heijn en Aldi een moderne omvang hebben en buiten een woongebied op een bedrijventerrein liggen. Tevens is gesteld dat de woonbestemming in het meest westelijke deel van Hogedijken op termijn wordt verruimd en dat verbindingen met de omliggende wijken wordt verbeterd, waardoor de supermarkten een centralere positie gaan innemen aan de oostzijde van Dokkum.

Er wordt terughoudend omgegaan met (nieuwe) supermarktontwikkelingen. Uit de marktruimte-berekeningen komt naar voren dat het aanbod groter is dan de vraag. Uitbreiding van het aanbod kan daardoor alleen worden toegestaan als het (functioneel en ruimtelijk gezien) gericht is op een verbetering van het lokale woon- en leefklimaat voor de inwoners van Dokkum. Voor toekomstige supermarkt-locaties betekent dit dat zij een bijdrage moeten leveren aan de positie van de binnenstad, of een verbetering van het lokale voorzieningenniveau in de woonwijk.

In dit geval is er geen sprake van een nieuwe supermarktontwikkeling, maar om het verplaatsen van bestaande of oorspronkelijk vergunde vierkante meters winkeloppervlak. Deze worden niet zodanig verplaatst dat dit een effect heeft op de detailhandelsstructuur van Dokkum en omstreken als geheel. Het plan is daarmee in overeenstemming met de Detailhandelsstructuurvisie.

Bij het doorlopen van een ruimtelijke procedure moet rekening worden gehouden met mogelijke verplichtingen op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de bijlage bij het Besluit m.e.r. is vastgelegd wanneer een milieueffectrapportage (onderdeel C) of een m.e.r.-beoordeling (onderdeel D) moet plaatsvinden. Hierbij gelden drempelwaarden. In onderdeel D (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Qua oppervlakte ligt de drempelwaarde op 100 hectare. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen.

Dit plan blijft ruim onder deze drempelwaarden en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig. In het Besluit m.e.r. is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling.

In een vormvrije m.e.r.-beoordelingsnotitie (bijlage 1) is op basis van de kenmerken en de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect geconcludeerd dat belangrijke negatieve milieugevolgen zijn uitgesloten. Voorafgaand aan de formele bestemmingsplanprocedure besluit het college dat geen MER-procedure nodig

Beoordelingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Waardering omgeving

Voor het beoordelen van de mate van hinder die aanvaardbaar is ter plaatse van hindergevoelige functies wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonomgeving' en een 'gemengd gebied'. Voor woningen in een rustige woonomgeving geldt een strengere norm voor de beoordeling van een goed woon- en leefklimaat dan in een gemengde omgeving.

Het plangebied ligt in een overgangsgebied van een bedrijventerrein naar een centrumgebied. Voor de woningen wordt daarom in beginsel uitgegaan van een woonklimaat in een gemengd gebied.

Beoordeling

Een supermarkt valt in milieucategorie 1. Dergelijk bedrijven zijn in principe inpasbaar direct naast woningen in een gemengde omgeving. Er hoeft geen richtafstand te worden aangehouden (de richtafstand bedraagt 0 meter),waarmee in principe aan het beoordelingskader uit de VNG-brochure wordt voldaan. Aanvullend kan rekening worden gehouden met geluid als gevolg van het laden en lossen en van vrachtwagens (bevoorrading), het parkeren van personenwagens en het rijden van winkelwagens op het parkeerterrein. In algemene zin geldt voor een parkeerterrein een richtafstand van 10 meter (milieucategorie 2).

De dichtstbijzijnde woning is de woning ten noorden van het plangebied (Hogedijken 12). Deze woning staat op 30 meter vanaf de erfgrens. Er wordt zodoende ruim voldaan aan de richtafstanden voor zowel een supermarkt als een parkeerterrein. Het laden en lossen t.b.v. bevoorrading vindt plaats aan de noordzijde van het pand van Aldi, op ruim 30 meter vanaf de woning. Dit is dezelfde afstand als de bestaande laad- en losvoorziening van Aldi, die aan de oostzijde van het bestaande pand ligt. In de nieuwe situatie staat er bovendien een bestaande loods tussen de woning en de laad- en losvoorziening, waardoor het geluid van aan- en afrijdende vrachtwagens naar de laad-/loslocatie voor een deel wordt afgeschermd. In de huidige situatie is die niet het geval, zodat er een akoestische verbetering optreedt.

Voor wat betreft parkerende bezoekers geldt dat deze in de huidige situatie aan komen rijden via de Hogedijken, voorlangs de woning Hogedijken 12. In de nieuwe situatie rijden de bezoekers via de Koophandel. Deze lig op grotere afstand van de woning, zodat ook op dit punt een akoestische verbetering ontstaat.

Nieuwe woning

Woon- en leefklimaat

Voor de nieuwe woning op het westelijk deel van het huidige terrein van Aldi geldt dat er sprake dient te zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In het gebied ten noorden hiervan zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan en metaalbewerkende bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2. Het gaat in dat geval in principe om bestaande bedrijven.

Een theoretische inschatting van het akoestisch klimaat vanwege de bedrijven in deelgebied 1 kan worden gemaakt met berekeningen op basis van kavelbronnen. De bronsterke per m² per milieucategorie kan rekenkundig worden bepaald op basis van de benaderingswijze van de Rondommethode (methode II.5) uit de “Handleiding meten en rekenen industrielawaai”. Een overzicht is gegeven in tabel 1 voor het bedrijventerrein in deelgebied 2 met een totaal oppervlakte van 26.384 m². Voor wat betreft de bronvermogens geldt dat deze zijn gebaseerd op de richtafstanden van de VNG en bijbehorende grenswaarden, dat wil zeggen 45 dB(A) voor een “Rustige woonwijk/rustig buitengebied”, waarop de richtafstanden primair zijn gebaseerd. Deze waarden zijn etmaalwaarden, wat betekent dat in de avond- en nachtperiode 5 dB respectievelijk 10 dB lagere waarden gelden. Dit komt overeen met de algemene situatie dat bedrijven in de dagperiode vol in bedrijf zijn, en meestal minder in de avond- en nachtperiode. Het is daarom gebruikelijk om in dergelijke berekeningen de voor de dagperiode bepaalde bronsterkte te corrigeren met een bedrijfsduurcorrectie C_b van 5 dB in de avondperiode en 10 dB in de nachtperiode.

Tabel 1: richtafstanden en daarop gebaseerde bronsterkte in dB(A) per m²

In figuur 4.1 is een overzicht gegeven van de berekende geluidcontouren (etmaalwaarden) als uitgegaan wordt van bovenstaande kavelgeluidemissie voor het plangebied. Hierin is ook de nieuwe locatie van Aldi meegenomen. Voor het bedrijventerrein is uitgegaan van een categorie 3.2 kavelemissie van L_W = 54,4 dB(A)/m² voor de specifiek aangeduide gebieden en een categorie 2 kavelemissie van L_W = 49,6 dB(A)/m² voor het overige gebied. De gemiddelde kavelemissie voor het hele plangebied bedraagt dan L_W = 52,6 dB(A)/m². Voor het detailhandelgedeelte is uitgegaan van een kavelemissie van L_W = 49,1 dB(A)/m² op grond van de richtafstand van 10 m voor een supermarkt.

Figuur 4.1 Geluidcontouren vanwege geluidemissie per m² (etmaalwaarden in dB(A))

Op grond van figuur 4.1 kan worden geconcludeerd dat op basis van algemene uitgangspunten ten aanzien van milieuzonering en geluid ter plaatse van de nieuwe woning, die ligt in de zone tussen 50 en 45 dB(A). Daarmee is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor een 'Gemengd gebied'.

Mogelijke beperkingen individuele bedrijven

Los van een algemene benadering in het kader van milieuzonering/geluid is het van belang om na te gaan of bestaande bedrijven niet worden belemmerd in de bedrijfsvoering wanneer in deelgebied 2 woningen worden gerealiseerd. Van belang zijn de kavels Hogedijken 11 en 13.

Hogedijken 11 is specifiek bestemd voor metaalbewerkende industrie (cat. 3.2). Dergelijke bedrijven vallen onder de werking van het Activiteitenbesluit. Naast het perceel ligt de woning Hogedijken 5 op circa 10 m afstand van het bedrijfsgebouw en tegenover ligt de woning Hogedijken 2. De bestaande woningen liggen op kortere afstand en vanwege de rechtstreekse werking van het Activiteitenbesluit zal de nieuwe woning geen belemmerende werking hebben.

Aan de Hogedijken 13 zit momenteel een handelsbedrijf in houtbewerkingsmachines. De bestemming is specifiek voor metaalbewerkende industrie (cat. 3.2). Momenteel is er geen metaalbewerking, maar een handelsbedrijf. Kantoorruimten zitten aan de voorzijde, bedrijfsruimten aan de achterzijde. De ontsluiting voor vrachtverkeer is aan de zijkant via de insteek van de Hogedijken. Daarmee wordt de afstand tot de nieuwe woning zodanig groot, dat er geen akoestische knelpunten zullen zijn voor wat betreft laden/lossen e.d.

Conclusie

Er is in de nieuwe situatie sprake van een verantwoorde milieuzonering. Een goed woon- en leefklimaat in een gemengde woonomgeving is voldoende gewaarborgd.

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor dit bestemmingsplan zijn geluidzones van verschillende wegen relevant. Op de Strobosserweg en op de wegen op het bedrijventerrein geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Deze wegen hebben op grond van de Wgh een geluidszone. De supermarkt is geen geluidgevoelig object. Ook heeft de ontwikkeling geen invloed op de verkeersintensiteit in de omgeving, aangezien het een verplaatsing betreft van een al bestaande supermarkt en de verplaatsing plaatsvindt in de directe omgeving.

De nieuwe woning wordt mogelijk gemaakt in de geluidszone van de Strobosserweg. De woning komt op circa 32 meter vanaf het hart van de weg. De weg heeft op basis van recente verkeerstellingen een intensiteit van 3350 mvt/etmaal. Op basis van 1% autonome groei is dit in 2030 3.700 mvt/etmaal (10 jaar na plandatum). Op basis van een berekening met het rekenprogramma SRM-2, gebaseerd op een standaardverdeling van een wijkontsluitingsweg, is de geluidsbelasting maximaal 51 dB inclusief aftrek artikel 110g Wgh op de zuidgevel. Parallel aan dit bestemmingsplan is een hogere waarde procedure doorlopen.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het plan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project is aangemeld bij het Wetterskip via de digitale watertoets. De watertoets is opgenomen in Bijlage 2. In deze paragraaf wordt aangegeven hoe de waterbelangen in het plan zijn geborgd. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Het plangebied ligt vrij voor de boezem. Langs de noordzijde ligt een regionale waterkering die de achterliggende polder beschermd tegen hoge waterstanden van de boezem. Voor het plangebied zelf geldt dat deze als geheel op voldoende hoogte ligt. Bij ingrepen in het plangebied wordt hiermee rekening gehouden. Voor de kering geldt dat bij ingrepen in de beschermingszone een watervergunning moet worden aangevraagd. Dit plan brengt het functioneren van de kering niet in gevaar.

Voldoende

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect is rekening gehouden door schoon hemelwater afkomstig van de verharding direct af te voeren op de Strobosser Trekfeart.

Dit is boezemwater met voldoende capaciteit voor de waterafvoer vanuit het gebied. Uit de Klimaatatlas Friesland blijkt wel dat er in het plangebied plaatselijk sprake is van wateroverlast. Hiermee wordt bij de dimensionering van het watersysteem rekening gehouden.

Drooglegging: Er moet rekening gehouden worden met de droogleggingsnormen.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m² aan verhard oppervlak in een gebied binnen de bebouwde kom, een deel van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging.

Dit bestemmingsplan heeft op zichzelf een potentieel een negatief effect op de waterhuishouding. Er wordt namelijk per saldo meer verharding aangebracht en er wordt ongeveer 800 m² water gedempt. De betreffende watergang heeft een belangrijke functie voor de afvoer van hemelwater uit het achterliggende gebied. Binnen het plangebied zijn er geen mogelijkheden om dit te compenseren. Het plan maakt deel uit van een grotere herontwikkeling van het bedrijventerrein, waarbij mogelijkheden zijn voor compensatie. Dit aspect wordt nader uitgewerkt en afgestemd met Wetterskip Fryslân in het kader van het bestemmingsplan dat wordt opgesteld voor het totale veranderingsgebied.

Het water dat wordt gedempt en waarop hemelwater is afgekoppeld maakt deel uit van de Friese Boezem. De effecten van een tijdelijke verkleining van de waterberging is in dit gebied niet bezwaarlijk, gelet op de totale capaciteit van de boezem. Bovendien is er in Dokkum in verschillende plannen sprake van een ruime overcompensatie. In het westelijk deel van Dokkum zijn verschillende royale wateroppervlaktes gerealiseerd, waaronder een nieuwe verbindingsvaart tussen de Dokkumer Ee en de Wâldfeart. In het binnenkort te realiseren plan Stadsdock wordt ook 2.500 m² nieuw wateroppervlak gerealiseerd dat in directe verbinding staat met de boezem.

In het plan worden technische maatregelen genomen om de afvoer van hemelwater, via duikers, te waarborgen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt afgekoppeld op het boezemwater.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal. In het plangebied is een filtersysteem aanwezig die water afkomstig van de parkeervoorzieningen zuivert, alvorens het op het boezemwater wordt afgevoerd. Dit systeem wordt gehandhaafd.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van het wateradvies.

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Voor het gebied rondom het nieuwe terrein van Aldi geldt dat een saneringsactiviteit heeft plaatsgevonden. Dit geldt ook voor het terrein van de huidige Aldi. Hier vindt monitoring plaats. Op basis van informatie van het bodemloket wordt het plangebied niet aangemerkt als een verdachte locatie. Voorafgaand aan de bouwactiviteiten moet hier een bodemonderzoek plaatsvinden. Daarmee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Rondom het plangebied is een oude bewoningsgeschiedenis bekend. Voor het plangebied geldt geen hoge archeologische verwachtingswaarde. Op basis van de provinciale Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) moet bij ingrepen groter dan 2.500 m² een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

De oppervlakte van de te bouwen winkel is ongeveer 1.800 m². De feitelijke ingreep die hiervoor nodig is komt niet boven de 2.500 m². Het is mogelijk dat de totale ingreep, inclusief het aanleggen van een parkeerterrein, het verwijderen en aanplanten van diepwortelende beplanting en het verwijderen van bestaande en aanleggen van nieuwe (nuts)leidingen meer dan 2.500 m² is. Aangezien deze voorzieningen op basis van het geldende bestemmingsplan ook al aangelegd kunnen worden, wordt de grootte van de ingreep zoals de FAMKE dat bepaald, niet overschreden. Het plangebied is bovendien een sterk verstoorde locatie, die in de tweede helft van de 20^e eeuw is herontwikkeld en waarop al gebouwen zijn gerealiseerd. Het is daarom in het kader van dit bestemmingsplan niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. Wanneer bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt een meldingsplicht.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Uit de Cultuurhistorische kaart Fryslân blijkt dat in het plangebied de Hogedijken als historische route een nog herkenbare cultuurhistorische waarde is. Ook de voormalige bedrijfswoning die nu onderdeel is van een snackbar is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol, vanwege de jonge bouwkunst. Daarnaast zijn het Dokkumer Grutdjip en de Strobosserweg historische routes.

Figuur 4.2 Fragment CHK Fryslân

Vanuit de cultuurhistorische waarden volgen geen belemmeringen voor het ontwikkelen van de transformatiegebied. Wel zijn er kansen de historische routes langs en door het plangebied weer beter herkenbaar en beleefbaar te maken.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied bedraagt ruim 8 kilometer. Het kan op voorhand worden uitgesloten dat het planvoornemen een negatief effect heeft op soorten of habitattypen waarvoor dit gebied is aangewezen. Ook is het plangebied geen onderdeel van het NNN. Vanuit de gebiedsbescherming bestaan er geen belemmeringen voor het plan.

Impact stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. Voor ontwikkelingen moet worden beoordeeld of deze significante effecten heeft voor de stikstofdepositie binnen daarvoor gevoelige Natura 2000-gebieden. Met het programma AERIUS Calculator wordt een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming.

De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de Waddenzee en het Lauwersmeer. Alleen in de Waddenzee komen stikstofgevoelige habitatten voor. Deze liggen op ruim 8 kilometer afstand. Hier geldt dat de kritische depositiewaarde (KDW) niet overschreden is. Echter, wegens het ontbreken van een duidelijk beleidskader of een norm op dit gebied, wordt uitgegaan van een grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar op deze gebieden.

Dit plan stelt slechts geen verplaatsing van twee bestaande functies (een supermarkt en een woning) voor. Aangezien de nieuwe functies moeten voldoen aan de huidige eisen van duurzaamheid en energieverbruik, zal de stikstofdepositie hierdoor afnemen. Alleen de aanlegfase kan enige stikstofemissie tot gevolg hebben. Gelet op het voorgaande en op de beperkte omvang van het plan en de afstand tot de relevante gebieden wordt geconcludeerd dat het plan niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de kritische gebieden en dat het daarom op voorhand duidelijk is dat deze in redelijkheid, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000-gebied de kwaliteit van de natuurlijke habitatten of de habitatten van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. Dit is ook bevestigd door onderzoek die zijn uitgevoerd in andere, meer omvangrijke ontwikkelingen in Dokkum.

Er wordt in het kader van de totale gebiedsontwikkeling van het veranderingsgebied Hogedijken een stikstofdepositieberekening uitgevoerd, waarmee wordt aangetoond dat de totale ontwikkeling van het gebied niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op de daarvoor gevoelige gebieden.

Soortenbescherming

Om de ecologische potenties van het plangebied, inclusief de huidige locatie van Aldi, in beeld te brengen is een quickscan beschermde soorten uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 3. Hiervoor heeft een ecoloog een bezoek gebracht aan het plangebied. Gedurende dit bezoek is dit gebied en de directe omgeving beoordeeld op het mogelijk voorkomen van beschermde planten- en diersoorten. Dit vond plaats aan de hand van aanwezige ecotopen en sporen.

Op basis van de quickscan worden de volgende conclusies getrokken: In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om opgaand groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden. Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen wordt uitgesloten. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig rond de te dempen sloot. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in Provincie Friesland. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten.

Mogelijk verblijft egel in de cotoneaster. Op basis van de zorgplicht van de Wet natuurbescherming wordt aangeraden om deze struiken buiten de winter en zomer te verwijderen. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen voor de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied aan de Hogedijken 6 te Dokkum zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Uit de risicokaart blijkt dat nabij het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn die invloed hebben op het plangebied. Het plangebied ligt ook niet in het invloedgebied van risicobronnen die op grotere afstand liggen. Er zijn met dit bestemmingsplan dan ook geen externe risico's aan de orde.

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) gehanteerd.

De huidige luchtkwaliteit langs wegen is bepaald aan de hand van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland van het RIVM. Er is sprake van een NO₂ concentratie van 7 ug/m³ en een PM₁₀ van 15 ug/m³. De normen voor beide stoffen liggen op 40 ug/m³. Hieruit blijkt dat er sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De voorgestelde transformatie valt hier ook onder. Gezien de zeer goed huidige luchtkwaliteit en de zeer beperkte bijdrage van het plan aan de verslechtering daarvan, wordt geconcludeerd dat vanuit de luchtkwaliteit geen belemmeringen voor het plan bestaan.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen planologisch relevante kabels of leidingen.

Voor parkeren geldt als uitgangspunt dat een plan geen onevenredige parkeerdruk op de omgeving mag veroorzaken. Daarom is het van belang dat voor de nieuwe functies in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Daarnaast is het van belang om te beoordelen of de ontsluitende wegen voldoende capaciteit hebben voor de verkeersgeneratie van de nieuwe functies. Om de parkeerbehoefte te bepalen en om het effect van het plan op de verkeersituatie te beoordelen wordt in beginsel gebruik gemaakt van de kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het CROW (publicatie 317).

Parkeren

Voor het gehele plangebied geldt als uitgangspunt dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid. Dit kan worden beoordeeld bij een concrete invulling. Alleen voor de verplaatsing van de supermarkt aansluitend op het centraal gelegen parkeerterrein is het van belang inzicht te krijgen in de totale parkeerbehoefte.

Voor een discount supermarkt geldt een parkeernorm van gemiddeld 6,5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. De supermarkt wordt ongeveer 1.800 m². Dit leidt tot een parkeerbehoefte van 117 parkeerplaatsen. Op het terrein is niet voldoende ruimte om dit volledig en met de gewenste kwaliteit in te vullen. Op het terrein kunnen ongeveer 80 parkeerplaatsen worden aangelegd. Dit betekent dat de overige behoefte (circa 40) op het bestaande parkeerterrein moet worden opgelost. Op dit parkeerterrein zijn 193 parkeerplaatsen aanwezig. Achter de bierbrouwerij ligt nog een parkeerterrein met 122 parkeerplaatsen. Bij Theater Sense zijn nog eens 50 parkeerplaatsen. Voor al deze parkeerplaatsen geldt dat een dubbelgebruik mogelijk is. In totaal zijn er circa 365 parkeerplaatsen beschikbaar.

Albert Heijn heeft een parkeerbehoefte van 4,9 parkeerplaatsen per 100 m² en een oppervlakte van 1.750 m². De parkeerbehoefte van deze supermarkt is daarmee 86 parkeerplaatsen. Rondom de parkeerterreinen liggen diverse functies. De functies hier zijn te vergelijken met een bedrijfsverzamelgebouw of een wijkcentrum. Een bedrijfsverzamelgebouw heeft een parkeerbehoefte van 1,6 tot 2,1 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Voor een wijkcentrum geldt een parkeernorm van 4,1 tot 6,1 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Gelet op de ambitie voor dit gebied om te komen tot meer publiektrekkende functies, wordt uitgegaan van de minimale norm voor een wijkcentrum. De totale oppervlakte van de gebouwen is circa 7.400 m². Deze functies hebben een parkeerbehoefte van 300 parkeerplaatsen. In theorie is er behoefte aan in totaal circa 430 parkeerplaatsen op het parkeerterrein. Hieraan wordt niet voldaan. Echter, in dit geval zijn niet alle functie gelijktijdig in gebruik. De bierbrouwerij en het theater zullen vooral 's avonds worden gebruik, terwijl andere functies, waaronder de supermarkten, vooral overdag veel parkeervraag hebben. Uitgaande van dit dubbelgebruik kan met de aanwezige parkeerplaatsen worden volstaan. Dit wordt ook bevestigd door de praktijk, waarin geen overdruk op het parkeerterrein wordt waargenomen.

De bouw van de woning op een deel van het parkeerterrein van Aldi leidt tijdelijk tot minder parkeerplaatsen bij de bestaande Aldi. Een eventueel tekort zal in deze situatie moeten worden opgelost in de openbare ruimte. In pieksituaties kan dit leiden tot geparkeerde auto's langs de openbare weg. Omdat het hier om een relatief kortdurende situatie gaat, acht de gemeente dit aanvaardbaar.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van een discountsupermarkt is 99 tot 135 mvt/etmaal per 100 m² bvo. De oorspronkelijk vergunde supermarkt (1.900 m²) trekt daarmee theoretisch 1.900 tot 2.565 mvt/etmaal. Aangezien het gaat om een verplaatsing, heeft de ontwikkeling geen significante invloed op verkeerssituatie. Overigens is de verwachting dat het koppelen van de discountsupermarkt en de reguliere supermarkt een positieve uitwerking heeft.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan is opgenomen. De bestemmingen zijn zoveel mogelijk afgestemd op het geldende bestemmingsplan Dokkum - Regiostad.

Detailhandel - Supermarkt

De supermarkt is specifiek bestemd als 'Detailhandel - Supermarkt'. Hiervoor is gekozen vanwege de impact vanuit ruimtebeslag en milieuoogpunt op de omgeving, met name verkeer. De functionele en ruimtelijke mogelijkheden zijn over het algemeen afgestemd op de bestaande situatie en de geldende regeling. Dit betekent onder meer dat geen sprake is van onderlinge uitwisselbaarheid van de detailhandelsfuncties die in de verschillende detailhandelsbestemmingen mogelijk zijn. Dit zou mogelijk afbreuk doen aan het kernwinkelgebied.

De supermarkt moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak is afgestemd op het bouwplan voor de nieuwe supermarkt.

Groen

Het in te passen groen rond de supermarkt is vastgelegd via de bestemming 'Groen'. De bestemming richt zich hoofdzakelijk op het behoud en mogelijk maken van de groenvoorziening. Het betreft hier de te behouden groenvoorzieningen langs de straatzijde van de Hogedijken en de groenzone langs de vaart.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de nieuw te bouwen woning in het plangebied. Qua bouwregels is aangesloten op het beoogde bouwplan, waarbij het hoofdgebouwen is vastgelegd in het bouwvlak en de maatvoering (goothoogte, bouwhoogte en dakhelling) is vastgelegd op de verbeelding respectievelijk in de regels.

In de regels is onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken (erfbebouwing). De erfbebouwingregeling is afgestemd op de Regeling Besluit omgevingsrecht (Bor) die op 1 november 2014 in werking is getreden. In grote lijnen betekent dit 50% van het achtererfgebied met 50% mag worden bebouwd. Bij percelen groter dan 300 m² zijn er extra mogelijkheden tot maximaal 150 m².

Qua gebruik zijn in de woonbestemming naast de woonfunctie aan-huis-verbonden beroepen toegestaan, alsmede en (via een afwijkingsprocedure) kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en logiesverstrekking in de vorm van bed and breakfast.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Participatie

De direct belanghebbenden zijn in het kader van het participatietraject voor de Hogedijken gehoord. De resultaten uit dit traject zijn meegenomen in de planvorming die vooraf is gegaan aan dit bestemmingsplan en voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan geïnformeerd over de inhoud van het plan en de mogelijkheden om hierop te reageren.

Vooroverleg

Dit bestemmingsplan ziet uitsluitend op het verplaatsen van de mogelijkheden van een bestaande supermarkt en een woning. Er worden geen (bouw)mogelijkheden geboden die een provinciaal belang kennen. Daarom kan voor dit bestemmingsplan worden afgeweken van het bestuurlijk vooroverleg ex. art. 3.1.1. Bro. Met dit bestemmingplan zijn wel waterschapsbelangen gemoeid. Dit plan maakt deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling, waarover afstemming plaatsvindt met Wetterskip Fryslân.

Dit bestemmingsplan is daarom gelijktijdig met de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de diensten van provincie, wetterskip en brandweer. In dat kader hebben zij de mogelijkheid gekregen om te reageren op het plan. Deze reacties zijn meegenomen bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 9 april tot en met 20 mei 2020 ter inzage gelegen. Ook is het plan in het kader van vooroverleg toegezonden naar de vooroverlegpartners. Er zijn geen zienswijzen ingediend. De provincie, wetterskip en brandweer hebben via mail laten weten geen bezwaren tegen de plannen te hebben. Wel heeft de provincie aangegeven dat de onderbouwing van het onderdeel archeologie niet geheel correct is. Dit onderdeel is naar aanleiding daarvan aangepast in de toelichting, hetgeen niet leidt tot een andere conclusie.

Brandweer Fryslân heeft van de mogelijkheid een advies te geven in het kader van risico’s en brandweerzorg te geven in het kader van het bestemmingsplannen gebruik gemaakt. In een dergelijk advies komen aspecten aan bod die van belang zijn voor de basisbrandweerzorg. Hierbij valt te denken aan onder meer bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de opkomsttijden. Ten aanzien van de hierboven genoemde aspecten heeft de brandweer geen opmerkingen.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 24 juni 2020 ongewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De verplaatsing van de supermarkt wordt gefinancierd door Aldi. Het uitgangspunt is dat de kosten voor de grondaankoop zoveel mogelijk worden overeenkomen met de verkoop van de huidige locatie, waarvoor eveneens een bestemmingswijziging zal plaatsvinden. Over de te maken kosten voor de uitvoering van het plan en de aanpassingen van de openbare ruimte zijn en worden privaatrechtelijke afspraken gemaakt.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Er wordt een exploitatieovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente waarin ook het onderdeel planschade is geregeld.

Kledingmakerij, zoals:

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, zoals:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd.

Advies- en ontwerpbureaus, zoals:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

architect

(Zakelijke) dienstverlening, zoals:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

ICT bedrijven

webwinkels waar de verkoop van goederen uitsluitend plaatsvindt via internet

Overige dienstverlening, zoals:

kappersbedrijf

schoonheidssalon

pedicure

Onderwijs, zoals:

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

Detailhandel:

productiegebonden detailhandel

Horeca:

bed and breakfast

theetuin