het bestemmingsplan 'Hoogblokland, Korenbloemstraat' met identificatienummer NL.IMRO.1978.BPKorenbloemstrHBL-VG01 van de gemeente Molenlanden.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen dienst of beroep dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die in het bezit zijn van een certificaat voor opgravingen of voor inventariserend veldonderzoek;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet;

gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan;

bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vrijstaand gebouw, behorende bij een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw, zoals garages, hobbyruimten, bergingen en huisdierenverblijven;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

al dan niet bebouwde bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, dat een vrijstaande woning of meerdere aaneengebouwde, uitsluitend naast elkaar en niet boven elkaar gelegen, woningen omvat.

een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie en warmtenetten;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam) prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel;

Indien krachtens dit plan een meting moet worden verricht, dan moet de volgende wijze van meten worden toegepast:

De kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse bouwperceelgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

De oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

De som van het product van de afstand tussen de binnenwerkse gevelvlakken en de afstand van de (binnenzijde van de) bouwmuren per bouwlaag.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals duikers, bruggen, kunstuitingen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen water en groen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarbij geldt dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van verkeersgeleiding, wegverlichting, verkeersregeling en wegaanduiding, ten hoogste 3 m bedraagt.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, wegen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en groen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. op deze gronden mogen uitsluitend grondgebonden woningen worden gebouwd;
3. c. hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
4. d. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' bedraagt het maximale aantal wooneenheden niet meer dan door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven;
6. f. de onderlinge afstand tussen hoofdgebouwen bedraagt ten minste 2 m indien de woningen niet aaneengebouwd worden;
7. g. de afstand van een hoofdgebouw tot een zijerfgrens met een weg of parkeerplaats bedraagt ten minste 1 m;
8. h. indien niet in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 1 m;
9. i. de afstand van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot de voorgevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw bedraagt ten minste 1 m;
10. j. de afstand van aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot de zijerfgrens met een weg of parkeerplaats bedraagt ten minste 1 m;
11. k. de goothoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 3 m;
12. l. het gezamenlijk oppervlak van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 50% van het zij- en achtererf met een maximum van 75 m²;
13. m. de diepte van aan- en uitbouwen, aan de achtergevel bedraagt ten hoogste 4 m.
    

Het college van burgemeester en wethouders is - met inachtneming van de maxima en minima, zoals hiervoor aangegeven - bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmeting van gebouwen;
2. b. de situering van parkeervoorzieningen;
3. c. de situering en inrichting van overige verkeersvoorzieningen;
4. d. de situering van groenvoorzieningen en speelvoorzieningen;

met dien verstande dat:

1. 1. daardoor de gebruikswaarde van de gronden niet onevenredig wordt geschaad;
2. 2. geen inbreuk wordt gemaakt op het maximaal toelaatbaar te bouwen oppervlak;
3. 3. niet geëist kan worden dat de goothoogte van een hoofdgebouw minder dan 4 m bedraagt;
4. 4. niet geëist kan worden dat de goothoogte en bouwhoogte van aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen minder dan 2,3 m respectievelijk 3 m bedraagt en de lengte van deze bebouwing in de zijerfgrens, gemeten in de zijerfgrens, minder dan 3 m bedraagt.

1. a. Het gebruik van bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
2. b. De vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen met een maximum van 50 m².

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.4 onder a, waarbij wordt toegestaan dat een bijgebouw gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte, met dien verstande dat:

1. a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredig aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 75 m².

De voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is de omgevingsvergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 250 m²;
   3. 3. een bouwwerk met een verstoringsdiepte van maximaal 2 m -mv;
   4. 4. een bouwwerk met heipalen, mits de totale verstoring hierdoor (inclusief reeds aanwezige heipalen) niet meer dan 1% van het netto bouwoppervlak bedraagt en de onderlinge afstand tussen de heipalen ten minste 2,5 m is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de plankaart en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Nutsvoorzieningen zijn, voor zover genoemd in de bestemmingsomschrijving, toegestaan indien de bouwhoogte, gemeten vanaf het aansluitend terrein, maximaal 3 m bedraagt en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 15 m².

Ondergrondse bebouwing is uitsluitend ter plaatse van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan, met dien verstande dat geen inbreuk mag worden gemaakt op het maximaal te bebouwen oppervlak van het perceel en eventuele dubbelbestemmingen het realiseren van de bebouwing niet in de weg staat.

1. a. In verband met het toezicht en onderhoud van (hoofd)watergangen mag geen bebouwing worden geprojecteerd:
   1. 1. bij overige watergangen, binnen de stroken grond ter breedte van 1 m landwaarts, gemeten vanaf de bovenkant van de taluds.
2. b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a teneinde een kleinere afstand toe te laten, na overleg met de waterbeheerder.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 2 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 2 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van verwijdering bestemmingsvlak

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door voor een of meer bestemmingsvlakken de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.1:

1. a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
2. b. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   1. 1. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
3. c. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Hoogblokland, Korenbloemstraat“, gemeente Molenlanden.

De locatie 't Hoog 18b in Hoogblokland (gemeente Molenlanden) is een lege kavel, waar een reeds gesloopte school met bijbehorend schoolplein stond. Het voormalige schoolgebouw was in gebruik door CBS de Wegwijzer. De initiatiefnemer is voornemens 4 woningen met parkeerplaatsen op deze locatie te realiseren.

De locatie ligt binnen het bestemmingsplan 'BP Giessen-Oudekerk, Hoogblokland en Schelluinen' en is bestemd voor 'Maatschappelijk' met dubbelbestemming archeologie. De functies 'woongebied' en 'verkeer - verblijfsgebied' zijn niet toegestaan binnen deze bestemmingen. De nieuwe bebouwing is ook niet mogelijk binnen de van toepassing zijnde bouwregels. Een afwijking van het bestemmingsplan is nodig om het planvoornemen te kunnen realiseren.

Het plangebied ligt aan 't Hoog 18b in Hoogblokland (kadastraal bekend als HBL00, gemeente Molenlanden, sectie C, perceelnummer 150). Het gebied grenst aan:

• de noordkant aan de Korenbloemstraat.
• de oostkant aan 't Hoog.
• de zuidkant aan bestaande woningen.
• de westkant aan bestaande woningen en een openbaar hof.

Afbeelding ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt binnen het vigerende bestemmingsplan 'BP Giessen-Oudekerk, Hoogblokland en Schelluinen', onherroepelijk vastgesteld op 25 oktober 2012. Het plangebied is hierin bestemd voor 'Maatschappelijk'. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' zijn voorzieningen zoals onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven, religieuze instellingen, bibliotheken, jeugd- en kinderopvang, sport en gezondheidszorg, dierenklinieken en maatschappelijke en culturele voorzieningen toegestaan.

Het planvoornemen is in strijd met de gebruiks- en bouwregels van het geldende bestemmingsplan omdat;

• De functie woongebied niet is toegestaan ter plaatse van de maatschappelijke bestemming.
• De nieuwe bebouwing deels buiten de aangewezen bouwvlakken is gesitueerd en ook de maximale toegestane hoogtes overschrijdt. Er geldt een maximum goothoogte van 5 meter en een maximum bebouwingspercentage terrein van 75 procent.

Ter plaatse van het plangebied gelden ook een dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 4. De voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is nodig indien de werkzaamheden een oppervlakte van meer dan 250 m² beslaan en 0,3 meter beneden maaiveld plaatsvinden. Het aspect archeologie wordt nader toegelicht in paragraaf 4.7.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan

In hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid behandeld. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de onderzoeken en beoordelingen van verscheidene milieuaspecten toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de juridische planvorm beschreven.

Het plangebied, met een totale oppervlakte van circa 1960 m², is een lege kavel waar een reeds gesloopte school heeft gestaan. Het voormalige schoolgebouw had een oppervlakte van circa 822 m². Daaromheen stond een grotendeels verhard schoolplein. De woonbebouwing rondom het plangebied bestaat voornamelijk uit rijwoningen (twee lagen met kap).

De voormalige school had geen parkeerplaatsen op eigen terrein en maakte gebruik van de openbare parkeervoorziening in de directe nabijheid. Dit betrof:

• Langsparkeren op de Korenbloemstraat en 't Hoog.
• Haakse parkeervakken ten westen van het plangebied in een parkeerhof van de Korenbloemstraat.
• Haakse parkeervakken in een parkeerhof grenzend aan de oostkant van 't Hoog.

De initiatiefnemer is voornemens nieuwe woningen te realiseren op het lege perceel.

Planvoornemen woningen

In het midden van het plangebied worden 4 woningen in de vorm van 2-aan-1 woningen ontwikkeld, waarbij de voorgevels aan de Korenbloemstraat liggen. De garages komen aan weerszijden van elk hoofdvolume te liggen, iets naar achter t.o.v. de Korenbloemstraat, waardoor een aaneengeschakeld bouwvolume ontstaat. Het nieuwe bouwvlak ligt met de voorkant in het verlengde van de woningen aan de Korenbloemstraat 1 t/m 9, evenwijdig aan de straat. De goothoogte van de nieuwe twee onder één kap woningen mag maximaal 6 meter bedragen. De bouwhoogte sluit hiermee aan op de omgeving.

Aan de zuidkant van het plangebied is het voornemen om 13 parkeerplekken te realiseren met een toegangsweg tussen de privé erven en de parkeerplekken.

Planvoornemen Verkeer en Verblijfsgebied

In het noordelijke gedeelte van het plangebied is het voornemen om een 'verkeer' en 'verblijfsgebied' functie te realiseren. Korenbloemstraat heeft een smal profiel met veel langsparkeerplaatsen. In de huidige situatie beperkt dit de doorstroming en de bereikbaarheid van hulpdiensten. In 2022/2023 wordt de riolering vervangen in de Korenbloemstraat. Tegelijkertijd zal de Korenbloemstraat heringericht gaan worden waar het noordelijke gedeelte van het plangebied bij betrokken zal worden. De herinrichting van de Korenbloemstraat dient de doorstroming en de bereikbaarheid van hulpdiensten te verbeteren. Aan de zuidkant van het plangebied wordt hierop geanticipeerd door extra parkeerplaatsen aan te leggen.

Afbeelding concept verkaveling

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen vastgesteld;

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen naar voren die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Op 1 januari 2017 is de geconsolideerde versie van het Barro in werking getreden. In het Barro zijn onder meer Rijksvaarwegen, grote rivieren en ecologische hoofdstructuur opgenomen. In het besluit is aangeven op welke wijze ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Indien het bestemmingsplan niet voldoet aan het Barro dan moet het bestemmingsplan drie jaar na inwerkingtreding van het besluit worden aangepast.

Het plangebied ligt niet binnen een invloedssfeer van het Barro.

In het Bro is met ingang van 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6). De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

In subparagraaf 3.1.4 is de onderbouwing van de laddertoets opgenomen.

De ladder is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Op basis van jurisprudentie blijkt dat ontwikkeling van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak Raad van State, ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4). Het bouwplan voorziet in de realisatie van maximaal 4 woningen. De realisatie van minder van 11 woningen wordt, op basis van jurisprudentie, niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt gesteld dat het bouwplan geen stedelijke ontwikkeling is en dat een onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig is.

Het provinciaal beleid is vastgelegd in het Omgevingsbeleid bestaande uit de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

Uit de kaart van de Omgevingsvisie is op te maken dat het plangebied ligt binnen een gebied aangewezen als ''Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied''.

Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied

In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in nationale wet- en regelgeving. Toepassing is van provinciaal belang, daarom is in de verordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder.

Uitgangspunt van de Ladder is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio. De ladder in relatie tot het planvoornemen is nader toegelicht in subparagraaf 3.1.4.

Het plangebied ligt niet binnen een ander in de Omgevingsvisie aangewezen gebied.

Relevant voor het planvoornemen zijn de regels ten aanzien van stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stads- en dorpsgebied en ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt onderstaand nader toegelicht.

Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9)

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

1. a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
3. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
   1. 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Uit de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van de laag 'Steden en dorpen'. De richtpunten voor deze kwaliteitslaag zijn

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

De realisatie van de nieuwe woningen is passend binnen de omgeving (functie woongebied komt al voor rondom het plangebied). Het planvoornemen betreft een herontwikkeling van een bestaande locatie binnen de dorpskern Hoogblokland, hiermee wordt de bestaande bebouwde ruimte optimaal benut.

Het planvoornemen zorgt voor een kwaliteitsverbetering ter plaatse door de invulling van de locatie met kwalitatief hoogwaardige woningen in de plaats van het bestaande verouderde en leegstaande maatschappelijk vastgoed. Het planvoornemen is passend binnen de bestaand gebiedsidentiteit, steden en dorpen.

Uit de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied ook deel uitmaakt van de laag 'Stads- en dorpsranden'. Het richtpunt voor deze kwaliteitslaag is:

• ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

Het plangebied ligt omsloten door bestaande bebouwing en stedelijke functies. Het plangebied grenst niet aan het open landschap en is vanuit dit landschap ook niet zichtbaar. Het type overgangskwaliteit 'kwaliteit in de overlap' is daarom van toepassing op het planvoornemen. Tussen bebouwd gebied en landschap is sprake van een geleidelijke overgang. Stedelijke en landelijke programma's vloeien in elkaar over. Het planvoornemen past qua functie en bebouwing in de woonomgeving. Gesteld wordt daarom dat de ontwikkeling bijdraagt aan een passende overgangskwaliteit.

Stedelijke ontwikkeling (artikel 6.10)

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

1. a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
2. b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.

In paragraaf 3.1.4 is de ladderonderbouwing toegelicht. Uit deze onderbouwing volgt dat het planvoornemen voor de nieuwe woningen geen stedelijke ontwikkeling betreft, waarvoor het doorlopen van de laddertoets noodzakelijk is.

In totaal zijn 15 maatschappelijke opgaven waaraan de gemeenten in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden gezamenlijk met provincies, waterschap, maatschappelijke organisaties, bedrijven, inwoners en omliggende gemeenten en samenwerkingsverbanden willen werken. Deze opgaves zijn beschreven in de regionale maatschappelijke agenda.

Ten aanzien van de opgave wonen is beschreven dat de bevolkingsomvang binnen de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden gaat veranderen. Om ook in de toekomst een regio te zijn die aantrekkelijk is voor mensen om te wonen, werken en recreëren, is het van essentieel belang dat een aantrekkelijk woningaanbod wordt gerealiseerd. De regio wil dit bereiken door het aanbod van de woningen zowel in aantal als in kwaliteit goed te laten aansluiten bij de vraag naar woningen. Deze woningvraag is nader toegelicht in de regionale woonvisie. Dit wordt in de navolgende subparagraaf nader toegelicht.

In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld.

Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Stedelijk gebied;
• Voorzieningendorpen;
• Woondorpen.

De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar.

Hoogblokland is een woondorp. De woondorpen staan voor de uitdaging om hun (beperkte) basisvoorzieningen vast te houden, de bestaande sociale cohesie vast te houden en oudere bewoners in hun eigen woning oud te laten worden.

Meest relevante groepen in Hoogblokland zijn de Traditionele Burgerij en Moderne Burgerij. Deze groepen zijn honkvast en zoeken een comfortabele doorstroom- of seniorenwoning.

Voor de realisatie van nieuwbouw is het van belang om lokale vraag te bedienen. Dit betekent de realisatie van een gemengd kleinschalig bouwprogramma voor starters, doorstromers en senioren.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een kleinschalig bouwprogramma (4 woningen). Hierdoor voorziet het plan in de kwalitatieve woningbehoefte en richt het zich op de relevante groepen, waaronder doorstromers en senioren. Daarnaast wordt door de realisatie van 4 woningen ook een kleine kwantitatieve bijdrage geleverd aan de regionale woningbouwopgave.

Het plan is conform de afspraken afgestemd in de regio.

Op 19 oktober 2017 heeft de voormalige gemeente Giessenlanden de omgevingsvisie Giessenlanden opgesteld. De omgevingskwaliteiten zijn achtereenvolgens:

1. 1. Wij koesteren, versterken en stimuleren de identiteit van onze dorpen en hun ommeland. Dit door o.a. te bewaken dat het karakter van ieder dorp behouden blijft;
2. 2. De ondergrond, cultuurhistorie en ontstaansgeschiedenis van een dorp en zijn ommeland dragen in belangrijke mate bij aan de huidige kwaliteit, karakteristiek en identiteit van dat dorp. Deze aspecten zijn een belangrijk vertrekpunt bij toekomstige ontwikkelingen;
3. 3. Zorgvuldig ruimtegebruik is uitgangspunt. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij de huidige en toekomstige vraag;
4. 4. De kwaliteiten van de onderlinge samenhang tussen de dorpen, het landschap en het water worden beschermd, benut en versterkt;
5. 5. De fysieke leefomgeving van de dorpen dient niet alleen functioneel te zijn, maar ook kwaliteit te bieden in beleving, veilig te zijn en bij te dragen aan de gezondheid van haar inwoners;
6. 6. Wij stimuleren duurzame maatregelen welke een positieve bijdrage leveren aan het milieu;
7. 7. Wij bieden ruimte aan innovatie, zolang deze geen afbreuk doet aan de overige omgevingskwaliteiten;
8. 8. Wij behouden het evenwicht tussen een doeltreffende waterhuishouding en het karakteristieke slagenlandschap. Het landschap dankt haar karakteristiek mede aan het water en staat daar tegelijkertijd door onder druk.

Voor het planvoornemen zijn de punten 1 en 3 aan de orde.

Ten aanzien van punt 1 het huidige woonkarakter en de identiteit van de omgeving van het plangebied blijft behouden en wordt versterkt door het planvoornemen door de realisatie van grondgebonden woningen.

Ten aanzien van punt 3, er wordt zorgvuldig omgegaan met het ruimtegebruik. De woningen worden gebouwd in de structuur van de omliggende woningen en met een lage dichtheid.

De fysieke leefomgeving van het plan is zowel functioneel maar biedt ook kwaliteit in beleving door de herontwikkeling van een leegstaand pand. Hierdoor draagt het plan ook bij aan punt 5.

In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld voor de gehele gemeente. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt:

• Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029.
• De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen.
• De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnelt de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken.
• Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos.
• Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen.
• Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

Woningbouwopgave

Voor de periode 2020 t/m 2029 is er een woningbehoefte van 1.460 woningen voor de hele gemeente Molenlanden.

Deze behoefte verschilt per kern. In Hoogblokland is behoefte aan grondgebonden woningen in de categorie middeldure woningen voor doorstromers tussen de 300.000 en 450.000 euro. De totale woningbehoefte voor Hoogblokland ligt ongeveer op 25 woningen voor de periode 2020 t/m 2029.

Het plan voorziet in de realisatie van 4 nieuwe woningen waarmee kwantitatief een bijdrage wordt geleverd aan de realisatie van nieuwe woningen in de gemeente en in de kern Hoogblokland. De twee-onder-een-kap woningen liggen in de middeldure categorie waar de behoefte specifiek naar uit gaat. Het plan voorziet daarmee ook kwalitatief aan de woningbehoefte voor Hoogblokland.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige functies, zoals wonen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG-handreiking gaat uit van de omgevingstypes rustige woonwijk/rustig buitengebied of gemengd gebied.

Beoordeling

Voor de beoordeling of er wordt voldaan aan de richtafstand is uitgegaan van het omgevingstype rustige woonwijk.

De nieuwe woningen liggen op een afstand van 68 meter van een openluchtzwembad. Het betreft het 'Zwembad de Hoge Kamp' aan 't Hoog 14A. Niet-overdekte zwembaden vallen onder milieucategorie 4.1 en de geldende richtafstand hiervoor is 200 meter, waar niet aan wordt voldaan.

Nader onderzocht dient te worden of het niet kunnen voldoen aan de richtafstand, een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen belemmerd. Daarbij kunnen de volgende aspecten nog worden meegenomen in de overweging:

1. 1. Het onderwijsgebouw betrof reeds een geluidsgevoelig object. Dat betekent dat het zwembad wat betreft de toegestane geluidsbelasting in de bestaande situatie al rekening moet houden met de aanwezigheid van dit geluidsgevoelige object en met andere nabijgelegen geluidsgevoelige objecten (woningen gelegen tussen het plangebied en het zwembad. Hierdoor is het onmogelijk om de maximaal mogelijke geluidsruimte (op grond van de richtafstand) te benutten zonder dit leidt tot belemmeringen van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van deze bestaande geluidsgevoelige objecten. De oprichting van de nieuwe woningen resulteert niet in een extra belemmering voor het functioneren van het zwembad;
2. 2. Geluidshinder door het zwembad wordt al (deels) beperkt door de aanwezige (woon)bebouwing gelegen tussen het zwembad en de planlocatie.

Aanduiding gemeten afstand tussen het zwembad (bestemming sport) en het nieuwe bouwvlak.

Andere milieubelastende functies (multifunctioneel centrum aan de Dorpsweg 81) liggen op een afstand van 176 meter. Dit wordt aangemerkt als horeca met milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand.

Conclusie

De locatie van het plangebied binnen de richtafstand van een openluchtzwembad vraagt om afstemming met de omgevingsdienst en gemeente.

Econsultancy heeft ter plaatse van het plangebied het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 1 bijgesloten. De geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen in de geluidszone van de Dorpsweg (50 km/uur). In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de nabijgelegen niet gezoneerde wegen in het onderzoek betrokken.

De geluidsbelasting op de nieuw te bouwen woningen bedraagt maximaal 43 dB. Er vindt geen overschrijding van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB plaats. Er gelden, rekening houdend met het huidige ontwerp, vanuit akoestisch oogpunt geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

Conclusie

Vanuit dit aspect gezien kan het plan zonder verdere maatregelen worden gerealiseerd.

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. Het Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. Die grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR), een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR).

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

Er worden in dit kader twee normstellingen gehanteerd, te weten:

• Het plaatsgebonden risico: richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;

• Het groepsrisico: stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Beoordeling

Aan de hand van de risicokaart is beoordeeld welke risicobronnen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. Er zijn binnen een straal van 800 meter geen risicobronnen aanwezig. De dichtstbijzijnde bronnen (auto transportroute en buisleiding) liggen op meer dan 800 meter afstand van het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid gezien zijn er geen aspecten die de realisatie van het initiatief in de weg staan.

Conclusie

Het plan kan gezien vanuit dit aspect gerealiseerd worden.

Verkeer

Verkeersgeneratie

Bij de bepaling van de verkeersaantrekkende werking van het plan is uitgegaan van daarvoor opgestelde kencijfers van het CROW.

De verkeersaantrekkende werking van de nieuwe woningen bedraagt gemiddeld 7 verkeersbewegingen per woning. Voor het plan gaat het dan in totaal om circa 28 autoritten per etmaal. Naar verwachting maakt dit verkeer gebruik van de route via 't Hoog. Er wordt vanuit gegaan dat dit niet leidt tot extra verkeersbewegingen ten opzichte van de bestaande situatie, omdat de voormalige basisschool een naar alle waarschijnlijkheid een hogere verkeersaantrekkende werking had. Per saldo leidt het plan niet tot een toename van het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de bestaande situatie.

Parkeren

Op 27 oktober is het bestemmingsplan 'parapluherziening Parkeren'' van de gemeente Molenlanden vastgesteld. In de regels is bepaald dat de parkeernormen zoals 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' van toepassing zijn bij bouwactiviteiten en bij functiewijzigingen. Deze nota wordt daarom aangehouden voor de parkeerberekening. Voor de stedelijkheidsgraad wordt uitgegaan van 'niet stedelijk' en voor de stedelijke zone wordt uitgegaan van 'rest bebouwde kom'.

Voor het planvoornemen is de volgende norm van toepassing:

Tabel van toepassing zijnde parkeernormen

Het hanteren van de bovengenoemde norm resulteert in de volgende parkeerberekening:

Tabel parkeerberekening

In totaal dienen 10 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Er worden 13 parkeerplaatsen aangelegd in de openbare ruimte en 2 parkeerplaatsen op eigen terrein per woning. Hiermee wordt ruim voldaan aan de parkeernormen. De 13 parkeerplaatsen worden half verhard uitgevoerd. Half-verharding is een goede en duurzame oplossing om het terrein nog meer te ontharden.

Conclusie verkeer en parkeren

Vanuit deze aspecten gezien kan het plan zonder verdere maatregelen worden gerealiseerd.

Bij de beoordeling is naar twee aspecten van de luchtkwaliteit gekeken. Enerzijds de toets van de concentraties luchtverontreiniging als gevolg van de verkeersbewegingen door het plan. Anderzijds de beoordeling van de (totale) concentraties stoffen ter plaatse van het plangebied. Hiermee is getoetst aan de geldende grenswaarden uit de Wet Milieubeheer.

Toets NIBM

Het plan omvat de realisatie van 4 nieuwe woningen. Ervan uitgaande dat het plan 28 verkeersbewegingen per etmaal genereert, wordt gesteld dat deze ontwikkelingen in niet in betekenende mate bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Beoordeling concentraties stoffen

Met behulp van de Monitoringstool van het NSL (versie 2020) zijn de totale concentraties stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) en ultra fijn stof (PM_2,5) langs de wegen rondom de planlocatie bepaald. In de omgeving van het plangebied zijn de Dorpsweg en de A27 in de Monitoringstool opgenomen.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie NO₂ rondom het plangebied maximaal 26,3 ug/m³ bedraagt. De achtergrondconcentraties stikstofdioxide voldoen langs alle wegen aan de geldende wettelijke norm van maximaal 40 ug/m³.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM₁₀ rond het plangebied maximaal 19,1 ug/m³ is. Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 40 ug/m³.

Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM_2,5 rondom het plangebied maximaal 11,7 ug/m³ is. Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 25 ug/m³.

Conclusie

Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit heeft het plan geen nadelige effecten voor de leefbaarheid en gezondheid van de omgeving. Het plan voldoet ruimschoots aan de wettelijke bepalingen voor de luchtkwaliteit en kan zonder verdere maatregelen worden uitgevoerd.

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit braakliggend grasveld. Dit grasveld is recentelijk ontstaan na de sloop van het voormalige schoolgebouw en het schoolplein. Er wordt van uitgegaan dat het grasveld, vanwege de recente ontstaansgeschiedenis en de verstoring van de grond die is ontstaan tijdens de sloop, geen natuurwaarde heeft. Hierdoor is geen quickscan flora en fauna nodig.

Econsultancy heeft een onderzoek verricht naar de stikstofdepositie. Het rapport is als Bijlage 2 toegevoegd. De berekening van het projecteffect van zowel de aanleg- als de gebruiksfase is verricht met behulp van het programma AERIUS Calculator (versie 2020). Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden is kleiner dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijke projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Uit de voortoets blijkt dat voor het plan geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig is.

Door Econsultancy is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 3 bijgevoegd. Uit het bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied een hoge archeologische verwachting heeft voor bewoningssporen en sporen van landgebruik uit de periode Mesolithicum – Midden-Neolithicum (top rivierduin), een middelhoge verwachting voor bewoningssporen en sporen van landgebruik uit de periode Laat-Neolithicum – Vroege Bronstijd (oeverafzettingen Schaik-stroomgordel) en een lage verwachting voor bewoningssporen uit de Late Middeleeuwen (top veen/komafzettingen aan het maaiveld). Eventuele archeologische resten in de top van het rivierduin en de daar op liggende oeverafzettingen worden beneden -2,7 m NAP naar verwachting alleen bedreigd door diepe graafwerkzaamheden en heiwerkzaamheden.

Het advies is om de bestemmingsplanwijziging de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ te handhaven, maar de vrijstellingsgrens voor wat betreft de verstoringsdiepte te verruimen naar 2 m -mv. Ook wordt geadviseerd om het aanbrengen van heipalen toe te staan, mits de totale verstoring hierdoor (inc. reeds aanwezige heipalen) niet meer dan 1% van het netto bouwoppervlak bedraagt en de onderlinge afstand tussen de heipalen ten minste 2,5 m is.

Mochten er wel vergunningplichtige werkzaamheden dieper dan 2 m -mv plaatsvinden, dan is vervolgonderzoek

noodzakelijk. In eerste instantie wordt geadviseerd om een inventariserend veldonderzoek, verkennende fase uit te voeren. Dit onderzoek kan het best worden uitgevoerd in de vorm van een booronderzoek, dat tot doel heeft de landschappelijke opbouw en de intactheid van het bodemarchief vast te stellen.

Het bovenstaande advies is beoordeeld door de bevoegde overheid (gemeente Molenlanden). In het selectiebesluit van 12 april 2021 is aangegeven dat het bevoegd gezag akkoord is met het selectieadvies van Econsultancy. De regels van de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ zijn op basis van het advies verruimd en aangepast.

Door adviesbureau Tritium is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. In onderstaande paragraaf worden de conclusies en aanbevelingen toegelicht.

Zintuiglijk zijn geen bijmengingen aangetroffen of waarnemingen gedaan die duiden op een mogelijke bodemverontreiniging. Ter plaatse van de vermoedelijke ligging van de voormalige (gedempte) watergang (deellocatie B) is geen voormalige slootbodem of dempingsmateriaal aangetroffen. Tevens is de bodemopbouw niet afwijkend van de bodemopbouw op de rest van de onderzoekslocatie.

Analyseresultaten

Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond (zand) in het traject 0,05 - 0,35 m-mv, niet verontreinigd is met de onderzochte parameters. De kleiige ondergrond in het traject 0,15 - 1,20 m-mv, blijkt licht verontreinigd met nikkel. Het veen in de ondergrond, in het traject 0,90 - 1,60 m-mv, blijkt licht verontreinigd te zijn met kobalt, nikkel en molybdeen. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met barium.

De aangetoonde gehalten zijn dermate laag dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. De lichte verontreiniging met barium in het grondwater is eveneens in tegenstelling met de vooraf gestelde hypothese dat de locatie onverdacht is. Voor barium geldt dat er geen locatie specifieke bron aanwezig is. Verhogingen met barium worden tevens vaker aangetroffen in de regio (verhoogde achtergrondconcentraties). Derhalve wordt hiernaar geen

nader onderzoek noodzakelijk geacht.

PFAS

Na vergelijking van de resultaten met de toepassingsnorm boven grondwaterniveau (categorie 4.1.) uit het Tijdelijk handelingskader voor gebruik van PFAS houdende grond en baggerspecie blijkt dat de venige ondergrond (na correctie voor organische stof) en de zandige bovengrond, worden geclassificeerd als 'landbouw/natuur'. De kleiige ondergrond wordt geclassificeerd als 'wonen/industrie'. De aangetoonde gehalten komen overeen met de zone (zone 1) waarin de onderzoekslocatie zich bevindt. Herschikken van grond (zand, klei en veen) is mogelijk binnen de aangewezen zones A en B van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid. De toepassingsmogelijkheden van de grond zijn mede afhankelijk van de PFAS concentratie van de ontvangende bodem.

Voorlopige veiligheidsklasse (CROW 400)

Voor werkzaamheden geldt dat op basis van de onderzochte (meng)monsters geen veiligheidsklasse van toepassing is (basishygiëne).

Conclusie

De onderzoeksresultaten vormen geen belemmering ten aanzien van de voorgenomen herinrichtingswerkzaamheden.

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen.

Het plangebied valt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland.

Waterbeheerprogramma

Het Waterschap Rivierenland heeft in december 2015 het waterbeheerprogramma 'Koers houden, kansen benutten' voor de periode 2016-2021 vastgesteld. In dit programma staan de lange termijn doelen ten aanzien van de waterveiligheid, het watersysteem en de waterketen centraal. De watertoets is een belangrijk instrument om bij ruimtelijke ontwikkelingen de belangen van goed waterbeheer mee te wegen. Er mag in de toekomst geen nieuwe overlast ontstaan.

Keur

De Keur van het waterschap Rivierenland 2014 is op 1 januari 2015 vastgesteld. De regels in de Keur hebben betrekking op het lozen, afvoeren, onttrekken of aanvoeren van grondwater en water uit sloten en andere watergangen. Ook kent de Keur verbodsbepalingen over zaken die niet mogen in of bij dijken en wateren. Iedereen die werkzaamheden uitvoert of activiteiten plant in en bij dijken en wateren, heeft met de Keur te maken.

Legger wateren

Het waterschap legt informatie over wateren in het beheergebied vast in de legger. In de legger wateren wordt weergegeven welke wateren een A-, B-, C- status hebben. Deze status is van belang voor;

• Het verlenen van een watervergunning;
• Het bepalen van de onderhoudsplicht.

In de Keur is opgenomen dat de status van het water (A, B, C) bepaalt wie verantwoordelijk is voor het onderhoud. In de Keur is vastgelegd dat de verantwoordelijke verplicht is tot het uitvoeren van gewoon of buitengewoon onderhoud. En de onderhoudsplichtigen zijn verplicht tot instandhouding van het waterstaatwerk overeenkomstig de functie van dit werk.

De te beheren wateren zijn verdeeld in;

• A-wateren: van primair belang voor het waterbeheer en worden daarom door het waterschap onderhouden.
• B-wateren: van secundair belang voor het waterbeheer en dienen door de aangrenzende eigenaren te worden onderhouden.
• C-wateren: wateren die van tertiair belang zijn voor het waterbeheer waarvoor geen jaarlijkse onderhoudsplicht geldt.

A-watergangen hebben een beschermingszone van in principe 5 meter aan beide zijden, gemeten uit de insteek. Voor B-watergangen geldt een beschermingszone van 1 meter aan beide zijden, gemeten uit de insteek. Dat zijn de enige beschermingszones. Voor C-watergangen gelden geen beschermingszone.

Beoordeling

Watergangen

In de linker onderhoek van het plangebied bevindt zich een waterloop van de categorie B, waar een beschermingszone van 1 meter voor geldt. De waterloop bevindt zich in de nieuwe bestemming woongebied, echter wordt hier in de conceptverkaveling ruimschoots afstand van gehouden. De woningen worden buiten de beschermingszone van de watergang geplaatst. Hierdoor wordt het functioneren van de watergang niet belemmerd.

Afbeelding uitsnede legger wateren, waterschap Rivierenland

Verharding en compensatie

Voor de waterparagraaf wordt ervan uitgegaan dat de huidige locatie met de functie schoolgebouw volledig verhard is. Door de nieuwe ontwikkeling met woningen neemt het verhard oppervlak af, een waterberekening is daarom niet nodig. In onderstaand tabel is een verhardingsbalans opgesteld. De 13 parkeerplaatsen worden half verhard uitgevoerd. Half-verharding is een goede en duurzame oplossing om het terrein nog meer te ontharden.

Tabel verhardingsbalans

Indicatie verharding huidige functie

Indicatie verharding nieuwe situatie

Watertoets

Voor het plan is de digitale watertoets doorlopen. Deze is als Bijlage 5 bijgesloten.

Riolering en hemelwater

In de toekomstige situatie wordt het hemelwater gescheiden verwerkt van het huishoudelijk afvalwater. Voor het huishoudelijk afvalwater is een aansluiting nodig op de bestaande riolering. In een apart rioleringsplan moet onderzocht en uitgewerkt worden of de capaciteit van de bestaande riolering voldoende is om aansluiting mogelijk te maken en hoe de aansluiting gerealiseerd wordt. De afvoer van hemelwater wordt op de bestaande watergang ten zuidwesten van het plangebied aangesloten.

Conclusie

Op basis van de waterparagraaf wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen bestaan voor de realisatie van het planvoornemen in het plangebied. Vanwege de volledig verharde locatie in de huidige functie is geen watercompensatie nodig.

In het Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. In het Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Het maakt daarvoor niet uit of het een activiteit onder of boven de D-drempel betreft.

Beoordeling

In het geval van nieuwe woningen moet worden aangetoond of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. In het Besluit m.e.r. is niet gedefinieerd wat onder een stedelijk ontwikkelingsproject wordt verstaan. In het kader van de toepassing van artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (de kruimelgevallen) heeft zich jurisprudentie gevormd over het begrip stedelijk ontwikkelingsproject. Uit de jurisprudentie blijkt dat het afhangt van de concrete omstandigheden of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit-m.e.r., waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen.

Conclusie

De drempelwaarde uit onderdeel D voor woningen ligt op 2.000 woningen of meer. Op de planlocatie worden 4 woningen gerealiseerd op de plek waar voorheen een schoolgebouw stond. Er is hier sprake van een stedelijke ontwikkeling, maar vanwege de omvang kan een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsvinden. In Bijlage 6 is de Aanmeldingsnotitie M.e.r. opgenomen, waarin wordt onderbouwd dat op basis van achterliggende onderzoeken blijkt dat geen belangrijke negatieve effecten voor het milieu te verwachten zijn.

In deze paragraaf worden de resultaten van de inspraakprocedures en het overleg ex artikel 3.1.1 Bro behandeld.

Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het concept ontwerp bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar meerdere instanties toegezonden. De vooroverlegpartners provincie Zuid-Holland en het waterschap Rivierenland kunnen instemmen met het ontwerp bestemmingsplan.

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 13 juli 2021, voor een ieder, zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de ter inzage periode is één zienswijze ontvangen. De zienswijze is samengevat en beantwoord in nota zienswijzen, hetgeen als bijlage 7.

De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van de verbeelding: er wordt een strook met de bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied' opgenomen aan de zuidzijde van het plangebied.

Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht bij een procedure waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.12 Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld doordat een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer.

In artikel 3.1.6 sub i van het Besluit ruimtelijke ordening is vastgesteld dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met het bouwplan moet (economisch) uitvoerbaar zijn en kunnen worden gerealiseerd.

De locatie wordt ontwikkeld binnen een reeds vastgestelde grondexploitatie van de gemeente. Hierin worden alle kosten en opbrengsten verrekend. Het plan is hiermee uitvoerbaar en realiseerbaar. De gemeente maakt de grond bouw- en woonrijp en verkoopt bouwrijpe kavels aan een marktpartij.

In dit bestemmingsplan wordt gestreefd naar de juridische vastlegging van de nieuwe woonfunctie binnen het plangebied. Voor dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de landelijke richtlijn Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Hierin zijn verplichtingen opgenomen ten aanzien van de opbouw en presentatie van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan betreft een ontwikkelingsgericht plan waarbij de realisatie van 4 woningen planologisch mogelijk wordt gemaakt.

De bestemmingsregels zijn voor zover van toepassing, afgestemd op de regels van het onderliggende vigerende bestemmingsplan 'BP Giessen-Oudekerk, Hoogblokland en Schelluinen'. Ten behoeve van eenduidigheid zijn ook recente bestemmingsplannen binnen de gemeente Molenlanden betrokken bij het opstellen van de regels.

Aangezien er nog geen concrete bouwplannen zijn voor dit gebied, is een zo groot mogelijke flexibiliteit in de planregels nagestreefd. Om de ruimtelijke en architectonische kwaliteit te waarborgen, is het college van burgemeester en wethouders een bevoegdheid toegekend om nadere eisen te stellen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In dit hoofdstuk wordt een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'Wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Teven zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen.

In het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'

Alle in het plangebied aanwezige openbare parkeervoorzieningen en openbare ontsluitingen van deze voorzieningen zijn in deze bestemming opgenomen. Binnen de bestemming is ook ruimte voor nuts-, speel- en groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ten behoeve van deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Bestemming 'Woongebied'

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in de vorm van grondgebonden woningen. Het aantal woningen dat gebouwd mag worden is vastgelegd door middel van een aanduiding op de verbeelding.

Binnen deze bestemming zijn de volgende bouwwerken toegestaan: hoofdgebouwen en bijgebouwen en andere bouwwerken. Hoofdgebouwen dienen opgericht te worden in het aangewezen bouwvlak. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen overal binnen de bestemming worden gebouwd, zij het dat wel minimale afstanden ten aanzien van aangrenzende bestemmingen en erfgrenzen moeten worden aangehouden. De (goot)hoogte is gemaximaliseerd.

Naast de bovengenoemde bestemmingen is één dubbelbestemming opgenomen in het plan. Het gaat om de volgende bestemming:

Bestemming 'Waarde - Archeologie - 4'

Op de verbeelding is deze dubbelbestemmingen opgenomen om de archeologische waarden te beschermen in het plangebied. In de regels zijn de werken- en werkzaamheden beschreven waarvoor archeologisch onderzoek verplicht is.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit hoofdstuk worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

Anti-dubbeltelregel

In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen, die toezien op bestaande gebouwen en bouwwerken, waarbij bestaande maten en oppervlakten mogen worden gehandhaafd, ook als deze de huidige regels overschrijden.

Verder zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van geringe overschrijdingen van ondergeschikte bouwwerken en gebouwdelen.

Tevens zijn regels voor algemene bouwwerken, zoals lichtmasten, hekwerken en nutsvoorzieningen opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In het artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het betreft een regeling die het mogelijk maakt om geringe wijzigingen in de bestemmingsgrenzen door te voeren. Ook is het hier mogelijk gemaakt om en archeologische bestemming te wijzigen of te verwijderen, indien uit onderzoek is gebleken, dat er geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn. In de regeling zijn de kaders waarbinnen de bevoegdheid kan worden uitgevoerd aangegeven.

Overige regels

In dit artikel zijn regels opgenomen om voldoende parkeren in het plan te waarborgen, waarbij voldaan dient te worden aan de parkeernormen, zoals die zijn opgenomen in de vastgestelde gemeentelijke parkeernota. Verder is hier bepaald, dat overige wettelijke regelingen gelden, zoals deze luidden ten tijde van de vaststelling van dit plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In Artikel 11 Overgangsrechtis een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

In Artikel 12 Slotregelis de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kunnen de regels van het bestemmingsplan worden aangehaald.