In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Minkeloos 3-5 van de gemeente Molenlanden.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1978.BPMinkeloos3HBL-VG01 met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig en estethisch opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

agrarische activiteiten, voornamelijk bij wijze van liefhebberij, niet zijnde bedrijfsmatig.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt en bosbouw;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond;
3. c. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht;
8. h. een paardenfokkerij.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het verstrekken van logies met ontbijt binnen de bestaande (bedrijfs)woning of het hoofdgebouw.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

1. a. verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal 2 woningen per hectare en dienstwoningen van derden;
2. b. kantoorgebouwen, voor zover ze niet vallen onder gebouwen zoals genoemd in lid 1.46 onder c;
3. c. hotels, voor zover ze niet onder gebouwen zoals genoemd in lid 1.46 onder c vallen;
4. d. winkels, voorzover ze niet onder gebouwen zoals genoemd in lid 1.46 onder c vallen;
5. e. sporthallen, zwembaden en speeltuinen;
6. f. sport- en kampeerterreinen en terreinen bestemd voor recreatieve doeleinden voor zover niet genoemd in lid 1.46 onder d;
7. g. bedrijfsgebouwen voorzover niet genoemd in lid 1.46 onder c;
8. h. objecten die met de onder a tot en met g genoemde gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voor zover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
9. i. objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals telefoon- of electriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voor zover die objecten vanwege de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen de gevolgen van dat ongeval.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk bouwen, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

een door het bevoegd gezag te erkennen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake archeologie, natuur, landschap en/of cultuurhistorie.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

het niet bedrijfsmatig gebruiken van gronden voor het hobbymatig houden van vee en/of telen van agrarische producten.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.

bouwwerken van glas of ander lichtdoorlatend materiaal ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

1. a. woningen, niet zijnde als bedoeld in lid 1.16 onder a;
2. b. gebouwen bestemd voor verblijf, als dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarige, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
   1. 1. ziekenhuizen, bejaardentehuizen en verpleeghuizen;
   2. 2. scholen;
   3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang voor minderjarigen;
3. c. gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig, zoals:
   1. 1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m2;
   2. 2. complexen van meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m2 bedraagt en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m2 per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels aan supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd;
4. d. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen;
5. e. restaurants, voor zover hier in geen grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig plegen te zijn.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

het bieden van zorg aan eenieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak.

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

een agrarisch bedrijf met een omvang van ten minste 40 NGE (Nederlandse Grootte-Eenheden).

1. a. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m (niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6 maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, boogkassen tot 0,5 m, wandelkappen en schaduwhallen.
2. b. permanente teeltondersteunende voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen die langer dan 6 maanden worden gebruikt, zoals bakken op stellingen, vraatnetten, hagelnetten, regenkappen, containervelden en regenkappen, hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens.

dde oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de vloeren van geheel of gedeeltelijk onder elkaar gelegen bouwlagen; indien sprake is van één bouwlaag is de hoogte daarvan gelijk aan de goothoogte.

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de (neerwaarts geprojecteerde) buitenzijde van de afdekking van de overkapping.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden:

1. a. ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken, dan wel daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen bouwonderdelen, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- en bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1,0 meter;
2. b. een liftschacht, liftkoker en (ondergeschikte dakopbouwen ten behoeve van) een technische installatie buiten beschouwing gelaten mits de overschrijding van de maximaal toegelaten hoogte niet meer bedraagt dan 3,0 meter.

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van een grondgebonden veehouderijbedrijf zoals genoemd in lid 1.9 onder b;
2. b. de instandhouding van het veenweidelandschap mede door de bescherming en het herstel van de in het plangebied aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden in de vorm van de landschappelijke openheid, de slagenverkaveling en de doorzichten;
3. c. de uitoefening van een bestaande intensieve veehouderij zoals genoemd in lid 1.9 onder c uitsluitend als neventak;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. extensieve dagrecreatie en kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
5. e. kleinschalige natuur- en landschapsontwikkeling;
6. f. de in de navolgende tabel genoemde toegestane nevenfuncties met bijbehorend maximaal m² aan bebouwing en gronden, die in gebruik mogen worden genomen ten dienste van de nevenfunctie;
7. g. voorzieningen zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's, mestvoorzieningen, teeltondersteunende voorzieningen, paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, ontsluitingswegen en voet- en fietspaden, bruggen, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het bergen van water.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. de teelt van ruwvoeder, waaronder maïs, ten dienste van het eigen bedrijf is toegestaan voor ten hoogste 20% van het bedrijfsoppervlak, met dien verstande dat maïs uitsluitend op een afstand van minimaal 2 m van de weg moet worden gesitueerd;
2. b. faciliteiten ten behoeve van paarden, zoals paardenbakken, tredmolens, uitloopvoorzieningen en mestplaten zijn niet toegestaan buiten het bouwvlak;
3. c. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen, zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals erven, parkeervoorzieningen, tuinen, water en toegangswegen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de oppervlakte van overkappingen bedraagt ten hoogste 6 m²;
3. c. de bouwhoogte van erfafscheidingen, inclusief toegangspoorten, mag ten hoogste 2 m bedragen;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen daaronder begrepen aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;

alsmede voor:

2. b. bed & breakfast / gastenverblijf, voor zover het gebruik van bebouwing ten behoeve van de activiteit niet meer bedraagt dan 100 m²;
3. c. kleinschalig kamperen tot ten hoogste 15 standplaatsen, voor zover het gebruik van bebouwing ten behoeve van de activiteit niet meer bedraagt dan 100 m2 en het gebruik van gronden ten behoeve van de activiteit niet meer bedraagt dan 3.000 m2 (binnen of aansluitend aan het bouwvlak);
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, paardenbakken, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en toegangswegen.

1. a. faciliteiten ten behoeve van paarden, zoals paardenbakken, tredmolens, uitloopvoorzieningen en mestplaten zijn niet toegestaan buiten het bestemmingsvlak;
2. b. binnen het bestemmingsvlak mag ten hoogste één toercaravan buiten gestald worden.

De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien het bevoegd gezag van oordeel is dat anderzijds in voldoende mate is aangetoond dat de archeologische verwachtingswaarde voor de betrokken locatie niet meer reëel is;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien:
   1. 1. het bouwplan is gelegen binnen een bouwvlak met de bestemming Agrarisch;
   2. 2. het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
      • vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
      • een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 250 m²;
      • een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor Waarde - Archeologie 5 aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien het bevoegd gezag van oordeel is dat anderzijds in voldoende mate is aangetoond dat de archeologische verwachtingswaarde voor de betrokken locatie niet meer reëel is;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien:
   1. 1. het bouwplan is gelegen binnen een bouwvlak met de bestemming Agrarisch;
   2. 2. het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   3. 3. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   4. 4. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 250 m²;
4. d. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 150 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologisch monument' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Voor verandering of aantasting van een archeologisch monument is een vergunning van het gemeentebestuur verplicht en aan de vergunning kunnen stringente voorwaarden worden verbonden.

Op deze gronden gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien het bevoegd gezag van oordeel is dat anderzijds in voldoende mate is aangetoond dat de archeologische verwachtingswaarde voor de betrokken locatie niet meer reëel is;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien:
   1. 1. het bouwplan is gelegen binnen een bouwvlak met de bestemming 'Agrarisch' of 'Agrarisch met waarden - Cultuurhistorische waarden';
   2. 2. het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken
      • vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
      • een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 30 m²;
      • een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt.

Algehele herbouw van (bedrijfs)woningen mag uitsluitend plaatsvinden op bestaande fundamenten, mits dit niet strijdig is met de geldende (dubbel)bestemming.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 en lid 10.5 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in Hoofdstuk 2 en lid 10.5 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

Onverminderd hetgeen inHoofdstuk 2 is bepaald, dient ten minste de volgende afstand in acht genomen te worden tussen landbouwbedrijven en gevoelige objecten:

Nutsvoorzieningen zijn, voor zover genoemd in de bestemmingsomschrijving, toegestaan indien de bouwhoogte, gemeten vanaf het aansluitend terrein, ten hoogste 3 m bedraagt en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 30 m².

Ondergrondse bebouwing is uitsluitend ter plaatse van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan, met dien verstande dat geen inbreuk mag worden gemaakt op het maximaal te bebouwen oppervlak van het perceel en eventuele dubbelbestemmingen het realiseren van de bebouwing niet in de weg staat.

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van bed & breakfast kamers voor permanente bewoning is niet toegestaan;
3. c. kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis zijn toegestaan tot een vloeroppervlak van 75 m² en uitsluitend in de bestaande bebouwing; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwn voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen de bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van Hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 2 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in Hoofdstuk 2 ten behoeve van het aanleggen van tijdelijke baggerdepots, met inachtneming van het volgende:

1. a. de noodzakelijkheid van het baggerdepot wordt door de initiatiefnemer aangetoond;
2. b. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast;
3. c. het gebruik dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen voor omliggende, bestaande burgerwoningen en (agrarische) bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden);
4. d. de natuur- en landschapswaarde op het perceel en in de directe omgeving mag niet onevenredig geschaad worden;
5. e. de waterstaatsdoeleinden mogen niet onevenredig worden aangetast;
6. f. de aanvrager dient aan de hand van een schriftelijk advies van de waterbeheerder aan te tonen dat aan het gestelde onder e wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van Hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10.2 ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de herbouw mag niet leiden tot aantasting van de bestaande doorzichten;
3. c. de nieuwe situering dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen voor omliggende, bestaande (agrarische) bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden);
4. d. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
5. e. door de herbouw wordt het landelijke karakter van het gebied niet onevenredig aangetast;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in Artikel 11 onder a, ten behoeve van het toestaan dat een bijgebouw gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte, met dien verstande dat:

1. a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredig aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een oppervlakte van ten hoogste 75 m².

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 2 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door voor een of meer bestemmingsvlakken de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten mogelijk te maken met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de herbouw mag niet leiden tot aantasting van de bestaande doorzichten;
3. c. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuomgeving;
4. d. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
5. e. door de herbouw wordt het landelijke karakter van het gebied niet onevenredig aangetast;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam: 'Regels van het bestemmingsplan Minkeloos 3-5'.

Aan de Minkeloos 3 en 5 te Hoogblokland is een voormalige veehouderij gevestigd met twee bedrijfswoningen en bijbehorende bedrijfsgebouwen. De bedrijfsmatige uitoefening van de agrarische functie is inmiddels gestaakt en fiscaal beëindigd. De voormalige bedrijfsgebouwen zijn in onbruik geraakt na het beëindigen van het agrarisch bedrijf. De huidige eigenaar is voornemens om de agrarische bebouwing te saneren en in plaats hiervan woningen te realiseren. De oorspronkelijke boerderij Minkeloos 3 blijft hierbij behouden.

Het plan wordt in twee fasen uitgevoerd. De eerste fase betreft het ombouwen van de oorspronkelijke boerderij Minkeloos 3 zodat deze plaats biedt aan twee woningen. Deze eerste fase is inmiddels afgerond. Voor het splitsen en verbouwen van de boerderij is op 14 juli 2015 een omgevingsvergunning verleend. De verbouwing heeft in 2015 plaatsgevonden. In de tweede fase zullen de agrarische bedrijfsopstallen worden gesaneerd. In ruil voor het saneren van de voormalige bedrijfsopstallen wordt één nieuwe (compensatie)woning gebouwd. Daarnaast wordt de voormalige bedrijfswoning aan Minkeloos 5 bestemd als reguliere woning. In totaal is er in de nieuwe situatie derhalve sprake van vier woningen aan de Minkeloos 3-5.

In het kader van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit zal gebruik worden gemaakt van de voormalige Ruimte voor Ruimte-regeling van de provincie Zuid-Holland. Deze regeling gaf de mogelijkheid om bij de sloop van onder meer voormalige agrarische bedrijfsgebouwen één of meer compensatiewoningen te bouwen. Zoals aangegeven is voor het splitsen en verbouwen van de boerderij Minkeloos 3 reeds een omgevingsvergunning verleend. De percelen worden betrokken bij onderhavige procedure om de vergunde situatie ook bestemmingstechnisch te verankeren.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, omdat het in strijd is met de bijbehorende regels. Om de realisatie van de nieuwe burgerwoningen planologisch-juridisch mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk.

Bovengenoemd initiatief is als geheel middels een principeverzoek aan de gemeente Giessenlanden (wat nu gemeente Molenlanden is) voorgelegd. Op 30 januari 2014 heeft de gemeente aangegeven bereid te zijn om het perceel ruimte-voor-ruimte toe te staan met splitsing van het in stand te houden pand Minkeloos 3. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het ruimtelijk plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader.

De planlocatie is gelegen in het buitengebied ten noordoosten van de kern Hoogblokland. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit agrarische bedrijven met daartussen verspreid liggende (bedrijfs)woningen. De planlocatie grenst aan de zuidzijde aan een bestaand woonperceel. Ten noorden van het plangebied ligt agrarisch gebied zonder bebouwing. De westzijde wordt gevormd door de doorgaande Minkeloos, en op ruim 300 meter ten oosten van het plangebied de A27 is gelegen.

Het plangebied betreft het huidige agrarische bouwvlak Minkeloos 3-5. De percelen Minkeloos 3-5 die behoren tot dit huidige agrarische bouwvlak zijn kadastraal bekend als gemeente Hoogblokland, sectie D, nummers 16, 97, 748, 750, 761 en gedeeltelijk 762.

In onderstaande figuren is de begrenzing van het plangebied globaal weergegeven.

Globale ligging plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Uitsnede kadastrale kaart

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Giessenlanden'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Giessenlanden vastgesteld op 27 juni 2013. Het bestemmingsplan is op 11 maart 2015 onherroepelijk geworden.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Giessenlanden' kent het volledige plangebied de bestemming 'Agrarisch'. Op grond van deze bestemming zijn de gronden in hoofdzaak bestemd voor het uitoefenen van een grondgebonden veehouderijbedrijf, het in stand houden van het veenweidelandschap, de landschappelijke openheid, de slagenverkaveling en de doorzichten. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen en tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen, zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.

Verder gelden ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1', 'Waarde – Archeologie 4' en 'Waarde – Archeologie 5'. De betreffende gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Giessenlanden'

Het bestemmingsplan Minkeloos 3-5 bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• verbeelding, schaal 1:1000 (IDN nummer: NL.IMRO.1978.BPMinkeloos3HBL-VG01);
• planregels.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven.

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
• In Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• De gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk 4 beschreven;
• In Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• Hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.

De gemeente Giessenlanden is per 1 januari 1986 ontstaan door samenvoeging van de voormalige gemeenten Arkel, Giessenburg (waaronder Giessen-Oudekerk), Hoogblokland, Hoornaar, Noordeloos en Schelluinen. Door de gemeente stromen de riviertjes de Giessen en de Linge. Op 1 januari 2019 is Giessenlanden samen met Molenwaard gefusseerd tot de gemeente Molenlanden.

Molenlanden heeft van oorsprong een veenlandschap met hier en daar zandheuvels (donken) waarop bewoning mogelijk was. Hierop zijn vondsten aangetroffen uit de jonge steentijd (klokbekercultuur), de bronstijd en de Romeinse tijd. In de elfde eeuw begon men het veen te ontginnen. Dit gebeurde zowel vanuit de rivieren (Merwede, maar ook Linge en de Giessen) als vanaf de donken. Sloten werden gegraven om het water te laten wegvloeien en de ontwaterde gebieden werden al snel omdijkt. Zo ontstond een landschap met duidelijk afgebakende kavels. De veengrond begon door de ontwatering in te klinken, waardoor bijvoorbeeld graanteelt niet langer mogelijk was. Om wateroverlast tegen te gaan kwam er in de dertiende eeuw een ringdijk rondom de Alblasserwaard. Er ontstond een weidelandschap gericht op veeteelt.

In onderstaande afbeelding is de ontwikkeling van het plangebied door de tijd heen te zien.

Lintbebouwing aan de Minkeloos 3-5 achtereenvolgens 1959, 1969, 1981, 1989 (bron: verkennend bodemonderzoek Minkeloos 3 te Noordeloos)

Planlocatie

De locatie Minkeloos 3-5 heeft tot voor kort als agrarisch bedrijf gefunctioneerd. Inmiddels is de bedrijfsvoering gestaakt en is het grootste deel van de achtergelegen bedrijfsbebouwing niet meer in gebruik. Op de percelen waren voorheen twee bedrijfswoningen aanwezig. De boerderij Minkeloos 3 ligt voorop op het perceel. Middels splitsing is hier inmiddels een dubbele woning mogelijk gemaakt. De voormalige bedrijfswoning Minkeloos 5 is enigszins meer teruggelegen gesitueerd. De agrarische bedrijfsbebouwing ligt in hoofdzaak achter de woningen Minkeloos 3 en 5, verspreid over het terrein. De locatie is gelegen aan de doorgaande Minkeloos.

Bestaande woning Minkeloos 3

Bestaande woning Minkeloos 5

Op de percelen is ruim 1.100 m² aan bebouwing aanwezig, waarvan 245 m² de gesplitste woning met berging aan de Minkeloos 3 betreft. Daarnaast is circa 200 m² aan kuil- en mestplaten aanwezig. De ruimtelijke kwaliteit van de locatie laat te wensen over. De bebouwing is duidelijk aanwezig in het landschap en heeft geen specifieke oriëntatierichting. De bestaande situatie wordt gekenmerkt door een rommelige aanblik en de aanwezigheid van sterk verouderde bebouwing. Onderstaande afbeelding geeft de bebouwing weer die ter plaatse van het plangebied Minkeloos 3-5 aanwezig is. Daarbij geldt dat in ieder geval de woningen en berging behorend tot Minkeloos 3 (nummers 3 en 3a) behouden blijven bij onderhavige ontwikkeling. Daarnaast zal de woning aan de Minkeloos 5 ofwel plaatsmaken voor een nieuwe woning, of als bestaande woning in stand blijven en gesplitst worden. Beide opties worden met voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Bestaande bebouwing Minkeloos 3-5

Huidige situatie van het plangebied, gezien vanuit het zuidoosten

Omgeving

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Molenlanden en is gelegen aan de Minkeloos. De Minkeloos betreft een verbindingsweg welke aan de zuidzijde wordt begrensd door de Dorpsweg tussen Hoogblokland en Hoornaar en aan de noordzijde door de provinciale weg N214. De weg slingert zich door het groene landschap en is hoofdzakelijk in gebruik bij lokale bewoners.

Ten oosten van het plangebied ligt op ruim 300 meter de A27. Voor het overige bestaat de omgeving in hoofdzaak uit agrarische bedrijven met daartussen verspreid liggende (bedrijfs)woningen.

Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bebouwing op het perceel Minkeloos 3-5, behoudens de bestaande boerderij Minkeloos 3 met bijbehorende berging, te verwijderen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de voormalige Ruimte voor Ruimte-regeling van de provincie Zuid-Holland. In het onderhavige geval houdt dat in dat wanneer de bedrijfsbebouwing (circa 700 m²) en de kuil- en mestplaten (circa 200 m²) worden gesloopt/verwijderd, ter compensatie één nieuwe extra woning mag worden gebouwd. Tevens wordt een groot deel van de erfverharding opgeruimd.

Daarnaast wordt de bestaande voormalige bedrijfswoning Minkeloos 5 ofwel gesloopt en herbouwd naar een kleinere vrijstaande woning, of gesplitst naar twee woningen. Door de hoge archeologische waarde van de locatie is met de gemeente afgestemd dat splitsing van de huidige woning in plaats van sloop-nieuwbouw ook een mogelijkheid is. Middels een afwijkingsbevoegdheid kan hier een vergunning voor aangevraagd worden.

Voor het plan is een nadere uitwerking gemaakt. Deze uitwerking is opgenomen in het rapport 'Beeldkwaliteitsplan Minkeloos 3-5 Hoogblokland' (Bijlage 1). De hoofdpunten uit dit rapport zijn in het navolgende weergegeven. Onderstaand is het inrichtingsplan uit het beeldkwaliteitsplan opgenomen voor de locatie Minkeloos 3-5.

Inrichtingsplan schets nieuwe situatie

Zoals aangegeven wordt uitgegaan van het slopen van alle bedrijfsbebouwing en het verwijderen van kuil- en mestplaten op de percelen Minkeloos 3-5, met uitzondering van de bestaande boerderij Minkeloos 3 met bijbehorende berging en mogelijk blijft de woning aan Minkeloos 5 ook behouden. De boerderijwoning met berging aan Minkeloos 3 geldt als waardevol object welke in zijn geheel behouden blijft en wordt bestemd als reguliere burgerwoning(en). Bij de in 2015 verleende omgevingsvergunning is aangegeven dat de woningen Minkeloos 3 en 3A worden aangemerkt als plattelandswoningen zolang de agrarische bestemming voor Minkeloos 5 aanwezig is. Naast het slopen van de bedrijfsbebouwing en het verwijderen van kuil- en mestplaten, wordt tevens overtollige erfverharding op het perceel verwijderd.

Ter compensatie van de sloop van de bedrijfsbebouwing en het verwijderen van de kuil- en mestplaten en overtollige verharding, zal één nieuwe woning worden gebouwd. Daarnaast wordt de bestaande voormalige bedrijfswoning Minkeloos 5 herbouwd of gesplitst. De beoogde nieuwe compensatiewoning zal een vrijstaande woning zijn, georiënteerd op de Minkeloos en met een ontsluiting op de Minkeloos. Ter plekke van de woning aan Minkeloos 5 wordt een bouwvlak opgenomen. Binnen dit bouwvlak is het mogelijk de woning te slopen en nieuw te bouwen. Ook is het middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk de woning te behouden en te splitsen naar twee woningen. Deze laatste mogelijkheid is na overleg met de gemeente opgenomen, om zo de kans te vergroten dat de bebouwing blijft staan. Dit in verband met de hoge archeologische waarde van de grond.

Het parkeren wordt per woning op eigen perceel opgelost.

Door de herinrichting van het perceel wordt een beeld gecreëerd dat aansluit bij het karakter van de omgeving en wordt voorkomen dat de bedrijfsbebouwing verder wordt verwaarloosd. De nieuwe woningen worden in lijn met de slagenverkaveling georiënteerd.

De vier woningen aan de Minkeloos 3-5, zoals die in de nieuwe situatie aanwezig zullen zijn, omvatten maar een gedeelte van de gronden die tot agrarisch bouwvlak behoorden. De overige gronden, buiten de (nieuwe) woonpercelen, worden/blijven ingericht als agrarische grond.

Voor de nieuwbouw van de twee vrijstaande woningen aan de Minkeloos zijn in het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) enkele randvoorwaarden en uitgangspunten opgenomen. Met betrekking tot de landschappelijke kwaliteit geldt dat de landelijke omgeving wordt gekenmerkt door een sterke strokenverkaveling waarbij de kavels worden omringd door water. Het doel is om deze landschappelijke kernkwaliteiten met voorgenomen ontwikkeling te versterken. Door de positionering van de nieuwe woningen zo te kiezen zal de slagenverkaveling versterkt worden.

Ruimtelijk gezien heeft erfbeplanting rond agrarische bebouwing grote invloed op de beeldkwaliteit van het platteland. Daarom wordt er zoveel mogelijk gebiedseigen beplanting toegepast in het plangebied, zoals kavelscheiding met knotwilgen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040.\

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', zoveel mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk voor een groot deel los.

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur.

Verder is één van de nationale belangen die de SVIR benoemt, het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Alle stedelijke ontwikkelingen dienen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

Conclusie

Het betreft een ontwikkeling van relatief beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. Het rijksbeleid is voor de realisatie van één extra vrijstaande woning en het bestemmen van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning(en) niet relevant. De ladder voor duurzame verstedelijking komt in paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het realiseren van één extra vrijstaande woning en het herbouwen of splitsen van de voormalige bedrijfswoning, valt niet onder één van de projecten uit het Barro. Door het initiatief zal eveneens geen nationaal belang worden geschaad.

Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro. Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

• beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
• indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt.

De ladder voor duurzame verstedelijking is alleen van toepassing wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Volgens artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro is een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Uit recente jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de bouw van negen woningen niet is te beschouwen als een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening (zie uitspraak AbRS, 8 juli 2015, zaaknummer 201410097/1/R4). Gelet op het voorgaande is er geen sprake van een 'woningbouwlocatie' als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder i Bro. Er wordt immers één extra nieuwe vrijstaande woning mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan. Daarmee kan de ontwikkeling aan de Minkeloos 3-5 niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling en is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

Conclusie

Onderhavig planontwikkeling wordt niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor de laddertoets niet doorlopen hoeft te worden.

Op 9 juli 2014 heeft Provinciale Staten van de Provincie Zuid-Holland de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Ruimte, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte vastgesteld. De documenten zijn in de zomer van 2014 in werking getreden. Deze tijd vraag om maatwerk, flexibiliteit en aanpassingsvermogen, onder andere omdat ontwikkelingen minder voorspelbaar zijn en demografische ontwikkelingen in de diverse regio's verschillen. Maatwerk, flexibiliteit, aanpassingsvermogen en samenwerking zijn sleutelbegrippen in de Visie Ruimte en Mobiliteit. De provincie stelt de behoefte van de gebruiker centraal; het aanbod moet afgestemd zijn op de vraag. Daarbij zet de provincie in op een efficiënte benutting van de ruimte en de netwerken, met aandacht voor de (ruimtelijk) kwaliteit. De provincie heeft vier rode draden benoemd:

1. 1. beter benutten van wat er is
2. 2. vergroten van de agglomeratiekracht
3. 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit
4. 4. bevorderen van de transitie naar water- en energie efficiënte samenleving.

De vier rode draden zijn uitgewerkt in regelgeving, door het toepassen van:

• A. de ladder voor duurzame verstedelijking
• B. de integrale kwaliteitskaart
• C. het categoriseren van alle gebieden naar kwaliteiten gekoppeld met de aard en schaal van ontwikkelingen.

Ad A.

De provincie Zuid-Holland past de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro toe en heeft deze aangevuld (Lid 1 Verordening Ruimte). De regeling ruimte voor ruimte wordt niet aangemerkt als (extra) stedelijk ontwikkeling. Doel van de regeling is juist om de hoeveelheid bebouwing te reduceren en/of te verplaatsen. Verder is in paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking reeds gebleken dat onderhavige ontwikkeling niet als stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.

Ad B.

De integrale kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. De kwaliteitskaart is uitgewerkt in een aantal specifieke richtpunten per laag. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. Een van de richtpunten in de laag van de ondergrond is bijvoorbeeld dat ontwikkelingen rekening houden met hun invloed op het watersysteem als geheel en bijdragen aan een duurzame en zo eenvoudig mogelijke werking van dit systeem. In de laag van de cultuur- en natuurlandschappen wordt onder andere aandacht besteed aan de linten. Deze behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.

Ruimtelijke kwaliteit

Op grond van artikel 2.2.1, lid 1 van de Verordening ruimte (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan (of een ruimtelijk plan als is aangevraagd) voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

1. a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. b. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.
3. c. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
   1. 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

In de toelichting wordt aangegeven dat: “Bij aanvullende ruimtelijke maatregelen gaat het onder andere om de maatregelen uit de bestaande regeling 'Ruimte voor Ruimte”. Op basis van deze voormalige regeling kon in ruil voor de sloop van 1.000 m2 bebouwing of 5.000 m2 kassen een woning buiten BSD worden gebouwd. Bij de beoordeling van de aanvullende ruimtelijke (kwaliteits-) maatregelen hanteert de provincie vooralsnog deze oppervlaktes als uitgangspunt. Het beleid heeft tot doel verstorende bedrijfsbebouwing in het landelijk gebied te slopen om hiermee de kwaliteit van het landelijk gebied te verbeteren. In de regeling staat ten aanzien van de compensatielocaties vermeld dat: 'Compensatie ter plekke (waarbij de compensatiewoning wordt gebouwd op het perceel van de te slopen bebouwing) wordt beschouwd als een volwaardige toepassing van 'Ruimte voor Ruimte'.

Voormalige ruimte voor ruimte-regeling

Ter onderbouwing is hieronder getoetst aan de regeling zoals die opgenomen was in de oude regeling Ruimte voor Ruimte.

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het mogelijk maken van ontwikkelingen buiten bestaand dorpsgebied (voorheen de bebouwingscontouren). Op basis hiervan is het in beginsel niet mogelijk om buiten bestaand dorpsgebied nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies, intensieve recreatieve functies of bebouwing voor extensieve recreatieve functies toe te staan. Onderhavig plangebied valt buiten de grenzen van het bestaand dorpsgebied.

De ruimte voor ruimte-regeling vormt een uitzondering op deze regeling en houdt in dat in geval van sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, kassen of andere gebouwen dan wel de sanering van sierteelt buiten bestaand dorpsgebied, de bouw van één compensatiewoning ter plekke of in de directe omgeving van de gesloopte bebouwing of in aansluiting op bestaande bebouwingsclusters mogelijk is, bijvoorbeeld door de opvulling van bestaande bebouwingslinten. Daarbij moet aan de volgende randvoorwaarden worden voldaan:

1. a. de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd;
2. b. voor de sloop of sanering op één of meerdere percelen van iedere 1.000 m² gebouwen, iedere 5.000 m² kassen of iedere 2,25 ha boom- en sierteelt, mag één compensatiewoning worden gebouwd;
3. c. de nieuwe woningen brengen uit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
4. d. de gebouwen of kassen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2007;
5. e. de kassen zijn gelegen buiten de gebieden voor de glastuinbouw (met uitzondering van transformatiegebieden) zoals aangeduid op kaart 2 behorende bij de Verordening én
6. f. de sierteeltpercelen zijn gelegen buiten de boom- en sierteeltgebieden, zoals aangeduid op kaart 2 behorende bij de Verordening.

in afwijking van het bepaalde onder f is ook een combinatie van fysieke sanering en een financiële bijdrage mogelijk onder de volgende aanvullende voorwaarden:

7. g. ten minste 50% van de onder f bedoelde oppervlakte moet fysiek worden gesaneerd;
8. h. voor de resterende oppervlakte is financiële compensatie geregeld op grond van artikel 6.12 Wro of artikel 6.24, eerste lid, onder a, Wro, inhoudende storting van een bedrag ter grootte van de ontbrekende oppervlakte in m² x een normbedrag in een (inter)gemeentelijke kwaliteitsfonds ten behoeve van fysieke sanering;
9. i. Provinciale Staten hebben een regeling financiële compensatie vastgesteld en op basis daarvan is een (inter)gemeentelijk fonds ingesteld;
10. j. de financiële compensatie wordt slechts ingezet om het aantal woningen naar boven af te ronden op het eerstvolgende hele getal.

Ad C.

De provincie heeft gebieden ingedeeld in drie beschermingscategorieën:

1. 1. Beschermingscategorie 1: gebieden met topkwaliteit (bv. EHS en Natura2000 en cultuurhistorische kroonjuwelen). Ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met beschermingscategorie 1 zijn in beginsel alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de specifieke waarden.
2. 2. Beschermingscategorie 2: gebieden met bijzondere kwaliteit (weidevogelgebieden buiten EHS, groene buffers, graslanden in Bollenstreek en openbare recreatiegebieden). Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar met inachtneming van het instandhouden van de specifieke waarden.
3. 3. Beschermingscategorie 3: overige gebieden.

Afhankelijk van de aard en de schaal van de ontwikkeling is er sprake van inpassing (gebiedseigen ontwikkeling, passend bij aard en schaal landschap), aanpassing (gebiedsvreemde ontwikkeling, met maatregelen passend te maken aan aard en schaal van het landschap) en transformatie (niet passend bij aard en schaal van het landschap). Voor ruimtelijke ontwikkelingen die (in eerste instantie) niet passen bij de aard en/of de schaal van het gebied zijn ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Het gaat dan om:

• Duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en/of sierteelt;
• Wegnemen van verharding;
• Toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
• Andere maatregelen waarbij de ruimtelijke kwaliteit verbetert.

Bij aanvullende ruimtelijke maatregelen gaat het onder andere om de maatregelen uit de bestaande regelingen ruimte-voor-ruimte en 'nieuwe landgoederen'. Vooralsnog blijft de provincie de regel hanteren dat in ruil voor de sloop van 1.000 m² bebouwing of 5.000 m² kassen een woning buiten BSD kan worden toegevoegd.

Onderhavige ontwikkeling ligt binnen een gebied met beschermingscategorie 2. De ontwikkeling leidt niet tot een wijziging van de landschappelijke structuur en houdt de specifieke waarden van het gebied in stand. Hiervoor wordt onder meer verwezen naar het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1). De belangrijkste punten uit het beeldkwaliteitsplan zijn beschreven in paragraaf 2.3 van deze toelichting.

Conclusie

Bij het realiseren van één extra vrijstaande woning buiten het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) wordt de ruimte-voor-ruimte regeling toegepast. Hierbij wordt voldaan aan het 'ja, mits' principe dat de provincie toepast, waarbij de ontwikkelingen een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit tot stand brengen. Het verwijderen van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leidt tot een grote ruimtelijke kwaliteitswinst. Hiermee is het initiatief passend binnen het provinciale beleid nu ruimtelijke kwaliteit één van de hoofdbelangen is. Middels een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) is een verantwoording gegeven van de mate waarin de nieuwe functie rekening houdt met het landschap en de kwaliteiten van het gebied.

Er wordt niet geheel voldaan aan de voorwaarden uit de oude regeling Ruimte voor Ruimte. Op de percelen Minkeloos 3-5 wordt in ieder geval circa 700 m² aan bedrijfsbebouwing gesloopt. De gemeente Giessenlanden heeft in haar principe-uitspraak van 30 januari 2014 echter aangegeven dat het geheel, gezien de ruimtelijke kwaliteitswinst, naar boven kan worden afgerond. Dit in samenhang met het verwijderen van circa 200 m² aan kuil- en mestplaten, de verwijdering van oude fundamenten en een maatschappelijke tegenprestatie in de vorm van het restaureren/terugbouwen van cultuurhistorische elementen. Tot slot kan er een kleinere vrijstaande woning teruggebouwd worden, als de woning aan Minkeloos 5 wordt gesloopt, wat ook zorgt voor en afname van de bebouwing.

In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien.

In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld.

Er wordt onderscheid gemaakt in:

- Stedelijk gebied;
- Voorzieningendorpen;
- Woondorpen.

De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar.

Minkeloos 3-5 is een voorzieningendorp/woondorp. Door de toevoeging van één woning treedt er geen onnodige concurrentie op tussen gemeenten, dit omdat er geen hoog aantal woningen wordt toegevoegd. Door het plan in te passen in de huidige omgeving, blijft het woonmilieu als rustig middengebied in stand.

Het plan valt onder de met de regio afgesproken agendamaat en hoeft daarom niet te worden afgestemd in de regio.

De gemeenteraad heeft op 24 maart 2011 het Intergemeentelijk Landschapskader 'Giessen, Linge, Zouwe' vastgesteld, een gezamenlijk landschapsplan van de gemeenten Giessenlanden, Leerdam en Zederik. In het landschapsplan wil de gemeente bereiken dat (meer) rekening wordt gehouden met de landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van het gebied, zodat deze niet sluipenderwijs verloren gaan. Gebiedseigen beplanting, een goede situering van gebouwen op het erf, het situeren en inpassen van paardenbakken, het voorkomen van verrommeling enzovoort kan een positieve impuls aan de omgeving geven. Dit maakt het gebied aantrekkelijker om in te wonen en te recreëren.

Gezien de huidige kwaliteiten van het landschap en de problematiek en opgaven is gekozen voor de volgende doelstellingen voor het buitengebied voor de komende 10 jaar tot 2020:

• Behouden en versterken van de verschillen tussen de landschapstypen van de uiterwaarden en stroomruggen van Lek en Linge en van de polders van de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.
• Het behouden van de agrarische identiteit (open veenweidelandschap en fruitteelt); bieden van toekomstmogelijkheden en alternatieven aan de agrarische sector.
• Behouden en versterken van archeologische, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten.
• Optimaliseren van het beheer en de verbindingen tussen de natuurgebieden.
• Het behouden van de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwingslinten, randvoorwaarden stellen aan ontwikkelingen.
• Streven naar kwalitatieve overgangen tussen de kernen en het buitengebied, knelpunten verbeteren.
• Het versterken van de recreatieve gebruiksmogelijkheden en de samenhang van het recreatieve netwerk.

Als gevolg van de crisis en de daaruit volgende politieke en economische ontwikkelingen zijn tijdens het planproces bepaalde ambities ingehaald, zoals van de EHS. De gemeenten stellen zich volgend op ten opzichte van het veranderende beleid van het rijk en de provincie.

Specifiek voor de Alblasserwaard worden de volgende beleidsuitgangspunten genoemd:

• Behouden en versterken van het open waterrijke veenweidelandschap met de middeleeuwse regelmatige copeontginning, slagenverkaveling en slotenpatronen.
• Behouden van de kronkelende veenrivier de Giessen en de onderliggende stroomrug bij Broek als structurerende ontginningslijnen.
• Behouden van de verhoogde ligging op donken van Hoogblokland, Hoornaar en Noordeloos.
• Behouden en aanvullen van kenmerkende beplantingen op bestaande patronen, zoals erfbeplantingen, knotbomen langs kavelgrenzen, elzen langs achterkades of wegen, hovelingen, huftbosjes en eendenkooien. Project 'Groene linten'.
• Behouden van open ruimtes tussen en in de linten. Behouden van het verschil tussen het noordelijk deel, waar weinig bebouwing aanwezig is en het zuidelijke deel waar meer lintbebouwingen zijn.
• Behouden openbare oevers langs de Giessen.
• Behouden onbebouwde en natuurlijke oevers langs de Giessen.
• Gebiedseigen beplantingspatronen in de omgeving van de A27 en Betuwelijn versterken met behoud van grote open ruimten.
• De Groene Ruggengraat nader ontwerpen met behoud van kavelpatronen en gebruikmakend van kenmerkende beplantingstypen.
• Uitbreiden recreatieve voorzieningen. Goed inpassen recreatieve voorzieningen, zoals campings met witte stacaravans in de winter. Ook inpassen van parkeerplaatsen bij onder ander maneges is gewenst.

In het buitengebied speelt een groot aantal ontwikkelingen. Deze zijn gebonden aan de functies die het buitengebied vervult. Langzaamaan zien we naast de agrarische functie ook behoefte aan andere functies in het buitengebied, zoals bijvoorbeeld landelijk wonen, recreatie, natuur, bedrijvigheid en infrastructuur.

Deze thema's worden in het landschapsplan nader uitgewerkt en wordt aangegeven waar en op welke wijze deze ontwikkelingen gewenst of ongewenst zijn.

Conclusie

Het initiatief voorziet in de sanering van de verouderde bedrijfsgebouwen en het realiseren van vrijstaande woningen in het buitengebied. De historische en landschappelijke kernkwaliteiten worden versterkt. Voorts heeft de ontwikkeling een positieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het bebouwingslint aan de Minkeloos. Het initiatief sluit hiermee aan op het Intergemeentelijk Landschapskader.

Op basis van een gebiedsanalyse, input van de raad, de klankbordgroep en burgemeester en wethouders heeft de ontwikkelingsvisie voor Giessenlanden vorm gekregen. Per thema heeft het college diverse beslissingen genomen. Deze thema's komen in de visie terug. Onderstaande tekst geeft de voor voorliggende ontwikkeling van belang zijnde thema's en bijbehorende visies weer.

Uitsnede structuurvisiekaart (bron: gemeente Giessenlanden)

Ruimtelijke kwaliteit

• De beeldkwaliteit in de historische kernen en linten wordt versterkt. Voornamelijk langs de Giessen en in Hoornaar, Noordeloos en Giessen-Oudekerk dient de beeldkwaliteit voor de toekomst gewaarborgd en versterkt te worden. Aandacht voor cultuurhistorie is vanzelfsprekend.
• Het is van groot belang dat de karakteristieke doorzichten vanuit het bebouwingslint naar het open achterland behouden blijven.
• Met betrekking tot natuurontwikkeling in het landelijk gebied vindt een tracéstudie plaats naar de Groene Ruggengraat (voorheen Natte As), zoals aangegeven in de Nota Ruimte en het Uitvoeringsprogramma 2007-2013 Groene Hart. De Groene Ruggengraat is een nationale robuuste ecologische verbindingszone die kansen biedt voor recreatie- en natuurontwikkeling ter plaatse.
• De term 'beeldbepalend' wordt alleen van toepassing verklaard op als zodanig aan te wijzen panden binnen door het Rijk aangewezen dorpsgezichten en panden binnen de gemeente aan te wijzen beschermde dorpsgebieden.
• Karakteristieke panden, welke als voormalige woning met bedrijf bestemd geweest zijn met een minimale inhoud van 1.000 m³ kunnen in aanmerking komen voor een tweede woning. Het splitsen van karakteristieke (voormalige) boerderijen gaat verstening tegen, draagt bij aan behoud van het pand en kan bijdragen aan enige groei.
• Voldoen aan de landelijke normen voor waterbeheer, zodat inwoners voldoende garantie hebben voor het hebben van droge voeten.
• Voldoende water en groen in de kernen realiseren zodat ook vanuit de kernen een link met het omliggende landelijke gebied wordt gemaakt en het landschap als het ware in de dorpen wordt voortgezet en zichtbaar blijft.

Brede plattelandsontwikkeling

• Het open slagenlandschap is kenmerkend voor de gemeente. Om de openheid te behouden wordt gestreefd naar clustering van bebouwing.
• Verbreding in de landbouw is wenselijk om de grondgebonden veehouderij zoveel mogelijk in het gebied te behouden. Nevenactiviteiten kunnen een dusdanige economische impuls geven dat kleinschalige agrarische bedrijven kunnen blijven bestaan. Verder worden mogelijkheden geboden aan voormalige agrarische complexen.
• Ruimtelijk gezien heeft erfbeplanting rond agrarische bebouwing grote invloed op de beeldkwaliteit van het platteland. Gestreefd wordt naar behoud van gebiedseigen erfbeplanting.
• De Ruimte-voor-Ruimteregeling wordt alleen onder stringente randvoorwaarden toegepast met oog voor de omgeving.

Buitengewoon duurzaam

• Het streven is dat elke nieuwe ontwikkeling zelf voor voldoende waterberging c.q. watercompensatie zorgt.

Conclusie

Bij de inrichting van het plangebied worden zoveel mogelijk de karakteristieke doorkijken behouden/gecreëerd en wordt de karakteristiek van het landschap versterkt door toepassing van gebiedseigen beplanting. Voorts leidt onderhavige ontwikkeling tot versterking van het bestaande bebouwingslint. Daarnaast wordt de Ruimte voor Ruimte-regeling toegepast met oog voor de omgeving. Het initiatief sluit daarmee aan op de Structuurvisie Giessenlanden.

Op 7 juli 2016 is door de gemeenteraad van Giessenlanden de Woonvisie 2016 vastgesteld. Het doel van de Woonvisie is om uit te zetten hoe gekomen wordt tot een passend woningaanbod binnen een aantrekkelijk woongebied; inwoners moeten binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun woonwensen kunnen realiseren.

De doelstelling van de Woonvisie wil de gemeente Giessenlanden bereiken door de volgende uitgangspunten/thema's centraal te stellen:

1. 1. Het faciliteren van initiatieven

Al enkele jaren streeft de gemeente Giessenlanden ernaar om meer aan de maatschappelijke verbanden en het particuliere initiatief over te laten, waarbij de gemeente ondersteunt en faciliteert. Ontwikkelingen komen niet meer alleen of vooral tot stand op initiatief van de gemeente, maar veel meer als reactie op een concrete vraag, en dan in samenwerking met betrokkenen. Dit geldt ook voor woningbouw en het inrichten van de dorpen. Daarbij blijft de gemeente wel verantwoordelijk voor het geheel. Daar waar initiatief vanuit de samenleving niet tot een evenwichtig geheel leidt, of niet in staat lijkt te zijn om algemeen gewenste ontwikkelingen op gang te brengen, neemt de gemeente haar verantwoordelijkheid.

2. 2. Aandacht voor kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid

Duurzaamheid is een breed begrip, waar kwaliteit en toekomstbestendigheid eigenlijk deel van uitmaken. Toch worden de aspecten kwaliteit en toekomstbestendigheid hier afzonderlijk benoemd, om het belang ervan - op het gebied wonen - te onderstrepen. Elke activiteit op het gebied van wonen en de woonomgeving heeft gevolgen voor de omgeving voor nu en voor de toekomst. Van initiatiefnemers mag een eigen verantwoordelijkheid worden verwacht om bij te dragen aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en om aandacht te besteden aan duurzaamheid (kwaliteit en toekomstbestendigheid daaronder begrepen). Duurzaamheid zal als vast onderdeel worden geïntegreerd bij het bespreken en beoordelen van initiatieven op het gebied van wonen. Bij wonen wordt onder duurzaamheid uitdrukkelijk ook begrepen de toekomstwaarde van de woning. Hierbij kan worden gedacht aan de kwaliteit van wat er wordt gerealiseerd, maar ook vooruit kijken naar ontwikkelingen en behoeften in de toekomst is hiervoor van belang. Het is duurzaam om de woning zó te bouwen dat deze lang kan worden gebruikt: degelijk, flexibel en levensloopbestendig.

3. 3. Het bevorderen van doorstroming

Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt; het is belangrijk dat er een goede verhouding is tussen vraag en aanbod binnen de verschillende prijsniveaus. Uit de woningbehoefteonderzoeken blijkt dat er veel vraag is naar woningen van starters en senioren. In de gesprekken met de makelaars en dorpsraden komt naar voren dat dit inderdaad zo is, maar dat er nog meer behoefte is aan doorstroomwoningen, woningen in de prijscategorie € 250.000 a € 400.000 euro. Als inwoners uit de goedkopere woningen beter kunnen doorstromen komt er vanzelf ruimte voor starters in de bestaande voorraad.

Het overzicht van de bestaande woningen in de gemeente lijkt dit te ondersteunen, het middensegment is minder aanwezig. Enkel of vooral bouwen voor starters bevordert niet dat mensen die nu wonen in een goedkope woning kunnen verhuizen naar een iets grotere (en duurdere) woning. Bouwen voor alle doelgroepen blijft mogelijk, maar we willen de doorstroming bevorderen door het stimuleren van het bouwen voor senioren en doorstromers. Op deze manier ontstaat er ruimte in de bestaande voorraad voor jongeren.

Koers ten aanzien van nieuwbouw

Positieve grondhouding ten aanzien van initiatieven

Faciliteren van initiatieven wordt het uitgangspunt. Er wordt in de visie omschreven hoe we omgaan met initiatieven op het gebied van nieuwbouw en transformatie. We willen de initiatieven en de kracht uit de samenleving halen en daarbij hoort dat we met een positieve grondhouding initiatieven beoordelen; we zoeken samen naar de mogelijkheden, maar zullen ook duidelijk zijn over wat er niet mogelijk is. Bij het beoordelen van initiatieven wordt wonen in breder verband gebracht met veel aandacht voor kwaliteit, duurzaamheid en de toekomst. Dit vraagt om een integrale benadering en er is een checklist opgenomen met alle aspecten die de beoordeling ten miste aan de orde moeten komen.

Actieve houding van de gemeente

Een faciliterende rol voor de gemeente betekent niet dat de gemeente niet meer actief is. De gemeente zal goed in de gaten moeten houden hoe de plannen zich verhouden tot de behoefte aan woningen binnen de gemeente. Als er geen of weinig initiatieven van de grond komen, zal moeten worden beoordeeld waar dit aan ligt. De gemeente kan dit bespreken met direct belanghebbenden en/of eventuele initiatiefnemers, om te bezien wat de gemeente bij kan dragen. In bijzondere situaties kan de gemeente zelf initiatiefnemer zijn en een project tot ontwikkeling brengen.

Conclusie

Onderhavig initiatief voorziet in het toevoegen van één extra vrijstaande woning. De betreffende woning kan bovendien goed dienen als doorstroomwoning. Er is geen sprake van strijdigheid met de nieuwe Woonvisie.

In dit hoofdstuk zullen de relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken. Achtereenvolgens komen de aspecten ten aanzien van flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie, verkeer en parkeren, de milieuaspecten en water aan bod.

Wet natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Het doel is om met één wet en minder regels de wet makkelijker te kunnen toepassen. Vanaf 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur in hun gebied. Ook zorgen de provincies vanaf deze datum voor vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren, zoals het IJsselmeer.

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden (voorheen geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998). Ter bescherming van deze Natura 2000-gebieden voorziet de Wet natuurbescherming in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura 2000-gebied kunnen aantasten.

Voorts voorziet de Wet natuurbescherming in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden (voorheen geregeld in de flora- en faunawet). Het uitgangspunt is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Voor onder andere reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen geldt een vrijstelling voor beschermde soorten op voorwaarde dat gehandeld wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Verder worden vrijstellingsregelingen op de nationaal beschermde soorten per provincie vastgesteld.

Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen.

NNN

Het Natuurnetwerk Nederland is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. In het NNN liggen onder andere bestaande natuurgebieden en alle Natura 2000-gebieden. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt en middels ruimtelijke nota's en verordeningen voorzien van juridische doorwerking. In sommige provincies bestaan er naast het NNN ook nog andere groene zones die een zekere mate van bescherming genieten.

Voor alle planten- en diersoorten geldt de algemene zorgplicht die is opgenomen in artikel 2 van de Flora- en faunawet. Deze bepaalt dat een ieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor flora en/of fauna kan hebben, verplicht is om maatregelen te nemen (voor zover redelijkerwijs kan worden gevraagd) die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken.

Onderhavig initiatief voorziet onder meer in het planologisch mogelijk maken van 2 nieuwe vrijstaande woningen. Hiertoe zal de bestaande agrarische bebouwing worden gesloopt. Deze activiteiten kunnen schadelijke effecten hebben op beschermde soorten. De Flora- en faunawet kan hierdoor worden overtreden.

Om de effecten van de voorgenomen wijziging op de aanwezige flora en fauna te bepalen is een natuurtoets uitgevoerd door Ecoresult (Bijlage 2). Deze natuurtoets zoomt in op de (mogelijke) schadelijke effecten door de activiteiten en op welke wijze in het kader van de wet gehandeld kan worden. Navolgend worden de resultaten van de Natuurtoets beschreven.

Beschermde gebieden

Op basis van de afstand tot het plangebied en de aard van de werkzaamheden valt voorhand uit te sluiten dat de activiteiten de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden zullen aantasten, of dat de activiteiten negatieve effecten hebben op het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Beschermde soorten

In het plangebied is broedhabitat aangetroffen voor vogelsoorten waarvan de nesten niet jaarrond beschermd zijn (met name boerenzwaluw). Het is wenselijk mitigerende maatregelen voor de voortplantingsplaatsen te treffen waardoor schadelijke effecten niet optreden. Dit betreft onder meer het plaatsen van tenminste 6 kunstnesten voor boerenzwaluw in de nieuwbouw in het plangebied.

Het plangebied is geschikt voor voortplantingsplaatsen algemene vogelsoorten waarvan de nesten niet jaarrond beschermd zijn. In gebruik zijnde nesten mogen in principe nooit worden verstoord. Door buiten het broedseizoen (grofweg 15 maart – 15 juli) te werken zijn schadelijke effecten op nesten van algemene vogels te voorkomen.

De sloop van de bebouwing en kap van bomen met holten binnen het plangebied kunnen leiden tot schadelijk effecten op potentieel aanwezige voortplantingsplaatsen en vaste rusten verblijfplaatsen aanwezig van gebouwbewonende vleermuizen (gewone dwergvleermuis, laatvlieger en ruige dwergvleermuis). Aanvullend onderzoek is nodig in de periode 15 mei tot en met 15 juli en 15 augustus tot 1 oktober middels 5 bezoeken. Indien vleermuizen aanwezig zijn en een overtreding van een verbodsbepaling niet kan worden voorkomen, dient een ontheffing of vergunning te worden aangevraagd.

In het plangebied zijn potentieel geschikte vaste rust- en verblijfplaatsen, voortplantingsplaatsen en functioneel leefgebied van rugstreeppad aanwezig aangetroffen. Op basis van de beschikbare onderzoeksgegevens is niet mogelijk een juiste effectbeoordeling en eventueel toetsing aan de Wet natuurbescherming uit te voeren. Hiervoor is aanvullend onderzoek nodig. Indien rugstreeppad aanwezig is en een overtreding van een verbodsbepaling niet kan worden voorkomen, dient een ontheffing of vergunning te worden aangevraagd.

Als aanvulling op de natuurtoets is een aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de vleermuis en de rugstreeppad (Bijlage 3). Hieruit is gebleken dat er een zomerverblijfplaats van gewone of ruige dwergvleermuis in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is functioneel overwinteringshabitat van de rugstreeppad aanwezig. Voor de geplande ontwikkelingen is een ontheffing van de Wet natuurbescherming benodigd voor:

• Het wegnemen van 1 zomerverblijfplaats van gewone/ruige dwergvleermuis;
• Het verstoren van gewone/ruige dwergvleermuis;
• Het wegnemen van functioneel overwinteringshabitat van de rugstreeppad.

Daarnaast dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen voor borging gunstige staat van instandhouding, functionaliteit en zorgvuldig handelen.

De ontheffing voor de dwergvleermuis en de rugstreeppad zal worden aangevraagd voor de start van de werkzaamheden. Aannemlijk is dat deze ontheffing verleend wordt, omdat er door middel van de juiste maatregelen nieuwe verblijfplaatsen gecreëerd kunnen worden. Voorliggend plan wordt dan ook haalbaar geacht. Er zal te zijner tijd ook een ecologisch werkprotocol opgesteld worden.

In aanvulling op de natuurtoets en de aanvulling daarop, is mede door de uitspraak van de Raad van State op 29 mei 2019 over de PAS-regeling, aanvullend een stikstofdepositieberekening gedaan met de AERIUS-calculator. Hiermee wordt berekend wat de stikstofdepositie is op omliggende stikstofgevoelige natuurgebieden als gevolg van de ontwikkeling.

Ingevoerd is de nieuwe situatie: twee half vrijstaande woningen aan Minkeloos 3, een vrijstaande woning aan Minkeloos 5 en een extra vrijstaande woning. Daarnaast is de verkeersgeneratie ingevoerd, gebaseerd op de landelijke CROW normen voor vrijstaande en half vrijstaande koopwoningen (totaal: 33,6 mvt/etmaal). Op basis van deze invoergegevens is gebleken dat de ontwikkeling niet leidt tot rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar (zie Bijlage 4). Dit, terwijl de oude situatie er nog niet vanaf is getrokken. Er kan dan ook met zekerheid gezegd worden dat de ontwikkeling niet leidt tot een te hoge stikstofdepositie op beschermde stikstofgevoelige natuurgebieden.

Uit de quickscan flora en fauna is geconcludeerd dat er nader onderzoek noodzakelijk is naar het voorkomen van vleermuizen en rugstreeppad. Uit dit aanvullend onderzoek is gebleken dat voor de vleermuis en de rugstreeppad een ontheffing van de Wet natuurbescherming benodigd is. Deze ontheffing wordt aangevraagd voor de start van de werkzaamheden.

Voor de overige soorten geldt dat geconcludeerd kan dat er vanuit de Flora- en faunaregelgeving geen beperkingen worden opgelegd aan deze nieuwbouwontwikkeling wanneer de hiervoor genoemde zorgplicht in acht worden genomen. Deze zorgplicht wordt in acht genomen.

Tot slot worden beschermde gebieden niet onevenredig geschaad.

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet is gericht op de bescherming van erfgoed. De erfgoedwet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed:

1. 1. Monumentenwet 1988
2. 2. Wet verzelfstandiging rijksmuseale diensten
3. 3. Wet tot behoud van cultuurbezit
4. 4. Wet tot teruggave cultuurgoederen uit bezet gebied
5. 5. Uitvoeringswet UNESCO -verdrag 1970
6. 6. Regeling materieel beheer museale voorwerpen

De Erfgoedwet hanteert de beschermingsniveaus zoals die in de gelden in de voorgaande regelingen. Voor de vergunningverlening van een beschermd archeologisch monument, het verbod tot beschadigen of vernielen van een rijksmonument en de bescherming van stads- en dorpsgezichten geldt dat de Monumentenwet 1988 van kracht blijft tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze regels blijven dus gelden en zijn ongewijzigd overgenomen in de Erfgoedwet.

In de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zuid-Holland zijn aan het onderhavige perceel en zijn directe omgeving diverse cultuurhistorische waarden toegekend.

Het plangebied en de voormalige agrarisch bedrijf liggen in een van de zestien 'Topgebieden Cultureel Erfgoed' van Zuid- Holland. Dit zijn gebieden waar cultuurhistorische waarden in bijzondere mate en in onderlinge samenhang voorkomen. Het cultureel erfgoed is hier nog in grote mate bepalend voor het karakter en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het topgebied Alblasserwaard/Vijfheerenlanden. Dit is in historisch-landschappelijk opzicht een geheel van open en gave veenweidenontginningen met daarin aanwezig waardevolle verkavelingen en inrichtingselementen (polderkades, weteringen en tiendkaden,molencomplexen, langgerekte boerderijlinten). Bijzonder voor de Alblasserwaard is het contrast tussen de regelmatig verkavelde veenweidencomplexen enerzijds en anderzijds de grilliger, natuurlijke vormen van stroomruggen, donken (in het Pleistoceen gevormde rivierduinen; de omvang van het donkencomplex is uniek in Nederland) en kronkelige veenstromen.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart (bron: provincie Zuid-Holland)

Met voorliggend initiatief worden geen wijzigingen in de landschappelijke structuur in en om de planlocatie voorgestaan. De bestaande vrijgekomen agrarische bebouwing zal worden gesaneerd en vervangen door twee vrijstaande woningen. De verouderde en enigszins verrommelde situatie op het erf zal hiermee worden opgeruimd. De woningen wordt volgens de regels uit het beeldkwaliteitsplan (Bijlage1) zorgvuldig in de omgeving worden ingepast. Zowel de boerderij als ook de agrarische bedrijfsgebouwen in het plangebied zijn niet aangewezen als gemeentelijk of rijksmonument. Gelet daarop is er geen aantasting van cultuurhistorische waarden.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Giessenlanden' is voor het plangebied deels de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1' en deels de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 4' opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden opgenomen. In de regels is opgenomen dat ter plekke van 'Waarde – Archeologie – 1' archeologisch onderzoek benodigd is bij werkzaamheden met een groter oppervlakte dan 30 m2 en dieper dan 30 cm. Ter plekke van 'Waarde – Archeologie – 4' is voor het uitvoeren van activiteiten of het realiseren van bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 250 m2 en een diepte van meer dan 30 centimeter een archeologische onderzoek noodzakelijk is om na te gaan of het voornemen negatieve effecten heeft op mogelijk in de bodem aanwezige archeologische resten.

Onderzoek verkennende fase

Door onderzoeks- en adviesbureau BAAC bv is daarom een archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd in het plangebied (zie Bijlage 5). Op basis van het bureauonderzoek heeft het plangebied landschappelijk gezien een middelhoge verwachting op het aantreffen van archeologische waarden uit het laat paleolithicum en mesolithicum toegekend gekregen. Deze verwachting betreft echter de mogelijk in de diepe ondergrond aanwezige donk. Deze afzettingen bevinden zich binnen het plangebied op circa 6 à 7 m –mv, buiten het bereik van onderhavig onderzoek. Er kan derhalve geen uitspraak worden gedaan of deze verwachting gerechtvaardigd is of niet.

Voor de periode laat mesolithicum-vroege middeleeuwen is op basis van het bureauonderzoek een lage verwachting toegekend aan het plangebied, aangezien de omstandigheden binnen het plangebied gedurende deze periode dermate ongunstig waren voor bewoning (te nat), zodat het niet waarschijnlijk is dat binnen het plangebied sporen uit deze periode aanwezig zullen zijn. Het booronderzoek bevestigd dit. Er zijn komkleien aangetroffen direct onder en op een dik pakket veen. Het veen bevestigt de aanwezigheid van een veenmoeras. Bovendien duidt de aanwezigheid van komkleien eveneens op natte drassige omstandigheden. Zelfs toen men het gebied vanaf de volle middeleeuwen ging kolonialiseren bleef wateroverlast een probleem. Vandaar dat men de woonerven ging ophogen, met het ontstaan van woonterpen tot gevolg.

Aan de binnen het plangebied aanwezige woonterp is in het bureauonderzoek een hoge verwachting toegekend voor archeologische resten (nederzettingsresten) uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd. Het booronderzoek heeft de aanwezigheid van een (intacte) woonterp bevestigd. Voor dit deel van het plangebied blijft de hoge archeologische verwachting dan ook gehandhaafd. Er wordt een vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven geadviseerd.

Op advies van de gemeente is een vervolgonderzoek uitgevoerd naar de terp door middel van karterende boringen (kruisraaiboringen) als eerste tussenstap om zo de begrenzingen van de woonterp in beeld te brengen evenals mogelijke aanwezige bewoningsniveaus. Navolgend komen de resultaten aan bod.

Onderzoek karterende fase

Na de uitvoering van het onderzoek verkennende fase (Bijlage 5) zijn de contouren van het plangebied beperkt gewijzigd. Bovendien heeft het bevoegd gezag te kennen gegeven een karterend bodemonderzoek te willen. Hierbij dient de terp middels het plaatsen van een kruisraai nader te worden onderzocht. In dat kader is vervolgonderzoek uitgevoerd (Bijlage 6).

Uit het onderzoek is gebleken dat de gronden buiten de woonterp (in lijn met het voorgaande onderzoek) een lage verwachting toegekend kan worden. Nader onderzoek naar die locaties is niet benodigd.

Uit het onderzoek naar de woonterp blijkt dat de terp uit minstens twee fases is opgebouwd. Geconcludeerd wordt dat de terp al in de periode 1350-1450 moet zijn aangelegd. De hoge verwachting op archeologische resten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd die in het voorgaande onderzoek (verkennende fase, Bijlage 5) aan het terplichaam is toegekend, blijft op basis van onderhavig onderzoek (karterende fase, Bijlage 6) gehandhaafd.

Concluderend kan gesteld worden dat er voor de bouw van de meest zuidelijke woning geen belemmeringen zijn vanuit het aspect archeologie. Voor de sloop van de gebouwen waarbij ook de dieper gelegen fundering zal worden verwijderd, is archeologische begeleiding vereist. Indien de nieuw te bouwen woning ter plekke van Minkeloos 5 op precies dezelfde locatie als de huidige woning wordt teruggebouwd, wordt vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek niet noodzakelijk geacht. Voor de delen die er buiten vallen, wordt vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven aangeraden.

Naar aanleiding van bovengenoemd advies is het bouwvlak voor de nieuw te bouwen woning ter plekke van Minkeloos 5 op precies dezelfde plek gesitueerd als de huidige woning. Buiten de huidige woning wordt de grond aangeduid als archeologisch monument, voor bescherming van de terp. Na overleg met de regioarcheoloog van de gemeente Molenlanden is geconcludeerd dat hoge archeologische waarde ook aan de randen van de terpen is gelegen. Daarom is de bestemming Archeologisch Monument opgenomen over bijna de gehele woonbestemming en een deel van de agrarische bestemming. Bij de omgevingsvergunning voor het bouwen zal een bouwplan worden voorgelegd aan de archeoloog en wordt nader archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Gelet op het voorgaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de onderhavige planontwikkeling.

Op een deel van de planlocatie is een terp geconstateerd met archeologisch onderzoek. De terp en de randen er omheen hebben in dit bestemmingsplan een hoge archeologische waarde toegekend gekregen ('Archeologisch Monument'). Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd worden.

De planlocatie is gelegen aan de Minkeloos in het buitengebied van de gemeente Molenlanden. De Minkeloos kent een snelheidregime van 60 km/uur. De verkeersbeweging op de weg zijn hoofdzakelijk ten behoeve van bestemmingsverkeer voor aanwezige woningen en (agrarische) bedrijven.

Met het voornemen zal het bestaande agrarische bedrijf met bedrijfswoning plaatsmaken voor twee burgerwoningen. Per saldo zal ter plaatse van het plangebied één extra woning wordt gerealiseerd. Op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW Publicatie 317) kan er vanuit worden gegaan dat het voornemen zorgt voor maximaal 8,6 extra motorvoertuigen per dag als gevolg van het toestaan van de extra woning.

Hier tegenover staat dat verkeer als gevolg van het agrarische bedrijf komt te vervallen. Hoewel de publicatie geen kencijfers voor verkeer van agrarische functies geeft, kan worden aangenomen dat per saldo door voorgenomen initiatief de verkeersintensiteit niet of nauwelijks zal toenemen.

Aangezien het plangebied is gelegen aan een rustige weg in het buitengebied en de stijging van het aantal motorvoertuigbewegingen niet of nauwelijks stijgt, mag er vanuit worden gegaan dat voorliggende initiatief niet zal leiden tot problemen met de verkeersafwikkeling in de buurt van het plangebied.

Voor vrijstaande woningen in het buitengebied wordt in de hierboven genoemde CROW publicatie uit gegaan van een parkeerbehoefte van circa drie auto's per woning. Het plangebied en de daarop te vormen woonpercelen bieden voldoende ruimte om parkeren op eigen terrein mogelijk te maken. Aangenomen mag dan ook worden dat er in de nieuwe situatie niet zal leiden tot parkeertechnische problemen.

Voorgenomen initiatief zal niet leiden tot verkeerskundige en/of parkeertechnische problemen.

Wet milieubeheer

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van de luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. In de Wet milieubeheer zijn onder andere regels en grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen.

De Wet luchtkwaliteit (artikel 5.16, eerste lid, Wm) stelt dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien aan één van de onderstaande voorwaarden is voldaan:

• de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
• de luchtkwaliteit tengevolge van de plannen (per saldo) verbetert of ten minste gelijk blijft;
• de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% van de grenswaarde verstaan;
• het project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL).

Verder is er met deze wijziging een wettelijke basis voor een Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit opgesteld.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

AMvB en Regeling niet in betekenende mate (NIBM)

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Projecten die 'niet in betekenende mate' (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van NIBM, zijn vastgelegd in de AMvB-NIBM. In de AMvB-NIBM is vastgelegd dat een verslechtering van 3% van de luchtkwaliteit (c.q. een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' kan worden beschouwd.

Initiatief is NIBM

Zoals reeds is vastgesteld zal het aantal voertuigbewegingen als gevolg van voorliggend plan met maximaal 8,6 motorvoertuigen per etmaal toenemen door het toevoegen van één extra woning. Feitelijk zal de toename van het aantal motorvoertuigen kleiner zijn omdat het verkeer van de huidige agrarische functie, die zal verdwijnen, ook de nodige verkeersbewegingen kent. Om voor kleine projecten te kunnen bepalen of het project als 'niet in betekenende mate' beschouwd mag worden heeft het toenmalige ministerie van VROM in de NIBM-tool (en handleiding) gepubliceerd op de website van InfoMil (www.infomil.nl).

De invoer van de maximaal te verwachten toename van verkeersbewegingen van één extra vrijstaande woning in de NIBM-tool leidt tot onderstaande uitkomst. Geconcludeerd kan worden dan het initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Output NIBM-tool (bron: www.infomil.nl)

Luchtkwaliteit

Vanuit de Vanuit de wet milieubeheer gelden de volgende grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5):

Wettelijke grenswaarden Wm

Om de huidige luchtkwaliteit in beeld te brengen, is de NSL Monitoringstool geraadpleegd. Deze tool heeft de concentraties langs de Minkeloos zelf niet in beeld gebracht, waardoor voor de beoordeling gebruik is gemaakt van de concentraties langs een vergelijkbare weg in de omgeving.

De Minkeloos is een 60 km/h weg. Parrallel aan de Minkeloos ligt de A27. Ten oosten van de A27 ligt eveneens een 60 km/h weg, die vergelijkbaar is met de Minkeloos (de Beemdweg). Van deze weg zijn wel concentraties opgenomen in de NSL Monitoringstool.

Uit de analyses van de NSL Montoringstool blijkt dat de luchtkwaliteit voldoet aan de wettelijke grenswaarden. Navolgende tabel geeft de concentraties stikstofdioxide (NO₂), fijn stof (PM₁₀) en zeer fijn stof (PM_2,5) weer.

De luchtkwaliteit in 2016 aan de Beemdweg

Het project kan worden beschouwd als een NIBM-project. Voorts blijkt uit de NSL Monitoringstool dat de huidige luchtkwaliteit goed is. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven.

In de Woningwet (Ww) is bepaald dat door de gemeenteraad in de bouwverordening regels moeten worden opgenomen om het bouwen op verontreinigde bodem te voorkomen. Deze regels hebben onder andere betrekking op het uitvoeren van een (bodem)onderzoek naar de aard en schaal van de verontreiniging van de bodem.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een bestemmingsplan inzicht moet worden verkregen over de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder andere inzicht moet worden verkregen in de noodzakelijke financiële investering van een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is een onderdeel van de onderzoeksverplichting van het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad bij de voorbereiding van een bestemmingsplan.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet voorkomen worden dat gronden waarvan bekend is dat de milieuhygiënische kwaliteit onvoldoende is, worden bestemd met een bestemming die daarvoor gevoelig is.

Om na te gaan hoe de kwaliteit van de bodem ter plaatse is, door Hopman en Peters, een verkennend bodemonderzoek (conform de NEN 5740) op de locatie uitgevoerd (zie Bijlage 7). Het doel van het onderzoek is het bepalen van de huidige milieuhygiënische bodemkwaliteit.

De onderzoeksresultaten kunnen als volgt puntsgewijs worden samengevat:

• De bodemgegevens zijn beoordeeld. Gelet hierop bestaat er geen noodzaak het aantal stoffen uit het 'Standaard'-pakket grond te wijzigen en/of aan te vullen;
• In de opgeboorde grond van de boringen zijn door zintuiglijke waarnemingen geen afwijkingen gevonden die wijzen op het vóórkomen van een potentiële verontreiniging in de bodem van de onderzoekslocatie. Wel is in de boringen 1, 2 en 5 van 0,0 tot 0,1/0,2 m-mv grind en/of baksteenpuin/asfaltbrokken als verhardingslaag waargenomen;
• Door visuele waarnemingen is geen asbestverdacht materiaal in of op de bodem aangetroffen;
• In het bovengrondmengmonster MM 01: boringen 1+2+5 (bodemlaag 0,1/0,2-0,6/0,7 m-mv) zijn analytisch licht verhoogde concentraties kwik, lood, molybeen en zink vastgesteld;
• In de bovengrondmengmonsters MM 02a: boringen 3+4+9+10 (bodemlaag 0,0-0,5 m-mv) en MM 02b: boringen 6 t/m 8+11 (bodemlaag 0,0-0,5 m-mv) zijn analytisch licht verhoogde concentraties cadmium, koper, kwik, lood, molybdeen, zink en PAK vastgesteld;
• In het ondergrondmengmonster MM 03: boringen 1+4 (bodemlaag 0,5/0,7-1,0/1,2 m-mv) zijn analytisch licht verhoogde concentraties koper, molybdeen, nikkel, zink en PAK vastgesteld;
• In het grondwatermonster afkomstig uit Pb 5 (peilbuis 5) zijn analytisch licht verhoogde concentraties barium, koper, molybdeen, zink en een matig verhoogde concentratie nikkel vastgesteld.

Conclusie onderzoek

Geconcludeerd moet worden, dat gezien het feit dat er gehalten boven de achtergrondwaarden zijn aangetoond, de onderzoekshypothese 'verdacht' in de zin van de NEN 5740 formeel gehandhaafd dient te worden.

Door visuele waarnemingen is geen asbestverdacht materiaal in of op de bodem aangetroffen. Er is daarom op dit moment geen aanleiding tot verder onderzoek naar asbest in de bodem. Opgemerkt wordt dat de verharding bestaande uit grind en/of /baksteenpuin/asfaltbrokken bestaat uit minder dan 50% grond. Dit betekend dat deze blijkens de NEN 5740 niet onder de Wet bodembescherming valt maar bij afvoer van de locatie als afvalstof dient te worden aangemerkt en dient te worden gekeurd als niet vormgegeven bouwstof inclusief asbest.

De boven- en ondergrond van de onderzoekslocatie (MM 01 t/m MM 03) zijn licht verontreinigd met zware metalen (cadmium koper, kwik, lood, molybdeen, nikkel en zink) en/of PAK. De lichte verontreinigingen met zware metalen en PAK in de grond zijn niet eenduidig te verklaren. De aangetroffen lichte verontreinigingen zijn mogelijk het gevolg van het langdurig gebruik van de locatie, maar zijn van dien aard dat deze geen verdere aandacht behoeven.

Het grondwater van de onderzoekslocatie is licht verontreinigd met barium, koper, molybdeen en zink en matig verontreinigd met nikkel. De lichte verontreiniging met barium in het grondwater is vermoedelijk van natuurlijke oorsprong en wordt regelmatig aangetroffen. De aangetroffen lichte verontreinigingen met koper, kwik en zink en de matige verontreiniging met nikkel in het grondwater zijn mogelijk van natuurlijke oorsprong en het gevolg van het langdurig gebruik van de locatie. Echter de lichte tot matige verontreinigingen met zware metalen zijn van dien aard dat deze geen verdere aandacht behoeven.

Adviezen

Op basis van de thans beschikbare gegevens wordt geen aanvullend of nader bodemonderzoek noodzakelijk geacht. Gezien de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat ten aanzien van de onderzoekslocatie, uit milieuhygiënisch oogpunt, geen beperkingen gelden met betrekking tot de voorgenomen bestemmingsplanwijziging ten behoeve van de toekomstige nieuwbouw.

Indien de grond ontgraven gaat worden, bijvoorbeeld ten behoeve van bouwwerkzaamheden, is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. Middels het Besluit is het mogelijk om door het lokaal bevoegd gezag lokale maximale bodemgebruikswaarden vast te stellen, of om deze bodemgebruikswaarden te conformeren aan de maximale waarden uit het (landelijke) generieke model.

Bij toetsing van de onderzoeksresultaten aan het generieke model wordt de indicatie verkregen dat de grond(meng)monsters MM 01 t/m MM 03 geschikt is als grond met bodemkwaliteitsklasse “Industrie/Wonen” en zijn als zodanig beperkt toepasbaar. Volledige duidelijkheid wordt pas verkregen indien een partijkeuring conform het Besluit Bodemkwaliteit is uitgevoerd.

Een alternatief voor de afzet van de overtollige grond (binnen het grondgebied van de gemeente Giessenlanden) kan mogelijk worden verkregen na toetsing aan het Actief Bodembeheer / Bodemkwaliteitskaart van de gemeente Giessenlanden (indien aanwezig).

De aangetroffen lichte tot matige verontreinigingen zijn van dien aard dat deze geen verdere aandacht behoeven. De bodemkwaliteit is niet van dien aard dat er risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking tot de voorgenomen activiteiten op het onderhavige perceel.

Voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van twee vrijstaande woningen. De Wet geluidhinder (Wgh) beschouwd een woning als een zogenaamd geluidsgevoelig object. Onderzocht dient te worden of toetsing aan de wet geluidhinder dient plaats te vinden. Aangezien de aanwezige bedrijfswoning Minkeloos wordt gesaneerd en opnieuw als vrijstaande woning wordt teruggebouwd is voor beide woningen sprake van een nieuwe geluidsgevoelige functie in het kader van de wet geluidhinder en dient een onderzoek plaats te vinden naar de geluidssituatie voor beide nieuwe woningen.

Verkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones. Bij woningbouw binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Een uitzondering hierop zijn de wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een snelheidregiem van maximaal 30 km/h geldt.

De nieuwe woningen liggen op circa 350 meter van de A27 en vallen hiermee binnen de geluidszone van de Rijksweg. Binnen deze zone moet worden getoetst of bij de realisatie van geluidgevoelige functies wordt voldaan aan de grenswaarden wat betreft wegverkeerslawaai, zoals die in de Wet geluidhinder zijn genoemd.

Op 9 december 2010 heeft de gemeenteraad van Giessenlanden de beleidsnotitie 'Geluidbeleid hogere waarden Wet geluidhinder en 30 km/uur-wegen' vastgesteld. In deze notitie staan de kaders opgenomen waaraan een aanvraag moet voldoen en welke maatregelen aan de woningen getroffen moeten worden. In de notitie wordt onderscheid gemaakt tussen grootschalige (>25 woningen) en kleinschalige projecten. Voor kleine projecten, zoals voorliggende ontwikkeling, is aangegeven dat een onderzoek naar bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidsbelasting te reduceren niet doelmatig is en daarom niet noodzakelijk wordt geacht.

Hierbij geldt dat bij een geluidsbelasting tot hoogstens 53 dB geldt dat gestreefd moet worden naar de realisatie van een geluidluwe gevel of, indien dit niet mogelijk is, worden gestreefd naar de realisatie van een geluidluwe buitenruimte. Voor een geluidsbelasting hoger dan 53dB, maar niet hoger dan 64dB, geldt dat de kwaliteit van de woon- en leefomgeving acceptabel wordt geacht wanneer er een geluidluwe gevel aanwezig is, of indien dat niet mogelijk is er ten minste een geluidluwe buitenruimte is.

Akoestisch onderzoek is uitgevoerd naar de geluidbelasting op de gevels (Bijlage 8). Daaruit is gebleken dat de geluidbelasting op woning A maximaal 56 dB bedraagt en op woning B maximaal 53 dB. Er dient dan ook een Hogere Waarde aangevraagd te worden.

Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat bij beide nieuw te bouwen woningen een geluidluwe gevel aanwezig is, bij beide woningen aan de westzijde van de te realiseren woning. Er kan dan ook worden voldaan aan het 'Geluidbeleid hogere waarden Wgh en 30 km/uur-wegen – Gemeente Giessenlanden'. Het verzoek is of de gemeente Molenlanden hogere waarden wil verlenen voor onderhavig initiatief.

Spoorwegverkeerslawaai

Gebleken is dat onderhavige planontwikkeling niet gelegen is binnen de wettelijke zone van een spoorweg.

Industrielawaai

Gebleken is dat onderhavige planontwikkeling niet gelegen is binnen de wettelijke zone van een industrieterrein.

Conclusie

Gezien bovenstaande, gelden vanuit de Wet geluidhinder geen beperkingen tegen onderhavige planontwikkeling mits de gemeente Molenlanden hogere waarden verlenen zal.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.

De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd.

Voor een gemengd gebied kunnen de afstanden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

De richtafstanden van de onderstaande richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk' dan wel 'gemengd gebied'.

Richtafstanden en omgevingstype

Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

In voorliggend geval wordt voldaan aan de, in de VNG-publicatie gehanteerde, definitie van gemengd gebied. Het plangebied bevindt zich in een gebied waar hoofdzakelijk agrarische bedrijven en (bedrijfs)woningen staan. In het kader van de bedrijven en milieuzonering is het nabijgelegen loonbedrijf H.A.B.O. Noordeloos B.V. aan de Minkeloos 10 A van belang.

Op perceel van H.A.B.O. zijn op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied Giessenburg' bedrijven in de milieucatergorie 2 alsmede een agrarisch loonbedrijf toegestaan. H.A.B.O. moet gezien de omvang (> 500 m2 b.o.) beschouwd worden als een agrarische loonbedrijf in milieucategorie 3.1. Zoals is voorgaande tabel is af te lezen geldt voor een dergelijk bedrijf geldt in gemengd gebied een richtafstand van 30 meter. Deze afstand is vooral gebaseerd op de factor geluid.

De nieuwe woningen zijn gelegen op tenminste 65 meter van de grens van de bedrijfsbestemming. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand voor bedrijven in de milieucategorie 3.1. in een gemengd gebied. Aangenomen mag dan ook worden dat de nabijheid van het loonbedrijf niet zal leiden tot hinder op de nieuw te realiseren woningen.

Anderzijds zal het toevoegen van de twee woningen geen belemmering vormen voor de milieuruimte van het nabijgelegen bedrijf H.A.B.O.. Op kortere afstand van het bedrijf zijn al woningen gelegen. De woning Minkeloos 10 is maatgevend voor de milieuruimte van het achterliggende bedrijf.

Gesteld kan worden dat sprake is van een goede woon- en leefklimaat en er geen belemmeringen voor omliggende bedrijven optreden als gevolg van voorgenomen initiatief. Vanuit milieuzonering bestaan er geen bezwaren tegen dit bouwplan.

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico's:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Structuurvisie buisleidingen van belang. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico's voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Een woning betreft een kwetsbaar object, zodat de nieuwbouw getoetst dient te worden aan de wetgeving omtrent externe veiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.

Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Transport gevaarlijke stoffen

• Transport over water

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied geen hoofdvaarweg, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er is dus geen beperking voor het plangebied.

• Transport over spoor

Er ligt in de directe omgeving van het plangebied geen spoorbaan, waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er is dus geen beperking voor het plangebied.

• Wegtransport

Over de A27 loopt een van de routes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt op circa 350 meter van de A27. Dat betekent dat de planlocatie op de grens van het invloedsgebied van de A27 is gelegen (deze bedraagt volgens de handleiding risicoanalyse transport 355 meter). Omdat de locatie meer dan 200 meter van de A27 is gelegen, hoeft er geen verantwoording groepsrisico te worden uitgevoerd.

• Transport per buisleiding

Er liggen in de nabijheid van het plangebied geen buistransportleidingen. Er is geen sprake van een beperking voor het plangebied.

Inrichtingen

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen EV-relevante inrichtingen gevestigd, zodat er geen sprake is van een belemmering. Anderzijds is de voorgenomen planontwikkeling geen risicovolle inrichting in het kader van de BEVI.

Er bestaat vanuit het thema externe veiligheid geen belemmering voor het realiseren van nieuwe vrijstaande woningen ter plaatse van de locatie Minkeloos 5.

Uit de toelichting en verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Giessenlanden' is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

Op Europees en nationaal niveau heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de verplichte 'watertoets'. Een watertoets geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Zo'n waterparagraaf moet sinds 1 januari 2003 worden opgenomen in de toelichting bij ruimtelijke plannen. Doel van de watertoets is de relatie tussen planvorming op het gebied van de ruimtelijke ordening en de waterhuishouding te versterken.

Een watertoets is verplicht als het gaat om een functieverandering en/of bestemmingswijziging. Op basis van informatie en randvoorwaarden vanuit waterbeheerder, het waterbeleid en relevante bodemgegevens worden de verschillende wateraspecten uitgewerkt in een waterparagraaf. De waterparagraaf beschrijft het huidige watersysteem alsmede de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het toekomstig watersysteem. De waterparagraaf wordt afgestemd met de waterbeheerder.

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding. Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor onderhavige ontwikkeling relevante nota's.

Europa

Met ingang van december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KWR) van kracht geworden. In het kader van de Kaderrichtlijn worden kwaliteitseisen gesteld, gericht op het beschermen en verbeteren van de aquatische ecosystemen (verplichting per stroomgebied). Deze richtlijn stelt als norm dat oppervlaktewateren binnen 15 jaar na inwerkingtreding moeten voldoen aan een 'goede ecologische' toestand (GET). Voor kunstmatige wateren, zoals de meeste stadswateren, geldt dat de oppervlaktewateren minimaal moeten voldoen aan een 'goed ecologisch potentieel' (GEP). Inmiddels zijn de GEP-normen per stroomgebied uitgewerkt.

Rijk

Waterwet

De Waterwet inwerking getreden 22 december 2009, regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op grond van deze wet moeten de provincies één of meer regionale waterplannen vaststellen die wat betreft de ruimtelijke aspecten de status van provinciale structuurvisie hebben. De Waterwet vervangt de bestaande wetten voor het waterbeheer in Nederland, met uitzondering van de Waterschapswet.

Nationaal Waterplan 2016-2021

De Waterwet schrijft voor dat elke zes jaar een nieuw Nationaal Waterplan uitgebracht wordt. Op 10 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2 (NWP2) vastgesteld. Het NWP2 is opgesteld vanuit het perspectief om een nationale Omgevingsvisie te ontwikkelen richting 2018 conform de Omgevingswet in wording. Het NWP2 geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit NWP2 zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Het beleid en de maatregelen in het nieuwe Nationaal Waterplan dragen bij aan het vergroten van het waterbewustzijn in Nederland.

Waterschap Rivierenland

Waterbeheerprogramma 2016-2021

Met ingang van 27 november 2015 is het Waterbeheerprogramma 2016-2021 Koers houden, kansen benutten bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap:waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Keur voor waterkeringen en wateren

Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd via de Digitale Watertoets. Aan de hand van de ingevoerde gegevens is bepaald dat het plan een beperkte invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor kan de korte procedure worden gevolgd voor de watertoets en kan de beperkte invloed worden ondervangen met standaard maatregelen. Deze maatregelen staan in het wateradvies van het waterschap genoemd en zijn in het onderstaande verwerkt. De rapportage digitale watertoets is als Bijlage 9 opgenomen bij deze toelichting.

Met de voorgenomen ontwikkeling zal de waterhuishouding in het plangebied veranderen ten opzichte van de bestaande situatie. Op de locatie met voorheen bebouwing ten behoeve van een agrarisch bedrijf worden 2 nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd. In de huidige situatie is op het perceel circa 700 m2 vrijkomende agrarische bebouwing, 200 m2 mestplaten en erfverharding aanwezig. Door de planontwikkeling zal het verhard oppervlak sterk afnemen. Onder meer de bestaande bedrijfsopstallen (circa 700 m²), de erfverharding en de bedrijfswoning worden geheel verwijderd. Door de afname van het verhard oppervlak wordt een verbetering bereikt voor de waterhuishouding, omdat meer hemelwater in de bodem geïnfiltreerd kan worden en niet afgevoerd hoeft te worden op het rioolstelsel. Er zijn geen nadere maatregelen noodzakelijk ten aanzien van watercompensatie, zoals ook wordt bevestigd in de rapportage digitale watertoets.

De planontwikkeling heeft geen invloed op de aanwezige B- en C-watergangen of de daarbij behorende beschermingszones. De woningen worden niet nabij een watergang gerealiseerd en de vrijwaringszone wordt niet belemmerd. Het voornemen vormt dus geen belemmering voor de aanwezige watergangen.

Bij nieuwbouwprojecten dient de regenwaterriolering te worden aangelegd met inachtneming van de uitgangspunten van het duurzaam omgaan met regenwater. De vuil- en regenwaterriolering worden volgens dit principe gescheiden. Het waterschap heeft in haar wateradvies geadviseerd om voor onderhavige ontwikkeling een gescheiden stelsel aan te leggen. Bij de bouw van de woningen wordt derhalve een gescheiden stelsel aangelegd. Er zal worden gezocht naar mogelijkheden om het hemelwater af te voeren naar oppervlaktewater aan de voorzijde van het plangebied. Een andere mogelijkheid is om het hemelwater te infiltreren in de achtertuinen behorende bij de nieuwe woningen. Voorts zal bij de bouw van de woningen geen gebruik worden gemaakt van uitloogbare materialen.

Vanuit waterhuishoudkundige overwegingen bestaan er geen bezwaren tegen de in dit bestemmingsplan opgenomen planontwikkeling.

Niet voor alle nieuwe activiteiten hoeft een m.e.r.-procedure gevolgd te worden. Uitgangspunt van de m.e.r.-beoordeling is het 'nee, tenzij' -principe. Dat wil zeggen dat alleen een milieueffectrapport (MER) hoeft te worden opgesteld, wanneer er omstandigheden zijn die (waarschijnlijk) leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen. De verplichting tot het toepassen van een m.e.r.-procedure ontstaat als de voorgenomen activiteit vermeld is in het Besluit milieueffectrapportage én een omvang heeft boven de vermelde richtwaarden én voor die activiteit de aangewezen besluiten genomen moeten worden en/of plannen worden vastgesteld.

Het Besluit m.e.r. maakt onderscheid naar m.e.r.-plichtige activiteiten en m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten. Het Besluit bevat daartoe twee lijsten van activiteiten, respectievelijk onderdeel C en D. Beide onderdelen bestaan uit vier kolommen. De eerste kolom bevat een omschrijving van de m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten. De tweede kolom vermeldt eventuele richtwaarden. Kolom 3 geeft aan voor welke plannen de plan-m.e.r.-plicht geldt. Kolom 4 benoemd voor welke besluiten de m.e.r.-(beoordelings)-plicht geldt.

Onderdeel C van de bijlage bij dit Besluit vermeldt voor welke activiteiten altijd verplicht een MER moet worden opgesteld, voordat een (m.e.r.-plichtig) besluit mag worden genomen, danwel een m.e.r.-plichtig plan mag worden vastgesteld. De activiteit is dan direct m.e.r.-plichtig.

In onderdeel D is vermeld welke activiteiten m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor dergelijke activiteiten moet het bevoegd gezag beoordelen of op basis van 'belangrijke nadelige gevolgen die de voorgenomen activiteit voor het milieu kan hebben', een m.e.r.-procedure noodzakelijk is voor het betreffende besluit en/of plan.

Als de omvang van een activiteit onder de richtwaarde van de D-lijst zit, is er waarschijnlijk geen sprake van aanzienlijke milieugevolgen. Maar de omvang van een project is niet het enige criterium om wel of geen m.e.r.-(beoordeling) uit te voeren. Het gaat in het Besluit om richtwaarden. Dat betekent dat het bevoegd gezag zich, ook bij activiteiten onder de richtwaarden, er nog van moet vergewissen of de activiteit daadwerkelijk geen aanzienlijke milieugevolgen kan hebben, waarbij het in het bijzonder moet nagaan of sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn. Die beoordeling kan er toe leiden dat toch een milieueffectbeoordeling gemaakt moet worden. In dat geval bestaat de mogelijkheid een eenvoudige beoordeling te doen, die onderdeel is van het betreffende plan of besluit. Er is dan geen afzonderlijke m.e.r.-procedure nodig.

In voorliggend geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Het betreft hier geen activiteit die in kolom 1 van onderdeel C van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. is vermeld.

Het betreft hier wel een activiteit die vermeldt staat in kolom 1 van onderdeel D, 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In onderhavig geval gaat het om een activiteit die ruimschoots onder de aangegeven drempelwaarden (kolom 2 van onderdeel D) blijft. Deze drempelwaarden zijn: in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat;
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlak van 200.000 m2 of meer.

Het gaat om een ontwikkeling die zo kleinschalig is dat de milieugevolgen niet in beeld gebracht behoeven te worden. Overigens hebben de in bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn opgenomen criteria niet uitgewezen dat er sprake zal zijn van belangrijke milieugevolgen, zodat een m.e.r.-beoordeling achterweg kan blijven.

Omdat voorliggend plan een bestemmingsplan betreft, dient wel gemotiveerd te worden dat de m.e.r.-beoordeling achterwege kan blijven door middel van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. In de voorgaande paragrafen zijn diverse milieuaspecten zorgvuldig afgewogen. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten. Het plan is niet gelegen in of nabij kwetsbaar of waardevol gebied en heeft geen nadelige milieugevolgen voor de omgeving. Voor dit bestemmingsplan is het dan ook niet noodzakelijk een formele m.e.r.-procedure te doorlopen.

Op grond van het voorgaande wordt het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk geacht.

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn.

Het bestemmingsplan 'Minkeloos 3-5 Hoogblokland' bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan 'Minkeloos 3-5 Hoogblokland' zijn opgebouwd conform de door de SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Agrarisch

De bestemming Agrarisch staat toe dat de gronden gebruikt mogen worden ten behoeve van het uitoefenen van een grondgebonden veehouderijbedrijf en de uitoefening van een bestaande intensieve veehouderij uitsluitend als neventak. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor de instandhouding van het veenweidelandschap. Ondergeschikt zijn er extensieve dagrecreatie, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen, en verschillende nevenfuncties toegestaan.

Wonen

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen met daaronder begrepen aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Onder voorwaarden is er een bed & breakfast toegestaan evenals kleinschalig kamperen. Per bouwvlak mag één woning gebouwd worden. Ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' dienen de aanwezige woningen aaneengebouwd te zijn. In de regels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het splitsen van woningen die groter zijn dan 1.000 m³. Indien de voormalige bedrijfswoning aan Minkeloos 5 behouden blijft, kan deze afwijkingsbevoegdheid toegepast worden bij deze woning.

Tuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorend bij hoofdgebouwen die gelegen zijn op aangrenzende gronden. Ook mag deze grond gebruikt worden voor bij de bestemming horende voorzieningen, zoals erven, parkeervoorzieningen, tuinen, water en toegangswegen.

Waarde - Archeologisch monument

De gronden ter plekke van de Waarde - Archeologisch monument zijn bestemd voor het behoud van de bescherming van de daar aanwezige terp.

Waarde - Archeologie 4 en Waarde - Archeologie 5

Middels deze dubbelbestemmingen zijn de gronden behorende tot het plangebied mede bestemd voor het behoud van de aldaar in of op de grond aanwezige archeologische waarden. Ten aanzien van de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie gelden de volgende onderzoeksgrenzen:

Wanneer er grondroerende activiteiten, zoals bouwen, plaatsvinden waarbij de genoemde oppervlakten of diepten worden overschreden dient een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, moet zijn aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad, dan wel de archeologische waarden door bouwactiviteiten niet kunnen worden verstoord.

Een Anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

Voor het hele plangebied geldt een aantal Algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld.

In deze regels wordt het Overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

Als laatste wordt de Slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De ontwikkeling zal geschieden conform hetgeen bepaald is in de Wet Ruimtelijke ordening. De verwezenlijking van het plan is dan ook niet afhankelijk van gemeentelijke investeringen. De kosten voor de ambtelijke afhandeling van de procedure worden verrekend op basis van de daarvoor geldende leges. Voor wat betreft planschade zal de gemeente met initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst afsluiten. Het plan wordt dan ook economisch haalbaar geacht.

Voor onderhavig bestemmingsplan wordt de uniforme voorbereidingsprocedure gevolgd als bedoeld in hoofdstuk 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, in samenhang met het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening.

In het kader van de overlegverplichting ex artikel 3.1.1 Bro dient een bestemmingsplan, in het kader van het vooroverleg te worden voorgelegd aan betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke mogelijk in het plan in het geding zijn.

Het bestemmingsplan zal ten minste worden voorgelegd aan de provincie Gelderland en het Waterschap Rivierenland. De opmerkingen van de provincie en het waterschap worden afgewogen en waar nodig verwerkt, alvorens het plan wordt vastgesteld.

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Minkeloos 3-5' heeft van 14 december 2018 tot 11 januari 2019 ter inzage gelegen. Er is één vooroverlegreactie binnengekomen, van Rijkswaterstaat. De opmerkingen hebben betrekking op de paragraaf geluidhinder (paragraaf 4.6). De opmerkingen zijn verwerkt en opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Gelijktijdig met de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan wordt het Besluit hogere grenswaarde ter inzage gelegd, conform het verzoek van Rijkswaterstaat.

Het ontwerpbestemmingsplan Minkeloos 3-5 is gepubliceerd op 8 juli 2020 en heeft ter inzage gelegen van 10 juli 2020 tot en met 20 augustus 2020. Digitaal was het plan in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Er zijn geen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend.