In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Nieuwe Veer 27, Streefkerk en Achterland 23, Groot-Ammers" met identificatienummer NL.IMRO.1978.BPNv27SSKAcht23AMS-ON01 van de gemeente Molenlanden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en voor zover deze beroepen een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond;
3. c. intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. bollenteelt: de teelt van bloembollen in samenhang met de teelt van bolbloemen;
8. h. een paardenfokkerij.
   

een door het bevoegd gezag aan te wijzen algemeen erkende en onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landbouw en tuinbouw.

het al dan niet bedrijfsmatig voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het verstrekken van logies met ontbijt.

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of twee of meer met wanden omsloten ruimte vormt en in gebruik is ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, vanwege de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor functies overeenkomstig de bestemmingsomschrijving geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge deze regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten, bouwvlakken ten behoeve van bedrijven die verbonden zijn door middel van de figuur 'relatie', worden geacht één bouwvlak voor één bedrijf te vormen.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijdactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

activiteiten gericht op ontspanning in de vrije tijd zoals sport en spel, natuurbeleving, amusement en uitstapjes, die uitsluitend plaatsvinden binnen een tijdsbestek van een dag, zonder overnachting en waartoe tevens kleinschalige horeca-activiteiten worden gerekend.

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake cultuurhistorie, landschap, natuur en/of archeologie.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

een tijdelijke opvangplaats voor huisdieren, waar het dier na verloop van tijd weer wordt opgehaald door de eigenaren, bijvoorbeeld na vakantie.

een bouwwerk dat dient ter afscheiding van het erf of een terrein.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

salderen met één of meer activiteiten buiten de begrenzing van één project of locatie ten behoeve van de verlening van een natuurvergunning;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een bedrijf gericht op het africhten, fokken en verzorgen van honden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een agrarisch gebouw dat aan zijn oorspronkelijke functie onttrokken is of een nieuw gebouw op een voormalig agrarisch bouwvlak dat geschikt is gemaakt voor recreatief nachtverblijf van groepen.

activiteiten die in een woning door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

vergunning op grond van artikel 2.7, tweede lid van de Wet natuurbescherming of een verklaring van geen bedenkingen voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder i, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht met inachtneming van artikel 2.2aa, onder a, van het Besluit omgevingsrecht;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

naast de hoofdfunctie van een agrarisch bedrijf functionerende bedrijfstak, welke dient bij te dragen aan het inkomen van het agrarische bedrijf; ondergeschikt dient te zijn aan de agrarische hoofdfunctie van het bedrijf in inkomsten, oppervlakte en/of tijdsbesteding en verbonden dient te zijn aan het boerenland/boerenerf (erf en/of overige gronden).

de projectie van een agrarisch bouwvlak op een locatie die niet is voorzien van een bouwvlak.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan;
3. c. de kruin van de dijk voor gebouwen die binnen een afstand van 10 meter uit de kruin van de dijk zijn gelegen.
   

gebruik van gronden gericht op (extensieve) dagrecreatie waarbij het gebruik ondergeschikt is aan de hoofdfunctie van de gronden.

een agrarisch bedrijf met een omvang van 40 tot 70 Nge.

toestemming als bedoeld in 1.64, onder a°, c° en d°, of bij gebrek daaraan een op de Europese referentiedatum aanwezige toestemming als bedoeld in onderdeel 1.64, onder b° en e° waarbij de laagst toegestane depositie vanaf de referentiedatum geldt;

inzetten van een activiteit met stikstofemissie op grond van een toestemming in de referentiesituatie ten behoeve van de verlening van een natuurvergunning voor een nieuw of gewijzigd project, waarbij deze toestemming geheel of gedeeltelijk wordt ingetrokken of gewijzigd zodat de stikstofdepositie op alle relevante hexagonen niet toeneemt ten opzichte van de referentiesituatie;

een gebouw dat in zijn geheel kan worden verplaatst en is bestemd voor recreatief verblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

neerslaan van stikstofverbindingen uit de lucht op een oppervlakte, uitgedrukt in mol per hectare per jaar;

stikstofverbindingen die direct of indirect vanuit een bron in de lucht worden gebracht;

Er is sprake van een toename van de stikstofemissie wanneer de uitstoot van stikstof (kg/N/jaar) meer bedraagt dan de uitstoot van stikstof (kg/N/jaar) afkomstig van het ten tijde van de vaststelling van het plan aanwezige legale gebruik van de gronden en opstallen behorend tot het agrarische bedrijf;

1. a. een onherroepelijke vigerende natuurvergunning; of
2. b. een onherroepelijke vigerende vergunning dan wel geldende melding op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht onderdeel milieu, de Wet milieubeheer of de Hinderwet; of
3. c. een activiteit waarvoor geen natuurvergunning nodig was, maar die wel voldoet aan artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming; of
4. d. een activiteit die onder artikel 9.4, achtste lid van de Wet natuurbescherming valt; of
5. e. een activiteit die op de Europese referentiedatum was toegestaan en die sindsdien onafgebroken aanwezig is geweest;
   

het opnieuw vestigen van een agrarisch bedrijf op een bestaand agrarisch bouwvlak.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn in het verlengde van de voorgevel of in het verlengde van de op de verbeelding aangegeven voorgevel.

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.
   

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van een grondgebonden veehouderijbedrijf zoals genoemd in lid 1.7 onder b;
2. b. de instandhouding van het veenweidelandschap mede door de bescherming en het herstel van de in het plangebied aanwezige landschappelijke cultuurhistorische waarden;
   

alsmede voor:

3. c. agrarisch gebruik van gronden;
4. d. extensief recreatief medegebruik;
5. e. wegen, paden, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en verhardingen;
6. f. tuinen en erven;
7. g. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
   

Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming worden gebouwd:

1. a. erf- en terreinafscheidingen, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 m mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen elders maximaal 2 m mag bedragen.
      

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

8. h. de teelt van maïs ten dienste van het eigen bedrijf is toegestaan voor maximaal 20% van het bedrijfsoppervlak, met dien verstande dat maïs uitsluitend op een afstand van minimaal 2 m van de weg moet worden gesitueerd;
9. i. paardenbakken zijn niet toegestaan.
   

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - bijgebouw' een bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw behorend bijgebouw;
3. c. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
   

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - bijgebouw' een bijgebouw bij een op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw worden gebouwd, met dien verstande dat van dat bijgebouw de goothoogte niet meer dan 3,5 meter en de bouwhoogte niet meer dan 8 meter mag bedragen;
3. c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevelrooilijn bedraagt ten hoogste 1 m;
4. d. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders bedraagt ten hoogste 2 m;
5. e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.
   

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. wegen, paden, parkeervoorzieningen en verhardingen;
3. c. tuinen en erven;
4. d. bij de bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
   

Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming worden gebouwd:

1. a. woningen met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
2. b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. paardenbakken;
   

met dien verstande dat:

4. d. gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, en paardenbakken, uitsluitend binnen het bouwvlak zijn toegestaan.
   

Kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis zijn toegestaan tot een vloeroppervlak van 60 m² en uitsluitend in de bestaande bebouwing; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien het bevoegd gezag van oordeel is dat anderzijds in voldoende mate is aangetoond dat de archeologische verwachtingswaarde voor de betrokken locatie niet meer reëel is;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
      

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemmingen 'Waarde- Archeologie - 2' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
   

De voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien het bevoegd gezag van oordeel is dat anderzijds in voldoende mate is aangetoond dat de archeologische verwachtingswaarde voor de betrokken locatie niet meer reëel is;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 250 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
      

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemmingen 'Waarde- Archeologie - 4' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
   

De voor 'Waarde - Archeologie - 7' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien het bevoegd gezag van oordeel is dat anderzijds in voldoende mate is aangetoond dat de archeologische verwachtingswaarde voor de betrokken locatie niet meer reëel is;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
      

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemmingen 'Waarde- Archeologie - 7' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
   

De voor 'Waarde - Archeologie - 8' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 9.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld of indien het bevoegd gezag van oordeel is dat anderzijds in voldoende mate is aangetoond dat de archeologische verwachtingswaarde voor de betrokken locatie niet meer reëel is;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 10.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
      

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemmingen 'Waarde- Archeologie - 8' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.
   

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de waterhuishouding en voor dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 10.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.
   

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

Alvorens omtrent het verlenen van de vergunning zoals genoemd in lid 10.3 te beslissen wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de waterkering omtrent de vraag of door voorgenomen bouwactiviteiten het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduiding, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.
   

Herbouw van (bedrijfs)woningen mag uitsluitend plaatsvinden op bestaande fundamenten.

1. a. Voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. In geval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing indien gebruik wordt gemaakt van de saneringsregeling zoals opgenomen in artikel 5, lid 5.3.3.
   

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bovengrondse bebouwing;
2. b. de onderkant van het bouwwerk (inclusief fundering) bedraagt ten hoogste 3 m onder het peil;
3. c. het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde onder b, indien het hydrologisch belang niet wordt geschaad; hetgeen door de aanvrager wordt aangetoond met een schriftelijk advies van het waterschap en de provincie.
   

1. a. Het gebruik van bijgebouwen en stacaravans als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van bed & breakfast kamers en kampeerboerderijen voor permanente bewoning is niet toegestaan.
   

1. a. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met de bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van de wijziging en/of uitbreiding van de bedrijfsvoering, waarbij een toename van de stikstofemissie vanaf het betreffende bedrijf of de betreffende gronden plaatsvindt.
2. b. Tot het strijdige gebruik als bedoeld onder a wordt niet gerekend het nog niet gerealiseerde gebruik conform een ten tijde van de vaststelling van het plan verleende en onherroepelijke vergunning als bedoeld in artikel 19d Natuurbeschermingswet 1998, dan wel een omgevingsvergunning die met toepassing van hoofdstuk IX Natuurbeschermingswet 1998 is verleend.
3. c. Tot het strijdig gebruik onder a wordt niet gerekend het nog niet gerealiseerde gebruik conform een ten tijde van de vaststelling van het plan verleende en onherroepelijke vergunning als bedoeld in artikel 2.7 lid 2 van de Wet natuurbescherming of een omgevingsvergunning waarbij de toestemming op grond van artikel 7 lid 5 van de Wet natuurbescherming is aangehaakt.
4. d. Tot het strijdig gebruik onder a wordt niet gerekend een toename van de stikstofemissie vanaf het betreffende bedrijf of de betreffende gronden welke wordt veroorzaakt doordat er gebruik is gemaakt van extern salderen.
   

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - dijk 2' zijn de gronden naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, aangeduid als buitenbeschermingszone van de primaire waterkering.

In afwijking van hoofdstuk 2 gelden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' de volgende regels:

1. a. binnen een afstand van 100 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
2. b. binnen een afstand van 100 tot 400 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek;
3. c. het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van dit lid onder a en b, indien:
   1. 1. de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing;
   2. 2. toepassing van de in dit lid onder a bedoelde afstands- en/of hoogtematen de belangen in verband met de nieuw op te richten bebouwing onevenredig zouden schaden;
4. d. indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge dit lid onder a t/m c, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.
   

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - stiltegebied' zijn geen nieuwe ontwikkelingen toegelaten die het natuurlijk heersende geluidsniveau van 40 dB(A) structureel aantasten. Dit betekent in ieder geval dat onderstaande functies niet zijn toegestaan:

1. a. lawaaisporten;
2. b. nieuwvestiging van intensieve recreatie;
3. c. nieuwvestiging van niet-agrarische bedrijvigheid;
4. d. laagvliegbewegingen;
5. e. dierenpension en hondenkennel.
   

De aanvrager dient een geluidsrapport te overleggen bij de aanvraag van nieuwe functies binnen het stiltegebied.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
3. c. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
   

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in hoofdstuk 2 ten behoeve van het aanleggen van tijdelijke baggerdepots, met inachtneming van het volgende:

1. a. de noodzakelijkheid van het baggerdepot wordt door de initiatiefnemer aangetoond;
2. b. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast;
3. c. het gebruik dient dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen optreden ten aanzien van zowel de bestaande situatie als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden;
4. d. de natuur- en landschapswaarde op het perceel en in de directe omgeving mag niet onevenredig geschaad worden;
5. e. de waterstaatsdoeleinden mogen niet onevenredig worden aangetast;
6. f. de aanvrager dient aan de hand van een schriftelijk advies van de waterbeheerder aan te tonen dat aan het gestelde onder e wordt voldaan.
   

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12.2 ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen optreden ten aanzien van zowel de bestaande situatie als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden;
3. c. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
4. d. door de herbouw wordt het landelijke karakter van het gebied niet onevenredig aangetast;
5. e. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.
   

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De regels van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9, lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
4. d. erf- en terreinafscheidingen.
   

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Het is niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
   

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
   

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Nieuwe Veer 27, Streefkerk en Achterland 23, Groot-Ammers'.

Voorliggend plan betreft een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied Liesveld" en de (paraplu)herzieningen daarop van gemeente Molenlanden ten behoeve van het bouwen van een extra bijgebouw bij de woning aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk met als compensatie de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan het Achterland 23 te Groot-Ammers.

In het hoofdstuk "Planbeschrijving" (hoofdstuk 2) wordt het initiatief verder toegelicht, daar is ook een situatietekening van de nieuwe situatie opgenomen.

De voorgenomen ontwikkeling is noodzakelijk om een aantal redenen. De initiatiefnemer heeft een burgerwoning aan de Nieuwe Veer 27, waar deze geruime tijd woonachtig is. De initiatiefnemer werkt graag in het groen en met dieren, waardoor het voor de initiatiefnemer wenselijk is zelf op hobbymatige wijze enkele dieren te gaan houden. Omdat deze dieren een fatsoenlijke stalruimte nodig hebben wenst de initiatiefnemer een extra bijgebouw bij de woning op te richten van ongeveer 240 m². Vanuit het geldende bestemmingsplan is echter maximaal 50 m² aan bijgebouwen bij de woning toegestaan.

In overleg met de gemeente is overeengekomen dat een extra bijgebouw met de gewenste omvang mogelijk kan worden gemaakt op de locatie van de initiatiefnemer, mits daarvoor in voldoende mate een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit tegenover staat, vergelijkbaar met de regeling ruimte-voor-ruimte. In het kader van een aanvullende verbetering van de ruimtelijke kwaliteit heeft de initiatiefnemer met de eigenaar van het voormalig agrarisch melkrundveehouderij aan het Achterland 23 te Groot-Ammers afspraken gemaakt. De eigenaar van het voormalige melkrundveehouderijbedrijf is reeds gestopt met het houden van melkrundvee en houdt momenteel slechts enkel hobbymatig nog enkele koeien. Het is ook niet mogelijk op de locatie van de voormalige melkrundveehouderij nog een volwaardig agrarisch bedrijf uit te gaan voeren. De eigenaar van de voormalige melkrundveehouderij wil derhalve de bestemming ter plaatse wijzigen in een woonbestemming. Gezien de voormalige stallen in zeer slechte en verouderde staat verkeren dienen deze te worden gesloopt. De initiatiefnemer heeft met de eigenaar van het voormalige melkrundveehouderijbedrijf afgesproken dat de initiatiefnemer de sloopkosten van de voormalige stallen voor diens rekening zal nemen. Deze worden dan ingezet als bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. In totaal zal ongeveer 160 m² aan voormalige stallen worden gesloopt. Daarnaast zal de initiatiefnemer op eigen locatie nog ongeveer 46,4 m² aan bestaande bijgebouwen/bouwwerken bij de woning slopen. Tevens wordt het agrarisch bouwvlak aan het Achterland 23 te Groot-Ammers aanzienlijk verkleind tot een bij de woonfunctie passende omvang.

Met het herbestemmen (saneren) van de voormalige melkrundveehouderij en het slopen van de voormalige stallen wordt een voldoende grote kwaliteitsverbetering behaald om het extra bijgebouw bij de woning van de initiatiefnemer mogelijk te maken.

Vanuit het geldende bestemmingsplan is het toestaan van extra m² aan bijgebouwen niet zomaar mogelijk. Ook de herbestemming van een agrarische bedrijfslocatie naar een burgerwoning kan niet zomaar mogelijk worden gemaakt. Voor de herbestemming van het agrarisch bedrijf naar een woonbestemming is in het geldende bestemmingsplan wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Omdat de herbestemming van het voormalige agrarische bedrijf echter wordt ingezet als kwaliteitsverbetering voor het extra bijgebouw bij de woning van de initiatiefnemer dient dit in eenzelfde procedure te worden meegenomen. Omdat voor de extra bijgebouwen bij een woning geen wijzigingsbevoegdheid is opgenomen kan aan de wijzigingsbevoegdheid uit het geldende bestemmingsplan in dit geval geen toepassing worden gegeven.

De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen met de voorgenomen ontwikkeling, mits hiervoor een partiële herziening op het bestemmingsplan wordt opgesteld conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voorliggend document dient als toelichting waarin nader wordt gemotiveerd waarom de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt en deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

De locatie is gelegen aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk en ligt aan de noordoost kant van Streefkerk in het landelijk gebied van gemeente Molenlanden. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Streefkerk, sectie E, nummers 85 en 1004. In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

Uitsnede topografische kaart locatie.
Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl.

De locatie is gelegen aan het Achterland 23 te Groot-Ammers en ligt aan de zuiddoost kant van Groot-Ammers in het landelijk gebied van gemeente Molenlanden. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Groot-Ammers, sectie G, nummers 127 en 225. In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

Uitsnede topografische kaart locatie.
Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl.

Ter plaatse is het bepaalde uit het bestemmingsplan "Buitengebied Liesveld" van de gemeente Molenlanden (voorheen gemeente Liesveld), zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 26 maart 2013, onverkort van toepassing. Daarnaast is het bepaalde uit de parapluherzieningen "Parapluherziening Buitengebied Liesveld" (vastgesteld op 20 februari 2018), "Parapluherziening Parkeren" (vastgesteld op 27 oktober 2020) en "Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten" (vastgesteld op 26 oktober 2021), voor zover relevant, van toepassing.

Nieuwe Veer 27:

Op de locatie aan de Nieuwe Veer 27 zijn, zoals te zien in de volgende figuur de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2', 'Waarde - Archeologie - 4' en 'Waterstaat - Waterkering' toegekend. Tevens zijn ter plaatse de aanduidingen 'bouwvlak', 'maximum goothoogte 6 m', 'maximum aantal wooneenheden 5' en 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400' van toepassing.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan locatie Nieuwe Veer 27, Streefkerk.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Binnen de bestemming 'Tuin' mogen geen bijgebouwen bij de woning worden gebouwd. Daarnaast is in de bestemming 'Wonen' opgenomen dat de oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning niet meer dan 50 m² mag bedragen. Bij de gewenste ontwikkeling wordt een nieuw bijgebouw voor het hobbymatig houden van dieren opgericht binnen de bestemming 'Tuin' van ongeveer 240 m². Dit past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' geldt voor bodemingrepen (waaronder bouw) van meer dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld dat middels archeologisch onderzoek moet worden aangetoond dat geen sprake zal zijn van een aantasting van mogelijk voorkomende archeologische resten. Bij de gewenste ontwikkeling is geen sprake van een bodemingreep binnen deze dubbelbestemming (de bouw vindt plaats binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'), waarmee nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4' geldt voor bodemingrepen (waaronder bouw) van meer dan 250 m² en dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld dat middels archeologisch onderzoek moet worden aangetoond dat geen sprake zal zijn van een aantasting van mogelijk voorkomende archeologische resten. Bij de gewenste ontwikkeling is geen sprake van een bodemingreep van meer dan 250 m² (het nieuwe bijgebouw zal ongeveer 240 m² groot worden), waarmee nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Binnen de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' mag uitsluitend worden gebouwd indien wordt aangetoond dat de waterkerende werking van de waterkering niet onevenredig wordt aangetast. Hiertoe dient advies te worden ingewonnen bij de beheerder van de waterkering. De gemeente heeft in het kader van de voorliggende procedure advies opgevraagd bij de beheerder van de waterkering. Zij hebben positief geadviseerd op het voorliggende initiatief.

Binnen het bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' mogen maximaal 5 wooneenheden aanwezig zijn. In de huidige situatie zijn reeds 5 woningen in het vlak gelegen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet echter niet in nieuwe woningen, waarmee het maximaal toegestane aantal wooneenheden niet wordt overschreden.

Binnen de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400' geldt dat geen bebouwing mag worden opgericht met een hoogte van meer dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek. De betreffende molen staat, gemeten vanaf het middelpunt van de molen, op een afstand van ongeveer 300 meter van het nieuw te bouwen bijgebouw. Dit betekent dat nieuwe bebouwing niet hoger mag zijn dan 3 meter, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek. De onderste punt van de verticaal staande wiek staat op ongeveer 5 meter. Dat betekent dat de bouwhoogte van het nieuw te bouwen bijgebouw niet meer dan 8 meter hoog mag zijn. Het nieuwe bijgebouw zal niet hoger worden dan 8 meter.

Achterland 23:

Op de locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers zijn, zoals te zien in de volgende figuur, de bestemming 'Agrarisch' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 4', 'Waarde - Archeologie - 7' en 'Waarde - Archeologie - 8' toegekend. Tevens zijn ter plaatse de aanduidingen 'bouwvlak' en 'milieuzone - stiltegebied' van toepassing.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan locatie Achterland 23, Groot-Ammers.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Binnen de bestemming 'Agrarisch' is het wonen in een burgerwoning niet mogelijk. Er kan alleen gewoond worden in een bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf. Omdat ter plaatse geen agrarisch bedrijf meer aanwezig is past het wonen ter plaatse niet binnen het geldende bestemmingsplan.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4' geldt voor bodemingrepen (waaronder bouw) van meer dan 250 m² en dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld dat middels archeologisch onderzoek moet worden aangetoond dat geen sprake zal zijn van een aantasting van mogelijk voorkomende archeologische resten. Bij de gewenste ontwikkeling is geen sprake van een bodemingreep van meer dan 250 m² (de te slopen bebouwing is ongeveer 160 m² groot), waarmee nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 7' geldt voor bodemingrepen (waaronder bouw) van meer dan 500 m² en dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld dat middels archeologisch onderzoek moet worden aangetoond dat geen sprake zal zijn van een aantasting van mogelijk voorkomende archeologische resten. Bij de gewenste ontwikkeling is geen sprake van een bodemingreep binnen deze dubbelbestemming (de sloop vindt plaats binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'). Tevens is geen sprake van een bodemingreep van meer dan 500 m², waarmee nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 8' geldt dat bij bodemingrepen van meer dan 10.000 m² en dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld dat middels archeologisch onderzoek moet worden aangetoond dat geen sprake zal zijn van een aantasting van mogelijk voorkomende archeologische resten. Bij de gewenste ontwikkeling is geen sprake van een bodemingreep binnen deze dubbelbestemming (de sloop vindt plaats binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'). Tevens is geen sprake van een bodemingreep van meer dan 10.000 m², waarmee nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Binnen de aanduiding 'milieuzone - stiltegebied' geldt dat geen nieuwe ontwikkelingen toegelaten zijn die het natuurlijk heersende geluidsniveau van 40 dB(A) structureel aantasten. Dit houdt in dat onder andere lawaaisporten, nieuwe intensieve recreatie, nieuwe niet-agrarische bedrijvigheid, laagvliegbewegingen, dierenpensions en hondenkennels niet zijn toegestaan. Bij de gewenste ontwikkeling wordt de agrarische bedrijvigheid beëindigd en wordt voorzien in een burgerwoning. Daarmee zal de geluidbelasting aan de omgeving alleen maar afnemen. Daarmee is geen sprake van een activiteit die het natuurlijk heersende geluidsniveau van 40 dB(A) structureel zal aantasten. Daarnaast is geen sprake van de in de regels op voorhand uitgesloten ontwikkelingen.

De voorgenomen ontwikkeling past, gezien het voorgaande, niet binnen geheel de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan omdat het wenselijk is te bouwen binnen de bestemming 'Tuin' en omdat het wenselijk is te wonen in een burgerwoning waar een agrarische bestemming geldt.

Voor de omschakeling van het agrarisch bedrijf en de daarbij behorende bedrijfswoning naar een woonbestemming voor een burgerwoning is in het geldende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Omdat de beëindiging van het agrarisch bedrijf en de omschakeling van de bedrijfswoning naar een burgerwoning gelijktijdig plaatsvindt met het realiseren van een nieuw bijgebouw met een grotere oppervlakte dan vanuit het geldende bestemmingsplan is toegestaan en hiervoor geen wijzigingsbevoegdheid is opgenomen kan geen toepassing worden gegeven aan deze wijzigingsbevoegdheid. Echter biedt deze wel een goed toetsingskader voor de omschakeling van het agrarisch bedrijf naar een burgerwoning. Derhalve is alsnog aan de wijzigingsvoorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid getoetst. Deze luiden als volgt:

"3.7.1 Niet-agrarische vervolgfuncties

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de bestemming Agrarisch zodanig te wijzigen dat – indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf – de in tabel 3.3 genoemde vervolgfuncties toegestaan zijn, met dien verstande dat:

1. a. de wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast indien het agrarisch gebruik beëindigd is en is aangetoond dat op het betreffende perceel het uitoefenen van een agrarisch bedrijf niet meer mogelijk is, hetgeen door de initiatiefnemer met een schriftelijk advies van een agrarisch deskundige aangetoond dient te worden;
2. b. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn; er mogen geen beperkingen optreden ten aanzien van zowel de bestaande situatie als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden;
3. c. er na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd en bestaande gebouwen niet mogen worden uitgebreid, met dien verstande dat bij wijziging naar wonen de bestaande gebouwen dienen te worden teruggebracht naar het voor de bestemming Wonen toegestane oppervlak;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder b geldt dat indien bestaande vrijkomende bedrijfsgebouwen niet geschikt zijn voor de vervolgfunctie (anders dan wonen), de huidige bebouwing gesloopt mag worden, waarbij geldt dat maximaal 50% van het gesloopte bebouwingsoppervlak mag worden teruggebouwd tot een maximum van 500 m²;
5. e. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de bebouwing plaatsvinden;
6. f. bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden, zoals bedoeld in 3.1 onder b, in de directe omgeving dienen niet onevenredig te worden aangetast;
7. g. de aanvrager dient aan de hand van een schriftelijk advies van een deskundige inzake cultuurhistorie en landschap aan te tonen dat aan het gestelde onder f wordt voldaan;
8. h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
9. i. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
10. j. het aantal woningen niet mag toenemen;
11. k. na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid worden de regels van de bijbehorende bestemming van toepassing verklaard."
    

In tabel 3.3, welke is opgenomen onder artikel 3.7.1, is wonen met bijbehorende tuin opgenomen als mogelijke niet-agrarische vervolgfunctie.

Ad. artikel 3.7.1, sub a:

Er worden ter plaatse geen dieren meer gehouden. De aanwezige bebouwing is dusdanig verouderd en verkeert in dusdanig slechte staat dat hergebruik niet langer mogelijk is zonder forse investeringen te doen in het bedrijf. Op de locatie en met de huidige omvang van het bedrijf is het niet rendabel deze investeringen te doen en daarnaast te kunnen blijven voorzien in een duurzaam en volwaardig bedrijf. Agrarisch hergebruik is op de locatie dan ook niet langer mogelijk.

Ad. artikel 3.7.1, sub b:

Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Milieu" (paragraaf 4.1) zijn ten aanzien van het aspect milieu geen belemmeringen te verwachten. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee milieuhygiënisch inpasbaar.

Ad. artikel 3.7.1, sub c:

Er is geen sprake van nieuwbouw. Er wordt bestaande bebouwing gesloopt. Daarbij zal een oppervlakte aan bijgebouwen worden behouden die passend is bij een woning in het landelijk gebied. Om te borgen dat geen nieuwbouw zal plaatsvinden na bestemmingswijziging wordt het bouwvlak verkleind.

Ad. artikel 3.7.1, sub d:

Deze bepaling is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling.

Ad. artikel 3.7.1, sub e:

Er is geen sprake van buitenopslag en/of bedrijfsactiviteiten.

Ad. artikel 3.7.1, sub f en g:

Zoals nader aangetoond in het hoofdstuk "Ruimtelijke- en milieuaspecten" (hoofdstuk 4) zal de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige invloed hebben op de aanwezige waarden in de omgeving.

Ad. artikel 3.7.1, sub h:

Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Verkeer en parkeren" (paragraaf 4.4) is geen sprake van een verkeers- en/of publieksaantrekkende werking. De bestaande infrastructuur is geschikt voor de gewenste activiteit (wonen).

Ad. artikel 3.7.1, sub i:

Parkeren vindt geheel op eigen terrein, binnen het bouwvlak plaats. Dit is nader omschreven in de paragraaf "Verkeer en parkeren" (paragraaf 4.4).

Ad. artikel 3.7.1, sub j:

Er is geen sprake van een toename van het aantal woningen.

Ad. artikel 3.7.1, sub k:

De regels van de bestemming 'Wonen' zoals zijn opgenomen in de planregels van het voorliggende plan zijn van toepassing op de locatie na het in werking treden van voorliggend bestemmingsplan.

Gezien het voorgaande kan (grotendeels) aan de wijzigingsvoorwaarden worden voldaan. Omdat echter sprake is van de gelijktijdige ontwikkeling op een andere locatie, waarbij een nieuw bijgebouw wordt opgericht bij de woning met een grotere oppervlakte dan vanuit het geldende bestemmingsplan is toegestaan en daarvoor geen afwijkingsmogelijkheid en/of wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, kan aan de voorgaande wijzigingsbevoegdheid geen toepassing worden gegeven.

Om deze reden is het noodzakelijk het geldende bestemmingsplan gedeeltelijk te herzien met een partiële herziening (ook wel postzegelbestemmingsplan genoemd). De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen, mits wordt aangetoond dat de ontwikkeling niet zal leiden tot bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak. Middels voorliggende toelichting wordt de ontwikkeling nader gemotiveerd en wordt aangetoond dat deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en gewenste situatie en bevat een beschrijving van de situatie ter plaatse zoals momenteel bekend en de gewenste situatie ter plaatse na realisatie van de plannen van de initiatiefnemer.
• Hoofdstuk 3 gaat in op de vigerende beleidskaders. Hierin worden de plannen van de initiatiefnemer getoetst aan het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente.
• Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van het plan aan de aspecten milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren en water. Hierin worden verschillende bureaustudies beschreven en, indien van toepassing, uitgevoerde aanvullende onderzoeken beschreven.
• Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierin worden de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst en wordt kort ingegaan op het aspect handhaving.
• Hoofdstuk 6 bevat de wijze van bestemmen. Hierin wordt nader gespecificeerd welke onderdelen een bestemmingsplan hoort te bevatten en welke bijzondere bepalingen ten aanzien van voorliggend plan van toepassing zijn.
  

De locaties zijn gelegen in het landelijk gebied van gemeente Molenlanden.

Nieuwe Veer 27:

Deze locatie is gelegen in een bebouwingslint met burgerwoningen aan de dijk. Aan de achterzijde van het woonlint gaat het landschap over in een agrarisch weidelandschap dat van het woonlint wordt gescheiden met een structuur van watergangen en weteringen. De verkavelingsstructuur betreft een strokenverkaveling met in het woonlint een relatief kleinschalige opzet en in het achterliggende landschap een grootschalige opzet. De onderlinge kavels worden gescheiden door watergangen en/of groene lijnen in het landschap.

In de nabije omgeving van de locatie zijn voornamelijk burgerwoningen gelegen. Op grotere afstand van de locatie is een enkel agrarisch bedrijf gelegen.

Op de locatie is momenteel een burgerwoning dat deel uitmaakt van het bebouwingslint aanwezig. Bij de woning is een aantal kleine bijgebouwen en/of bouwwerken aanwezig. Dit betreffen:

• kippenschuurtje (4,4 m²);
• Schuurtje (10,56 m²);
• Vogelhok (27 m²);
• Schuurtje (3,75 m²);
• kas (11,25 m²);
• Berging/zitje (11 m²);
• Schapenschuurtje (3,75 m²).
  

De initiatiefnemer houdt momenteel hobbymatig 8 schapen.

Ter plaatse is een bouwvlak toegekend. Het huidige bouwvlak is ongeveer 1.135 m² (0,1135 hectare) groot. In de volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie.

Luchtfoto huidige situatie ter plaatse.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Achterland 23:

Deze locatie is gelegen in een voormalig agrarisch bebouwingslint. Het lint heeft zich echter in de afgelopen jaren getransformeerd tot een lint met een mening van verschillende functies. In het lint zijn momenteel voornamelijk burgerwoningen en enkele niet-agrarische bedrijven gelegen. Op grotere afstand van de locatie is nog een enkel agrarisch bedrijf gelegen. Omdat het lint steeds meer gevoelige functies heeft ontwikkeld leent het zich niet langer voor het uitvoeren van volwaardige agrarische (veehouderij)bedrijven. De eigenaar van deze locatie is dan ook reeds gestopt met het houden van melkrundvee. Op de locatie is daarmee sprake van een voormalige melkrundveehouderij. De aanwezige dieren werden toen het bedrijf nog in werking was gehuisvest in de bestaande stallen. De eigenaar van deze locatie houdt nog enkel ongeveer 5 stuks melkrundvee op hobbymatig gebied en niet langer bedrijfsmatig. Ter plaatse worden geen agrarische activiteiten meer uitgevoerd. In feite is daarmee sprake van een burgerbewoning van een (voormalige) agrarische bedrijfswoning.

De omgeving van de locatie bestaat voornamelijk uit agrarische weidegronden. De verkavelingsstructuur betreft een strokenverkaveling met een grootschalige opzet. De onderlinge kavels worden gescheiden door watergangen en/of groene lijnen in het landschap.

In de nabije omgeving van de locatie zijn voornamelijk burgerwoningen en enkele niet-agrarische bedrijven gelegen. Op grotere afstand van de locatie zijn nog enkele agrarische bedrijven gelegen, waaronder melkrundveehouderijen.

Op de locatie is momenteel een voormalige melkrundveehouderij gevestigd. Ter plaatse worden echter geen dieren meer gehouden. Naast de bedrijfswoning met de daarbij behorende bijgebouwen zijn ter plaatse nog enkele sterk verouderde stallen aanwezig. Daarnaast zijn nog enkele voorzieningen voor de opslag van ruwvoer aanwezig.

Ter plaatse is een bouwvlak toegekend. Het huidige bouwvlak is ongeveer 1,5 hectare groot. In de volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie.

Luchtfoto huidige situatie ter plaatse.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

De initiatiefnemer is voornemens op de locatie aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk een nieuw bijgebouw bij de woning te bouwen voor het hobbymatig houden van enkele dieren. In ruil daarvoor dient in voldoende mate een bijdrage te worden geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit. Om deze bijdrage te leveren zal de initiatiefnemer voormalige agrarische bedrijfsbebouwing slopen op de locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers.

Nieuwe Veer 27:

De initiatiefnemer wenst op deze locatie een nieuwe schuur als extra bijgebouw bij de woning te bouwen. Deze nieuwe schuur wordt opgericht binnen de bestemming 'Tuin', behorende bij de burgerwoning van de initiatiefnemer. De nieuw op te richten schuur zal ongeveer 240 m² groot worden en zal qua ontwerp aansluiten bij de huidige aanwezige woning van de initiatiefnemer, waarmee een fraai aanzicht ontstaat.

Op de plaats van het gewenste nieuwe bijgebouw is reeds bebouwing aanwezig. Omdat een groot deel van de huidige bijgebouwen en bouwwerken niet langer nodig zijn zal ter plaatse ongeveer 46,4 m² aan bebouwing op het terrein worden gesloopt. Dit betreffen het kippenschuurtje (4,4 m²), het schapen schuurtje (3,75 m²), de kas (11,25 m²) en het vogelverblijf (27 m²).

Het nieuwe bijgebouw zal in de bestemming 'Tuin' worden opgericht. Het bestemmingsvlak/bouwvlak van de woning zal met de voorgenomen ontwikkeling niet worden gewijzigd.

Het nieuwe bijgebouw zal op een goede wijze op het erf worden ingepast, zodat er vanuit de dijk een fraai aanzicht ontstaat. Een sfeerbeeld hiervan is opgenomen in de volgende figuur.

Sfeerbeeld aanzicht locatie met nieuw bijgebouw vanaf de dijk.
Bron: DLV Advies.

Ter plaatse van het nieuwe bijgebouw zijn enkele bomen aanwezig. Deze zijn in het kader van de plannen ter compensatie van een te rooien es aangeplant. Momenteel zijn deze 3 jaar gegroeid. Om ruimte te maken voor het nieuwe bijgebouw zullen drie van deze bomen worden verplaatst. Daarmee blijven de bomen behouden.

Voor het nieuwe bijgebouw dient in voldoende mate een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit te worden geleverd. De gemeente heeft daarbij aangegeven dat zij een investering wensen vergelijkbaar met de regeling ruimte-voor-ruimte. Daarbij geldt dat voormalige stallen bij veehouderijen gesloopt dienen te worden in ruil voor nieuwe woningen of extra m² aan bijgebouwen. De initiatiefnemer is daarom met de eigenaar van de locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers overeengekomen dat de initiatiefnemer de kosten zal dragen voor de sloop van de daar aanwezige voormalige melkrundveestallen. In totaal zal daarbij ongeveer 160 m² aan voormalige stallen worden gesloopt. In overleg met de gemeente is overeengekomen dat dit in voldoende mate een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit, waarmee het extra bijgebouw mogelijk kan worden gemaakt.

In de volgende figuur is de gewenste situatie in een situatietekening weergegeven. De volledige tekeningen op schaal zijn als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

Situatietekening gewenste situatie.
Bron: DLV Advies.

Achterland 23:

Op de locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers is een voormalige melkrundveehouderij gevestigd. De eigenaar van de locatie houdt niet langer op bedrijfsmatige wijze melkrundvee, maar alleen nog hobbymatig ongeveer 5 melkkoeien. De aanwezige stallen op de locatie zijn sterk verouderd en niet langer geschikt voor het houden van melkrundvee.

Daarnaast is deze locatie gelegen in een lint dat steeds meer is getransformeerd tot een gemengd lint met voornamelijk burgerwoningen. Het is daarom moeilijk om op deze locatie nog een volwaardig en duurzaam veehouderijbedrijf te exploiteren.

De eigenaar van deze locatie heeft daarom aangegeven de bedrijfsvoering in zijn geheel te willen staken en de bedrijfswoning als burgerwoning te gaan bewonen. Daarvoor dient de bestemming ter plaatse te worden gewijzigd in een woonbestemming.

Omdat de meeste stallen ter plaatse sterk verouderd zijn dienen deze te worden gesloopt. De eigenaar van deze locatie heeft met de initiatiefnemer, die een aanvullende bijdrage moet leveren aan de ruimtelijke kwaliteit om het gewenste bijgebouw bij diens woning mogelijk te maken, een overeenkomst gesloten dat de initiatiefnemer de sloopkosten zal voldoen.

De sloop van de voormalige stallen zal daarmee ingezet worden als kwaliteitsverbetering ten behoeve van de initiatiefnemer. In totaal zal ongeveer 160 m² aan voormalige stallen worden gesloopt.

De bestemming van de locatie aan het Achterland zal worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Hiermee kan de eigenaar van deze locatie de woning blijven bewonen als burger. De bestemming zal worden voorzien van een aanduiding, waarmee het hobbymatig houden van enkele stuks vee (ongeveer 5 melkkoeien) mogelijk kan worden gemaakt.

In de volgende figuren zijn de te slopen stallen weergegeven. Het betreft een te slopen stal met zadeldak (voorgebouw) van ongeveer 55 m² en verouderde stallen daarachter van ongeveer 105 m².

Foto te slopen stal met zadeldak (ongeveer 55 m²).
Bron: initiatiefnemer.

Foto te slopen gebouwen achteraan (ongeveer 105 m²).
Bron: initiatiefnemer.

Luchtfoto met de te slopen bebouwing weergegeven.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl (bewerkt).

Op 11 september 2020 heeft de Rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft echter een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden dan ook benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de volgende generaties.

Met de NOVI wordt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken geboden, om samen het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. Met de ambities van het Rijk wordt veel gevraagd van de leefomgeving. De ambities vragen meer ruimte dan er eigenlijk beschikbaar is. Derhalve wordt de volgende conclusie gesteld: niet alles kan en niet alles kan overal. De vraag daarbij is hoe kansen kunnen worden verzilverd en eventuele bedreigingen het hoofd geboden kunnen worden. Het Rijk moet en wil in dit proces het voortouw nemen. Schaarste betekent immers dat moet worden gekozen.

De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten van de overheid: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor deze prioriteiten zijn voor zowel de korte als lange termijn maatregelen nodig die in de praktijk voortdurend op elkaar inspelen. Daarbij staan de volgende maatregelen centraal:

1. 1. Klimaatbestendige inrichting in 2050:
   Hierbij is het van belang dat het watergebruik beter wordt afgestemd op het beschikbare water en dat water langer wordt vastgehouden, dat functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving moeten meer worden afgestemd op de eigenschappen van het bodem-watersysteem en dat de energietransitie naar een volledig duurzame energiewinning verder wordt gestimuleerd en ontwikkeld.
2. 2. Duurzame en circulaire economie:
   Hierbij is het van belang dat de gevolgen voor de economie, mede door de COVID-19 pandemie, zoveel mogelijk worden beperkt en dat bij de locaties van kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra, naast de vraag van bedrijven en economische vitaliteit, aansluiting wordt gehouden op het verkeers en vervoersnetwerk, het elektriciteitsnetwerk en rekening wordt gehouden met de aantrekkelijkheid en kwaliteit van stad en land. Daarbij wordt ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors en worden investeringen gedaan in het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening in samenhang met het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving.
3. 3. Ontwikkeling Stedelijk Netwerk Nederland:
   Hierbij is het van belang dat wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden met een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's, dat de woningbouw een nieuwe, stevige impuls wordt gegeven en dat zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied wordt ontwikkeld, klimaatbestendig en natuurinclusief. Daarbij behouden grote open ruimten tussen de steden het groene karakter, wordt het aanbod en de kwaliteit van groen in de stad versterkt en wordt de aansluiting op het groene gebied buiten de stad verbeterd.
4. 4. Geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied:
   Hierbij is het van belang dat de biodiversiteit wordt verbeterd, dat steeds meer richting wordt gegeven aan een duurzame kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap en dat wordt bijgedragen aan een landelijk gebied waarin het prettig wonen, werken en recreëren is en waarin ruimte is en blijft voor economisch vitale landbouw als belangrijke drager van het platteland.
   

Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Let wel: het Rijk eigent zich geen centraliserende rol toe. Integendeel, de verantwoordelijkheid ligt bij alle partijen gezamenlijk. Vanuit het Rijk wordt gestreefd naar regie op het samenspel en regie bij het bewaken van de nationale belangen. Dilemma's worden niet uit de weg gegaan, maar er worden kansen gecreëerd, juist door samen met de ambities aan de slag te gaan. Kansen om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. En zo ook kansen om sociale samenhang en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een duurzame en circulaire samenleving, stevig te verankeren in de manier van leven en werken.

Het Rijk benoemt wel duidelijk de nationale belangen, maakt nationale keuzes, geeft richting aan decentrale afwegingen én werkt gebiedsgericht. Met de NOVI wil de Rijksoverheid in concrete gebieden tot keuzes komen. Daarbij wil het Rijk doen wat goed is voor heel Nederland en wat tegelijkertijd recht doet aan de eigenheid van de regio's. Dit vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers. Vanuit al deze partijen is daarom al intensief meegedacht bij de totstandkoming van de NOVI. Bij de uitvoering van de NOVI wordt deze samenwerking voortgezet.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. Het gaat daarbij om 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.
   

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Het rijk geeft daarbij voorkeursvolgorden voor bepaalde ontwikkelingen mee aan de provincies en gemeenten.

Zo lang geen sprake is van een nationaal belang en zo lang de ambities van het Rijk niet worden tegengewerkt geeft het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen zoveel mogelijk aan provincies en gemeenten. De nationale belangen zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de nationale belangen dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro. Deze toetsing is opgenomen in de paragraaf "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (paragraaf 3.1.2). De verdere toetsing van ontwikkelingen aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan het provinciaal beleid.

Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte compleet.

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

Het besluit bepaalt tevens:

"Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit."

Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren.

Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.

Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen.

In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. De locatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen.

Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen.

Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking, dient de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt maakt, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Een stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd:

"ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van de ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties en/of andere stedelijke voorzieningen. Op basis van de definitie voor een stedelijke ontwikkeling is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking is daarmee niet vereist.

De provincie heeft haar beleid eenvoudiger, transparanter en toegankelijker gemaakt voor initiatiefnemers in Zuid-Holland. Met het samenbrengen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving tot één integraal Omgevingsbeleid sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht provincies om een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening te maken. De Zuid-Hollandse Omgevingsvisie en Omgevingsverordening zijn per 1 april 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening zijn nog enkele keren gewijzigd en geactualiseerd. De meest recente versie van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn op 1 april 2023 geconsolideerd en in werking getreden.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het bouwen van een extra bijgebouw bij een woning en de omschakeling van een agrarisch bedrijf naar een burgerwoning. Binnen het thema wonen geeft de provincie aan dat zoveel mogelijk moet worden voorzien in voldoende woningen en passende woningen voor de verschillende doelgroepen. Daarbij wordt aangesloten bij de regionale woonvisie en het regionale woningbouwprogramma. De provincie streeft daarbij naar voorraadontwikkeling en voorraadbeheer naar behoefte.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van nieuwe woningen. Er wordt voorzien in de behoefte van de huidige bewoners van de woningen. De voorgenomen ontwikkeling staat de doelstellingen uit de regionale woonvisie en het regionale woningbouwprogramma daarmee niet in de weg.

De voorgenomen ontwikkeling past daarmee binnen de beleidsuitgangspunten van de provincie ten aanzien van het thema wonen.

Voor wat betreft verstedelijking heeft de provincie in de Omgevingsvisie opgenomen dat zoveel mogelijk aangesloten dient te worden op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling (er is immers sprake van reeds bestaande woningen). Daarnaast vindt de voorgenomen ontwikkeling plaats in twee bebouwingslinten, waarmee de voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de provincie ten aanzien van verstedelijking.

Verder streeft de provincie naar het behoud en een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij geeft de provincie richting aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een zogenaamde 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit).

Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, onderscheidt de provincie de kwaliteit van gebieden in categorieën en ruimtelijke ontwikkelingen naar mate van impact op de omgeving.

De gebiedskwaliteit is weergegeven in de kwaliteitskaart. Daarin zijn de volgende lagen opgenomen:

• Laag van de ondergrond;
• Laag van de cultuur- en natuurlandschappen;
• Laag van de stedelijke occupatie;
• Laag van de beleving.
  

Laag van de ondergrond:

Beide locaties zijn vanuit de laag van de ondergrond gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'rivierendeltacomplex - rivierklei en veen'.

In het gebied dat is aangemerkt als 'rivierdeltacomplex - rivierklei en veen' heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van het gebied. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap.

Bij ontwikkelingen in dit gebied dient het verschil tussen de komgronden en oeverwallen herkenbaar te blijven.

De voorgenomen ontwikkeling is relatief kleinschalig van aard en betreft de realisatie van een nieuw extra bijgebouw bij een bestaande woning. In ruil daarvoor wordt elders bebouwing gesloopt. Door de kleinschaligheid van de ontwikkeling en de kwaliteitsverbetering die tegenover het nieuwe bijgebouw wordt gezet zal de impact op het landschap zeer beperkt zijn. Het nieuwe bijgebouw wordt goed ingepast op het erf. Bij de voorgenomen ontwikkeling is verder geen sprake van een mogelijk aantasting van het herkenbare reliëf en/of het herkenbare verschil tussen de komgronden en oeverwallen. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een onevenredige aantasting van het landschap en/of een onevenredige aantasting van de herkenbaarheid van de landschappelijke elementen in het gebied. De voorgenomen ontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten voor het gebied dat is aangemerkt als 'rivierdeltacomplex - rivierklei en veen'.

De voorgenomen ontwikkeling leidt daarnaast tot een kwaliteitsslag in het gebied, omdat nieuwe, kwalitatief hoogwaardige bebouwing wordt opgericht die voldoet aan de huidige eisen op het gebied van duurzaamheid en energie en verouderde, gebiedsontsierende bebouwing wordt gesloopt. Dit bevordert de beeldkwaliteit en ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee geen nadelige invloed hebben op de aspecten uit de laag van de ondergrond.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen:

Beide locaties zijn vanuit de cultuur- en natuurlandschappen gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'lint' en als 'veen(weide)landschap'.

Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Er zijn verschillende typen linten te onderscheiden.

Het lint waarin de locatie aan de Nieuwe Veer 27 is gelegen betreft een dijklint.

In een dijklint is de bebouwing op of tegen de dijk gelegen. Er is in het lint weinig ruimte voor uitbreiding van de bebouwing. Daarnaast dienen linten als onderscheidende bouwvorm herkenbaar te blijven in het gebied.

De voorgenomen ontwikkeling op de locatie aan de Nieuwe Veer betreft een kleinschalige ontwikkeling en zal niet leiden tot een aantasting van de vorm van het lint. Het lint blijft als onderscheidende bouwvorm herkenbaar in het gebied en de ruimte die wordt geboden voor bebouwing is bij de voorgenomen ontwikkeling beperkt. Het nieuwe bijgebouw krijgt een grootte van slechts ongeveer 240 m². In ruil daarvoor wordt op de locatie ongeveer 46,4 m² aan bebouwing gesloopt. De feitelijke uitbreiding bedraagt daarmee nog geen 200 m². Verder wordt ten behoeve van het nieuwe bijgebouw elders een kwaliteitsverbetering behaald.

De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een aantasting van het dijklint.

Het lint waarin de locatie aan het Achterland 23 is gelegen betreft een polderlint.

In een polderlint ligt de bebouwing op één niveau met de omgeving. Dit biedt ruimte voor plaatselijke verbreding van het profiel door een differentiatie in de kaveldiepte. Binnen het polderlint zijn kansen voor ontwikkeling mits rekening wordt gehouden met de overige karakteristieken van het lint.

Het polderlint waarin deze locatie is gelegen bestaat voornamelijk uit burgerwoningen en enkele niet-agrarische bedrijven op (voormalige) agrarische erven. Een agrarisch bedrijf is minder passend in het lint dan een burgerwoning. De voorgenomen omschakeling van het agrarisch bedrijf naar een burgerwoning draagt bij aan de karakteristiek van het lint. Daarnaast draagt de sloop van verouderde en gebiedsontsierende bebouwing bij aan de kwaliteit en uitstraling van het lint.

De structuur in de veen(weide)gebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik.

Het agrarisch gebruik overheerst in deze gebieden. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Veenstromen, dijken en kades vormen landschappelijke structuurdragers en begrenzen de (open) poldereenheden.

Het gebruik richt zich op behoud van de maat van de poldereenheden, het verkavelingspatroon, de beplanting, de kades en dijken en de zichtbaarheid van water in de vorm van sloten, weteringen en boezems.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het oprichten van een extra bijgebouw bij een bestaande woning in ruil voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen elders, waarbij de slooplocatie wordt omgeschakeld van een agrarisch bedrijf naar een burgerwoning. Het gewenste bijgebouw wordt ingepast in het landschap en wordt zodanig vormgegeven dat het verkavelingspatroon herkenbaar blijft in het landschap en niet wordt aangetast. Daarnaast is de gewenste ontwikkeling zeer kleinschalig van aard, waarmee de impact op het landschap zeer beperkt blijft. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een onevenredige aantasting van het veen(weide)gebied.

De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee geen nadelige invloed hebben op de aspecten uit de laag van de cultuur- en natuurlandschappen.

Laag van de stedelijke occupatie:

Vanuit de laag van de stedelijke occupatie zijn de locaties gelegen in gebied dat niet nader is gekenmerkt.

De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee geen (nadelige) invloed hebben op de aspecten uit de laag van de stedelijke occupatie.

Laag van de beleving:

Vanuit de laag van de beleving is de locatie gelegen in gebied dat niet nader is gekenmerkt. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee geen (nadelige) invloed hebben op de aspecten uit de laag van de beleving.

Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de gebiedskwaliteit.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

In gebieden met beschermingscategorie 1 zijn ruimtelijke ontwikkelingen in beginsel alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de specifieke waarden.

In gebieden met beschermingscategorie 2 zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, maar met inachtneming van het instandhouden van de specifieke waarden.

De locatie is gelegen in een gebied waarvoor geen beschermingscategorie 1 of 2 geldt.

De locatie is wel in een gebied gelegen dat is aangemerkt als "buitengebied". Hiervoor heeft de provincie een aanvullende beschermingscategorie vastgesteld, namelijk beschermingscategorie 3. Hiervoor zijn in artikel 6.9a van de Omgevingsverordening vervolgens aanvullende regels opgenomen. Toetsing aan deze voorwaarden heeft plaatsgevonden in de paragraaf "Omgevingsverordening Zuid-Holland" (paragraaf 3.2.2). Uit deze toetsing blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden uit artikel 6.9a uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland.

De provincie wil daarnaast de depositie van stikstof van de landbouw, maar ook van de industrie en verkeer, langdurig en stevig terugdringen, ruimtelijke en economische ontwikkeling mogelijk maken en natuurherstel realiseren. Het is daarbij van belang dat de stikstofdepositie van ruimtelijke ontwikkeling niet mag toenemen. Zoals nader omschreven in de paragraaf "Gebiedsbescherming" (paragraaf 4.2.1.1) zal de emissie van ammoniak met de voorgenomen ontwikkeling niet toenemen. Daarnaast zal, zoals beschreven in de paragraaf "Verkeersbewegingen" (paragraaf 4.4.2), geen sprake zijn van een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen. Tevens wordt een veehouderijbedrijf gesaneerd en omgeschakeld naar burgerwoning, waardoor er zich op die locatie geen nieuwe veehouderij kan vestigen. Daarmee zal de ammoniakemissie van het veehouderijbedrijf komen te vervallen en zal de depositie van stikstof eerder afnemen. De stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet toenemen.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de beleidskaders zoals zijn verwoord in de Omgevingsvisie Zuid-Holland van de provincie Zuid-Holland.

De Omgevingsverordening bevat de juridische vertaling van de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie, welke tegelijkertijd met de Omgevingsverordening is opgesteld. De beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn in regels vertaald en vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn op 1 april 2019 in vastgesteld. Beiden zijn verschillende keren gewijzigd en geactualiseerd. De meest recente versie van de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening zijn op 1 april 2023 geconsolideerd en in werking getreden.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het oprichten van een nieuw bijgebouw bij een woning in ruil voor de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen elders. De slooplocatie zal worden omgeschakeld van een agrarisch bedrijf naar een burgerwoning. In feite is daarmee sprake van de ontwikkeling bij en van een woning.

In de verordening zijn specifieke bepalingen opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen. Bij de voorgenomen ontwikkeling is echter geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het betreft immers bestaande woningen. Tevens vindt de ontwikkeling plaats in bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Daarin is de ontwikkeling bij of van woningen passend.

Specifiek zijn er voor de realisatie van bijgebouwen bij een woning en het omschakelen van een agrarisch bedrijf naar een burgerwoning geen bepalingen opgenomen in de verordening. Daarmee past de voorgenomen ontwikkeling binnen de mogelijkheden uit de verordening, mits aan de algemene regels wordt voldaan.

Naast specifieke regels voor een ruimtelijke ontwikkeling gelden vanuit de verordening ook algemene regels ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is het van belang te kijken naar de impact van een ontwikkeling op het landschap en de omgeving. Hierin wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkelingen:

1. 1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. 2. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet in een wijziging op structuurniveau (aanpassen);
3. 3. de ruimtelijke ontwikkeling past niet bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren).
   

De voorgenomen ontwikkeling volgt de bestaande structuur van het landschap. Het kavelpatroon en de aanwezige watergangen bepalen in belangrijke mate deze structuur. Ten behoeve van dit project is het niet noodzakelijk om bestaande watergangen te dempen. Tevens vinden geen wijzigingen plaats aan de verkaveling en/of bestaande watergangen. Daarnaast wordt de nieuwe bebouwing opgericht volgens de karakteristiek van de bestaande woning, wat ten goede komt aan de beeldkwaliteit ter plaatse. Gelet op het voorgaande is er sprake van een zorgvuldige inpassing van het project waarbij voldoende aandacht is besteed aan beeldkwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in wijzigingen aan de structuur van het landschap en zal een (zeer) beperkte impact hebben op de omgeving.

De toetsing aan de kwaliteitskaart heeft reeds plaatsgevonden in de paragraaf "OmgevingsvisieZuid-Holland" (paragraaf 3.2.1). Daaruit is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart.

Op de projectlocaties zijn reeds de bestaande woningen aanwezig. Er wordt daarnaast aangesloten bij het lint en de karakteristiek van het gebied. De ontwikkeling past binnen de schaal van het gebied.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is daarmee sprake van een ontwikkeling die past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, die niet voorziet in wijzigingen op structuurniveau en die voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen).

Verder zijn binnen de provincie verschillende beschermingscategorieën aangewezen voor de bescherming en instandhouding van waardevolle landschappen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in beschermingscategorie 1 en beschermingscategorie 2. Ten aanzien van deze gebieden gelden de volgende aanvullende bepalingen:

"Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën

1. a. een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder b en c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder b en c gestelde voorwaarden;
2. b. een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling of een zwaarwegend algemeen belang en voorts wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden."
   

De locatie is niet gelegen in een gebied waarvoor een beschermingscategorie 1 of 2 is aangewezen. Wel is de locatie in een gebied gelegen dat is aangemerkt als "buitengebied". Hiervoor heeft de provincie een aanvullende beschermingscategorie vastgesteld, namelijk beschermingscategorie 3. Hiervoor zijn in artikel 6.9a aanvullende regels opgenomen.

De voorwaarden uit artikel 6.9a zijn als volgt:

"Artikel 6.9a Beschermingscategorie 3 Buitengebied

1

Een bestemmingsplan voor een locatie binnen buitengebied waarvan de plaats geometrisch is verbeeld op kaart 14 in bijlage II kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorps gebied.

2

In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken:

1. a. de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin;
2. b. de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen;
3. c. het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap;
4. d. de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.
   

3

Het eerste lid is niet van toepassing op de ontwikkeling van natuur- en groengebied en grote buitenstedelijke bouwlocaties als bedoeld in artikel 6.10."

Ad. artikel 6.9a, lid 1:

Een ontwikkeling in het buitengebied moet vanuit artikel 6.9a, lid 1 gepaard gaan met een motivatie dat de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast en waarbij wordt ingegaan op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorps gebied. In lid 2 zijn vervolgens de kwaliteiten die bij deze motivatie moeten worden betrokken opgenomen. Verdere toetsing vindt dan ook plaats aan het tweede lid.

Ad. artikel 6.9a, lid 2, onder a:

Aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk wordt een nieuw bijgebouw opgericht. Op deze locatie zal het bebouwd oppervlak en het ruimtebeslag toenemen. Echter is deze locatie al in een bebouwingslint gelegen en niet in het open en groene landelijk gebied. Daarnaast is de nieuwe bebouwing ingesloten tussen bestaande erven en is het zicht daarop van buitenaf beperkt. Verder is het toenemende ruimtebeslag beperkt. Het gewenste nieuwe bijgebouw zal daarmee nagenoeg geen impact hebben op de openheid en de structuur van het landschap en/of op de vergezichten in het landschap.

Aan het Achterland 23 te Groot-Ammers wordt bebouwing gesloopt. Deze locatie is wel in het relatief open buitengebied gelegen. Op deze locatie zal de bebouwde oppervlakte afnemen. Tevens zal het huidige agrarische bouwvlak aanzienlijk worden verkleind, waarmee het maximaal mogelijke ruimtebeslag eveneens aanzienlijk zal afnemen. In de huidige situatie kan overal op het huidige bouwvlak nieuwe bebouwing worden opgericht. Dit kan in de gewenste situatie niet meer. De voorgenomen ontwikkeling draagt daarmee bij aan de openheid van het landschap en aan het behoud daarvan. De ontwikkeling aan het Achterland leidt daarmee niet tot een aantasting van de openheid en de structuur van het landschap en/of de vergezichten daarin, maar zal daar eerder een positief effect op hebben.

Ad. artikel 6.9a, lid 2, onder b:

De locatie aan de Nieuwe Veer is gelegen in een bebouwingsconcentratie, zijnde een bebouwingslint, in het buitengebied. Er is daarmee sprake van een meer stedelijke vorm van bebouwing in het buitengebied dan in het open agrarische landschap. Achter het bebouwingslint is echter wel een open agrarisch landschap gelegen. Het bebouwingslint verbindt de kernen Streefkerk en Groot-Ammers langs de rivier de Lek. Vanuit de Lek zorgt het bebouwingslint voor een soepele overgang van de harde grens die de rivier vormt in het landschap naar het open agrarische landschap dat achter het lint ligt. In het bebouwingslint kan tot op zekere hoogte verdichting plaatsvinden, mits dat niet ten koste gaat van het open achterliggende veenweidelandschap.

De nieuwe bebouwing is ingesloten tussen de bestaande erven en de aanwezige bebouwing daarop. Er zal sprake zijn van slechts een beperkte verdichting van het bebouwingslint, maar het zicht daarop van buitenaf is (zeer) beperkt. De ontwikkeling staat de transitie van de harde grens van de rivier via het meer stedelijke bebouwingslint naar het open agrarische landschap niet in de weg.

Daarnaast zal het bijgebouw (deels) worden gebruikt voor het houden van schapen. Het houden van schapen draagt bij aan het duurzaam en natuurlijk onderhoud van het open agrarisch veenweidelandschap. Het natuurlijk en duurzaam onderhoud van deze gronden is een belangrijk onderdeel van de instandhouding van het landschap. Het houden van schapen ten behoeve van het natuurlijk begrazen en onderhouden van de open agrarische weidegronden is gebonden aan het buitengebied. Vestiging in het bestaand stads- en dorpsgebied ligt daarmee niet voor de hand.

De locatie aan het Achterland is gelegen in het buitengebied, niet binnen het bestaand stads- en dorpsgezicht en/of binnen een bebouwingsconcentratie. De locatie is in het open agrarisch gebied gelegen. Op de locatie zal het bebouwde oppervlak echter alleen maar afnemen. Dit wordt mede geborgd door de verkleining van het bouwvlak. De ontwikkeling draagt daarmee bij aan de versterking van de openheid en het groene karakter van het landschap.

Daarnaast is de locatie aan het Achterland niet aansluitend aan het stedelijk gebied gelegen en is het van belang dat deze een landelijke uitstraling zal behouden. De woning zal met de omschakeling de verschijningsvorm van een plattelandswoning krijgen. Dit betreft een voormalige agrarische bedrijfswoning die wordt bewoond door burgers die geen relatie (meer) hebben met het agrarisch bedrijf, maar die de uitstraling blijft houden van een agrarische bedrijfswoning (boerderij). Dit is bij de voorgenomen ontwikkeling het geval. De woning heeft reeds een uitstraling van een agrarische bedrijfswoning en dit zal niet veranderen. De verschijningsvorm als plattelandswoning en de openheid van het landschap zullen nog extra worden geborgd door de bestemming 'Tuin' aan drie zijden van de locatie, waarbinnen de bouwmogelijkheden (zeer) beperkt zijn en geen nieuwe gebouwen mogelijk zijn.

Ad. artikel 6.9a, lid 2, onder c:

De locatie aan de Nieuwe Veer is gelegen in een bebouwingsconcentratie (bebouwingslint) in het buitengebied met daarachter gelegen het open agrarisch veenweidelandschap. De nieuwbouw vindt plaats in het bebouwingslint, waarin vrijwel uitsluitend woonfuncties gelegen zijn. Op de locatie is eveneens sprake van een woonfunctie, maar wordt voorzien in een groter bijgebouw om hobbymatige agrarische activiteiten mogelijk te maken in de vorm van het houden van schapen. Dit draagt weer bij aan het natuurlijk en duurzaam onderhoud van de achter het lint gelegen open agrarische veenweidegronden. De gecombineerde functie van wonen met natuurlijk onderhoud van de open agrarische veenweidegronden sluit goed aan bij de katakteristiek van het gebied. In het lint blijft de woonfunctie behouden, wat goed aansluit bij de omliggende woningen, en in het achterliggende agrarisch gebied wordt ingezet op natuurlijk onderhoud van deze gronden, wat bijdraagt aan het behoud daarvan.

De voorgenomen nieuwbouw is vrijwel geheel ingesloten door de naastgelegen erven en bebouwing en is van buitenaf slechts zeer beperkt zichtbaar. Daarnaast vindt de nieuwbouw plaats in het lint en niet in het open agrarisch landschap. In het open agrarisch landschap vinden geen ruimtelijke ingrepen plaats, waarmee de voorgenomen ontwikkeling geen impact zal hebben op het open agrarisch veenweidelandschap. Het open en groene karakter van dit landschap zal daarbij behouden blijven, waarmee de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap niet onevenredig zullen worden aangetast.

De locatie aan Het Achterland is gelegen in het buitengebied, in het open en groene agrarische landschap. Het is van belang dat de kenmerkende openheid en het groene karakter van dit landschap niet wordt aangetast en waar mogelijk zelfs wordt versterkt. Op deze locatie zal bebouwing worden gesloopt, waardoor het bebouwde oppervlak op deze locatie alleen maar zal afnemen. In de huidige situatie is sprake van een agrarisch bouwvlak, waarbinnen nieuwe bedrijfsbebouwing zou mogen worden opgericht. Om de afname van het bebouwde oppervlak te borgen wordt dit bouwvlak aanzienlijk verkleind tot een bij de woning en de te behouden daarbij behorende bijgebouwen passende omvang. De gronden rondom de woning worden bestemd tot 'Tuin' (aan drie zijden van de woning) en tot 'Agrarisch' zonder bouwmogelijkheden (aan de zuidzijde van de woning). Binnen de bestemming 'Tuin' zijn de bouwmogelijkheden zeer beperkt en worden geen nieuwe gebouwen mogelijk gemaakt. Dit borgt het behoud van de openheid van het landschap. Tevens wordt bijgedragen aan een meer groene en open inrichting van het erf, wat het groene en open karakter van het omliggende landschap ten goede komt.

Zoals reeds omschreven in het voorgaande (onder de toetsing aan het bepaalde in artikel 6.9a, lid 2, onder b) krijgt de om te schakelen woning aan het Achterland een verschijningsvorm van een plattelandswoning. Dit sluit goed aan bij het agrarisch karakter van het landschap.

De voorgenomen ontwikkeling draagt gezien het voorgaande bij aan het groene karakter van het landschap, de functies sluiten goed aan op het landschap en het behoud en de versterking van de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap.

Ad. artikel 6.9, lid 2, onder d:

De locatie aan de Nieuwe Veer is gelegen in een bebouwinglint dat van oudsher is ontstaan als verbinding tussen de kernen Streefkerk en Groot-Ammers langs de rivier de Lek met daarachter een open agrarisch veenweidelandschap. Zoals reeds omschreven in het voorgaande zal de verschijningsvorm van zowel het lint als het achterliggende agrarische landschap niet worden aangetast. Daarmee blijft de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van zowel het bebouwingslint als het achterliggende agrarische landschap intact.

De locatie aan Het Achterland is gelegen in het meer open agrarische landschap. Dit landschap heeft van oudsher de uitstraling van een open polderlandschap doorsneden met watergangen tussen de kavels met weidegronden. In dit gebied is de agrarische sector de grootste grondgebruiker. Zoals reeds omschreven in het voorgaande zal de voorgenomen ontwikkeling bijdragen aan het open en groene karakter van het agrarische landschap en zal het erf de verschijningsvorm krijgen van een plattelandswoning, wat goed past bij het agrarisch karakter van het gebied. Ook hier zal de voorgenomen ontwikkeling niet leiden tot een aantasting van de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

De voorgenomen ontwikkeling heeft gezien het voorgaande nagenoeg geen impact op het landschap en zal eerder leiden tot een positief effect op de landschappelijke waarden en kwaliteiten. Daarmee kan worden voldaan aan de voorwaarden voor ontwikkelingen in het buitengebied vanuit artikel 6.9a van de verordening.

In artikel 6.27a van de verordening is verder opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• wateroverlast door overvloedige neerslag;
• overstroming;
• hitte;
• droogte.
  

Wateroverlast door overvloedige neerslag:

De locatie aan de Nieuwe Veer te Streefkerk, waarop de nieuwbouw plaatsvindt, bevindt zich in een omgeving waar voldoende infiltratiemogelijkheden zijn. Rond het plangebied zijn verschillende watergangen aanwezig. De locatie ligt achter een dijk, die zorgt voor voldoende bescherming. Tevens zal de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader is omschreven in de paragraaf "Wateraspecten" (paragraaf 4.5), niet leiden tot nadelige gevolgen voor de waterhuishouding.

Zoals nader toegelicht in de paragraaf "Wateraspecten" (paragraaf 4.5) zal, indien nodig (afhankelijk van de beoordeling van de afdeling vergunningverlening van het waterschap), in overleg met het waterschap worden voorzien in aanvullende waterberging door bijvoorbeeld het verbreden van sloten, het aanleggen van natuurvriendelijke oevers en/of het graven van een dwarssloot. Daarmee worden aanvullende maatregelen getroffen voor het vasthouden (bergen) van water in het gebied.

Daarnaast is sprake van een slechts zeer geringe toename van het verharde oppervlak op deze locatie, waarmee het risico op overlast door overvloedige neerslag hierdoor niet substantieel zal veranderen.

Op de locatie aan het Achterland neemt het bebouwde en verharde oppervlak af. Tevens wordt het bouwvlak (aanzienlijk) verkleind, waarmee ook het maximaal mogelijk ruimtebeslag (aanzienlijk) afneemt. Dit heeft een positief effect op de waterhuishouding. Daarnaast is ook deze locatie gelegen in een omgeving waar voldoende infiltratiemogelijkheden zijn met in de nabije omgeving ook voldoende watergangen.

De gewenste ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot wateroverlast door overvloedige neerslag.

Overstroming:

De kans op overstromingen is per locatie anders. Overstromingen vanuit rivieren, meren of zeeën kunnen voor grote overlast zorgen. Het is dan ook van belang dat de overstromingskans zo klein mogelijk is.

De locatie aan de Nieuwe Veer is direct achter een dijk gelegen. De dijk beschermt de planlocatie tegen de grootste overstromingsrisico's.

De primaire waterkering heeft een norm van 1:10.000 per jaar op grond van de gegevens uit de Klimaatatlas Zuid-Holland. De kans op overstromingen zijn derhalve zeer klein.

Daarnaast is de tweede verdieping van de woning veilig, waardoor er bij een overstroming toevlucht kan worden gezocht op de tweede verdieping en/of op het dak van de woning.

De locatie aan het Achterland is niet nabij een dijk gelegen. Ook op deze locatie is de tweede verdieping van een woning veilig, waardoor er ook op deze locatie toevlucht kan worden gezocht op de tweede verdieping en/of het dak van de woning.

Op beide locaties is men zich bewust van eventuele risico's voor overstromingen en deze worden geaccepteerd.

Hitte:

De locatie aan de Nieuwe Veer is gelegen in een bebouwingslint. Er is ter plaatse voldoende verspreid liggende bebouwing en voldoende hoge beplanting aanwezig voor schaduwwerking. Tevens is nabij voldoende water aanwezig. Er is daarmee op deze locatie al voldoende rekening gehouden met hittestress.

Daarnaast wordt ter plaatse een nieuw bijgebouw opgericht, wat leidt tot meer schaduwvorming. Dit bijgebouw zal eveneens worden opgericht volgens de huidige eisen ten aanzien van duurzaamheid en energie en wordt geïsoleerd, waarmee een aanvullende bijdrage wordt geleverd aan het verminderen van hittestress.

De locatie aan het Acherland is gelegen in het buitengebied, waar hittestress een minder belangrijk rol speelt dan in het stedelijk gebied. Daarnaast is ook op deze locatie sprake van voldoende verspreid liggende bebouwing en opgaand groen voor voldoende schaduwwerking. Daarnaast is ook op deze locatie voldoende water nabij. Ook op deze locatie is daarmee voldoende rekening gehouden met hittestress.

Droogte:

Droogte leidt tot een verhoogde watervraag en toenemende watertekorten, wat een langdurig effect op grond- en oppervlaktewaterstanden heeft. Langdurige droogte kan leiden tot bijvoorbeeld schade aan funderingen, verdroging van groen, een slechte oppervlaktewaterkwaliteit, versnelde bodemdaling en hittestress. Om droogte te voorkomen kunnen onder andere eisen gesteld worden aan het openbaar groen, oppervlaktewater en de gewenste grondwaterstand. Door water binnen en rondom het plangebied vast te houden wordt droogte tegengegaan. In de huidige situatie zijn er al verschillende watergangen aanwezig rond beide locaties. Omdat op beide locaties het plangebied groen is ingericht, er voldoende watergangen in de omgeving zijn, en doordat de omringende graslanden goed infiltratievermogen hebben, wordt een bijdrage geleverd aan het vasthouden van water.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt, gezien het voorgaande, voldoende rekening gehouden met de risico's voor klimaatverandering zoals zijn verwoord in artikel 6.27a van de verordening.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de regels zoals zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Zuid-Holland van de provincie Zuid-Holland.

De gemeente Molenlanden (voorheen gemeente Liesveld) heeft in juni 2006 het Structuurplan Liesveld vastgesteld. Deze structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid van de gemeente op hoofdlijnen. De structuurvisie is niet juridisch bindend, maar biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van bestemmingsplannen, waarin de beleidsuitgangspunten worden vastgelegd.

Liesveld staat voor 'landelijk, leefbaar en levendig'. Landelijk is de sfeer aan de noordrand van de Alblasserwaard in het Groene Hart, waar rust en ruimte de groene polders verbinden met de dynamiek van de Lek. Dat levert niet alleen een levendig beeld op van een typisch Hollands rivierenlandschap. Ook menselijke activiteiten in de dorpen, het bedrijventerrein en het buitengebied dragen hieraan bij. Dit alles zorgt voor een prettige en leefbare omgeving, waar het goed wonen, werken en recreëren is. Het is echter niet vanzelfsprekend dat dit in de toekomst zo blijft. Om de kwaliteiten en nieuwe kansen te benutten, heeft de gemeente besloten een integraal Structuurplan op te stellen. Met dit instrument in de hand wil de gemeente ook in de toekomst een vitale gemeente blijven en waar mogelijk de dreiging van neerwaartse ontwikkelingen afwenden.

De strategische hoofdlijnen van de visie luiden als volgt:

• behoud van de cultuurhistorische kwaliteiten van het landschap, de oost-west openheid en mede daarmee het zicht op het open landschap vanaf de dijk langs de Lek;
• expliciet rekening houden met 'groenblauwe' aspecten bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen;
• ruimte bieden voor een duurzame landbouw met mogelijkheden voor zowel schaalvergroting als verbreding;
• met nieuwe combinaties van functies inspelen op veranderingen in het grondgebruik, vooral daar waar de kwaliteit van het landschap dreigt te worden aangetast;
• versterking van de ecologische hoofdstructuur met de aanleg van ontbrekende verbindingen, mede met het oog op behoud van bestaande natuurgebieden en vergroting van de biodiversiteit;
• realisering van groene overgangen tussen de kernen, bedrijventerrein en het buitengebied; hierbij hoort ook 'het groen in de dorpen trekken' en verbetering van de recreatieve toegankelijkheid van het buitengebied;
• ontwikkeling van een landgoederenzone tussen Groot-Ammers en Gelkenes;
• zorgen voor een blijvend duurzaam veilige hoofdinfrastructuur;
• verbetering van de ontsluiting tussen het oostelijk en westelijk deel van de gemeente;
• integrale kwaliteitsverbetering van de rivieroever; dat kan door een goed afgewogen versterking van de recreatieve functie van de dijk langs de Lek en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de uiterwaarden met nieuwe combinaties van water, ecologie en wonen in een lage dichtheid ter bevordering van de financiële uitvoerbaarheid;
• versterking van de recreatieve potenties met extensieve vormen van recreatie, verbetering van routestructuren en ontwikkeling van toeristisch-recreatieve knooppunten;
• versterking van de waterrecreatie bij Streefkerk, Groot-Ammers en Nieuwpoort;
• versterking van de beleving van de molencomplexen;
• behoud van het waterwingebied aan de oostzijde van de gemeente.
  

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen direct raakvlak met de meeste van de in de visie opgenomen strategische hoofdlijnen. Derhalve is alleen getoetst aan de hoofdlijnen waarmee de voorgenomen ontwikkeling een relatie heeft.

Nieuwe ontwikkelingen mogen geen nadelige gevolgen hebben voor de cultuurhistorische kwaliteiten van het landschap. De voorgenomen ontwikkeling is kleinschalig van aard. Er is sprake van een kleinschalig nieuw bijgebouw bij een bestaande woning. Daarbij wordt aangesloten bij de stijl van de huidige woning. Tevens wordt het nieuwe bijgebouw goed ingepast in het landschap. De verkavelingsstructuur en de structuur van het lint waarin de locatie is gelegen wordt niet gewijzigd en/of aangetast. Op de slooplocatie wordt daarnaast gebiedsontsierende en verouderde bebouwing gesloopt, waarmee wordt bijgedragen aan een verbetering van de beeldkwaliteit ter plaatse. Daarmee is geen sprake van gevolgen voor de cultuurhistorische kwaliteiten van het landschap.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met groene en blauwe waarden. Bij de voorgenomen ontwikkeling vinden geen wijzigingen plaats aan watergangen en/of aan het landschap. Er worden ten behoeve van het nieuwe bijgebouw wel enkele bomen gekapt, maar deze hebben geen monumentale of kenmerkende waarden. Daarnaast wordt het nieuwe bijgebouw goed ingepast op het erf en zal, zoals nader omschreven in de paragraaf "Ecologie" (paragraaf 4.2), geen sprake zijn van een mogelijke aantasting van ecologische waarden. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een mogelijke aantasting van groene en/of blauwe waarden.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden ingespeeld op veranderingen in het grondgebruik, met name waar de kwaliteit van het landschap dreigt te worden aangetast. Zoals omschreven in het voorgaande zal de kwaliteit van het landschap niet worden aangetast, maar zal deze, met name op de locatie aan het Achterland, juist worden verbeterd. Het gewenste nieuwe bedrijfsgebouw past binnen de karakteristiek van het lint waarin de locatie is gelegen. De omschakeling van het agrarisch bedrijf naar een burgerwoning aan het Achterland past beter binnen het lint waarin deze locatie is gelegen dan een agrarisch bedrijf vanwege de hinder die een agrarisch (veehouderij)bedrijf zou veroorzaken op de omliggende woningen. De voorgenomen ontwikkeling sluit daarmee goed aan op de linten waarin de locaties zijn gelegen en zal niet leiden tot aantastingen van het landschap.

Voor het overige heeft de voorgenomen ontwikkeling geen directe relaties met de strategische hoofdlijnen in de visie.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten uit het Structuurplan Liesveld van gemeente Molenlanden (voorheen gemeente Liesveld).

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geur, stof, geluid en gevaar. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen met daarin de aan te houden richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven.

Indien van deze richtafstand afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het zo scheiden van milieubelastende en -gevoelige functies dient twee doelen:

1. 1. het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen);
2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
   

In de VNG handreiking zijn richtafstanden opgenomen op het gebied van geur, stof, geluid en gevaar. Indien niet aan de in de handreiking opgenomen afstanden wordt voldaan is mogelijk sprake van milieuhinder aan de betreffende gevoelige functies.

De richtafstanden van de VNG handreiking gelden tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'. In bepaalde gevallen kan gemotiveerd worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar een 'gemengd gebied'. Dit is een gebied waar meerdere functies (bijvoorbeeld wonen en bedrijvigheid) naast elkaar voorkomen. Of bij een gebied dat langs een drukke ontsluitingsweg ligt. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden.

Gezien de aard van het gebied waarin de beide locaties zijn gelegen, de menging van functies in het gebied en de ligging aan een drukke ontsluitingswegen, kan het gebied waarin de beide locaties zijn gelegen worden beschouwd als een 'gemengd gebied'. Dit houdt in dat voor wat betreft de richtafstanden uit de VNG handreiking één stap terug gedaan mag worden.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het oprichten van een nieuw bijgebouw bij een bestaande woning en de omschakeling van een agrarisch bedrijf naar een burgerwoning, waarbij de bestaande bedrijfswoning wordt omgeschakeld naar een burgerwoning.

Burgerwoningen veroorzaken geen milieuhinder aan de omgeving. Ook bijgebouwen bij een burgerwoning veroorzaken geen hinder aan de omgeving. Voor burgerwoningen en bijgebouwen gelden dan ook geen richtafstanden vanuit de handreiking van de VNG. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een onevenredige milieuhinder aan de omgeving. Door de beëindiging van de melkrundveehouderij aan het Achterland 23 te Groot-Ammers zal de milieuhinder aan de omgeving juist eerder afnemen.

Naast het feit dat een ruimtelijke ontwikkeling geen onevenredige hinder aan gevoelige objecten in de omgeving mag veroorzaken mag deze ook niet leiden tot beperkingen van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven, functies en bestemmingen. Dit is echter vooral van belang wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe gevoelige objecten.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het oprichten van een nieuw gevoelig object. De woningen zijn immers bestaande woningen en zijn reeds als gevoelige objecten aangemerkt. Er is geen sprake van nieuwe gevoelige objecten die dichterbij omliggende functies komen te liggen. Hiermee zullen geen omliggende bedrijven, functies en bestemmingen in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.

De Wet geurhinder veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Het tijdstip van inwerkingtreding van de wet is vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 12 december 2006. Op 18 december 2006 is de Wet geurhinder en veehouderij gepubliceerd.

De Wet geurhinder en veehouderij geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning). De geurbelasting wordt berekend en getoetst met het verspreidingsmodel V-Stacks vergunning. Dit geldt alleen voor dieren waarvoor geuremissiefactoren zijn opgenomen in de Wet geurhinder en veehouderij.

Voor dieren zonder geuremissiefactor gelden minimaal aan te houden afstanden. Hiervoor dienen de minimale afstanden van 50 meter tot een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom, en 100 meter tot een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom te worden aangehouden. Deze afstanden gelden van emissiepunt van het dierenverblijf tot de gevel van het gevoelige object. Tussen de gevel van het dierenverblijf en de gevel van het gevoelige object geldt een minimale afstand van 50 meter bij objecten binnen de bebouwde kom en 25 meter bij objecten buiten de bebouwde kom.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een nieuw bijgebouw bij een burgerwoning en de omschakeling van een agrarisch bedrijf naar een burgerwoning. Een burgerwoning of bijgebouw bij een burgerwoning veroorzaakt geen geurhinder aan de omgeving. Hiermee zal de voorgenomen ontwikkeling niet leiden tot een toename van de geurbelasting aan gevoelige objecten in de omgeving. Door de beëindiging van het agrarisch bedrijf aan het Achterland 23 te Groot-Ammers zal de geurhinder naar de omgeving alleen maar afnemen.

Naast het feit dat een ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige geurhinder aan gevoelige objecten in de omgeving dient te worden aangetoond dat ter plaatse van nieuwe gevoelige objecten een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur kan worden geborgd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het oprichten van nieuwe gevoelige objecten op het gebied van geur. De om te schakelen woning betreft immers een bestaande woning en het beschermingsregime van de om te schakelen woning verandert niet. Daarmee is een verdere toetsing aan het woon- en leefklimaat ten aanzien van geur niet noodzakelijk.

Gezien het voorgaande is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van belemmeringen ten aanzien van het aspect geur.

De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer (Wmb) goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking getreden. Met name paragraaf 5.2 uit Wmb is veranderd. Omdat paragraaf 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe paragraaf 5.2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

De Eerste Kamer is op 9 oktober 2007 akkoord gegaan met het wetsvoorstel over luchtkwaliteitseisen. Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens het wetsvoorstel niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram per kubieke meter lucht (µg/m³) voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofoxiden (NO_x).

Projecten die wel 'in betekenende mate' bijdragen, zijn vaak al opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is erop gericht om overal de Europese grenswaarden te halen. Daarom is ook een pakket aan maatregelen opgenomen: zowel (generieke) rijksmaatregelen als locatiespecifieke maatregelen van gemeenten en provincies. Dit pakket aan maatregelen zorgt ervoor dat alle negatieve effecten van de geplande ruimtelijke ontwikkelingen ruim worden gecompenseerd. Bovendien worden alle huidige overschrijdingen tijdig opgelost. In het NSL worden de effecten van alle NIBM-projecten verdisconteerd in de autonome ontwikkeling. Het NSL omvat dus alle cumulatieve effecten van (ruimtelijke) activiteiten op de luchtkwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling betreft geen grootschalige infrastructurele of industriële ontwikkeling en geen ontwikkeling van een veehouderij. De uitstoot van fijnstof zal met de voorgenomen ontwikkeling niet in onevenredige mate toenemen, waarmee sprake is van een zogenaamde NIBM-ontwikkeling. Gezien sprake is van een NIBM-project zal bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden.

Naast de bijdrage van een inrichting aan de luchtkwaliteit dient ook een eventuele bijdrage aan de luchtkwaliteit vanuit het aantal verkeersbewegingen meegenomen te worden.

Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Verkeersbewegingen" (paragraaf 4.4.2) zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen. Hiermee is de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden als gevolg van het aantal verkeersbewegingen verwaarloosbaar en valt onder de noemer NIBM, waarmee geen sprake zal zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden.

Naast het feit dat een ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige bijdrage aan een verslechtering van de luchtkwaliteit dient te worden aangetoond dat ter plaatse van nieuwe gevoelige objecten een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van luchtkwaliteit kan worden geborgd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het oprichten van nieuwe gevoelige objecten op het gebied van luchtkwaliteit. De om te schakelen woning betreft immers een reeds bestaande woning. Daarmee is een verdere toetsing aan het woon- en leefklimaat ten aanzien van luchtkwaliteit niet noodzakelijk.

Gezien het voorgaande is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van belemmeringen ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit.

Veehouderijen kunnen mogelijk gezondheidseffecten veroorzaken op omwonenden. Dit speelt met name bij varkenshouderijen, pluimveehouderijen en geitenhouderijen. Effecten van veehouderijen op de volksgezondheid, kunnen op verschillende manieren tot stand komen, bijvoorbeeld via diercontact, via de lucht, via de mest en via voedingsmiddelen van dierlijke oorsprong.

Besmettingsgevaar wordt geregeld in de wetgeving voor volksgezondheid. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevatten geen toetsingskader voor onderwerpen die in de wetgeving voor Volksgezondheid zijn geregeld.

Mensen kunnen echter in contact komen met de micro-organismen die dieren bij zich dragen door direct contact met de dieren, de mest of stof, of via inademing van de lucht. Daarom dienen de effecten en risico's op de volksgezondheid nader in beeld te worden gebracht.

De mate waarin het geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de Wgh is dat geluidsgevoelige bestemmingen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. De Wgh kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).

• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc..
  

Daarnaast kent de Wgh de volgende geluidsgevoelige terreinen:

• Terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg.
• Woonwagenstandplaatsen.
  

Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Indien sprake is van het oprichten van een geluidshinder veroorzakende inrichting dan dient te worden aangetoond dat deze geen onevenredige geluidshinder zal veroorzaken op gevoelige objecten in de omgeving. Hierbij wordt ook een eventuele toename van het aantal verkeersbewegingen bij ontwikkelingen van een inrichting meegenomen.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het oprichten van geluidshinder veroorzakende inrichtingen. Burgerwoningen en bijgebouwen daarbij veroorzaken immers geen geluidshinder. Tevens zal het aantal verkeersbewegingen, zoals nader is aangetoond in de paragraaf "Verkeersbewegingen" (paragraaf 4.4.2) niet in onevenredige mate toenemen.

Hiermee zal geen sprake zijn van een onevenredige toename van de geluidsoverlast aan gevoelige objecten in de omgeving.

Wanneer een woning of een andere geluidsgevoelige bestemming wordt opgericht in de zone langs een weg (behalve een 30 km/uur weg) of spoorweg is de Wgh van toepassing. Middels een akoestisch onderzoek moet in dat geval worden aangetoond dat wordt voldaan aan (in de eerste instantie) de voorkeursgrenswaarde (48 decibel). Is het niet mogelijk te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde dan biedt de Wgh de mogelijkheid af te wijken van de voorkeursgrenswaarde tot een maximale waarde (Hogere Grenswaarde). Bij burgerwoningen is ontheffing mogelijk tot 53 decibel. Bij agrarische bedrijfswoningen is zelfs ontheffing tot 58 decibel mogelijk. Bij vaststelling van het bestemmingsplan moet de voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere waarde, in acht worden genomen.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van het oprichten van een woning of andere geluidsgevoelige bestemming. Er is immers sprake van reeds bestaande woningen. Hiermee kan verdere toetsing op het gebied van (spoor)wegverkeerslawaai achterwege blijven en zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige geluidshinder als gevolg van (spoor)wegverkeerslawaai.

Hiermee kan ter plaatse een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geluid worden geborgd.

Gezien het voorgaande is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van belemmeringen ten aanzien van het aspect geluid.

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen als gevolg van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten. De belangrijkste zijn:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
• Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).
  

Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. In de navolgende paragraaf worden beide begrippen verder uitgewerkt.

In het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal, namelijk het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Deze begrippen zijn als volgt nader te omschrijven:

Plaatsgebonden risico:

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10^-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10^-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico:

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit en kent geen vaste norm, maar een oriëntatiewaarde (= '1'). Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag (veelal de gemeente). Door de verantwoordingsplicht worden gemeenten gedwongen het externe veiligheidsaspect mee te laten wegen bij het maken van ruimtelijke keuzes.

Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten komen. Ook bestaat er een adviesplicht voor de regionale brandweer. In de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico zijn de onderdelen van de verantwoording nader uitgewerkt en toegelicht.

Tabel wanneer verantwoording van het groepsrisico.
Bron: Omgevingsdienst.

Door het uitwerken van de verantwoordingsplicht neemt het bevoegd gezag de verantwoordelijkheid voor het 'restrisico' dat overblijft nadat benodigde de veiligheidsverhogende maatregelen genomen zijn.

Tot slot wordt in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' (art. 3.1 Wro) getoetst aan eventueel van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer, Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), effectafstanden uit de 'Circulaire effectafstanden LPG-tankstations', enz..

Overige wet- en regelgeving:

Tot slot moet in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' (art. 3.1 Wro) ook getoetst aan eventueel van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit bijvoorbeeld het Activiteitenbesluit Milieubeheer, effectafstanden uit de 'Circulaire effectafstanden LPG-tankstations'.

Voldaan wordt aan de in de voornoemde wet- en regelgeving opgenomen veiligheidsafstanden.

Toetsing aan de normen uit overige wet- en regelgeving geeft dan ook geen belemmering voor het plan.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een feitelijke functiewijziging. De om te schakelen woning aan het Achterland 23 te Groot-Ammers is reeds in gebruik als woning. De gronden bij de woning aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk waarop het nieuwe bijgebouw wordt gebouwd is reeds in gebruik als tuin bij de bestaande woning. De functies veranderen daarmee niet. De locaties zijn reeds geschikt voor de gewenste activiteiten en dat zal in de gewenste situatie daarmee ook zo zijn.

Hiermee is de bodemgesteldheid ter plaatse geschikt voor de voorgenomen ontwikkeling.

In de bomenteelt en, in sommige gevallen, akkerbouw worden geteelde producten mogelijk bespoten met gewasbeschermingsmiddelen. Dergelijke middelen kunnen mogelijk effecten hebben op de gezondheid van omwonenden. Om die reden dient bij nieuwe ontwikkelingen rekening te worden gehouden met een spuitzone waarbinnen gevoelige objecten alleen onder voorwaarden kunnen worden toegestaan.

Ten aanzien van de mogelijke gevolgen van gewasbeschermingsmiddelen op gevoelige objecten is door de Gezondheidsraad op 29 januari 2014 het rapport "Gewasbescherming en omwonenden" gepubliceerd. Dit rapport bevat de resultaten van het door de gezondheidsraad uitgevoerde onderzoek naar mogelijke effecten van gewasbeschermingsmiddelen op de volksgezondheid. Uit dit rapport blijkt dat op dit moment nog geen toereikend onderzoek voorhanden is waaruit de effecten blijken van gewasbestrijdingsmiddelen voor de gezondheid van omwonenden. Ook blijkt uit het rapport geen noodzaak tot een vaste spuitzone (van bijvoorbeeld 50 meter). In het rapport wordt opgemerkt dat wetenschappelijk niet is aan te geven hoe groot de afstand zou moeten zijn tussen een perceel waarop gespoten wordt en gevoelige objecten. De precieze relatie tussen de afstand en de blootstelling en het hiermee mogelijk samenhangende risico is onbekend.

Wel dient een afweging te worden gemaakt of bij een perceel waarop (mogelijk) bomenteelt plaatsvindt een spuitzone nodig is. Daarbij zijn de volgende aspecten van belang:

• de aard van het bestrijdingsmiddel (biologische of juist giftige middelen);
• de toedieningswijze (handmatig of machinaal spuiten, in druppel- of dampvorm spuiten, of op- en zijwaarts of neerwaarts spuiten). Een voorbeeld hiervan is dat de rechter van oordeel was dat een spuitzone van 30 meter voor een bloembollenkwekerij onvoldoende was onderbouwd, omdat uit onderzoek was gebleken dat door de manier van spuiten van bloembollen (in neerwaartse richting) het aanhouden van een spuitzone niet noodzakelijk was vanuit het oogpunt van volksgezondheid;
• de frequentie van het spuiten;
• de weersomstandigheden (bijvoorbeeld aan de windrichting);
• de inrichting van het landschap (zo is van belang of er een (winterharde) groenhaag aanwezig is (of zal worden aangebracht op grond van een verplichting in de planregels) tussen een perceel waarop gespoten wordt en een gevoelige object. In dat geval blijkt wegens de reductie van drift (afhankelijk van de dikte, hoogte en type groenhaag) een (veel) kortere afstand aanvaardbaar (dan 50 meter).
  

Nabij de beide locaties is geen sprake van bomenteelt die wordt uitgevoerd en/of van akkerbouw met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Er is daarmee geen sprake van een verhoogd risico ten aanzien van spuitzones voor gewasbeschermingsmiddelen.

De stroom door de draden van een hoogspanningslijn veroorzaakt een magneetveld. De sterkte van het magneetveld hangt onder meer af van de hoeveelheid stroom die door de draden gaat, van de onderlinge afstand tussen de draden en van de volgorde waarin de draden aan de mast hangen. Daarnaast speelt de afstand van personen tot aan de draden een belangrijke rol. Hierdoor kan de veldsterkte per hoogspanningslijn verschillen. De magneetvelden zijn het sterkst direct onder de draden, op het punt tussen twee masten waar de draden het laagst boven de grond hangen. Hoe groter de afstand tot de hoogspanningslijn, des te zwakker is het magneetveld.

Nabij de beide locaties zijn geen hoogspanningsverbindingen gelegen. Hiermee zal ter plaatse geen sprake zijn van onevenredige risico's en/of belemmeringen ten aanzien van hoogspanningsverbindingen.

Op 16 mei 2017 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Uit dit besluit blijkt dat toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst uit de bijlage van het besluit ontoereikend is om de vraag te beantwoorden of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de drempelwaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in omschakeling van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning en het oprichten van een bijgebouw bij een bestaande woning. Vanuit de D-lijst uit de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage geldt een drempelwaarde voor een toename met 2.000 woningen. Daarnaast is de drempelwaarde alleen van toepassing wanneer sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een toename met 2.000 of meer woningen en is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waarmee de voorgenomen niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt drie wetten, de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. In de Wet natuurbescherming wordt de bescherming van verschillende dieren- en plantensoorten geregeld. Met name bescherming van kwetsbare soorten is hierbij van belang.

De Wet natuurbescherming kent een vergunningplicht. Een vergunning voor een project wordt alleen verleend als de instandhoudingsdoelen van een gebied niet in gevaar worden gebracht en als geen sprake is van mogelijke aantasting van beschermde planten- en dierensoorten of de leefgebieden van deze soorten.

Voor activiteiten is het van belang om te bepalen of deze leiden tot mogelijke schade aan de natuur. De Wet natuurbescherming toetst aanvragen op drie aspecten, namelijk gebiedsbescherming, houtopstanden en soortenbescherming.

Een vorm van gebiedsbescherming komt voort uit de aanwijzing van een gebied als Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het NNN is een netwerk van natuurgebieden en verbindingszones. Planten en dieren kunnen zich zo van het ene naar het andere gebied verplaatsen. Op plekken waar gaten in het netwerk zitten, leggen de provincies nieuwe natuur aan. De provincies zijn verantwoordelijk voor begrenzing en ontwikkeling van het NNN en stellen hier zelf beleid voor op.

Het NNN is in de eerste plaats belangrijk als netwerk van leefgebieden voor planten en dieren. Robuuste leefgebieden voor flora en fauna zijn nodig om het uitsterven van soorten te voorkomen. Het netwerk is er daarnaast ook voor rust en recreatie, voor mensen die willen genieten van de schoonheid van de natuur.

Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen leiden tot aantasting of beperking van de natuurdoelen. De status als NNN is niet verankerd in de natuurwetgeving, maar het belang dient in de planologische afweging een rol te spelen.

Het beheer van het NNN wordt in handen gegeven van de provincies. Provincies stellen daarbij zelf regels op ter bescherming van het NNN. De provincie Zuid-Holland heeft hiertoe specifieke regels vastgelegd in de provinciale ruimtelijke verordening.

Zoals te zien in de volgende figuren zijn de beide locaties niet in het NNN gelegen. Het dichtstbijzijnd NNN gebied is gelegen op een afstand van ongeveer 86 meter van de locatie aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk en op een afstand van ongeveer 769 meter van de locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers.

Uitsnede kaart NNN ten aanzien van de locatie Nieuwe Veer 27, Streefkerk.
Bron: Provincie Zuid-Holland.

Uitsnede kaart NNN ten aanzien van de locatie Achterland 23, Groot-Ammers.
Bron: Provincie Zuid-Holland.

Het NNN heeft geen externe werking. De regels die worden gesteld ter bescherming van het NNN hebben daarom alleen betrekking op ontwikkelingen die in het gebied plaatsvinden. Gezien met de voorgenomen ontwikkeling geen ontwikkelingen in een NNN gebied plaatsvinden zal de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige invloed hebben op deze gebieden en staat het plan de ontwikkeling van deze gebieden niet in de weg.

Op 8 mei 2002 is de Wet ammoniak en veehouderij (Wav) in werking getreden. De Wav vormt een onderdeel van de ammoniakregelgeving voor dierenverblijven van veehouderijen en kent een emissiegerichte benadering voor heel Nederland met daarnaast aanvullend beleid ter bescherming van de (zeer) kwetsbare gebieden. Deze (zeer) kwetsbare gebieden ingevolge de Wav (Wav-gebieden) zijn gebieden die nadelige invloed kunnen ondervinden als de uitstoot van ammoniak op deze gebieden toeneemt. Ter bescherming van deze gebieden is een zone van 250 meter rondom deze gebieden aangewezen als buffer om ontwikkelingen die schadelijk zijn voor deze gebieden te beperken.

De locatie is niet in een Wav-gebied of zone van 250 meter daaromheen gelegen. Daarnaast is geen sprake van een ontwikkeling waarbij uitstoot van ammoniak plaatsvindt. Met de beëindiging van de veehouderij aan het Achterland 23 te Groot-Ammers zal juist sprake zijn van een verminderde uitstoot van ammoniak, waarmee de voorgenomen ontwikkeling alleen maar een positief effect op de betreffende gebieden zal hebben.

Gezien het voorgaande zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen van deze gebieden onevenredig worden aangetast.

Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Gemeenten stellen, ter bescherming van mogelijk voorkomende archeologische waarden, een eigen beleid op, waarbij de kans op het aantreffen van archeologische resten in de bodem is weergegeven in een archeologische verwachtingskaart en/of dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan. Afhankelijk van de verwachtingswaarde stelt de gemeente voorwaarden voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

De gemeente Molenlanden heeft de archeologische verwachtingen vastgelegd in dubbelbestemmingen in het geldende bestemmingsplan.

De locatie aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk is gelegen in een gebied met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2' en 'Waarde - Archeologie - 4'. Het nieuwe bijgebouw zal worden gebouwd binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'. Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' vinden geen bodemingrepen plaats. Daarmee is het bepaalde in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4' van toepassing.

Ten aanzien van deze gebieden stelt de gemeente in haar beleid dat nader onderzoek nodig is bij ingrepen van meer dan 250 m² en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een ontwikkeling van meer dan 250 m². Het nieuwe bijgebouw zal immers 240 m² groot worden. Wel is sprake van een ontwikkeling van meer dan 30 centimeter onder maaiveld (de fundering wordt op ongeveer 80 centimeter onder maaiveld gelegd). Omdat echter geen sprake is van een bodemingreep van meer dan 250 m² is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk.

Verder heeft de archeologisch deskundige van de gemeente aangegeven dat op basis van resultaten van onderzoeken in de omgeving (waaronder aan de Nieuwe Veer 21) niet te verwachten is dat archeologische belangen onevenredig zullen worden geschaad. De locatie is niet ter plaatse van de zone waar mogelijk woonterpen te verwachten zijn gelegen. De kans dat met de voorgenomen bodemingrepen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen verloren gaan is daarmee relatief gering. Nader onderzoek wordt ook vanuit de archeologisch deskundige van de gemeente niet noodzakelijk geacht.

De locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers is gelegen in een gebied met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 4', 'Waarde - Archeologie - 7' en 'Waarde - Archeologie - 8'.

De sloop vindt plaats binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'. Binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 7' en 'Waarde - Archeologie - 8' vinden geen bodemingrepen plaats. Daarmee is het bepaalde in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4' van toepassing.

Ten aanzien van deze gebieden stelt de gemeente in haar beleid dat nader onderzoek nodig is bij ingrepen van meer dan 250 m² en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een ontwikkeling van meer dan 250 m². De te slopen bebouwing is immers ongeveer 160 m² groot. Wel is bij de sloop mogelijk sprake van bodemingrepen van meer dan 30 centimeter onder maaiveld, omdat de fundering van de te slopen bebouwing mogelijk dieper ligt. Omdat echter geen sprake is van een bodemingreep van meer dan 250 m² is aanvullend onderzoek niet noodzakelijk.

Verder heeft de archeologisch deskundige van de gemeente aangegeven dat wanneer de geplande sloop- en bouwwerkzaamheden afzet tegen de verschillende verwachtingswaarden er geen sprake is van een overschrijding van de vrijstellingsgrenzen. Nader onderzoek wordt ook vanuit de archeologisch deskundige van de gemeente niet noodzakelijk geacht.

Gezien het voorgaande zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen mogelijk voorkomende archeologische resten worden geschaad.

Het cultuurhistorisch erfgoed van Nederland bestaat uit monumentale panden, historische zichtlijnen, kenmerkende landschappen en waardevolle lijn- en/of vlakelementen. Het cultuurhistorisch erfgoed geeft een beeld van de geschiedenis van het landschap. Daarom is bescherming van deze elementen van belang.

Nieuwe veer 27:

De locatie aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk is gelegen binnen de molenbiotoop van een windmolen. Het is van belang dat de werking van de windmolen niet wordt aangetast. Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Zoals nader omschreven in de paragraaf "Geldendebestemmingsplannen" (paragraaf 1.3) wordt aan de regels ter bescherming van de werking van de molen voldaan, waarmee geen sprake zal zijn van een mogelijke aantasting van de werking van de betreffende windmolen. De exploitant van de betreffende molen, zijnde de Molenstichting SIMAV, is als belanghebbende op de hoogte gebracht van de plannen.

De locatie is daarnaast gelegen in een historische nederzetting met een hoge waarde. Het betreft het bebouwingslint, zijnde een dijklint, langs de Nieuwe Veer. Het is van belang dat het historische lint niet onevenredig wordt aangetast. Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van slechts een kleinschalige ontwikkeling. Het nieuw te bouwen bijgebouw zal slechts ongeveer 240 m² groot worden, waarmee de impact op de ruimte beperkt blijft. Daarnaast zal een deel van de bestaande bebouwing op de locatie (ongeveer 46,4 m²) worden gesloopt om plaats te maken voor het nieuwe bijgebouw. Tevens zal het nieuwe bijgebouw op een goede wijze worden ingepast op het erf en zal het qua karakteristiek goed aansluiten bij de bestaande woning op de locatie. Tevens vinden met de voorgenomen ontwikkeling geen wijzigingen plaats aan het verkavelingspatroon en/of aan de watergangen. Hiermee zal geen sprake zijn van een aantasting van het historische lint en/of de structuur daarvan. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een aantasting van de historische nederzetting met hoge waarde.

Achterland 23:

De locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers is gelegen in een historische nederzetting met een redelijk hoge waarde. Het betreft het bebouwingslint, zijnde een polderlint, langs het Achterland. Het is van belang dat het historische lint niet onevenredig wordt aangetast. Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de omschakeling van een agrarisch bedrijf naar een burgerwoning. Het polderlint waarin de locatie is gelegen is de afgelopen tijd getransformeerd tot een lint met een menging van functies, waarbij het wonen in burgerwoningen de boventoon voert. De voorgenomen omschakeling sluit hier goed op aan. Daarnaast wordt bij de voorgenomen ontwikkeling gebiedsontsierende en verouderde voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Dit draagt bij aan een versterking van de beeldkwaliteit van het historische lint. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee eerder een positief effect hebben op het polderlint. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee niet leiden tot een aantasting van de historische nederzetting met redelijk hoge waarde.

De locatie is gelegen in een stiltezone met hoge waarde. Binnen deze zogenaamde stiltegebieden is het van belang dat de geluidsbelasting naar de omgeving beperkt blijft en de normen die daarvoor gelden niet overschrijden. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een voormalige melkrundveehouderij beëindigd en omgeschakeld naar een burgerwoning. Een melkrundveehouderij heeft een aanzienlijk hogere geluidsbelasting aan de omgeving dan een burgerwoning, waarmee de voorgenomen ontwikkeling juist zal leiden tot een afname van de geluidsbelasting in het gebied. Dit heeft daarmee een positief effect op het stiltegebied. De voorgenomen ontwikkeling zal de stiltezone met hoge waarde dan ook niet onevenredig aantasten.

Gezien het voorgaande zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen cultuurhistorisch waardevolle elementen worden aangetast.

Het doel van het beleid met betrekking tot aardkundige waarden is om de ontstaansgeschiedenis van het aardoppervlak zichtbaar, beleefbaar en begrijpelijk te houden. Om aardkundige waarden te beschermen zijn aardkundig waardevolle gebieden aangewezen.

De beide locaties zijn niet in een aardkundig waardevol gebied gelegen. Gezien de locaties niet in een aardkundig waardevol gebied zijn gelegen zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van aantasting van aardkundige waarden.

Een goede ontsluiting is gerealiseerd op de openbare weg. De locaties zijn beiden voorzien van een inrit welke aansluit op de openbare weg. Hierbij heeft het inkomend en vertrekkend verkeer voldoende ruimte om het bedrijf te betreden en verlaten, waardoor geen onnodige verkeershinder op de openbare weg zal plaatsvinden.

Op het terrein zelf is voldoende gelegenheid om te keren. Hierbij hoeft niet op de openbare weg alsnog gekeerd te worden, waardoor geen achteruit rijdende voertuigen de openbare weg op hoeven rijden. Dit bevordert de verkeersveiligheid.

Beide locaties zijn gelegen buiten de bebouwde kom. Het waterschap Rivierenland is daarmee de beheerder van de wegen in de omgeving.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal uitsluitend gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur. Hierbij zal rekening worden gehouden met de capaciteit van de ontsluitingsweg, zodat geen situatie ontstaat waarbij meer verkeer over de ontsluitingsweg rijdt dan dat deze kan verwerken. Hiermee is geen sprake van aantasting van de bestaande infrastructuur.

In de huidige situatie vindt het parkeren geheel op eigen terrein plaats. Bij de voorgenomen ontwikkeling is het vereist dat het parkeren ook na realisatie van het project geheel op eigen terrein plaatsvindt. Bij de voorgenomen ontiwkkeling vinden geen aanvullende activiteiten plaats die parkeerbehoefte vragen. De om te schakelen woning is reeds een woning en het bijgebouw wordt opgericht bij een bestaande woning. Ook na realisatie van het project zal er daarmee op eigen terrein voldoende gelegenheid zijn om te kunnen parkeren. Hiermee zal parkeren, ook na realisatie van het project, geheel op eigen terrein plaatsvinden.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het oprichten van een nieuw bijgebouw bij een bestaande woning en het beëindigen van een agrarisch bedrijf, waarbij de bedrijfswoning wordt omgeschakeld naar een burgrerwoning. Het nieuwe bijgebouw voorziet niet in extra activiteiten die leiden tot een onevenredig grote verkeersaantrekkende werking. Het aantal verkeersbewegingen bij de woning aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk zal daarmee niet toenemen. Op de locatie aan het Achteland 23 te Groot-Ammers zal het agrarisch bedrijf worden beëindigd. De bedrijfswoning zal worden omgeschakeld naar een burgerwoning. De woning is in de huidige situatie reeds in gebruik als woning en dat zal zo blijven. Het aantal verkeersbewegingen bij de woning zal daarmee niet toenemen. Met de beëindiging van het agrarisch bedrijf zullen aanzienlijk minder verkeersbewegingen nodig zijn voor de aan- en afvoer van dieren en producten. Met name het aandeel vrachtverkeer zal daarmee aanzienlijk afnemen. In vergelijking met de huidige situatie zal het aantal verkeersbewegingen daarmee niet toenemen, maar juist afnemen.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.a.) voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Met ingang van 3 juli 2003 is een watertoets in de vorm van een waterparagraaf en de toelichting hierop een verplicht onderdeel voor ruimtelijke plannen en projecten van provincies, regionale openbare lichamen en gemeenten. De watertoets is verankerd in de Waterwet (Wtw). Dit houdt in dat de toelichting bij het ruimtelijk plan of project een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Dit beleid is voortgezet in het huidige Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In dit besluit wordt het begrip “waterhuishouding” breed opgevat. Aangesloten wordt bij de definitie zoals die is opgenomen in de Wtw. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de waterhuishouding. Bij de voorbereiding van een waterparagraaf dienen alle van belang zijnde waterhuishoudkundige aspecten beoordeeld te worden.

De locatie valt onder het werkgebied van het waterschap Rivierenland (hierna: het waterschap).

Waterschap Rivierenland is verantwoordelijk voor, en werkt voortvarend aan, een duurzaam waterbeheer voor een veilig en leefbaar rivierenland. Dit is de missie van Waterschap Rivierenland. De visie van Waterschap Rivierenland bestaat concreet uit een missie, een aantal kernwaarden en een toekomstbeeld.

Voor allerlei zaken die worden uitgevoerd rondom huis, tuin, erf of bedrijf krijgt men te maken met regels van de overheid. Voor bijvoorbeeld het bouwen van een huis of het slopen daarvan, dan is toestemming nodig van de gemeente. In bepaalde situaties gelden ook regels van het waterschap.

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Versterken, verbinden, vergroenen' beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema's: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.

Waterschap Rivierenland mag de taken onder andere uitvoeren op grond van een wet (verordening), verder aangehaald als "Keur". Hierin staat wat er gedaan moet worden (geboden) en wat er niet mag (verboden) bij een watergang of bij een waterkering (dijken e.d.).

In de geboden staat voorgeschreven wat gedaan moet worden om te zorgen dat de watergangen en waterkeringen in stand blijven. In de verboden staan die zaken welke in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van watergangen of waterkeringen. Hierbij zijn voor A-watergangen beschermingszones, welke obstakelvrij gehouden moeten worden, opgenomen van 5 meter. Voor B-watergangen bedragen deze obstakelvrije zones 1 meter.

Verder staan er in de Keur ook regels die gaan over onderhoudsverplichtingen voor aanwonenden langs watergangen en waterkeringen.

Voor bepaalde activiteiten vlakbij een watergang of waterkering die weinig invloed hebben zijn algemene regels opgesteld. Voldoen de uit te voeren activiteiten aan de voorwaarden in de algemene regels, is geen watervergunning nodig. Dit houdt in dat de uit te voeren activiteit alleen schriftelijk moet worden 'gemeld' bij het waterschap, waarna men een toestemmingsbrief ontvangt.

Voor alle uit te voeren activiteiten die niet voldoen aan de algemene regels, kan een watervergunning worden aangevraagd. Omdat het over een verbod gaat, wil het waterschap deze activiteiten eigenlijk niet. Daarom zal de aanvrager duidelijk moeten maken waarom de activiteit voor hem van belang is. Als dat belang niet duidelijk is, of het waterschap vindt het belang niet groot genoeg ten opzichte van het belang van het waterschap of derden (buren e.d.), zal een aanvraag voor een watervergunning worden geweigerd. De Waterwet stelt in dit verband dat een besluit op grond van de Keur het zogenaamde 'nee-tenzij' principe kent.

Waterschap Rivierenland heeft een openbare taak. Deze komt onder andere voort uit de toepassing van de Keur en de legger, en richt zich vooral op de bescherming en instandhouding van de bestaande waterstaatswerken (wateren en waterkeringen). De Keur verbiedt allerlei werken en handelingen die waterstaatswerken nadelig kunnen beïnvloeden. Voor werken en handelingen die meestal onder voorschriften- toch kunnen worden toegelaten kent de Keur een watervergunningsmogelijkheid.

Het waterschap heeft twee belangrijke hoofdtaken:

• zorg voor de waterkerende functie en daarmee voor de veiligheid van het gehele beheergebied;
• zorg voor het watersysteem, zowel kwalitatief als kwantitatief;
  

Voor beide taken geeft het waterschap daarbij uitvoering aan wet- en regelgeving van rijk en provincies.

Het waterschap is daarnaast in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden ook wegbeheerder van de wegen buiten de bebouwde kom, niet zijnde Rijks- of provinciale wegen. En het waterschap heeft ook een taak op het gebied van afvalwater en beheert de waterzuiveringen.

Beleidsregels hebben zowel externe als interne werking. Beleidsregels zijn in principe ook voor het opstellen van een watertoetsadvies richtinggevend. Als daarom voor nieuw stedelijk gebied een positief watertoetsadvies is afgegeven, wordt de aanvraag om watervergunning in principe vooral aan dat advies getoetst. In veel gevallen zal dat tot een vlotte watervergunningsprocedure kunnen leiden.

Met het waterbeleid stelt het waterschap de volgende doelen:

• beschermen van de functie van watergangen;
• beschermen van het watersysteem.
  

Om deze doelen na te streven heeft het waterschap beleidsregels in de Keur vastgesteld.

Als de berging als gevolg van de werkzaamheden minder wordt, moet hiervoor worden gecompenseerd. Dat betekent dat binnen hetzelfde peilvak, zo dicht mogelijk bij de ingreep, eenzelfde hoeveelheid waterberging gegraven moet worden. Dit geldt voor alle ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de bouw van een nieuw bijgebouw bij een bestaande woning aan de Nieuwe Veer 27 te Streefkerk. In ruil daarvoor wordt voormalige agrarische bedrijfsbebouwing bij een voormalige melkrundveehouderij aan het Achterland 23 te Groot-Ammers gesloopt. De voormalige agrarische melkrundveehouderij wordt daarbij omgeschakeld naar een burgerwoning, waarbij de bedrijfswoning in gebruik zal worden genomen als burgerwoning. Het nieuwe bijgebouw op de locatie aan de Nieuwe Veer zal 240 m² groot worden. Op deze locatie zal daarbij, om plaats te maken voor het nieuwe bijgebouw, ongeveer 46,4 m² aan bestaande bijgebouwen en/of bouwwerken worden gesloopt. Het bebouwde oppervlak zal daarmee met ongeveer 183 m² toenemen op deze locatie. Tevens wordt voorzien in ongeveer 110 m² aan nieuwe erfverharding. De totale toename van het verharde oppervlak zal daarmee toenemen met ongeveer 293 m².

Op de locatie aan het Achterland 23 zal ongeveer 160 m² aan voormalige stallen worden gesloopt. Op deze locatie zal het verhard oppervlak daarmee afnemen met ongeveer 160 m².

Afkoppeling van het hemelwater zal plaatsvinden middels een gescheiden stelsel. Hierbij zal het hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak niet op het riool worden afgevoerd, maar middels straatkolken en dakgoten worden afgevoerd naar infiltratie- en/of bergingsvoorzieningen. Van belang daarbij is dat bij een ruimtelijke ontwikkeling hydrologisch neutraal wordt ontwikkeld.

Aanleg van nieuw verhard oppervlak leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar de watergangen. Om te voorkomen dat hierdoor wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang (waterbergingscompensatie). Voor de mate van compensatie hanteert het waterschap de volgende richtlijnen:

• Stenen bebouwing: 436 m³ per hectare.
• Kassen/glastuinbouw: 580 m³ per hectare.
• Maximale peilstijging oppervlaktewater: 0,2 meter.
• Maximale berging in bassin: 75%.
  

Hierbij geldt een eenmalige vrijstelling tot een verhard oppervlak van 1.500 m².

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal het verhard oppervlak toenemen met 293 m², waarvoor op de andere locatie ongeveer 160 m² aan bebouwing wordt gesloopt. Bij de voorgenomen ontwikkeling is het wenselijk gebruik te maken van de eenmalige vrijstelling van 1.500 m², omdat op de locatie nog niet eerder meer dan 1.500 m² aanwezig is en/of is geweest. De afdeling vergunningverlening van het waterschap bepaalt of hiervan inderdaad gebruik van kan worden gemaakt en of aanvullende compensatie nodig is.

De locatie aan de Nieuwe Veer is gelegen binnen de beschermingszone van een primaire waterkering. Binnen deze beschermingszone is nieuwbouw (en sloop) mogelijk op het maaiveld en buiten het profiel van vrije ruimte. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal de nieuwbouw (en sloop) plaatsvinden op het maaiveld en buiten het profiel van vrije ruimte. Voor sloop en nieuwbouw in de beschermingszone is verder een Watervergunning nodig. Deze wordt gelijktijdig met de aanvraag van de noodzakelijke omgevingsvergunningen voor de sloop en bouw aangevraagd.

Aan de oostzijde van de locatie, oostelijk van het gewenste nieuw te bouwen bijgebouw, is een C-watergang van het waterschap gelegen. Deze mag vanwege de functie daarvan als waterbergingsvoorziening niet zomaar worden gedempt. Het is van belang om op voldoende afstand van de watergang te bouwen, dit vanwege de stabiliteit van de oever en de ondergrond. Tevens dient de watergang te worden onderhouden, waardoor er voldoende ruimte beschikbaar moet zijn voor het noodzakelijk beheer.

Om voldoende ruimte te behouden wordt het nieuwe bijgebouw op niet minder dan 1,5 meter van de watergang opgericht. De watergang zal niet worden gedempt en er is daarmee voldoende ruimte voor beheer en onderhoud.

Om negatieve effecten op de huidige goede waterkwaliteit te voorkomen en waterbesparing te bereiken worden:

• zoveel mogelijk maatregelen getroffen om het waterverbruik zo gering mogelijk te laten zijn en verontreiniging van het regenwater en oppervlaktewater te voorkomen;
• duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast.
  

De locaties zijn aangesloten op een drukriolering, waar het afvalwater van de woningen op wordt geloosd.

Hemelwater wordt hierbij niet afgevoerd op het drukriool, maar wordt via een berm- of bodempassage naar het oppervlaktewater afgevoerd. Hiermee is geen sprake van afkoppeling van hemelwater naar Rioolwaterzuiveringsinstallaties. Er is geen sprake van vervuilde oppervlakteverharding (er is immers geen sprake van bedrijfsmatige activiteiten), waarmee geen sprake is van de afkoppeling van verontreinigd hemelwater naar het oppervlaktewater.

Op de locatie van het gewenste nieuwe bijgebouw is geen mogelijkheid om afvalwater af te voeren aanwezig, de capaciteit in de riolering is niet toereikend. In het nieuwe bijgebouw worden geen activiteiten uitgevoerd waarin afvalwater wordt geloosd op de riolering. Wanneer sprake is van afvalwater vanuit het nieuw te bouwen bijgebouw dan zal dit op afzonderlijke wijze worden afgevoerd en/of verwerkt, zonder dat het in het oppervlaktewater terecht komt en/of in het grondwater kan lekken. Er zal geen sprake zijn van het lozen van afvalwater op het oppervlaktewater.

Hiermee zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige aantasting van de waterhuishouding ter plaatse.

Ter compensatie van de toename van het verharde oppervlak bij ruimtelijke ontwikkelingen dient compenserende waterberging plaats te vinden om wateroverlast te voorkomen. Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Voorgenomen activiteit" (paragraaf 4.5.1) is voor de voorgenomen ontwikkeling geen compenserende waterberging nodig.

Mocht uit de beoordeling van de afdeling vergunningverlening van het waterschap blijken dat geen gebruik kan worden gemaakt van de eenmalige vrijstelling tot 1.500 m² dan zal alsnog in overleg met het waterschap worden gezocht naar een passende compenserende waterberging. Daarbij wordt gedacht aan het verbreden van de sloten met minimaal 0,5 meter over een voldoende grote lengte om de noodzakelijke capaciteit te realiseren, het aanleggen van een natuurvriendelijke oever en/of het graven van een nieuwe dwarssloot tussen twee bestaande sloten (zonder dat daarbij een kopsloot ontstaat). De definitieve uitwerking daarvan zal, indien nodig, in een later stadium plaatsvinden. Indien voor de betreffende voorziening een vergunning of melding in het kader van de Waterwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht nodig is dan zal deze te zijner tijd worden aangevraagd.

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten zeker te stellen.

Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven:

"Artikel 6.2.1

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

1. a. de bouw van een of meer woningen;
2. b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
3. c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
4. d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
5. e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
6. f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte."
   

Bij de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een in het betreffende artikel genoemde bouwplan, waarmee geen exploitatieplan nodig is.

Kosten voor het uitvoeren en doorlopen van de procedure zijn daarnaast voor rekening van de initiatiefnemer. Gemaakte kosten door de gemeente worden middels de Nota Kostenverhaal van de gemeente Molenlanden op de initiatiefnemer verhaald.

Hiermee wordt het project financieel haalbaar geacht.

Het voorliggend plan betreft een herziening op het bestemmingsplan "Buitengebied Liesveld" van gemeente Molenlanden en wordt opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de terinzagetermijn in de gelegenheid gesteld zienswijzen op het plan in te dienen. Wanneer het plan ter inzage ligt wordt gepubliceerd in de gemeentelijke bladen en/of op de gemeentelijke website. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Een bestemmingsplan en/of een omgevingsvergunning is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving van de regels in de omgevingsvergunning ligt bij de gemeente. Het handhavingsbeleid van de gemeente Molenlanden vormt de basis van de handhaving binnen de gemeentelijke grenzen. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen.

Het doel van handhaving is om de bescherming van mens en omgeving te waarborgen tegen ongewenste activiteiten en overlast. In het kader van een ruimtelijk project heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet. Bij overtreding van deze regels kan gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een verleende vergunning en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van een bestemmingsplan of een vrijstelling.

Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat twee begrippen centraal staan. Dit zijn:

1. 1. goede ruimtelijke ordening;
2. 2. uitvoerbaarheid.
   

Als een plan aan deze twee eisen voldoet, voldoet het aan de wet.

Via een bestemmingsplan worden functies aan gronden gegeven. Vanuit de Wro volgt een belangrijk principe, namelijk toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder, etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan bepaalt uit te oefenen. Dit houdt in dat:

1. 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en;
2. 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsregels zijn hierbij mede van belang).
   

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en kan daarbij regels geven voor:

1. 1. het bebouwen van de gronden;
2. 2. het verrichten van werken (aanleggen).
   

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is niet het enige instrument. Andere wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemeen Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitvoeren van het ruimtelijk beleid. Via overeenkomsten kan de gemeente met betrokken partijen aanvullende afspraken maken voor zover dat niet via het bestemmingsplan geregeld kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zeker stellen dat bepaalde activiteiten ook werkelijk verricht worden om zo het toelatingskarakter van een bestemmingsplan aan te scherpen.

Een bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen. Dit zijn de toelichting, de planregels en de verbeelding (plankaart).

De toelichting wordt opgesteld volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hier staat, in het kort, dat in de toelichting verslag gedaan moet worden van de gemaakte keuzes in het plan. Voor een ontwikkelingsgericht plan vraagt dat een andere motivatie dan voor op beheer gerichte plannen (een plan kan ook zowel ontwikkelingsgericht zijn voor het ene deel en voor een ander deel beheergericht).

Ook moet ingegaan worden op het aspect water, de afstemming met andere overheden (indien nodig), het onderzoek voor zover nodig voor de uitvoerbaarheid en de wijze waarop inspraak is verricht (indien nodig). Als er bij het bestemmingsplan een milieu-effect rapport is gemaakt hoeft niet ingegaan te worden op monumentale en/of andere waarden in het plangebied noch de milieukwaliteit in het gebied, want dat gebeurt in dat geval in het milieu-effect rapport. Via de toelichting wordt zo inzicht gegeven in de twee eisen uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Centraal in de toelichting moet staan waarom de functies als opgenomen op de plankaart, met de bijhorende regels, de mogelijkheden bieden en waarom dit past op die locatie.

Bijlagen bij de toelichting:

Bij de toelichting kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan zelf. Omdat ze een onlosmakelijk onderdeel zijn van het bestemmingsplan kan de toelichting zelf kort van tekst blijven omtrent het desbetreffende onderwerp. Hierdoor blijft de toelichting zelf kort en daarmee leesbaar.

Algemene beleidsdocumenten hoeven vanwege het algemeen geldende karakter niet als bijlage opgenomen te worden bij het bestemmingsplan. Denk aan verschillende sectorale beleidsdocumenten als ook structuurvisies. Een toelichting moet, voor zover het beleidsstuk relevant is voor het plan, aangeven wat de relatie is tussen het bestemmingsplan en dat beleidsdocument.

De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels:
   In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Deze begrippen zijn soms erg belangrijk voor een goed inzicht in de gebruiksmogelijkheden. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2) bepaald;
2. 2. Bestemmingsregels:
   In dit hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Als er voorlopige bestemmingen, nog uit te werken bestemmingen en/of dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving, vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden opgenomen, aangevuld met mogelijke wijzigingsbevoegdheden. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld;
3. 3. Algemene regels:
   In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter die gelden voor het hele plan. Deze moeten daarom altijd goed gelezen worden voordat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht. Voorbeelden van algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingen (een binnenplanse afwijking is, zoals het woord het al zegt, een afwijkingsmogelijkheid van de regels in het bestemmingsplan zelf, dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingen). In de algemene regels kunnen erg belangrijke bepalingen zijn opgenomen;
4. 4. Overgangs- en slotregels:
   In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).
   

Bijlagen bij de planregels:

Bij de regels kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van de regels.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen zoals gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc.. Via de bijhorende regels in de planregels wordt bepaald wat hier wel en niet is toegestaan.

De verbeelding wordt ook wel plankaart genoemd. Dan wordt hetzelfde bedoeld. Belangrijk te weten is dat een digitaal bestand (een '.gml-bestand') leidend is. Dat digitaal bestand bepaalt waar welke bestemming ligt en waar welke aanduidingen etc.. Een afgeleide van dat digitale bestand is bijvoorbeeld een '.pdf-bestand' of een papieren (analoge) verbeelding. Bij twijfel over een '.pdf-bestand' of een papieren versie van de verbeelding geeft het digitale bestand de juridische doorslag.

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.

Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemming(en):

• 'Wonen', waarbij de functie voor het wonen in een burgerwoning wordt neergelegd.
• 'Tuin', waarbij de functie van een tuin bij een burgerwoning wordt neergelegd.
• 'Agrarisch', waarbij de functie van het agrarisch gebruik van de gronden wordt neergelegd, zonder mogelijkheden voor bebouwing (uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen).
  

Dit plan kent de volgende noemenswaardige bijzonderheden:

• Op de verbeelding voor de locatie Nieuwe Veer 27 te Streefkerk is een aanduiding opgenomen die binnen de bestemming 'Tuin' een bijgebouw met afwijkende grootte mogelijk maakt, waarmee het oprichten van het nieuwe bijgebouw mogelijk wordt gemaakt.
• Het bouwvlak van de locatie aan het Achterland 23 te Groot-Ammers is verkleind tot een bij de woning en de daarbij behorende bijgebouwen passende omvang. Een en ander is op de verbeelding behorende bij dit plan weergegeven.
  

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.1 van het Besluit omgevingsrecht (Bro).