Locatie Mourik, Groot-Ammers

Bestemmingsplan - Gemeente Molenlanden

Ontwerp op 21-06-2022 - in voorbereiding

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan Locatie Mourik, Groot-Ammers met identificatienummer NL.IMRO.1978.BPlocatiemourikAMS-ON01 van de gemeente Molenlanden;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aan-huis-verbonden bedrijf:

het door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met overwegend behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel;

1.4 aan-huis-verbonden beroep:

het door de bewoner van de woning beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, of hiermee gelijk te stellen beroep dat door zijn omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met overwegend behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Hieronder dienen niet te worden begrepen de uitoefening van consumentverzorgende ambachtelijk bedrijfsactiviteiten noch detailhandel;

1.5 aanbouw:

een aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.6 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.7 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.8 afhankelijke woonruimte:

een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht;

1.9 archeologisch onderzoek:

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

1.10 archeologische waarde:

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

1.11 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.12 begane grondlaag:

de bouwlaag die gelijk ligt aan het peil danwel half verdiept is gerealiseerd;

1.13 bestaand gebruik:

het gebruik, zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan en in gebruik genomen is conform de geldende gebruiksregels of een onherroepelijke omgevingsvergunning;

1.14 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet;

1.15 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.16 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.17 bevoegd gezag:

bevoegd gezag als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.18 bijgebouw:

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in functioneel als architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.19 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.20 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.21 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.22 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.23 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.24 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.25 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.26 escortbedrijf:

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend zoals escortservices en bemiddelingsbureaus;

1.27 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.28 hoofdgebouw:

een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1.29 horecabedrijf:

een bedrijf, gericht op één of meer van de navolgende activiteiten:

het verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken;
het exploiteren van zaalaccommodatie;
het verstrekken van nachtverblijf;

1.30 huishouden:

één of meer personen die in vast verband samenleven en gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals bijvoorbeeld een keuken, woonkamer, sanitaire voorzieningen en de entree, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;

1.31 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten:

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit), en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt en voor zover deze activiteiten een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.32 mantelzorg:

het bieden van zorg aan eenieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

1.33 midstay verblijf:

tijdelijk verblijf in een woning tussen de vier maanden en maximaal twee jaar;

1.34 nutsvoorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

1.35 ondergeschikte bouwonderdelen:

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen, installaties, technische ruimten en andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen;

1.36 overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1.37 peil:

indien de voorgevel van een gebouw of de uitbreiding daarvan gelegen is binnen een afstand van ten hoogste 5 m van een weg, gelegen op een dijk: de kruin van de dijk;
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aanliggende afgewerkte terrein;

1.38 Staat van Horeca-activiteiten

de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt;

1.39 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.40 uitbouw:

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.41 voorgevel:

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of 'uitstraling' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.42 voorgevelrooilijn:

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

1.43 wonen:

het gehuisvest zijn in een woning;

1.44 woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.45 zendmast:

zendmast ten behoeve van mobiele communicatie voor politie, brandweer en ambulancediensten;

1.46 zijerf:

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel;

1.47 zorgwoning:

een woning ten behoeve van het begeleid wonen van personen die niet zelfstandig kunnen wonen.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 afstand:

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

2.2 bebouwd oppervlak van een bouwperceel

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

2.3 bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4 breedte, lengte en diepte van een gebouw:

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;

2.5 dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.8 oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

het wonen met daaronder begrepen aan-huis-verbonden beroepen, aan-huis-verbonden bedrijven en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning': uitsluitend zorgwoningen, al dan niet met hierbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen en horeca-activiteiten uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten;
bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, tuinen, groen, water, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen (waaronder (ontsluitings)wegen) en parkeervoorzieningen.

3.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

het aantal (zorg)woningen bedraagt ten hoogste het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal;
hoofdgebouwen worden uitsluitend gebouwd worden binnen het bouwvlak;
de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte;
indien niet in de erfgrens wordt gebouwd, bedraagt de afstand van een gebouw tot de erfgrens ten minste 1 m;
het gezamenlijk oppervlak van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 50% van dat deel van het bouwperceel dat niet door het hoofdgebouw in beslag is genomen en gelegen is achter de voorgevel, met een maximum van 70 m²;
aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden ten minste 1 m achter de voorgevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw gebouwd;
de afstand van aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot de zijerfgrens met een weg of parkeerplaats dient ten minste 1 m te bedragen;
de bouwhoogte van aan- en uitbouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
de goothoogte van bijgebouwen bedraagt ten hoogste 3 m;
de bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt ten hoogste 5 m;
in afwijking van het bepaalde onder e mag een portiek of erker voor de voorgevelrooilijn worden gebouwd, met dien verstande dat de bouwhoogte van het portiek of de erker ten hoogste gelijk mag zijn aan de hoogte van de begane grondlaag; de gezamenlijke oppervlakte van portieken en erkers mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 3 m²;
de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste:
1. van erf- en terreinafscheidingen tussen de voorgevel en/of het verlengde daarvan en de openbare weg: 1 m;
2. van erf- en terreinafscheidingen elders: 2 m;
3. van overkappingen: 3 m;
4. van lichtmasten, zijnde straatmeubilair in openbaar gebied: 6 m;
5. van overig straatmeubilair: 4 m;
6. van speelvoorzieningen: 4 m;
7. van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 m.

3.3 Specifieke gebruiksregels

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen, aan-huis-verbonden bedrijven en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief aan- en uitbouwen met een maximum van 50 m².

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 4 lid 1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien:
1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 400 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

3 Algemene Regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene Bouwregels

6.1 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
1. bestaande maten, die meer bedragen dan in regels hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. bestaande maten, die minder bedragen dan in regels hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
Ingeval van herbouw is sub a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
Op een bouwwerk zoals bedoeld in sub a, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

6.2 Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van het bepaalde in regels hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
erkers, waarbij de bouwhoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de begane grondlaag van het aangrenzende gebouw en de diepte niet meer dan 2 m bedraagt;
andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

6.3 Ondergronds bouwen

Ondergrondse bebouwing mag uitsluitend ter plaatse van hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd.

Artikel 7 Algemene Gebruiksregels

7.1 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, een escortbedrijf, raamprostitutie en/of straatprostitutie;
het gebruik van een (bedrijfs)woning voor de huisvesting van een groep personen die niet als huishouden is aan te merken, met uitzondering van het bestaande gebruik, in welk geval het bestaande gebruik tevens is toegestaan.

7.2 Afwijken

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 1 sub b en toestaan dat een woning wordt gebruikt voor andere huisvestingsvormen in de vorm van midstay verblijf, mits tevens wordt voldaan aan voorwaarden opgenomen in de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten 2019 Molenlanden of de rechtsopvolger hiervan.

Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van regels hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 9 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 10 Overige Regels

10.1 Parkeren

Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van het gebruik van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat, gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden, in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger(s).

10.2 Afwijken

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10 lid 1:

indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

11.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Locatie Mourik, Groot-Ammers'.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningcorporatie Lek en Waard Wonen is voornemens om het gedeeltelijk onbebouwde perceel aan de Bernhardstraat te Groot-Ammers te herontwikkelen. Momenteel staan op het terrein een zestal woningen. De rest van terrein is sinds 2009 onbebouwd. Met de herontwikkeling wordt er invulling gegeven aan het onbebouwde terrein, dat ook wel bekend staat als het terrein van Mourik. Op het terrein worden 25 sociale huurwoningen en een zorgcomplex met 26 wooneenheden gebouwd. De zes woningen gelegen aan de Bernhardstraat 9 t/m 14 zullen met de ontwikkeling gesloopt worden.

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Dorpskernen' van de voormalige gemeente Molenwaard. Voor de gronden van het plangebied geldt nu de bestemming 'Woongebied'. De beoogde ontwikkeling ziet toe op de bouw van een zorgcomplex en meerdere woningen gedeeltelijk buiten de bouwvlakken van het geldende bestemmingsplan. De beoogde ontwikkeling is daardoor in strijd met het huidige bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan heeft als doel een nieuw en actueel planologisch-juridisch kader te bieden dat de realisatie van onderhavig initiatief mogelijk maakt.

1.2 Ligging Plangebied

Het huidig plangebied is gelegen in het westen van Groot-Ammers. Het plangebied is gelegen aan de Irenestraat en de Bernhardstraat. Ten noorden grenst het plangebied aan de tuinen van de woningen aan de Margrietstraat. Het plangebied is kadastraal bekend onder de kadastrale gemeente Groot-Ammers, sectie A, perceelnummers 4639, 5031, 5728 en een deel van perceel 5716.

Onderstaande afbeeldingen geven de globale ligging en de globale begrenzing van het plangebied weer.

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

^{Globale begrenzing plangebied, rood omcirkeld (bron: maps.google.nl)}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Dorpskernen', vastgesteld op 4 november 2014 door de raad van de voormalige gemeente Molenwaard. Voor het plangebied geldt tevens de 'Parapluherziening parkeren', vastgesteld op 27 oktober 2020. Verder geldt het 'Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten', dat op 26 oktober 2021 is vastgesteld.

De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan, globale begrenzing plangebied: rode omkadering (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

De gronden van het plangebied hebben in het vigerende bestemmingsplan de enkelbestemming 'Woongebied'. Het plangebied is voorzien van een bouwvlak. Ten zuidwesten van het plangebied staat een transformatorhuisje.

Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 5'. De voor 'Waarde - Archeologie - 5' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

De beoogde herinrichting past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan, omdat de beoogde woningen gedeeltelijk buiten de bouwvlakken zijn voorzien. Derhalve is deze herziening van het bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving is te vinden in hoofdstuk 5. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige Situatie

Het plangebied is gelegen te midden van het dorp Groot-Ammers. Groot-Ammers is een dorp in de gemeente Molenlanden. Het dorp is gelegen aan de Lek, waarbij het plangebied op ca. 400 meter van de Lek is gelegen. Momenteel ligt het terrein er verlaten bij, het is vrijwel geheel onbebouwd en wordt niet gebruikt. Wel staan in het oosten, aan de Bernhardstraat, nog een zestal woningen. In het verleden was het plangebied wel bebouwd. Aan de Irenestraat stond een loods. Onderstaande afbeelding toont de transformatie van het gebied. De loods op het plangebied is in 2011 gesloopt en sindsdien is het terrein onbebouwd gebleven.

^{Plangebied in 2008 in vergelijking tot het plangebied in 2020 (bron: Topotijdreis)}

Behalve dat de loods is verdwenen, is in 2011 ook een drietal woningen aan de Bernhardstraat gesloopt. De woningen gelegen aan Bernhardstraat 9 tot en met 14 zijn gebouwd in de jaren '60 van de vorige eeuw en staan nog overeind. In het meest zuidwestelijke deel van het plangebied staat een transformatorhuisje. De omgeving van het plangebied typeert zich als woonwijk. Rondom het plangebied staan voornamelijk woningen.

Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van het plangebied in 2019. De betonplaten die op de onderstaande afbeelding te zien zijn, zijn inmiddels niet meer aanwezig.

^{Impressie plangebied (bron: Google Streetview, april 2019)}

2.2 Toekomstige Situatie

Lek en Waard Wonen is voornemens het terrein van Mourik opnieuw in te richten tot woongebied. Op het terrein worden een zorgcomplex met 26 zorgappartementen en 25 sociale huurwoningen gebouwd. De bestaande zes woningen, gelegen aan de Bernhardstraat 9-14, zullen gesloopt worden. De inrichting van het plangebied zal bestaan uit vier type woningen: het zorgcomplex met zorgappartementen, 1-laagse patiowoningen, 2-laagse patiowoningen en rijwoningen. Behalve de zorgappartementen zullen alle woningen in het plangebied als sociale huurwoningen gerealiseerd worden.

Onderstaande figuur toont de situatietekening van de beoogde ontwikkeling.

^{Situatietekening beoogde ontwikkeling (JMW Architecten, 6 juli 2021)}

Zorgcomplex aan de Bernhardstraat

In het oosten van het plangebied, gelegen aan de Bernhardstraat, wordt een nieuw zorgcomplex gerealiseerd. Het complex zal bestaan uit drie bouwlagen met in totaal 26 zorgappartementen. De appartementen zijn allen zelfstandig. In het zorgcomplex zijn ook gemeenschappelijke voorzieningen aanwezig. De doelgroep voor de appartementen zijn eenpersoonshuishoudens voor personen met een verstandelijk handicap en soms ook een lichamelijk handicap. Ten oosten kijken de bewoners uit op een groen plein dat aan de overzijde van de Bernhardstraat is gelegen. Het zorgcomplex neemt de korrelgrootte van tegenovergelegen gebouwen over. Hiermee sluit het aan op zijn omgeving.

Patiowoningen aan de Irenestraat

In het zuidelijke deel van het plangebied komt een alzijdig blok te liggen met 2-laagse patiowoningen. In totaal worden hier 10 woningen gerealiseerd. Het zuidelijke deel van deze woningen komt aan de Irenestraat te liggen. De doelgroep voor de patiowoningen zijn senioren.

Onderstaande afbeelding toont een 3D-impressie van het zorgcomplex en de 2-laagse patiowoningen.

^{3D-impressie zorgcomplex (rood, links) en 2-laagse patiowoningen (blauw, rechts)}^{(JMW Architecten, 6 juli 2021)}

Rijwoningen

In het noorden en westen van het plangebied komen 12 rijwoningen te staan. In het noordelijke deel van het plangebied grenzen deze woningen met hun achtertuinen aan de achtertuinen van de woningen aan de Margrietstraat.

Drie 1-laagse patiowoningen

In het westelijke deel van het plangebied worden drie 1-laagse patiowoningen gerealiseerd met als doelgroep senioren. De patiowoningen worden parallel gebouwd aan de woningen aan het Fortuijnplein. De drie patiowoningen zullen de rijwoningen aan de westzijde afsluiten.

Onderstaande afbeelding toont een 3D-impressie van de rijwoningen en 1-laagse patiowoningen.

^{3D-impressie rijwoningen (oranje, links) en (roze, rechts) 1-laagse patiowoningen (JMW Architecten, 6 juli 2021)}

Inrichting openbare ruimte

De ruimte tussen de woningen en het zorgcomplex zal groen ingericht worden. Er worden enkele bomen geplaatst en de ruimte tussen de patiowoningen en de rijwoningen zal vrij worden gehouden van auto's. Tevens zullen tussen de woningen wadi's gerealiseerd worden. Onder de rijbaan en parkeervakken komt porodurlava te liggen die een waterbergende functie zal hebben.

Ontsluiting plangebied en parkeren

Om de rijwoningen en de patiowoningen te kunnen ontsluiten wordt er een nieuw ontsluitingsweg in het plangebied aangelegd. Deze weg wordt om het zorgcomplex heen gelegd en zal verbonden worden met de Bernhardstraat. De nieuwe ontsluitingsweg wordt een eenrichtingsweg. Aan deze weg zullen ook de parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De rest van het plangebied wordt groen ingericht.

3 Beleid

3.1 Nationaal Beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

De aard en kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling maakt dat er, los van de ladder voor duurzame verstedelijking, geen raakvlak is met het Rijksbeleid. In toelichting paragraaf 3.1.3 wordt op de ladder voor duurzame verstedelijking ingegaan.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen en is dus ook niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt.

Met de ontwikkeling worden 25 sociale huurwoningen en een zorgcomplex met 26 zorgappartementen gerealiseerd. Er is hierbij sprake van een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de ontwikkeling ladderplichting en zal de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte nader moeten worden toegelicht.

Kwantitatieve behoefte

In de Regionale woonvisie van Alblasserwaard Vijfheerenlanden is aangegeven dat er 3.500 woningen, met als uitloop 4.500 woningen netto moeten worden toegevoegd. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 350 woningen of huishoudens. Er is dus op regionale schaal een kwantitatieve behoefte naar woningen. In de woonvisie gemeente Molenlanden is aangegeven dat er voor de periode 2020 t/m 2029 een woningbehoefte van 1.460 woningen voor de hele gemeente is, waarvan 224-390 sociale huurwoningen. Voor Groot-Ammers geldt dat er een behoefte is van 135 woningen in de periode 2020 t/m 2029.

Kwalitatieve behoefte

In de regio is grote vraag naar sociale huurwoningen. In toelichting paragraaf 3.3.2 is regionale behoefte naar sociale huurwoningen toegelicht. In toelichting paragraaf 3.4.2 is de lokale behoefte naar sociale huurwoningen en senioren woningen toegelicht. Hieruit blijkt dat de vraag naar nieuwe sociale huurwoningen groot is. Daarnaast geldt voor de gemeente dat er behoefte is aan levensloopgeschikte woningen en sociale huurwoningen. Met de beoogde ontwikkeling worden sociale huurwoningen gerealiseerd die geschikt zijn voor senioren.

Het plangebied is gelegen in de kern Groot-Ammers en maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied.

Gezien het voorgaande wordt er geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 augustus 2020. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen:

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;
de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
het bodem- en watersysteem;
energie.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

naar een klimaatbestendige delta;
naar een nieuwe economie: the next level;
naar een levendig meerkernige metropool;
energievernieuwing;
best bereikbare provincie;
gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;
een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;
een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

Planspecifiek

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet direct van belang gezien de aard en omvang van het initiatief. Het planvoornemen voegt zich wel binnen de ruimtelijke hoofdstructuur van de omgeving, die bepaald wordt door de bestaande wegen, de doorgaande structuren en een combinatie van grondgebonden en gestapelde woningen.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit van belang. Ruimtelijke ontwikkelingen die maatschappelijk en economisch gewenst zijn, moeten bijdragen aan de balans tussen de instandhouding, benutting en versterking van de bestaande gebiedskwaliteiten. Deze vinden hun grondslag in de drie onderscheiden deltalandschappen. Het plangebied is gelegen in het rivierdeltacomplex. De kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten geven richting aan de wijze waarop ontwikkelingen kunnen inspelen op ruimtelijke gebiedskwaliteiten. Navolgend wordt ingegaan op de relevante kaartlagen hiervan.

Laag van de ondergrond

Het plangebied bevindt zich in een rivierdeltacomplex. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Bij de beoogde ontwikkeling zal zorg dragen voor behoud en herkenbaar houden van het verschil tussen komgronden en oeverwallen waar nodig. De beoogde ontwikkeling doet geen afbreuk aan de kwaliteiten van het rivierenlandschap.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige)verkavelingspatronen. Met de beoogde ontwikkeling worden woningen gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied. Kenmerkende landschapselementen worden niet aangetast.

Laag van de stedelijke occupatie

Het plangebied is gelegen binnen het gebied aangegeven als 'steden en dorpen'. Het plangebied is gelegen in Groot-Ammers. Hiervoor geldt dat elk dorp zijn eigen identiteit ontwikkelt en voort bouwt op zijn karakteristieke structuur en ligging in het landschap. Met de beoogde ontwikkeling worden nieuwe woningen gerealiseerd. Dit betreffen verschillende type woningen waar een grote vraag naar is. Hoewel de vorm van de woningen iets ander is vergeleken met de bestaande woningen in de omgeving, zullen de beoogde woningen in stedenbouwkundig opzicht passend zijn bij de rest van de woningen die rondom het plangebied gesitueerd zijn.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.

Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante aspecten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart,

Herkenbaar waterrijk veenweide

Het veenweidegebied wordt in deze regio gekenmerkt door de langgerekte percelen van de cope-verkaveling met smalle perceelsloten. Meer beeldbepalend dan de kavelstructuur zijn de weteringen en de structuur van de kamers. Zij vormen de belangrijkste ruimtelijke eenheden. De ambities voor deze gronden zijn met name gericht op het buitengebied. Onderhavige ontwikkeling bevindt zich in stedelijk gebied en richt zich op de vervanging van bestaande bebouwing. De herkenbaarheid van de veenweide wordt met deze ontwikkeling dan ook niet aangetast.

Komgronden

De komgronden zijn de gebieden die verder van de rivieren gelegen zijn. Deze werden vroeger regelmatig overstroomd. Ontwikkelingen dien bij te dragen aan het versterken van het contrast tussen verdichte, multifunctionele oeverwallen/stroomruggen en open kompolders/veenweide. Daarnaast dienen ontwikkelingen bij te dragen aan de versterking van de visuele relatie tussen de rivier en het achterliggend landschap met de typerende strokenverkaveling. Ter hoogte van het plangebied wordt de strokenverkaveling niet ervaren. Desondanks voegt de beoogde ontwikkeling zich wel binnen de huidige stedenbouwkundige structuur.

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie Zuid-Holland en is in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening Zuid-Holland op 1 augustus 2020 in werking getreden. Op 16 juni 2021 is de Omgevingsverordening Zuid-Holland - Koers 2020 vastgesteld. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Voor het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 op de ladder voor duurzame verstelijking ingegaan. Hieruit blijkt dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De locatie is niet groter dan 3 ha en is voorzien binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Derhalve hoeft het voorgenomen plan niet nader getoetst te worden aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voldoet.

Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.50 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:

wateroverlast door overvloedige neerslag;
overstroming;
hitte;
droogte.

Wateroverlast door overvloedige neerslag

De planlocatie ligt in het stedelijk gebied. Rondom het plangebied zijn voldoende infiltratiemogelijkheden aanwezig. In het westen van het plangebied is een watergang aanwezig. In het plangebied worden meerdere wadi's aangelegd. Verdere maatregelen om wateroverlast door overvloedige neerslag tegen te gaan worden op deze locatie niet nodig geacht.

Overstroming

De kans op overstromingen is per locatie anders. Overstromingen vanuit rivieren, meren of zeeën kunnen voor grote overlast zorgen. Het is dan ook van belang dat de overstromingskans zo klein mogelijk is. Uit het raadplegen van de klimaatatlas Zuid-Holland blijkt dat voor het plangebied een kleine kans op overstromingen van tussen de 1/300 per jaar en 1/3.000 per jaar geldt. De functie ter plaatse van het plangebied verandert niet ten opzichte van de huidige planologische situatie. Het thema overstromingen is gelet op de aard en omvang van het initiatief verder niet van belang.

Hitte

Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. In het stedelijk gebied is het thema hittestress meer van belang dan in het landelijk gebied. Met de beoogde ontwikkeling is er sprake van een toename in verharding binnen het plangebied. Door het planten van bomen en groen wordt er gezorgd voor meer schaduw. Dit levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

Droogte

Droogte leidt tot een verhoogde watervraag en toenemende watertekorten, wat een langdurig effect op grond- en oppervlaktewaterstanden heeft. Langdurige droogte kan leiden tot bijvoorbeeld schade aan funderingen, verdroging van groen, een slechte oppervlaktewaterkwaliteit, versnelde bodemdaling en hittestress. Om droogte te voorkomen kunnen onder andere eisen gesteld worden aan het openbaar groen, oppervlaktewater en de gewenste grondwaterstand. Door water binnen en rondom het plangebied vast te houden wordt droogte tegengegaan. In de huidige situatie zijn er al verschillende watergangen aanwezig rond het plangebied. Door het plangebied verder groen in te richten kan dit een bijdrage leveren aan het vasthouden van water.

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Omgevingsverordening voor de onderhavige nieuwe ontwikkelingen.

3.3 Regionaal Beleid

3.3.1 Regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

In de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden wordt een groot belang gehecht aan de leefbaarheid van de kleine kernen en het behoud van een basisvoorzieningenniveau. De kernenprofilering biedt hiervoor een helder kader. In de kernenprofilering wordt de kern Nieuw-Lekkerland aangeduid als verzorgingskern met perspectief op uitbreiding wonen op lange termijn. De structuurvisie zegt hierover dat de basisvoorzieningenfunctie van vooral de verzorgingskernen moet worden versterkt. Groot-Ammers is zo’n verzorgingskern.

Planspecifiek

Met de sloop van de bestaande woningen en de bouw van nieuwe woningen wordt er gezorgd voor een kwaliteitsimpuls en toename van het woningaantal, waarmee wordt bijgedragen aan de leefbaarheid van Groot-Ammers. Indirect draagt de ontwikkeling ook bij aan het behoud van het basisvoorzieningenniveau, omdat de nieuwe woningen nieuwe bewoners aantrekken ofwel bewoners vasthouden. Verder is de structuurvisie niet specifiek van toepassing.

3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden

Deel I van de regionale woonvisie (2013) schetst een beeld van de regio als woongebied in 2012. Deel II geeft een visie op 2020 en over het ‘wie en waar’ van het wonen in de regio. In dit deel III is de visie verder uitgewerkt: ‘wat doen we, en hoe komen we van 2012 naar het wensbeeld voor 2020?'

In 2017 is de woonvisie geactualiseerd. Een actualisatie van de visie is voldoende, omdat de hoofdlijn van de woonvisie nog steeds actueel is: een krachtige en sociale regio vormen die economisch, sociaal en ruimtelijk zo aantrekkelijk is dat inwoners, bedrijven en bezoekers er graag verblijven.

Wensbeeld 2020

De Regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is in 2020 een bijzonder en hoogwaardig woongebied. Bijzonder, omdat het steden als Gorinchem en Leerdam met voorzieningen en vitale woonmilieus combineert met landelijke, rustige woonmilieus waar vooral traditionele groepen wonen. Dat is een unieke combinatie voor een woongebied op de grens met de Randstad. De Regio levert woonkwaliteit die zorgt voor binding van de eigen inwoners en aantrekken van mensen van buitenaf. Bewoners profiteren van de economische dynamiek van de Randstad en de Brabantse stedenrij (de route naar het Duitse achterland) terwijl het gebied zelf in de luwte daarvan ligt.

De meeste bewoners van de regio blijven hun kern, gemeente of de regio trouw en uitstroom van stedelijk georiënteerde groepen is beperkt. Dat lukt onder meer door goede samenwerking op het gebied van wonen. Die samenwerking is in een stroomversnelling gekomen, met als ankerpunt de regionale woonvisie van 2013. De visie helpt gemeenten om te doen waar ze sterk in zijn, en aan buurgemeenten over te laten waar zij sterk in zijn. Oog voor de onderlinge verschillen en kansen zorgt voor meerwaarde. Het resultaat is meer dan de som der delen.

Het voorzieningendorp Groot-Ammers is vitaal, door investeringen in bestaande woningen en nieuwbouw. Er komen levensloopbestendige woningen bij, maar velen blijven - na lang wikken en wegen - in de huidige woning wonen en passen deze waar nodig aan. Hier wordt gericht gebouwd voor senioren die de directe nabijheid van voorzieningen en het comfort van seniorenwoningen belangrijk vinden. Deze voorzieningendorpen zijn ook een goede woonplek voor jongere bewoners. In Mentality-termen: de opwaarts mobielen en gemaksgeoriënteerden. Velen van hen willen graag in een dorp wonen, maar dan wel goed bereikbaar met voorzieningen. Door hier met woningverbetering én nieuwbouw precies op in te spelen, is dit dorp een passend thuis, zowel voor starters als (daarna) als doorgroeiers.

Kwantitatieve behoefte

Tot voor kort is in de woningbouwafspraken met de provincie steeds uitgegaan van bouwen voor de eigen woningbehoefte op basis van migratiesaldo = 0. Hiervoor is een uitbreiding van de woningvoorraad nodig van ca. 4.500 woningen voor de periode 2010-2019. De huidige afspraak is: 3.500 woningen netto toevoeging als totaal voor de Regio, met als uitloop 4.500 woningen indien aangetoond wordt dat de markt daarom vraagt. Daarmee biedt de provincie op regioniveau ruim voldoende ruimte voor vraaggestuurde groei.

De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 350 woningen of huishoudens, wat overeenkomt met 0,7% groei per jaar.

Kwalitatieve behoefte

Investeren doet de regio overal, maar niet overal hetzelfde. Voor alle dorpen en wijken geldt dat behoud van kwaliteit in de bestaande woningen, woonomgeving en leefbaarheid urgenter is dan nieuwbouw. Het grootste deel van de woonomgeving van 2020 staat er nu ook al en de kwaliteit daarvan is grotendeels bepalend voor de totale woonkwaliteit van de regio. Dit is in de visie uitgedrukt in:

behoud van kwaliteit en uitstraling;
woonlastenbeperking en energie; en
comfortverbetering in relatie tot zorg.

Geen van de gebieden gaat 'op slot' maar de vraag naar uitbreiding via nieuwbouw is naar verhouding het grootst in het stedelijk gebied en in dorpen met een breed pakket aan voorzieningen. Alleen vraaggerichte plannen hebben kans van slagen: het juiste product, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek, op het juiste moment.

Planspecifiek

Een actie en inspanning uit de woonvisie is 'vervanging van woningen tot 2020': corporaties bouwen 1.050 sociale huurwoningen en 250 huurwoningen in de vrije sector ter vervanging van 1.100 huidige sociale huurwoningen. Uit de actualisatie van 2017 van de regionale woonvisie blijkt dat in de periode 2012-2016 ca. 650 huurwoningen (zowel sociaal als vrije sector) nieuw gebouwd zijn. De visie uit 2013 stuurt aan op een vrijwel stabiele sociale huurvoorraad, met mogelijk nog groei in stedelijk gebied. Op basis van de actuele biedingen van de corporaties zal de sociale huurvoorraad regionaal gezien krimpen, met als gedachte dat enerzijds de zoektijd kort is in de regio en anderzijds dat er voor middeninkomens goede alternatieven ontstaan in de goedkope koopsector tot € 200.000 en (in mindere mate) in de vrije sector huur. Corporaties blijven ondertussen wel investeren in voorraadvernieuwing. Er is daarmee geen druk op de sociale huurvoorraad. Met de beoogde ontwikkeling wordt de sociale huurvoorraad op peil gehouden en worden er goedkope huurwoningen toegevoegd.

Normaliter moeten woningbouwplannen op regionaal niveau afgestemd worden. Dit is echter voor de beoogde ontwikkeling niet het geval. Plannen die volledig uit sociale huur bestaan worden namelijk niet meer op regionaal niveau afgestemd.

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Regionale woonvisie Alblasserwaard - Vijfheerenlanden.

3.4 Gemeentelijk Beleid

3.4.1 Toekomstvisie Molenwaard 2030

In de toekomstvisie (voorjaar 2012) heeft de voormalige gemeente Molenwaard de beleidsdoelen en ambities voor verschillende thema’s benoemd: wonen, economische dragers, ondersteuning, voorzieningen en landschap. Impliciet is in de doelen rekening gehouden met een veranderende wereld: een veranderende bevolkingssamenstelling, veranderende leefstijlen, een veranderende economische structuur en klimaatverandering. De doelen geven richting aan en kaders voor de gemeentelijke inzet. De volgende beleidsthema’s zijn benoemd:

Wonen: woonbehoeften dorpen en stad zijn leidend.
Economische dragers: werk voor onze inwoners
Ondersteuning: samen een vangnet vormen
Voorzieningen: vraaggericht
Landschap: waardevol cultuurlandschap benutten

Planspecifiek

Met name het beleidsthema 'Wonen' is voor de beoogde ontwikkeling relevant. De voormalige gemeente Molenwaard wil een comfortabele en veilige woon- en werkomgeving bieden in een levendig, groen en duurzaam landschap en binnen een sociaal hechte gemeenschap. De gemeente wil in ieder geval plaats bieden aan de mensen die al in de (voormalige gemeente) Molenwaard wonen en blijven wonen en mensen die binding hebben met de gemeente.

De gemeente heeft als ambitie om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Om dit mogelijk te maken wil Molenwaard inzetten op levensloopbestendige woningen en zorg aan huis. Hier sluit de ontwikkeling op aan. Met de beoogde ontwikkeling worden 26 zorgappartementen en 25 sociale huurwoningen gerealiseerd. 13 van de 25 sociale huurwoningen worden als patiowoningen gerealiseerd. Met de beoogde ontwikkeling wordt ruimte geboden aan inwoners die in aanmerking komen voor sociale huurwoningen. Tevens draagt de ontwikkeling bij aan een levendige, groene en duurzame woningomgeving.

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de toekomstvisie Molenwaard 2030.

3.4.2 Woonvisie gemeente Molenlanden 2020-2024

In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt:

Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029.
De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen.
De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnelt de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken.
Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos.
Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen.
Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop/nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

Planspecifiek

De bevolkingssamenstelling wijzigt de komende jaren. De vergrijzing zet door en er zijn minder jongeren. Er zijn meer kleinere woningen nodig die levensloopgeschikt zijn, zodat senioren er ook kunnen blijven wonen als zij behoefte krijgen aan zorg of ondersteuning.

Met de beoogde ontwikkeling worden meerdere woningen gerealiseerd. Zo komt er een zorgcomplex met 26 zorgappartementen, 3 gelijkvloerse patiowoningen, 12 2-laagse rijwoningen en 10 2-laagse patiowoningen. De 10 2-laagse patiowoningen beschikken tevens over primaire woonvertrekken die gelijkvloers zijn. De doelgroep van deze woningen is dan ook senioren. Dit sluit aan op de visie van de gemeente Molenlanden dat er voldoende geschikte woonvormen in de gemeente moeten zijn om de lokale zorgvraag van een passende woonruimte te voorzien. Vooral in de grotere voorzieningenkernen zet de gemeente in op het vergroten van het aanbod aan levensloopgeschikte woningen.

In de woonvisie is opgenomen dat er voor de periode 2020 t/m 2029 sprake is van een woningbehoefte van 1.460 woningen voor de hele gemeente Molenlanden, wat voortkomt uit het woningmarktonderzoek van juli 2020. Voor de kern Groot-Ammers specifiek betreft de woningbouwopgave 135 woningen. Uit het woningmarktonderzoek van juli 2020 volgt dat er in de gemeente Molenlanden een behoefte is aan 224-390 extra sociale huurwoningen.

De huidige plancapaciteit voor de gemeente Molenlanden, 337 woningen, voorziet in woningbouwopgave van 335 woningen. Het voorliggend plan is geen onderdeel van deze plancapaciteit, maar behoort tot de renovatie-opgave. De gemeente geeft echter aan dat het wenselijk is een overcapaciteit van ongeveer 130% te hanteren met het oog op planuitval of -vertraging. Het initiatief is daarmee passend binnen de geraamde woningbouwopgave.

De gemeente ziet nieuwbouw primair plaatsvinden op transformatieplekken. Zijn deze locaties niet voorhanden, dan kan nieuwbouw gerealiseerd worden op onbebouwde inbreidingslocaties. Het voorgenomen plan is overeenstemming met deze ambities.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in lijn is met de Woonvisie 2020-2024.

4 Milieu- En Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij mogen de bestaande planologische mogelijkheden worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Met de voorgenomen ontwikkeling worden 6 sociale huurwoningen gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 25 nieuwe sociale huurwoningen en een zorgcomplex met 26 zorgappartementen gerealiseerd. Het plangebied is gelegen in de kern van Groot-Ammers. Met de ontwikkeling nemen de bebouwingsmogelijkheden nauwelijks toe ten opzichte van de bestaande planologische situatie. In de huidige situatie is het plangebied bestemd als woongebied, wat niet wijzigt met het voorliggende plan. Er kan dan ook gesteld worden dat er naar aard en omvang geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.

Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.

4.2 Bodem

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling betreft de bouw van woningen. Er dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik (wonen en tuin). Om die reden is een verkennend bodemonderzoek onderzoek uitgevoerd (Grondslag, d.d. 17 september 2021, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 1).

Chemische kwaliteit

De gestelde hypothese dat verhogingen aan metalen, PAK, PCB, minerale olie en OCB worden verwacht als gevolg van verhoogde achtergrond concentraties is deels bevestigd. Er zijn lichte verhogingen aan metalen, PCB en minerale olie aangetoond. Deze kunnen worden toegeschreven aan verhoogde achtergrondconcentraties en vormen geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend onderzoek. In het grondwater is enkel een lichte verhoging aan barium aangetoond.

Asbestonderzoek

De gestelde hypothese dat de bovengrond verdacht is op het voorkomen van asbest is bevestigd. In de bovengrond is in de fijne fractie een indicatief asbestgehalte bepaald van 6,6 mg/kg ds. De toetswaarde voor nader onderzoek wordt niet overschreden. De gevolgde onderzoeksstrategie geeft in voldoende mate de situatie ter plaatse van de onderzoekslocatie weer. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek.

Conclusie

Uit de onderzoekresultaten blijkt dat er sprake is van licht verontreinigingen. Ook is het voorkomen van asbest (onder de toetswaarde voor nader onderzoek) bevestigd. Echter vormen de onderzoeksresultaten geen belemmeringen voor de beoogde woonbestemming en voor de afgifte van een omgevingsvergunning.

Aanbevolen wordt om de grond die tijdens de werkzaamheden vrijkomt te hergebruiken binnen de perceelsgrenzen. Indien dit niet mogelijk is kan de grond op basis van dit rapport worden afgevoerd naar een grondbank of -depot. Hiervoor kan het noodzakelijk zijn dat de grond nog onderzocht dient te worden op PFAS. Als de grond wordt afgevoerd voor hergebruik elders, is (normaliter) eerst een keuring nodig (doorgaans incl. PFAS) conform het Besluit Bodemkwaliteit. Met name bij grotere partijen grond is dit laatste voordeliger dan afvoeren naar een grondbank of -depot. De gemeente beschikt over een bodemkwaliteitskaart, waardoor in sommige gevallen hergebruik mogelijk is zonder aanvullend onderzoek.

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling geen belemmering zal ondervinden van het aspect bodem.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB.

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling worden meerdere woningen gebouwd. In het kader van het Wgh worden woningen gezien als geluidgevoelige objecten. De ontwikkeling ligt binnen de bebouwde kom van Groot-Ammers. De woningen liggen binnen de geluidzone van het Graafland, op 185 meter uit de as van de weg. Derhalve is er voor de locatie een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd (Adviesbureau Van der Boom, d.d. 3 mei 2022, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 2).

Toetsing wegverkeer

De geluidbelasting ten gevolge van het Graafland bedraagt ten hoogste 25 dB na aftrek van 5 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee niet overschreden. Er hoeft voor de geluidbelasting door gezoneerde wegen geen hogere waarde te worden verleend. De geluidbelasting ten gevolge van de 30 km wegen in de omgeving bedraagt ten hoogste 40 dB na aftrek van 5 dB. Deze 30 km wegen hebben geen geluidzone volgens de Wet geluidhinder. Voor niet gezoneerde wegen in de omgeving hoeft geen hogere waarde te worden verleend.

Toetsing ruimtelijke ordening

De geluidbelasting door alle wegen samen bedraagt in de hoogst geluidbelaste rekenpunten 50 dB zonder aftrek. Dat is 45 dB na aftrek. Deze geluidbelasting ligt lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder waarbij zeker sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Er zal daarom voor het aspect geluid sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woningen tevens wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit.

Eis geluidwering

Bij het bepalen van de benodigde geluidwering mag geen aftrek plaatsvinden ex artikel 110-g Wgh. De hoogste geluidbelasting bedraagt 50 dB zonder aftrek. De benodigde karakteristieke geluidwering voor de gevels bedraagt dan G_A;k 20 dB. Dit is de minimumwaarde uit het Bouwbesluit. Voor de gevels van de woningen zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig.

Conclusie

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect geluid.

4.4 Milieuzonering

Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

De omgeving van het plangebied kan worden gezien als een gemengd gebied. Rondom het plangebied ligt de kern van Groot-Ammers. In het vigerende bestemmingsplan zijn de gronden ten westen van het plangebied bestemd als 'Gemengd'. Om de richtafstanden te bepalen is uitgegaan van de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering'. In een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één stap worden verlaagd. In de omgeving van het plangebied bevinden zich twee relevante bedrijfsactiviteiten. Deze zullen hieronder worden beschreven. Er bevinden zich geen andere relevante bedrijfsactiviteiten die voor een belemmering zouden kunnen zorgen voor de beoogde ontwikkeling.

In het meest zuidwestelijke deel van plangebied staat een transformatorhuisje. Woningen moeten op gepaste afstand van het transformatorhuisje worden gerealiseerd in verband met het elektromagnetisch veld dat een transformatorhuisje uitstraalt. In verband met de elektromagnetische velden van het transformatiehuisje is het gebruikelijk een afstand van minstens 1,5 tot 4 meter te houden met woningen. Dit is de afstand die door de GGD geadviseerd wordt waarbij een waarde van 0,4 µT of lager wordt bereikt. De werkelijk afstand van het transformatiehuisje tot de dichtstbijzijnde woning is ca 4,5 meter. Hiermee zal er sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat en zal dit dus niet voor een belemmering van de beoogde ontwikkeling zorgen.

Ten westen en noorden van het plangebied zijn enkele winkels, horecavestigingen en maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Hiervoor kan worden uitgegaan van een milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter. De afstand van de winkels tot aan het plangebied is groter dan 10 meter. De voorzieningen in de omgeving zullen geen belemmering zorgen voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Gezien het voorgaande dient geconcludeerd te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Bedrijven en andere milieubelastende activiteiten in de omgeving worden in dat geval niet beperkt in hun mogelijkheden.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm van 1,2 µg/m³ voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Planspecifiek

Met de voorgenomen ontwikkeling worden 25 woningen en zorgcomplex met 26 zorgappartementen gebouwd. Er zal sprake zijn van een minimale toename van het aantal voertuigbewegingen van en naar het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling kan gezien worden als een NIBM-project; er is geen sprake van een 'groot' project waar meer dan 3% bij wordt gedragen aan de jaargemiddelde norm van 1,2 µg/m³ voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂). De ontwikkeling draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen.

Wel is, met behulp van de Atlas Leefomgeving, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³ voor zowel fijnstof PM₁₀ als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2019 van fijnstof (PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in het plangebied bedragen respectievelijk 17 μg/m³ PM₁₀, 10 μg/m³ PM_2,5 en 26 μg/m³ NO₂. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden en wordt voldaan aan de door de WHO (Wereldgezondheidsorganisatie) en GGD bepaalde advieswaarden. Daaruit volgt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

4.6 Externe Veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) regelen onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. Onderstaande afbeelding toont de risicokaart.

^{Risicokaart (plangebied zwart omkaderd, bron: Atlas Leefomgeving)}

Risicovolle inrichtingen

Circa 275 meter ten westen van het plangebied staat een tankstation waar zich een ondergrondse LPG-reservoir bevindt. De contour van het plaatsgebonden risico is gelegen op 35 meter van het vulpunt. De contour van het groepsrisico bedraagt 150 meter. Het plangebied bevindt zich niet binnen de bovengenoemde contouren.

Op ca. 305 ten noorden van het plangebied ligt aan de Lek Den Hartog B.V. Het bedrijf is een distributeur van o.a. olie en in de tanks gelegen aan de Lek vindt de opslag hiervan plaats. Den Hartog B.V. is een zogenaamde BRZO-bedrijf. Een BRZO bedrijf is een bedrijf waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn bóven een bepaalde drempelwaarde. Het plangebied bevindt zich niet in de contour van het plaatsgebonden risico. Het plangebied bevindt zich ook niet binnen het invloedsgebied van de inrichting. Het invloedsgebied van de inrichting reikt tot 134 meter. De werkelijke afstand tot de grens van het plangebied bedraagt 305 meter.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Circa 500 m ten noorden van het plangebied ligt de Lek welke onderdeel uitmaakt van het Basisnet water. Volgens de Regeling basisnet kent de Lek (vanaf het Lekkanaal tot de Nieuwe Maas) een plaatsgebonden risicocontour (PR 10^-6) van 0 m. Hier wordt ruimschoots aan voldaan. Tevens ligt de ontwikkeling niet binnen 200 m vanaf de transportroute. Daarmee is het niet noodzakelijk om het groepsrisico te berekenen. Er dient wel aandacht te zijn voor bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid in geval van een incident.

Bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid is het van belang dat het plangebied goed bereikbaar is voor hulpdiensten. Het plangebied is goed bereikbaar en kent voldoende ontvluchtingsmogelijkheden. Het plangebied is goed bereikbaar voor hulpdiensten vanaf verschillende windrichtingen. Het is mogelijk om via de Bernhardstraat en de Irenestraat te vluchten. Het zorgcomplex zal zodanig gebouwd worden dat er diverse mogelijkheden zijn tot het ontvluchten.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het voorgenomen plan.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling worden eerst de bestaande woningen aan de Bernhardstraat 9 tot 14 gesloopt. Vervolgens wordt het terrein volledig opnieuw ingericht. Derhalve dient er onderzocht te worden of in het plangebied planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. In januari 2021 is er een quickscan flora en fauna (Econsultancy, d.d. 20 januari 2021, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3) uitgevoerd voor diverse locaties, waaronder het plangebied.

Soortenbescherming

Voor de algemene broedvogelsoorten die op de onderzoekslocatie zijn te verwachten geldt dat, indien aanwezige nestgelegenheden buiten het broedseizoen wordt verwijderd, er geen overtredingen plaats zullen vinden met betrekking tot deze soorten. In de Wet natuurbescherming wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot eind september worden aangehouden.

Voor broedvogels met jaarrond beschermde nesten geldt dat nader onderzoek noodzakelijk is voor broedlocaties en verblijfplaatsen voor de huismus en gierzwaluw. Indien er op de onderzoekslocatie nestplaatsen van een van deze soorten aanwezig zijn welke in conflict kunnen komen met de voorgenomen ingreep, hetgeen op basis van de huidige informatie niet is uit te sluiten, zal de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Voor vleermuizen geldt dat nader onderzoek omtrent de aan- of afwezigheid van verblijfplaatsen noodzakelijk wordt geacht voor alle gebouwen op de onderzoeklocatie. De gebouwen zijn geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. De werkzaamheden kunnen verstorend zijn voor aanwezige verblijfplaatsen of deze vernietigen. Geadviseerd wordt nader onderzoek uit te laten voeren naar de functie van de onderzoekslocatie voor de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en gewone grootoorvleermuis. De verblijfplaatsen die onderzocht dienen te worden in het nader onderzoek zijn zomer-, kraam-, paar- en individuele winterverblijfplaats van de bovengenoemde soorten.

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen, vanwege een provinciale vrijstelling en/of de aard van de ingreep, niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën, waarbij al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen.

Aanvullend onderzoek

Gezien de eventuele aanwezigheid van huismus, gierzwaluw en vleermuis is er voor de locatie aanvullend onderzoek uitgevoerd (Econsultancy, d.d. 14 oktober 2021, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 4). Op de locatie zijn geen gierzwaluwen of beschermde functies voor vleermuizen in de bebouwing aangetroffen. Wel zijn er drie nestlocaties van de huismus gevonden. Bij de voorgenomen werkzaamheden op de onderzoekslocatie is, zonder het nemen van maatregelen, mogelijk sprake van verstoring, beschadiging of vernieling van drie nestlocaties van de huismus. Wanneer verstoring of beschadiging van de individuen of hun verblijfplaatsen niet op voorhand te voorkomen is, vindt overtreding plaats van de Wet natuurbescherming ten aanzien van de huismus. De werkzaamheden zijn daarmee ontheffingsplichtig ten aanzien van deze soort.

De omgeving van de onderzoekslocatie wordt gebruikt door vleermuizen als paarterritorium en als foerageergebied. Ten aanzien van in de omgeving verblijvende vleermuizen wordt geadviseerd om gedurende de werkzaamheden en in de nieuwe situatie verlichtingsarmaturen te gebruiken die naar beneden schijnen en zo min mogelijk strooilicht veroorzaken, of om andere vleermuisvriendelijke verlichting toe te passen.

Op de onderzoekslocatie is een nestlocaties van spreeuw waargenomen. Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Indien binnen het broedseizoen (globaal van begin maart tot eind september) gewerkt wordt dient voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie uitgevoerd te worden door een ter zake deskundige.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en locatie betreffende Natura 2000 of het Natuurnetwerk Nederland. Op 4,4 kilometer ten zuiden van het plangebied ligt het Natura-2000 gebied de ‘Donkse Laagten’. Op 5,9 kilometer ten oosten van het plangebied ligt het Natura-2000 gebied ‘Uiterwaarden Lek’. De planlocatie ligt op een afstand van ca. 310 m van het Natuurnetwerk Nederland en op ca. 385 m afstand van een belangrijk weidevogelgebied. Er zijn geen karakteristieke landschapselementen aanwezig.

Voor effecten op Natura 2000-gebieden (trillingen, geluid, optische verstoring, etc.) geldt, met uitzondering van stikstofdepositie, dat de afstand tot de omliggende Natura 2000-gebieden voldoende is om effecten uit te kunnen sluiten.

Het voornemen is om de bestaande woningen in het plangebied te slopen en ter plaatse 25 woningen en een zorgcomplex met 26 zorgappartementen te realiseren. Deze ontwikkeling gaat gepaard met de uitstoot van stikstof in de bouwfase en gebruiksfase. In verband met de nieuwe ‘stikstofwet’ van 1 juli 2021 geldt er voor de bouwfase een vrijstelling. Derhalve moet voor de gebruiksfase in beeld gebracht worden wat de mogelijke effecten van de ontwikkeling zijn op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Hiervoor is een stikstofdepositieberekening (Buro SRO, 28 april 2022, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 5) uitgevoerd. De stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling bedraagt in de gebruiksfase 0,00 mol/ha/j. De ontwikkeling heeft daarmee geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden. Daarmee is er geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Met het oog op de Wet natuurbescherming is het plan uitvoerbaar.

Conclusie

Door de sloop van de bebouwing op de onderzoekslocatie worden nestlocaties van huismussen verstoord, beschadigd en vernield. Daarmee is voor sloop van de bebouwing een ontheffing van de Wet natuurbescherming voor de huismus benodigd. Na verlening van de ontheffing kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet wordt belemmerd vanuit het aspect ecologie.

4.8 Waterhuishouding

De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma.

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Water Programma

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterschapsbeleid

Het Waterschap Rivierenland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'versterken, verbinden, vergroenen'. In dit programma beschrijft het waterschap wat het in de planperiode (2022-2027) wil bereiken, met wie, hoe men dat wil doen en waarom. In het WBP zijn voor het waterbeheer in het beheergebied de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. Ook is aangegeven hoe het waterschap deze opgaven samen met anderen wil oppakken en in wil spelen op initiatieven van derden.

Voor kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen in het stedelijk gebied streeft het Waterschap minimaal naar het stand-still beginsel. Dit houdt in dat door bouwplannen de waterhuishouding niet mag verslechteren. Bij eventuele verhardingen dient hiervoor dan ook gecompenseerd te worden in de vorm van open water. Als vuistregel kan gehanteerd worden dat voor 1 ha verharding ter compensatie 2.180 m² = 436 m³ open water moet worden gerealiseerd.

Voor de realisatie van kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes en enkele woningen geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht van 500 m² voor stedelijk gebied en 1.500 m² voor landelijk gebied. Hiervoor geldt dat het moet gaan om een verhard oppervlak of voorziening die op zichzelf staat. Wanneer het verharde oppervlak in eerste instantie weliswaar kleiner is dan respectievelijk 500 m² en 1.500 m², maar deel uitmaakt van een groter geheel, zou er van latere aanbouw of uitbreiding een cumulatief effect kunnen uitgaan. In deze gevallen moet bij een volgende uitbreiding, die het totaal verharde oppervlak groter doet zijn dan respectievelijk 500 m² en 1.500 m², de meerdere oppervlakte alsnog worden gecompenseerd.

Watertoets

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

Planspecifiek

Watercompensatie

Wanneer er sprake is van een verhardingstoename van niet meer dan 500 m², geldt er een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht. De afdeling vergunningen van het Waterschap Rivierenland beoordeelt bij de aanvraag watervergunning of hiervan gebruik kan worden gemaakt.

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 6.282 m². In de huidige situatie is het plangebied voor wat betreft de woning aan de Bernhardstraat 9-14 al voor een gedeelte verhard. In de toekomstige situatie zullen de gronden verhard zijn ten behoeve van woningen, erfverharding en parkeervoorzieningen. Wanneer er sprake is van een verhardingstoename van meer dan 500 m², dient er compensatie plaats te vinden.

Onderstaande tabel toont de verhardingsbalans, die tevens als bijlage bij de toelichting is gevoegd (JDW Architecten, d.d. 13 april 2022, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6).

	oppervlakte (in m²)
bestaande situatie
bebouwing Bernhardstraat 9-14	604
erfverharding tuinen Bernhardstraat 9-14	~550
totaal verhard	~1.154
groen	~5.128
totaal	~6.282

toekomstige situatie
woonpercelen grondgebonden woningen verhard (90% verhard)	1.984
percelen gestapelde woningen (bebouwing 100% verhard, tuin 50% verhard)	714 + 234 = 948
verharding openbaar gebied (50% verhard)	879
verharding verkeer	1137
totaal verhard	4.948
woonpercelen grondgebonden woningen onverhard (10% onverhard)	220
percelen gestapelde woningen onverhard (tuin 50% onverhard)	234
groen openbaar gebied (50% groen)	879
totaal	6.282

benodigde watercompensatie
verhardingstoename	4.948 - 1.154= 3.794
watercompensatie (> 500 m² verhardingstoename)	0,3794 * 664 = 251,9 m³

Uit de verhardingsbalans volgt dat er 251,9 m³ aan watercompensatie benodigd is. Met de beoogde ontwikkeling wordt er gekozen voor waterberging op een kunstmatige manier. Dit vindt plaats aan de hand van een tweetal oplossingen. Onderstaande afbeelding toont de twee type waterbergingen die binnen het plangebied beoogd zijn.

^{Waterberging binnen het plangebied (bron: JMW Architecten, 13 april 2022)}

Onder de rijbaan en de parkeervlakken wordt er een porodur waterbergende fundering aangelegd. De standaardtoepassing is een laag van 30 cm porodurlava, waarmee per 1 m² - met een waterbergend vermogen van 50% - 0,15 m³ water geborgen kan worden. Het totaal oppervlak aan rijbaan en parkeerplaatsen heeft een oppervlakte van 1.137 m². Binnen het plan kan er op deze manier dus 1.137 x 0,15 = 171 m³ water opgevangen worden.

Gekeken naar de totaal benodigde waterberging van 251,9 m³, zal er naast deze porodurlava dus nog 81 m³ op een andere manier gecompenseerd moeten worden. Daarnaast is het ook mogelijk een dikker pakket porodurlava toe te passen, om zo een grotere waterbuffer onder hetzelfde oppervlak te creëren.

Een aanvullende oplossing is het aanleggen van een wadi in het openbaar gebied. Een wadi is een met grassen begroeide en met grind gevulde greppel. Deze staat bij weinig neerslag droog, maar vult zich tijdens een regenbui met regenwater. Binnen het plan is het mogelijk om twee grote wadi’s in de openbare ruimte tussen de woningen te realiseren. In de schematische tekening is een wadi ingetekend met een totaal oppervlak van 300 m². Omdat een wadi een talud heeft aan de zijkanten ten behoeve van het onderhoud, kunnen deze oppervlaktes niet volledig worden meegenomen in de bergende berekening. Voor de capaciteit van de wadi van 300 m² bij een diepte van 30 cm wordt uitgegaan van 270 x 0,3 = 81 m³.

In combinatie met de porodurlava in de fundering van de rijbaan en de parkeervakken kan met de wadi's de volledige waterberging van 252 m³ gehaald worden. Binnen de oplossingen is er nog ruimte om de ene oplossing iets meer te laten bergen en daarmee de andere wat minder. Hiermee wordt de ruimte behouden om in de verdere uitwerking aanpassingen in het plan op te vangen.

Watergang

Aan de westzijde van het plangebied ligt een B‐watergang die daar aanliggende eigenaren (of door de gemeente als eigenaar van het water) onderhouden moet worden. In de nieuwe situatie moet de watergang bereikbaar blijven voor het plegen van onderhoud. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de legger wateren.

^{Legger wateren Waterschap Rivierenland (watergang blauw, beschermingszone groen)}

Waterafvoer

De bebouwing dient te voldoen aan het beleid van het Waterschap Rivierenland over de afvoer van hemelwater en vuilwater. De voordelen van het gescheiden afvoeren van hemelwater en vuilwater zijn:

de riolering wordt ontlast waardoor minder overstorten van ongezuiverd rioolwater optreden;
de zuivering krijgt minder schoon water te verwerken, waardoor het zuiveringsrendement verbetert;
schoon hemelwater wordt geloosd in het gebied waar het valt, zodat er in droge tijden geen gebiedsvreemd water ingelaten hoeft te worden.

Het hemelwater en het vuilwater worden gescheiden aangeboden. Voorlopig zullen het hemelwater en het vuilwater via het vuilwaterriool afgevoerd worden of zal het hemelwater via de aangrenzende watergangen worden afgevoerd, als die over voldoende capaciteit beschikt. In de toekomst kan het hemelwater na aanleg van een hemelwaterafvoerleiding gescheiden afgevoerd worden. Vooruitlopend hierop dienen er bij de nieuwbouw geen uitlogende materialen te worden gebruikt, om het hemelwater schoon te houden.

Drooglegging

Het Waterschap Rivierenland adviseert voor het maaiveld een drooglegging van 70 cm, voor wegen 1 m en voor bebouwing 1,3 m. Voldoende drooglegging is nodig om (grond)wateroverlast te voorkomen.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

4.9 Cultureel Erfgoed

4.9.1 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Planspecifiek

Binnen het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. In de directe omgeving zijn geen monumenten aanwezig. Daarmee is uitgesloten dat de ontwikkeling eventuele cultuurhistorische waarden aantast.

4.9.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Planspecifiek

Voor het bepalen van de archeologische verwachtingswaarde is het geldende bestemmingsplan geraadpleegd. De gronden in het plangebied hebben in het geldende bestemmingsplan 'Dorpskernen' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 5. Voor dergelijke gronden geldt dat, wanneer er werkzaamheden plaatsvinden met een oppervlakte groter dan 250 m² en dieper dan 150 cm onder het maaiveld, er archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. Derhalve is er voor de locatie een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (Transect, d.d. 20 september 2021, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 7).

Op basis van het bureauonderzoek bestaat de verwachting dat in de ondergrond in het plangebied op een diepte van meer dan 6,0 m -Mv (-6,7 m NAP) sprake is van een rivierduin, die bewoonbaar kan zijn geweest vanaf het Mesolithicum tot en met de Vroege Bronstijd. Door de vernatting van het landschap zal dit duin gedurende de Bronstijd tot en met de Late Middeleeuwen overgroeid zijn geraakt met veen. Wanneer dit veen goed ontwaterd is door een veenrivier of wanneer sprake is van oever- of crevasseafzettingen in het veen, dan kan nog sprake zijn van een bewoonbaar niveau gedurende deze periodes. Daarom is sprake van een middelhoge verwachting op de aanwezigheid van resten uit het Mesolithicum tot en met de Late Middeleeuwen. Op basis van historische kaarten is wel met enige zekerheid uit te sluiten dat sprake is van archeologische resten uit de Nieuwe tijd, anders dan sporen van agrarisch landgebruik.

Uit het veldonderzoek blijkt dat tot een diepte van 95-125 cm -Mv (-1,5 tot -2,0 m NAP) sprake is van moderne verstorings- en ophooglagen, die waarschijnlijk het gevolg zijn van de realisatie van bebouwing in de tweede helft van de 20^e eeuw. Deze moderne lagen liggen direct op ongerijpte komafzettingen en het Hollandveen Laagpakket. In het veen is geen sprake van veraarde niveaus en ontbreekt het aan oever- of crevasseafzettingen. Daarom is de oorspronkelijke middelhoge verwachting voor de Bronstijd tot en met de Late Middeleeuwen naar een lage verwachting bij te stellen.

In het plangebied bestaat tot een diepte van 4,0 m -Mv een lage verwachting op de aanwezigheid van archeologische resten. Mochten er tijdens de grondroerende werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, dan wordt de initiatiefnemer en de uitvoerder gewezen op de wettelijke plicht dergelijke toevalsvondsten direct te melden bij de bevoegde overheid, de gemeente Molenlanden (Erfgoedwet 2016, artikel 5.10). Naar verwachting zullen de toekomstige panden gefundeerd moeten worden op heipalen. Voor het inrichten van het palenplan voor de nieuwbouw wordt verwezen naar de Handreiking Archeologievriendelijk Bouwen van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, zodat rekening kan worden gehouden met eventueel in de ondergrond aanwezige rivierduinen op een diepte van meer dan 4,0 m -Mv.

Het advies uit het archeologisch onderzoek heeft bevoegd gezag overgenomen in het selectiebesluit.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling. De uitkomst van een lage archeologische verwachting tot een diepte van 4,0 m -Mv is overgenomen in de verbeelding en regels van het voorliggende bestemmingsplan.

4.10 Verkeer En Parkeren

4.10.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Bestaande situatie

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie in de huidige situatie is gebruik gemaakt van CROW-publicatie 381. In lijn met de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 van de gemeente Molenlanden is voor de planlocatie uitgegaan van de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'matig stedelijk'. In de huidige situatie zijn er 6 sociale huurwoningen aanwezig. Hiervoor geldt een maximale verkeersgeneratie van 6 * 5,3 = 31,8 voertuigbewegingen per etmaal, uitgaande van de kencijfers voor 'Huur, huis, sociale huur'.

Toekomstige situatie

Met het voorgenomen plan worden er 25 woningen en een zorgcomplex met 26 zorgappartementen gebouwd. Er is sprake van een toename van 19 sociale huurwoningen. De verkeersgeneratie neemt daarmee maximaal toe met 19 * 5,3 = 100,7 voertuigbewegingen per etmaal voor de sociale huurwoningen. Voor de zorgappartementen kan worden uitgegaan van een maximale verkeersgeneratie van 26 * 4,0 = 104,0 voertuigbewegingen per etmaal, uitgaande van de kerncijfers voor 'Huur, appartementen, midden/goedkoop (incl. sociale huur). Samen komt dit neer op een toename van de verkeersgeneratie van 204,7 per etmaal. Hierbij is uitgegaan van een worst-case scenario.

In de toekomstige situatie wordt een nieuwe weg om het zorgcomplex gelegd. Deze weg zal verbonden worden met de Bernhardstraat en het plangebied ontsluiten. Naar verwachting kunnen de Bernhardstraat en de Irenestraat, net als de rest van wegen in de omgeving van het plangebied, de beperkte toename in verkeersgeneratie opvangen.

Het aspect verkeer vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.10.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling wordt het terrein van Mourik opnieuw ingericht. In totaal worden er 25 sociale huurwoningen en 26 zorgappartementen gerealiseerd. Om de parkeerbehoefte te berekenen worden de parkeernormen van de gemeente Molenlanden gehanteerd. In de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 kan er bij het plangebied uit worden gegaan van de 'rest bebouwde kom'. Voor sociale huurwoningen geldt een parkeernorm van 1,6 per woning. Voor de zorgappartementen wordt uitgegaan van de categorie 'verpleeg- en verzorgingstehuis'. Hier geldt een parkeernorm van 0,6 per wooneenheid.

Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied voor het overgrote deel onbebouwd. Wel staan er in het oosten van het plangebied momenteel 6 woningen. Uitgaande van de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 is er in de huidige situatie een parkeerbehoefte van 6 * 1,6 = 9,6 parkeerplaatsen.

Goudappel heeft een parkeerdrukmeeting uitgevoerd om de huidige parkeerdruk in kaart te brengen (21 juni 2021, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 8). Uit het onderzoek is gebleken dat er met name in de Bernhardstraat en de Irenestraat sprake is van een hoge parkeerbezetting. In de huidige situatie zijn er op de Bernhardstraat momenteel 12 parkeerplaatsen aanwezig en op de Irenestraat, tegen het plangebied aan, zijn drie parkeerplaatsen aanwezig.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zal de parkeerbehoefte toenemen. In totaal zullen er 19 meer sociale huurwoningen worden gerealiseerd dan in de huidige situatie. Dit betekent een toename van de parkeerbehoefte van 30,4 parkeerplaatsen. Voor de 26 zorgappartementen geldt een behoefte van 26 * 0,6 = 15,6 parkeerplaatsen. Met de beoogde ontwikkeling zal de parkeerbehoefte met 46,0 parkeerplaatsen toenemen. Onderstaande afbeelding toont de situering van de parkeerplaatsen.

^{Situatietekening plangebied met parkeerplaatsen (bron: JMW Architecten, 6 juli 2021)}

Met de beoogde ontwikkeling worden 46 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. Er zullen 8 parkeerplaatsen ten noorden van het zorgcomplex, 15 parkeerplekken ten westen van het zorgcomplex en 10 direct ten zuiden van het zorgcomplex gerealiseerd worden. Aan de Irenestraat en de Bernhardstraat worden 13 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. De bestaande parkeerplaatsen aan de Irenestraat en Bernhardstraat zullen behouden blijven en zijn niet meegerekend met de bovenstaande berekening.

Derhalve kan het geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 en dat het aspect parkeren geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling zal vormen.

4.11 Duurzaamheid En Klimaatverandering

Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2023 dient verder de bijdrage van duurzame energie 16 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn.

Nederland in 2050 vrij van aardgas

Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren. De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden.

Energie (BENG)

De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 werd de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden. De BENG kijkt naar de energie prestatie van een gebouw aan de hand van de drie energieprestatie-indicatoren:

de energiebehoefte indicator;
de primaire fossiele energie-indicator; en
het aandeel hernieuwbare energie.

Milieuprestatie Gebouwen (MPG)

De Milieuprestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

Planspecifiek

Duurzaamheid

Met de beoogde ontwikkeling worden meerdere maatregelen getroffen met betrekking tot duurzaamheid, zoals zonnepanelen, warmtepompen, extra isolatie en duurzaam materiaalgebruik. Met deze maatregelen zullen de woningen als nul-op-de-meterwoningen uitgevoerd worden. Voor de beoogde zorgwoningen wordt voldaan aan de minimale vereiste van BENG, maar ook hier wordt gestreefd naar nul-op-de-meter.

Wateroverlast door overvloedige neerslag

De planlocatie is gelegen binnen de kern Groot-Ammers, waar mogelijkheden voor infiltratie zijn. Aan de randen van het plangebied is openbaar groen voorzien, waar (in beperkte mate) neerslag kan infiltreren. Direct ten westen van het plangebied bevindt zich een watergang. Tevens worden er in het plangebied twee wadi's aangelegd. Hiermee kan regenwater binnen het plangebied opgevangen worden. Verdere maatregelen om wateroverlast door overvloedige neerslag tegen te gaan worden op deze locatie niet nodig geacht.

Overstroming

De kans op overstromingen is per locatie anders. Overstromingen vanuit rivieren, meren of zeeën kunnen voor grote overlast zorgen. Het is dan ook van belang dat de overstromingskans zo klein mogelijk is. Uit het raadplegen van de klimaatatlas Zuid-Holland blijkt dat er voor het plangebied geen noemenswaardige kans op overstromingen is. Het thema overstromingen is gelet op de aard en omvang van het initiatief verder niet van belang.

Hitte

In het stedelijk gebied speelt het thema hittestress een belangrijke rol. Het plangebied wordt groen ingericht. Het aanplanten van bomen en groen zorgt voor meer groen en schaduw. Dit levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

Droogte

Droogte leidt tot een verhoogde watervraag en toenemende watertekorten, wat een langdurig effect op grond- en oppervlaktewaterstanden heeft. Langdurige droogte kan leiden tot bijvoorbeeld schade aan funderingen, verdroging van groen, een slechte oppervlaktewaterkwaliteit, versnelde bodemdaling en hittestress. Om droogte te voorkomen kunnen onder andere eisen gesteld worden aan het openbaar groen, oppervlaktewater en de gewenste grondwaterstand. Door water binnen en rondom het plangebied vast te houden wordt droogte tegengegaan. Door het plangebied verder zoveel mogelijk groen in te richten wordt een bijdrage geleverd aan het vasthouden van water.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

5.2 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.3 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.4 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.5 Wijze Van Bestemmen

Navolgend worden per artikel kort de belangrijkste aspecten weergegeven. De regels komen zoveel mogelijk overeen met het bestemmingsplan 'Dorpskernen' van de voormalige gemeente Molenwaard.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Artikel 2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

De gronden in het plangebied zijn volledig voorzien van de bestemming 'Woongebied'. Binnen deze bestemming zijn de beoogde woningen toegestaan, maar ook parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen. Met de aanduiding 'zorgwoning' wordt het zorgcomplex met de zorgappartementen aangeduid. Bij een woning is het gebruik ten behoeve van een aan-huis gebonden beroep en bedrijf toegestaan.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

Ter bescherming van archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Bij bodemingrepen dieper dan 400 cm -Mv is archeologisch onderzoek vereist.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels over bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, opgenomen.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van gebruiksvormen die in ieder geval strijdig zijn met het bestemmingsplan.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om – onder voorwaarden – af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om – onder voorwaarden – bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Artikel 10 Overige regels

In dit artikel zijn de regels omtrent parkeren opgenomen, die overeen komen met de 'Parapluherziening Parkeren'.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.

Artikel 12 Slotregel

Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

6 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van een ruimtelijk plan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het project wordt op initiatief van de woningcorporatie gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van het plan zijn dan ook voor rekening van de woningcorporatie als initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn er verder geen kosten aan de ontwikkeling verbonden. Het verhalen van de plankosten zal met het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Molenlanden worden geregeld. Hierin zal opgenomen worden dat het planschaderisico voor rekening van de initiatiefnemer komt en welke plankosten worden verhaald. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een exploitatieplan.

7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt in dat geval met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Participatie

Op 12 oktober 2021 heeft een informatieavond plaatsgevonden in het Hof van Ammers in Groot-Ammers. Daarvoor zijn ruim 100 omwonenden uitgenodigd. De avond is druk bezocht (ca. 60 personen).

De meest voorkomende reacties tijdens de informatieavond waren:

de bewoners Irenestraat ervaren parkeerdruk;
de stedenbouwkundige invulling wordt gewaardeerd;
het toevoegen van het complex met zorgwoningen wordt als positief ervaren;
omwonenden vinden het belangrijk dat iedereen in de zorgwoningen zou mogen komen wonen en dat het aanbieden van zorg door een andere partij dan de beoogde partij mogelijk zou moeten zijn.

In november 2021 heeft Lek en Waard Wonen een nieuwsbrief verstuurd.

7.3 Overleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro wordt het plan in de toekomst voorgelegd aan de wettelijke vooroverlegpartners.

7.4 Zienswijzen

Het bestemmingsplan zal in de toekomst ter inzage worden gelegd. Gedurende deze periode kunnen er zienswijzen worden ingediend.

KadastraleKaart.com

Locatie Mourik, Groot-Ammers

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

1.2 bestemmingsplan:

1.3 aan-huis-verbonden bedrijf:

1.4 aan-huis-verbonden beroep:

1.5 aanbouw:

1.6 aanduiding:

1.7 aanduidingsgrens:

1.8 afhankelijke woonruimte:

1.9 archeologisch onderzoek:

1.10 archeologische waarde:

1.11 bebouwing:

1.12 begane grondlaag:

1.13 bestaand gebruik:

1.14 bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen

1.15 bestemmingsgrens:

1.16 bestemmingsvlak:

1.17 bevoegd gezag:

1.18 bijgebouw:

1.19 bouwen:

1.20 bouwgrens:

1.21 bouwperceel:

1.22 bouwperceelgrens:

1.23 bouwvlak:

1.24 bouwwerk:

1.25 detailhandel:

1.26 escortbedrijf:

1.27 gebouw:

1.28 hoofdgebouw:

1.29 horecabedrijf:

1.30 huishouden:

1.31 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten:

1.32 mantelzorg:

1.33 midstay verblijf:

1.34 nutsvoorzieningen:

1.35 ondergeschikte bouwonderdelen:

1.36 overkapping:

1.37 peil:

1.38 Staat van Horeca-activiteiten

1.39 seksinrichting:

1.40 uitbouw:

1.41 voorgevel:

1.42 voorgevelrooilijn:

1.43 wonen:

1.44 woning:

1.45 zendmast:

1.46 zijerf:

1.47 zorgwoning:

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 afstand:

2.2 bebouwd oppervlak van een bouwperceel

2.3 bouwhoogte van een bouwwerk:

2.4 breedte, lengte en diepte van een gebouw:

2.5 dakhelling:

2.6 goothoogte van een bouwwerk:

2.7 inhoud van een bouwwerk:

2.8 oppervlakte van een bouwwerk:

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.4 Wijzigingsbevoegdheid

3 Algemene Regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Artikel 6 Algemene Bouwregels

6.1 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

6.2 Overschrijding bouwgrenzen

6.3 Ondergronds bouwen

Artikel 7 Algemene Gebruiksregels

7.1 Strijdig gebruik

7.2 Afwijken

Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels