Begripsbepalingen die zijn opgenomen in bijlage I van de Omgevingswet, bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit hoofdstuk.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Zigt en Zaaier met identificatienummer NL.IMRO.1979.TAM137BP-ON01 van de gemeente Eemsdelta;

het omgevingsplan van gemeente Eemsdelta;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, Vastgesteld technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de daarbijbehorende gebouwen met behoud van de woning kan worden uitgeoefend;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

een op de plankaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt binnen de woning aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

de totale bruto oppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een aan-huis-verbonden bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

het gebruik dat bestaat ten tijde van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, souterrain en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd(e) gebouw of overkapping;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte;

een dak dat voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een bedrijf waar, tegen vergoeding, logies worden verstrekt, waarbij de logieseenheden enkel zijn ingericht voor nachtverblijf; naast het verstrekken van logies worden accommodaties aangeboden voor dagverblijf en maaltijdbereiding;

een bedrijfs- of beroepsmatige activiteit die in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht ondergeschikt is aan de op de ingevolge deze beheersverordening toegestane hoofdfunctie op een perceel;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, van één bouwlaag dat dient ter overdekking en niet dan wel met ten hoogste twee wanden is omgeven;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seks automatenhal, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

het huisvesten in een woning van één afzonderlijk huishouden;

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden dan wel een naar de aard daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat naar de aard en de inrichting uitsluitend is bedoeld voor bewoning;

een gebouw, dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

1. 1. De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid.
2. 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit TAM-omgevingsplan.
3. 3. De regels in dit TAM-omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Zigt en Zaaier waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1979.TAM137BP-ON01.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak (voorzover in de regels een dakhelling is voorgeschreven, is deze niet van toepassing op de horizontale gedeelten van afgeknotte daken, de bovenste dakvlakken van mansardekappen en op dakvlakken welke niet evenwijdig aan de noklijn zijn gelegen);

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) grens van een bouwperceel.

Ondergeschikte bouwdelen:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en uitbouwen met een oppervlakte van 2 m² of kleiner;
2. b. overstekende daken;
3. c. luifels als geïntegreerd onderdeel van een uitbouw;

buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m ten opzichte van de bouwgrens of bestemmingsgrens bedraagt.

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

Het is verboden om gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de in Hoofdstuk 2 aan de locatie toegedeelde functie.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locatie die op de verbeelding zijn aangewezen als Groen.

Een als Groen aangewezen locatie mag gebruikt worden voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water;
3. c. fiets- en voetpaden en ontsluiting voor woningen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen.

Gronden mogen niet gebruikt worden voor:

1. a. het opslaan van mest en/of andere landbouwproducten;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatieve doeleinden;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van horecadoeleinden of detailhandel.

Er kunnen maatwerkvoorschriften worden gesteld over de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en daarbij wordt rekening gehouden met:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het straatbeeld;
3. c. het bebouwingsbeeld;
4. d. de verkeersveiligheid.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locatie die op de verbeelding zijn aangewezen als Verkeer - Verblijfsgebied.

Een als Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen locatie mag gebruikt worden voor:

1. a. (woon)straten en pleinen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeer- en groenvoorzieningen;
4. d. water;
5. e. openbare nutsvoorzieningen.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken dan wel te laten gebruiken in strijd met de in lid 8.2 gegeven functieomschrijving.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locatie die op de verbeelding zijn aangewezen als Wonen.

Een als Wonen aangewezen locatie mag gebruikt worden voor:

1. a. wonen al dan niet in combinatie met ruimte voor een huis-verbonden beroep en/of bedrijf;

met daarbij behorende:

2. b. groenvoorzieningen;
3. c. water;
4. d. verkeersvoorzieningen;
5. e. verblijfsvoorzieningen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen.

Gronden mogen niet gebruikt worden voor:

1. a. het gebruik van een woningen ten behoeve van meer dan één huishouden, waaronder begrepen kamerverhuur;
2. b. het overschrijden van het maximum aantal te bouwen wooneenheden van 12;
3. c. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op een bouwperceel;
   2. 2. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 45 m²;
   3. 3. het nevengebruik wordt uitgeoefend door iemand anders dan de bewoner van de woning;
   4. 4. de activiteiten vergunning- of meldingplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving;
   5. 5. de bedrijfsactiviteiten niet voorkomen in of gelijk zijn te stellen met categorie 1 als vermeld in de als Bijlage 1 opgenomen staat van bedrijven;
   6. 6. de activiteiten betrekking hebben op detailhandel, horeca of seksinrichtingen;
   7. 7. de beroeps- of bedrijfsmatig nevengebruik van de bebouwing nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer of onevenredige parkeerdruk veroorzaakt, ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein;
   8. 8. reclame-uitingen worden aangebracht, met uitzondering van de op de grond van de Algemene Plaatselijke Verordening vergunningsvrije vormen.
5. e. het gebruik van de gronden voor opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens deze bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
6. f. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
7. g. het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Er kunnen maatwerkvoorschriften worden gesteld over de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en daarbij wordt rekening gehouden met:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het straatbeeld;
3. c. het bebouwingsbeeld;
4. d. de verkeersveiligheid.

De regels in dit artikel zijn van toepassing op de locatie die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 4.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden.

Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 m wordt geroerd, met uitzondering van:

1. a. bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte met ten hoogste 200 m² wordt uitgebreid;
2. b. bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 200 m² ten behoeve van andere daar voorkomende bestemming(en).

Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit in het gebied Waarde -Archeologie 4 wordt in het geval de aanvraag betrekking heeft op het bouwen en/of vergroten van bouwwerken van/met meer dan 200 m² in aanvulling op artikel 22.35 door de aanvrager een rapport overlegd waarin naar oordeel van het bevoegd gezag:

1. a. in voldoende mate is aangegeven dat de archeologische waarden van gronden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad, dan wel niet (meer) aanwezig zijn.

1. a. Het bevoegd gezag kan één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 10.4:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplicting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de bouw van ee nbouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
2. b. Indien het bevoegd gezag voorwaarden verbind aan een omgevingsvergunning wordt een archeologische deskundige om advies gevraagd.

Het is verboden op of in de voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en/of van werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het ontgronden, afgraven, egaliseren of ophogen van gronden over een totaal aaneengesloten oppervlakte groter dan 200 m², waarbij in acht wordt genomen de oppervlakte welke reeds eerder door voornoemde werken is beperkt;
2. b. het mensen, diepploegen of ontginnen van gronden over een oppervlakte groter dan 200 m² en dieper dan 0,40 m;
3. c. het graven, uitbaggeren of dempen van watergangen;
4. d. het aanbrengen van systematische drainage in agrarische percelen dieper dan 0,40 m;
5. e. het graven van sleuvel breder dan 0,50 m en dieper dan 1 m ten behoeve van het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatieleidingen en drainage en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
6. f. het permanent verlagen van het waterpeil.

Het bepaalde in artikel 10.6 is niet van toepassing, indien:

1. a. het normale onderhoud betreffen;
2. b. reeds in uitvoering zijn op tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
3. c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de gebiedsfuncties en de overige functies, uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen (huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda’s, afdaken, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen of daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 2,00 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

1. a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die ruimte. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
2. b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt op basis van de normen die zijn neergelegd in de CROW-uitgave 2018 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (publicatie 381) bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat indien voornoemde uitgave gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

De gemeente Eemsdelta is bezig met de herontwikkeling van de voormalige locatie van de twee scholen 't Zigt en de Zaaier in Delfzijl. De gemeente is samen met omwonenden en eventuele toekomstige bewoners een proces gestart om te komen tot een nieuwe invulling. Om dit mogelijk te maken, moet de functie in het (tijdelijk) omgevingsplan worden gewijzigd van de functie 'maatschappelijk' naar 'wonen'. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet hierin.

Het plangebied ligt aan Gersteland 1-3 in Delfzijl. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

Dit TAM-omgevingsplan is als volgt opgesteld: in hoofdstuk 2 wordt de huidige, de nieuwe situatie en de door te voeren wijziging in het omgevingsplan beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een toetsing van het initiatief aan het geldende relevante beleid. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de relevante onderzoeks- en milieuaspecten aan de orde. Tot slot behandelen hoofdstuk 5 en 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied is een voormalige schoollocatie waar voorheen twee scholen waren gevestigd, namelijk 't Zigt en De Zaaier. De basisscholen ‘t Zigt en De Zaaier zijn in 2023 verhuisd naar het nieuwe Kindcentrum West. De oude schoolgebouwen zijn inmiddels gesloopt.

De gemeente is bezig met de herontwikkeling van deze schoollocatie. Het plangebied ligt middenin een woonwijk ten westen van Delfzijl. Ten noorden van het plangebied ligt een voetbalveld. Ten oosten en ten westen liggen woningen. Tot slot ligt ten zuiden de weg 'Weg naar den Dam'. Deze weg is voor de inwoners de route tussen Delfzijl en Appingedam en het is de schoolroute naar de campus in Appingedam.

Op dit moment heeft het plangebied de functie 'maatschappelijk'. In de huidige situatie zijn er al openbare parkeerplekken aan de westzijde van het plangebied en is er een fietstunnel ten zuidoosten van het plangebied.

Door de strategie van herstructurering middels de perspectieflocaties ontstaat de unieke kans om nieuwe woonmilieus te ontwikkelen die een toevoeging zijn op het redelijk eenzijdige woningbestand van de stad. Er is wat te kiezen voor bewoners die moeten verhuizen en er ontstaat een aantrekkelijk aanbod voor nieuwe doelgroepen, zoals bijvoorbeeld terugkerende Delfzijlsters die hier een gezin willen stichten. Met betrekking tot Delfzijl is intensief gewerkt aan plannen voor versterking en vervanging van woningen. De perspectieflocaties zijn bedoeld om dit mogelijk te maken en tegelijk te werken aan woningen en plekken die Delfzijl qua woningmarkt en ruimtelijke kwaliteit versterken. Uit het nieuwe woningmarktonderzoek blijkt dat de vraag naar wonen in Delfzijl toeneemt. Om die reden is extra ruimte voor woningbouw nodig.

In de toekomstige situatie wil de gemeente 12 woningen (laten) realiseren op de voormalige schoollocatie. Het gaat om twee-onder-een kapwoningen. De kavels hebben een oppervlak van circa 300 m². In het projectgebied wordt een nieuwe wandel- en fietsverbinding gerealiseerd. Middenin het projectgebied wordt het bestaande wandel- en fietspad een klein stuk naar het noorden verplaatst. Tot slot is er in de toekomstige situatie ook aandacht voor het behouden en versterken van bestaand groen.

Figuur 2.1: Inrichting toekomstige situatie (bron: Zethoven Hornstra)

De regels in het omgevingsplan moeten gezamenlijk bijdragen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betekent in elk geval dat moet worden voldaan aan alle instructieregels van het Rijk en van de provincie die hiermee te maken hebben. Die instructieregels worden in hoofdstuk 4 besproken.

Figuur 2.2: Weergave van geldende bestemmingen op locatie (bron: www.omgevingswet.overheid.nl)

De gronden in het plangebied hebben de bestemming 'maatschappelijk', 'verkeer - verblijfsgebied' en 'verkeer' en een dubbelbestemming 'waarde - archeologie 4'. Binnen deze bestemmingen is het realiseren van woningen met bijbehorende functies niet toegestaan. Voor de regels behorende bij deze bestemmingen, functie- en gebiedsaanduidingen verwijzen wij naar het Omgevingsloket.

In de toekomstige situatie worden de functies in het plangebied 'wonen', 'verkeer' en 'groen'. De regels voor deze functies worden gebaseerd op de regels uit het bestemmingsplan. Deze regels worden omgezet naar een tijdelijk omgevingsplan van de gemeente Eemsdelta.

De regels in dit TAM-omgevingplan zijn van toepassing op de locatie Gersteland 1-3 te Delfzijl, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1979.TAM137BP-ON01 zoals vastgelegd op omgevingswet.overheid.nl. In hoofdstuk 1 is een overzichtkaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden met dit TAM-IMRO omgevingsplan gewijzigd. De regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Delfzijl-Kern West wordt vervangen door de regels in dit TAM-omgevingsplan. Deze wijziging heeft met name tot gevolg dat de locatie wordt voorzien van de functie wonen waarbinnen woningen mogen worden gerealiseerd.

De volgende beoordelingsregels zijn relevant:

• De instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl);
• De instructieregels van de provincie (Provinciale Omgevingsverordening Groningen);
• Eventuele instructiebesluiten van Rijk en provincie;
• De regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels, als het gaat om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een maatwerkregel.

Een nadere uiteenzetting van de instructieregels volgt hierna. Daarnaast volgen in deze paragraaf ook het gemeentelijk beleid en het waterschapsbeleid.

Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Instructieregels gaan over de inhoud, toelichting of motivering van een instrument dat een bestuursorgaan op grond van de Omgevingswet kan inzetten. Zowel Rijk als provincie hebben instructieregels zoals hierboven is aangegeven. De instructieregels van het Rijk zijn opgenomen in het Bkl en die van de provincie in de Omgevingsverordening.

Hieronder zijn de thema's waarvoor instructieregels van het Rijk zijn opgenomen in het Bkl, opgenomen en daarbij is aangegeven of dit thema relevant is voor dit wijzigingsbesluit.

Omgevingsvisie

Het doel van de Omgevingsvisie (geconsolideerd 2023) is het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. De provincie wil ruimte bieden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen.

Omgevingsverordening

De provincie Groningen heeft de Omgevingsvisie vertaald naar een Provinciale Omgevingsverordening (POV). Deze dateert van 11 december 2023. De Omgevingsverordening Provincie Groningen bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. Hieronder volgen de artikelen die relevant zijn voor het plangebied.

Artikel 3.29 Instructieregel woningbouw 1
Uit dit artikel blijkt dat het bouwen van nieuwe woningen wordt aangewezen als een omgevingsplanactiviteit.

Artikel 3.30 Instructieregel woningbouw 2
In dit artikel zijn voorwaarden opgenomen voor de verlening van een omgevingsvergunning voor woningbouw. Voor woningbouw is het van belang dat de woningbouwaantallen regionaal zijn afgestemd.

De gemeente Eemsdelta heeft een woonvisie voor 2022-2032 vastgesteld. Hierin bespreekt de gemeente de verwachting dat Eemsdelta de komende tien jaar met ongeveer 600 huishoudens kan gaan groeien, mits er zoveel woningen worden gebouwd. Uit woningmarktonderzoek blijkt dat de vraag naar wonen in Delfzijl toeneemt. Om die reden is extra ruimte voor woningbouw nodig.

Perspectiefontwikkeling

Deze ontwikkeling maakt deel uit van een grotere ontwikkeling, namelijk de versterkingsopgave die als gevolg van de aardbevingsproblematiek in de gemeente is ontstaan. In het kader van perspectieflocaties worden niet-aardbevingsbestendige woningen gesloopt en worden aardbevingsbestendige woningen teruggebouwd. De locatie 't Zigt & de Zaaier maakt onderdeel uit van het perspectief dat aan de inwoners wordt geboden om door te stromen naar een nieuwe woning.

Conclusie

Er kan worden geconcludeerd dat het initiatief in overeenstemming is met het geldende provinciale beleid.

Het plangebied ligt in het beheergebied van het waterschap Noorderzijlvest. In de Waterschapsverordening staan de doelen van het waterschap over het beheer van het watersysteem, grondwater en oppervlaktewater. Verder bevat het de taken, de waarden, de keuzen, de omgeving, de veiligheid, voldoende water, de waterkwaliteit, de waterketen en de interne organisatie van het waterschap. Het aspect water komt nader aan bod in paragraaf 4.3.

De gemeente Eemsdelta beschikt over verschillende beleidsstukken, beleidstregels en regels vastgelegd in het gemeentelijk (tijdelijk) omgevingsplan. Hieronder worden deze stukken genoemd en aangegeven welke relevant zijn voor dit wijzigingsbesluit.

Groenbeleid

In het groenbeleid 'Programma Groen Eemsdelta 2030' van gemeente Eemsdelta wordt beschreven wat de visies en ambities zijn op het gebied van groen. Het groen in de wijken en dorpen levert een directe bijdrage aan de kwaliteit en beleving van de omgeving. Bij de inrichting en beheer zijn de wensen van inwoners en andere betrokkenen mede richtinggevend. Bij nieuwe (stedelijke) ontwikkelingen en herinrichting is de behoefte aan meer groen en minder verharding. Daarnaast is er aandacht voor bomen. Bij nieuwe aanplant in straten houden we zo mogelijk rekening met het belang van zonlicht, maar waar nodig wordt ook aandacht gegeven aan schaduw en verkoeling om hittestress tegen te gaan.

In dit geval wordt, zoals al aangegeven in paragraaf 2.2, het bestaande groen in het werkingsgebied zoveel mogelijk behouden. Ook bij de inrichting van de openbare ruimte tussen de kavels in, wordt veelal groen toegepast en weinig verharding.

Conclusie

Vanwege de aard en omvang van de ontwikkeling zijn veel gemeentelijke beleidsstukken niet relevant voor de ontwikkeling. Het woonbeleid en groenbeleid zijn wel relevant en in bovenstaande paragraaf besproken. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling past in het gemeentelijk beleid.

In onderstaande tabel is weergegeven welke aspecten voor de fysieke leefomgeving relevant zijn voor de ontwikkeling, volgend uit het Bkl en ander beleid (zie vorige hoofdstuk) en in welke paragraaf hierop in wordt gegaan.

Naast de in de tabel genoemde thema's wordt in dit hoofdstuk ook ingegaan op de thema's ecologie (paragraaf 4.9), verkeer en parkeren (paragraaf 4.13) en milieueffectrapportage (paragraaf 4.14).

Het Bkl beschrijft onder welke voorwaarden beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties toegelaten zijn. Deze toelating gebeurt op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In bijlage VI van het Bkl staan drie categorieën gebouwen en locaties waarvoor de regels bescherming bieden.

Om te bepalen in welke categorie een gebouw of locatie valt, wordt gekeken naar de volgende aspecten:

• het aantal personen dat gelijktijdig aanwezig is;
• de aanwezigheidsduur;
• in hoeverre personen zichzelf in veiligheid kunnen brengen bij een incident.

PLAATSGEBONDEN RISICO
Het ruimtelijk besluit houdt rekening met de grenswaarden voor het plaatsgebonden risico voor kwetsbare of zeer kwetsbare gebouwen en locaties.

GROEPSRISICO
Bij het groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen, onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. De aandachtgebieden zijn onder te verdelen in:

• brandaandachtsgebieden (BAG);
• explosieaandachtsgebieden (EAG);
• gifwolkaandachtsgebied (GAG).

De aandachtsgebieden zijn te vinden in artikel 5.12 Bkl.

Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen. Deze afstanden zijn te vinden in bijlage VII van het Bkl. Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel. Een gemeente mag hier wel om vragen om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen. Dat kan middels een voorschrift.

Kwetsbare gebouwen zijn alle gebouwen met een woonfunctie (niet verspreid liggende bebouwing) en locaties bestemd voor grote evenementen of voor recreatief nachtverblijf voor meer dan 50 personen. Gebouwen en locaties zijn ook kwetsbaar als er veel personen een groot deel van de dag aanwezig zijn.

Het voornemen zorgt voor de realisatie van kwetsbare gebouwen in de vorm van in totaal 12 nieuwe woningen. In dit kader is de Signaleringskaart EV geraadpleegd om te onderzoeken of in de nabijheid van het plangebied activiteiten zijn gelegen die een risico voor de omgevingsveiligheid kunnen veroorzaken. Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Signaleringskaart EV weergegeven. De rode cirkel en pijl geven het plangebied aan.

Figuur 4.1 Uitsnede Signaleringskaart EV (bron: Signaleringskaart EV)

Transportroutes

In de buurt van het plangebied liggen twee risicovolle transportroutes, namelijk het spoor aan de noordkant en de N-33 aan de westkant.

Op basis van de Signaleringskaart EV is de conclusie dat het plangebied niet is gelegen in de contouren van de N-33. Ook ligt de locatie niet in PR-contouren van het spoor, maar wel (deels) in het gifwolkaandachtsgebied van het spoor (geel gearceerd op afbeelding). Op grond van artikel 5.15 Bkl moet een omgevingsplan binnen een aandachtsgebied waar een kwetsbaar gebouw wordt toegelaten, maatregelen treffen ter bescherming van personen in die gebouwen en op die locaties.

Buisleiding

In de buurt van het plangebied liggen meerdere buisleidingen. De dichtsbijgelegen ligt aan de noordkant en dat is de N-509-90. Dit is een hogedrukaardgasleiding. Op basis van de Signaleringskaart EV is de conclusie dat het plangebied niet is gelegen in PR-contouren en aandachtsgebieden van de buisleiding.

Overige risicobronnen

Aan de oostkant van het plangebied ligt een LPG-tankstation. Op basis van de Signaleringskaart EV is de conclusie dat het plangebied niet is gelegen in PR-contouren en aandachtsgebieden van het tankstation. Er is geen sprake van andere risicobronnen in de omgeving.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het voornemen. Voor het gifwolkaandachtsgebied moeten mogelijk nog maatregelen genomen worden. Het advies van de Veiligheidsregio wordt te zijner tijd in deze paragraaf verwerkt.

Uit het Bkl volgt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. De opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van de watersystemen wordt in deze paragraaf eveneens betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening van Noorderzijlvest.

De watertoets is onder de Omgevingswet in stand gebleven. Om die reden is er een digitale watertoets uitgevoerd voor deze ontwikkeling op 27 maart 2024.

De uitkomsten van de watertoets zijn bij deze motivering gevoegd in bijlage 2. Op basis van de digitale watertoets die is uitgevoerd blijkt dat het plan een beperkte invloed heeft op het watersysteem, waterkeringen en/of afvalwaterketen. Om die reden kan er worden uitgegaan van het standaard advies van het waterschap Noorderzijlvest. In het standaard advies worden enkele uitgangspunten benoemd, zoals verhardingtoename, het scheiden van hemelwater en afvoer van afvalwater.

Voor het planvoornemen wordt een gescheiden riool aangelegd. Binnen het plangebied is verder geen openbaar water aanwezig. Daarnaast zal er ten opzichte van de huidige situatie sprake zijn van een verhardingsafname, omdat de schoolpleinen verdwijnen.

Het waterschap Noorderzijlvest geeft een positief wateradvies als wordt voldaan aan de uitgangspunten als genoemd in de watertoets (bijlage 2). Er kan worden gesteld dat het milieuaspect waterbelang geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit plan.

In een aandachtsgebied moet de overheid rekening houden met luchtkwaliteit. Dit geldt voor de besluiten die zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Dit volgt uit artikel 5.51 van het Bkl. Hierbij gaat het om activiteiten binnen het aandachtsgebied. Maar het kan ook gaan om activiteiten in de buurt van een aandachtsgebied, als deze activiteiten zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied. Dit betekent dat een gemeente een initiatief moet toetsen aan de omgevingswaarden in een nabijgelegen aandachtsgebied. Dit kan nodig zijn bij activiteiten die relatief veel luchtvervuiling veroorzaken en over een grotere afstand effect hebben. Denk aan extra verkeer of bedrijfsemissies. Voor vergunningplichtige milieubelastende activiteiten heeft het Rijk beoordelingsregels over emissies naar de lucht en de beoordeling van de luchtkwaliteit opgenomen in het Bkl. De specifieke beoordelingsregels voor lucht staan in artikel 8.17, 8.21 en 8.24 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Voor kleinere ruimtelijke plannen en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil de nibm-tool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging.

Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald voor de ontwikkeling. Het gaat om 12 koopwoningen, twee-onder-een-kap. Het plangebied is gekwalificeerd als weinig stedelijk en ligt in 'de rest van de bebouwde kom'. Er geldt een minimale verkeersgeneratie van 7,4 en een maximale verkeersgeneratie van 8,2 verkeersbewegingen per etmaal per woning. Om antwoord te krijgen op het aantal verkeersbewegingen per etmaal voor de totale ontwikkeling, moet het aantal verkeersbewegingen vermenigvuldigd worden met 12 (woningen).

De minimale verkeersgeneratie voor deze ontwikkeling is daarmee 88,8. De maximale verkeersgeneratie is 98,4 verkeersbewegingen per etmaal. Voor de nimb-tool is het maximale aantal verkeersbewegingen per etmaal ingevuld.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. De nibm-tool is berekend met het 'slechtste' scenario, waarbij het aantal verkeersbewegingen naar schatting is.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn er instructieregels van het Rijk over geur (paragraaf 5.1.4.6 van het Bkl). Deze instructieregels van het Bkl voor geur zijn gericht op aangewezen geurgevoelige gebouwen. In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen is de functie bepalend. Hierbij kan gedacht worden aan wonen, onderwijs of zorg. Voor overige gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming.

Alleen voor geur van veehouderijen en van rioolwaterzuivering bevat het Bkl specifieke instructies. Verder zijn er nog regels over geur opgenomen in de Bruidsschat, die gelden voor de volgende activiteiten:

• geur door het houden van landbouwhuisdieren en paarden en pony's voor het berijden in een dierenverblijf (paragraaf 22.3.6.2 BS);
• geur door het houden van fokteven van nertsen (paragraaf 22.3.6.3 BS);
• geur door andere agrarische activiteiten, zoals o.a. het opslaan van vaste mest, champost of dikke fractie en het composteren of opslaan van groenafval (paragraaf 22.3.6.4 BS);
• geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken (paragraaf 22.3.6.5 BS).

Voor andere activiteiten bepaalt het Bkl dat een ruimtelijk besluit ervoor moet zorgen dat de geur door een activiteit op geurgevoelige gebouwen aanvaardbaar is. Hieraan zijn geen specifieke regels gekoppeld.

Een gebouw met een woonfunctie valt onder een geurgevoelig gebouw. De nieuw te bouwen woningen zijn geurgevoelig. In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met de geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen.

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen geurrelevante bedrijven. Verdere toetsing voor het thema geur is daarom niet nodig.

Het aspect geur levert geen belemmering op voor het planvoornemen.

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn er instructieregels van het Rijk over geluid van activiteiten opgenomen. Het omgevingsplan moet ervoor zorgen dat het geluid van activiteiten op geluidsgevoelige gebouwen aanvaardbaar is. Daartoe moet het omgevingsplan in beginsel hierover regels bevatten. Het gaat om 'gewoon' geluid in een stedelijke omgeving. De benodigde regels over geluid zijn opgenomen in de bruidsschat.

Om na te gaan of het geluid door activiteiten op het plangebied aanvaardbaar is, is de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering geraadpleegd. Door middel van zogeheten milieuzonering waarborgt men doorgaans dat er voldoende afstand wordt gehouden tussen hinderveroorzakende functies en gevoelige functies. Richtlijnen voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. De richtafstanden die hierin zijn opgenomen, hebben betrekking op geluid, maar ook op geur, stof en gevaar. Deze drie laatst genoemde aspecten komen, indien relevant, in de andere paragrafen van dit hoofdstuk aan de orde:

Hinderveroorzakende bedrijven en functies in de omgeving
Het voornemen voorziet in milieugevoelige functies, namelijk woningen. Het is daarom nodig te onderzoeken welke bedrijven en functies er in de omgeving zijn die mogelijk effect kunnen hebben op het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied zijn enkel woonfuncties aanwezig. Aan de oostkant van het plangebied ligt op 370 meter afstand een bedrijfsperceel waar een bedrijf tot een categorie 3.1 is toegestaan. Bij categorie 3.1 hoort op basis van de VNG-brochure een afstand van 50 meter. Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Andere hinderveroorzakende bedrijven en functies liggen op nog grotere afstand en zijn daarmee niet relevant voor het plangebied.

Hinder als gevolg van het onderhavige plan
Het voornemen voorziet niet in het mogelijk maken van (bedrijfsmatige) activiteiten die hinder kunnen veroorzaken op de omgeving. Het is daarom niet nodig te onderzoeken welke milieugevoelige functies in de omgeving aanwezig zijn.

Het is in dit geval niet nodig om (afwijkende) regels over geluid op te nemen. Hiermee is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wat betreft geluid door activiteiten.

De regels over geluid in het Bkl gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken. Ook zijn direct werkende regels in de bruidsschat opgenomen. Dit zijn de regels voor het bepalen en beoordelen van geluid door een toegelaten activiteit.

Woningen worden aangemerkt als geluidgevoelige bebouwing. Om te toetsen aan de standaardwaarden en grenswaarden, moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Op 5 juni 2024 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd Met betrekking tot de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai afkomstig van de Weg naar Den Dam en Zeel op de gevels van de te realiseren woningen in het kader van de woningbouwplannen op de voormalige schoollocatie ’t Zigt en de Zaaier in Delfzijl is op 5 juni 2024 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3).

Het plangebied ligt in het geluidaandachtgebied van de Weg naar Den Dam. Deze weg moet daarom worden meegenomen in het akoestisch onderzoek. Deze weg kan worden gerekend tot de categorie ‘Gemeentewegen’. Voor de weg geldt daarom een standaardwaarde van 53 dB en een grenswaarde van 70 dB. Ook valt het plangebied formeel gezien net binnen het geluidaandachtgebied (200 m) van de weg Zeel. Ook deze weg kan worden gerekend tot de categorie ‘Gemeentewegen’. Voor deze weg zijn geen losse verkeersgegevens beschikbaar. Daarom zijn in de berekeningen voor de weg Zeel, die overloopt in de Weg naar Den Dam, dezelfde verkeersgegevens als van de Weg naar Den Dam gebruikt. Er wordt dan uitgegaan van een worstcasescenario. In de praktijk zal de verkeersgeneratie op Zeel lager uitvallen, omdat Zeel door middel van een T-splitsing opgaat in de Weg naar Den Dam.

Verder is het plangebied deels gelegen binnen het geluidaandachtgebied van 100 m (voor 30 km/uur wegen) van de wegen Gersteland, Hoefsmederij, Bonenakker, Maisveld en Geerstuk. Dit betreffen erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Deze wegen kennen een beperkte verkeersintensiteit kleiner dan 1.000 motorvoertuigenbewegingen per etmaal. Tevens worden deze wegen veelal afgeschermd door bebouwing. Op grond van zowel de instructieregels uit het Bkl en uit oogpunt van een goede toedeling van functies aan locaties is het daarom niet nodig deze wegen mee te nemen in het onderzoek.

Uit het onderzoek blijkt dat de te realiseren woningen voldoen aan de eisen die de instructieregels van het Bkl stellen aan geluidsgevoelige bebouwing. Er wordt voldaan aan de standaardwaarden van 53 dB(A). De instructieregels uit het Bkl verzetten zich daarom niet tegen de komst van de woningen.

Het is in dit geval niet nodig om (afwijkende) regels over geluid op te nemen. Hiermee is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wat betreft geluid door wegen.

In het Bkl zijn ten aanzien van de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap een aantal beginselen geformuleerd. Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen.

CULTUURHISTORIE
Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vertaald in het Facetplan Cultuurhistorie. De gemeente draagt de plicht om zorg te dragen voor cultuurhistorisch erfgoed. In het plan is een lijst opgenomen met karakteristieke objecten. Voor het plangebied is dit niet relevant, omdat de locatie niet op de lijst staat met karakteristieke objecten. Daarnaast valt het plangebied ook niet in karakteristiek gebied.

ARCHEOLOGIE
De locatie heeft een archeologische dubbelbestemming. Op basis van de Herziening archeologische beleidsnota en beleidsadvieskaart gemeente Delfzijl valt het plangebied in de categorie 'moderne woonwijken en industrieën' en is onderzoek niet nodig. Uit het Facetplan Cultuurhistorie blijkt echter dat met een waarde - archeologie 4 geldt dat er geen bouwwerken mogen worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 0,45 m -Mv wordt geroerd, met uitzondering van bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte ten hoogste 200 m² wordt uitgebreid.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het project. Voor het aspect archeologie geldt dat het plangebied reeds bebouwd is geweest. Verwacht mag worden dat eventuele archeologische waarden daardoor niet meer aanwezig zullen zijn. Het aspect archeologie vormt daarmee ook geen belemmering voor het project.

De Wet natuurbescherming (Wnb) is opgegaan in de Omgevingswet: de Aanvullingswet natuur het Aanvullingsbesluit natuur en de Aanvullingsregeling natuur. Er is sprake van een beleidsneutrale overgang. Het huidige normenkader, de instrumenten en de bevoegdheidsverdeling voor het natuurbeschermingsrecht blijft ongewijzigd.

De meeste inhoudelijke regels over natuurbescherming komen, ingedeeld naar doelgroep, terecht in een van de volgende drie besluiten:

• Besluit Activiteiten Leefomgeving (Bal)
• Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Bkl)
• Omgevingsbesluit (Ob)

Soortenbescherming
Er geldt een specifieke zorgplicht voor flora- en fauna-activiteiten uit het Bal. Deze zorgplicht houdt in dat degene die een flora- en fauna-activiteit verricht en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben, maatregelen moet nemen om die gevolgen te voorkomen, te beperken of onbgedaan te maken of achterwege te laten. Deze plicht houdt in ieder geval in dat onderzoek moet worden verricht naar de aanwezigheid in het plangebied of in de nabijheid van het plangebied van de soorten en voor deze soorten belangrijke leefgebieden of natuurlijke habitats, zoals genoemd in artikel 11.27, lid 2a Besluit activiteiten leefomgeving. Hieronder vallen alle soorten van de Vogelrichtlijn, de Habitatrichtlijn en soorten genoemd in bijlage IX van het Bal of in de Nederlandse Rode lijsten (artikel 2.19, lid 5, sub a, sub 3 Omgevingswet).

Gebiedsbescherming
De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten. Dit is door middel van het aanvullingsspoor Natuur gebeurd.

Houtopstanden
De Omgevingswet (artikel 4.3) geeft aan dat bij algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving, waaronder het vellen en beheren van houtopstanden (artikel 4.3, lid 1, sub o Omgevingswet). In het Bal is een regeling opgenomen voor houtopstanden, hout en houtproductie (afdeling 11.3 Bal). Voor het kappen van houtopstanden geldt een algemene meldplicht (artikel 11.126 Bal) en een herplantingsplicht (artikel 11.129 Bal). In artikel 11.111, lid 2 Bal zijn verschillende uitzonderingen voor de meld- en herplantingsplicht opgenomen.

Om de uitvoerbaarheid van dit initiatief te toetsen voor het aspect ecologie, is er door BügelHajema Adviseurs een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd (een zogenaamde quickscan) op 17 april 2024. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Omgevingswet of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Het rapport van de inventarisatie is als bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd.

Op basis van de natuurtoets is er voldoende beeld van de natuurwaarden in het gebied verkregen.

Soortenbescherming
Uit de toetsing komt naar voren dat negatieve effecten op beschermde soorten als gevolg van de plannen kunnen worden uitgesloten. Voor beschermde soorten is geen omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit nodig. Kapwerkzaamheden zijn niet voorzien, maar mochten deze nodig zijn, dan moeten deze buiten het broedseizoen van vogels worden uitgevoerd (half maart-eind augustus). Als dit niet mogelijk is, dan is het nodig het plangebied voorafgaand aan de start te (laten) inventariseren op broedgevallen. Het is ook mogelijk vóór het broedseizoen te starten met de werkzaamheden en continu door te werken. Dan is het waarschijnlijk dat vogels niet in het plangebied gaan broeden vanwege de continue verstoring.

Daarnaast moet verstoring van vleermuizen worden voorkomen door in de realisatie- en gebruiksfase gebruik te maken van naar beneden gerichte lichtarmaturen die geen lichtuitstraling veroorzaken op bomen. Voor andere beschermde soorten moet bij uitvoering van de werkzaamheden de specifieke zorgplicht in het Bal in acht wordt genomen.

Gebiedsbescherming
Negatieve effecten ten aanzien van in het kader van beschermde (stikstofgevoelige) Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten. Het plan is niet in strijd met het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

Houtopstanden
Het plan leidt niet tot aantasting van beschermde houtopstanden.

Stikstof

In Nederland zijn 162 Natura 2000-gebieden gelegen. In 130 van deze gebieden komen stikstofgevoelige habitats of leefgebieden van soorten voor. Een verdere toename van stikstofdepositie kan tot een negatief effect kan leiden. Daarom dient bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling onderzocht te worden of er stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Een te hoge stikstofdepositie kan tot een negatief effect leiden, waardoor een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit onder dezelfde omstandigheden niet kan worden vastgesteld.

De Natura 2000-gebieden die het meest nabijgelegen zijn, zijn:

• Waddenzee, gelegen op een afstand van circa 2,4 km;
• Hund und Paapsand (Duitsland), gelegen op een afstand van circa 2,9 km;
• Unterems und Außenems (Duitsland), gelegen op een afstand van circa 6,9 km.

Om vast te stellen of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is er een AERIUS-berekening uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 4 bij deze motivering gevoegd. Uit de berekening blijkt dat er door de stikstofdepositie geen negatief effect optreedt in het kader van de Omgevingswet beschermde Natura 2000-gebieden. Een omgevingsvergunning Natura 2000-activiteit is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect natuur geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand wordt rekening gehouden met de behoefte van een stedelijke ontwikkeling. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt op grond van het Bkl, verstaan de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Tussen ontwikkelingen in en buiten stedelijk gebied is onderscheid gemaakt.

Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende vragen van belang:

1. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

STEDELIJKE ONTWIKKELING
De aard en de omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving bepaalt of er sprake is van stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De ontwikkeling op de locaties bedraagt 12 woningen. Er is daarom sprake van een stedelijke ontwikkeling.

NIEUWE STEDELIJKE ONTWIKKELING
De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Er moet beoordeeld worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of gerealiseerd kon worden. Ten opzichte van het omgevingsplan worden met onderhavig plan extra woningen mogelijk gemaakt. Hierbij wordt ook de openbare ruimte en structuur opnieuw ingericht. Hoewel er in de geldende regeling al bebouwing mogelijk was, namelijk de twee scholen, wordt gezien de functiewijziging toch uitgegaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

RUIMTELIJK VERZORGINGSGEBIED
Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Uit de Woonvisie die is besproken in paragraaf 3.2 blijkt dat in de dorpen ruimte is voor nieuwe woningen. In Appingedam, Delfzijl en de centrumdorpen is de meeste vraag naar woningen. Betaalbaarheid en de doorstroming zijn de belangrijke aandachtspunten daarbij. Daarnaast wordt er blijvend aan de woningvoorraad gewerkt. Er moet aandacht zijn voor duurzaamheid en betaalbaarheid, ook met als doel de voorraad in de gemeente op lange termijn aantrekkelijk te houden. De opgave op de oude schoollocatie 't Zigt en De Zaaier sluit als perspectieflocatie aan bij de opgave genoemd in de Woonvisie.

BEHOEFTE
De behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt moet worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Daaruit is gebleken dat de vraag naar wonen in Delfzijl toeneemt. Er is vraag naar 600 tot 900 extra woningen tot 2032. Dat is bovenop de woningen die nieuw worden gebouwd voor de versterking. In de woonvisie wordt onder andere nagedacht over verschillende type woningen, waaronder sociale huur, vrije sector en koophuizen.

BESTAAND STEDELIJK GEBIED
De volgende definitie van stedelijk gebied is opgenomen in de bijlage van het Bkl: "Stedelijk gebied is het samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur. Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten". Het plangebied is omringd door woonwijken en ligt nabij de binnenstad. Geconcludeerd kan worden dat het plangebied onderdeel is van het stedelijk gebied.

Geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een woningbehoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Hiermee is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wat betreft de ladder voor duurzame verstedelijking.

Het definitieve omgevingsplan neemt waarden op voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie. Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen. Deze zijn voorgeschreven in het omgevingsplan. Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het Aanvullingsbesluit Bodem en de activiteiten zijn opgenomen in het Bal. Dit zijn de volgende:

• Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerkvoorschrift;
• Regels over graven in de bodem;
• Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico.

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Met het voornemen wordt er bebouwing toegevoegd waarin mensen langer dan twee uur aanwezig zijn. Bodemonderzoek is daarom noodzakelijk.

Op 27 mei 2024 is er een bodemonderzoek uitgevoerd voor de locatie Gersteland 1-3 te Delfzijl. De onderzoekslocatie is ombebouwd en braakliggend. Daarnaast is de locatie onverhard. In dit onderzoek is de locatie waar de nieuwbouw van twaalf nieuwe woningen worden toegevoegd, meegenomen. Het bodemonderzoek is als Bijlage 2 bij deze motivering gevoegd.

In de onderzochte boven- en ondermonsters zijn geen verhoogde gehalten gemeten ten opzichte van de geldende toetsingswaarden. Het grondwater bevat vergoogde gehalten zware metalen ten opzichte van de streefwaarde. De gehaltes worden vaak in verhoogde mate aangetoond zonder dat daarbij sprake is van een verontreinigingsbron. De gemeten gehaltes overschrijden de signaleringsparameters beoordeling grondwatersanering niet. Vanuit een milieuhygiënische overweging is er geen directe aanleiding tot het instellen van aanvullend onderzoek.

Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wat betreft het aspect bodem. Het aspect bodem levert geen belemmering op.

Bij het wijzigen of afwijken van een omgevingsplan moet rekening worden gehouden met trillingen door activiteiten in trillingsgevoelige ruimten van trillingsgevoelige gebouwen. De handreiking Nieuwbouw en Spoortrilling is gebruikt bij het beoordelen of onderzoek naar trillingshinder moet plaatsvinden.

Gebouwen met een woonfunctie, zoals de te realiseren woningen, zijn trillingsgevoelig. Voor nieuwbouw geldt dat bij een afstand kleiner dan 250 meter tot een spoorlijn, onderzoek gedaan moet worden. In dit geval ligt het plangebied op een afstand van meer dan 250 meter van de spoorlijn. Nader onderzoek en onderbouwing is in dit geval niet noodzakelijk.

Het aspect trilling vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Primair is verkeersveiligheid geregeld in de weg- en verkeerswetgeving (o.a. Wegenverkeerswet). Deze regelgeving maakt geen deel uit van de Omgevingswet. Ook de bekende richtlijnen vanuit het CROW blijven bestaan. De omgevingsvisie van de gemeente moet een visie op verkeer en vervoer op gemeentelijk niveau bevatten. Het initiatief dient hieraan getoetst te worden.

Bij de beoordeling of voldoende parkeergelegenheid bestaat, hoeft alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan. Voor de berekening van de parkeerbehoefte is gebruik gemaakt van de CROW publicatie 381 - Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen, december 2018.

Verkeersgeneratie

Als gevolg van het voornemen zal de verkeersgeneratie toenemen. Het voornemen betreft de realisatie van 12 nieuwe woningen. Zoals in paragraaf 4.4 is beschreven, leidt het voornemen tot een verkeersgeneratie van 88,8 tot 98,4 verkeersbewegingen per etmaal.

Het verkeer wordt afgewikkeld via het Gersteland op de doorgaande weg 'Weg naar den Dam'. Deze omliggende wegen kunnen deze beperkte toename aan.

Parkeren

Door de toevoeging van twaalf woningen neemt de parkeerbehoefte toe. Het aantal parkeerplaatsen is gebaseerd op de minimale parkeeraantallen van CROW. Voor een twee-onder-een-kap is dat 1,7 parkeerplaats per woning. Het aandeel bezoekersparkeren in deze normen is 0,3 per woning. In totaal is de parkeerbehoefte voor dit plan 20,4 parkeerplaatsen.

Elke woning heeft een eigen oprit, waarop in elk geval ruimte is voor één auto. Dat zijn twaalf parkeerplaatsen. Daarnaast zijn er veertien bestaande parkeerplaatsen aan de westzijde van het plangebied. Het aantal parkeerplaatsen dat gerealiseerd wordt is 26. Daarmee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte.

Met het voornemen wordt gebruik gemaakt van de bestaande parkeerplekken.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Een toets aan de regels over een milieueffectrapportage moet worden uitgevoerd als onderdeel van een wijziging omgevingsplan.

Uit bijlage V van het Omgevingsbesluit blijkt dat voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Dat geldt voor het omgevingsplan. Daarnaast is er een m.e.r-beoordelingsplicht bij meer dan 3 woningen.

Voor het wijzigen van het omgevingsplan voor de locatie Gersteland 1-3 een m.e.r.-beoordelingsplicht, omdat het gaat om een stedelijk ontwikkelingsproject van twaalf woningen. Deze is opgenomen in Bijlage 1.

Op basis van alle voorgaande paragrafen kunnen we concluderen dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de wijze van bekostiging. Hierbij is een onderscheid tussen de situatie waarin het omgevingsplan van rechtswege geldt en de situatie waarin er een gewijzigd omgevingsplan vigeert wat voldoet aan de wettelijke vereisten van de Omgevingswet (inclusief regels over kostenverhaal). In de gemeente Eemsdelta geldt het omgevingsplan van rechtswege. In het geval dat het omgevingsplan van rechtswege (nog) geldt zijn er drie mogelijke scenario's:

1. 1. gemeentelijke bekostiging/geen kostenverhaal (eventueel wel een nadeelcompensatieovereenkomst);
2. 2. anterieure overeenkomst;
3. 3. posterieure overeenkomst.

In dit project wordt gewerkt met een anterieure overeenkomst, waarin een schadeovereenkomst is opgenomen.

De gemeente is wettelijk verplicht om bepaalde kosten voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, riolering, groen, parkeergelegenheid en waterpartijen) te verhalen op de initiatiefnemer. Leges vallen hier niet binnen. Het kostenverhaal wordt via een zogenaamde anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente geregeld. Deze moet zijn ondertekend, voordat de vergunning wordt verleend.

Als de gemeente besluit tot medewerking aan een aanvraag voor een wijziging omgevinsgplan, dan kunnen anderen daardoor schade lijden. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfs-risico die iemand onevenredig zwaar treft. Via een anterieure overeenkomst of een schadeovereenkomst stelt de gemeente initiatiefnemer verplicht om de eventuele schadekosten te vergoeden.

De aanvrager heeft een plicht om bij de aanvraag aan te geven:

• of de aanvrager aan participatie heeft gedaan;
• zo ja: hoe de aanvrager aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn.

Dit aanvraagvereiste omvat geen verplichting voor de aanvrager om aan participatie te doen. Er is één uitzondering. De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarin participatie een verplichte aanvraagvereiste is. Dit kan alleen bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarvoor het college bevoegd gezag is. Als de aanvrager bij zo'n aangewezen geval niet of onvoldoende aan participatie heeft gedaan, kan het college de aanvraag buiten behandeling laten.

De gemeenteraad van Eemsdelta heeft een aantal onderwerpen aangewezen waarvoor verplichte participatie geldt. Het realiseren van meer dan twee woningen binnen de bebouwde kom valt onder deze onderwerpen voor verplichte participatie. Dit houdt in dat de initiatiefnemer verplichte participatie moet toepassen voor het plangebied. In Bijlage 6 zijn de participatieverslagen terug te vinden. De ontwikkelaar heeft ook een participatietraject doorlopen. Deze wordt te zijner tijd toegevoegd.

De gemeenteraad is adviseur voor een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan, maar uitsluitend als de aanvraag ziet op een door de raad aangewezen geval waarover hij wenst te adviseren. Dit is een bindend advies voor het college.

In dit geval is er sprake van bindend adviesrecht, omdat de gemeenteraad het realiseren van meer dan 11 woningen binnen het stedelijk gebied van Delfzijl heeft opgenomen in de lijst adviesrecht. Voor deze wijziging van het omgevingsplan worden 12 woningen gerealiseerd.