het wijzigingsplan Wijzigingsplan Hogehoek 15 e.o., Oeffelt met identificatienummer NL.IMRO.1982.WPOefHogeh15-VA01 van de gemeente Land van Cuijk.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, geen detailhandel zijnde en uitgezonderd prostitutie, waarvan de omvang in de activiteiten zodanig is, dat de activiteiten in de woning en de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt mede verstaan een publiekverzorgend ambacht.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, waaronder tevens de beroepen van schoonheidsspecialiste, manicure en pedicure en uitgezonderd prostitutie, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend en een ruimtelijk uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

een of meer gebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van een deel van een bouwperceel aangeeft dat maximaal bebouwd mag worden.

een horecagelegenheid ondergeschikt aan een woning, die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een op zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond, zijnde de eerste bouwlaag en met uitzondering van kelder, souterrain, zolder en vliering.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van de bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

de wijze van bouwen van een hoofdgebouw, waarbij:

1. a. onder aaneengebouwd wordt verstaan een hoofdgebouw dat deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen;
2. b. onder geschakeld wordt verstaan een hoofdgebouw dat door middel van één of meerdere bijbehorende bouwwerken met een ander hoofdgebouw verbonden is;
3. c. onder gestapeld wordt verstaan een hoofdgebouw dat uit meerdere boven en naast elkaar gelegen woningen bestaat;
4. d. onder twee-aan-een wordt verstaan een hoofdgebouw dat deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen;
5. e. onder vrijstaand wordt verstaan een hoofdgebouw dat niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd.

een bijbehorend bouwwerk, al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een ander bouwwerk, door ten hoogste één wand omsloten.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen, met uitzondering van internetverkoop, aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, alsmede anders dan voor gebruik ter plaatse.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht in ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

afscheiding, inclusief poort, van een erf en/of gedeelte van een erf (terrein).

een tijdelijke activiteit in de openlucht of in tijdelijke tenten en paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor vermaak, informerende, educatieve, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden, met uitzondering van kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen, en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties. Zowel het houden van een markt als het innemen van een (markt)standplaats wordt beschouwd als een evenement.

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

gebruiken, doen/laten gebruiken.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat nodig is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

Een alleenstaande, danwel twee of meer personen die een duurzame gezamenlijke huishouding voeren.

Het aanbieden van producten via internet, om deze vervolgens te distribueren. Het opgeslagen houden van goederen ten behoeve van de verkoop via internet is toegestaan, evenals het hebben van een afhaalbalie. Het is echter uitdrukkelijk niet toegestaan om detailhandel te bedrijven, danwel een showroomfunctie te hebben.

Aaneengesloten, bij elkaar behorende en in het gebruik een eenheid vormende gronden.

een lijn die een bouwperceel van een ander bouwperceel, ander terrein of van de openbare weg scheidt.

detailhandel welke aan de hoofdactiviteit productie en/of installatie gerelateerd is, dan wel deze hoofdactiviteit ondersteunt. De detailhandel is voorts ondergeschikt in termen van benutte bedrijfsruimte. De verkoopruimte mag maximaal 30% van het vloeroppervlak bedragen, tot een maximum van 250 m².

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een bedrijf waarin het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding uitgeoefend wordt.

een ambachtelijk bedrijf dat zijn goederen en diensten rechtstreeks levert aan de consument, zoals een goudsmid, kapper, schoenmaker e.d.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichtingen worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een (raam-)prostitutiebedrijf, waaronder ook begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

elke naar de weg of openbaar toegankelijk gebied toegekeerde gevel van een (hoofd)gebouw.

de stedenbouwkundig gezien voorste begrenzing van het bouwvlak en het verlengde daarvan.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan infiltratievoorzieningen (zoals infiltratiekratten, wadi's, infiltratiegreppels, doorlatende bestrating en infiltratie- en transportriolen), dijken, dammen, grondwallen, duikers, stuwen, gemalen, inlaten etc.

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen.

een (gedeelte van een) gebouw, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

een gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de voor- of achtergevel.

de strook grond begrensd door de zijdelingse perceelsgrens en de lijn evenwijdig aan en op een afstand van 3 meter tot die perceelsgrens.

tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen waar deze afstand het kortst is, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals goten.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het bouwkundige peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. bouwwerken, geen bouwwerken zijnde;
4. d. aan huis gebonden beroepen (inclusief internetverkoop);
5. e. tuinen en erven;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het vorige lid voor het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, mits:

1. a. de hoofdfunctie wonen blijft en de woning blijft voldoen aan het bepaalde in het Bouwbesluit;
2. b. het bedrijf valt onder de categorieën 1 of 2, zoals aangegeven in de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’;
3. c. de omvang van de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 40 m2;
4. d. er geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaat, uitgezonderd een beperkte verkoop in verband met het uitgeoefende beroep of bedrijf;
5. e. eventueel extra benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd;
6. f. het bedrijf wordt uitgeoefend door de bewoner(s) van het pand.

De voor ‘Waarde - Archeologie - 3’ aangegeven gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

1. 1. In het belang van de archeologische monumentenzorg kunnen burgemeester en wethouders voorschriften verbinden aan een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk.
2. 2. Aan een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk met een oppervlakte groter dan 2500 m² en waardoor de bodem verstoord wordt tot een grotere diepte dan 50 centimeter, kunnen burgemeester en wethouders het voorschrift verbinden dat het slopen begeleid wordt door een gekwalificeerde deskundige.
3. 3. Indien tijdens het slopen vondsten van zeer hoge waarde worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij burgemeester en wethouders die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de omgevingsvergunning voor het slopen van het bouwwerk.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet op de ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming Waarde – Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor ondergronds bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. ondergronds bouwen is toegestaan binnen het bouwvlak;
2. b. de verticale diepte mag niet meer dan 3,5 meter bedragen;
3. c. de gebouwen mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig het bij de bestemming toegestane gebruik.

Een en ander met dien verstande, dat:

1. 1. de waterhuishoudkundige situatie niet verstoord mag worden;
2. 2. er geen onevenredige afbreuk gedaan mag worden aan archeologische waarden;
3. 3. er geen zodanige verkeersaantrekkende activiteiten uitgeoefend mogen worden dat ten gevolge daarvan verkeersoverlast ontstaat of kan ontstaan en ten gevolge waarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeerplaatsen, noodzakelijk zijn, tenzij op eigen terrein gezorgd kan worden voor voldoende parkeervoorzieningen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de desbetreffende bepalingen van het plan voor:

1. a. het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, bouwperceelsgrensafstanden en bebouwde oppervlakten met ten hoogste 10%;
2. b. het bouwen van kleine niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut en voor religieuze doeleinden zoals wachthuisjes, transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, glas- en/of afvalcontainers, monumenten, kapellen, wegkruisen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, mits:
   1. 1. de oppervlakte niet meer bedraagt dan 20 m²;
   2. 2. de goothoogte niet meer bedraagt dan 3 meter;
   3. 3. de bouwwerken naar aard en afmetingen passen in het plan, met dien verstande, dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 10 meter bedraagt;
3. c. geringe afwijkingen, welke in het belang zijn van een ruimtelijk beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken, dan wel de situering van ontsluitingen of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
4. d. het in geringe mate afwijken van een bestemmingsgrens, alsmede de vorm van bouwvlakken, voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
5. e. het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van radio en televisiesignalen, alsmede voor telecommunicatie doeleinden voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan 15 meter voor antennes voor privégebruik en niet meer dan 40 meter voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik, niet zijnde C-2000-infrastructuur;
6. f. het houden van evenementen, voor zover de in de bestemmingsomschrijving beschreven gebiedswaarden niet onevenredig worden aangetast;
7. g. het toestaan van kleinschalige verblijfsrecreatie (Bed and Breakfast) bij de bestemming Wonen, met dien verstande dat:
   1. 1. de kleinschalige verblijfsrecreatie alleen plaatsvindt in de woning en bijbehorende aangebouwde bouwwerken, maar niet in bijbehorende vrijstaande bouwwerken;
   2. 2. de woning blijvend bewoond wordt als hoofdwoonverblijf en waarvan de hoofdgebruiker(s) tijdens het recreatief verblijf eveneens aanwezig is (zijn);
   3. 3. de omvang niet meer mag bedragen dan 60 m² en niet meer dan 10 bedden;
   4. 4. er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig is;
   5. 5. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van belangen van omwonenden en/of in de omgeving aanwezige bedrijven.

Met betrekking tot de voorbereiding van een besluit tot het stellen van nadere eisen, die deel uitmaken van dit plan geldt de volgende procedure:

1. a. het voornemen tot het stellen van nadere eisen wordt gepubliceerd in het plaatselijk huis-aan-huisblad;
2. b. het voornemen ligt vervolgens twee weken ter inzage en is digitaal te raadplegen via de internetsite van de gemeente Land van Cuijk;
3. c. gedurende de periode van twee weken kunnen belanghebbenden schriftelijk hun zienswijze kenbaar maken aan het college van burgemeester en wethouders.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. 3. Het eerste lid onder artikel 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 10.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 10.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. 4. Het eerste lid onder artikel 10.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Wijzigingsplan Hogehoek 15 e.o., Oeffelt'.

Aan de Hogehoek 15 in Oeffelt ligt de voormalige bedrijfslocatie van grondverzetbedrijf Van Elk. Het bedrijf is niet meer op locatie actief en is naar elders verplaatst. Initiatiefnemer heeft het plan opgevat om de locatie te herontwikkelen naar een woonlocatie met in totaal 9 woningen, waarvan 3 bestaande woningen en 6 nieuwe. De ontwikkeling van nieuwe woningen binnen het plangebied is niet toegestaan binnen het vigerende bestemmingsplan. Wel is in het vigerende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het onder voorwaarden mogelijk is de bestemming van het plangebied te wijzigen en nieuwe woningen toe te staan. Omdat het initiatief passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een wijziging van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het plangebied ligt aan de noordkant van Oeffelt. Navolgende afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied en de omgeving.

_{Globale ligging plangebied ten opzichte van omgeving (bron: openstreetmap)}

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

Aan de Hogehoek 15, aan de noordkant van de bebouwde kom van Oeffelt, ligt de voormalige bedrijfslocatie van grondverzetbedrijf Van Elk. Een bedrijfsgebouw en de inrichting van de buitenruimte doen nog aan een bedrijfslocatie denken maar het bedrijf zelf is niet meer actief. De locatie ligt op de hoek met de Kuipersstraat en neemt door het riante oppervlak (bijna 9000 m², inclusief de erven van de bedrijfswoningen) een prominente plek in de verder met woningen gedomineerde buurt. Centraal op het terrein staat het bedrijfsgebouw dat via twee opritten wordt ontsloten op de aangrenzende straten. Achter dit gebouw ligt een riante buitenruimte die met hagen afscheiden wordt van de achtertuinen van aangrenzende woningen aan de Scheerdersstraat en de Kuipersstraat. Aan de voorzijde van de bedrijfslocatie staan drie bedrijfswoningen.

De bedrijfswoning aan de Hogehoek 15 is gevestigd binnen een boerderij. De twee andere woningen (Hogehoek 15a en Kuipersstraat 39) horen bij andere bedrijven die inmiddels zijn gestopt.

_{Luchtfoto van het plangebied (bron: googlemaps)}

_{Aanzicht vanaf de Hogehoek met links en rechts bestaande bedrijfswoningen en in het midden het bedrijfsgebouw (bron: googlestreetview)}

_{Aanzicht op het plangebied vanaf de Kuipersstraat (bron: googlestreetview)}

Het plan is om de voormalige bedrijfslocatie van Van Elk te herontwikkelen naar een woonlocatie met in totaal negen woningen, drie bestaande en zes nieuwe. Door het plan wordt het dorp Oeffelt van een kwaliteitsimpuls voorzien met een passende als even urgente invulling gelet op de krapte op de woningmarkt.

Om de nieuwe woningen op de inbreidingslocatie op een fraaie wijze stedenbouwkundig in te passen in de wijk is een schetsontwerp gemaakt, zie navolgende afbeelding.

_{Schetsontwerp toekomstige situatie (bron: Buro SRO)}

De twee erven van de bestaande woningen Hogehoek 15a en Kuipersstaat 39 blijven geheel intact. Er treden daar geen ruimtelijke veranderingen op, alleen de planologische status van de woningen verandert van bedrijfswoning naar reguliere burgerwoning. Het voormalige bedrijfsgedeelte krijgt een geheel andere inrichting. De bestaande boerderij wordt gesplitst in twee woningen. Rondom de boerderij komt een nieuw erf dat via hagen wordt gescheiden van de nieuwe woonkavels. Achter de boerderij is een klein hofje voorzien met maximaal vier nieuwe woningen, waarvan een tweekapper opgevolgd door twee vrijstaande woningen. Deze vier woningen krijgen via een nieuwe inrit een ontsluiting op de Hogehoek. Aan de zuidkant van het plangebied is de grootste kavel voorzien waarbinnen één vrijstaande woning wordt opgericht met een ontsluiting op de aftakking van de Scheerdersstraat. De massa en hoogtes van de nieuwe woningen sluiten aan op bestaande woningen in de omgeving. In de regels is vastgelegd dat de maximale bouw- en goothoogtes niet meer mogen bedragen dan respectievelijk 10- en 6 m. Een beperkt deel van het bestaande bedrijfsgebouw (oostzijde) blijft behouden en doet straks dienst als bijgebouw bij de noordelijke bestaande te behouden woning Hogehoek 15a.

Parkeren is straks geheel mogelijk op de eigen terreinen van de woningen. Per woning komen in lijn met het gemeentelijke parkeerbeleid twee parkeerplaatsen per woning. De aanleg van twee parkeerplaatsen per woning is als een voorwaardelijke verplichting in de regels van voorliggend plan opgenomen, waarmee is geborgd dat het plan niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de buurt.

Duurzaamheid

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Kansen

Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Planspecifiek

Het thema duurzaamheid wordt op verschillende manieren geïntegreerd bij de uitwerking van voorliggend plan. De nieuwe woningen voldoen straks aan de huidige energetische kwaliteitseisen. De woningen krijgen geen aansluiting op het gasnetwerk maar zullen op een andere manier worden verwarmd. Verder zijn er voldoende andere mogelijkheden om duurzame technieken zoals zonnepanelen toe te passen. Ook de herinrichting van de buitenruimte biedt kansen. De locatie is nu aanzienlijk versteend maar door de komst van de tuinen neemt het verhard oppervlak af. Overtollig hemelwater kan veel beter dan nu op eigen terrein worden opgevangen en afgevoerd naar de bomen. Nieuwe bomen en struiken in de tuinen zorgen daarnaast voor schaduwwerking met een verkoelend effect tijdens warme dagen tot gevolg. Dit komt het woon- en leefklimaat van bestaande en nieuwe woningen ten goede. Een volledige uitwerking van de toepassing van duurzame technieken volgt tijdens de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in één van de aangegeven gebieden van de NOVI en het Barro. De ontwikkeling raakt daarmee niet aan één of meerdere aspecten met een nationaal ruimtelijk belang.

Ladder duurzame verstedelijking

Per saldo neemt het aantal woningen toe met zes. Uit jurisprudentie blijkt dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling gesproken kan worden als een plan voorziet in 12 nieuwe woningen of meer. Voorliggend plan is daardoor niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plan hoeft niet getoetst te worden aan de ladder duurzame verstedelijking.

Het rijksbeleid staat voorliggend plan niet in de weg.

Met de Brabantse omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' hebben provinciale staten in december 2018 de visie op de fysieke leefomgeving vastgesteld. De visie bevat de opgaven die er liggen voor de nabije toekomst, welke ambities en concrete doelen de provincie zichzelf heeft gesteld en hoe zij hieraan wil werken.

De provincie gelooft dat men met elkaar moet zorgen voor een gezonde, veilige en mooie leefomgeving en dat zij dat kunnen bereiken met een nieuwe manier van (samen)werken. Dat door het juiste samenspel – waarbij zij streven naar synergie en meerwaarde - de kwaliteit van leven hier en nu goed samengaat met de kwaliteit van leven elders en later.

Rode draad in de visie is om de kwaliteit van de Brabantse leefomgeving te behouden, te versterken en door te geven aan volgende generaties. De visie benoemt ambities over hoe Brabant er in 2050 uit moet zien en stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Deze doelen zijn zelfbindend voor de provincie.

De provincie heeft vier hoofdopgaven opgesteld. Aan de basis van deze hoofdopgaven liggen veiligheid, gezondheid en een goede omgevingskwaliteit.

1. 1. Werken aan de Brabantse energietransitie
2. 2. Werken aan een klimaatproof Brabant
3. 3. Werken aan de slimme netwerkstad
4. 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie

De Interim omgevingsverordening, versie 16 november 2021, is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samen te voegen. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. Dit is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen (milieu, wegen, ontgronden, natuurbescherming, ruimte en water).

De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid.

Planspecifiek

In de omgevingsverordening Noord-Brabant is Oeffelt aangewezen als een 'Landelijke kern' binnen 'stedelijk gebied'. In de bijbehorende regels onder artikel '3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling' is bepaald dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met woningen binnen stedelijk gebied moet liggen en een onderbouwing dient te bevatten waarin is aangetoond dat de ontwikkeling past binnen de regionale woningbouwafspraken en dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

In navolgende subparagraaf 3.3 is onder het regionaal beleid aangetoond dat het woningbouwprogramma van voorliggende ontwikkeling aansluit bij de kwantitatieve- en kwalitatieve woonbehoeftes uit het regionale programma. Wat de provincie verstaat onder een duurzame stedelijke ontwikkeling is uiteengezet in artikel 3.42 lid 2:

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Ad.

1. a. Daarvan is sprake. Het plangebied betreft een inbreidingslocatie. De bestaande planologische mogelijkheden voor de uitoefening van een bedrijf, midden in een woonwijk van Oeffelt, verdwijnen. Het terrein wordt ontwikkeld tot woonlocatie. De beoogde functie is passender binnen een bestaande woonwijk en het wegbestemmen van een bedrijfslocatie voorkomt dat toekomstige bedrijfsvoering een nadelig effect heeft op het woonklimaat van bestaande woningen in de woonwijk.
2. b. Daarvan is sprake. De nieuwe woningen worden ontwikkeld op een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Voor de oprichting van de woningen hoeft daardoor geen aanspraak te worden gemaakt op grond in het buitengebied van Oeffelt.
3. c. Daarvan is sprake. De woningen worden opgericht volgens de huidige energetische- en woonkwaliteit eisen (zie verder 2.3). Ook neemt het verhard oppervlak af. Er zijn kansen voor het opvangen en afvoeren van overtollig hemelwater op eigen terrein. Nieuwe bomen en struiken in de tuinen van de woningen zorgen voor een verkoelend effect tijdens warme dagen. Dit komt het woon- en leefklimaat van bestaande en nieuwe woningen ten goede.
4. d. Zie het bepaalde onder c.
5. e. In de regels van voorliggend plan is geborgd dat elke woning wordt voorzien van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. De parkeerdruk in de buurt neemt daardoor niet toe.
6. f. Voorliggend plan heeft tot gevolg dat er eigentijdse woningen worden toegevoegd voor de kern Oeffelt. Oeffelt wordt daarmee van een kwaliteitsimpuls voorzien en een eigentijds woningaanbod draagt bij aan de aantrekkingskracht van het dorp, ook voor jonge gezinnen. Dit komt mede het vestigingsklimaat voor lokale bedrijvigheid ten goede.

Op basis van het bepaalde onder a t/m f kan worden geconcludeerd dat voorliggend plan past binnen het gestelde van artikel 3.42 van de omgevingsverordening Noord-Brabant.

Natuur Netwerk Brabant (NNB)

Het dichtstbijzijnde gebied dat behoort tot het Natuurnetwerk Brabant ligt op 135 m ten noordoosten van het plangebied. In artikel 3.16 'Externe werking Natuur Netwerk Brabant' uit de omgevingsverordening is onder lid 1 bepaald dat een ontwikkeling binnen stedelijk gebied die aantasting geeft van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant, deze negatieve effecten waar mogelijk dient te beperken en overgebleven negatieve effecten dienen te worden gecompenseerd. In de quickscan Flora en Fauna uit bijlage 4 is de conclusie opgenomen dat voorliggend plan geen negatieve effecten heeft op het NNB. Het treffen van compensatiemaatregelen op grond van het bepaalde in de omgevingsverordening is niet nodig. Voorliggend initiatief voldoet aan het bepaalde in artikel 3.16 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

In de verordening zijn voor de gronden ter plaatse van het plangebied geen andere regels opgenomen die om een nadere verantwoording vragen gelet op de inhoud van voorliggend plan.

Het initiatief past binnen het provinciale beleid.

In het voorjaar van 2018 is de Regionale Woningmarktstrategie van de regio het Land van Cuijk vastgesteld. De vijf gemeentebesturen hebben samen met woonpartners zes ankers geïdentificeerd die de kern vormen van deze strategie:

• Een vitale regio, met als doel om tot 2030 nog met 3.000 tot 4.000 extra woningen te groeien;
• Een gezonde woningmarkt, met als doel om met gezond verstand optimaal in te spelen op de woonwensen van mensen. Gemeenten moeten lokaal sturen en met de regio afstemmen;
• De juiste woning op de juiste plek in dit 'land van kernen', met als doel om het Land van Cuijk recht te laten doen aan de eigenheid en vitaliteit van de kernen, waarin verschil wordt gemaakt in de wijze van gebiedsontwikkeling tussen grotere en kleinere kernen;
• Kwaliteit bestaande voorraad en kernen meer centraal, met als doel om de kwaliteit van de bestaande voorraad aan woningen van goed naar excellent te ontwikkelen;
• Een levensloopvriendelijke regio, met als doel om kwetsbare inwoners met lichamelijke, verstandelijke of psychische beperkingen zoveel mogelijk in hun eigen leefomgeving te laten wonen en wanneer dat niet mogelijk is een goede woonzorginfrastructuur in de grotere kernen te bieden;
• Een duurzame regio, met als doel om vanaf 2050 alle woningen (bestaande en nieuwe) grotendeels energieneutraal te maken. De gemeente Land van Cuijk zorgt voor een gelijk speelveld.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling in het plangebied voorziet in de realisatie van zes nieuwe koopwoningen (vrijstaand en halfvrijstaand). Het plan draagt daarmee direct bij aan één van de opgaven uit de woningmarktstrategie om tot aan 2030 nog eens 3.000 tot 4.000 extra woningen bij te bouwen. De woningen uit voorliggend plan worden opgericht binnen een bestaande bedrijfslocatie in een woonwijk (inbreidingslocatie). Voorliggend initiatief draagt bij aan de toegankelijkheid van de woningmarkt in de regio en zorgt vanwege het verdwijnen van de bedrijfslocatie voor een aangenamer woonklimaat binnen een woonwijk van Oeffelt. Het plan speelt daarmee in op de ankers uit de woningmarktstrategie.

Het initiatief past binnen de 'Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk 2018'.

Op 10 januari 2014 heeft de gemeente Boxmeer de Structuurvisie Boxmeer vastgesteld. In de Structuurvisie Boxmeer 2030 is het plangebied onderdeel van de bestaande kern van Oeffelt. Binnen de suburbane kern Oeffelt zal aandacht moeten zijn voor stedelijke vernieuwing (herstructurering en inbreiding) van wijken die niet meer voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Bij deze opgave dienen de aanwezige ruimtelijke relaties gerespecteerd en versterkt te worden. De ontwikkeling sluit hierbij aan doordat er een braakliggend terrein wordt bebouwd.

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt, dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling.

Er ligt in de komende jaren een grote woningbouwopgave in de voormalige gemeente Boxmeer en de noodzaak om voldoende te bouwen in de verschillende kernen is groot. Om de woningbehoefte voor de komende jaren te bepalen maakt de gemeente gebruik van de provinciale bevolkings- en huishoudens prognose. Deze is recent geactualiseerd en naar kernniveau doorvertaald. Het marktonderzoek is bijgevoegd in bijlage 1.

In de voormalige gemeente Boxmeer is van 2020 tot 2030 behoefte aan 1.200 nieuwe woningen. De woningbehoefte ligt daarmee beduidend hoger dan uit de vorige prognose naar voren kwam. Voor de periode 2030-2040 geldt een aanvullende behoefte van 400 woningen.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht dat gezorgd wordt voor voldoende woningbouw in alle kernen en dat grootschalige woningbouwprogrammering plaatsvindt in kernen met een hoger voorzieningenniveau (Boxmeer, Overloon, Vierlingsbeek) en kernen die daar vlakbij liggen (Sambeek en Beugen). In de kleinere kernen is de vraag kleiner en meer diffuus en dit vraagt om maatwerk in de woningbouwprogrammering. In deze kernen geldt dan ook het principe van ondernemerschap en 'goede plannen'. Deze uitgangspunten zijn gebruikt voor een vertaling van de woningbehoefte op kernniveau.

Voor de kern Oeffelt bedraagt deze woningbehoefte in totaal 90 woningen tot 2040, zie onderstaande tabel. Deze raming is gebaseerd op de huidige grootte van het dorp en de verwachte instroom van buiten de gemeente.

De huidige harde plancapaciteit (reeds met een bestemmingsplan mogelijk gemaakt) bedraagt 28 woningen en zachte plancapaciteit (locaties waar visievorming gestart is of wijzigingsbevoegdheden) voor Oeffelt bedraagt indicatief 106 woningen. Hiervan zijn maximaal zes woningen voor voorliggend plangebied beoogd.

Planspecifiek

Binnen Oeffelt is tot aan 2040 een behoefte aan 90 nieuwe woningen. Voorliggend plan voorziet in het toevoegen van zes extra woningen. Gelet op de behoefte in Oeffelt tot aan 2040 zijn de woningen uit dit plan vanuit kwantitatief oogpunt daarmee passend en gewenst. Voorliggend plan draagt daarmee direct bij aan het behalen van de woningbouwopgave tot 2040. De herontwikkeling van de bedrijfslocatie is een unieke gelegenheid om Oeffelt te voorzien van woningen die voldoen aan de energetische- en woonkwaliteit eisen van deze tijd. Met een gevarieerd programma van twee-aaneen- en vrijstaande woningen richt het plan zich op verschillende doelgroepen, waaronder jonge gezinnen. Oeffelt blijft daardoor een aantrekkelijke woonkern, ook voor jonge mensen.

Het initiatief past binnen het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kern Oeffelt', vastgesteld door de gemeente Boxmeer op 1 maart 2012. Navolgende afbeelding toont de vigerende planologische situatie ter plaatse van het plangebied, waarvan de grenzen zijn aangegeven met de witte bolletjeslijn.

_{Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kern Oeffelt' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijf' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - grondverzetbedrijf'. Ter plaatse van het bedrijfsgebouw en de drie bedrijfswoningen liggen bouwvlakken, met ter plaatse van de woningen ook een functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Het gehele plangebied ligt binnen een archeologisch onderzoekgebied. Dit zijn gebieden waar een archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd als een ruimtelijke ontwikkeling voorziet in bodemwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 2.500 m2 en dieper dan 50 centimeter onder maaiveld. Deze regels zijn opgenomen via de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Tot slot ligt ter plaatse van het plangebied de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied'. In de regels van deze gebiedsaanduiding is de wijzigingsbevoegdheid opgenomen waar voorliggend plan op is gebaseerd. Meer daarover later in voorliggende paragraaf.

Parkeernormen

Op 28 maart 2019 is ter plaatse van de kernen binnen de gemeente Boxmeer het bestemmingsplan 'Parkeernormen' vastgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in een uniforme regeling van de parkeernormen voor de kernen. In paragraaf 4.4 van voorliggend plan wordt nader ingegaan op de betekenis van het bestemmingsplan 'Parkeernormen' voor dit initiatief.

Wijzigingsbevoegdheid

Ter plaatse van het plangebied is in het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kern Oeffelt' de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' opgenomen. In de bijbehorende regels zijn verschillende wijzigingsbevoegdheden opgenomen, waarvan wijzigingsgebied 3 geldt voor het plangebied:

Artikel 28 Algemene wijzigingsregels

28.3 Wijzigingsgebied 3

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening ter plaatse van de aanduiding ‘Wro-zone wijzigingsgebied 3’ de bestemming ‘Bedrijf’ te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ met dien verstande, dat:

1. a. er niet meer dan 28 woningen gebouwd worden;
2. b. de woningen passen binnen het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
3. c. er onderzoek verricht is naar de planologisch relevante aspecten, zoals bodem, water, flora en fauna, luchtkwaliteit en archeologie.

Ad.

1. a. Daarvan is sprake. Voorliggend plan voorziet in de oprichting van zes extra woningen binnen het plangebied. Het maximale aantal woningen (28) wordt niet overschreden;
2. b. Daarvan is sprake, zie verder hoofdstuk 3.4;
3. c. Daarvan is sprake. In hoofdstuk 4 van voorliggend wijzigingsplan is nader onderbouwd dat bij voorliggend plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat wordt voldaan aan de wettelijke bepalingen van verschillende uitvoerbaarheidsaspecten waaronder bodem en water.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Vanwege de beoogde functiewijziging van de bestaande bedrijfsfunctie naar een bodemgevoelige woonfunctie is een bodemonderzoek uitgevoerd aan de westzijde van het plangebied. Het onderzoek bestaat uit een verkennend bodemonderzoek, een indicatief asbestonderzoek, een indicatief funderingsonderzoek en een indicatief asfaltonderzoek. Het rapport is toegevoegd als bijlage 2. De conclusie van het onderdeel 'verkennend bodemonderzoek' luidt dat zowel in de boven-, ondergrond en in het grondwater geen verhoogde gehalten zijn aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarden. De conclusie van het indicatief asbestonderzoek luidt dat er geen noemenswaardige gehalten voor asbest zijn aangetoond. Verder luidt de conclusie dat de eventueel vrijkomende bodemvreemde laag en het asfalt geschikt zijn voor (koud) hergebruik.

Direct ten oosten van de onderzoekslocatie ligt, binnen het plangebied, een beperkte strook van de voormalige bedrijfslocatie die niet mee is genomen in het uitgevoerde bodemonderzoek. Binnen deze strook staat een deel van de loods waarvan het overige deel wel onderdeel uitmaakt van het uitgevoerde onderzoek. Verder bestaat de strook uit het zelfde soort asfalt als het asfalt binnen het onderzoeksgebied van het bodemonderzoek. Vanwege het beperkte oppervlak van het niet onderzochte deel, de overeenkomsten tussen de onderzochte gronden en de strook (loods en asfalt) en de conclusies van het uitgevoerde bodemonderzoek acht het onderzoeksbureau de daarin opgenomen conclusies representatief voor de niet onderzochte strook.

_{Afbeelding met de niet onderzochte strook in het bodemonderzoek (bron: eigen afbeelding SRO)}

De woningen Hogehoek 15a en Kuipersstraat 39 zijn in de bestaande situatie reeds in gebruik als reguliere woningen. De twee woningen blijven in de toekomstige situatie als zodanig in gebruik. Vanuit het aspect bodem zijn er op voorhand geen belemmeringen voor deze twee woningen.

Het bestemmingsplan is uitvoerbaar vanuit het aspect bodem.

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM₁₀ en PM_2,5(fijnstof) en NO₂ (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM₁₀ en NO_x bedraagt 40 µg/m3, van PM_2,5 is dat 25 µg/m³.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 15530904 (aan de Molenstraat ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

De gemeten concentraties stikstofdioxide, fijn stof en zeer fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (realiseren van zes nieuwe woningen) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, 1.500 woningen). Op basis van de te verwachten beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van het project (zie verder 4.4) is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

De nieuwe woningen zijn niet gelegen binnen een geluidzone van een geluidgezoneerde weg zoals bedoeld in de Wgh. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek, wegverkeerlawaai, is niet nodig op grond van de Wgh. Wel dient gemotiveerd te worden waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het plangebied ligt in een rustige woonwijk. Ter plaatse van de Hogehoek, Kuipersstraat en aangrenzende wegen geldt een maximum snelheid van 30 km/u. In de omgeving liggen geen bedrijventerreinen met een aantrekkingskracht van (middel) zwaar vrachtverkeer. De wegen in de omgeving van het plangebied worden gebruikt voor bestemmingsverkeer (licht verkeer) van bewoners van de wijk. De nieuwe woningen binnen het plangebied worden daarnaast op enige afstand van de weg opgericht. Deze omgevingsfactoren maken dat een goed woon- en leefklimaat vanuit geluid, onderdeel wegverkeerlawaai, kan worden verzekerd.

In de omgeving zijn geen spoorwegen en industrieterreinen gelegen. Geluidhinder afkomstig van deze geluidbronnen kan daarmee op voorhand worden uitgesloten.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect geluid.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaalt in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Planspecifiek

Rondom Oeffelt ligt een fraai uiterwaardengebied met verschillende natuurwaarden en een beperkt aantal veehouderijen. De dichtstbij gelegen bouwvlakken waarbinnen veehouderijen zijn toegestaan liggen op bijna een halve kilometer ten oosten van het plangebied aan de Urlingsestraat. Het gaat om bedrijven met vaste afstandsdieren. Gelet op de ruime afstand tussen het plangebied en de veehouderijen kan op voorhand worden gesteld dat wordt voldaan aan de minimale wettelijke afstand van 100 m tussen een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom en de dichtstbij gelegen stal. Veehouderijen uit de omgeving hebben geen geurhinder op de nieuwe woningen tot gevolg.

Vanwege de grote afstand tussen de nieuwe woningen binnen het plangebied en de dichtstbij gelegen veehouderijen kan op voorhand worden gesteld dat deze veehouderijen niet worden belemmerd in hun ontwikkelingsmogelijkheden als gevolg van voorliggend initiatief.

Voorliggend initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect geur.

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Het plangebied ligt in een woonwijk met verspreid enkele kleine bedrijfslocaties waar op grond van het vigerende bestemmingsplan bedrijvigheid is toegestaan die qua milieubelasting passend is in een woonomgeving. Tegenover het plangebied ligt aan de Hogehoek 10a een kleine bedrijfslocatie. In het vigerende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Kern Oeffelt' is bepaald dat binnen locaties met de bestemming 'Bedrijf' bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan tot en met milieucategorie 2, met een maximale richtafstand van 30 m (bron: VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering). De nieuwe woningen binnen het plangebied worden opgericht op minimaal 60 m vanaf de bedrijfslocatie aan de Hogehoek 10a. Daarmee kan op voorhand worden gesteld dat de bedrijfslocatie geen milieuhinder op de nieuwe woningen tot gevolg heeft.

Bestaande woningen direct grenzend aan de bedrijfslocatie zijn maatgevend voor wat betreft de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf. De beoogde woningen uit voorliggend plan zorgen niet voor een belemmerende werking op de ontwikkelingsmogelijkheden van deze bedrijfslocaties.

Het planologisch wegbestemmen van de bedrijfslocatie heeft tot gevolg dat het plangebied in de toekomstige situatie niet meer in gebruik kan worden genomen voor bedrijfsdoeleinden en de daarbij behorende verkeersbewegingen van (middel) zwaar vrachtverkeer. Dit komt het woon- en leefklimaat van bestaande en nieuwe woningen in de buurt ten goede.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10^-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10^-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

_{Uitsnede van de risicokaart waarop het plangebied is aangegeven met de zwarte pijl (bron: risicokaart.nl)}

Op basis van voorgaande afbeelding blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes aanwezig zijn. Ten zuiden van Oeffelt loopt een NEN 3650-aardgasleiding. Gelet op de technische gegevens van de leiding (uitwendige diameter: 168 mm, 4000 kpa, max 40 bar) dan ligt de 1%-letaliteitsgrens op 70 m vanaf de leiding. Voorliggend plan zorgt daarmee niet voor een toename van het groepsrisico. Vanwege de ruime afstand tot de leiding kan op voorhand worden gesteld dat de leiding ook vanuit het plaatsgebonden risico geen risico vormt.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21eeeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Beleid Waterschap Aa en Maas

Voor dit plan is het beleid van Waterschap Aa en Maas mede van belang. De volgende drie principes zijn richtinggevend bij de advisering over ruimtelijke plannen:

1. 1. Gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
2. 2. Doorlopen van de afwegingsstappen 'hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer';
3. 3. Hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Het Waterschap hanteert geen verplichting tot hemelwaterberging bij een toename van het verhard oppervlakte van minder dan 500 m². Voor een toename van het verhard oppervlak tussen de 500 m² en 10.000 m² kan de volgende rekenregel worden toegepast voor het berekenen van de benodigde compensatie:

Benodigde compensatie (in m³) = Toename verhard oppervlak (in m²) * Gevoeligheidsfactor * 0,06

De gevoeligheidsfactor zegt iets over de kenmerken van een gebied (droogte, kans op overstroming, ligging ten opzichte van natuurgebieden en bebouwde kom). De gevoeligheidsfactor is bepaald op de 'Kaart Algemene Regel afvoer regenwater door verhard oppervlak' van de waterschappen. Er zijn drie mogelijke waarden: laag (¼), gemiddeld (½) en hoog (1).

De factor 0,06 m vertegenwoordigt een maatgevende bui van 60 mm per uur (600 m³/ha).

Planspecifiek

Het plangebied ligt in het beheergebied van waterschap Aa en Maas. Het waterschap is via de digitale watertoets op de hoogte gebracht van voorliggend initiatief, zie bijlage 3. Het waterschap heeft aangegeven dat de normale procedure van toepassing is voor het plan. In het kader van het wettelijk vooroverleg zal het waterschap op de hoogte worden gebracht van voorliggend document en in de gelegenheid worden gebracht mee te denken met de uitwerking van de relevante waterhuishoudkundige aspecten van het plan. In het vervolg van deze paragraaf zijn de meest relevante waterhuishoudkundige aspecten nader uitgewerkt.

Hemelwater

Het plangebied is in de bestaande situatie gedeeltelijk verhard. Voorliggend plan heeft door de komst van de tuinen een afname van het verhard oppervlak tot gevolg. Het is op grond van het beleid van waterschap Aa en Maas daarom niet verplicht om voorzieningen te treffen voor het bergen van hemelwater. Los van deze verplichting zijn er wel voldoende mogelijkheden om voorzieningen aan te leggen en overtollig hemelwater binnen eigen terrein naar de bodem af te voeren, bijvoorbeeld op een natuurlijke manier via de tuinen of door het aanleggen van infiltratievoorzieningen. Een nadere uitwerking van dit onderdeel volgt tijdens de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen.

Afvalwater

De nieuwe woningen krijgen een aansluiting op de bestaande riolering.

Overige aspecten

Bij de bouw van de woningen worden geen uitloogbare materialen gebruikt.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

In het kader van voorliggende ontwikkeling is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd, zie bijlage 4. De belangrijkste conclusies zijn in het vervolg van voorliggende paragraaf verwerkt.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Oeffelter Meent' ligt op 480 m ten noorden van het plangebied. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de beschermde natuurgebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden vanuit de onderdelen trilling, geluidhinder, lichthinder en (stik)stof geen sprake. Voorliggend plan heeft geen negatief effect op het onderdeel gebiedsbescherming.

Soortenbescherming

Voorafgaand aan de (sloop)werkzaamheden dient met een aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor kerkuil en steenuil (soortenbescherming). Indien er sprake is van overtreding van verbodsbepalingen van de Wnb kan bevoegd gezag onder voorwaarden een ontheffing verlenen. De voorwaarden betreffen: er is geen andere bevredigende oplossing, er is sprake van een wettelijk belang en er wordt geen afbreuk gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort (een robuust en ruim maatregelenpakket van tijdelijke en permanente voorzieningen wordt hiertoe voorgesteld en uitgevoerd). Gezien het voorgaande is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden. Daarmee is voorliggend bestemmingsplan uitvoerbaar vanuit soortenbescherming. Tijdens de werkzaamheden zal daarnaast de algemene zorgplicht zoals bedoeld in de Wnb in acht worden genomen.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect ecologie.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Verkeersbewegingen van en naar het plangebied

Ten opzichte van de bestaande situatie (bedrijfslocatie) neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied in de toekomstige situatie hooguit beperkt toe. De Hogehoek, Kuipersstraat en aangrenzende wegen kunnen een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen goed aan. De bestaande oprit aan de zijde van de Hogehoek wordt verplaatst in westelijke richting. Deze verplaatsing heeft geen gevolgen voor de verkeerssituatie ter plaatse. Vanuit verkeerskundig oogpunt heeft voorliggend plan geen noemenswaardige gevolgen.

Parkeren

De gemeente Boxmeer heeft in 2019 het bestemmingsplan Parkeernormen vastgesteld. In het bestemmingsplan is geregeld dat nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Boxmeer. In de Nota zijn de volgende parkeernormen opgenomen voor de woningen uit voorliggend plan:

• Koopwoning, vrijstaand: 2,3 parkeerplaatsen per woning (incl. bezoekersaandeel van 0,3 p/w);
• Koopwoning, twee-aaneen: 2,2 parkeerplaatsen per woning (incl. bezoekersaandeel van 0,3 p/w).

Bij het bepalen van de parkeerbehoefte zijn de de twee bestaande woningen Hogehoek 15a en Kuipersstraat 39 buiten beschouwing gelaten, voor deze woningen is op eigen terrein namelijk al voldoende ruimte aanwezig om aan de parkeernorm te voldoen. Het plan voorziet verder in vier halfvrijstaande woningen (waarvan twee in de te splitsen boerderij), en in totaal drie vrijstaande woningen. De totale parkeerbehoefte van deze zeven woningen komt daarmee uit op afgerond 16 parkeerplaatsen (3*2,3 + 4*2,2). Zoals ook op het schetsontwerp uit paragraaf 2.2 is te zien, wordt elke woning voorzien van twee parkeerplaatsen direct grenzend aan de woning. Bezoekers (overige deel van de parkeerbehoefte) kunnen hun auto straks parkeren op de nieuwe brede gezamenlijke oprit die de woningen van het hofje ontsluiten op de Hogehoek. De parkeerbehoefte kan daarmee geheel binnen eigen terrein worden verwerkt waardoor het plan geen toename van de parkeerdruk in de omgeving tot gevolg heeft.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen en objecten aanwezig, zoals (rijks)monumenten. Ook ligt het plangebied niet in een cultuurhistorisch waardevol landschap dat via regels bescherming geniet. Op voorhand kan worden gesteld dat voorliggend plan geen negatief effect heeft op het onderdeel cultuurhistorie.

Archeologie

Op grond van het vigerende bestemmingsplan zijn de gronden van het plangebied niet aangeduid als archeologisch waardevol. Wel ligt het plangebied in een gebied waar het uitvoeren van een archeologisch onderzoek verplicht is als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling bodemwerkzaamheden tot gevolg heeft met een oppervlak groter dan 2.500 m² én dieper dan 50 cm onder bestaand maaiveld (Waarde - Archeologie 3). Op voorhand kan worden gesteld dat de bodemverstoring als gevolg van de oprichting van vijf nieuwe woningen beperkt blijft tot een gebied dat aanzienlijk kleiner is dan de onderzoeksgrens van 2.500 m², Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is niet aan de orde. Om de mogelijke archeologische resten in de bodem te beschermen, wordt de bestaande dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3' overgenomen in voorliggend plan.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor het aspect cultuurhistorie en archeologie is hiermee aangetoond.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn eveneens verrekend in de reeds afgesloten anterieure overeenkomst. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Het wijzigingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

De regels uit voorliggend wijzigingsplan zijn overgenomen uit het moederplan 'Kern Oeffelt'.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Wonen', met daarbinnen één groot aaneengesloten bouwvlak. Via specifieke bouwaanduidingen zijn de toegestane woningtypen opgenomen en is bepaald waar hoofdgebouwen gebouwd mogen worden. Bijbehorende bouwwerken zijn binnen het bouwvlak toegestaan. Daar waar de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is opgenomen mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het aantal wooneenheden zoals op de verbeelding is aangegeven.

• Waarde - Archeologie - 3, wordt overgenomen ten behoeve van de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waardes.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

De direct omwonenden van het plangebied zijn door de initiatiefnemer via twee informatieavonden op 1 en 2 november 2021 op de hoogte gebracht van de voorgenomen ontwikkelingen. Van deze twee avonden is een verslag gemaakt. Het 'Verslag omgevingsdialoog' is toegevoegd als bijlage 5. De reacties uit de buurt zijn overwegend positief.

Gezien de geringe omvang van het plangebied is besloten om geen voorontwerp-, maar direct een ontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen. Het ontwerpbestemmingsplan is uiteraard wel toegezonden aan de provincie Noord-Brabant en Waterschap Aa en Maas.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 7 september tot en met 18 oktober 2022 ter inzage gelegen. Op het plan zijn zienswijzen ingediend. Deze zijn nader toegelicht in de "Nota van zienswijzen en wijzigingen Oeffelt, Hogehoek 15 e.o". Hierin is aangegeven welke wijzigingen zijn aangebracht in het bestemmingsplan als gevolg van de zienswijzen. Deze nota is onderdeel van het vaststellingsbesluit.